臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度重上字第162號上 訴 人 帝璽建設有限公司兼法定代理人 朱宏洋上 訴 人 黃進義
黃宥縝陳世豐上列二人共同訴訟代理人 周進文律師複代理人 許孟穎被上訴人 曾建福訴訟代理人 蔡得謙律師
洪翰今律師張慶宗律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於民國104年5月15日臺灣臺中地方法院103年度重訴字第381號第一審判決提起上訴，本院於民國105年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：上訴人帝璽建設有限公司、朱宏洋、黃進義三人均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：被上訴人為投資人，因上訴人帝璽公司資金短缺而無法繼續進行如附表所示坐落在臺中市○○區○○段○○○段000○地號共71筆土地（下稱系爭71筆土地）上之建案（下稱系爭建案），故被上訴人與上訴人於民國102年5月10日簽立協議書（下稱系爭協議書，約定上訴人帝璽公司將系爭71筆土地移轉予被上訴人，由被上訴人接續將系爭建案完成，以償還被上訴人所投資之資金。系爭協議書第6條約定：「甲方（即上訴人，下同）保證本建案之不動產產權清楚，除臺中商銀原設定之第一順位抵押權及乙方（即原告，下同）設定之第二順位抵押權外，權利絕無任何瑕疵，如有他人主張權利或任何產權糾紛情事，甲方及甲方之連帶保證人即應賠償乙方6,864萬元之20％計算之違約金，並由甲方負責處理及排除。」，上訴人應依約定保證系爭建案產權清楚，無任何人主張權利。詎竟有訴外人甲○○、乙○○、丙○○等人向上訴人帝璽公司就系爭71筆土地主張權利，並對上訴人所有之系爭71筆土地進行假扣押及提起訴訟，且其上之建物亦遭拍賣，除臺中商銀外，尚有為數眾多之債權人即臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）103年度司執松字第76697號函所附之分配表盧列之債權人丁○○、戊○○、臺中商銀、迅達電梯、己○○、威松營造、庚○○、辛○○、壬○○、癸○○、子○○、丑○○、寅○○、卯○○、辰○○及乙○○等人參與分配，本件確有他人主張權利或有產權糾紛之情事，致被上訴人無法就系爭建案進行後續之建築。又系爭協議書第6條關於「不動產產權清楚」之約定，係包括建物及土地，此由系爭協議書第5條約定：「剩餘買賣價金新臺幣（下同）3,529萬5,760元，必須待系爭建案完成並銷售後，結算銷售利潤始支付。」等語可證，若系爭建案之25棟建物（下稱：系爭建物）並不包含在兩造買賣範圍之內，何來被上訴人「待本建案完成並銷售後，結算銷售利潤始支付3,529萬5,760元」之約定？上訴人既需保證系爭土地及系爭建物沒有第三人得主張權利，以避免系爭土地及系爭建物遭第三人主張權利而延誤工程之進行及後續銷售，致兩造無法獲利，足認系爭協議書第6條之約定並非僅為權利瑕疵之約定，而係上訴人為保障系爭建案順利進行之約定所為。另因上訴人帝璽公司與訴外人威松公司於101年3月10日簽訂「系爭25戶泥作裝修工程」，由訴外人威松公司取得系爭建物之使用執照後，拒不交付予上訴人帝璽公司，上訴人帝璽公司實際負責人陳世豐與訴外人威松公司總經理巳○○竟串謀以工程款1億3,000萬元向臺中地院102年度司執字第76697號申報不實債權，經被上訴人向臺灣臺中地方法院檢察署（下稱臺中地檢署）提起告訴，現由該署檢察官偵辦中，上訴人陳世豐於偵查中已坦承：「25戶使用執照於102年5月6日核准，威松公司於102年5月7日私自取得使用執照，致帝璽公司無法辦理第一次保存登記」等語，上訴人帝璽公司無法將使用執照交予被上訴人，致使系爭建物無法辦理第一次所有權登記及完成後續工程，被上訴人無法取得系爭建物，自屬產權不清，上訴人有違系爭協議書第6條之約定，應連帶給付違約金，爰求為命上訴人連帶給付13,728,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並供擔保宣告假執行之判決。
二、上訴人方面：
㈠、上訴人黃宥縝、陳世豐部分：⒈本件買賣之標的物為系爭71筆土地，並不包括土地之建物，
此由系爭協議書第2條約定以每坪129,000元及土地面積計算買賣總價、系爭協議書第5條約定：「乙方買受本建案基地剩餘之買賣價金35,295,760元，甲方同意待乙方完成本建案並銷售後，結算銷售利潤時再支付…」、系爭協議書第4條約定：「甲方因無力完成本建案，同意於本建案基地移轉登記給乙方後，由乙方完成本建案之後續建築工程，…」可明，否則被上訴人必定會要求上訴人帝璽公司將地上建物所有權移轉登記予被上訴人，足認本件買賣標的不包含地上建物。至於系爭協議書第6條約定：「甲方保證本建案之不動產產權清楚」，係為擔保被上訴人支付價金後確實能取得系爭71筆土地之所有權，該條所指之不動產係指系爭71筆土地而言，系爭協議書第4、5條則係約定被上訴人應於系爭71筆土地所有權移轉登記予被上訴人後，依上開第4條約定負責房屋後續未完之工程，第4、5條約定所謂之房屋興建及銷售等，亦與前開第6條之產權約定無關。
