臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上字第536號上 訴 人 汎美大樓管理委員會法定代理人 朱秀媛訴訟代理人 呂宗壕律師
方文献律師被 上 訴人 億眾實業股份有限公司法定代理人 楊文通訴訟代理人 蔡素惠律師
林婉昀律師上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國104年7月10日臺灣臺中地方法院103年度訴字第879號第一審判決提起上訴，本院於105年3月30日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣三萬元，及自民國一○三年一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按告知訴訟乃當事人一造於訴訟繫屬中，將其訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，以促其參加訴訟。而所謂有法律上利害之關係之第三人，係指本訴訟之裁判效力及於第三人，該第三人私法上之地位，因當事人之一造敗訴，而將致受不利益，或本訴訟裁判之效力雖不及於第三人，而第三人私法上之地位因當事人之一造敗訴，於法律上或事實上依該裁判之內容或執行結果，將致受不利益者而言。又民事訴訟法關於當事人得告知訴訟之規定，係為該當事人利益而設，則告知與否應一任該當事人之自由，非他造當事人所得主張（最高法院51年台上字第3038號、22年上字第754號判例要旨參照）。被上訴人雖於本院具狀主張上訴人所屬汎美大樓（下稱系爭大樓）之地下室乃屬私有產權，其上卻坐落公共設施，系爭大樓住戶全體長年使用該等公共設施，均未給付租金對價，顯有不當得利，被上訴人主張該等公共設施占用之範圍皆應計算租金；倘認被上訴人不得向上訴人請求給付租金，惟本案目前僅由上訴人提起訴訟，兩造訴訟勝負結果勢將影響占用面積範圍租金計算之判定，此攸關系爭大樓全體住戶權益，為免系爭大樓社區住戶不服本案判決結果，再行提出其他訴訟，徒生爭端，爰依民事訴訟法第66條聲請告知訴訟，請求上訴人提出目前系爭大樓之區分所有權人名冊及地址，並請求本院通知系爭大樓全體區分所有權人參加訴訟等語。惟查，本件乃上訴人起訴請求被上訴人給付管理費，被上訴人則於本件訴訟中以其得對上訴人請求相當於租金之不當得利而為抵銷抗辯，是被上訴人縱受敗訴判決，系爭大樓之全體區分所有權人並不致因本判決之內容或執行結果於法律上或事實上受有不利益，本案判決之既判力或執行力亦不及於系爭大樓之全體區分所有權人，即系爭大樓之全體區分所有權人並非因被上訴人敗訴而有法律上利害關係之第三人。則被上訴人於本件聲請對系爭大樓之全體區分所有權人告知訴訟，揆諸上開說明，自有未合，不應准許。
貳、兩造主張
一、上訴人主張：㈠被上訴人於民國85年10月23日取得坐落系爭大樓之臺中市○
區○○○段○○○○○號建物即門牌號碼臺中市○區○○路○○○號房屋（下稱系爭2688建號建物）、同段2957建號建物即門牌號碼臺中市○區○○街○○號地下1層（下稱系爭2957建號建物，與系爭2688建號建物合稱系爭2棟房屋）之所有權，而為系爭大樓之區分所有權人，負有繳交管理費之義務。系爭大樓之區分所有權人繳納管理費之標準為：區分所有權人所有之建物為店面者，每月管理費新臺幣（下同）500元；其餘建物，每坪每月管理費45元，該建物於100年10月以前若為空屋，每坪每月管理費優待為20元，惟100年10月以後取消此優待。系爭2688建號建物為店面，每月管理費為500元；系爭2957建號建物為580坪不屬於店面之空屋，該2957建號建物，被上訴人於100年10月以前，每坪每月應繳交管理費20元，100年10月以後，每坪每月則應繳交管理費45元。惟被上訴人取得系爭2棟房屋後，自87年1月起至102年4月（被上訴人於102年5月1日將系爭2棟房屋之所有權移轉登記予他人）止合計184個月期間，均未按期繳納管理費。其所積欠之費用如下：
