臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上字第361號上 訴 人 長富國際休閒事業股份有限公司法定代理人 陳洽湖訴訟代理人 廖健智律師複代理人 許秉燁律師上 訴 人 王顯智
王盈閔王芳玲鄭月娥王心怡王榮勛王金龍上七人共同訴訟代理人 沈泰基律師複代理人 楊淳淯律師視同上訴人 何韓任
何芝林上二人共同訴訟代理人 李翠珠被上訴人 張文良訴訟代理人 周進文律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國104年6月17日臺灣臺中地方法院103年度訴字第1090號第一審判決提起上訴，本院於105年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決不利於上訴人部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人張文良（以下僅略稱張文良）主張：坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱114地號土地）
為張文良所有，同段115-1、116地號土地（下稱115-1、116地號土地）為視同上訴人何韓任、何芝林（以下僅略稱何家等二人或何家）各別所有，同段117、118地號土地（下稱11
7、118地號土地）為訴外人王榮浩（已死亡，由上訴人王顯智、王盈閔、王芳玲等人繼承）及上訴人王榮勛、王金龍所有；另同段863、864建號建物即門牌臺中市○○區○○○街○○號、○○路00號建物（下稱系爭建物）則位在系爭114、115-1、116、117、118地號土地上，由張文良、何家等二人及訴外人王榮浩（已死亡，由上訴人王顯智、王盈閔、王芳玲等人繼承）、上訴人王榮勛、王金龍、王心怡（係於99年3月30日以贈與名義取得863建號建物15/100之權利範圍）、鄭月娥（係於99年3月30日以贈與名義取得864建號建物30/100之權利範圍）所共有（上訴人王顯智、王盈閔、王芳玲、王榮勛、王金龍、王心怡、鄭月娥等七人，以下僅略稱王家等七人或王家）。
張文良與王家等七人、何家等二人曾於民國95年間將系爭建
物出租予訴外人林世彬（當時之出租人為王榮浩、王榮勛、王金龍、張文良、何韓任、何芝林等六人），租期自95年2月15日起至103年2月14日止。上開房屋租賃契約書（下稱原租約）第八條約定租期屆滿後，承租人應拆除系爭建物。蓋系爭建物坐落之基地為兩造各別所有，該等土地本可由兩造自行管理使用，但因林世彬為經營汽車旅館或茶藝館而承租建物，且該建物須有相當面積始敷使用，故兩造以上開5筆土地作為申請同一建造執照、使用執照之基地而興建系爭建物，目的係作為出租予林世彬之用。是以如原租約因租期屆滿而消滅或合法提前終止原租約者，兩造共有系爭建物之目的即已消滅，系爭建物應行拆除，俾使上開5筆土地得回復為兩造可各自使用之狀態。而為杜絕爭議，張文良乃於93年4月18日、同年5月12日分別與王家、何家訂立協議書（以下合稱93年協議書），訂明原租約租期屆滿或合法提前終止者，如原承租人林世斌未依約拆屋還地，張文良與王家、何家得自行拆除系爭建物占用各自土地之範圍，其他共有人不得主張拒絕拆除。
原租約由林世彬以承租人身分簽立後，其將系爭建物交付上
訴人長富國際休閒事業股份有限公司（以下僅略稱長富公司）經營汽車旅館，原租約租期屆滿前，長富公司出面數次與張文良、王家等七人、何家等二人洽談承租事宜。張文良於洽談過程並不反對於原約租期屆滿後將系爭建物出租予長富公司，但要求將原租約第八條及93年協議書約定內容由長富公司、張文良、王家等七人、何家等二人以書面再行約定明確。而此約定係將原已存在之約定內容加以重申，並非增加新負擔或新義務，以避免將來長富公司之承租期間屆滿而張文良主張拆除系爭建物時，長富公司或王家等七人就系爭建物之租賃事宜再起糾紛。何家等二人就張文良之該項要求自始表示同意，但王家等七人卻無故反對以書面確認原租約第八條及93年協議書之內容，王家等七人將來有不履行93年協議書約定之虞。