臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上字第251號上 訴 人 王榮峰訴訟代理人 王通顯律師被上訴人 王榮輝訴訟代理人 李效文律師上列當事人間請求遷讓建物等事件，上訴人對於中華民國104年4月16日臺灣臺中地方法院103年度訴字第907號第一審判決提起上訴，本院於104年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造之母親王洪桂枝所有之坐落於○○市○○區○○段○○小段000000、00000（起訴狀誤載為00000）地號土地暨其上同小段0000建號建物（原門牌號碼為○○縣○○鎮○○路○○○○○號，經整編後為○○市○○區○○○道○段○○○號房屋，前開兩筆房地，下稱系爭房地）及同小段00000、000地號土地（以上四筆房地，合稱系爭不動產），均無償交由上訴人使用，上訴人並在上開00000、000地號土地上搭建臨時鐵皮造倉庫（下稱系爭鐵皮屋）。王洪桂枝於民國102年8月28日將系爭不動產出售予伊，並於同年10月22日（起訴狀誤載為10月28日）完成所有權移轉登記；而上訴人無權占有系爭不動產，並獲有相當年租金新台幣（下同）105,155元之利益，為此依民法第767條規定，請求上訴人自系爭房地遷出、拆除系爭鐵皮屋，並返還系爭不動產暨自103年1月22日起至將系爭不動產返還之日按年給付105,155元之判決。
二、上訴人則以：伊係依經兩造父母與兄弟會議紀錄記載，伊現居之房屋（○○縣○○鎮○○路○○○○○號）依租賃關係使用。且於80年間，應兩造父親王萬生要求每月支付6千元租金，嗣因兩造父母考量工廠租金應均分，伊即以工廠租金收入折抵房屋租金，至王萬生去世後，則將租金轉交王洪桂枝，是伊使用系爭房屋確基於租賃關係。又王洪桂枝並無出售系爭不動產之意思，其於原審勘驗時已自承未出賣房屋，亦無法回答系爭不動產出售之金額、出售之時間，甚至其所稱之出售價金均與被上訴人所稱之價金不符，可知王洪桂枝根本不知系爭不動產買賣內容。況王洪桂枝並不識字，兼有小腦萎縮現象，無辨別事理之能力，實難有能力同意房屋買賣事宜。而被上訴人所提之買賣契約書上並無上訴人收受影本之簽名，足證上訴人不知有此買賣行為，亦徵被上訴人稱王洪桂枝出售系爭不動產前，有向上訴人詢價，並非實在。至王洪桂枝所出具經臺中地方法院公證處認證之聲明書，因未經王洪桂枝具結，依公證法第102條之規定不得提出作為訴訟上之證明等語置辯，並聲明駁回被上訴人之訴。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，兩造於本院聲明如下：
㈠上訴人方面：
1.原判決廢棄。
2.被上訴人在第一審之訴駁回。
3.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈡被上訴人方面：
1.上訴駁回。
2.第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執、爭執事項：不爭執事項：
㈠兩造為兄弟關係。兩造之父母王萬生、王洪桂枝計生育兩造
、王榮春、王榮裕、王榮昌等五子及王美鑫、王美惠、王美如等三女。
㈡系爭不動產原登記為兩造之母王洪桂枝所有，王洪桂枝於
102年10月22日以買賣為原因將前開土地及建物移轉登記為被上訴人所有。
㈢系爭房地現為上訴人占有使用中；系爭00000、000地號土地
上之系爭鐵皮屋為上訴人所有，現亦為上訴人占有使用中。㈣兩造之父母王萬生、王洪桂枝與兩造及王榮春、王榮裕、王
榮昌於日期為79年1月25日之會議紀錄（下稱會議紀錄）上簽名，該會議紀錄之「決議」記載「…③母親的房屋，以後由五位兄弟平分。④王榮峰現居住之房屋（○○縣○○鎮○○路○○○○○號）依租賃的關係行之。…」。
