臺灣高等法院臺中分院民事裁定 104年度抗字第511號抗 告 人 財團法人臺灣省私立臺中仁愛之家法定代理人 蔡慶欣代 理 人 王正喜律師上列抗告人與相對人林麗香等間聲明異議事件，對於民國104年10月20日臺灣臺中地方法院104年度執事聲字第105號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件抗告人執債權憑證向台灣台中地方法院（下稱台中地院）聲請執行江茂盛所有門牌號碼臺中市○○路○○號建物（下稱系爭00號建物）、同號0樓之0建物（下稱系爭00號0樓之0建物，上開0建物合稱系爭建物），系爭建物坐落臺中市○○段○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地上，其中同小段00之00地號土地（下稱系爭00之00地號土地）為江茂盛所有，台中地院僅查封拍賣系爭建物，嗣於民國104年5月27日由相對人林麗香（系爭00號建物）、尹秀麗（系爭00號0樓之0建物）分別拍定，相對人以系爭建物之基地坐落之系爭11之11地號土地同屬江茂盛所有，台中地院未將該00之00地號土地併付拍賣，違反民法第七百九十九條第五項及公寓大廈管理條例第四條第二項之規定等情，向台中地院聲請撤銷拍賣程序，經台中地院司法事務官以104年7月20日執行命令撤銷104年5月27日就系爭建物所為之拍賣程序，並撤銷由相對人即拍定人林麗香、尹秀麗分別拍定之拍定行為（抗告人於同月22日收受）。抗告人對之向台中地院提出異議，司法事務官駁回其異議，經抗告人聲明異議後，台中地院以裁定駁回其異議，抗告人不服，提起抗告。
二、抗告意旨略以：系爭建物分別坐落臺中市○○段○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地上，除系爭00之00地號土地，其餘坐落土地大部分為抗告人所有，縱將債務人江茂盛所有之系爭00之00地號土地併付拍賣，亦無法達成民法第七百九十九條第五項及公寓大廈管理條例第四條第二項之規定所規範之房地同屬一人之完整性效果，本件應無上開規定適用之餘地。況違反民法第七百九十九條第五項及公寓大廈管理條例第四條第二項之規定，僅生效力未定之問題，並非無效，原裁定認係無效，尚有未當。且拍賣無效係屬實體事項，如拍定人提出異議，應由異議人提出確認之訴，台中地院不得通知地政機關撤銷拍定，並塗銷已登記為拍定人之所有權移轉登記。又台中地院撤銷拍定，將影響其受償，損害抗告人權益甚大等語。
三、按建築物及其基地同屬於債務人所有者，得併予查封、拍賣；專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，分別為強制執行法第七十五條第三項及公寓大廈管理條例第四條第二項所明定。又建築物及其基地同屬債務人所有者，宜將建築物及其基地併予查封、拍賣；其有公寓大廈管理條例第四條第二項情形者，應將其建築物及其基地併予查封、拍賣，不得分別拍定，辦理強制執行事件應行注意事項第四○點第七項亦定有明文。又執行事件當事人對於強制執行之命令，或對於執行推事、書記官、執達員實施強制執行之方法，固得於執行程序終結以前為聲請或聲明異議，但執行程序一經終結，除執行程序所為之拍賣有無效原因，不能發生移轉所有權之效力外，即不容再有所主張（最高法院37年上字第7672號判例參照）。原法院以本件不動產執行標的之系爭建物，及所坐落基地之一即系爭00之00地號土地均同屬江茂盛一人所有，應併予查封、拍賣，不得分別拍定，乃本件執行拍賣程序，僅將系爭建物予以拍賣，未一併將同屬江茂盛所有坐落基地之一之系爭00之00地號土地併同拍賣予以一併移轉，與公寓大廈管理條例第四條第二項規定不符，足以影響拍賣條件之正確性，台中地院司法事務官以104年7月20日執行命令撤銷104年5月27日就系爭建物所為之拍賣程序，並撤銷由相對人即拍定人林麗香、尹秀麗分別拍定之拍定行為（抗告人於同月22日收受），自屬有據。台中地院司法事務官駁回其異議，並無不合，爰裁定駁回抗告人異議，經核於法並無違誤。
四、抗告人以：系爭建物坐落土地大部分為抗告人所有，縱將債務人江茂盛所有之系爭00之00地號土地併付拍賣，亦無法達成民法第七百九十九條第五項及公寓大廈管理條例第四條第二項之規定所規範之房地同屬一人之完整性效果，應無上開規定之適用。縱違反上開規定，僅生效力未定之問題，並非無效等語。惟系爭建物及所坐落基地之一即系爭00之00地號土地均同屬江茂盛一人所有，自有上開規定之適用。又公寓大廈管理條例第四條第二項「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」，係屬強制規定，違反該規定，依民法第七十一條規定，該拍賣行為自屬當然無效，自應撤銷拍定，且依上開所引判例，執行程序終結後，亦得為之。抗告人認本件無上開規定之適用，及違反上開規定係效力未定，且拍賣無效係屬實體事項，應由異議人提出確認之訴，台中地院不得撤銷拍定等語，應不可採。台中市中山地政事務所並於104年7月29日將核發拍定人之所有權狀作廢，並回復登記為江茂盛所有，有該事務所函附卷可稽。原法院維持該院司法事務官所為裁定，駁回抗告人之異議，於法並無不合。抗告意旨仍執陳詞，指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由。又台中地院為符上開法律規定，擬將系爭00之00地號土地併同系爭建物合併拍賣，有台中地院104年11月2日函在卷可憑，對抗告人之權益亦無影響，併此敘明。
五、據上論結，本件抗告為無理由。依強制執行法第三十條之一、民事訴訟法第四百九十五條之一第一項、第四百四十九條第一項、第九十五條、第七十八條，裁定如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 28 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 李平勳法 官 陳毓秀以上正本係照原本作成。
再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由。
如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。
書記官 柯孟伶中 華 民 國 105 年 1 月 28 日