臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上字第273號上 訴 人 薛素卿訴訟代理人 陳建勛律師被 上訴人 張春金
楊嘉瑋張三有張三利張三福上 一 人訴訟代理人 黃勃叡律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國103年10月31日台灣彰化地方法院第一審判決（103年度訴字第338號），提起上訴，本院於105年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、上訴人係以被上訴人張三福、張三有、張三利、張春金等4人（下稱張三福等4人）之地上物無權占有坐落彰化縣埔心鄉0000000段00000000000地號土地（下合稱系爭土地），訴請張三福等4人拆除該地上物並返還系爭土地。因彰化縣溪湖地政事務所（下稱溪湖地政所）未將地上物之附屬建物、車庫及棚架上之廣告招牌標示出來，經本院囑託溪湖地政所重新測量如該所104年10月1日之土地複丈成果圖（附本院卷（一）第164頁），上訴人乃將其聲明由張三福等4人應將如溪湖地政所103年6月9日複丈成果圖編號A、B、E、
C、F、D、G部分所示之地上物拆除，並返還系爭土地予上訴人與全體共有人，更為張三福等4人應將如溪湖地政所104年
10 月1日複丈成果圖（即附圖）編號A、B、E、I、J、H、C、F、D、G部分所示之地上物拆除，並返還系爭土地予上訴人與全體共有人，此為聲明之更正，而非聲明之變更。又如附圖編號C、F部分所示之攤位（下稱系爭攤位），及如附圖編號D、G部分所示之倉庫（下稱系爭倉庫）係由張三有興建，僅張三有有拆除系爭攤位及系爭倉庫之事實處分權，且系爭攤位及系爭倉庫無權占有系爭土地相當不當得利之租金，亦僅能由張三有負擔，上訴人乃將原聲明請求張三福等4人拆除系爭攤位及系爭倉庫，暨請求張三福等4人給付系爭攤位及系爭倉庫無權占有系爭土地相當不當得利之租金，變更為請求張三有拆除系爭攤位及系爭倉庫，暨給付相當不當得利之租金，此部分之聲明給付之對象由張三福等4人變更為張三有個人，應屬聲明之變更，惟訴訟標的之法律關係並未異動，核屬民事訴訟法第255條第1項第3款所定之縮減應受判決事項之聲明，本院依同法第446條第1項之規定自應准許此部分聲明之變更。至上訴人於原審民事準備書狀（二）已主張就張三福等4人每年應給付不當得利之金額擴張請求為6萬2269元，惟聲明誤寫為3萬6800元（見原審卷第126頁背面、第128頁背面），此部分亦應准上訴人更正。
二、被上訴人張三有、張三利、張春金、楊嘉瑋經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：上訴人係系爭土地共有人之一，由系爭土地之原所有權人薛火源於68年間提供與訴外人張欽賜合建，張欽賜在系爭土地興建如附圖編號A部分所示之門牌號碼瓦南村○○路000號未保存登記3層樓房建物（下稱系爭樓房），嗣訴外人張南洋向張欽賜購買系爭樓房，再由張南洋增建如附圖編號H部分所示之附屬建物（即廚房，與系爭樓房下合稱系爭建物），及興建如附圖編號B、E部分所示之棚架及廣告招牌，暨如附圖編號I、J部分所示之車庫及廣告招牌（以上棚架、車庫及廣告招牌合稱系爭棚架、車庫及廣告招牌）。之後張南洋死亡，系爭建物與系爭棚架、車庫及廣告招牌之事實處分權由張三福等4人繼承。另張三有興建系爭攤位及系爭倉庫，並將系爭攤位出租給被上訴人楊嘉瑋經營森檳榔攤。系爭土地上之地上物占有系爭土地均無正當權源，張三福所提出主張由張欽賜在系爭土地興建系爭樓房向彰化縣埔心鄉公所（下稱埔心公所）申請建造執照，以薛火源名義出具之土地使用權同意書（下稱系爭同意書），上訴人否認其真正。且系爭同意書記載之地號為瓦厝段93-2，同意使用土地面積68.97平方公尺，然系爭土地重測前之地號為瓦厝段93之20，兩者不相符，更遑論張三福等4人占用之範圍遠遠超過68.97平方公尺，張三福等4人無從援引系爭同意書對上訴人主張有權占有。又張南洋購買系爭樓房，理應有向建商購買房屋之買賣契約書，以及向地主購買土地之買賣契約書，然薛火源未曾與張南洋簽訂土地買賣契約書，否則張南洋應早已持土地買賣契約書，向薛火源起訴請求移轉系爭土地所有權。