⒈被上訴人就系爭2688建號建物，自87年1月起至102年4月
止，共積欠管理費92,000元（計算式：500元×184個月＝92,000元）。
⒉被上訴人對於系爭2957建號建物，以580坪計算，自87年1
月起至102年4月止，合計積欠管理費2,554,900元【計算式：20元（100年10月以前收費標準）×580坪×155個月＋45元（100年10月以後收費標準）×580坪×29個月＝2,554,900元】。
⒊綜上，被上訴人就系爭2棟房屋自87年1月起至102年4月止
，共應繳納管理費2,646,900元（92,000元＋2,554,900元＝2,646,900元）。惟因系爭大樓之公共設施占有系爭2957建號建物合計面積37.56坪，致被上訴人無法使用該部分空間，此部分不納入計算管理費之坪數，則自87年1月起至102年4月止，該37.56坪數之管理費165,451元【計算式：20元（100年10月以前收費標準）×37.56坪×155個月＋45元（100年10月以後收費標準）×37.56坪×29個月＝165,451元】，應予扣除。扣除後，被上訴人尚積欠管理費2,481,449元。然經上訴人於102年7月26日以台中健行路郵局第409號存證信函（下稱系爭第409號存證信函）催告被上訴人繳納，被上訴人竟置之不理。
㈡被上訴人既在原審答辯狀中表示系爭2957建號建物地下室屬
店面，應依店面之標準計算管理費云云；可見，被上訴人於原審並非全部否認系爭大樓管理費收費標準，其對於「系爭大樓之區分所有權人所有之建物為店面者，每月應繳交管理費500元」此一標準並不爭執。原審未斟酌於此而逕認被上訴人在原審已全部否認上訴人所提出之管理費收費標準，對於不爭執之事實未採為判決之基礎，係判決違背法令。且上訴人於原審已提出系爭大樓100年7月5日區分所有權人緊急臨時會議記錄：「1、管理費1次年繳（12個月）清者有9折優待，從100年8月1日起生效。2、管理費之前空屋每坪20元折扣取消，同樣以全額收費」，系爭大樓於102年5月17日102年第二次區分所有權人會議決議同意被上訴人健行路402號（即系爭2688建號建物）積欠之管理費以3萬元結清，而地下室（即系爭2957建號建物）積欠之管理費另行協議，及系爭大樓103年5月28日103年度區分所有權人第2次會議記錄，通過原本店面租金為1個月500元，調漲為1個月800元，收費以權狀為主等證據。按公寓大廈不可能無管理費之收費，亦不可能無管理費之收費標準，自前開上訴人在原審所聲明之證據，已可看出系爭大樓之管理費收費標準原店面為1個月500元（現已調為1個月800元），其餘則若為空屋原為每坪20元（現未區分是否空屋而全額收費）此一事實。原審如未能依上訴人所聲明之證據而得心證，參諸最高法院71年度台上字第2808號裁判意旨，自得按職權訊問系爭大樓之住戶，以證明系爭大樓管理費之收費標準為何。而上訴人因前未委託物業管理公司代為協助管理委員會處理系爭大樓管理事務，是區分所有權人會議記錄等資料未予整理，爰無法於原審提出。惟自證人王○蘭證述及上證2管理費繳納單記錄可知，系爭大樓管理費確實為「一樓店面」每月500元，「二樓以上住家」每月每坪45元計費。
㈢又系爭大樓區分所有權人所有之建物必須直接面臨馬路者，
才係店面，未直接面臨馬路之建物即非店面。系爭大樓地下室即系爭2957建號建物僅1戶，於85年10月23日至102年4月底為被上訴人單獨所有。而系爭2957建號建物內電氣室、機械室、流動廁所暨管線、梯間、抽水機、抽水機房、電梯機坑等公共設施，除流動廁所外皆係系爭大樓原始建築規劃之公共設施。