臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上字第172號上 訴 人 賴俊安
賴謝彩蓮共 同訴訟代理人 王素珍律師被 上訴 人 賴陳美子訴訟代理人 賴建仲上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於民國一０四年二月十七日臺灣彰化地方法院第一審判決（一０三年度訴字第二六一號），提起上訴，本院於一０四年六月三十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：㈠上訴人賴俊安與上訴人賴謝彩蓮之被繼承人賴清潭（於民國
九十九年十一月三十日死亡），共同向伊承租坐落彰化縣○村鄉○○段○○○○號耕地（下稱系爭耕地），租期自九十二年一月一日起至九十七年十二月三十一日止，每年租金稻穀六七六台斤，雙方訂有臺灣省彰化縣私有耕地租約書。嗣於九十八年一月一日起續約，租期至一０三年十二月三十一日止（下稱系爭租約）。故系爭耕地之租賃權為上訴人共有，對伊並無個別獨立之租賃關係。上開租金依行政院農業委員會農糧署（下稱農糧署）網站糧價查詢表計算，自九十七年起至一０二年止，依序為新臺幣（下同）八千八百九十五元、九千二百六十元、九千四百六十七元、九千五百四十元、九千五百三十五元、九千四百五十九元。詎上訴人共同繳交租金：九十七年三千九百六十元，九十八年三千一百七十七元，九十九年未繳，一００年六千六百元，一０一年四千零五十元。至一０一年十二月止，累年積欠之地租合計二萬八千九百十元，多於三年地租總額。伊於鈞院一０二年度上字第九九號一０二年四月一日準備程序，當庭催告繳納租金，惟上訴人均矢口否認，伊只得以郵局存證信函向上訴人限期再催告。惟上訴人僅繳交七千九百二十元，抵銷前所欠債務後，累年餘欠地租合計二萬五千七百二十元，仍多於二年地租總額。伊即依耕地三七五減租條例（下稱耕地條例）第十七條第一項第三款規定，以郵局存證信函通知上訴人終止租約，並分別於一０二年七月十日及同年月十一日送達。是系爭租約業經終止，其後上訴人於一０三年三月十一日清償二萬八千九百十元，並不影響租約終止之效力。
㈡系爭耕地依約應種植稻穀，伊於九十九年九月八日前往查視
，發現系爭耕地未有栽種之狀；再依九十八年起至一０二年五月十日止之歷年航照圖顯示，系爭耕地自九十八年七月間起至九十九年九月八日止，已不為耕作一年。迄一００年五月十日，系爭耕地雖田畦成列，但無綠色植被，和鄰近耕地綠色均勻狀相去甚遠，顯然上訴人並無耕作之事實，有不可抗力繼續一年未為耕作之情，依耕地條例第十七條第一項第四款規定，伊亦得終止系爭租約。
㈢系爭租約第四條規定「應納地租依左列甲項或乙項議定之」
，其中明文「議定」而非強制，甲、乙兩項擇一。乙項不同於甲項之處，在於繳納現金，且無納租地點的規定，依明示其一排除其他之法理，顯然乙項排除繳納地之規定。上訴人自認租金繳納，歷來均匯入伊帳戶中，伊未反對，則雙方互相意思表示一致，應視為議定依乙項納租，即無甲項納租地點之適用，自應適用民法第三百十四條規定，以債權人之住所為履行地，而非往取債務。另一０二年七月一日之存證信函，縱該函文有誤，按民法第一百十二條規定，該函仍有限期催告支付租金之效力。
㈣綜上，系爭租約既已終止，兩造間之耕地租賃關係並不存在
，且依民法第四百五十五條規定，上訴人自應返還系爭耕地等情。爰求為確認兩造間就系爭耕地之租賃關係不存在；上訴人應將系爭耕地返還；訴訟費用由上訴人負擔之判決。
二、上訴人則以：㈠系爭耕地租約之租額為稻穀，以被上訴人於九十九年間出售
稻穀價格每台斤九．五元之標準計算，系爭耕地之租額折換現金應為每年六千四百二十二元，自九十八年度至一０二年度之租金總額為三萬二千一百十元。伊分別於九十八年十一月繳租三千一百七十七元、九十九年一月繳租六千二百元、一００年七月繳租六千六百元、一０一年七月繳租四千零五十元、一０二年七月繳租七千九百二十元，一０三年三月繳租二萬八千九百十元，總計給付租金五萬六千八百五十七元，業逾上述應繳租金總額。是被上訴人以伊積欠地租為由，終止系爭租約，自屬無據。
㈡系爭租約第一條約定租額為稻穀，第四條約定：「應納地租