㈤王洪桂枝自102年11月4日起至103年1月6日止共贈與上訴人300萬元（未扣除贈與稅）。
爭執事項：
㈠王洪桂枝是否有權處分系爭不動產，並將系爭不動產出售被
上訴人？㈡被上訴人請求返還系爭不動產是否有理由？
五、得心證之理由：被上訴人主張因向兩造之母王洪桂枝購買系爭不動產，而取得系爭不動產所有權，上訴人則以前詞抗辯；經查：
㈠按依土地法第43條所為之登記，有絕對真實之公信力，縱使
登記有無效之原因，在該登記未塗銷以前，其登記仍不失其效力。系爭不動產原登記既為王洪桂枝於102年10月22日以買賣為原因移轉登記為被上訴人所有，被上訴人即依法得行使所有權人之權利。雖兩造之父王萬生於00年0月00日召集兩造之母王洪桂枝與兩造及王榮春、王榮裕、王榮昌等五子作成會議紀錄，就兩造父母所有財產（含借名登記於子女部分）為生前分配之協議，為兩造不爭執，自堪信為真正。上訴人抗辯兩造之母王洪桂枝就系爭不動產無處分權，無非以會議紀錄決議㈠③載明「母親的房屋，以後由五位兄弟平分。」等語為據；惟記載參照會議紀錄討論事項「㈡房屋事項：○○段000號，房屋2間洪桂枝保留」、決議㈠④「王榮峰現居住之房屋…依租賃的關係行之。」之記載，會議紀錄決議㈠③所載上開內容之真意，應係登記兩造母親王洪桂枝所有之系爭房屋及000號房屋，由王洪桂枝保留其所有權以做為養老之用，無剝奪其系爭不動產處分權之意，否則逕將登記王洪桂枝之系爭不動產按分配比例移轉登記於受分配之兩造等五兄弟即可，要無特為保留、並於會議紀錄決議㈠③特別載明「以後」方歸五兄弟平分，復於決議㈠④載明「依租賃關係行之」以強調使用人雖得使用，但所有權仍屬王洪桂枝所有。且父母生前為財產之預先分配時，為保留部分財產所有權之記載，乃係因恐日後缺乏養老資金，故保留部分財產所有權俾得自行處分以供自己所需，如認會議紀錄決議㈠③係使王洪桂枝就系爭不動產無處分權之意，則其如有欠缺養老資金時，卻不得為處分，以供所需，如何能達保障王洪桂枝養老所需之目的？另參照會議紀錄決議㈠②記載「父、母親的土地部分，以後由五位兄弟平分」，與會議紀錄決議㈠③同樣係記載「以後」方歸五兄弟平分，顯與會議紀錄決議㈠①之記載不同，且核諸會議紀錄決議之實際執行情形，借名登記訴外人王榮春及上訴人名下之土地部分，於簽立會議紀錄後，旋依會議紀錄決議㈠①之約定，分別於79年4月、6月間即按比例移轉登記為兩造及其餘兄弟五人共有，原登記兩造父親名下○○○區○○段000、00000地號土地，乃係在兩造父親王萬生00年00月00日死亡後，方於87年間依會議紀錄決議㈠②之約定，移轉登記為兩造及其餘兄弟五人按應有部分各5分之1分別共有，而登記在王洪桂枝名下之民生段000、000地號土地應有部分，現仍登記為王洪桂枝所有等情為兩造不爭執，並有土地登記謄本、不動產異動索引附卷可稽（見原審卷第57-70頁、第152-153頁），益明兩造父母親為公平分配其財產，並預留部分資產為養老用，乃如會議紀錄決議所示分配，上訴人所辯自不足取。
㈡上訴人抗辯被上訴人於102年8月28日與王洪桂枝買受系爭不
動產時，王洪桂枝意識狀態不穩定，且罹有小腦萎縮症，恐無法認知出售不動產予被上訴人云云。然其如此抗辯，無非以王洪桂枝曾於100年間向梧棲童綜合醫院申請出具巴氏量表，據以申請外籍看護，為其論據。惟王洪桂枝無小腦萎縮症之診斷或病史，有童綜合醫療社團法人童綜合醫院103年7月16日（103）童醫字第0000函在卷可按（見原審卷第113-114頁），而童綜合醫院前出具之診斷證明書、巴氏量表亦僅記載王洪桂枝有雙側退化性膝關節炎、糖尿病、狹心症，且已年邁，故需人協助日常生活，亦有王洪桂枝之診斷證明書、巴氏量表附卷可稽（原審卷第37─39頁），雖上訴人再聲請向童綜合醫院函調王洪桂枝病歷資料結果，亦無如此記載（見本院卷第58頁─96頁）；是以上訴人此點抗辯亦難逕採。