上訴人於汎美公寓大樓規約（下稱系爭規約）及區分所有權人會議決議關於管理費收費標準雖未明確記載「地下室」之用語，惟按法律解釋方法之歷史解釋，即探求規範制定之本意，系爭大樓管理費之收費標準按制定時立意，即使用者付費之概念；再按原始建築設計，出入系爭大樓二樓以上住家及系爭2957建號建物之方式，皆須經過系爭大樓大門及使用系爭大樓公共設施（即系爭大樓管理室旁或前方樓梯及系爭大樓電梯），且系爭大樓管理員亦為住戶把關，留意是否有住戶以外之人擅自進入，故系爭2957建號建物之地下室應與二樓以上住家為同一解釋，以相同標準計算管理費，即依每月每坪45元計費。退而言之，縱認無法適用二樓以上住家之管理費收費標準，亦應得基於使用者付費之概念，而類推適用該二樓以上住家管理費之收費標準。另102年5月後被上訴人已出售系爭2957建號建物於他人，該接續住戶曾繳納102年5月、9月、10月及11月（上證2），共4個月之管理費，每月11,250元；該管理費數額係上訴人當時主任委員陳玥蓉與該接續住戶協商者，其計算略以：系爭2957建號建物580.59坪，每坪以45元計算，因協商退讓坪數以500坪計，而每坪以22.5元計，是每月管理費為11,250元。
㈣被上訴人係蓄意長期不繳納管理費，非因上訴人長久以來均
未向被上訴人請求給付管理費，被上訴人才未繳納。且上訴人從未阻止被上訴人使用系爭2957建號建物，前係因被上訴人擅自毀損系爭大樓牆面及樑柱而影響結構安全，經制止被上訴人未果，上訴人遂於101年3月間向臺中市政府都市發展局陳情，促使被上訴人改善，以維護系爭大樓公共安全，並非刻意檢舉被上訴人，妨礙被上訴人使用系爭2957建號建物。況至101年6月被上訴人遲未改善，臺中市政府都市發展局遂再發函督促被上訴人履行，然至102年3月被上訴人仍未完成改善。又上訴人原主張被上訴人應給付自87年1月起至102年4月，共184個月之管理費即2,481,449元。惟倘認被上訴人所為5年消滅時效抗辯有理由，則自97年5月起至102年4月止，共60個月管理費計算式如下：⒈系爭2688建號建物之管理費共30,000元（計算式：500元×60個月＝30,000元）。
⒉系爭2957建號建物之管理費共1,044,197元【計算式：20元（100年10月前收費標準）×（580－37.56）×31個月＋45元（100年10月後收費標準）×（580－37.56）×29個月＝1,044,197元】。至被上訴人所為抵銷抗辯，並無理由，尚難遽採。
㈤綜上所述，系爭2棟房屋自85年10月23日至102年4月30日止
之所有權均為被上訴人所有，惟其未繳納自87年1月起至102年4月止，合計2,481,449元之管理費。上訴人因依公寓大廈管理條例第21條規定，提起本件訴訟，請求被上訴人繳納上開積欠之管理費；並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人2,481,449元，及自103年1月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人係向其債務人以債權額4,000多萬元作價承受取得
系爭2棟房屋之所有權，系爭2688建號建物為地上1、2樓店面，系爭2957建號建物則為該店面之地下室。上訴人雖主張被上訴人積欠系爭2棟房屋自87年1月起至102年4月止之管理費云云；惟上訴人僅提出被上訴人積欠管理費之總數額明細表，卻未說明其所稱之店面、非店面之建物區分標準為何，及店面、非店面管理費計算基準、依據從何而來等事項，上訴人所提出之系爭規約亦未記載此部分事項，上訴人本件請求，顯屬無據。又上訴人自102年11月間聲請核發支付命令時起，截至原審104年6月5日行言詞辯論期日止，歷時長達一年半期間，皆無法提出系爭大樓請求管理費收費標準之依據，堪認上訴人並無相關佐證資料。詎上訴人於原審宣判後未逾2月，旋於民事補充上訴理由狀內檢附上證1之會議記錄乙紙，主張系爭大樓於96年2月7日即召開區分所有權人大會，通過管理費徵收方案云云，顯有違常情，未可遽信。況該紙會議記錄乃上訴人自行製作之表格，毫無任何簽名用印，上訴人並未提出其他實證相佐，被上訴人否認該紙會議紀錄之真正。
