臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上易字第67號上 訴 人即被上訴人 君鼎建設股份有限公司法定代理人 詹雯琇訴訟代理人 林開福律師
沈暐翔律師被上訴人即上訴人 吳秋月訴訟代理人 潘金露上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人各對於民國103年12月9日臺灣臺中地方法院103年度訴字第168號第一審判決提起上訴，本院於民國104年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回被上訴人即上訴人吳秋月下開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判廢棄。
上訴人即被上訴人君鼎建設股份有限公司應再給付被上訴人即上訴人吳秋月新臺幣叁拾壹萬柒仟陸佰伍拾玖元，及自民國一百零三年十一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人即上訴人吳秋月其餘上訴駁回。
上訴人即被上訴人君鼎建設股份有限公司之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人即上訴人吳秋月負擔十分之三；餘由上訴人即被上訴人君鼎建設股份有限公司負擔。
事實及理由
一、被上訴人即上訴人吳秋月主張：⑴被上訴人即上訴人吳秋月（下稱吳秋月）於民國九十八年十一月二十七日向上訴人即被上訴人君鼎建設股份有限公司（下稱君鼎公司）購買坐落臺中縣沙鹿鎮（現改制為臺中市○○區○○○○段○○○○段000○00地號土地，土地面積為一五六平方公尺，及其上基地內編號為Ｈ３之房屋壹棟（下分別稱系爭土地、系爭房屋，或合稱系爭房地），其中系爭土地之買賣價金為新臺幣（下同）696萬元；系爭房屋之買賣價金為464萬元，並簽訂土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書（下分別稱系爭土地契約書、系爭房屋契約書，或合稱系爭房地契約書），施工日期為九十九年一月三十一日開工日算起四百個曆日天完成，應於一百零一年三月五日前完工交付。惟因可歸責君鼎公司之原因，致使買賣契約未能依約履行，為君鼎公司債務不完成給付，故君鼎公司應負損害賠償如下：①依系爭土地契約書第二條之約定，吳秋月買受之系爭土地面積為一五六平方公尺，惟經清水地政事務所重測系爭土地實際面積後，竟短少七‧一二平方公尺，並有一百零二年度臺中市○○地○○○○區○○○○段○○○○號等九筆土地界址爭議協調會會議紀錄可稽，故依民法第三百五十九條之規定，君鼎公司應退還吳秋月價金31萬7659元。②依系爭房屋契約書附件㈢建材設備第參項門窗部分第六、七款載明：頂樓前後陽台需配置有硫化銅門與落地門窗。惟君鼎公司於頂樓缺少硫化銅門與落地門窗，故依民法第三百五十九條之規定，君鼎公司應退還依原證四所示工程預算書所列之硫化銅門與落地門窗所示金額，計3萬4000元。③依系爭房屋契約書附件㈢建材設備第肆項地坪部分第五款載明：頂樓露台PU防水處理，並舖設cmcm石英磚。惟君鼎公司實際貼附地坪材質為磨石子地磚，同時君鼎公司亦無法證明其有鋪設防水處理。故依民法第三百五十九條之規定，君鼎公司應給付吳秋月如原證五所示估價單所列之磨石子地磚改石英磚項目所示金額2萬6000元。④依系爭房屋契約書附件㈢建材設備第柒項樓梯部分載明：壹樓至頂樓樓梯貼拋光石英磚，搭配精緻鍛造實木扶手。惟君鼎公司於三樓至頂樓部分，並未依約施工將樓梯配置拋光石英磚、搭配精緻鍛造實木扶手，僅簡單以鐵管梯子搭建，亦未告知吳秋月，故依民法第三百五十九條之規定，君鼎公司應給付吳秋月如原證四所示工程預算書所列之樓梯工程所示金額8萬4800元。⑤依系爭房屋契約書附件㈢建材設備第捌項廚具設備部分約定配置三口爐台，君鼎公司將三口爐換成二口爐，依原證六所示三口爐市價1萬8770元，扣除二口爐市價6800元後，君鼎公司應再退還價金1萬1970元。⑥兩造協議書約定於一百年十二月三十一日完成交屋手續，惟君鼎公司未如期交屋，依系爭房屋契約書第十一條⒈之約定，迄至吳秋月於一百零一年十一月使用系爭房屋前，君鼎公司應給付吳秋月遲延完工所應付之遲延利息，以一百年十二月三十一日銀行准貸後，吳秋月每月繳交之貸款金額1萬4229元計算，而期間自一百零一年一月起至一百零一年十月止，計14萬2290元。⑦依系爭房屋契約書第十二頁手寫註記約定，君鼎公司應贈送吳秋月一台吋電視機而未贈送，經折算為金錢後，君鼎公司應退還吳秋月電視價金1萬4500元。⑧系爭房屋未做屋頂防水工程，造成再次漏水到三樓頂板，而斜屋頂天溝亦漏水，屋頂下方鋼筋鏤空亦造成漏水積水。經社團法人臺中市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定後，上開屋頂漏水之修繕費用共計31萬5356元。⑨系爭房屋三樓至閣樓未設置安全梯，君鼎公司應給付安全梯之費用1萬400元。⑩以上金額，總計95萬6975元。⑵君鼎公司雖稱其至遲於一百年十二月三十一日前已通知交屋云云，惟系爭房地契約書之內容為雙方履行合約，及交屋驗收、點交之主要依據，君鼎公司並未履行一百零一年八月二十日記載於房屋檢修單上之事項，且君鼎公司並未提供驗收單給吳秋月驗收，亦未移交設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說等資料予吳秋月，而系爭房屋至少有十種鑰匙，君鼎公司卻僅提供二支鑰匙交付吳秋月，是君鼎公司自未完成交屋手續。⑶系爭土地短少七‧一二平方公尺部分：系爭土地原係從同區段000－0地號土地分割而來，於分割後增加000－0、000－00、000-00、000-00、000-00、000－00、000-0