故張文良如同意將系爭建物出租予長富公司，於租期屆滿後，王家等七人更不可能同意張文良主張拆除系爭建物，張文良為免114地號土地遭系爭建物占用而永無取回使用之日，因此不同意將系爭建物出租予長富公司。張文良為使法律關係明確，乃於103年2月7日以存證信函（臺中大全街郵局第87號存證信函）通知林世彬及長富公司，表明期滿不再續租。惟林世彬於原租約租期屆滿後未遷讓系爭建物予張文良，長富公司則於103年3月5日以臺中西屯郵局第251號存證信函表示王家等七人已依民法第820條第1項規定與長富公司另立租約，並以該存證信函要求張文良前往其處所領取租金，然張文良未前往領取，長富公司即將租金提存於法院（臺中地院103年度存字第0602號）。
原租約第八條已明定租期屆滿後承租人應拆除系爭建物，顯
見系爭建物全體共有人（即張文良、王家等七人、何家等二人）已約定租期屆滿後拆除系爭建物之管理方法，此為民法第820條第1項規定所稱「除契約另有約定外」之情形。因有該約定存在，即不適用民法第820條第1項由共有人過半數及其應有部分合計過半數或應有部分合計逾三分之二（其人數不予計算）之同意管理共有物之規定，上開約定有拘束張文良及王家等七人、何家等二人之效力。又張文良與王家、何家訂立之93年協議書，約明於原租約之租期屆滿時，系爭建物占用各自土地之範圍，各土地所有人得自行拆除，其他共有人不得拒絕，故93年協議書之上開內容，亦屬民法第820條第1項規定所稱「除契約另有約定外」之共有物管理方法之約定。
原租約全文內容與93年協議書內容並未有不同之約定，故長
富公司主張93年協議書已由原租約取代，並無可採。又長富公司雖主張系爭租約標的包含建物坐落之114地號土地，然依原租約之契約書標題所示，顯見其標的僅為「房屋」，不包含張文良單獨所有之114地號土地。再者，原租約第一條第三項既然約定「甲方願無條件給乙方使用」，且張文良就114地號土地未向長富公司收取對價，長富公司亦未給付租金，雙方就114地號土地顯無租賃關係存在。況且，縱認原租約標的包含114地號土地，但114地號土地之租約關係於原租約租期屆滿時（即103年2月14日）即行消滅，且該土地為張文良單獨所有，不符合民法第820條第1項規定以共有不動產為要件。從而不論何家及王家如何與長富公司約定，皆無可能就張文良單獨所有之114地號土地發生民法第820條第1項規定之效力。
長富公司空言主張原租約之承租人於97年12月10日已由林世
彬變更為長富公司，並無可採。蓋林世彬從未向張文良表示要將承租權轉讓予長富公司，張文良更無可能同意將承租人變更為長富公司。至於租金是由長富公司支付云云，此係林世彬使長富公司向張文良給付，長富公司與林世彬間關係為何，張文良並不知悉，遑論張文良有同意租約由林世彬變更為長富公司。故長富公司主張張文良未拒絕長富公司給付租金，即同意租約由林世彬變更為長富公司，並無可採。另王家等七人主張拆除系爭建物係違反公共利益，亦非事實。蓋系爭建物拆除與否，僅牽涉張文良、王家等七人、何家等二人之權益，系爭建物是否拆除，與公共利益無關；況且，何家等二人於原審自始同意張文良之主張（即何家等二人亦主張系爭建物應拆除），王家等七人所謂公共利益，其實僅為其一己之利益，王家等七人此部分之主張並無可採。系爭建物之拆除係依照原約定履行，無所謂損害權益可言。
綜上所述，長富公司無權占有系爭建物，張文良自得依民法
第820條第5項規定請求長富公司將系爭建物遷讓返還予張文良及全體共有人，並依民法第767條規定請求長富公司將114地號土地遷讓返還予張文良，另請求長富公司給付相當於租金之不當得利（即比照長富公司與王家、何家分別簽立之新租賃契約書，以每地坪每月850元計算相當於租金之不當得利；而張文良所有之114地號土地面積為690.16平方公尺，故得請求之不當得利即為177,457元）。又王家、何家違背93年協議書而將系爭建物先後各自出租予長富公司，該二租約對於張文良不生效力，而王家、何家又拒絕張文良依93年協議書拆除系爭建物占用114地號土地部分，故依93年協議書之約定，請求王家、何家應容許張文良拆除上開地上建物。並聲明：長富公司應將系爭建物如原判決附件即臺中市中興地政事務所土地複丈成果圖（乙案）編號B、面積0.038097公頃之建物遷讓返還予張文良及全體共有人；王家等七人及何家等二人應容許張文良拆除前開建物；長富公司應自103年2月15日起至遷讓返還前開建物完畢之日止，每月給付張文良177,000元；並願供擔保請准宣告假執行。
