臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上字第173號上 訴 人 蔡有明訴訟代理人 陳益軒律師
李柏松律師被上訴人 盧定墉訴訟代理人 謝秉錡律師複代理人 張家豪律師受告知人 安信建築經理股份有限公司法定代理人 周俊吉代 理 人 謝宗興上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於民國104年3月4日臺灣彰化地方法院103年度訴字第778號第一審判決提起上訴，本院於104年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決不利上訴人部分，及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：兩造於民國102年10月8日就彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號
土地（下稱系爭土地）暨○○鄉○○巷0-0號建物等不動產（下稱系爭不動產）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定總價金新臺幣（下同）1000萬元，分四期款繳付，前三期均為100萬元，第四期尾款為700萬元；且為求買賣契約順利履行，當時兩造一致同意向安信建築經理股份有限公司申請辦理「買賣價金履約保證」，被上訴人依買賣契約約定按期繳納第一、二期之款項。又系爭契約第三條付款方式有關提繳款時間及說明，均未約定確定之履行期限，故本件買賣自屬不確定期限之債務。
上訴人於系爭契約所附現況說明書之第3項「土地、建物是
否有被他人佔用情形」係勾選否。惟經彰化縣二林地政事務所於102年12月5日鑑界，系爭土地遭他人在相鄰之同段000地號土地上興建神明廳占用達4至8坪之多，迄未拆除。被上訴人因上訴人隱匿此等重大資訊致蒙受損害，故依系爭買賣契約第七條第四項及民法第264條第1項規定，中止給付第三、四期款項，未料上訴人竟於103年1月9日以被上訴人未如期給付而解除買賣契約。惟被上訴人於簽訂系爭契約時並未同意上訴人按現況交付，可知上訴人負有於點交前排除系爭土地遭他人占用之義務。被上訴人於103年1月16日、103年4月22日發函催告上訴人出面協商履行契約，上訴人不予理會或不願履行，被上訴人再於103年5月1日、103年6月3日委任律師發函要求上訴人履約，上訴人亦不予理會，被上訴人即於103年6月13日委任律師發函解除該不動產買賣契約，並再以本件起訴狀為解除契約之意思表示。系爭契約既經解除，上訴人即有回復原狀之義務。被上訴人依系爭契約第八條約定，請求上訴人返還價金200萬元，並給付違約金20萬元，應屬有據。
上訴人雖提出103年1月9日律師函，表示已催告被上訴人履
行遲延責任，惟並未再定期限催告履行，即以103年1月17日逕為解除買賣契約，其解除自未合法。
貳、上訴人抗辯：被上訴人所稱系爭土地有約4至5坪土地遭第三人占用之事實
，其於簽約前即已知悉，且上訴人當時已明確表示若被上訴人確有要求拆除占用時願配合辦理。然因遭占用面積就本件買賣之土地而言比例甚小，且實際位置係供道路對外通行之地，原有道路本即通行無礙，而被上訴人買受系爭不動產之目的在於投資，並不影響其買入後之使用。再者，此部分土地係第三人供做祖先牌位之公廳使用，當時被上訴人知悉上開事實後，即已言明不要求第三人拆屋還地，並於系爭買賣契約再次明確表示不要求拆除，承辦之地政士涂○旋因而未於買賣契約載明，蓋此原即買賣雙方於簽約之前無爭執之事項。
兩造就系爭房地確有約定依現況點交，此經證人蔡○聰、蔡
○哲、蔡○玲等人證述明確。至於不動產標的現況說明書上「3土地、建物現況是否有被他人占用情形？」勾選否，係因被上訴人前已明確表示就此部分土地不用拆屋交被上訴人使用，並於簽約當時再次表明，方有此否之勾選，以免日後兩造就此部分產生爭議。倘若被上訴人未有前開之明確表示，於其知悉系爭土地上於簽定系爭契約之前仍有4至5坪遭他人占用之情況下，被上訴人豈有可能會同意、容任出賣人即上訴人就該欄位勾選否之選項，並於該說明書上簽章以表肯認之情。且若被上訴人未有前開明確表示不用拆屋交被上訴人使用，何以被上訴人於知悉上訴人無拆除該占用土地之房屋之情況下，仍依照系爭買賣契約書之約定，按時給付第一期款及第二期款，而係於遲延給付第三期款及第四期款，並經上訴人發函催告履行給付第三、四期款價金義務之後，方爭執該遭占用部分，如此豈不與常情相違。
