臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上更㈠字第33號上 訴 人 紀子楨訴訟代理人 林開福律師被 上訴人 張志銘訴訟代理人 王世勳律師上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，上訴人對於中華民國101年8 月30日臺灣臺中地方法院100 年度訴字第2441 號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於105 年
3 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
（一）臺灣臺中地方法院99年度司執字第103477號強制執行事件，依訴外人即執行債權人彰化商業銀行股份有限公司聲請拍賣訴外人傅湧沼所有之18筆土地應有部分（權利範圍均為十分之二），於民國100 年7 月28日由被上訴人應買取得十分之一應有部分（另十分之一應有部分由訴外人蔡明松取得）。惟上訴人就其中坐落臺中市○區○○段274 、274-9 、274-10、274-12地號等4 筆土地權利範圍均為十分之二（下稱系爭土地），主張其就坐落系爭土地上未辦保存登記之4 棟建物，即臺中市○區○○路○段000 ○0號房○○○區○○○○街○○巷○○號房屋、同巷8 號房屋、同巷4 之1 號房屋（下稱系爭建物）有事實上處分權，於
100 年8 月17日具狀聲明優先承買。
（二）然上訴人在76年8 月21日與傅湧沼簽訂「土地買賣契約書」，將包括系爭土地在內之35筆土地（合計730 坪）所有權，以總價新臺幣（下同）2044萬元出賣予傅湧沼，而將系爭建物之事實上處分權一併轉讓予傅湧沼，上訴人現今並非系爭土地上系爭建物之事實上處分權人，並無民法第
425 條之1 規定之法定租賃權。況系爭土地上尚有其他建物之所有人，上訴人就系爭建物得主優先承買之土地權利範圍不明，自無從依據土地法第104 條、民法物權編施行法第8 條之5 第3 項之規定，主張優先承買權。並聲明：
確認上訴人就系爭土地應有部分各十分之二之優先承買權不存在。
二、上訴人則以：
（一）系爭建物係訴外人偉祺建設股份有限公司（下稱偉祺公司）於68年1 月5 日興建之「荔枝園公寓」集合住宅，嗣經偉祺公司將其中22戶分別讓渡予上訴人及其母即訴外人紀廖菊管業。上訴人於76年8 月21日與傅湧沼所簽訂之系爭土地買賣契約書內載明買賣之標的（包括上訴人所有如該附表標示之土地坐落之地段地號、面積、權利範圍等），及價金（包括買賣土地每坪單價、全部土地總價、付款方法及相關稅費負擔等）。至於「土地買賣契約書」第11條所載，僅在表明買賣當時之土地上有房屋占有之狀況，土地係以低於市價出售，賣方只負責辦理土地所有權移轉登記，不負點交土地之義務，亦不負瑕疵擔保責任，買方不得反悔而已，並無上訴人要將系爭建物之權利轉讓給傅湧沼之記載。倘傅湧沼已取得系爭建物之事實上處分權，何以長期間就系爭建物未行使權利，而由上訴人分別將系爭建物，陸續於96年間起出租予訴外人優慧建設公司、陳王泉、林京沅、陳奕成、熊偉惀等人，益徵上訴人就系爭建物有事實上處分權。
（二）縱認上訴人同意將系爭建物之事實上處分權讓予傅湧沼，惟因上訴人始終未曾將系爭建物交付予傅湧沼，作為事實上處分權發生變動之公示方法，傅湧沼自無法取得系爭建物之事實上處分權，故系爭建物之事實上處分權仍為上訴人所有。
（三）系爭土地與系爭建物曾經同屬上訴人一人所有，故上訴人所有之系爭建物與其所坐落之系爭土地自有法定租賃關係存在，依民法第425 條之1 第1 項、第426 條之2 第1 項、土地法第104 條第1 項，及民法物權編施行法第8 條之
5 第3 項之規定，均有法定優先承買權。被上訴人起訴請求確認上訴人之優先承買權不存在，為無理由。