貳、上訴人抗辯：王家等七人部分：
㈠張文良與王家、何家共有系爭建物，為雙方所不爭執。本
件張文良以共有人間就共有物之管理訂有契約（即93年協議書）而無從適用民法第820條第1項為理由，主張長富公司無權占有，請求長富公司遷讓及王家、何家並應容忍張文良拆除系爭建物之一部。惟查：
⒈兩造間於103年1月5日即口頭合意繼續延續租賃契約，
後王家及何家等人本於兩造間口頭繼續延續租賃契約之合意，由共有人多數決，依民法第820條規定之方式完成簽署契約及公證，應認簽署契約之要式行為，已由多數決代為執行完畢，張文良自仍受租賃契約之拘束。惟若法院認無口頭合意存在，則王家及何家等多數人，仍係以共有人多數決為管理而續訂契約，張文良亦受拘束。且張文良所有之114地號土地為系爭建物建築基地之一部分，與系爭建物之基地有不可分割之關係，故於系爭建物使用目的範圍內，該租賃契約之效力更應及於張文良所有之114地號土地。
⒉民法第820條第1項「除契約另有約定」者，係指分管契
約而言。93年協議書約定之內容涉及系爭建物之拆除，本質上係使建物有所變更，使共有人對系爭建物之權利發生變更或消滅而損及共有人權益，已與共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之「分管契約」迥然不同。93年協議書約定此一不利於共有人之行為，係屬民法第819條第2項共有物之處分應經共有人全體之同意始得為之情形。現王家拒絕同意張文良拆除系爭建物，張文良自不得拆除系爭建物之一部分。
⒊又縱認93年協議書屬共有人就與林世彬之租賃關係結束
後就共有物之使用或管理方法所訂定之分管契約，惟該分管契約未經登記，僅為原共有人間以系爭建物為標的之債權行為約定，無從認為對該協議書之簽署人以外之其他人生任何效力。而鄭月娥及王心怡係嗣後取得系爭建物之應有部分，未參與簽署93年協議書，該協議書既未經登記，則就嗣後取得應有部分之鄭月娥及王心怡而言，自無得預見，不得認對其有拘束力。93年協議書既然對鄭月娥及王心怡不生效力，即非對全體共有人均生效力，自不得認屬共有人間分管契約之約定，故共有人仍得以多數決之決議自行管理共有物。且93年協議書既未經全體共人同意，亦不符合民法第819條第2項規定，尚不發生共有物處分同意之效力。
㈡長富公司係基於租賃契約而得繼續占有使用系爭建物及土
地，自有合法占有權源，且因長富公司以書面繼續延續租賃關係，已符合原租約第十四條第一款後段約定情形，則除有張文良要收回土地自用而符合第十四條前段例外規定者外，張文良自不得任意收回土地。又兩造全體已於103年1月5日口頭合意繼續延續租賃契約，並由王家及何家簽署書面契約，已符合原租約第八條第一款「另立書面契約者」之例外情形，長富公司自不負有回負原狀之義務，共有人自不得基於原租約請求恢復原狀。從而張文良依民法第767條、第820條第5項規定請求長富公司將系爭建物遷讓返還全體共有人，自屬無理由。
㈢長富公司係基於租賃契約而得繼續占有使用系爭建物及土
地，非無法律上之原因而受利益，張文良依民法第179條規定請求長富公司給付相當於租金之不當得利，自屬無理由。
㈣張文良所有之114地號土地，與系爭建物具有不可分割之
關係存在，於系爭建物使用目的範圍內，已併同原租約出租。且容任張文良拆除，已違反公共利益，並損害王家、何家之合法權利及保留系爭建物之意願，已屬權利濫用，自不得允許張文良本於所有權請求拆除土地上建物。
長富公司部分：
長富公司就系爭建物之全部為有權占有，故張文良依民法第820條第5項、第767條、第179條規定請求長富公司遷讓系爭建物並給付相當於租金之不當得利，均無理由：
㈠長富公司係於97年12月10日自林世彬處接手經營系爭建物