㈡系爭2957建號建物亦為店面，被上訴人就該建物如應給付管理費，應依店面之管理費收費標準計算管理費：
⒈系爭規約並未規範系爭大樓所屬建物為店面、非店面之標
準，而系爭2957建號建物為系爭2688建號建物之地下室，並有樓梯可供單獨出入，復有車道得對外通行，系爭2957建號建物有對外獨立通道，無須經由系爭大樓住戶通行之一般通道出入，確實具有對外之獨立通道，得充作店面使用。
⒉又系爭地下室於興建時，即規劃為避難室、辦公室及小型
店鋪使用，有臺中市工務局使用執照存根可證，堪認系爭2957建號建物本可作為店鋪使用。且系爭地下室泰半空間自始被規劃為該大樓之防空避難室，該大樓諸多公共設施及管路並設置於地下室，亦有原審勘驗筆錄可證。按任一大樓社區之住戶均無可能容任管理員使用之流動廁所、大樓化糞池、電氣機房等公共設施，設置於個人住家內，足見系爭地下室之性質，與住家顯然不同。此外，該地下室具有獨立車道及通道，可自由對外出入，亦據原審勘驗筆錄記載綦詳，足見系爭地下室具有對外獨立出入通道無訛。是上訴人主張系爭2957建號地下室須經由大樓之大門始可到達，即屬住家性質，應比照住家標準收取管理費云云，顯屬無稽。
㈢又系爭2957建號建物之總面積雖為1,919.32平方公尺，約為
580.59坪，惟其中合計面積413平方公尺（約124.92坪）之空間，依原始建築設計圖說係規劃為系爭大樓之防空避難室。另系爭大樓幾乎所有公共管線設施，均設置在系爭2957建號建物，占用面積共約124.17平方公尺（約37.56坪）。故被上訴人實際得使用系爭2957建號建物之面積扣除上開防空避難室、公共管線設施所占空間，僅餘1,382.15平方公尺。
上訴人如得以坪數計算被上訴人就系爭2957建號建物應繳納之管理費，應以被上訴人前揭實際可得使用之面積為基準。再上訴人請求被上訴人給付之管理費，係基於一定之法律關係而生，且每次以1個月期間之經過順次而發生，則上訴人對被上訴人主張之管理費請求權，應為1年或不及1年之定期給付債權，依民法第126條規定，其請求權時效為5年。故本件上訴人請求被上訴人給付之管理費，超過5年者，其請求權即因時效經過而消滅，被上訴人得拒絕給付。
㈣再者，觀諸系爭大樓之防空避難室及提供大樓住戶所使用之
管線施備等公共設施，應係於系爭大樓之建商興建初始，即將之規劃設置於系爭大樓之地下室，依該等公共設施之構造、功能及目的觀察，係供全體住戶共同使用，性質上不得獨立於區分所有之各樓層而存在，構造上及使用上皆欠缺獨立性，而為系爭大樓之共用部分，從而該等公共設施之產權應屬全體區分所有權人所有。惟因該等公共設施設置於被上訴人之私有產權內，乃屬無權占有，系爭大樓之住戶全體長年使用該等公共設施，均未給付租金對價，顯然具有不當得利，被上訴人主張該等公共設施占用之範圍，皆應計算租金，自屬有據。而本件上訴人既得依公寓大廈管理條例第21條規定訴請區分所有權人之被上訴人給付應繳之管理費及法定遲延利息，且其本身亦得為上訴人所付管理費之直接受領對象，顯見其仍具備當事人地位，系爭大樓住戶全體乃賦予上訴人一定之訴訟實施權，惟實際權利義務仍歸屬於住戶全體，以符合訴訟經濟效益，是故被上訴人請求以本件公共設施所占用之租金不當得利，抵扣本件管理費，基於充分發揮訴訟經濟之法理，自得向上訴人主張請求。退步言之，倘認被上訴人仍應向系爭大樓之全體區分所有人請求租金，被上訴人爰聲請告知訴訟，請求通知系爭大樓全體區分所有權人參加應訴。
㈤上訴人長期阻撓被上訴人利用系爭地下室，除未修復建物瑕
疵，更恣意使用系爭地下室空間，導致被上訴人長年無法使用，上訴人顯受有不當得利，就被上訴人所受損失，自得主張抵銷本件管理費。參諸前述之公共管線及防空避難室等公共設施所占用之面積範圍合計為537.13平方公尺（即162.48坪）；及系爭大樓坐落於臺中市鄰近一中商圈鬧區，位居商業要地，系爭建物門牌號碼分別位於健行路402號及永興街27號，依內政部不動產交易實價查詢服務網所登錄之當地不動產租賃價金，永興街路段之租金每坪分別為1,342元及737元，健行路路段店面之租金每坪分別為460元至906元不等，為地下室租金計算標準與地上樓店面租金仍屬有別，被上訴人願降低租金標準，以當地每坪最低價額460元計算系爭地下室之租金標準，從而該等公共設施占用系爭地下室面積