⒉訴外人甲○○、丙○○、乙○○等三人（下稱甲○○等三人
）就系爭71筆土地為假扣押之時間，係在被上訴人取得系爭71筆土地之後，系爭71筆土地既已移轉登記予被上訴人，即無產權不清楚情事。至於甲○○等三人聲請假扣押系爭71筆土地，係因其主張分別對上訴人帝璽公司有債權存在且尚未經清償，且帝璽公司怠於依系爭協議書約定對被上訴人行使債權，因而依民法第242條規定代位上訴人帝璽公司行使對被上訴人之債權，該假扣押之原因債權並非系爭71筆土地有任何產權不清楚情形，顯與系爭協議書第6條約定之保證事由無涉，被上訴人據以請求上訴人依上開第6條約定給付違約金，並無可採。
⒊系爭買賣之標的物並不包含地上建物，系爭地上建物遭查封
拍賣，自非系爭協議書約定保證之範圍。另依系爭協議書第
2、3條約定，本件買賣之價金給付方式係由被上訴人承擔上訴人帝璽公司積欠之第三人債務，承擔後之餘額，再由被上訴人給付上訴人帝璽公司，然被上訴人竟拒絕依上開約定，承擔系爭71筆土地設定之第一順位抵押債務及建築融資共計2億5,600萬元（債權人為臺中銀行）、及以系爭71筆土地其中之000-0、000-0地號土地二筆設定予第三人之第二順位抵押債務1,300萬元，致臺中銀行以1億6,900萬元債權參與分配，就系爭建物為強制執行而受償44,802,801元、及上開000-0、000-0地號二筆土地遭拍賣，致上訴人權利受損。而被上訴人竟以其配偶之名義參與上開地上建物之投標並得標，並持上訴人帝璽公司交付以擔保系爭協議書之2,500萬元本票聲請裁定准予強制執行，並參與地上建物之拍賣分配，被上訴人違約卻又利用強制執行程序取回鉅款，其以系爭地上建物遭拍賣為由，依系爭協議書第6條約定，請求上訴人給付違約金，自無理由。
㈡、上訴人帝璽公司及兼法定代理人朱宏洋部分（上訴人二人未於言詞辯論期日到場，據其在原審到場所為陳述）：上訴人確實有簽立系爭協議書，然該簽名是上訴人陳世豐和被上訴人要其在系爭協議書上簽名，實際過程上訴人都不清楚，而朱宏洋只是帝璽公司出名之負責人，該公司實際負責人為陳世豐、黃宥縝等語，資為抗辯。
㈢、上訴人黃進義未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何陳述。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴，兩造聲明如下：
㈠、上訴人方面（上訴人帝璽公司、朱宏洋、黃進義三人未於言詞辯論期日到庭，據其上訴狀所為之聲明）：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
㈡、被上訴人方面：駁回上訴。
四、兩造經原審法官試行整理並簡化爭點，爭執及不爭執事項如下（見原審卷第259頁反面至260頁正面）：
㈠、不爭執之事項：⒈被上訴人與上訴人帝璽公司、地主朱宏洋、黃進義於102年5
月10日簽立系爭協議書，且由上訴人黃宥縝、陳世豐為連帶保證人。
⒉訴外人丙○○（購買臺中市○○區○○段○○○段000000號
土地及房屋編號A3，已給付買賣價金493萬元）、甲○○（購買臺中市○○區○○段○○○段000000號土地及房屋編號A2，已給付買賣價金438萬元），主張渠等分別與上訴人黃進義、帝璽公司簽訂土地預定買賣合約書及房屋預定買賣合約書，惟上訴人帝璽公司停止營業，工地現場已停工多日。而訴外人乙○○則主張其曾向上訴人帝璽公司購買案名「帝璽」透天房屋且給付買賣價金後，因上訴人帝璽公司無法完成該建案，而由上訴人帝璽公司及陳世豐開立本票予訴外人乙○○以賠償訴外人乙○○之買賣價金及損失，惟上訴人帝璽公司、陳世豐逾期無法清償前揭本票。故訴外人丙○○、甲○○、乙○○各向臺中地院聲請就上開土地假扣押及代位上訴人帝璽公司提起訴訟（臺中地院另案103年度重訴字第
321、360號）。
㈡、爭執事項：被上訴人得否依系爭協議書第6條之約定，請求上訴人連帶給付違約金？
五、得心證之理由：
㈠、系爭協議書第6條關於「甲方保證本建案之不動產產權清楚」等語中之「不動產」，是否包括系爭建物？⒈經查，系爭協議書一㈠項約定：「甲方本建案所有之建築基