被上訴人於第三期款時即未為給付價金，依系爭契約第三條
第二款約定，有關被上訴人給付第三期款之義務，係於土地增值稅單、契稅單核下之後，經辦理地政士通知日起三個工作日，即有義務將此部分之款項匯入履保公司所指定之帳戶，就此部分支付款時點而論，根本無涉產權是否有依約完整點交之時點，被上訴人稱其因上訴人之產權不清楚，拒絕給付第三期款，顯與契約約定不符。被上訴人係為避免其未按期繳款，恐遭上訴人另案請求受告知人給付上訴人沒收之價金，因而提起本件訴訟。
系爭契約採定型化契約，兩造為求契約履行之明確，就買賣
價金第一至四期款以代書推算之具體期日並經兩造同意而事後填載於契約上，即以102年10月8日、102年10月11日或之前、102年11月5日及102年11月28日，為買賣價金給付日期特定之合意，故兩造就價金給付確係約定為定期給付，非不定期限。而被上訴人並未依約定期限給付第三、四期款項，已陷於給付遲延，上訴人為求系爭契約履行，仍一再催促被上訴人給付，被上訴人均置之不理，上訴人方於103年1月9日委請律師寄發存證信函催告限期履行前開款項之給付義務，詎被上訴人於收受律師函後，仍未給付遲延之款項，上訴人復於103年5月1日再次委請律師發函予被上訴人聲明解除系爭契約，依民法第254條規定，系爭契約已生解除之效力。被上訴人以本件起訴狀解除系爭契約，並請求返還價金及違約金，即屬無據。
參、原審經審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，認為被上訴人依系爭契約約定，請求上訴人給付220萬元，及自103年8月6日起至清償日止按週年利率百分五計算之利息，為有理由，而予准許，並依兩造之聲請為准、免假執行之宣告；另駁回被上訴人逾上開範圍之請求及假執行之聲請（被上訴人就原審判決其敗訴部分，未聲明不服，故非本院審理範圍）。上訴人不服原判決提起上訴，於本院上訴聲明：1.原判決不利於上訴人部分廢棄；2.上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回；3.訴訟費用由被上訴人負擔；4.如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：1.上訴駁回；2.訴訟費用由上訴人負擔；3.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
肆、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下（參見本院卷第42、43頁）：
兩造不爭執之事項：
㈠被上訴人於102年10月8日與上訴人簽訂不動產買賣契約書
，向上訴人購買彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地及○○鄉○○巷0-0號建物等不動產，約定價金為1000萬元，分四期給付，第一至三期各為100萬元、第四期為700萬元，被上訴人已給付前二期共計200萬元。而上開價款之付款方式欄，其第三、四期款除分別註記「（完稅款）」、「（尾款）」外，另由承辨簽約之地政士分別以手寫註記「11/5」、「11/28」。
㈡系爭契約第七條【房地點交】第四項約定：「買賣標的如
有出租、被第三人佔用或有屬於非約定之物留置者，概由賣方負責於點交前排除之。……」第八條【違約處罰、解除契約】約定：「一、賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之三計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），該懲罰性違約金並應於買賣標的點交時完全給付；經買方書面通知限期催告仍不履行時，買方得解除本買賣合約且賣方應將所收之款項加倍返還予買方，作為違約賠償。但因天災、地變等不可抗力及因可歸責於買方之事由除外。二、買方若不依合約履行各項義務或支付價金，或已付之票據無法兌現時，每逾一日買方應按買資總價款萬分之三計算滯納金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），並應於買賣標的點交時一併繳清；經賣方書面通知限期催告仍不履行時，賣方得解除本買賣契約並沒收買方已繳價款，或已付之票據作為違約金賠償，……。」㈢兩造於簽訂買賣契約前，均已知系爭土地有被他人占用之情形。