162.48坪，每月租金即為74,741元。被上訴人爰依民法第179條前段規定，請求上訴人給付5年租金，總計4,484,460元（計算式：74,741元×12月×5年＝4,484,460元），應屬公允。
㈥綜上所述，上訴人未提出其得請求被上訴人給付管理費之相
關依據、基準，其提起本件訴訟並無理由；惟倘認上訴人得請求被上訴人給付管理費，被上訴人即以上開不當得利債權為抵銷，該數額足以抵銷上訴人所請求之管理費，經抵銷後，上訴人自不得再請求被上訴人為給付等語，資為抗辯。並於原審聲明：上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上廢棄部分，被上訴人應給付上訴人2,481,449元，及自103年1月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，被上訴人願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、本件經兩造於原審及本院整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事實（本院採為判決之基礎）：㈠系爭2688建號建物於85年10月23日以買賣為原因，登記為被
上訴人所有，直至102年4月底均為被上訴人所有，系爭2688建號建物為店面。
㈡系爭2957建號建物亦於85年10月23日以買賣為原因，登記為
被上訴人所有，迄至102年4月底均為被上訴人所有。系爭2957建號建物位在系爭大樓地下一樓，該建物空間並設有如原判決附圖所示各該電氣室、機械室、流動廁所暨管線、梯間、抽水孔、電梯機坑、抽水機房等供汎美大樓區分所有權人使用之公共設施。
二、兩造爭執之事項：㈠系爭大樓地下一樓之防空避難室部分是否屬於公共設施？㈡上訴人請求被上訴人給付管理費2,481,449元，及加給遲延
利息，有無理由？
伍、本院得心證之理由
一、系爭2688建號建物（門牌號碼為健行路402號）為店面，另系爭大樓地下一樓全部則為系爭2957建號建物（門牌號碼為永興街27號），被上訴人於85年10月23日取得系爭2棟房屋之所有權，其後將系爭2棟房屋出賣予第三人，而於102年5月1日辦妥所有權移轉登記；又被上訴人自87年1月起至102年4月止，均未向上訴人繳納管理費等事實，已為兩造所不爭執，並有系爭2棟房屋之建物登記謄本、異動索引資料等件附卷可稽（見原審卷第29、30、147至153頁），自堪認被上訴人自85年10月23日起至102年4月30日止為汎美大樓之區分所有權人。
二、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第21條固定有明文。惟此係指區分所有權人積欠管理費達一定金額時，管理委員會得向法院提起訴訟，請求區分所有權人繳納，尚非得以該條規定，作為區分所有權人應繳納管理費之依據及計算管理費之基準。復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。上訴人雖主張汎美大樓之區分所有權人所有之建物為店面者，每月應繳交管理費500元，就非店面之建物，區分所有權人每坪每月應繳交管理費45元，但建物於100年10月以前倘為空屋者，每坪每月只須繳交管理費20元等語；然被上訴人已否認上訴人所稱上開汎美大樓管理費收費標準，並辯稱上訴人並未提出得向其收取管理費之依據及管理費計算之基準等語。準此，上訴人即應就其所主張其得向被上訴人收取管理費之依據及計算管理費之標準等節，負舉證之責任。經查：
㈠汎美大樓於97年3月30日修正之「汎美公寓大樓規約」（下