，當時長富公司與系爭房地之出租人並未另訂新租約取代原租約，而係依長富公司與林世彬協議書之記載，由林世彬於97年12月10日將原租約之權利轉讓予長富公司，故長富公司係合法占有使用系爭房地，長富公司並已將受讓原租約一事通知系爭房地之出租人，並按月給付租金現金予出租人即張文良或其配偶收受，顯然原租約因租賃權之讓與而發生契約主體之變更，使原租約之承租人於97年12月10日由林世彬變更為長富公司，此由證人即長富公司經理翁臣裕之證述，亦足證張文良係知悉並同意承租人由林世彬變更為長富公司。
㈡長富公司已分別與王家（權利範圍64/100）及何家（權利
範圍14/100）就系爭建物簽訂租賃契約，故系爭建物之共有人同意將系爭建物出租與長富公司之應有部分已達78/100，依民法第820條第1項規定，系爭建物之租賃契約乃合法有效，其效力並及於他共有人即張文良，張文良應受上開租賃契約之拘束，故長富公司就系爭建物之全部具備合法占有權源。
㈢張文良主張因共有人間訂有分管契約而無民法第820條第1
項規定之適用，並無理由。蓋張文良所提出93年協議書之內容，並非各共有人就系爭建物劃定範圍各自占用之情形，故與分管契約之要件實然有別。又該兩份協議書簽訂日期為93年，倘若該協議書為張文良所稱之分管契約，而無民法第820條第1項之適用，則何以張文良再主張其95年依民法第820條第1項規定出租與林世彬之租賃契約為有效，此豈非自相矛盾，由此顯證93年協議書之性質並非共有物分管契約，故本件仍有民法第820條第1項之適用。張文良主張長富公司無權占用，請求遷讓系爭建物，為無理由。
㈣又承租房屋，除承租該房屋本身外，承租範圍應包含該房
屋使用執照所核可之建築基地，故新租約之效力及於系爭建物含張文良單獨所有之114地號等之建築基地，故長富公司係合法、有權占用系爭房地。而王家、何家於93年間與張文良簽訂之附始期協議書，因新租約之存續，該協議書之始期仍未屆至而尚未發生效力，故王家、何家並無依93年協議書拆除系爭建物之必要。
何家二人部分：
同意張文良之請求，至於拆除期限則同意至109年2月14日新租約期限屆滿時為止，並於本院表示希望至115年後不再出租系爭建物而予以收回。
參、原審經審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，認為張文良請求長富公司應將系爭建物如原判決附圖所示編號B、面積0.038097公頃部分之建物遷讓返還予張文良及全體共有人；王家等七人及何家等二人應容許張文良拆除前開建物；長富公司應自103年2月15日起至遷讓返還前開建物完畢之日止，每月給付張文良177,000元等，均為有理由，而予准許，並依張文良、長富公司之聲請為附條件准、免假執行之宣告；另駁回張文良就原判決主文第二項部分之假執行聲請（張文良就此部分未提起上訴而確定）。王家等七人及長富公司均不服原判決提起上訴（其上訴效力及於何家等二人），王家等七人之上訴聲明為：1.原判決廢棄；2.上開廢棄部分，張文良於第一審之訴及假執行之聲請均駁回；長富公司之上訴聲明為：1.原判決廢棄；2.上開廢棄部分，張文良於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
肆、本件經兩造確認爭點整理結果如下（參見原審卷第178、179頁、本院卷第156、182頁）：
兩造不爭執事項：（本院採為判決之基礎）：
㈠臺中市○○區○○段○○○○號土地為張文良所有，同段115
-1、116地號土地為何韓任、何芝林各別所有，同段117、118地號土地原為王榮浩、王榮勛、王金龍所有，王榮浩死亡後，其應有部分由王顯智、王盈閔、王芳玲等人繼承。
㈡臺中市○○區○○段○○○○○○○○號建物位於114、115-1、
116、117、118地號土地上，系爭建物由張文良、王榮浩、王榮勛、王金龍、何韓任、何芝林、王心怡（於99年3月30日以贈與名義取得863號建物15/100之權利範圍）、鄭月娥（於99年3月30日以贈與名義取得864號建物30/100之權利範圍）所共有，王榮浩死亡後，其應有部分由王顯智、王盈閔、王芳玲等人繼承。
㈢張文良、王榮浩、王榮勛、王金龍、何韓任、何芝林將系
爭建物以95年2月15日公證之房屋租賃契約書出租予林世彬，租期自95年2月15日起至103年2月14日止。
㈣張文良與王榮浩、王榮勛、王金龍於93年4月18日簽立協