地共71筆土地如下（下稱本建案基地）：一期土地，即臺中市○○區○○段○○○段000000000000地號共32筆土地；及其上並有起造人帝璽建設有限公司、建號為0000～0000號、權利範圍全部之興建中建物共25棟。」、系爭協議書二約定：「上開甲方之建案基地（三期土地中000-0、000-00地號二筆土地除外）及一期土地上興建中25棟建物，…」、系爭協議書三約定：「甲方本建案之土地開發及建築，前因資金需求...」等語（見原審卷第5、6頁），另參以系爭協議書第1條條文上方記載：「甲方因資金調度週轉不靈，無力完成本建案及償還借款本息，為完成本建案及保障雙方權益，雙方出於自由意志，成立協議如下」等語（見原審卷第6頁），上開文字已明確記載包含系爭建物25棟，該約定並無模糊不清須另行解釋之處，參以系爭協議書第3條約定：「甲、乙雙方均同意乙方以承擔本建案基地未清償之第一順位抵押債務及建築融資合計約2億5600萬元、未受上開第二條抵押擔保之剩餘借款本金3000萬元，及承擔甲方另以前開三期土地中之000-0、000-00地號等二筆土地設定第二順位抵押權，擔保向第三人借款之1300萬元債務，作為買受本建案基地之部分價金」（見原審卷第6頁），若買賣標的物未包含系爭建物即第一期土地興建中之25棟建物，被上訴人何須承受該建築融資？另參以系爭協議書第4條約定：「甲方因無力完成本建案，同意於本建案基地移轉登記給乙方後，由乙完成本建案之後續建築工程，並由乙方執行後續之銷售、整合執行及各項行政事務等，如須甲方之協助，甲方應不得拒絕。」、第5條約定：「乙方買受本建案基地剩餘之買賣價金35,295,760元，甲方同意待乙方完成本建案並銷售後，結算銷售利潤時再支付，並應扣除第一條後段約定之甲方應支付乙方之利息及支付午○○地政士作業酬勞費用120萬元」、第8條約定：「建物設定二順位抵押權登記予乙方，同時建物之所有權狀及過戶移轉有關資料需用印後出具印鑑證明或相關證件交執乙方保管。如有未清償時直接由乙方自行辦理過戶移轉乙方或其指定之第三人，甲方絕無異議」、第9條約定：「甲方應自本協議書簽訂後立即配合乙方辦理土地所有權移轉登記及建物保存登記暨抵押權設定等相關事宜」等語（見原審卷第7頁），均係就系爭建物部分予以約定，若系爭建物非為本件買賣標的物，被上訴人何以會應允完成系爭建物後續之建築、銷售、整合、執行及各項行政事務等，並約定於結算銷售利潤時支付買賣尾款35,295,760元，且將系爭建物設定第二順位抵押權予被上訴人、並於上訴人辦妥保存登記後，將系爭建物之所有權狀及過戶移轉有關資料須用印後出具印鑑證明或相關證件交被上訴人保管，若系爭建物非本件買賣之標的物，何須大費周章為上述之約定？再查，證人即系爭協議書之擬定人未○○在臺中地院104年度重訴字第253號塗銷所有權移轉登記事件結證稱略以：
「（問：你是否能詳細說明擬定協議書過程？）曾建福他跟我說當初透過午○○引介，說帝璽建設有限公司實際負責人陳世豐有壹個建案快完成，但沒有資金可以付給威松公司，所以希望午○○找人來投資，說他只缺臨門一腳，所以午○○就找到曾建福，曾建福第一期投資三千萬，結果錢付了以後，陳世豐說不夠，陸續怕原來的投資收不回來，總共陸續投資六千多萬現金，陳世豐答應保證獲利也是六千多萬，但一直沒有辦法履行，後來瞭解帝璽建設有限公司根本沒有把曾建福投資的款項付給威松公司，所以曾建福發覺有點受騙，雙方就開始協調如何解決，後來請我取中協調，但我發現曾建福應該是上當，所以我建議曾建福可能入須把帝璽建設有限公司的土地跟未完成的建物全部買受過來才可以避免血本無歸，所以才有本案系爭協議書的訂立。」、「（問：本件以每坪129000的價格買受土地建物的提議是你建議給曾建福？）我當時是跟曾建福建議整個土地及建物整個買受過來，才能保全投資及紅利的債權，後來我發現他們簽系爭協議書之前就已經有成立買賣在辦理過戶中，價格是他們雙方約定出來。」、我在幫他們擬系爭協議書之前，就看到二、三份的合作興建協議書，我是在曾建福被告重利，被傳喚到警局訊問時，我去陪訊才看到警方有查扣這些資金借貸契約書的影本，當時因為我算一下曾建福投入的資金有六千多萬加上原告（按指該案原告，與本件上訴人相同）承諾的紅利六千多萬，一共大約壹億二千多萬，但當時已經沒有辦法履行，所以當時我就協調兩造以九千萬來做為本金及紅利的結算，....簽立協議書背景是根據合作興建協議書而來的，根據合作興建協議書約定曾建福投資本金應該有六千萬左右，他的保證獲利也是六千多萬，合計應有一億二千多萬，但當時已經處於不可能履行的狀況，所以我就跟他們雙方協調，以九千萬這個數額做為投資跟紅利結算金額，簽立協議書當時，這九千萬就把他變成曾建福尾款給帝璽建設有限公司，因為當時建物據曾建福瞭解尚未取得使用執照，無從辦理產權第一次登記，而且因為建案如完成必須銷售給第三人，如果第一次登記完成再登記給曾建福，曾建福再銷售二年內價有奢侈稅的問題，當時他們25棟建物奢侈稅應該有數千萬，所以雙方決議暫時先不要過戶給曾建福，而將九千萬其中六千萬及利息864萬做為借款，沒有抵充買賣價金，由帝璽建設有限公司取得第一次登記後，設定最高限額九千萬來擔保上開無款的履行，另外三千萬抵充協議書的買賣價金、「（問：所以25棟建物部分並無約定要移轉所有權給曾建福?）