稱系爭規約）第10條公共基金、管理費之繳納第1、2、3項分別約定：「為充裕共用部分管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：⑴公共基金。⑵管理費。管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。……各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定」，有上訴人提出之系爭規約在卷可參（見原審卷第53頁）。準此，汎美大樓之區分所有權人自應依區分所有權人會議決議向上訴人繳交管理費。惟上訴人仍應舉證證明汎美大樓之區分所有權人曾召開區分所有權人會議，決議區分所有權人應依上訴人主張之上開店面、非店面建物之管理費收費標準，繳納管理費等事實。
㈡上訴人乃於原審提出汎美大樓於100年7月5日所召開100年度
區分所有權人緊急臨時會議記錄影本（見原審卷第44頁），及於上訴時提出上證1之汎美大樓於96年2月7日所召開96年度區分所有權人大會第二次開會紀錄影本（見本院卷第18頁為證。而被上訴人雖否認上訴人所提上證1之汎美大樓96年度區分所有權人大會第二次開會紀錄之真正，然證人即汎美大樓之現任副主委王○蘭於本院105年1月5日準備程序時結證稱：伊自79年開始就居住在汎美大樓至今，已經二十幾年了，每個月都有繳納管理費；且伊曾於上訴人管委會擔任主委、監委等職務，伊大約是95年到97年擔任監委，其後大約是97年至101年擔任二屆主委，伊於擔任主委、監委期間，均有參與區分所有權人會議，亦有參與汎美大樓96年度區分所有權人大會第二次開會，因為當時伊是擔任監委；又自該次會議之後，從96年3月1日開始，汎美大樓管理費的收費標準訂為一樓店面每戶每月收取500元，二樓以上住家依每坪45元計算收取管理費，空戶依每坪20元計算收取管理費等語（見本院卷第46-47頁），堪認上訴人所提上證1之汎美大樓96年度區分所有權人大會第二次開會紀錄應為真正。且參諸上證1之汎美大樓96年度區分所有權人大會第二次開會紀錄確記載：「……管理費徵收方案投票表決結果……決議通過第二案內容：依照95年12月5日本屆管理委員會議討論結果徵收管理費。1、一樓店面每戶每月收500元。2、二樓以上住家依每坪45元計算管理費徵收。3、空戶每坪20元計算管理費徵收。管理費徵收自96年3月1日起實施」等語（見本院卷第18頁），核與證人王○蘭之上揭證詞互相符合，應可採憑。再者，觀諸前開汎美大樓100年7月5日區分所有權人緊急臨時會議記錄，該次會議通過之臨時提議僅為：1、管理費1次年繳（12個月）清者有9折優待，從100年8月1日起生效。2、管理費之前空屋每坪20元折扣取消，同樣以全額收費等語（見原審卷第44頁），顯係針對系爭大樓之管理費優待方案予以決議，並未涉及系爭大樓之管理費徵收標準。由此可見，依上訴人所提前開2份汎美大樓區分所有權人會議紀錄，均無法證明汎美大樓區分所有權人會議曾經針對系爭大樓之地下室管理費徵收標準予以決議。
㈢有關系爭2688建號建物之管理費部分：
承前所述，系爭2688建號建物既屬店面，則被上訴人自96年3月1日起，就該戶建物每月即應繳納管理費500元。而上訴人乃請求被上訴人繳納該戶建物自87年1月起至102年4月止之管理費，被上訴人就此則主張時效抗辯。然依上訴人於原審所提汎美大樓之區分所有權人於102年5月17日所召開102年度第2次區分所有權人會議記錄，其中關於提案討論之提案4記載：「402號與地下室，積欠管理費未曾繳納，如何處置？說明：如億眾實業股份有限公司5月16日台中文心路存證號碼000730信函敘明積欠管理費情事，公司同意依法繳交五年之管理費（即新臺幣參萬元整），結清本案，請閱公佈函。決議：同意健行路402號積欠管理費以參萬元結清，惟永興街27號之地下室積欠管理費另行協商」等語（見原審卷第21-22頁），且為兩造所不爭執，堪予採信。