議書，該協議書約定「林世彬與雙方分別訂立之租約期間屆滿或合法提前終止者，依該等房屋實際坐落之位置，如承租人未依約定拆除者，由雙方各自拆除（換言之，坐落114號土地上之房屋由甲方拆除並負擔拆除用，坐落117、118號土地上之房屋由乙方拆除並負擔拆除費用）。」㈤張文良與何韓任、何芝林於93年5月12日簽立協議書，該
協議書約定「林世彬與雙方分別訂立之租約期間屆滿或合法提前終止者，依該等房屋實際坐落之位置，如承租人未依約定拆除者，由雙方各自拆除（換言之，坐落114號土地上之房屋由甲方拆除並負擔拆除費用，坐落116、115-1號土地上之房屋由乙方拆除並負擔拆除費用）。」㈥長富公司於103年1月17日與王家等七人就系爭建物及117、118號土地訂立租賃契約。
㈦長富公司於103年3月5日與何家二人就系爭建物及115-1、116號土地訂立租賃契約。
㈧長富公司訂立上開㈥、㈦所示之租賃契約（以下合稱新租
約）前，已知悉張文良與王榮浩、王榮勛、王金龍訂有前開㈣所示之協議書；與何韓任、何芝林訂有前開㈤所示之協議書。
㈨張文良於103年2月7日以存證信函通知林世彬、長富公司
、王家等七人、何家等二人於原租約之租期屆滿後不再續租。
兩造爭執之事項：
㈠長富公司與王家等七人、何家等二人就系爭建物所訂立之
新租約，能否拘束張文良？㈡93年協議書係屬民法第820條第1項規定「除契約另有約定
外」之分管契約？抑或為民法第819條第2項規定共有物處分之同意？㈢93年協議書如屬民法第820條第1項規定「除契約另有約定
外」之分管契約，該協議書是否發生分管契約之效力？㈣93年協議書如屬民法第819條第2項規定共有物處分之同意
，該協議書是否發生共有物處分之同意之效力？㈤張文良依民法第820條第5項、第767條之規定，請求長富
公司將系爭建物遷讓返還全體共有人，是否有理由？㈥張文良依民法第179條規定，請求長富公司給付相當於租
金之不當得利，是否有理由？㈦張文良主張王家等七人、何家等二人應容許張文良拆除坐
落於114地號土地之建物，是否有理由？
伍、得心證之理由：系爭建物係於94年11月2日為第一次登記（見原審卷第14、
15頁）；張文良、王榮浩、王榮勛、王金龍、何韓任、何芝林則於95年2月15日以公證之房屋租賃契約書將系爭建物出租予林世彬，租期自95年2月15日起至103年2月14日止（不爭執事項㈢參照）。而張文良於系爭建物為第一次登記前之93年4月18日與王榮浩、王榮勛、王金龍（及另一土地共有人廖秀雲）簽立協議書（不爭執事項㈣參照），另於93年5月12日與何韓任、何芝林簽立協議書（不爭執事項㈤參照）。上開張文良與王家簽立之協議書內容為：「茲就房屋產權之分配歸屬，協議並約定條款如後：壹、林世彬分別向甲方（指張文良）承租坐落台中市○○區○○段○○○○號、面積
690.16平方公尺上興建之房屋及向乙方（指王家）承租坐落台中市○○區○○段○○○○號、面積1359.22平方公尺土地及坐落同段118地號、面積658.55平方公尺之土地上興建完成之房屋，因該三筆土地上之房屋興建係共同申請同一建造執照及使用執照，茲雙方同意，林世彬與雙方分別訂立之租約期間屆滿或合法提前終止者，依該等房屋實際坐落之位置，如承租人未依約定拆除者，由雙方各自拆除（換言之，坐落114號土地上之房屋由甲方拆除並負擔拆除費用，坐落117、118號土地上之房屋由乙方拆除並負擔拆除費用）。貳、前條房屋，由甲方及乙方自行拆除，無需經他方之同意。」另與何家簽立之協議書內容為：「茲就房屋產權之分配歸屬，協議並約定條款如後：壹、林世彬分別向甲方（指張文良）承租坐落台中市○○區○○段○○○○號、面積690.16平方公尺上興建之房屋及向乙方（指何家）承租坐落台中市○○區○○段○○○○號、面積234.34平方公尺土地及坐落同段115-1地號、面積181.64平方公尺之土地上興建完成之房屋，因該三筆土地上之房屋興建係共同申請同一建造執照及使用執照，茲雙方同意，林世彬與雙方分別訂立之租約期間屆滿或合法提前終止者，依該等房屋實際坐落之位置，如承租人未依約定拆除者，由雙方各自拆除（換言之，坐落114號土地上之房屋由甲方拆除並負擔拆除費用，坐落116、115-1號土地上之房屋由乙方拆除並負擔拆除費用）。貳、前條房屋，由甲方及乙方自行拆除，無需經他方之同意。」基此可知，張文良與王家、何家所簽訂之93年協議書，其目的係側重在解決與林世彬之房屋租賃契約消滅而林世彬未依約定拆除建物時坐落於各自土地上之建物將如何拆除之問題，而非在解決與林世彬之房屋租賃契約消滅後系爭建物將如何繼續利用之問題。是以93年協議書係屬民法第819條第2項所規定共有物處分之同意，而非民法第820條第1項所規定「除契約另有約定外」之分管契約。