0、000-00地號土地共八筆，而重測後結果000－0地號土地面積增加二十二‧二三平方公尺、000－00地號土地面積減少三‧一二平方公尺、000-00地號土地面積減少七‧一三平方公尺、000-00地號土地面積減少四平方公尺、000-00地號土地面積減少一‧０五平方公尺、000－00地號土地面積增加０‧七八平方公尺、000-00地號土地面積減少三‧五二平方公尺、000-00地號土地面積則未增減，是以君鼎公司興建該建案當時之基地面積，係符合系爭土地契約書所約定之坪數。另君鼎公司代表於一百零二年八月三十日之土地界址爭議協調會主動提出將同區段373－37地號土地往西北移十公分賠償給吳秋月，足以說明君鼎公司自知理虧自動提出，若君鼎公司不知短少，豈非有人願意自動割地賠償給對方？⑷屋頂漏水請求修繕部分：吳秋月於一百年六月二十九日、七月二十二日、七月二十四日、八月七日、八月二十四日等多次與君鼎公司代表勘驗房屋，確認有瑕疵無誤，並經雙方簽名，詳細如房屋檢修單所示，且吳秋月業已連續於一百年九月七日以大雅郵局第460號、同年月二十九日以臺中松竹郵局第400號、同年十月二十日以臺中松竹郵局第428號等存證信函通知君鼎公司針對瑕疵問題須依法盡速修繕處理，惟君鼎公司均置之不理，吳秋月於當時即已主張依法律追究責任，請求減少價金與罰金等，是吳秋月依土木技師公會所鑑定之修繕費用請求君鼎公司賠償等語。起訴聲明求為判決：㈠君鼎公司應給付吳秋月95萬6975元，及自一百零三年十一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡訴訟費用由君鼎公司負擔。㈢吳秋月願供擔保，請准宣告假執行。於本院上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於吳秋月部分廢棄。㈡上開廢棄部分，君鼎公司應再給付吳秋月62萬7119元，及自一百零三年十一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由君鼎公司負擔；答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由君鼎公司負擔（原審判准君鼎公司應付吳秋月32萬9856元本息，其餘請求駁回，兩造各就其敗訴部分，聲明上訴）。
二、上訴人即被上訴人君鼎建設股份有限公司則以：⑴關於系爭土地面積短縮少七‧一二平方公尺部分︰①兩造就系爭土地為買賣及辦理土地所有權移轉登記時，土地登記簿所記載之系爭土地面積與買賣契約所約定之面積相符，均為一五六平方公尺，足徵君鼎公司已依約履行。又系爭土地縱因重測而導致面積減少，惟關於地籍圖重測後土地面積發生增減或為不可避免之事實，蓋因土地重測前後界址或有變更、地籍圖年久破損、或由於天然地形改變、人為界址移動、或由於測量儀器精度之提高等原因，均為不可避免之技術或自然因素，非政府或測量人員所能克服等情，可見系爭土地重測後面積減少，係非可歸責於君鼎公司之事由，故吳秋月主張因可歸責於君鼎公司事由，致為不完全給付云云，自屬無據。②又吳秋月固提出協調會議紀錄，而認系爭土地之面積較重測前所登記之面積短少七‧一二平方公尺云云，然上開會議紀錄僅能證明000-00地號土地與373－37地號土地所有權人同意兩筆土地間之界址，依協助指界成果往西北平移十公分為界，亦無從證明系爭土地之面積較重測前所登記之面積短少七‧一二平方公尺。況迄今為止，系爭土地與鄰地間之界址爭議，亦未因所有權人依協議內容而公告確定及終結，是吳秋月所謂系爭土地之面積較重測前所登記之面積短少七‧一二平方公尺云云，自屬無據。⑵關於君鼎公司於頂樓前陽台缺少落地門窗及於後露台缺少硫化銅門部分︰①依系爭房屋契約書附件㈢第壹拾陸項第三款之約定，君鼎公司得基於整體設計協調之美觀考量，而將山水一品Ⅱ期二十戶房屋之頂樓一致改採採光性較佳及價格較高之落地鋁門，其價格並有被證六所示之報價單可證，是君鼎公司已依約給付，自無債務不履行之情事。②系爭房屋係三層樓之建築物，則系爭房屋之頂樓，當係指第三樓，且頂樓並無建有後露臺，而吳秋月係以系爭房屋屋頂平台之照片，主張君鼎公司未依約於頂樓前陽台採用裝落地鋁門及於後露台採用硫化銅門，足徵吳秋月誤解屋頂平台為系爭房屋之頂樓，從而吳秋月以屋頂平台之照片，主張君鼎公司未依約於頂樓（即第三樓）前陽台採用裝落地鋁門及後露台採用硫化銅門，自屬無據。③另系爭房屋之屋頂平台原本即無前陽台、後露台之設計，且兩造於系爭房屋契約書中亦未就系爭房屋之屋頂平台應建造前陽台、後露台予以約定，是君鼎公司自無吳秋月所謂未依約於屋頂平台應建造前陽台、後露台之債務不履行之情事。至於系爭房屋契約書建材設備表第參項第七款及第肆項第五款雖有︰「參、門窗︰頂樓後露台︰採用高級烤漆柳化銅門，安全防盜。」、「肆、地坪︰頂樓露台︰PU防水處理並鋪設cmcm石英磚」等約定，惟僅係誤載，並非表示兩造已就系爭房屋之頂樓應建造後露台予以約定。④君鼎公司已依約於頂樓前陽台安裝落地門窗，倘吳秋月認君鼎公司有所謂未於頂樓前陽台安裝落地門窗之情形，自應就其主張負舉證責任。⑶關於頂樓地板簽約為石英磚，惟實際貼附為磨石子地磚部分︰①系爭房屋契約書附件㈢第肆項第五款及第壹拾陸項第二款分別約定：「肆、地坪︰頂樓露台︰PU防水處理並鋪設cmcm石英磚」、「以上建材如有因市場供需失調或法令禁止使用、停止進口或廠商規格不良、影響施工品質時，本公司可改用與約定建材品質相當或更高級之產品，以求盡善盡美」。②又系爭房屋契約書所記載之頂樓係指第三樓。至於系爭房屋契約書第肆項第五款雖記載頂樓，僅係誤載，實際上應係指屋頂平台，此乃因僅屋頂平台之地坪，始需進行PU防水處理。故依上開約定，可知君鼎公司可自行改用與約定建材品質相當或更高級之產品以代替原約定之建材，而君鼎公司現於頂樓（第三樓）露臺係先鋪設PU，並改鋪設隔熱降溫效果均較石英磚優良之cmcm隔熱磚，另cmcm石英磚為每平方公尺250元，磨石子地磚（即隔熱磚）為每平方公尺450元，是君鼎公司已依約給付，自無吳秋月所謂債務不履行之情事。⑷關於君鼎公司於三樓至頂摟未依約施工貼拋光石英磚，只簡單的鐵管搭建變更部分︰①系爭房屋契約書附件㈢第柒項及第壹拾陸項第四款分別約定：「柒、樓梯︰壹樓到頂樓之樓梯貼拋光石英磚，搭配精緻鍛造實木扶手」、「建材設備型號廠牌、規格、尺寸、顏色、材質及未註明之建材均由建方指定之」。