臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度重上字第177號上 訴 人 蘇瑞東訴訟代理人 黃靖閔律師
李佳珣律師上 訴 人 朱燕卿上二人共同訴訟代理人 尤雯雯律師被上訴人 王明貴訴訟代理人 劉錦勳律師
沈泰基律師上列當事人間確認買賣關係不存在事件，上訴人對於民國104年6月9日臺灣臺中地方法院103年度訴字第1602號第一審判決提起上訴，本院於民國105年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決不利於上訴人部分，除「確認原告與被告朱燕卿間就如附表所有權人王明貴欄所示三十八筆土地之買賣關係不存在」部分外，均廢棄。
上開廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴之客觀預備合併，法院如認先位之訴為無理由，而預備之訴為有理由時，就預備之訴固應為原告勝訴之判決，惟對於先位之訴，仍須於判決主文記載駁回該部分之訴之意旨。本件被上訴人就後述系爭土地請求塗銷登記及所有權移轉登記部分，於原審提起先、備位訴訟，經原審判決認被上訴人先位之訴無理由、備位之訴有理由，依備位之訴聲明為被上訴人勝訴之判決，而漏未於判決主文記載駁回其先位之訴之意旨，惟原審判決已於判決理由詳載及判斷被上訴人先位之訴無理由之意旨，故被上訴人於原審所提先位之訴已敗訴確定，本件被上訴人就於原審先位之訴主張依民法第259條規定，上訴人朱燕卿塗銷兩造間就後述系爭土地之所有權移轉登記部分，已非本院審理範圍，先此敘明。
乙、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人及訴外人鄭于、方中正三人（下簡稱系爭出賣人）
，於民國（下同）101年7月13日與上訴人蘇瑞東簽訂土地買賣契約（下稱系爭契約），由上訴人蘇瑞東向渠三人購買如原審判決附表（下稱附表）所示41筆土地，買賣總價金為新臺幣（下同）85,934,000元，其中被上訴人出賣部分詳如附表「所有權人（王明貴）」欄所示38筆土地（下稱系爭土地）。惟系爭出賣人與傅湧沼等四人曾於81年3月22日，與訴外人林富家、顏清標二人簽訂不動產買賣契約（下稱81年買賣契約），將渠四人共有如附表所示41筆土地應有部分出售予林富家、顏清標，然嗣因買賣價金並未付清，系爭出賣人未將渠等之土地應有部分移轉登記予林富家、顏清標或其指定之人，亦未交付買賣標的物。因兩造慮及81年買賣契約存在，為免日後產權混亂發生爭執，雙方特別於系爭契約第13條第1項定有：「本約雙方約定乙方（即賣方）須接到乙方前與顏清標、林富家二人之買賣不成立之拋棄書，如無法接到該拋棄書，雙方同意解除本約買賣，雙方皆不得主張任何請求，已交付之價款乙方同意於代書通知日起三日內無息退還。」，該約定為附解除條件之約定。被上訴人於系爭契約成立後，即以書面請求顏清標、林富家出具81年買賣契約不成立之拋棄書，惟渠二人均不願出具，林富家復於102年10月31日寄發存證信函予被上訴人，要求履行81年買賣契約，顯見兩造以系爭契約第13條第1項所約定之解除條件已成就，系爭契約因此失效。又系爭契約解除條件既已成就，兩造間買賣關係已不存在，上訴人朱燕卿因系爭契約登記為系爭土地所有權人，即失其法律上原因，被上訴人得依關於不當得利之規定訴請上訴人朱燕卿返還系爭土地等情，求為判決：⑴確認兩造間於101年7月13日就如附表「所有權人（王明貴）」欄所示38筆土地所為之買賣關係不存在。⑵上訴人朱燕卿應就如附表「所有權人（王明貴）」欄所示38筆土地，移轉土地所有權予被上訴人。（按：上開聲明為被上訴人於原審備位聲明，其原審先位之訴已受敗訴判決確定，不在本件審理範圍。）㈡上訴人朱燕卿為系爭契約共同買受人：
⑴按系爭契約第4條第4項⑵、2約定：「經雙方協議乙方（即