又就該汎美大樓之區分所有權人會議決議，上訴人主張「這是有附帶條件的，也就是系爭2957建號建物（即永興街27號地下室）積欠之管理費須另行協議的前提下，上訴人才同意系爭2688建號建物（即健行路402號）之管理費以三萬元結清」等語；被上訴人則辯稱：「原審卷第22頁之會議紀錄提案四記載，健行路402號積欠管理費以三萬元結清，並無附帶條件」等語（見本院卷第45頁反面）。綜觀該提案之說明及決議內容，可知該提案之緣由係因被上訴人於102年5月16日寄發台中文心路第000730號存證信函予上訴人，表示其就積欠管理費情事，同意依法繳交五年之管理費3萬元，汎美大樓之區分所有權人會議乃於102年5月17日開會決議，同意被上訴人就系爭2688建號建物（即健行路402號）之管理費以3萬元結清，且該決議並未有設有附帶條件。況且上訴人嗣於本院105年2月23日準備程序時亦陳稱：「該會議紀錄提案四，系爭大樓區分所有權人會議有作成決議『同意健行路402號積欠管理費以參萬元結清，惟永興街27號之地下室積欠管理費另行協商』，故我們就系爭2688建號建物（即健行路402號）部分僅請求管理費3萬元……」等語（見本院卷第88頁反面至第89頁）。準此，上訴人就系爭2688建號建物部分，自僅得請求被上訴人給付管理費3萬元。
㈣有關系爭2957建號建物之管理費部分：
⒈上訴人主張汎美大樓之建物必須直接面臨馬路者，才係店
面，未直接面臨馬路之建物即非店面，而汎美大樓之規約及區分所有權人會議決議關於管理費收費標準雖未明確記載「地下室」之用語，惟按法律解釋方法之歷史解釋，即探求規範制定之本意，汎美大樓管理費之收費標準按制定時立意，即使用者付費之概念；再按原始建築設計，出入系爭大樓二樓以上住家及系爭2957建號建物之方式，皆須經過系爭大樓大門及使用系爭大樓公共設施，且系爭大樓管理員亦為住戶把關，留意是否有住戶以外之人擅自進入，故系爭2957建號建物之地下室應與二樓以上住家為同一解釋，以相同標準計算管理費，即依每月每坪45元計費；縱認無法適用二樓以上住家之管理費收費標準，亦應得基於使用者付費之概念，而類推適用該二樓以上住家管理費之收費標準等語；惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查，依前說明，汎美大樓區分所有權人會議於96年2月7日所為決議，就汎美大樓之建物僅區分為「一樓店面」及「二樓以上住家」二種，並據以訂定不同之管理費徵收標準。而系爭大樓地下室僅有1戶即系爭2957建號建物，且該建物空間設有如原判決附圖所示各該電氣室、機械室、流動廁所暨管線、梯間、抽水孔、電梯機坑、抽水機房等供汎美大樓區分所有權人使用之公共設施，前已敘明。衡諸系爭2957建號建物之性質，既非屬「一樓店面」，亦非屬「二樓以上住家」。況且汎美大樓地下室既僅有1戶，情況尚非複雜，則倘若汎美大樓區分所有權人會議有意對系爭2957建號建物徵收管理費，當會明確予以規範，始符常理。另參諸證人王○蘭於本院結證稱：伊並不知道系爭地下室是有人所有的，伊一直以為系爭地下室是汎美大樓所有的，因為汎美大樓的公共設施原本就設置在系爭地下室；且在伊擔任汎美大樓之監委及主委期間，並無向被上訴人請求收取管理費等語（見本院卷第48頁），益見系爭地下室因設置有如原判決附圖所示各該電氣室、機械室、流動廁所暨管線、梯間、抽水孔、電梯機坑、抽水機房等供汎美大樓區分所有權人使用之公共設施，故汎美大樓住戶大多以為系爭地下室屬汎美大樓所有，而非私人所有，汎美大樓區分所有權人會議乃未曾決議欲對系爭2957建號建物徵收管理費，此自係有意不對系爭2957建號建物徵收管理費。準此，上訴人事後主張應依二樓以上住家之管理費收費標準，或類推適用二樓以上住家之管理費收費標準，對被上訴人徵收系爭2957建號建物之管理費，難認有據。
⒉至於上訴人主張被上訴人於102年4月底出售系爭2957建號