②依上開約定，可知君鼎公司已依約於一樓至頂樓（即第三樓）之樓梯貼拋光石英磚，搭配精緻鍛造實木扶手。至頂樓（即三樓）至屋頂平台之樓梯，兩造於系爭房屋契約書中，則未特別約定其材質，故君鼎公司依約可自行指定，自無吳秋月所謂債務不履行之情事。若倘吳秋月認君鼎公司有所謂未依約施工之情形，自應就其主張負舉證責任。⑸關於君鼎公司應返還三口爐與二口爐價差部分︰①系爭房屋契約書附件㈢第捌項約定：「捌、廚具設備︰採高級豪華整體人造石檯面精美廚具設計，搭配高級飾條，設洗滌槽、料理台，設置三口爐台‧‧‧」。②系爭房屋本係配置三口爐台，君鼎公司係應吳秋月要求始將屋內之瓦斯爐改成二口爐台，並非吳秋月所謂係因可歸責於君鼎公司事由，致買賣契約未能依約履行云云，從而吳秋月依債務不履行法律關係，請求君鼎公司賠償1萬1970元，即屬無據。⑹關於君鼎公司應返還遲延交屋利息自一百零一年一月起至同年十月止，共十期14萬2290元部分︰①系爭房屋契約書第十三條第三項約定：「有關金融機構核准貸款後到通知交屋前之利息由賣方負擔，惟因買方交屋遲延所導致之利息，則由買方負擔」。②君鼎公司公司於一百年六月二十九日前已通知吳秋月進行驗收交屋手續，而吳秋月第一次驗收時間為當日，倘君鼎公司未於該日前通知吳秋月，何以會於該日進行驗收交屋，且由兩造於一百年十一月二十四日簽訂之協議書記載︰「甲方（即君鼎公司）需針對雙方先前勘驗之房屋瑕疵問題完成修繕，並預定於一百年十二月三十一日完成交屋手續」等語，即可推知君鼎公司至遲於一百年十二月三十一日前已通知吳秋月交屋。亦即，君鼎公司早於銀行核准貸款前，即已通知吳秋月交屋。故依上開約定，君鼎公司自無須負擔銀行核准貸款後到通知交屋前之利息。倘吳秋月認君鼎公司有所謂遲延通知交屋之情形，自應就其主張負舉證責任。⑺關於君鼎公司是否已依約贈送四十二吋電視一台部分︰①於系爭房屋契約書第十二頁載有「註︰贈送壹台四十二吋電視機（品牌由公司指定）」等語。亦即，君鼎公司依約可自行贈送吳秋月任一品牌之四十二吋電視機。②又君鼎公司均係於客戶繳清尾款後，始將約定之電視機贈予客戶，惟本件之吳秋月迄今仍未繳清尾款，是君鼎公司尚未將約定之電視機贈予吳秋月。⑻關於系爭房屋屋頂漏水導致三樓漏水之瑕疵，向君鼎公司請求減少價金部分︰君鼎公司否認系爭房屋，存有其所主張之屋頂漏水瑕疵，倘吳秋月認系爭房屋存有其所主張之屋頂漏水瑕疵，自應就其主張負舉證責任。退萬步言，由吳秋月分別於一百年六月二十九日房屋檢修單臚列「工程檢修項目第二十項：屋頂露台排水不便」之瑕疵、同年八月七日房屋檢修單臚列「工程檢修項目第六項：三樓漏水還未處理（處理時應考量三方面，三樓天花板、三樓上方、天溝等三方面，尤其是天溝上方的防水處理）」之瑕疵、同年月八日房屋檢修單臚列「工程檢修項目第一項：三樓頂露台有側屋頂邊防水未作、間隙很大」之瑕疵，足徵吳秋月至遲於一百年八月八日即已將屋頂漏水導致三樓漏水之瑕疵通知君鼎公司，則吳秋月得行使請求減少價金之期間，依民法第三百六十五之規定，應於通知日即一百年八月八日起六個月內為之，亦即吳秋月僅能於一百零一年二月八日前，就上開瑕疵行使請求減少價金請求權。惟吳秋月卻遲至一百零三年五月七日始依民法第三百五十九條之規定，請求君鼎公司減少價金，則吳秋月上開請求，顯已逾民法第三百六十五條所規定之六個月之除斥期間。另系爭房屋縱有漏水瑕疵而有修繕之必要，惟依系爭房屋契約書第十一條第三項第三款約定：「交付不動產及相關文件之條件及期限：於交屋時雙方應履行下列義務：⒊買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕‧‧‧」，自應由君鼎公司負瑕疵修繕義務，且君鼎公司亦願意就漏水瑕疵進行修繕。⑼系爭房屋並沒有閣樓，兩造所定契約亦無約定應建造至閣樓之安全梯，吳秋月此部分請求無理由等語，資為抗辯。於本院上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於君鼎公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，吳秋月於第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由吳秋月負擔；答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由吳秋月司負擔。
三、本件不爭執事項：
㈠、吳秋月於九十八年十一月二十七日與君鼎公司簽立土地暨房屋預定買賣契約書，向君鼎公司購買系爭土地面積約一五六平方公尺（約四十七‧一九坪），及其上系爭房屋面積約二四五‧四七平方公尺（約七十四‧二五坪），而系爭土地買賣價金為696萬元，系爭房屋買賣價金為464萬元，共1160萬元。
㈡、系爭土地面積雖登載為一五六平方公尺，然經重測後，系爭土地面積短少七‧一二平方公尺。
㈢、依系爭房屋契約書第十二頁手寫註記約定，君鼎公司應贈送吳秋月一台吋電視機價金1萬4500元。
㈣、以上事實，為兩造所不爭執，並有吳秋月所提出之土地暨房屋預定買賣契約書、一百零二年度臺中市○○地○○○○區○○○段○○○○段000○0地號等九筆土地界址爭議協調會紀錄；君鼎公司所提出之土地登記第二類謄本等資料為證，並有原審調取原法院一０一年度中簡字第三三三二號、一０一年度司促字第三五九五一號、一０二年度中檢移調字第三十八號影印卷附卷可稽，自堪信為真實，本院自得採為判決之基礎。
四、本件爭執事項：吳秋月得否依系爭房地契約書之約定，對君鼎公司主張不完全給付之債務不履行或物之瑕疵擔保責任，而請求君鼎公司減少價金或負損害賠償責任？
五、得心證之理由：吳秋月主張：君鼎公司未依系爭房地契約書之約定，履行其債務，致伊取得系爭土地面積減少，或未於約定期日完成交屋手續，或未按系爭房屋契約書附件㈢建材設備施設系爭房屋，伊自得請求君鼎公司減少價金或負損害賠償責任等語，此為君鼎公司所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠、吳秋月主張：兩造於九十八年十一月二十七日簽立系爭房地契約書，伊向君鼎公司購買系爭土地面積約一五六平方公尺（約四十七‧一九坪），及其上系爭房屋面積約二四五‧四七平方公尺（約七十四‧二五坪），而系爭土地之買賣價金為696萬元；系爭房屋之買賣價金為464萬元，共1160萬元，施工日期為九十九年一月三十一日開工日算起四百個曆日天完成，應於一百零一年三月五日前完工交付等情，此為君鼎公司所不爭執，並有吳秋月所提出之系爭房地契約書附卷可稽（見原審卷第八至三十頁），是吳秋月上開主張，應堪信為真實。