賣方）應將乙方所有本約標的信託予甲方（即買方）…」，可知兩造業就系爭土地之信託登記事宜，明文約定僅得由契約當事人（即甲方）作為信託登記之受託人，而不得指定第三人為登記名義人。而被上訴人與上訴人蘇瑞東簽立系爭契約後，即登記上訴人朱燕卿為信託權利人，可知兩造自始即有將上訴人朱燕卿作為契約當事人即履約對象之真意，故系爭契約雖僅由上訴人蘇瑞東出名代表與被上訴人簽訂，上訴人朱燕卿亦係共同買受人。
⑵上訴人朱燕卿於102年1月31日分別開立本票9紙，作為系爭
契約第4條第4項⑶之產權移轉登記款及同項⑷、1之利息款，交予系爭出賣人，足見上訴人朱燕卿為系爭契約之義務履行人。上訴人二人亦曾於104年1月16日以共同寄件人身分寄發存證信函通知被上訴人提供文件，顯然渠二人已自承上訴人朱燕卿為系爭契約當事人。
⑶就上訴人朱燕卿同為契約當事人之事實，上訴人蘇瑞東於原
審未作何爭執或其他陳述，應已符合消極之擬制自認。又上訴人朱燕卿之訴訟代理人於104年5月13日言詞辯論程序時陳述：「我們是簽信託以後就付清尾款…」，足見其亦自認與上訴人蘇瑞東共同履行支付買賣價金之義務，堪認已自認為契約當事人之地位，依民事訴訟法第279條第1項、第280條第1項規定，上訴人朱燕卿同為契約當事人之事實，有拘束上訴人二人之效力。
㈢系爭契約第13條第1項約定應屬「解除條件」之約定，非如
上訴人等主張僅為雙方「合意解除契約」之約定，且本件解除條件已成就：
⑴系爭契約第13條第1項約定未經被上訴人同意刪除，上訴人
蘇瑞東提出之契約，其上所為修正乃上訴人於第二次付款時刪除，證人張文錦於原審及本院均證稱被上訴人未同意刪除該特別約定，其於上訴人提出之契約刪除該條款內容旁簽名僅係見證之意思。證人阮千惠之證言與事實不符，並與常情相悖，且與證人張文錦之證言及阮千惠當庭提出之切結書內容牴觸，不足作為被上訴人同意刪除系爭條款之證明。至於被上訴人雖為所有權移轉，惟僅係依系爭契約第4條、第5條約定所為之階段性義務履行，以免遭系爭契約第9條第1、3項之違約處罰，非得據以推論被上訴人已合意刪除該條款。⑵系爭契約第13條第1項之約定，乃被上訴人為避免日後產權
複雜生訟，防止自己涉入上訴人等與訴外人林富家等利益競爭之角逐，所作之特別約定。參諸系爭契約第7條（擔保責任）第1項、第9條（違約處罰）第1項約定，已就一物數賣之情形約定由被上訴人負權利擔保責任。而系爭契約第13條第1項係獨立於第7條規定之外，顯然就此條款之規範情形及其法律效果，已非純屬不履行擔保義務之違約規定，否則何需另為特別約定。上訴人訴訟代理人於103年8月13日亦自認：上訴人當時要買系爭土地價金高達8000萬元，也知道原先有顏清標、林富家購買土地，會擔心才找被上訴人來談，才會有第13條之約定等語，足見兩造就81年買賣契約是否有效，為系爭契約考量之必要之點，而為該條特別約定。
⑶由證人陳洲杉之證詞可知，訴外人顏清標、林富家已委託證
人陳洲杉，每年向被上訴人催告行使權利，故81年買賣契約尚不罹於消滅時效，更足佐渠二人不願出具拋棄書。本件於林富家102年10月31日寄發存證信函要求被上訴人履行81年買賣契約時，應認解除條件已成就，系爭契約即當然失效。⑷縱認系爭契約第13條第1項之約定非屬解除條件，仍屬兩造
合意保留解除權，並於約定條件成就時即得行使。因林富家已於102年10月31日寄發存證信函要求被上訴人履行81年買賣契約，故若認系爭契約第13條之特別約定屬解除權之約定，則客觀上因已無履行可能，被上訴人即以本件起訴狀作為向上訴人行使解除權之表示，應認系爭契約生解除效力。
㈣上訴人未待判決結果即強行欲履行契約，顯非以誠信方式履約，其非依債務本旨為清償，債之關係尚未消滅：
⑴被上訴人經林富家以102年10月31日存證信函要求履行81年