依左列甲項或乙項議定之。甲、繳納實物－地點定在大村鄉村上村承租戶」。可知系爭租約之租金約定為稻穀，而非現金；且就系爭租金之給付，則約定以承租戶之住所地為地租繳納地點，應屬往取債務無疑。準此，被上訴人不但應依系爭租約所約定之地租種類及給付方式，向伊為催告始生合法催告之效力，且須於催告期滿後，至伊住所收取，如伊仍不為支付，始得主張伊遲延給付地租而終止系爭租約。然被上訴人並未依約至伊住處收取，是祇構成被上訴人受領遲延，不能謂為伊欠租。故被上訴人以伊積欠地租為由終止租約，於法未合。另伊前雖曾以匯款方式繳付地租，然此係應被上訴人要求，就個別到期之地租，以匯款或寄匯票予被上訴人，尚不能因此即認清償方式已變更為赴償債務。
㈢依被上訴人起訴所舉相關存證信函所載：「大上字第七八號
租約，因承租人積欠地租達兩年之總額，依法終止租約…」等內容可知，被上訴人並未依法限期催告給付租金，而逕以伊積欠地租達二年之總額，主張終止系爭租約，尚有未合。又系爭耕地原由賴俊安及賴清潭（下稱賴清潭等）承租，已分開耕作多年，且個別計租，是賴清潭等與被上訴人間，應已個別發生獨立之耕地租賃關係。是本件倘認有欠租情事，所生法律效果，亦應個別認定。
㈣系爭耕地於九十九年度之前係種植水稻，於一００年間改重
果樹，故航照圖所顯示系爭耕地似無作物，應係樹苗過小且種植距離較大，航照圖無法顯示所致。伊已在系爭耕地上種植稻穀或果樹多年，並無不為耕作之情事。是被上訴人以伊顯有不可抗力繼續一年未為耕作為由，終止系爭租約，亦有未合。
㈤被上訴人終止系爭租約既於法未合，則伊本於耕地租賃關係使用系爭耕地，自屬有權使用等語，資為抗辯。
三、原審依被上訴人之聲明為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，兩造於本院各聲明如下：
㈠上訴人方面：
①原判決廢棄。
②上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
③第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈡被上訴人方面：
①上訴駁回。
②訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事實：㈠賴清潭等向被上訴人承租系爭耕地，租期自九十二年一月一
日起至九十七年十二月三十一日止，每年租金稻穀六七六台斤，訂有系爭租約。嗣於九十八年一月一日起續約，租期自九十八年一月一日起至一０三年十二月三十一日止。
㈡賴清潭於九十九年十一月三十日死亡，賴謝彩蓮為賴清潭之繼承人。
五、得心證之理由：㈠按耕地條例第二十六條第一項所以規定，租佃爭議須經調解
調處始得起訴，無非係在保持情感，減少訟累，但兩造既已因積欠地租達兩年總額之事由，請求終止租約已經調處不成立，則被上訴人於訴訟中復追加上訴人有不可抗力繼續一年未為耕作之情形，依同條例第十七條第一項第四款規定終止租約之事由，縱再為調處，似亦將徒勞，則為訴訟經濟起見，宜認追加之事由亦已踐行調處程序而准予追加。
㈡次按耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止
租約，應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約。最高法院八十六年臺上字第三三二四號著有判例要旨足供參照。又所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地之債務而言，此種債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任。惟出租人催告承租人前來繳清租谷，係將繳租地點變更為出租人住所地，如與兩造前約定往取債務之清償方式及地點不合，其催告即不符債之本旨，自不發生催告之效力，要屬當然。經查：
①依系爭租約第一條、第四條約定，系爭租約所約定之租金