至於張南洋與張欽賜間之購屋契約關係，與薛火源或上訴人無涉，張三福等4人亦無從以其與張欽賜間僅具債權相對性之契約關係，對抗上訴人之所有權。況張南洋僅係建築管理上之起造人，系爭樓房實際上係由張欽賜出資興建，而非由張南洋出資興建，張南洋亦非與薛火源接洽，系爭同意書無非係薛火源為與張欽賜履行合建契約，供張欽賜申請建照之用。薛火源與張南洋並無同意使用之契約關係存在，張三福等4人無從依系爭同意書對上訴人主張合法占有，張三福等4人亦無從依占有連鎖之原理對上訴人主張有權占有系爭土地。張三福等4人無權占有使用系爭土地，無法律上之原因，而受有相當於租金之利益，並致上訴人受有損害。系爭土地在102年1月之前，其申報地價為每平方公尺新台幣（下同）3280元；在102年1月之後，申報地價為每平方公尺3680元，張三福等4人應依土地法第97條第1項、第105條規定，給付上訴人起訴前5年依系爭土地申報地價年息10%計算之不當得利金額即每年共28萬5961元；起訴後至返還系爭土地為止，並按年給付6萬2269元予上訴人及其他共有人。爰依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，求為判決：（一）楊嘉瑋應自系爭攤位遷出。（二）張三福等4人應拆除系爭建物與系爭棚架、車庫及廣告招牌，將土地返還予上訴人與全體共有人。（三）張三福等4人應連帶給付上訴人與全體共有人20萬3795元本息，並按年連帶給付4萬4377元。（四）張三有應拆除系爭攤位及系爭倉庫，將土地返還予上訴人與全體共有人。（五）張三有應給付上訴人與全體共有人8萬2166元本息，並按年給付1萬7892元。
二、被上訴人之答辯：
（一）張三福部分：伊父張南洋於71年間向張欽賜購買系爭樓房及系爭土地，張欽賜表示該建案為與薛火源合建，薛火源有出具系爭同意書，張欽賜並以張南洋為起造人，向埔心公所申請建造執照，後因張欽賜與薛火源發生糾紛，造成系爭土地無法移轉登記予張南洋，系爭樓房則自興建完成後，即交由張南洋使用，迄今已30多年。張南洋既向張欽賜購買房地，必定有出資，系爭樓房始由張南洋作為起造人，再由薛火源出具系爭同意書予張南洋，此合乎一般交易習慣。雖系爭同意書上僅記載同意使用土地面積為68.9
7 平方公尺，然該同意書係作為建築房屋之用，故僅記載房屋基地面積，乃屬常態。況依卷內建造執照申請書及配置圖可知，系爭樓房尚有法定空地，且位於西方之土地為畸零地，依一般交易習慣，通常一同與房屋基地出售，以求土地之最大利用。薛火源就同一建案，張欽賜所興建之未保存登記門牌號碼瓦南村中山路355、357、359、361號建物指定薛蕭銀、薛儀洲、薛勝森、薛儀勇（下稱薛蕭銀等4人）為起造人，亦有出具土地使用權同意書（下稱薛蕭銀等之同意書），該同意書之真正業經本院另案92年度上更（五）第27號確定判決認定屬實，則系爭同意書亦應為真正。薛火源出具系爭同意書予張南洋，同意張南洋使用系爭土地，張三福等4人自有權使用系爭土地。又薛火源已將系爭土地出售給張欽賜，張欽賜再將系爭土地賣給張南洋，依最高法院101年度台上字第224號判決意旨及占有連鎖之原理，張南洋就系爭土地之占有係受讓自有權占有之人，且該移轉占有之性質上無應經所有人同意之例外存在，故張南洋亦得本其所讓與之占有，對所有人主張其占有之權利，張三福等4人繼承張南洋之權利，自有占有系爭土地之正當權源，上訴人請求張三福等4人拆除地上物並返還系爭土地，及給付相當不當得利之租金，均無理由。
（二）張三有、張三利部分：未於言詞辯論期日到場，據其之前到庭之陳述為系爭樓房係張欽賜與薛火源合建，伊父張南洋向張欽賜購買系爭樓房及系爭土地，故張欽賜以張南洋名義為系爭樓房之起造人申請建造執照，後因薛火源與張欽賜發生糾紛，導致系爭樓房無法申請使用執照，薛火源亦未過戶系爭土地。上訴人應將系爭土地過戶張三福等4人，而非訴請張三福等4人拆除地上物並返還系爭土地。
（三）張春金、楊嘉瑋部分：未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明及陳述。
三、以下事實為兩造所不爭執:
（一）系爭土地原係薛火源所有，薛火源於96年4月1日死亡，系爭土地由上訴人及薛勝森繼承，應有部分各2分之1。
（二）系爭1158地號土地上有未保存登記之系爭建物，占用系爭1158地號如附圖編號A、H部分所示土地，面積分別為54.