張文良與王家、何家簽訂93年協議書後，系爭建物於94年間
興建完成並為第一次登記，張文良與王家、何家則於95年2月15日以公證之房屋租賃契約書將系爭建物出租予林世彬，已如前述。而上開房屋租賃契約書第二條約定租賃存續期間自95年2月15日起至103年2月14日止，共計8年；第八條第一項約定：「本契約租期屆滿或提前終止者，除甲、乙雙方另立書面契約者外，乙方（指林世彬，下同）應於六十日內，拆除所有地上物（含建物），將土地回復原狀，騰空交還甲方（指張文良及王家、何家，下同），不得藉故拖延。」第十四條第一項約定：「除甲方要收回自用土地外，乙方有依同一條件優先續租之權利。」（以上見原審卷第17、18頁）。由上開約定內容綜合以觀，張文良與王家、何家於103年2月14日租期屆滿後，並非當然即不再將系爭建物出租予林世彬，而致林世彬必須於60日內拆除系爭建物並返還土地。且審諸系爭建物之主要建材為鋼筋混凝土造（見原審卷第14、15頁之建物登記謄本），參酌固定資產耐用年數表所示，其耐用年數為50年，衡諸常情，租賃雙方亦不致於約定系爭建物僅能使用8年即須拆除。而出租人張文良及王家、何家於原租約屆滿後並無收回土地自用之情形，依原租約第14條第1項之約定，林世彬即有依同一條件優先續租之權利。
林世彬於簽訂原租約後，係以系爭建物經營璽朶汽車旅館，
此為兩造所不爭執，並有璽朶汽車旅館之照片在卷可稽（見原審卷第136、137頁）。惟林世彬所經營之璽朶旅館股份有限公司因財務困難，於97年12月17日與長富公司協議由長富公司接手經營璽朶汽車旅館，此有雙方經公證簽訂之協議書在卷足憑（見本院卷第166～170頁）。又證人即長富公司之經理翁臣裕於本院審理時到庭具結證稱：璽朶汽車旅館轉讓給長富公司經營後，每個月由伊親自送現金到張文良的診所給張文良，本院卷第207至218頁的收據是伊送現金到張文良診所時由其太太何淑珍簽收後出具給伊，她簽收時知道伊的身分，在97年以前伊是璽朶汽車旅館的經理，長富公司接手經營後，伊送租金給張文良時有表示是長富公司的經理。伊與張文良、何淑珍接洽過程中，有明確告知他們璽朶汽車旅館的經營人已更換，在98年上半年伊有陪董事長去張文良診所拜訪他，要將原租約的承租人由林世彬改為長富公司，本來要公證，但有些細節沒談好，當天已約好王家、何家、張家、林世彬，因張文良與林世彬間有另外約定，長富公司沒接受，就沒換約。長富公司以另與張文良間的約定給付租金，比原租約的租金高等語（見本院卷第224、225頁）。基此可知，林世彬將璽朶汽車旅館交由長富公司接手經營後，雖因張文良個人因素而未將原租約之承租人由林世彬變更為長富公司，但由長富公司所提出102年2月至103年1月之租金收據觀之，該期間長富公司給付張文良之每月租金為138,900元或145,800元，遠高於原租約所約定之每月40,000元，若非長富公司中途接手經營而與張文良另有私下約定，長富公司當不致於多付給張文良超過原租約約定之租金。張文良既然向長富公司收取遠高於原租約約定之租金，自可合理推認其係同意由長富公司繼受林世彬之承租人地位；另王家、何家本即同意由長富公司繼受林世彬之承租人地位，故原租約之承租人已由林世彬變更為長富公司，誠無疑義。
王家等七人雖然主張兩造於103年1月5日即口頭合意繼續延