是的，因為我們目的是要銷售，避免奢侈稅的問題」（見本院卷二第24、25、27頁）、「應該當初雙方共識就是曾建福承受所有的土地跟上面建物，也概括承受土地跟建物的融資貸款」（見本院卷二第32頁）、「...整個協議書的架構是買受一、二、三期的土地及第一期土地上已經興建中的25棟建物，...」（見同上卷第34頁）、「我印象雙方有大致的共識，而我也有建議曾建福一定要把所有的土地及建物買過來才能保全他的投資不致血本無歸，所以才簽協議書」（見同上卷第35頁）、「每坪12萬9及土地筆數及總價都是曾建福提供，曾建福如何跟陳世豐談我不清楚，但我知道買賣總價是用土地計價，且實際上是包含第一期土地上的建物」（見同上卷第36頁）、「（問：是否簽訂協議書時，是否因為考慮到興建中之25棟建物先過戶給曾建福再銷售會有數千萬元奢侈稅，所以協議書買賣總價000000000元沒有將興建中的建物列入計價，而直接灌在土地每坪12萬9，當時雙方真意是否如此？）沒錯，我也有朋友在附近買土地，那邊土地沒有那麼高的價額，當時在擬定過程中就有討論奢侈稅的問題，好幾千萬要誰負擔，所以才說建物不要當作標的列入計價，把它計入土地的每坪價格中，這是經由雙方討論之後才擬定的」（見同上卷第36頁）等語，證人即代書曾建福在同上253號民事事件中證稱略以：系爭協議書是未○○在處理，他們都有討論才簽，簽訂系爭協議書之前，原告與被告間（按指臺中地院104年度重訴字第253號民事事件之原告與被告，本件兩造均為該事件當事人）過去有簽訂合作興建協議書，有去公證，另兩造間之資金借貸契約書是我用事務所的例稿依照兩造的意思寫，兩造是投資的意思，因為事務所沒有投資協議的例稿，簽立的時候很和諧，...（問：根據未○○律師稱簽協議書大約二個禮拜前，這部分你有無參與？）大約4月份（按指102年4月份）下旬就開始討論買賣的事情，也有去未○○律師那邊，我去過兩次等語（見本院卷二第38-40頁），有臺中地院104年度重訴字第253號民事事件104年12月17日言詞辯論筆錄影本1份附在本院卷為佐，並有被上訴人與上訴人帝璽公司、朱宏洋簽訂於102年3月5日經民間公證人認證之合作興建協議書及認證書影本等件在原審卷為證（見原審卷第186-190頁），堪認本件係因上訴人無力繼續完成系爭建案，邀被上訴人投入鉅額資金，為解決被上訴人已投入資金問題，兩造因而在證人未○○協調下簽訂系爭協議書，由被上訴人買受系爭71筆土地及地上建物，並繼續完成系爭建物之建築、銷售等，惟為避免系爭建物所有權移轉予被上訴人後出售予他人時，會被課徵鉅額奢侈稅，因而於系爭協議書第2條約定以系爭土地71筆為計算買賣總價金之價額出賣土地並移轉登記給被上訴人，而未以系爭建物為計價基礎及未約定將系爭建物移轉予被上訴人，惟兩造買賣契約標的物係包括系爭71筆土地及其上之系爭建物，兩造在簽訂系爭協議書前，已自102年4月下旬即開始討論買賣的事情，簽收時很和諧，依前述簽訂系爭協議書之過程以觀，兩造就本件買賣之標的物係包括系爭建物一節顯係已達成共識，並無誤會之處。本件若依上訴人抗辯買賣標的物未及於系爭建物，將造成土地及建物之所有權人不同之情形，對於兩造欲解決系爭建案之困境及被上訴人接續處理未完成之系爭建案、個人資金之回收等均屬不利，明顯違反常理，自以被上訴人主張兩造買賣標的物含系爭71筆土地及系爭建物25棟，本件系爭土地及建物均為系爭協議書第6條約定保證範圍等語，較符合常理，堪信為真。
⒉上訴人抗辯系爭協議書第2條就買賣價金之約定為：「甲、
乙雙方均同意將本建案基地共計71筆土地，以每坪新臺幣129,000元計算，共計334,295,760元之價格出賣並移轉登記給乙方」、系爭第一期土地上興建中之系爭25棟建物經訴外人查封拍賣後，於第三拍以1億4146萬5000元拍定，若系爭建物為本件買賣標的物，買賣價金絕無可能僅3億3429萬5760元而已，足認系爭建物不在買賣標的範圍內，並在本院提出上證11、12土地買賣契約書影本2份附在本院卷為證（見本院卷第145-154頁），並以上開二份土地買賣契約書均約定系爭土地每坪價格129,000元、上證12土地買賣契約書另就系爭建物部分約定以每坪35,000元、建坪2336.6坪計算買賣價格為據。惟查，系爭71筆土地及系爭建物均為本件買賣之標的物，系爭協議書第2條僅約定以系爭土地為計算買賣總價之原因，已詳如前述，上訴人再以系爭協議書第2條之約定、及系爭建物於第三拍係以1億4146萬5000元拍定為由，抗辯系爭建物若為本件買賣標的物，買賣價金絕不只3億3429萬5760元而已，足認本件買賣標的不包括系爭建物等語，並不可採。