27、14.26平方公尺。
（三）系爭建物之主建物即系爭樓房部分係由建商張欽賜興建，再由張南洋增建附屬建物。
（四）薛火源於68年12月17日與張欽賜簽訂合建契約書，由薛火源提供瓦瑤厝段93、93之2地號土地與張欽賜合建，嗣瓦瑤厝段93、93之2地號土地合併為93地號，93地號再分割為93、93之5至93之20等地號，其中93之20地號土地及其上系爭樓房分歸張欽賜取得，後因薛火源與張欽賜合建發生糾紛，薛火源拒絕將93之20地號土地移轉登記予張欽賜。瓦瑤厝段93之20地號土地重測後為瓦窯中段1158地號土地，瓦窯中段1158地號土地再分割為1158、1158之1地號土地。
（五）張南洋向張欽賜購買系爭樓房，張欽賜以張南洋之名義為起造人，並以薛火源名義於71年8月7日出具載明同意張南洋使用瓦瑤厝段93之2地號土地面積68.97平方公尺興建系爭樓房之系爭同意書，向埔心公所申請核發（71）心鄉建字第7792號建造執照。系爭同意書所載68.97平方公尺，其中有27.59平方公尺屬法定空地，其位置在現系爭1158地號土地內。
（六）薛火源就張欽賜依合建契約所興建之未保存登記門牌號碼瓦南村中山路355、357、359、361號建物指定薛蕭銀等4人為起造人，並由張欽賜以薛火源名義於71年8月7日出具同意薛蕭銀等之同意書，向埔心公所申請核發（71）心鄉建字第7793號建造執照。薛蕭銀等之同意書之形式真正業經本院另案92年度上更（五）字第27號履行協議事件確定判決認定屬實。
（七）系爭樓房於興建完成後，張欽賜即將系爭樓房及系爭土地交由張南洋占有使用，系爭建物之事實處分權歸張南洋。
張南洋於101年11月26日死亡，其系爭建物之事實處分權由張三福等4人繼承。
（八）系爭土地上另建有如附圖編號B、E部分所示之棚架及廣告招牌，面積分別為2.52、23.93平方公尺，如附圖編號I、J部分所示之車庫及廣告招牌，面積分別為3.76、21.85平方公尺，如附圖編號C、F部分所示之攤位，面積分別為
7.27、20.67平方公尺，及如附圖編號D、G部分所示之倉庫，面積分別為0.65、20.68平方公尺。其中系爭攤位及系爭倉庫係由張三有興建。
（九）系爭攤位現由張三有出租給楊嘉瑋經營森檳榔攤。
四、本件兩造爭執之重點：
（一）系爭同意書是否確由薛火源出具？
（二）依系爭同意書，薛火源係同意張欽賜或張南洋在系爭土地興建系爭樓房？張南洋能否依系爭同意書對薛火源主張權利？
（三）張南洋向張欽賜購買系爭樓房並占有系爭土地，能否依占有連鎖之原理對薛火源主張有權占有系爭土地？
（四）上訴人訴請楊嘉瑋遷出系爭攤位，張三福等4人拆除系爭建物與系爭棚架、車庫及廣告招牌並返還土地，張三有拆除系爭攤位及系爭倉庫並返還土地，暨張三福等4人相當不當得利之租金，有無理由？
五、本院得心證之理由：
（一）系爭同意書是否確由薛火源出具：
1、薛火源於68年12月17日與張欽賜簽訂合建契約書，由薛火源提供瓦厝93、93之2地號土地與張欽賜合建，張欽賜在系爭1158地號土地上興建系爭樓房，將系爭樓房出售予張三福等4人之父張南洋，張欽賜以張南洋之名義為起造人，並以薛火源名義於71年8月7日出具載明同意張南洋使用瓦厝段93之2地號土地面積68.97平方公尺興建系爭樓房之系爭同意書，向埔心公所申請核發（71）心鄉建字第7792號建造執照等情，為兩造所不爭執之事實，並經本院向埔心公所調閱（71）心鄉建字第7792號建造執照全卷查明屬實。查系爭同意書載明薛火源提供瓦厝段93之2地號土地面積1507平方公尺，同意使用68.97平方公尺建築系爭樓房，張欽賜於71年8月7日申請建造執照當時，瓦厝段93之2地號土地尚未分割出93之20地號土地，其面積依土地登記簿謄本所載即為1507平方公尺（見原審卷第29頁），瓦厝段93之2地號土地係於其後之72年4月16日與93地號土地合併為93地號土地，93地號土地再於72年5月17日分割為93、93之5至20等地號土地，此有土地登記簿在卷可稽（附原審卷第63至66頁），其中瓦厝段93之20地號土地重測後為瓦窯中段1158地號土地，瓦窯中段1158地號土地再分割為1158、1158之1地號土地，足見張欽賜依系爭同意書所興建之系爭樓房，固係坐落在瓦厝段93之20地號土地上，但71年8月7日出具系爭同意書時，僅有瓦厝段93之2地號土地，93之2地號土地尚未分割出93之20地號土地，上訴人以系爭同意書所載地號為93之2而非93之20，主張其地號不符，顯有誤解。