續租賃契約，惟為張文良所否認，並以其於103年1月5日洽談過程中雖不反對於原租約屆滿後將系爭建物出租予長富公司，但另要求將原租約第八條及93年協議書內容再行約定明確，但因王家等七人反對，故未同意出租予長富公司等語置辯。經查：證人即王金龍、王榮勛之親兄弟廖金泰於本院審理時到庭具結證稱：長富公司翁經理為續租問題於102年6、7月間打電話通知各家到璽朵旅館協調，約有4次，最後一次大家對租期、租金沒有爭議，有談到要辦公證，但張文良要王家寫同意書給他，否則他不公證，同意書比照之前所寫的協議書，王榮勛當時向張文良表示可以在契約到期前半年大家坐下來談是否要繼續出租及租期、租金等事宜，寫協議書屬多此一舉，然張文良稱一定要有協議書，否則他不參與續約（見本院卷第221頁背面、第222頁）；另證人翁臣裕證稱：長富公司希望與王家、何家、張家都續約，但張文良要求王家簽協議書，伊有與張文良儘量協商，最後到103年1月時，長富公司只好先找持分最大的王家簽約，張文良表示王家沒簽協議書他沒保障，所以張文良後來沒續約及公證（見本院卷第223頁背面）。基此可知，張文良確實因同為出租人之王家不願將93年協議書之內容作為續約之條件，因此未同意與長富公司續訂租約。從而王家等七人主張兩造已於103年1月5日口頭合意繼續延續租賃契約，尚非可採。惟民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」而共有物之出租係前開規定所稱之管理行為，故系爭建物之出租，若有共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意即得行之。系爭建物其中863建號部分，王榮勛、王金龍、王顯智、王盈閔、王芳玲、王心怡之應有部分合計共100分之64；864建號部分，王榮勛、王金龍、王顯智、王盈閔、王芳玲、鄭月娥之應有部分合計共100分之64，故王家等七人於103年1月17日將系爭建物之全部出租予長富公司（不爭執事項㈥參照），已合於民法第820條第1項本文規定而有效，張文良即應受上開有效租約之拘束。至於何家等二人嗣後於103年3月5日再與長富公司簽訂租約而將系爭建物之全部出租予長富公司（不爭執事項㈦參照），對已生效力之前開新租約，自不生任何影響。再者，系爭建物坐落之基地雖屬張文良、王家、何家各自所有（不爭執事項㈡參照），惟使用建物必然須使用該建物直接附著之土地，甚至尚須包含該建物使用執照所核可之建築基地。而兩造之原租約第一條【租賃標的物】，除記載系爭建物外（係以門牌號碼標示），亦記載該建物坐落之5筆土地（即建築基地），並就該5筆土地未興建部分，約明出租人願無條件給承租人使用（見原審卷第17頁），此自係出於建物與坐落基地具有使用上不可分之本然所考量。基此，長富公司與王家簽訂之新租約，其效力自係及於系爭建物所坐落之基地。從而張文良主張新租約之效力不及於其單獨所有之114地號土地，尚無可採。
綜上所述，系爭建物已因王家與長富公司所簽訂之新租約而
繼續由長富公司承租至109年2月14日為止，則長富公司自不負拆除地上物並將土地回復原狀之義務，從而張文良依民法第767條、第820條第5項規定請求長富公司將系爭建物遷讓返還全體共有人；及請求王家等七人、何家等二人應容許張文良拆除坐落於114地號土地之建物，均無理由，不應准許。又長富公司係基於租賃契約而得繼續占有使用系爭建物，非無法律上之原因而受利益，張文良依民法第179條規定請求長富公司給付相當於租金之不當得利，亦無理由，不應准許。原審為張文良勝訴之判決，並就原判決主文第一、三項部分依兩造之聲請分別酌定相當擔保金額為准、免假執行之宣告，容有違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各
項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
陸、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 30 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 張瑞蘭法 官 游文科以上正本係照原本作成。
被上訴人得上訴（上訴所得受之利益逾新臺幣150萬元）。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 林振甫中 華 民 國 106 年 1 月 3 日