至於上訴人在本院提出之上證11土地買賣契約書係102年2月4日被上訴人與上訴人朱宏洋、黃進義二人（上訴人二人授權上訴人陳世豐代理簽訂）就系爭335、000-19、000-15地號等三筆土地議定以每坪129,000元價格簽訂土地買賣契約書（見本院卷二第146、147頁），上證12係被上訴人與上訴人帝璽公司、朱宏洋、黃進義等三人於102年4月16日就如附表所示一期土地32筆及其土地上正興建中尚未保存登記之建物計25戶、議定以土地每坪129,000元、建物每坪35,000元計算買賣價金，而簽訂土地買賣契約書（見本院卷二第150-152頁），固有該契約書在卷為佐。惟查，前開二份契約書之買賣時間、標的物範圍，核與系爭協議書之時間、標的物範圍均不相同，依商場習慣，買賣數量之多寡、買賣之時間點等因素均會影響買賣價格以觀，自難以不同時間點及數量不同之買賣價格約定，據為判斷其他買賣價格是否合理或買賣標的物範圍之依據，況證人未○○在104年度重訴字第253號民事事件中業已結證稱：「（本件以每坪129,000元的價格買受土地建物的提議是你建議給曾建福?）我當時是跟曾建福建議把整個土地及建物整個買受過來，才能保全投資及紅利的債權，後來我發現他們簽系爭協議之前就已經有成立買賣在辦理過戶中，價格是他們雙方約定出來」、在幫他們擬定系爭協議書之前，有看到二、三份的合作興建協議書，...我接受曾建福委託協調的時候，已經確定帝璽公司跟陳世豐根本沒有資金可以履行他原來的保證獲利的承諾，所以當時我只是想說要如何保全曾建福的投資，對他們原來約定的合作興協議書內容我並沒有去過問，事實上那不可能履行，...曾建福跟我談過非常多次，我也有請他約陳世豐、黃宥縝、朱宏洋、午○○到我事務所協商解決的方案，他們至少在我事務所協商有二、三次，當時對協議書的內容雙方都沒有什麼意見才簽字，...當時簽立協議書雙方已經有共識以後雙方法律關係就用這份協議書履行等語（見本院卷第24-26頁、第29頁），依證人證詞，足認在兩造簽訂系爭協議書之前，已有上證11、12之土地買賣契約書及數份合作興建協議書存在，惟在簽訂系爭協議書後，兩造間就本建案之法律關係即依系爭協議書內容履行，是雖上證11、12二份契約書約定土地部分每坪單價為129,000元、上證12該份土地買契約書另約定前開32筆土地之地上建物25棟以每建坪35,000元計價，亦難因之即認本件買賣標的物不包括系爭建物。至於上訴人在本院提出之臺中地院103年度自字第12號刑事判決（見本院卷一第159-166頁上證10），係被上訴人自訴上訴人陳世豐、朱宏洋、黃宥縝等人詐欺，經臺中地院刑事庭認定被上訴人交付款項之初係基於借貸之意思，嗣後協商而簽立金借貸契約書、合作興建協議書、合作興建協議書附加協議、再附加協議等契約、102年5月10之系爭協議書，上訴人帝璽公司於系爭建物完工後無法取得使用執照致被上訴人無法順利銷售取得價款，及因償還貸款時間延滯致貸款利息產生，核屬被上訴人與上訴人帝璽公司間之民事債務糾紛，與借款之初有無詐欺無涉，亦不因事後有債務不履行情事，而謂初始有詐欺取財之行為，因而認綜觀全部卷證資料後，無任何積極證據足資證明上訴人陳世豐、朱宏洋、黃宥縝三人涉犯詐欺罪嫌，因而以不能證明上訴人陳世豐、朱宏洋、黃宥縝三人犯詐欺罪為由，諭知其三人無罪，核與本件爭點事實不同，難據該判決為上訴人抗辯可採之有利證據，併予說明。
⒊上訴人另以被上訴人曾建福及其刑事案件之辯護人未○○律
師、申○○律師於臺中地院103年度易字第2091號刑事案件（偵查案號：102年度偵字第23801號）中或於書狀中陳稱買賣標的物僅為系爭71筆土地等語，並提出上開案件之起訴書、準備程序筆錄、偵訊筆錄、辯護意旨暨調查證據狀、刑事準備狀等件影本附在本院卷為證（見本院卷一第38-90頁上證一至上證九）。惟上開刑事案件係上訴人朱宏洋告訴被上訴人、午○○二人涉犯重利罪嫌，該案偵查及審理重點為被上訴人及午○○二人是否有重利犯行，核與本件訴訟之爭點為系爭建物是否為買賣標的物不同，是自不能因本案爭點未於該案件為適當釐清，即據為不利於被上訴人之證據，是上訴人提出前開資料，抗辯系爭建物非本件買賣之標的物等語，自不足採。
㈡、被上訴人是否得依系爭協議書第6條之約定，請求上訴人連帶給付違約金？⒈按在以所有權或其他權利為買賣標的時，出賣人所出賣者、