2、依薛火源與張欽賜所簽訂之合建契約書第5條約定「甲方（即薛火源）所提供合建之土地，應申請鑑界，費用由甲方負擔，待鑑界後，甲方應將該合建之土地，交付與乙方（即張欽賜）辦理一切手續及興建。」，及第10條約定：「本合建契約之使用同意書，甲方應限於68年12月24日以前提交與乙方申請辦理一切手續。同時日後乙方欲使用甲方之印章時，甲方應隨時應付乙方之使用，不得刁難之情事。」（見本院影印自另案彰化地院77年度訴字第1603號卷之合建契約書，附本院卷（二）第16、17頁），足見薛火源有提供瓦厝段93、93之2地號土地與張欽賜合建，並交付土地使用權同意書及印章予張欽賜申請建造執照之用，而張欽賜在系爭土地所興建之系爭樓房係在薛火源與張欽賜合建之範圍內，系爭同意書即係供張欽賜向埔心公所申請建造執照在系爭土地興建系爭樓房之用，薛火源依合建契約自有提供印章並出具系爭同意書之義務存在，顯然張欽賜應無偽刻或盜用薛火源印章以偽造系爭同意書之必要。而以薛火源名義出具之土地使用權同意書，除系爭同意書外，另有同為71年8月7日供張欽賜向埔心公所申請（71）心鄉建字第7793號建造執照，興建分歸薛火源取得指定薛蕭銀等4人為起造人之未保存登記門牌號碼瓦南村中山路
355、357、359、361號建物之薛蕭銀等之同意書，此經本院向埔心公所調閱（71）心鄉建字第7793號建造執照卷查明屬實，並有薛蕭銀等之同意書在卷足憑（附本院卷（一）第85頁），及本院影印自彰化地院77年度訴字第1603號卷之未載日期四份土地使用權同意書附卷足稽（附本院卷
（二）第20至23頁），該未載日期之土地使用同意書依薛火源於本院78年度上字第418號履行契約事件79年1月4日民事準備書狀所載，係供張欽賜於71年3月26日向埔心公所申請發給住宅之完工證明時所附，與薛蕭銀等之同意書所使用之印章相同（書狀影本附本院卷（二）第27頁）。觀該五份土地使用權同意書與附於原審卷第27頁之系爭同意書，其上所蓋薛火源印章之印文經比對並無不符，且系爭同意書與薛蕭銀等之同意書，其所載日期均為71年8月7日，所申請之建造執照係（71）心鄉建字第7792、7793號，顯然係同時期供張欽賜向埔心公所申請建造執照，張欽賜即無必要使用兩顆薛火源印章，張欽賜理應在系爭同意書與薛蕭銀等之同意書蓋用同一顆薛火源印章。至薛蕭銀等之同意書所蓋用之薛火源印章，依薛火源之另案訴訟代理人於本院78年度上字第418號78年10月12日、11月2日之準備程序分別指稱：「上訴人（指薛火源）之印章放在被上訴人（即張欽賜）處，使用同意書我們未同意，是被上訴人盜蓋上訴人之印章」，及「我們本來是同意刻印章備用，但使用印章，出具什麼樣之書類，必須事前由上訴人同意始可」等語（筆錄影本附於本院卷（二）第24至26頁），足見薛蕭銀等之同意書所使用之薛火源印章，係薛火源提供或薛火源同意張欽賜自行刻章備用，而張欽賜使用薛火源印章用以出具土地使用權同意書，本係薛火源依合建契約所應負之義務，張欽賜在土地使用權同意書蓋用薛火源印章自未超過薛火源之授權範圍，就此上訴人亦陳稱：「參照薛火源在履行契約卷，亦迭次主張曾放一顆印章在張欽賜處，薛火源出具土地使用同意書予家屬薛蕭銀」（見本院卷（二）第61頁），是該張欽賜使用之薛火源印章應為真正。至薛火源主張張欽賜盜用薛火源之印章於薛蕭銀等之同意書係屬變態事實，應由薛火源負舉證責任，薛火源於另案履行契約事件未能舉證證明張欽賜有盜用薛火源印章之情事，自應認薛蕭銀等之同意書係真正，確係由薛火源所出具。薛蕭銀等之同意書復經本院另案92年度上更