㈣上訴人於系爭契約所附現況說明書（雙方簽章日期為102
年10月8日）之第3項「土地、建物是否有被他人佔用情形」之現況欄勾選「否」；備註說明欄之「□現況點交□點交前排除□其他」，則未為任何選項之勾選。
㈤系爭土地經彰化縣二林地政事務所於102年12月5日鑑界，
約有4至5坪遭他人在相鄰之同段000地號土地上興建之神明廳所占用，其占用位置如本院卷第38頁之地籍圖謄本黑色區塊所示，占用現況如原審卷第12～16頁之照片所示。
㈥上訴人於103年1月9日委任律師發函予被上訴人謂：「…
於103年1月17日前儘速給付已遲延之第三期及第四期價款，若盧定墉逾期仍未給付，本人依約定解除兩造就系爭房地所簽訂之買賣契約，並以本件律師函文於盧定墉逾前開期日時為解除買賣契約之意思到達，不另為通知，且沒收盧定墉已繳付之貳佰萬元價款做為違約賠償，…」，被上訴人有收受上開函文。
㈦被上訴人於103年4月22以台中何厝存證號碼000000存證信
函催告上訴人於30日內排除第三人占有；於103年6月3日以律師函催告上訴人於7日內排除占用；於103年6月18日以律師函向上訴人為解除契約之意思表示，上訴人均有收受上開函文。被上訴人再以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，而起訴狀繕本於103年8月5日送達於上訴人。
㈧被上訴人於原審受敗訴判決部分，未經提起上訴或附帶上訴，非本院審理範圍。
兩造爭執事項：
㈠被上訴人於簽訂系爭契約時，是否同意上訴人按現況交付
系爭土地？㈡兩造約定之第三期、第四期價金給付日期，是否為確定之
給付期限？㈢上訴人解除系爭契約，是否有理由？㈣被上訴人解除系爭契約，並請求上訴人返還已付價金及給
付違約金，是否有理由？㈤被上訴人請求上訴人給付違約金如有理由，該約定之違約
金經原審酌減為20萬元後，是否仍屬過高？兩造不再提出其他爭點。
伍、得心證之理由：被上訴人於簽訂系爭契約時，是否同意上訴人按現況交付系爭土地？說明如下：
㈠兩造於簽訂買賣契約前，均已知系爭土地有被他人占用之
情形（不爭執事項㈢參照）。且亦有被上訴人之妻江○芝於原審證稱：「（問：仲介有沒有告訴你土地有被占用情形？）徐○駿（即買方之仲介）有跟我講，他說地那麼大占一點點應該沒關係，我就沒講話，事後有跟我講買之後可以叫對方拆。（問：就你認知原告《即本件被上訴人，下同》在簽約當時就知道土地有越界嗎？）簽約前就知道。」等語（參見原審卷第109頁背面、第110頁背面）可資佐憑。
㈡關於兩造是否約定按現況點交一節，證人即賣方之仲介蔡
○哲於原審具結證稱：「（問：簽約時有沒有就土地有被占用部分說到怎麼處理？）簽約時我有告訴買賣雙方，…。越界部分屋主要求維持原狀不做處理，他們是在簽約時當面談。（問：買方有同意這樣處理嗎？）有。當時在場的人都沒有異議。」（參見原審卷第103頁）；證人即賣方之代理人蔡○玲證稱：「（問：你告訴原告土地有被占用，原告怎麼表示？）我是問原告這部分有沒有介意什麼，他說沒關係就照原來使用。（問：契約內容有沒有談到怎麼處理地上物？）簽約時當場有告知他們這個狀況，說就以現況交給你，買方也同意，我們的代書也有告知他。」（參見原審卷第107頁）；證人即陪同蔡○玲前往簽約之蔡○聰於原審具結證稱：「（問：簽約時有沒有談到土地情形？有沒有談到土地被占用部分如何處理？）有談到。仲介都有跟買方講土地有部分是別人的公廳。買方說沒關係。（問：買賣當時約定房屋不拆除現況交付，為什麼沒有紀錄在買賣契約的特別事項？）代書有問，是買方自己說不必紀錄。」（參見原審卷第108背面、109頁）。渠等三人均明確證述兩造是約定依現況點交。
㈢證人即負責系爭契約簽訂事宜之地政士涂○旋於原審具結