㈡、關於吳秋月主張為有理由部分：
⑴、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之
規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十五條第二項、第三百五十九條前段分別定有明文。又民法第三百五十四條第一項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。是依第三百七十三條之規定，危險移轉於買受人之時，有第三百五十四條第一項所稱之瑕疵者，雖在契約成立時此項瑕疵尚未存在，出賣人對於買受人，亦應負擔保之責（最高法院二十九年上字第八二六號判例意旨參照）。再所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院七十三年台上字第一一七三號判例意旨參照）。
①、吳秋月主張：伊買受之系爭土地面積為一五六平方公尺，惟
經清水地政事務所重測系爭土地實際面積後，竟短少七‧一二平方公尺，是伊自得依民法第三百五十九條之規定，請求君鼎公司退還系爭土地之買賣價金31萬7659元等語；此固為君鼎公司所否認，並以前詞置辯。經查，按坐標讀取儀計算面積時，其面積較差應不得大於0.0003M√F（M為圖比例尺之分母，F為以平方公尺為單位所計算之面積），並取其平均值，地籍測量實施規則第一百五十七條第一項定有明文。查依兩造簽訂之系爭土地契約書第二條約定：「土地標示及面積：獨立產權部份：坐落台中縣○○鎮○○○段○○○○段000○00地號，面積共約壹伍陸平方公尺（約肆柒點壹玖坪），權利範圍全部‧‧‧前項之面積以地政機關登記為準，如因土地合併或地籍圖重測則依新地號面積辦理產權登記。」等語（見原審卷第八頁正反面），是依上開系爭土地契約書之記載，雖有約定系爭土地面積「約」為一五六平方公尺，然此仍應受地籍測量實施規則上開規定之誤差範圍限制，始符合誠信原則及兼顧買賣雙方之公平利益，故於買賣契約書上縱載有面積誤差及價款找補之約款，仍受相同之限制（本件系爭土地部分並未約定面積誤差及價款找補之約款，惟於系爭房屋則有此約定，見原審卷第八頁正反面、第十六頁正反面），否則將使買受人買賣標的物（即不動產）之範圍，受有無可預期之侵害，而有違憲法保障人民財產權之意旨，合先說明。
②、又系爭土地之誤差範圍，經本院依上開規定計算，則系爭土
地之誤差範圍，應於正負四‧五０平方公尺範圍內（計算式：0.00031200√156≒4.50，小數點以下二位四捨五入），而依吳秋月所提出之一百零二年度臺中市○○地○○○○區○○○段○○○○段000○0地號等九筆土地界址爭議協調會紀錄（見原審卷第三十一至三十三頁），可知吳秋月向君鼎公司購買系爭土地雖約定為約一五六平方公尺，然經重測結果，竟減少七‧一二平方公尺，而君鼎公司對此減少之面積亦不爭執，顯見核已逾上開四‧五０平方公尺之誤差範圍，則依上開說明，君鼎公司就系爭土地所為給付既有面積減少，影響吳秋月對系爭土地之使用價值，自屬物之瑕疵，應堪認定。
③、復原審法院一百零一年度中簡字三三三二號給付價金事件中
，於一百零二年三月六日現場履勘系爭房地時，君鼎公司對系爭房地現狀與原設計圖樣不相一致，無法提出解釋，且於同年月二十五日行言詞辯論程序時，仍未就此問題提出說明（見上開案件卷第九十五頁反面、九十八頁反面、一二九頁反面、一三一頁正反面），再參以一百零二年度臺中市○○地○○○○區○○○段○○○○段000○0地號等九筆土地界址爭議協調會紀錄，可知系爭土地原坐落臺中市○○區○○○段○○○○段000○0地號土地分割而來；又上開地號土地因分割而增加同區段000－0、000－00、000-00、000-00、000-00、000－00、000-00、000-00等八筆地號土地，且上開八筆地號土地經清水地政事務所重測後，就同區段000－0地號土地面積增加二十二‧二三平方公尺、000－00地號土地面積增加０‧七八平方公尺；至同區段000－00地號土地面積減少三‧一二平方公尺、000-00地號土地面積減少七‧一二平方公尺（即系爭土地）、000-00地號土地面積減少四‧００平方公尺、000-00地號土地面積減少一‧０五平方公尺、000-00地號土地面積減少三‧五二平方公尺、000-00地號土地面積則未增減（見原審卷第三十三、八十七頁），此亦為君鼎公司所不爭執，是本院審酌上開情事，足堪認定君鼎公司於興建系爭集合住宅時，並未確實依設計圖樣施工，且故意增加同區段000－0地號土地面積達二十二‧二三平方公尺（即約六‧七二坪），進而導致其他同區段000－00、000－00、000－00、000－00、000－00等五筆地號土地面積相對減少，且同區段000－0地號土地面積增加二十二‧二三平方公尺，亦顯已超過該筆土地之誤差範圍甚多，並足以影響其他建物之分配位置，則君鼎公司焉有可能未發現？況就系爭房地之設計圖樣，有關後院西北側整個圍牆，亦顯與系爭房屋之邊牆不符（見原審一百零一年度中簡字三三三二號卷第九十五頁反面、九十八頁反面），從而吳秋月依第三百五十四條第一項前段、第三百五十五條第二項之規定，主張君鼎公司就系爭土地應負物之瑕疵擔保責任，並依第三百五十九條前段之規定，請求減少價金，自屬有據，應為可採。
④、基上，吳秋月得請求減少價金之金額，為31萬7659元（計算
式：0000000元156平方公尺＝44615元；44615元7.12平方公尺＝317659元，元以下四捨五入）。
⑤、至君鼎公司雖舉最高法院八十六年度台上字第一二０八號判
決意旨，認系爭土地於重測後面積減少，係非可歸責於己之事由等語，惟經本院審酌上開判決意旨，乃係針對該案之系爭土地，與同區段相鄰土地經重測後，均比重測前減少而為認定（見本院卷第四十五頁），惟本案之系爭土地○○○區段相鄰土地經重測後，則有一增一減情事，從而自難比附援引而予以適用，是其上開抗辯，為不可取。