（五）字第27號確定判決以薛火源雖否認提供該文件，然薛火源於台灣台北地方法院另案訴請訴外人薛東碧、薛清堯等人損害賠償事件中，即已主張由其指定家屬薛蕭銀等人為該四棟店鋪之共同起造人，有該院78年度訴更字第40號民事判決影本在卷可參，是薛火源否認提供該文件，自無可採等語為由（見本院卷（二）第46頁之判決書），認定係由薛火源所出具屬實。又就系爭同意書與薛蕭銀等之同意書是否使用同一顆薛火源印章，上訴人係陳稱：「薛火源出具土地使用同意書予家屬薛蕭銀，但張欽賜擅自將印章蓋用在張南洋之土地使用同意書上。」、「印文看起來是相符。此兩份同意書日期均相同，其上之筆跡以及整份申請建築執照申請書上之筆跡均一樣，此可證明係同一個人所書寫的，是否為該員同時蓋用薛火源交付之印章，上訴人無從得知；印文看起來是同一印章。」等語（見本院卷（二）第61頁、第77頁正面），足證上訴人亦承認兩份同意書是蓋用同一顆薛火源印章，系爭同意書所蓋用之薛火源印章亦應為真正。本件上訴人無法舉證證明張欽賜擅自將薛火源印章蓋用在系爭同意書上，其主張自無可採，而系爭同意書係供張欽賜向埔心公所申請建造執照之用，系爭同意書自係由張欽賜之人員書寫，薛火源既有提供其印章或同意張欽賜自行刻章使用，再由張欽賜以薛火源名義出具系爭同意書向埔心公所申請建造執照以興建系爭樓房之用，自應認系爭同意書確係由薛火源出具，不受系爭同意書內之文字係同一人筆跡之影響。
3、上訴人再提出埔心公所於本院另案履行契約事件回復本院之81年12月17日81心鄉建字第11702號函所謂「○○路000號店鋪部分，因起造人未提出使用執照申請，故未發與使用執照」（函附本院卷（一）第58頁），主張系爭樓房未申請核發使用執照，若薛火源確實有出具系爭同意書予張南洋，為何在系爭樓房興建完成後，張南洋不持以申請使用執照？而張三福於原審雖提出系爭樓房之使用執照申請書及使用執照審查表（附原審卷第32至34頁），但經本院向埔心公所查證結果，埔心公所以104年9月24日心鄉建字第0000000000號函復本院謂「該使用執照申請書上未有本所收文件章等資料，亦未載明開工日期及竣工日期，本所查閱81年間檔案及承辦簿冊，尚查無該使用執照相關文件（函附本院卷（一）第152頁），足見張欽賜確未就系爭樓房向埔心公所申請核發使用執照，此事實亦為張欽賜於本院另案履行契約事件所承認。至系爭樓房於興建完成後，何以未申請核發使用執照，張欽賜於本院81年度上更（二）字第65號81年11月5日、12月2日履勘現場時分別指稱：
「因土地被查封時我不願去申請」，及「可以領使用執照，因土地被查封我才不願去申領完工證明」等語（勘驗筆錄影本附本院卷（二）第29、30頁），應係系爭土地因薛火源另有債務糾紛，為其債權人申請法院查封所致，此與薛火源出具系爭同意書供張欽賜申請系爭樓房之建造執照無關。況系爭同意書係供申請建造執照之用，於埔心公所核發建造執照之後，張欽賜始將系爭樓房興建完成，張欽賜於系爭樓房興建完成後未申請系爭樓房之使用執照，自與系爭同意書無涉，上訴人以系爭樓房未申請使用執照推斷薛火源未出具系爭同意書，顯屬無據。
（二）依系爭同意書，薛火源係同意張欽賜或張南洋在系爭土地興建系爭樓房？張南洋能否依系爭同意書對薛火源主張權利？
1、查土地使用權同意書，係因建商並非建築基地或私設道路之土地所有權人，實務上建管單位基於建造房屋申領建造執照所設之制度。故土地使用權同意書係伴隨地主與建商間之合建契約而由地主出具，旨在於便利合建契約之履行，授與建商得在地主土地上建築之權。在房屋建造完成後，地主則同意將房屋基地分割出來連同房屋出售或移轉。系爭同意書係供張欽賜申請建造執照之用，薛火源自係出具系爭同意書予張欽賜。
2、系爭同意書雖載同意張南洋在系爭土地上建築三層RC造建築物一棟，惟由該同意書另載為「為申請建造執照立同意書為憑」，顯然薛火源出具系爭同意書確係為申請建造執照之用，因張欽賜以系爭同意書核發之建造執照所興建之系爭樓房係以張南洋之名義為起造人，故系爭同意書乃會明載同意張南洋建築三層RC造建築物一棟，殊不能以系爭同意書此記載，逕認薛火源係出具系爭同意書予張南洋，同意張南洋在系爭土地興建系爭樓房。