買受人所欲獲取者，當屬完整之權利，從而買受人基於買賣契約，就該權利於約定範圍內，得要求其完整而不受干涉，遂由此導出出賣人權利瑕疵擔保之義務。而所謂權利瑕疵擔保，依民法第349 條及第350 條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂（最高法院96年度台上字第2617號判決參照）。又權利之瑕疵，出賣人對之負擔保責任者，以買賣契約成立時業已存在者為限，若於契約成立當時權利並無瑕疵，而嗣後權利始有欠缺，則僅生債務不履行或危險負擔之問題，與權利瑕疵擔保責任無關（最高法院71年度台上字第4114號判決參照）。而所謂不得主張任何權利，例如不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權，動產所有權上之質權、留置權等是（最高法院90年度台上字第2093號判決參照）。按系爭協議書第6條約定：「甲方保證本建案之不動產產權清楚，除臺中商銀原設定之第一順位抵押權及乙方設定之第二順位抵押權外，權利絕無任何瑕疵，如有他人主張權利或任何產權糾紛情事，甲方及甲方之連帶保證人即應賠償乙方6,864萬元之20％計算之違約金，並由甲方負責處理及排除。」等語，有系爭協議書影本1份附在原審卷為證（見原審卷第7頁），核與民法第349條、第350條規定相類，應認系爭協議書第6條之約定具有權利瑕疵擔保之性質。
⒉再解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得
拘泥字面，致失當時立約之真意。而其真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字，致失真意（最高法院19年度上字第58號、第453號判例參照）。經查，兩造簽訂系爭協議書之目的在於因上訴人資金問題無法完成系爭建案及為清償因系爭建案前向被上訴人借款，為避免被上訴人已投入之款項血本無歸，兩造因而接受證人未○○之協調簽訂系爭協議書，約定上訴人將系爭71筆土地及系爭建物出售予被上訴人，由被上訴人接續完成建築系爭建物及銷售等情，均如前述。上訴人帝璽公司、朱宏洋為公司法定代理人，為建築業者，對於系爭建物之建築及銷售均具有相當之專業知識，若未能取得建築管理機關核發之使用執照，致無法為建物之第一次所有權登記，則於被上訴人接續完成系爭建物之興建後亦無法為所有權移轉登記並取得合法產權證明文件，屆時如何順利進行銷售事宜？如何結算利潤並支付尾款？均攸關兩造權益甚大，兩造始需在系爭協議書詳為約定，此由系爭協議書第8條、第9條約定系爭建物於設定第二順位抵押權予被上訴人時，上訴人應同時將系爭建物之所有權狀及過戶移轉有關資料需用印後出具印鑑證明或相關證件交執被上訴人保管，且上訴人應自兩造簽訂系爭協議書後立即配合被上訴人辦理系爭71筆土地所有權移轉登記及系爭建物保存登記暨抵押權設定等相關事宜，可知上訴人應辦妥系爭建物之保存登記（依前述，為避免移轉登記為被上訴人名義後銷售予他人時遭課徵奢侈稅，因而約定系爭建物不移轉登記為被上訴人名義），並將系爭建物之所有權狀及過戶移轉所須資料用印後出具印鑑證明或相關證件交被上訴人保管，且自簽訂系爭協議書後應即配合辦理，是上訴人若無法依上開約定配合辦理完成，即屬違約。經查，被上訴主張因威松公司於102年5月7日私自取得系爭建物之使用執照後拒不交付予上訴人帝璽公司，致帝璽公司無法就系爭建物辦理第一次保存登記之事實，業經上訴人陳世豐於104年6月12日在臺中地院104年度重訴字第85號分配表異議之訴事件準備程序中結證稱：「...帝璽公司有積欠工程款，當初與威松營造一開始的協議，他們全部完工之後，我們公司要用八戶代替工程款的給付，他們在101年2月簽約之後裝修工程部分到102年5月才取得使用執照，工程已經造成我們工程進度嚴重延宕，後來公司才有財務狀況的發生，威松公司把使用執照扣了之後，帝璽公司有與威松公司簽協議，第一威松公司的總工程款以5000萬元計價，第二威松需於次日歸回使用執照正本及圖說，帝璽公司開立一億三千萬元的本票提供給威松公司擔保，威松公司沒有把使用執照交給公司，所以依照協議書內容威松公司未將使用執照正本交給帝璽公司時，本票及協議書即失效」等語明確，有該事件準備程序筆錄影本1份附在本院卷為證（見本院卷一第152頁），足認因上訴人帝璽公司積欠威松公司工程款，致系爭建物之使用執照正本被威松公司扣留，致帝璽公司無法辦理系爭建物之第一次保存登記，該事實亦為上訴人黃宥縝、陳世豐所不爭執，上訴人帝璽公司、朱宏洋、黃進義三人部分則經合法通知，未於原審及本院言詞辯論期日到場，亦未提出書狀就此部分作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，堪信被上訴人上開主張之事實為真。此外，上訴人復未能舉證證明兩造於簽訂系爭協議書時，被上訴人已知悉系爭建物之使用執照遭威松公司扣留致上訴人無法辦理第一次所有權登記等情，是被上訴人應無可歸責之處。
⒊經查，被上訴人以委託人名義於102年5月17日送件而於102