⑥、另原審法院一百零一年度中簡字三三三二號給付價金事件中
，就系爭土地部分之請求，是否有爭點效之適用？按民事訴訟法第四百條第一項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力（最高法院七十三年度台上字第三二九二號判例意旨參照）。至於確定判決之爭點效適用，須法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯足以影響判決結果之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之結果，已為實質之判斷者，基於當事人之程序權業受保障，可預見法院對於該爭點之判斷將產生拘束力而不致生突襲性裁判，仍應賦予該判斷一定之拘束力，以符程序上誠信原則及訴訟經濟。是「同一當事人」間就該重要爭點提起之其他訴訟，除有原判斷顯然違背法令、或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷、或原確定判決之判斷顯失公平、或前訴訟與本訴訟所得受之利益（即標的金額或價額）差異甚大等情形，可認當事人為與原判斷相反之主張，不致違反誠信原則外，應解為當事人及法院就該經法院判斷之重要爭點之法律關係，均不得為相反之主張或判斷（最高法院三十年上字第八號判例意旨、八十四年度台上字第二五三０號、八十八年度台上字第二二三０號、九十二年度台上字第三一五號、九十八年度台上字第一０九０號判決意旨參照）。查兩造就有關系爭土地減少部分之爭執，吳秋月雖曾於上開事件中，提出系爭土地面積減少，並為減少價金之抵銷抗辯，惟經該案判決駁回該部分之抗辯，嗣吳秋月對上開判決不服，提起上訴後，復就此部分抗辯為捨棄，有本院依職權列印上開原法院一０一年度中簡字第三三三二號、一０三年度簡上字第九十六號判決各一份在卷可稽（見本院卷第三十五頁正反面、四十頁反面），然經本院審酌後，認原審法院一百零一年度中簡字三三三二號給付價金事件之確定判決，就系爭土地面積減少部分之認定，顯已違反地籍測量實施規則第一百五十七條之規定，且原確定判決之判斷，亦對吳秋月顯失公平，是本院認就有關系爭土地減少部分之爭執，並無上開確定判決爭點效之適用，並予敘說。
⑵、吳秋月主張：依系爭房屋契約書第十二頁手寫註記約定，君
鼎公司應贈送伊一台吋電視機而未贈送（見原審卷第二十一頁反面），經折算為金錢後，君鼎公司應退還伊電視價金1萬4500元等語，此為君鼎公司所不爭執（見原審卷第一六
一、一六二頁；本院卷第四十四頁反面至四十五、六十二頁）。君鼎公司雖辯稱：須於吳秋月繳清尾款後，始贈與電視機，惟本件之吳秋月迄今仍未繳清尾款，故伊尚無須贈與電視機予吳秋月等語。惟依系爭房屋契約書第十二頁所載有「註︰贈送壹台四十二吋電視機（品牌由公司指定）」，並未載有君鼎公司之上開給付條件，是其上開抗辯，為不可取。為此，君鼎公司既拒絕給付，而吳秋月乃依上開約定，改以同等價值之金額，請求君鼎公司給付壹台四十二吋電視機價金1萬4500元等語，應屬可採。
⑶、吳秋月主張：系爭房屋未做屋頂防水工程，造成再次漏水到
三樓頂板，而斜屋頂天溝亦漏水，屋頂下方鋼筋鏤空亦造成漏水積水，經土木技師公會鑑定後，上開屋頂漏水之修繕費用，共31萬5356元，是伊自得依不完全給付之債務不履行請求君鼎公司賠償等語，此為君鼎公司所否認，並以前詞置辯。經查：
①、按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而
其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張：出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用（最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議㈠意旨參照）。
②、原審法院於一百零三年六月二十日以中院東民星103訴168字
第0000000000號囑託土木技師公會鑑定系爭房屋是否有漏水情事，經該會於同年八月十四日以（103）中土技字第703號函覆，並檢送鑑定報告書附卷可稽（見原審卷第一七二、一八一頁），而依上開鑑定報告書：「９、鑑定結果：9.1、閣樓頂板滲水：9.1.1、於麥德姆颱風過後，勘查鑑定標的物結果，閣樓西南側外牆內側、閣樓西北側外牆內側、閣樓東北側外牆內側、閣樓頂板，仍多處呈現表面潮濕狀態‧‧‧9.1.2、再往上至屋頂層，仍積有數處殘留水於屋頂地板，顯見該地板洩水坡度施作不良，致殘留水無法排至洩水孔，積水於頂板上方。9.1.3、屋頂層地板積水能夠下滲至閣樓內頂板，其滲水路徑將穿過屋頂層之地磚、防水膜（會勘時君鼎公司代表表示確有施作）、混凝土版、造成閣樓內頂板有水滲出。9.1.4、依前節之情形，屋頂層之地磚失去阻水效果，防水膜未能發揮防水作用，混凝土板亦未能防水。
9.1.5、勘查屋頂層之地磚，現況並不平整，地磚接縫處有高低差之狀況。防水膜一般鋪設於磁磚與混凝土之間，故未能於現場直接檢視。混凝土版由閣樓內觀察，蜂窩情形嚴重，且鋼筋外露，致外部之雨水可直接穿透。9.2、閣樓外牆滲水：9.2.1、閣樓西南側外牆內側、閣樓西北側外牆內側、閣樓東北側外牆內側，及牆與地板接合處，呈現表面潮濕狀態‧‧‧9.2.2、勘查閣樓外牆外部均以瓦片覆蓋‧‧‧9.2.3、閣樓外牆滲水來源可由屋頂層地版滲水下滲、瓦片間之空隙進水後滲透外牆、西北側之天溝蓄水後滲透外牆，造成閣樓內牆及西北側內牆底部發生水分滲出。9.2.4、依前節之情形，屋頂層失去防水效果如9.1.4節所述，閣樓外牆混凝土版亦未能防水。9.2.5、勘查閣樓外牆，牆與頂板接合處、牆與地板接合處，均有蜂窩現象；外牆內側多處局部塗刷防水材，外部之雨水仍可直接穿透混凝土壁體，滲出牆面。」等語（見上開鑑定報告書第四至五頁，鑑定報告書外放），是依上開鑑定結果，可知系爭房屋確有屋頂及外牆滲漏水之情形，且其發生原因為屋頂地板洩水坡度施作不良、屋頂層之地磚失去阻水效果、防水膜未發揮防水作用、混凝土版亦未能防水及牆與頂板接合處、牆與地板接合處有蜂窩現象所致。