況王洪桂枝將系爭不動產出售予被上訴人，除有不動產買賣契約書在卷可參外，並有經原審法院公證人公證之聲明書可憑（見原審卷55頁），雖上訴人再抗辯該聲明書非依公證法第102條規定製作云云，惟公證法102條係規定，公證人認證請求人陳述私權事實之私文書，以該文書係持往境外使用者為限，得命請求人親自到場並為具結。請求人陳述私權事實之私文書，依法律或基於法律授權訂定之命令，得提出於法院或其他機關為一定之證明者，請求人請求認證時，適用前項認證方法之規定，本件係被上訴人與王洪桂枝就系爭不動產出售予被上訴人之意思乃出於其自由意思所為之公證，與上揭法條規定不合。況原審勘驗現場時，經與王洪桂枝對談之結果，王洪桂枝就原審所提問題均能理解、且對答流暢，僅有少部分問題稍有停頓思考，有勘驗筆錄（見原審卷第73─75頁）在卷可稽，王洪桂枝亦無無法理解外界事務之情事。又王洪桂枝於原審勘驗現場時，詢以有無出售系爭不動產暨價金等，回答雖有反覆，然就伊所有房屋，於伊在世時伊可自由處分，伊因恐兩間房子日後分給五個兒子無法公平分配，所以伊想趁伊眼睛還看得到把房子賣掉，以所得價金給五個兒子平分，房子換現金兒子才能平分等情，則始終陳述明確、同一，參以王洪桂枝將系爭不動產出售予被上訴人、被上訴人陸續給付價金後，上訴人與其餘兄弟王榮春、王榮裕、王榮昌等四人即先後自王洪桂枝處受贈現金各300萬元（未扣除贈與稅），為兩造不爭執，並有付款簽收表在卷可考（見原審卷第41─45頁），顯見上訴人與其餘兄弟王榮春等人對王洪桂枝將系爭不動產出售予被上訴人乙節，均知之甚詳。上訴人雖以自母親王洪桂枝處取得金錢係基於贈與關係，與系爭不動產無關為辯。然系爭不動產既為兩造母親王洪桂枝所有，王洪桂枝並得自由處分，則王洪桂枝欲將出售系爭不動產所得價金分配於眾子，當然僅能以贈與之方式為之，且參之系爭不動產買賣後，自102年11月4日至103年1月6日受王洪桂枝贈與金錢者僅有上訴人及其餘兄弟王榮春、王榮裕、王榮昌等四人，不包含被上訴人在內，上訴人所受贈與如非王洪桂枝出售系爭不動產所得價金，當無受贈人獨排除被上訴人之理，上訴人所辯，委不足採。至上訴人另以實際僅受贈與2,829,000元，與不動產買賣契約書所載700萬元不符，抗辯被上訴人與王洪桂枝間無買賣關係存在。然系爭不動產為王洪桂枝所有，其有獨立處分權，則於出售系爭不動產後，如何處理、支配出售所得價金，自有自行決定之權，要非兩造及其餘兄弟所得置喙，上訴人此部分所辯，亦不足採。是被上訴人主張基於與王洪桂枝間之買賣契約而取得系爭不動產所有權，堪信為真正。
㈢被上訴人主張上訴人占有使用系爭不動產，係屬無權占有。
上訴人則抗辯係基於租賃關係占有使用系爭不動產，且依先前協議系爭不動產應歸上訴人所有等語。經查：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段及中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文。是租賃契約之成立，乃以契約當事人就租賃物與租金達成合意為其前提。上訴人既抗辯就系爭房地有租賃關係存在，自應由上訴人就其與王洪桂枝間有租賃合意之事實，負舉證之責任。
⒉上訴人抗辯與王洪桂枝就系爭房地有租賃關係存在，無非
以會議紀錄於決議㈠④記載有「王榮峰現居住之房屋（○○縣○○鎮○○路○○○○○號）依租賃的關係行之。」等語，為其論據。惟會議紀錄於決議㈠④之上揭記載之用意，僅在強調系爭房地所有權仍屬兩造王洪桂枝所有，已如前述，該記載尚不足為上訴人與王洪桂枝間就系爭房地有租賃契約存在之證據，上訴人雖抗辯歷年來系爭房屋之房屋稅均由上訴人繳納，可視為租金之給付，然租金乃使用收益租賃標的物之對價，上訴人縱代為繳納房屋稅，然顯非其使用收益系爭房屋之對價。而上訴人亦不否認除代母親王洪桂枝繳納系爭房屋之房屋稅外，歷年來並未給付租金予王洪桂枝，其不足證明上訴人與王洪桂枝間就系爭房地有租賃關係存在甚明。上訴人雖另以非不得依土地法第97條第1項、民法第493條前段規定定租金數額及給付期等語為辯，然此與租賃係屬契約關係，基於私法自治，應由契約當事人合意之本質相悖，尤不足採。