3、依薛火源與張欽賜所訂立之合建契約書，系爭土地係由薛火源提供由張欽賜興建系爭樓房，張欽賜在系爭土地所興建之系爭樓房係在雙方合建之範圍，薛火源依合建契約有出具系爭同意書予張欽賜申請系爭樓房建造執照之義務，薛火源出具系爭同意書及同意在系爭土地興建系爭樓房之對象自係張欽賜而非張南洋。而張三福亦自承伊父張南洋於71年間向張欽賜購買系爭樓房，張欽賜表示該建案為與薛火源合建，薛火源有出具系爭同意書，張欽賜並以張南洋為起造人，向埔心公所申請建造執照等情，足證薛火源確係出具系爭同意書予張欽賜。
4、張三福等4人承認在系爭土地興建系爭樓房者係張欽賜而非張南洋，張南洋係向張欽賜購買系爭樓房，由張欽賜將系爭樓房交由張南洋占有使用等情，張南洋與薛火源顯無使用系爭土地之契約關係存在。而系爭同意書係薛火源出具予張欽賜，同意張欽賜在系爭土地興建系爭樓房，故張三福所謂薛火源出具系爭同意書同意使用系爭土地，應僅能由張欽賜主張，故基於債之相對性，張南洋不得逕以其前手即張欽賜對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源，張南洋自無從以系爭同意書對薛火源主張有占用系爭土地之正當權源。
(三)張南洋向張欽賜購買系爭樓房並占有系爭土地，能否依占有連鎖之原理對薛火源主張有權占有系爭土地?
1、薛火源係以瓦厝段93、93之2地號土地與張欽賜合建，張欽賜在系爭土地興建系爭樓房完成後，瓦厝段93、93之2地號土地合併為93地號，再分割為93、93之5至93之20等地號，其中93之20地號土地及其上系爭樓房係分歸張欽賜取得，而瓦厝段93之20地號土地於重測後即為系爭1158、1158之1地號土地，薛火源依合建契約自有將系爭土地移轉登記予張欽賜之義務。本院另案92年度上更(五)字第27號確定判決亦認定張欽賜依合建契約應取得之如附表所示之土地(附表第12號即為瓦厝段93之20地號土地)，其所有權於本件起訴時，尚未移轉登記予張欽賜，此項所有權移轉登記與薛火源請求交付房屋，具有同時履行關係，張欽賜據此提出抗辯，自非無據(見本院卷(二)第47頁之判決書)。薛火源依合建契約提供系爭土地由張欽賜興建系爭樓房，張欽賜對薛火源即有占用系爭土地之正當權源。
2、系爭樓房係由張欽賜興建，系爭樓房及系爭土地依合建契約應分歸張欽賜取得，薛火源負有移轉登記系爭土地予張欽賜之義務，張欽賜自有權出售系爭樓房及系爭土地。而系爭樓房張欽賜係以張南洋為起造人，張南洋理應有支付相當代價，張欽賜始會以張南洋之名義興建系爭樓房，兩造對張南洋與張欽賜就系爭樓房有買賣契約關係存在之事實亦不爭執，堪認張南洋確有向張欽賜購買系爭樓房。又系爭樓房及系爭土地原係由張欽賜占有，於系爭樓房興建完成後，張欽賜即將系爭樓房及系爭土地交由張南洋占有使用，復為上訴人所不爭執。查房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用其基地，兩者結合而為一體使用，方符合當事人間之利益。張欽賜係因將系爭樓房出售張南洋，始以張南洋為起造人申請系爭樓房之建造執照，張南洋向張欽賜購買系爭樓房之時間自係在張欽賜68年12月17日簽訂合建契約之後，張欽賜71年8月7日以系爭同意書申請系爭樓房之建造執照之前，當時張欽賜尚未因合建與薛火源發生糾紛，張欽賜與張南洋於買賣系爭樓房時，自未預期其後會因合建糾紛致薛火源不願移轉登記系爭土地，雙方即不會僅就系爭樓房為買賣，而不及於張欽賜依合建契約所分得之系爭土地。雖薛火源出具系爭同意書所載之面積僅68.97平方公尺，其中有27.59平方公尺屬法定空地，其位置在現系爭1158地號土地內，但系爭同意書僅係供張欽賜興建系爭樓房之用，故僅需載系爭樓房所坐落之基地(包括法定空地在內)即可，由系爭土地面積共169.21平方公尺(重測前瓦厝段93之20地號土地之面積為168平方公尺，兩者之面積稍有差異，係重測之誤差範圍)，均係在合建範圍，於系爭樓房興建完成後分割出瓦厝段93之20地號土地全歸張欽賜取得，張欽賜即不致僅出售系爭同意書所載之68.97平方公尺土地，否則在合建土地72年間分割時不會分割出面積168平方公尺之瓦厝段93之20地號土地(瓦窯中段1158地號土地於96年10月24日分割出1158之1地號土地係地政事務所逕為分割，與私人權利義務關係無關)。