建物予他人後，該接續住戶曾繳納102年5月、9月、10月及11月，共4個月之管理費，每月11,250元；該管理費數額係上訴人當時主任委員陳玥蓉與該接續住戶協商者，其計算略以：系爭2957建號建物580.59坪，每坪以45元計算，因協商退讓坪數以500坪計，而每坪以22.5元計，是每月管理費為11,250元等語，並提出上證2之管理費繳交單影本9張為證。惟上訴人既迄未舉證證明汎美大樓區分所有權人會議曾決議欲對系爭2957建號建物徵收管理費之標準，則縱使該接續住戶同意就系爭2957建號建物繳納管理費，此亦僅屬該接續住戶與上訴人之約定，尚難據以反推被上訴人就其擁有系爭2957建號建物期間，有就該建物繳納管理費之義務。是以，上訴人就系爭2957建號建物部分，請求被上訴人給付管理費，尚屬無據。
㈤綜上所述，上訴人應僅得請求被上訴人給付管理費3萬元；逾此範圍之請求，不應准許。
三、至被上訴人主張：系爭地下室原屬被上訴人私有，然因上訴人主張系爭地下室乃防空避難空間，被上訴人不得私用，且因汎美大樓之管線等公共設施均設置於系爭地下室，乃屬無權占有，汎美大樓之住戶全體長年使用該等公共設施，均未給付租金對價，顯然具有不當得利，被上訴人自得主張依該等公共設施占用之範圍，皆應計算相當於租金之不當得利；又汎美大樓住戶全體既賦予上訴人一定之訴訟實施權，惟實際權利義務仍歸屬於住戶全體，以符合訴訟經濟效益，是故被上訴人請求以本件公共設施所占用之租金不當得利，抵扣本件管理費，基於充分發揮訴訟經濟之法理，自得向上訴人主張請求等語；惟為上訴人所否認。經查，系爭2957建號建物設置有如原判決附圖所示各該電氣室、機械室、流動廁所暨管線、梯間、抽水孔、電梯機坑、抽水機房等供汎美大樓區分所有權人使用之公共設施；且此為建設公司之原始規劃等情，已為兩造所不爭執，堪認系爭2957建號建物所設置之公共設施應為汎美大樓全體住戶所共用，而非上訴人所占用。而被上訴人固主張其得依最高法院98年度台上字第970號及第972號判決意旨，於本件訴訟中對上訴人請求此部分相當於租金之不當得利，以為抵銷抗辯等語。惟按公寓大廈管理條例於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權（最高法院98年度台上字第970號及第972號判決意旨參照）。可知公寓大廈之管理委員會僅就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，並非就凡與公寓大廈之區分所有權人全體有關之民事紛爭均享有訴訟實施權。而被上訴人既主張汎美大樓之區分所有權人全體無權占有系爭地下室，應給付其相當於租金之不當得利，則此即非屬與上訴人執行職務相關之民事紛爭，上訴人就此民事紛爭自無訴訟實施權。是以，被上訴人主張其因上開事由得對上訴人請求相當於租金之不當得利，並據為抵銷抗辯，要難遽採。
四、從而，上訴人依公寓大廈管理條例第21條規定，請求被上訴人給付3萬元，及自103年1月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，應判命被上訴人給付，超出部分，其訴為無理由，應予駁回。上訴人之訴有理由部分，原審失察，遽為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨執以指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院將原判決關於此部分廢棄，改判如主文第二項所示。至上訴人超出部分之訴，原審為其敗訴之判決，依法並無不合，上訴請求予以改判，為無理由，則應予以駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 20 日
民事第一庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 朱 樑法 官 許秀芬以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 吳姁穗中 華 民 國 105 年 4 月 21 日