年5月23日將臺中市○○區○○段○○○段00000000地號土地信託登記予訴外人臺中商銀之事實，有被上訴人在原審提出之臺中市○○區○○○○○段○○○○○○○○○號地號土地登記第二類謄本附在原審卷為證（見原審卷第51-53頁），顯見上訴人於102年5月23日前已將系爭71筆土地移轉登記予被上訴人，被上訴人始得將系爭71筆土地信託登記予訴外人臺中商銀。再查，系爭協議書第4條約定：「甲方（按指上訴人下同）因無力完成系爭建案，同意於系爭71筆土地移轉登記予乙方後（按指被訴人，下同），由乙方完成系爭建案之後續建築工程，並由乙方執行後續之銷售、整合執行及各項行政事務等，如須甲方之協助，甲方應不得拒絕。」、第9條約定：「甲方應自102年5月10日簽訂系爭協議書後，立即配合乙方辦理系爭71筆土地所有權移轉登記及系爭建物保存登記暨抵押權設定等相關事宜」等語（見原審卷第7頁），由上開約定可知，上訴人帝璽公司、朱宏洋、黃進義至遲應於102年5月23日就系爭建物辦理第一次所有權登記即保存登記，並將系爭建物交付予被上訴人為後續建築工程。惟本件上訴人帝璽公司、朱宏洋、黃進義於系爭71筆土地移轉登記予被上訴人後，竟因前述原因致未能依約辦理系爭建物之第一次保存登記，系爭建物之產權自因上訴人帝璽公司、朱宏洋、黃進義未辦理第一次保存登記，確實存有瑕疵而不明，而有違系爭協議書第6條約定應保證本建案之不動產產權清楚之約定。再上訴人帝璽公司、地主朱宏洋、黃進義為系爭協議書之當事人，黃宥縝、陳世豐為連帶保證人一節，有系爭協議書影本在原審卷為證（見原審卷第5頁），自應依系爭協議書第6條約定負連帶賠償責任。
⒋上訴人另抗辯依系爭協議書約定，被上訴人應承擔系爭71筆
土地上之第一順位抵押債務2億5600萬元、系爭345-3及337-9地號2筆土地上之第二順位抵押債務1,300萬元等債務，惟被上訴人未予承擔，致臺中商業銀行以1億6,900萬元債權聲請參與分配，並就系爭建物之拍賣款受償44,802,801元，被上訴人竟以其配偶名義參與系爭建物之投標並得標，且以上訴人帝璽公司開立之2,500萬元本票參與分配受償，另前開000-0等2筆土地遭拍賣，上訴人之權利均受損，被上訴人違約又受償，本件請求自無理由等語。經查，被上訴人已依約承擔朱宏洋及上訴人帝璽公司之債務一節，有臺中商業銀行於103年8月15日以中軍功字第0000000000號函覆臺中地院103年度重訴字第321號事件函文記載：「一、...截至102年5月10日朱宏洋貸放餘額為1億8880萬元整，帝璽建設有限公司貸款餘額為6720萬元，合計貸放餘額為2億5600萬元整。
二、曾建福於102年5月16日承受朱宏洋及上訴人帝璽建設有限公司合計2億5,600萬元抵債務及建築融資，並於102年5月15日將上開土地予本行辦理登記最高限額抵押權設定3億2616萬元；曾建福係以永泰福建設有限公司名義擔任借款人，曾建福擔任連帶保證人方式辦理承受上開2億5,600萬元整抵押權及建築融資債務，並清償承受之前朱宏洋及上訴人帝璽公司所積欠之利息56萬6023元，另於102年4月30日先代為繳償利息及朱宏洋信用卡欠款合計139萬8809元，總計曾建福所承受及代償金額為2億5796萬4832元，至103年8月14日止貸放餘額為2億5600萬元整。三、帝璽建設有限公司原興建25棟建物，本應於建物辦理保存登記後設定第一順位抵押權予本行，因帝璽建設有限公司並未依約將25棟建物提供建物予本行辦理抵押權登記，本行認擔保不足，另要求曾建福提供其所有台中市○里區○○段○○○○○○○號土地予本行辦理第二順位最高限額抵押權2億元，加強本行之債權保障。四、上開2億5600萬元本金之利息，曾建福自102年5月21日起至103年7月16日止，已繳納合計935萬5659元，由本行自曾建福及配偶酉○○在本行所設帳戶直接扣款。五、帝璽建設有限公司提供上述之土地皆有辦理信託予本行，因辦理過戶產生並由曾建福繳納之奢侈稅為338萬8932元；土地增值為143萬5125元。五、上述25棟建物在法院拍賣期間曾建福為取得建物所有權，於103年3月19日向本行貸款法拍代墊款1億2740萬元，截至103年8月14日止貸放餘額為9902萬5500元整。
」等語明確（見本院卷一第101-111頁被上證二），上訴人抗辯被上訴人未依約承擔債務，臺中商業銀行因而參與分配並由系爭建物拍賣款受償、及上開000-0地號等2筆土地被拍賣，致上訴人受有損害等語，自無可採。另查，系爭建物為被上訴人買受之標的物，竟遭上訴人帝璽公司之債權人聲請強制執行而遭拍賣，在拍賣當時，系爭建物僅完成百分之四十一節，業經上訴人陳世豐在前開臺中地院104年度重訴字第85號民事事件中結證明確，有準備程序筆錄影本在本院卷為證（見本院卷一第153頁），被上訴人為免系爭建物經由拍賣程序為他人取得所有權，造成系爭建物與基地即本件土地所有權人不一情形，致將來無法繼續建築完成建案，其投入之資金將血本無歸，因而以其配偶酉○○名義參與投標並拍得系爭建物，亦核屬不得已之舉，核非以損害上訴人權益為目的，亦無違反系爭協議書可言，上訴人此部分抗辯，委無足採。
⒌末按「甲方（按指上訴人帝璽公司、朱宏洋、黃進義，下同