③、又兩造所簽訂之系爭房地契約書，係為預售之買賣契約，則
上開瑕疵情事，應屬系爭房地契約書成立後始發生，且經鑑定其原因為君鼎公司施工不良所致，自屬可歸責於君鼎公司之事由所致，則依上開說明，吳秋月得依不完全給付之規定行使其權利。又本院審酌上開瑕疵情形，於性質上應屬可能補正，且君鼎公司亦自承吳秋月自一百年六月二十九日、同年八月七日、同年月八日迭次於房屋檢修單臚列「屋頂露台排水不便」、「三樓漏水還未處理（處理時應考量三方面，三樓天花板、三樓上方、天溝等三方面，尤其是天溝上方的防水處理）」、「三樓頂露台有側屋頂邊防水未作、間隙很大」等語（見原審卷第一九三頁反面）事由通知君鼎公司修繕，足堪認定吳秋月已迭次催告君鼎公司補正上開瑕疵，而上開瑕疵至本院行言詞辯論程序時，君鼎公司仍未補正其瑕疵，是吳秋月自得請求君鼎公司賠償因瑕疵給付所生之損害。
④、再系爭房屋經土木技師公會於上開鑑定報告書之鑑定結果，
載明其修復方式及費用：「9.3、建議修補原則與方式：建議修補之原則為原使用於建物之材料能夠發揮本應具有之防水能力為主。9.3.1、屋頂舊有地磚拆除（含防水層）：屋頂舊有地磚失去阻水作用，且防水膜置於地磚之下，為重新施作防水層須拆除舊有地磚。9.3.2、屋頂混凝土面清潔及整平：屋頂舊有地磚及防水膜拆除後，應大致整平並以高壓水槍清潔，以利與防水層結合。9.3.3、屋頂施作３mmPU防水層：取代舊有之防水膜，利用PU施工時為流體可填塞不平整面及孔隙之特性，可達較佳之防水效果。9.3.4、屋頂地坪鋪設地磚：施作於PU防水層上方，鋪設時應注意洩水坡度，避免發生積水之情形。9.3.5、屋頂破損片更換（含料）：現場屋瓦破損一處，應予更換。9.3.6、閣樓外牆內面及頂版防水粉刷：現場壁面有局部塗刷防水材之情形，惟均屬補丁性質，容易造成冷接縫而無法防水，且閣樓外牆內面及頂版仍有多處蜂窩且外露鋼筋，故應進行防水粉刷以為防水及填補蜂窩，並防止環氧樹脂灌注時之流失。9.3.7、閣樓外牆及頂版低壓灌注環氧樹脂：依9.2及9.3節所述，外牆及頂版之混凝土內部孔隙為主要滲漏水原因，應以低壓灌注環氧樹脂方式將混凝土內部孔隙填滿以達防水效果‧‧‧9.4、漏水修繕費用：依9.3節之修補方式，其費用計算‧‧‧共計31萬5356元」等語，經本院審視上開鑑定報告書所載之各項修復方式及費用，均屬修繕系爭房屋瑕疵所必要，從而吳秋月依法得請求君鼎公司賠償系爭房屋漏水所生之損害，金額為31萬5356元。
⑤、至君鼎公司辯稱：吳秋月就系爭房屋漏水瑕疵之減少價金請
求權已逾通知後六個月請求之除斥期間，不得再行使，且認上開鑑定報告書所載之修繕費用，高於原本建價成本，自有重新鑑定之必要等語。惟查，不完全給付之債務不履行責任與物之瑕疵擔保責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，是不完全給付之請求，並無民法第三百六十五條規定之六個月或五年之除斥期間之適用（最高法院九十一年度台上字第一五八八號判決意旨參照），是君鼎公司就此部分所辯，仍無礙於吳秋月上開主張之行使。又按法院對於系爭事項固得委由具特別知識之人或機關鑑定，以為裁判之參考，惟鑑定僅為一種調查證據之方法，如法院依其調查證據之結果，已得有為裁判之心證時，非必依當事人之聲請委諸鑑定人鑑定（最高法院八十七年度台上字第一四二四號判決意旨參照），查原審法院就系爭房屋漏水問題業已囑託土木技師公會鑑定，並檢送鑑定報告書在案，已如上述，經本院審酌上開鑑定報告書之內容，認上開鑑定報告書已就系爭房屋漏水問題詳列說明其原因，及其修復方式及費用，且足供法院認定之依據，是君鼎公司聲請就系爭房屋漏水問題而為重新鑑定，從而本院認君鼎公司上開聲請，核屬不必要。
⑷、基上，吳秋月自得依物之瑕疵擔保請求權或不完全給付之債
務不履行，請求君鼎公司給付64萬7515元（計算式：317659元＋14500元＋315356元＝647515元）。
㈢、關於吳秋月主張為無理由部分：
⑴、吳秋月主張：依系爭房屋契約書附件㈢建材設備第參項門窗
部分第六款、第七款載明：頂樓前後陽台需配置有硫化銅門與落地門窗，惟君鼎公司於頂樓缺少硫化銅門與落地門窗，是伊自得依民法第三百五十九條之規定，請求君鼎公司損害賠償等語，此為君鼎公司所否認，並以前詞置辯。經查：
①、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第九十八條定有明文。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然苟契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要（最高法院三十九年台上字第一０五三號判例、九十六年度台上字第四七六號判決意旨參照），是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎（最高法院九十六年度台上字第二六三一號判決意旨參照）。
②、依系爭房屋契約書附件㈢建材設備：「參、門窗：頂樓前
陽台：採用粉體塗裝落地鋁門，附防蚊紗窗及透明玻璃，出入方便，不佔空間，採光最佳。頂樓後露台：採用高及烤漆硫化銅門，安全防盜。」等語（見原審卷第二十四頁正反面）。再參以原審法院於一百零三年五月七日行言詞辯論程序時，行使闡明權，吳秋月訴訟代理人陳稱：「（法官問：起訴狀中主張第六項、第七項是指三樓還是四樓頂沒有做？）是指應在四樓頂的樓梯間施作硫化銅門及落地門窗。」等語（見原審卷第一三九頁），是吳秋月主張君鼎公司未依約施作部分，應係指屋頂平台（即吳秋月所稱之四樓頂）之樓梯間施作硫化銅門及落地門窗部分而言。經查，系爭房屋為三層樓之建築物，此有系爭房屋建物登記第二類謄本附卷可查（見原審卷第一二五頁）。復參以君鼎公司所提出之系爭房屋三層平面圖所示，系爭房屋之三樓雖分設前、後陽台，然並未設有後露台，此亦經原審法院於一百零三年四月二十四日履勘現場屬實，並製有勘驗筆錄在案（見原審卷第一二