況系爭樓房係以系爭1158之1地號土地臨中山路，系爭1158之1地號土地若未在買賣範圍，系爭樓房將無法與道路聯絡，張南洋斷不致未連同系爭1158之1地號土地一併購買，另系爭土地除系爭樓房之基地外，有部分土地係屬畸零地，張欽賜保留該畸零地將難以利用，張南洋與張欽賜理應就系爭樓房及系爭土地一併為買賣。再由張欽賜於系爭樓房興建完成後，即將系爭樓房連同系爭土地交付張南洋使用，由張欽賜移轉系爭土地之占有，益證系爭土地係在雙方買賣之範圍。雖張三福等4人無法提出張南洋與張欽賜買賣系爭土地之契約書，但張三福等4人亦無法提出張南洋與張欽賜買賣系爭樓房之契約書，而該買賣關係確屬存在，且雙方之買賣關係成立迄今已30多年，買賣雙方當事人均已死亡，張三福等4人難以得知買賣之詳情，雙方或未訂立書面之買賣契約書，或張南洋已將書面之買賣契約書遺失，是要張三福等4人提出書面之買賣契約書實屬強人所難，本院自不宜因張三福等4人無法提出書面之買賣契約書，遽認張南洋僅向張欽賜購買系爭樓房。按主張法律關係存在之當事人，固應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任，惟此特別要件之具備，苟能證明間接事實，且該間接事實與要件事實間，依經驗法則及論理法則已足推認其因果關係存在者，即無不可，非以直接證明要件事實為必要(最高法院98年度台上字第1048號判決意旨參照)。本院自得以系爭土地係依合建契約分歸張欽賜取得，張南洋有向張欽賜購買系爭土地上之系爭樓房，而買賣房屋通常係連同土地一起購買，及張欽賜於系爭樓房興建完成後即將系爭土地交付張南洋使用等間接事實，推認張欽賜亦有將系爭土地出售張南洋。至上訴人主張張南洋購買系爭樓房，理應有向建商購買房屋之買賣契約書，以及向地主購買土地之買賣契約書，然薛火源未曾與張南洋簽訂土地買賣契約書，否則張南洋應早已持土地買賣契約書，向薛火源起訴請求移轉系爭土地所有權云云。然系爭土地已依合建契約分歸張欽賜取得，張南洋購買系爭樓房，自係向張欽賜購買系爭土地，張南洋與薛火源並無契約關係，兩人自未簽訂土地買賣契約書，殊難以無此土地買賣契約書，否定張南洋與張欽賜就系爭土地所成立之買賣關係，是本院認張南洋之占有系爭土地係因其與張欽賜有買賣關係而由張欽賜移轉占有。
3、次按買賣關係占有買賣標的之買受人，得向出賣人主張占有之正當權源，若買受人再將買賣標的出賣第三人時，由於買受人具有合法占有權源，並據此取得移轉占有之權利，故第三人亦得對出賣人主張有權占有，學說上稱為占有連鎖(參閱王澤鑑先生著，基於債之關係占有權的相對性及物權化，收錄於民法學說與判例研究七)。實務上最高法院101年度台上字第224號判決意旨謂「民法第767條第1項前段所規定之所有物返還請求權，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人(所有人)主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意(如民法第467條第2項規定)者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖(Besitzkette)」之原理所產生之效果，與債之相對性(該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源)係屬二事。」，台灣高等法院102年度上字第944號判決意旨同認「基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖」之原理所產生之效果。而房屋與土地分屬不同之不動產，性質上房屋必須占有土地，不能脫離土地而單獨存在，土地所有人與建商簽訂合建契約，由土地所有人提供土地並出具土地使用權同意書與建商合建房屋，約定所建房屋由雙方分配，土地所有人對於所提供土地上將由建商興建永久性房屋，自不得謂為不知，土地所有人依合建契約約定，既負有移轉建商應分配房屋之基地所有權予建商之義務，建商基於土地使用權同意書，自有占有使用基地之權利，建商嗣後倘將分得之房屋出售予第三人並移轉對基地之直接占有，亦不違反合建契約本即係為建築永久性房屋於土地上之內容，是自建商購買房屋之第三人，即得本於「占有連鎖」之法律關係，對土地所有人主張有權占有。」