三、原審審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認上訴人已將系爭建物之事實上處分權讓與傅湧沼，其對系爭建物已無權利，無從主張優先承買權，被上訴人訴請確認上訴人對系爭建物所坐落之系爭土地之優先承買權不存在，為有理由，而為上訴人敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，上訴聲明：原判決除確定部分外廢棄，上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。（前審即本院101年度上字第414 號判決，就被上訴人請求確認上訴人對於同段274 -8地號土地並無優先承買權之部分，為上訴人敗訴之判決，而未據上訴人上訴，已告確定；另原審共同原告蔡明松業依民事訴訟法第191 條規定視為撤回起訴，亦不在本院審理範圍）。
四、得心證之理由：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有即受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。承前所述，兩造就上訴人對系爭土地有無優先承買權有所爭執，執行法院對優先承買權存否復無實體審認之權限，當事人僅得依民事訴訟程序確定私權之存否，故關於優先承買權之有無，可依民事訴訟程序謀求救濟。上訴人就系爭土地是否有優先購買權之法律關係既不明確，致被上訴人於強制執行程序中應買人之私法上地位有受侵害之危險，而此危險得以對上訴人之確認判決予以除去，應認被上訴人有即受確認判決之法律上利益，而得提起本件確認之訴。
（二）臺灣臺中地方法院99年度司執字第103477號強制執行事件，執行債權人為彰化商業銀行股份有限公司，執行債務人為傅湧沼。上訴人在上開強制執行拍賣程序中，於100 年
5 月2 日具狀以其就系爭土地上有系爭建物，且系爭土地原同屬其所有，其僅將土地所有權讓與傅湧沼，依民法第
425 條之1 、第426 條之2 、土地法第104 條第1 項、民法物權編施行法第8 條之5 第3 項之規定，主張其有法定優先承買權。同院乃於100 年6 月28日拍賣公告附表內載明上訴人對於系爭土地有第一順位優先承買權。嗣被上訴人與蔡明松於100 年7 月28日共同向臺灣臺中地方法院聲請應買執行標的即傅湧沼所有之18筆土地應有部分（均為十分之二）之應有部分（被上訴人為十分之一) 。臺灣臺中地方法院乃於100 年8 月10日發函通知上訴人於函到10日內表明是否就系爭土地應有部分（均為十分之二）行使優先承買權，上訴人於同月12日收受該函，並於同月17日具狀聲明要行使優先承買權等事實，業經前審調取上開強制執行事件全卷審閱無訛，復為兩造所不爭執，足認屬實。
（三）上訴人主張偉祺公司於67年間，在包括系爭土地之地上興建大規模集合式住宅「荔枝園公寓」，系爭建物即屬之。因偉祺公司於興建中發生財務困難，乃於68年1 月5 日將施工中之「荔枝園公寓」集合住宅中之22戶（含系爭建物，均未辦理建物所有權第一次登記，故無從辦理所有權移轉登記）變更起造人而分別讓渡予上訴人及其母紀廖菊管業，上訴人因而取得系爭建物事實上處分權等情，有上訴人所提出之偉祺公司讓渡同意書（見原審卷㈡第10至21頁) 、臺中市政府工務局建造執照影本（附原審法院99年度司執字第103477號強制執行事件卷㈠）為證，堪認上訴人於76年8 月21日與傅湧沼簽訂土地買賣契約書以前，為系爭建物之事實上處分權人。
（四）嗣上訴人於76年8 月21日與傅湧沼所簽訂之系爭土地買賣契約書內，於第1 條約定，買賣標的係上訴人所有如該契約書附表標示之土地坐落之地段地號、面積、權利範圍等，第2 條則約定買賣價款以每坪28,000元計算，總價共2044萬元，有土地買賣契約書附卷可按（見原審卷㈠第41頁) 。被上訴人主張系爭建物之事實上處分權已因上訴人與傅湧沼之上開契約而移轉予傅湧沼，上訴人則辯稱僅係出賣土地，其仍保有系爭建物之事實上處分權。經查：
1、證人即上開土地買賣契約書之見證人陳進益於前審到庭證稱：該土地買賣是傅湧沼找我的，因傅湧沼喜歡這塊地，找我出面幫忙介紹，當時找我介紹只有要買土地而已，當時是傅湧沼找我晚上去找上訴人，去的時候有碰到上訴人，上訴人只要賣土地，當時洽談土地買賣，沒有講到房子等語（見前審卷㈠268 頁反面至70頁）。另證人即上開土地買賣契約書辦理過戶之代書宋盛權亦於前審到庭證稱：該土地買賣契約書的買賣標的是土地好幾筆，土地上有建物，只有委託我辦理土地移轉而已，在蓋章拿權狀時，我問為何只要移轉土地，我有問賣主紀子楨，他沒有跟我講清楚，只是委託我辦理土地登記，…土地登記申請書有把建築改良物特別刪除，是因為只有委託移轉土地等語（見前審卷㈠第88頁反面至89頁）。證人傅湧沼則於前審到庭證稱：該土地買賣契約書包括房子，契約第2 條的價錢包含土地及房屋等語（見前審卷㈠第90頁反面、91頁）。