⒊上訴人復以兩造與母親及其餘兄弟於84年底已同意將系爭
房地作價1,500萬元分由上訴人取得，價金由上訴人自生裕紡織廠之土地可分得之權利扣抵，抗辯系爭房地應屬上訴人所有云云。然被上訴人辯稱該約定早經解除等語，查兩造與母親及其餘兄弟縱有上開約定，未經所有權移轉登記，即不足以對抗已經為登記所有權之被上訴人，上訴人所辯要難為取。
⒋此外，上訴人並未舉證證明其有占有系爭不動產有何正當
權源，自屬無權占有，被上訴人為系爭不動產所有權人，則其依民法第767條第1項規定，請求上訴人自系爭房地遷出並將系爭房地返還被上訴人、並請求上訴人將系爭鐵皮屋拆除並將土地返還被上訴人，於法自屬有據。
㈣按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會
通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件上訴人無權占用系爭不動產，致被上訴人無法使用收益，則依社會通常觀念，上訴人獲有相當於租金之不當得利，並因此致被上訴人受有無法使用收益該土地之損害，被上訴人自得本於不當得利之法律關係請求返還相當於租金之不當得利。再計算相當於租金之損害，除應以不動產之價值為基礎外、尚須斟酌不動產所處位置、工商繁榮情形，利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。參酌上訴人所占有之系爭不動產均面○○○區○○○○○段，為○○區進出○○市○○市區○○道○號之最重要幹道，距離系爭不動產約100公尺有變電所、竹林國小，距離約300公尺處有黃昏市場、超市、大賣場、戶政事務所、區公所等，為兩造所陳明，系爭不動產不但位居交通要道，且生活機能健全，而上訴人復以系爭房地供經營照相館使用，上訴人占用系爭房地獲有營業利潤，其占有使用系爭房地所得利益顯較僅供居住為高等情，被上訴人請求上訴人自103年1月22日起，按系爭不動產申報總價年息百分之10計算之相當租金不當得利洵屬適當。而系爭00000地號土地之申報地價為每平方公尺4,338元，系爭00000、00000、000地號土地之申報地價均為每平方公尺4,400元，系爭房屋之課稅現值574,500元，分別有土地登記謄本及房屋稅繳款書在卷可憑，則系爭不動產之申報總價為1,051,558元（計算式：41㎡4,338元＋〈30㎡＋25㎡＋13㎡〉4,400元＋574,500元＝1,051,558元），按系爭不動產申報總價年息10%計算後，上訴人應按年給付被上訴人之相當租金不當得利數額即為105,156元（計算式：1,051,558元10%＝105,156元，元以下四捨五入）。
六、從而，被上訴人依民法第767條第1項規定及不當得利之法律關係，請求上訴人自系爭房地遷出並將系爭房地返還被上訴人、請求上訴人將系爭00000、000地號土地上之系爭鐵皮屋拆除並將土地返還被上訴人，並請求上訴人自103年1月22日起至將系爭不動產返還被上訴人之日止，按年給付被上訴人105,155元，均為有理由，皆應予准許。原審所為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，於判決結果不生影響，無予審究或調查之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 10 月 27 日
民事第五庭 審判長法 官 李寶堂
法 官 王重吉法 官 鄭金龍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳玫伶中 華 民 國 104 年 10 月 27 日