（該案上訴最高法院，經最高法院104年度台上字第40號判決駁回，亦贊同此見解），均肯定依債之關係輾轉讓與占有，現占有人依占有連鎖之原理，可以對所有人主張有權占有。另上訴人所引最高法院98年度台上字第2483號判決意旨「不動產之買受人在取得所有權前，將其占有之不動產出賣於第三人，並移轉其占有，雖不違反買賣契約之內容，次買受人係基於一定之法律關係自買受人取得占有，次買受人之占有為連鎖占有，買受人對於次買受人不得主張無權占有。惟不動產所有權為物權，而物權為對於物之直接排他支配權，不動產所有人於所有權存在期間，不斷發生所有物之物上請求權，次買受人向買受人買受不動產，屬債之關係，次買受人僅得本於買賣對買受人主張權利，不動產之所有人則不受該買賣關係之拘束，買受人於交付出賣之不動產予次買受人之後，固不得對次買受人主張無權占有，惟不動產之所有人，則得本於所有物之物上請求權請求次買受人返還該不動產。」，該案不動產所有人本有將不動產移轉登記之義務，買受人亦有將該不動產轉賣次買受人之權利，僅因買受人在所有人移轉登記之前，即將不動產轉賣並移轉占有，而使得所有權人得本於所有物之物上請求權請求次買受人返還，則次買受人於返還該不動產後，所有權人仍應依買賣契約再度將該不動產交付買受人，如此循環自無必要，且對次買受人造成不公平，最高法院98年度台上字第2483號判決之見解，自為本院所不採。本件張欽賜依合建契約有對薛火源占有系爭土地之正當權源，張欽賜再將系爭土地出售張南洋，由張欽賜將系爭土地之占有移轉張南洋，而系爭土地依合建契約既分歸張欽賜取得，張欽賜既為建商，本係將其依合建契約所取得之房地出售牟利，自為薛火源所明知，故張欽賜移轉系爭土地之占有予張南洋，性質上亦非應經薛火源同意，張南洋自得以其受讓自張欽賜之系爭土地占有，基於占有連鎖之原理，對薛火源主張有權占有。
（四）上訴人訴請楊嘉瑋遷出系爭攤位，張三福等4人拆除系爭建物與系爭棚架、車庫及廣告招牌並返還土地，張三有拆除系爭攤位及系爭倉庫並返還土地，暨張三福等4人相當不當得利之租金，有無理由？
1、依前所述，張南洋對薛火源有占用系爭土地之正當權源，張南洋之權利於張南洋死亡後由張三福等4人繼承，薛火源之義務於薛火源死亡後由上訴人及薛勝森繼承，上訴人自不得主張張南洋或張三福等4人無權占有系爭土地，則上訴人以張欽賜所興建之系爭樓房，與張南洋所興建之附屬建物、系爭棚架、車庫及廣告招牌，暨張三有所興建之系爭攤位及系爭倉庫占有系爭土地均屬無權占有，訴請張三福等4人及張三有分別拆除並返還系爭土地，即無理由。另張三福等4人占有系爭土地非無權占有，上訴人請求張三福等4人給付相當不當得利之租金，要屬無據。
2、系爭攤位現係由張三有出租給楊嘉瑋經營森檳榔攤，上訴人既無權請求張三有拆除，則其請求楊嘉瑋遷出系爭攤位，亦不能准許。
六、綜上所述，上訴人依所有物返還請求權及不當得利之法律關係為本件之請求，均屬無據，應予駁回。原審以系爭同意書所載薛火源同意張南洋使用系爭土地為由，為上訴人敗訴之判決，理由雖有不當，但其結論尚無不合，仍應維持，上訴意旨求予廢棄原判決，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均不影響判決之結果，爰不逐一論述，併予敘明。
參、結論，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 22 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 吳美蒼法 官 曾謀貴以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李忠正中 華 民 國 105 年 3 月 22 日