九、一四八頁），則依系爭房屋契約書附件㈢建材設備上開第參項第六款、第七款既載明「頂樓前陽台」、「出入方便，採光最佳」、「預樓後露台」等語，及參酌系爭房屋為三層樓之建物，暨系爭房屋三層平面圖設有前、後陽台等資料以觀，足認上開約定所稱之「頂樓前陽台」，應係指系爭房屋第三層之前陽台；「頂樓後露台」，則係指系爭房屋第三層之後陽台，方符系爭房屋之現況，蓋系爭房屋之屋頂（即吳秋月所稱之四樓頂）為梯間及平台，並無前、後陽台，則何來應設置前後陽台門、窗及使出入方便、採光佳等情事，從而吳秋月據此項約定主張君鼎公司未依約於四樓頂梯間裝設硫化銅門及落地鋁門，難謂可取。又系爭房屋契約書復未約定君鼎公司應於屋頂平台梯間裝設門、窗，則吳秋月請求減少此部分價金及損害賠償，亦無可取。
⑵、吳秋月主張：依系爭房屋契約書附件㈢建材設備第肆項地坪
部分第五款載明：頂樓露台PU防水處理，並舖設cmcm石英磚，惟君鼎公司實際貼附地坪材質為磨石子地磚，同時君鼎公司亦無法證明其有鋪設防水處理，是伊自得依民法第三百五十九條之規定，請求君鼎公司損害賠償等語，此為君鼎公司所否認，並以前詞置辯。經查：
①、依系爭房屋契約書附件㈢建材設備：「肆、地坪：頂樓露
台：PU防水處理並舖設cmcm石英磚」等語（見原審卷第二十四頁反面）。再參以原審法院於一百零三年九月二十三日行言詞辯論程序時，行使闡明權，吳秋月訴訟代理人陳稱：「（法官問：原證五頂樓地板建材錯誤部分是指修繕何處？）是指爬梯出口放置水塔處的位置‧‧‧」等語（見原審卷第二０三頁），是吳秋月此部分主張係指君鼎公司未依約於屋頂梯間出口，放置水塔處之地坪施作而言。又本院參酌上開約定與系爭房屋契約書附件㈢第參項第六款、第七款雖有「頂樓」相同文字，然於此定為「頂樓露台」，另於第參項第六款、第七款則約為「頂樓前陽台」、「頂樓後露台」，顯見上開約定所指並非同一設施，復參以上開約定另有關PU防水處理之約定，而屋頂平台方有設置防水設施之必要，且君鼎公司亦不爭執此處頂樓之約定，係屬誤載（見原審卷第一六０頁反面），從而本院認上開約定之頂樓露台，並非指系爭房屋第三層之後陽台，而應為屋頂平台。
②、又兩造於原審法院一百零一年度中簡字三三三二號給付價金
事件中，曾於一百零二年三月六日至系爭房地現場勘驗，勘驗結果：「一百年七月二十二日（共七項）：被告（即吳秋月）：只有第四項有問題，地板應該是石英磚加PU，目前所見不是石英磚，也無PU。原告（即君鼎公司）：舖的是隔熱磚，這是後來提升的，本來是的石英磚，後來提升成的隔熱地磚，PU是防水層，已經貼在下面，上面才賠磚。被告（即吳秋月）：PU是防水層不爭執。」等語（見上開卷第九十八頁），此業據原審法院依職權調閱上開卷宗，並影印附卷，且經本院核閱屬實，是君鼎公司於系爭房屋之屋頂台平台，業已施作PU防水層，及舖設cmcm磨石子隔熱磚之事實，應堪認定。
③、另原審法院於一百零三年九月二十三日行言詞辯論程序時，
訊問證人即開立原證五估價單元鄉工程有限公司之監造涂明宗，證稱：「（法官問：〈提示原證四、五〉有何意見？）‧‧‧原證五的三樓頂地坪磨石子地磚是要施作在屋頂的地板，當時原告表示地板會滲水，此部分要配合防水工程重新施作‧‧‧（原證五記載：三樓頂地坪建材錯誤〈磨石子地磚須改石英磚〉）」等語（見原審卷第二０二頁反面），則依上開證人涂明宗之證詞，可知有關此部分地坪重新施作應配合防水工程，顯與上開㈡⑶屋頂漏水之修繕費用（包含屋頂地坪舖設地磚）重疊，是本院既准吳秋月上開㈡⑶屋頂漏水之修繕費用（包含屋頂地坪舖設地磚）之請求，則吳秋月就此部分之請求，則不應准許。
⑶、吳秋月主張：依系爭房屋契約書附件㈢建材設備第柒項樓梯
部分載明：壹樓至頂樓樓梯貼拋光石英磚，搭配精緻鍛造實木扶手，惟君鼎公司於三樓至頂樓部分，並未依約施工將樓梯配置拋光石英磚、搭配精緻鍛造實木扶手，僅簡單以鐵管梯子搭建，亦未曾告知伊，是伊自得依民法第三百五十九條之規定，請求君鼎公司損害賠償等語，此為君鼎公司所否認，並以前詞置辯。經查：
①、依系爭房屋契約書附件㈢建材設備：「柒、樓梯：壹樓到頂
樓之樓梯貼拋光石英磚，搭配精緻鍛造實木扶手。」等語（見原審卷第二十五頁），再參以系爭房屋為三層建築物，則頂樓應係指系爭房屋之第三層，是本院認為上開約定之施作範圍，應為一樓至二樓、二樓至三樓之樓梯。
②、原審法院於一百零三年四月二十四日會同兩造於系爭房地現
場履勘，勘驗結果：「一樓到二樓到三樓樓梯是舖設拋光石英磚及鍛造實木扶手‧‧‧」等語，並製有勘驗筆錄，及現場照片二幀（見原審卷第一二九、一三一頁正反面），是君鼎公司確已依系爭房屋契約書附件㈢建材設備第柒項之約定，施作樓梯，並無吳秋月所指未依約施作之情事。
③、至三樓至屋頂平台部分，君鼎公司僅施作爬梯而未施作樓梯
，依系爭房屋契約書附件㈢建材設備：「壹拾陸項、附則：建材設備型號廠牌、規格、尺寸、顏色，材質及未註明之建材均由建方指定之。」等語（見原審卷第二十六頁反面），是系爭房屋契約書附件㈢建材設備第柒項僅約定一樓至三樓之樓梯部分，至三樓至屋頂平台之樓梯部分，究應採用何種建材及施工方式，則未約定，是君鼎公司就三樓至屋頂平台之樓梯部分施作金屬爬梯，尚不能認有何未依約施作之情事，從而吳秋月就此部分之請求，尚難可信。
⑷、吳秋月主張：依系爭房屋契約書附件㈢建材設備第捌項廚具
設備部分約定配置三口爐台，君鼎公司將三口爐換成二口爐，是伊自得請求君鼎公司減少之價差等語，此為君鼎公司所否認，並以前詞置辯。經查，依系爭房屋契約書附件㈢建材設備：「捌、廚具設備：「採高級豪華整體人造石檯面精美廚具設計，搭配高級飾條，設洗滌槽、料理台，設置三口爐台‧‧‧」等語（見原審卷第二十五頁），可知君鼎公司依上開約定應設置三口爐台予吳秋月，然另案原審法院一百零一年度司中簡調字第五五六號給付價金事件，於一百零一年十一月二十二日行調解程序時，吳秋月陳稱：「例如：瓦斯爐三口改為兩口瓦斯爐（p19）：‧‧‧我方要求瓦斯爐三口改兩口瓦斯爐賣方（建設公司）也同意‧‧‧」等語（見原審一百零一年度中簡字三三三二號卷第十五頁），是有關廚具設備之約定，顯係經兩造合意而為變更，而吳秋月復未能舉證證明曾與君鼎公司就變更廚具設備部分約明應退補差額，從而吳秋月有關此部分之請求，難認可取。