買賣契約後，即告知上訴人系爭契約第13條第1項之解除條件已成就，無得繼續履行契約內容，惟上訴人竟反悔，拒絕遵守該特別約定，被上訴人僅得起訴主張確認買賣關係不存在，及請求返還土地所有權。後上訴人雖以104年1月16日存證信函通知被上訴人配合辦理，惟經被上訴人以104年1月20日存證信函告知系爭契約不復存在，上訴人無得依債之本旨提出給付，及明示拒絕受領之表示，該拒絕受領之表示於同年月21日到達上訴人時即生效力。至於上訴人又以104年2月2日存證信函檢附支票2紙送達被上訴人，因被上訴人未曾預見該2紙支票之提出，自不得以該存證信函之收受，率認被上訴人已受領其給付，是應認系爭契約尚未履行完畢。
⑵上訴人嗣雖將餘款辦理提存，惟按提存法第22條規定：「非
依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅。」系爭契約因解除條件已成就，該契約所生之價金給付義務不復存在，上訴人二人自無得據以依契約所生之價金給付債務本旨以提存為清償。又被上訴人已拒絕該價金給付而未受領，是縱上訴人二人於訴訟中就餘款為提存，仍屬非依債務本旨之清償提存。
⑶又縱認上訴人就給付價金之義務已履行，亦無得認系爭契約
之法律關係已全部履行而消滅。蓋契約成立後，除主給付義務之履行，尚有從給付義務輔助主給付義務之履行。被上訴人因系爭契約所生之債務，除移轉不動產之債，尚有排除權利瑕疵擔保、排除物瑕疵擔保之給付義務。是縱認上訴人已為價金清償，惟被上訴人排除他人權利或物之瑕疵擔保債務仍繼續存在，是買賣契約尚不因價金支付完畢即歸於消滅。㈤上訴人主張被上訴人主張系爭契約發生解除效力違反誠信原則，並無理由：
⑴兩造間簽署系爭契約時，距81年買賣契約締結時，亦達20年
，惟兩造仍約定以訴外人顏清標、林富家出具拋棄書之方式為必要，不能以被上訴人主張時效或其他抗辯權替代，是被上訴人縱不主張時效抗辯，亦非故意違反誠信原則，對上訴人無何有失公平之處。兩造復於系爭契約第13條特別約定，於條件成就後，被上訴人僅需返還原收受價款，而不須加計期間所生之利息，此為上訴人同意且願受拘束，故縱因嗣後受有不利益，既為上訴人所預見並願意承受風險，自無所謂有損害上訴人權利之情形。況所謂要求需有「拋棄書」，本即含有兩造承認前買賣契約有效存在及前買賣契約具優先地位之意，必待前買賣契約不續行時，始繼續履行後買賣契約，應認後契約屬劣後債權，而賦予被上訴人選擇優先依前契約履行。此既為上訴人所得預見，且兩造於訂約時明載於契約，則被上訴人縱不行使時效或其他抗辯權，既已為兩造所事先知悉且合意，自不容上訴人再否認被上訴人有何遲誤而視為條件不成就之理。
⑵若認系爭契約第13條第1項約定屬解除權之保留，亦非專屬
於上訴人所得行使，按該特別約定本即在賦予契約雙方預先保留契約存在之效力，且該條件之成就與否係繫於第三人之意思，縱如上訴人所指被上訴人有刻意阻其條件成就之行為，亦有民法相關規範補充使條件視為不成就，足以保護上訴人權利，豈有逕以此即主張被上訴人無解除權之理？況被上訴人據以主張條件成就係以訴外人林富家102年10月31日存證信函相佐，被上訴人並無防礙條件成就之情形。
㈥系爭契約內容應屬可分之債：
⑴如附表所示41筆土地尚有訴外人張志銘、蔡明松、范登科、
柯通保、傅湧沼及張雪琴等人之應有部分，是縱系爭契約賣方三人各自應有部分合計，亦無法成為所有權完整之土地。⑵按民法第819條規定：「各共有人，得自由處分其應有部分
。」系爭契約為系爭出賣人個別獨立出賣各人應有部分，價金以每坪8萬元計算，被上訴人之土地價金為19,248,000元；買方支付買賣價金係個別開立支票後分別交付予賣方三人，而無賣方三人共同受領後再分配之情形，足見系爭契約之標的物於賣方三人間可特定獨立，互不影響。又賣方三人履行移轉土地之過程亦不同，就契約修正方式亦各自分別，上訴人蘇瑞東與訴外人鄭麗娥協議刪除系爭契約第13條第1項特別約定，即未一同與被上訴人協議。是系爭契約就賣方三人而言，不存在連帶履行之義務。
⑶系爭契約第7條第6項雖約定：「當事人之一方有數人者，該
數人應負連帶履行義務，不得藉故相互推諉。」惟系爭契約乃承辦代書所草擬之例稿，而系爭契約賣方三人不存在連帶履行之義務，已如前述，則該約定解釋上應僅指買方即上訴人二人負連帶履行之責。