種類為「稻谷六七六台斤」，應納地租依甲項繳納實物或乙項繳納現金議定之，而系爭租約記載：甲、繳納實物－地點定在大村鄉村上村承租人戶；繳納期間定為每年早季七月晚季十一月。關於乙項繳納現金則未有約定記載之內容，觀諸卷附系爭租約即明（原審卷第十七頁）。參酌被上訴人主張租金依農糧署網站糧價查詢表計算，及依卷附系爭租約所載兩造之住居所，承租人即賴清潭等之地址為彰化縣大村鄉○○村○○○巷○○○○○號○○○鄉村○村○○○路○○○巷○○號，出租人即被上訴人之地址○○○鄉村○村○○路○段○○○號，可知系爭租約所約定之租金種類既為「稻谷六七六台斤」，且係約定「繳納實物－地點定在大村鄉村上村承租戶」，核屬往取債務，堪以認定。
②至上訴人固不否認係以匯款方式給付地租，但否認兩造間
因此即同意改變以現金為給付租金，稽諸卷附系爭租約，兩造並未變更地租種類及收取方式，則上訴人就個別到期之地租，同意以匯款至被上訴人帳戶之方式繳付地租，應係兩造就到期地租繳付方式之個別合意，尚不能因此即認系爭租約之地租已變更為現金，且清償方式已變更為赴償債務，殊堪認定。被上訴人以上訴人自認租金繳納，歷來均匯入其帳戶中，主張應視為議定依乙項納租，且非往取債務，自無足取。
③再依首開說明，於上訴人未按期繳納地租時，被上訴人不
但應依系爭租約所約定之地租種類及給付方式，向上訴人催告，始生合法催告之效力，且須於催告期滿後，至上訴人之住所地收取，上訴人仍不為支付，被上訴人始得主張上訴人遲延給付地租而終止系爭租約。然查被上訴人於本院詢問是否有到上訴人家裡要租金時，固主張於調處或開庭時，都有跟上訴人要租金，但上訴人均否認有欠租金等語，本院再斟酌卷附被上訴人所稱之存證信函，乃通知上訴人於文到五日內，將所積欠五年租金清償至被上訴人帳戶，並請清理地上物，返還系爭耕地，有各該存證信函在卷可考等情（原審卷第三二頁至第四０頁）。足證被上訴人並未依系爭租約所約定之地租種類及給付方式，向上訴人催告，復未前往上訴人住所地收取租谷，要可無疑。此外，被上訴人復未提出其他事證，證明其業依前列方式合法催告，並於催告後，確已前往上訴人住所地收取租谷，然為上訴人所拒之情，則其以上訴人經催告後，地租積欠達兩年之總額而終止租約，請求確認兩造間就系爭耕地之租賃關係不存在，上訴人應將系爭耕地返還，尚有未合，自難准許。
㈢末按耕地租約在租佃期限未屆滿前，如有非因不可抗力繼續
一年不為耕作時，得終止租約。觀諸系爭耕地條例第十七條第一項第四款規定固明。但查系爭耕地於九十九年度之前係種植水稻，於一００年間改重果樹，航照圖所顯示系爭耕地似無作物，應係樹苗過小，且種植距離較大，航照圖無法顯示所致，並無不為耕作等事實，迭據上訴人陳明在卷，即被上訴人亦自認系爭耕地現在是種芒果（本院一０四年五月二十六日準備程序筆錄）。再稽諸上開被上訴人所陳，上訴人歷年來繳納地租之情形，足認上訴人所辯並無不為耕作之事實乙節，尚堪採信。另按耕地條例第十七條規定，耕地租約，在租佃期限未屆滿前，非有該條例所列情形之一者，不得終止。變更用途（僅變更耕作方法）或地形，並非該條所定得終止租約之事由。則系爭耕地依約雖應種植稻穀，但上訴人改種果樹，依上說明，尚無不合，併予敘明。從而被上訴人主張上訴人有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情，終止系爭租約，殊有未合，不應准許。
㈣綜上所述，被上訴人以上訴人地租積欠達二年之總額，及有
非因不可抗力繼續一年不為耕作之事實，主張終止系爭租約，於法無據，殊難准許。從而被上訴人求為確認兩造間就系爭耕地之租賃關係不存在，並依民法第四百五十五條規定，請求上訴人應返還系爭耕地，為無理由，應予駁回。原審未察，逕依被上訴人主張而為上訴人敗訴之判決，經核於法洵有違誤。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為有理由，爰予廢棄改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴為有理由。爰依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 14 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 鄭金龍法 官 宋國鎮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 呂淑芬中 華 民 國 104 年 7 月 14 日