）保證本建案之不動產產權清楚，除臺中商銀原設定之第一順位抵押權及乙方設定之第二順位抵押權外，權利絕無任何瑕疵，如有他人主張權利或任何產權糾紛情事，甲方及甲方之連帶保證人（按指上訴人黃宥縝、陳世豐，下同）即應賠償乙方6864萬元之20%計算之違約金，並由甲方負責處理及排除」（見原審卷第7頁）。被上訴人主張上訴人帝璽公司、朱宏洋、黃進義有違反系爭協議書第6條約定之事實，已如前述，黃宥縝、陳世豐為上訴人帝璽公司、朱宏洋、黃進義之連帶保證人，亦有系爭協議書在原審卷為佐（見原審卷第8頁），是被上訴人依系爭協議書第6條約定，以系爭建物產權不明有瑕疵，上訴人帝璽公司、朱宏洋、黃進義違反該條約定，請求上訴人五人連帶給付被上訴人1,372萬8,000元違約金（計算式：6,864萬元×20％＝1,372萬8,000元），即屬有據。
⒍給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有明文。次按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，同法第233條第1項前段及第203條亦有明文。經查，被上訴人對上訴人之違約金損害賠償債權，核屬無確定期限之給付，依前揭規定，被上訴人主張上訴人應自收受起訴狀繕本翌日（即上訴人帝璽公司自103年6月27日、上訴人朱宏洋自103年11月12日、上訴人黃進義自103年6月18日、上訴人黃宥縝自103年6月17日、上訴人陳世豐自103年6月28日）起至清償日止，給付按週年利率百分之5計算之遲延利息，於法自屬有據。
六、綜上所述，被上訴人主張上訴人帝璽公司、朱宏洋、黃進義未依系爭協議書約定辦理系爭建物之保存登記，致其產權不明權利有瑕疵，有違系爭協議書第6條之約定，被上訴人得請求上訴人帝璽公司、朱宏洋、黃進義三人及連帶保證人黃宥縝、陳世豐負連帶賠償違約金責任，為有理由，既如前述。從而，被上訴人本於系爭協議書第6條之約定，請求上訴人連帶給付違約金1,372萬8,000元，及上訴人帝璽公司自103年6月27日起、上訴人朱宏洋自103年11月12日起、上訴人黃進義自103年6月18日起、上訴人黃宥縝自103年6月17日起、上訴人陳世豐自103年6月28日起，均至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審因而為上訴人敗訴判決，並依兩造陳明，分別酌定相當供擔保金額，為准免假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。再上訴人於本院聲請訊問證人未○○、午○○、戌○○、酉○○四人，就上證11、I2土地買賣契約書為說明。惟本件爭點事實即系爭建物是否為本件買賣之標的物，及被上訴人主張上訴人應依系爭協議書第6條約定連帶給付違約金是否有理由，上開爭點業經證人未○○、午○○於另案即上開臺中地院民事事件證述明確，核無再重覆訊問必要，另證人戌○○為午○○之助理、酉○○為曾建福之配偶，其所知悉事實內容均不會多於午○○、曾建福二人，就本件事實之瞭解亦不會較午○○、曾建福二人清楚，而上證11、12土地買賣契約書2份並無法證明系爭建物並非本件買賣標的物之事實為真，無法據為有利上訴人之證據，均已詳前述，上訴人再聲請訊問上開證人四人，核無必要，附此說明。
據上論結，本件上訴無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 4 日
民事第六庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 邱森樟法 官 張國華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 高勳楠中 華 民 國 105 年 2 月 4 日附表（系爭土地71筆明細表）：
㈠、一期土地：臺中市○○區○○段○○○段000、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00地號等32筆土地。
㈡、二期土地：同上小段000、000-00、000-00、000-00、000-0
0、000-00、000-00、000-00地號等8筆土地。同上小段000-
00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00地號等6筆土地。同小段000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-00、000-
00、000-00、000-00、000-00地號等15筆土地。
㈢、三期土地：同上小段000-0、000-00、000-00、000-00、000-00、000、000-0、000-00、000-00、000地號等10筆土地。