證稱：「（問：簽訂買賣契約前你有沒有陪同看土地或參與磋商？）沒有。（問：買賣契約內容是誰告訴你這樣擬訂？）除了定型化外，其餘是仲介告訴我。（簽約時有沒有談到土地有被其他人占用？）簽約時沒有鑑界，不知道有沒有被占用，只是契約內容有約定被占用要由地主排除。（問：在永春不動產中港店簽約時，雙方當事人在簽約當天有沒有進行磋商過程？）我進去以前雙方都已經到場，我進去以前雙方有沒有講什麼我不清楚。（問：在你進去現場進行簽約時，賣方是否有向買方提到買受的土地有遭無權占用的情形？及要如何處理？）我沒有印象。（問：契約書第7條第4項有關買賣標的如果有被他人無權占用情形，由賣方負責拆除，這點你有沒有向買賣雙方說明？）有。這是重點。（問：你有看過附件之不動產現況說明書？）我沒有很注意，就把它附進去，因為我沒有去現場看。（問：簽約當天是誰通知你到場？）仲介公司業務通知我的，前一天就通知我要去簽約，這樣才能確認時間，買賣雙方我都不認識。」等語（參見原審卷第126頁背面～128頁）。由其證述內容，可知證人涂○旋於系爭契約簽訂當日僅受買賣雙方委任處理契約簽訂之相關事宜，其對系爭土地有被鄰地之建物占用、買賣雙方均已知悉土地遭占用及雙方仲介於簽約前已就土地遭占用一事進行磋商等情均一無所知，故買賣雙方就土地遭占用一事若未特別指示涂○旋如何記載，則涂○旋自然即以通常交易情況為處理。而系爭契約第七條【房地點交】第四項約定：「買賣標的如有出租、被第三人佔用或有屬於非約定之物留置者，概由賣方負責於點交前排除之。…」乃不動產買賣契約書之制式約款，契約當事人未將該條項刪除，固然須受該約款之拘束，惟當事人若有特別約定或其他特殊情事，足認該制式約款並非當事人之訂約真意時，契約當事人自可不受該約款之拘束。
㈣上訴人於系爭契約所附現況說明書（雙方簽章日期為102
年10月8日）之第3項「土地、建物是否有被他人佔用情形」之現況欄勾選「否」；備註說明欄之「□現況點交□點交前排除□其他」，則未為任何選項之勾選（不爭執事項㈣參照）。而被上訴人於簽訂買賣契約前即已知悉系爭土地有被他人占用，已如前述，其於簽約前若未與上訴人達成現況點交之合意，對系爭土地遭占用一事究竟要如何處理，勢必於簽約時會向地政士有所說明，並要求地政士於契約文件上記載清楚，以明責任，並杜爭議。惟上開現況說明書之第3項「土地、建物是否有被他人佔用情形」之現況欄係勾選「否」，此與實際情形並不符合，且為被上訴人所明知，其於現況說明書上簽名，卻對與實情不符之勾選結果未置一詞，亦未向與買賣雙方並無利害關係之地政士涂○旋說明系爭土地有被他人占用，及要求處理現況說明書之勾選結果與事實不符一事，顯見買賣雙方係有意以「土地未被他人佔用」之方式處理。再者，系爭契約第十七條【其他約定事項】以手寫記載「（一）入口鐵門不能動；（二）貳樓陽台磁磚爆裂；（三）鋁製水溝蓋壹個遺失。賣方於交屋前修繕完成」等語，足見被上訴人於簽約當時對上訴人並非毫無要求。被上訴人對買賣建物之磁磚爆裂、鋁製水溝蓋遺失等細微瑕疵，尚且要求上訴人須於交屋前修繕完成，則屬重大瑕疵之「土地被他人佔用」問題，若非兩造已達成現況點交之合意，衡諸常情，被上訴人更會要求應於【其他約定事項】欄載明如何處理。
㈤本院依前述證人證詞及卷證資料綜合判斷，認為被上訴人
於簽訂系爭契約時，已同意上訴人按現況交付系爭土地。準此，系爭契約第七條第四項之制式約款，顯非兩造簽約之真意，雙方自可不受該約款之拘束。
兩造約定之第三期、第四期價金給付日期，是否為確定之給付期限？說明如下：
㈠系爭契約之付款方式欄，其第三、四期款除分別註記「（
完稅款）」、「（尾款）」外，另由承辨簽約之地政士分別以手寫註記「11/5」、「11/28」（不爭執事項㈠參照）；而地政士涂○旋就此於原審證稱：「日期是我先用草稿計算，雙方確認沒有問題我才寫上去。日期是算一般作業時間，經過雙方同意才決定，如果一方不同意，契約書就沒有辦法寫上去。」等語（參見原審卷第127頁），可知上開「11/5」（即102年11月5日）、「11/28」（即102年11月28日）之記載，即是經地政士依一般過戶作業時間計算得出之付款日期。至於「繳款時間及說明」欄內之各事項，可認係買方之付款條件，即第三期付款日於102年11月5日屆至時，如付款條件已成就（例如土地增值稅、契稅單已核下），買方即須支付第三期款；若付款條件尚未成就，買方無庸支付第三期款，待日後付款條件成就時（如已完稅），始須支付第三期款。第四期款之支付情形，亦復如此。
㈡據上，兩造約定之第三期、第四期價金給付日期，即為確
定之給付期限。惟買方於給付期限屆至時，如「繳款時間及說明」欄內之事項有尚未完成或符合條件者，其得以付款條件尚未成就而拒絕給付而已。
上訴人解除系爭契約，是否有理由？ 說明如下：