⑸、吳秋月主張：兩造協議書約定於一百年十二月三十一日完成
交屋手續，惟君鼎公司未如期交屋，依系爭房屋契約書第十一條⒈之約定，迄至伊於一百零一年十一月使用系爭房屋前，君鼎公司應給付伊遲延完工所應付之遲延利息，以一百年十二月三十一日銀行准貸後，伊每月繳交之貸款金額1萬4229元計算，而期間自一百零一年一月起至一百零一年十月止等語，此為君鼎公司所否認，並以前詞置辯。經查：
①、依系爭房屋契約書第八條第二項：「開工及完工最後期限：
賣方如逾期未開工或完工者，每逾一日應按已繳價款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期六個月仍未開工或完工，視同賣方違約，雙方同意依第十七條違約之處罰規定處理。」；第十一條第三項第一款：「交付不動產及相關文件之條件及期限：於交屋時雙方應履行下列各項義務：⒈賣方付清因遲延完工應付之遲延利息予買方。」；第十三條第三項：「貸款約定：有關金融機構核准貸款後到通知交屋前之利息由賣方負擔‧‧‧」；第十七條第一項：「違約之處罰：依第八條第二項、第十六條第一、二項規定，賣方如逾期未開工或完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五計算遲延利息予買方。若逾期六個月仍未開工或完工者，買方得解除本契約。解約時賣方應將買方已繳之房屋價款退還買方。」等語（見原審卷第十七頁正反面、十八頁反面至十九頁正反面、二十頁反面至二十一頁）。
②、又吳秋月書狀雖臚列君鼎公司應依系爭房屋契約書第十一條
第三項第一款之約定，於交屋時付清因遲延完工所應付之遲延利息，惟吳秋月主張利息之計算方式，則係以貸款銀行於一百年十二月三十一日核貸後，伊每月繳交之貸款金額1萬4229元，而伊已於一百零一年十一月後使用系爭房屋，故請求自一百零一年一月起至同年十月間之利息，共14萬2990元，並稱伊係依系爭房屋契約書第十三條之約定請求（見原審卷第四十六頁反面）；再吳秋月另稱君鼎公司僅有通知伊去付銀行貸款，並未通知交屋等語（見原審卷第七十九頁反面），則依吳秋月上開主張乃係認君鼎公司應負擔之利息，係因該公司未通知伊交屋，而依系爭房屋契約書第十三第三項前段之約定，請求君鼎公司給付自銀行核准貸款後到通知交屋前之利息（指貸款利息），合先敘明。
③、再吳秋月雖主張君鼎公司未通知交屋等節，此為君鼎公司所
否認，而另案原審法院一百零一年度司中簡調字第五五六號給付價金事件，於一百零一年十一月二十二日行調解程序時，吳秋月陳稱：「交屋定義（交鑰匙兩把）：‧‧‧建設公司正確提出交屋時間點是在（一百零一年八月二十日）建設公司林小姐列出明細要求我們交屋‧‧‧」等語（見原審一百零一年度中簡字三三三二號卷第十五頁），再參以君鼎公司所提出之兩造於一百年十一月二十四日簽立協議書：「立協議書人：君鼎建設股份有限公司（以下簡稱甲方）、吳秋月女士（以下簡稱乙方）購買甲方落座於臺中縣○○區○○○街○○○號之房地，經雙方協議簽訂協議書，協議內容如下述：甲方需針對雙方先前勘驗之房屋瑕疵問題完成修繕，並預定於民國一百年十二月三十一日完成交屋手續‧‧‧」等語（見原審卷第九十五頁），顯見君鼎公司於金融機構核准貸款前，即已迭次通知吳秋月交屋，惟因吳秋月就系爭房屋認有多處瑕疵請求君鼎公司修繕，而未能於君鼎公司通知後即完成交屋手續，是有關吳秋月此部分之主張，如認君鼎公司有遲延交屋情事，應屬吳秋月得否依系爭房屋契約書之約定，請求君鼎公司給付違約金，然並不構成系爭房屋契約書第十三條第三項前段約定之應由君鼎公司負擔貸款利息之事由，從而吳秋月上開部分請求，要無可取。
⑹、吳秋月主張：系爭房屋三樓至閣樓未設置安全梯，是伊自得
請求君鼎公司應給付安全梯之費用等語，此為君鼎公司所否認，並以前詞置辯。經查，依系爭房屋契約書中並無約定於系爭房屋設置閣樓，並依君鼎公司所提出之系爭房屋三樓平面圖、建物登記第二類謄本，亦無載明閣樓之空間配置，且其樓地板面積亦未計入系爭房屋之面積內，是君鼎公司辯稱系爭房屋並未設有閣樓之情，應屬可信。又系爭房屋既無閣樓之空間配置，縱系爭房屋之現況，於斜屋頂與三樓頂板間存有吳秋月所指為閣樓之空間，然依系爭房屋契約書既未約定君鼎公司應設置通往該處空間之安全梯，從而吳秋月上開請求，洵屬無據。
六、綜上所述，吳秋月依物之瑕疵擔保請求權或不完全給付之法律關係，得請求君鼎公司給付64萬7515元，及自一百零三年十一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（遲延利起算日，見原審卷第二四一頁），惟原審僅判命君鼎公司給付吳秋月32萬9856元本息，較本院核准金額尚不足31萬7659元本息（本金計算式：647515元－329856元＝317659元），自有未洽。吳秋月指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許，應由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。至吳秋月之請求不應准許部分，原審為吳秋月敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另君鼎公司對吳秋月之請求准許部分所為之抗辯，為無可取，是則君鼎公司上訴意旨指摘原判決命其給付吳秋月32萬9856元本息及宣告供擔保之假執行部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述及再開辯論之必要，併予敘明。
八、據上論結，本件吳秋月之上訴為一部有理由、一部無理由；君鼎公司之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 29 日
民事第六庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 張國華法 官 盧江陽以上正本係照原本作成。
均不得上訴。
書記官 廖家莉中 華 民 國 104 年 4 月 30 日