2、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，故解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。至所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。上訴人與傅湧沼所簽訂之系爭土地買賣契約第11條特別約定：「本件土地曾經乙方（即上訴人）出售並出具土地使用權同意書予偉祺建設股份有限公司興建房屋，嗣因該公司未付清價款，繼而公司解散，負責人魏阿早死亡，致迄今未解決，地上建物仍然存在。本件土地係以低於市價售予甲方（即傅湧沼），故雙方約定乙方只負責辦理土地所有權移轉，不負點交土地之義務。至於地上建物之排除及乙方與偉祺公司或其房屋訂戶間糾紛之處理，均由甲方自行負責處理。此後甲方不得以其處理不成或地上建物無法排除或其他任何理由要求減少價金或解除本件契約，此乃雙方事先言明，甲方絕不後悔」等語，有該土地買賣契約書附卷可稽（見原審卷㈠第44頁) 。
3、依上訴人與傅湧沼所簽訂之系爭土地買賣契約整體文意觀之，傅湧沼以鉅資購入不動產，目的在取得大片土地之支配、使用、收益及處分之權利，豈有容許出賣人即上訴人於土地上仍保有系爭建物之事實上處分權，而得對上訴人主張法定租賃權存在之理？又系爭買賣土地上所坐落之「荔枝園公寓」集合住宅，因建商偉祺公司發生財務困難，無法興建完成、取得使用執照，以辦理建物所有權第一次登記，致無從辦理建物之所有權移轉登記，形成一亟待解決之問題，上訴人與傅湧沼雖約定上訴人只負責辦理土地所有權移轉，不負點交土地之義務，惟上訴人既容許傅湧沼自行排除土地上建物及與地上建物所有人（事實上處分權人）間之糾紛之處理，則其真意應係同意將系爭土地上之系爭建物，任由傅湧沼自行處置，自不因雙方所訂土地買賣契約書第1 條就買賣標的內容未約明含房屋部分而有所影響。是證人陳進益及宋盛權應未明確了解上訴人與傅湧沼簽訂上開契約時之真意，故渠等所為之證詞，尚不足為有利於上訴人之認定。
4、上訴人既係將系爭建物任由傅湧沼自行處置，系爭建物之事實上處分權自已由傅湧沼取得，而無由上訴人就系爭建物再為「交付」行為之必要。上訴人辯稱其未讓與系爭建物之事實上處分權，亦未以交付作為事實上處分權發生變動之公示方法，故仍保有系爭建物之事實上處分權云云，自無可取。
（五）傅湧沼依其與上訴人之系爭土地買賣契約，已自上訴人買受取得系爭土地所有權，並取得坐落其上之系爭建物事實上處分權，上訴人於同一時間，已非系爭土地之所有權人及系爭建物之事實上處分權人，均如前述，上訴人就系爭土地，自無法定租賃關係存在。上訴人依民法第425 條之
1 第1 項、第426 條之2 第1 項、土地法第104 條第1 項、民法物權編施行法第8 條之5 第3 項等規定，主張對系爭土地有優先承買之權利，自屬無據。從而，被上訴人請求確認上訴人對系爭土地之優先承買權不存在，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，上訴人對被上訴人所購買之系爭274 、274-9 、274-10、274-12地號等4 筆土地權利範圍十分之一部分，無優先承買權存在，被上訴人請求確認上訴人就上開土地之優先承買權不存在，自屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 19 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 游文科法 官 陳宗賢以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 吳雅菁中 華 民 國 105 年 4 月 19 日