㈠系爭契約第八條【違約處罰、解除契約】第二項約定：「
買方若不依合約履行各項義務或支付價金，或已付之票據無法兌現時，每逾一日買方應按買資總價款萬分之三計算滯納金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），並應於買賣標的點交時一併繳清；經賣方書面通知限期催告仍不履行時，賣方得解除本買賣契約並沒收買方已繳價款，或已付之票據作為違約金賠償，…」（不爭執事項㈡參照）。亦即買方若未依契約約定支付價金，且經賣方書面通知限期催告而仍不履行時，賣方得解除買賣契約。
㈡按契約當事人之一方因他方遲延給付而定期催告其履行時
，同時表明如於期限內不履行，契約即解除，係附有停止條件之解除契約之意思表示，如他方當事人未依限履行，則條件成就，即發生解除契約之效力，無須另為解除契約之意思表示，最高法院87年度台上字第564號民事裁判要旨可資參照。茲查，上訴人於103年1月9日委任律師發函予被上訴人謂：「…於103年1月17日前儘速給付已遲延之第三期及第四期價款，若盧定墉逾期仍未給付，本人依約定解除兩造就系爭房地所簽訂之買賣契約，並以本件律師函文於盧定墉逾前開期日時為解除買賣契約之意思到達，不另為通知，且沒收盧定墉已繳付之貳佰萬元價款做為違約賠償，…」，被上訴人有收受上開函文（不爭執事項㈥參照）。而兩造約定之第三期、第四期價金給付日期，為確定之給付期限，已如前述，則上訴人於被上訴人遲延給付後，以上開律師函催告被上訴人於103年1月17日前儘速給付，被上訴人未依限履行，則兩造之系爭契約，即因上訴人之前開函文催告而於103年1月17日發生解除契約之效力。
被上訴人解除系爭契約，並請求上訴人返還已付價金及給付違約金，是否有理由？說明如下：
㈠系爭契約第八條【違約處罰、解除契約】第一項約定：「
賣方若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之三計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），該懲罰性違約金並應於買賣標的點交時完全給付；經買方書面通知限期催告仍不履行時，買方得解除本買賣合約且賣方應將所收之款項加倍返還予買方，作為違約賠償。但因天災、地變等不可抗力及因可歸責於買方之事由除外。」（不爭執事項㈡參照）。
㈡被上訴人雖於103年4月22以台中何厝存證號碼000000存證
信函催告上訴人於30日內排除第三人占有；於103年6月3日以律師函催告上訴人於7日內排除占用；於103年6月18日以律師函向上訴人為解除契約之意思表示，上訴人均有收受上開函文。被上訴人再以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，而起訴狀繕本於103年8月5日送達於上訴人（不爭執事項㈦參照）。惟查，兩造既然約定按現況交付系爭土地，則上訴人即不負排除他人占有之義務。被上訴人依系爭契約第八條第一項約定，以上訴人未依約履行排除他人占有之義務而以上開函文解除契約，自屬無據。從而被上訴人據此請求上訴人返還已付價金及給付違約金，即無理由，不准許。
被上訴人請求上訴人給付違約金如有理由，該約定之違約金經原審酌減為20萬元後，是否仍屬過高？說明如下：
茲因被上訴人不得請求上訴人給付違約金，故該爭點即無論述判斷之必要。
綜上所述，被上訴人依系爭契約請求上訴人給付220萬元，
及自103年8月6日起至清償日止按週年利率百分之五計算之遲延利息，為無理由，不應准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並依其聲請為假執行之宣告，容有違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
陸、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 6 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 張瑞蘭法 官 游文科以上正本係照原本作成。
被上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 林振甫中 華 民 國 104 年 10 月 7 日