二、上訴人則以：㈠系爭契約買受人僅有上訴人蘇瑞東，至於上訴人朱燕卿則係
上訴人蘇瑞東指定受移轉登記之第三人。系爭契約簽訂時雖有第13條第1項之解除權保留約定，但該項約定嗣後業經契約雙方合意刪除。系爭契約簽訂時，被上訴人曾保證其僅收受訴外人顏清標、林富家所支付之定金二千萬元，且81年買賣契約早已罹於15年請求權時效，上訴人蘇瑞東因被上訴人提出保證並表示已委託訴外人張文錦去處理81年買賣契約解除之問題，始會繼續給付買賣價金85,934,000元，並於付清後以被上訴人及其他共有人交付之不動產所有權狀及印鑑證明辦理過戶，將系爭土地登記在上訴人朱燕卿名下。本件被上訴人起訴時，上訴人蘇瑞東雖尚有買賣價金750萬元未給付，然嗣已依約於104年1月31 日以兆豐國際商業銀行沙鹿分行為付款人之保付支票2紙，隨同存證信函寄予被上訴人，經被上訴人於104年2月1日收受。被上訴人雖將該2紙支票以存證信函寄還，惟上訴人蘇瑞東即於104年2月6日向臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）提存前揭尾款及利息，經該院以104年度存字第0315號受理而清償完畢。按本件被上訴人已交付系爭土地權狀、印鑑證明，並辦理過戶完成，上訴人蘇瑞東業依債之本旨清償買賣價金，雙方均已履約完畢，兩造間因買賣契約所生債之關係已消滅，被上訴人已無解除權可行使，否則將造成法律關係處於不安定狀態，基於法律安定性，應認契約已履行完畢後，雙方均不得主張無效，否則交易安全無法維護。被上訴人於簽約逾二年並雙方皆履約完成後才行使解除權，其解除權之行使顯然違反誠實信用原則及權利濫用，欠缺權利保護必要。
㈡被上訴人主張系爭買賣契約第13條第1項約定為附解除條件
之約定或合意解除契約之特別約定，並據此主張解除系爭契約，實屬無據：
⑴系爭契約第13條第1項約定業經被上訴人委託訴外人張文錦
代理同意刪除，有證人阮千惠之證詞及被上訴人、張文錦分別出具之切結書可證。又被上訴人猶提供印鑑章予阮千惠代書繼續辦理土地過戶事宜，依此時序可知，被上訴人確實同意刪除第13條第1項約定，並主動同意繼續履約。
⑵縱認系爭契約第13條第1項約定未經兩造合意刪除，該條款
之法律性質應為解除權之行使，而非附解除條件。蓋該條文係記載「雙方同意解除本約買賣」，既有「雙方同意」等文字，顯見解除權之行使需雙方合意為之，而非契約單方得單獨行使；且系爭契約第7條、第9條既為兩造對於契約不履行時各自行使解除權之約款，則第13條自亦為解除權之行使，然兩造從未合意解除契約，被上訴人如何能單方行使解除權。況依民法第349條、第353條規定，本件是否解除契約乃屬上訴人蘇瑞東之權利，上訴人蘇瑞東為買受人願接受買賣標的物有瑕疵，不解除契約，被上訴人豈可代替上訴人蘇瑞東行使解除權。而兩造於系爭契約內雖未約定解除權應如何行使，然買賣契約之性質應屬定期行為，兩造於行使解除權時應先為催告或通知，於催告後仍無法履行契約所約定之事項，經一方同意始發生解除效力。被上訴人未經此程序即片面行使解除權，其解除行為並未使契約發生解除之法律效果。⑶系爭契約第13條第1項約定未定期限不符常理，亦對上訴人
蘇瑞東有不公平之虞，蓋如賣方三人均未積極向訴外人林富家、顏清標取得拋棄書（按：渠三人從未以書面向林富家、顏清標請求），更於罹於15年請求權時效後，故意不主張時效抗辯，則上訴人蘇瑞東就系爭契約之權利，即無法獲得保障。況系爭契約雙方均已履約完畢，此際被上訴人自不得再主張系爭契約第13條第1項約定解除條件成就甚明。
㈢系爭契約為不可分之債，買賣雙方簽約時即將如附表所示41
筆土地即賣方持分總面積3551平方公尺視為一筆買賣交易，此觀系爭契約第2條第1項約定即明；且系爭契約第7條第6項明定：「當事人之一方有數人者，該數人應負連帶履行義務，不得藉故相互推諉。」證人阮千惠亦證稱：上訴人蘇瑞東當時明示要買三個人的應有部分，如果一個人不願出賣，他就不要買，所以才寫在一個契約書上，系爭契約有擬草稿給被上訴人看，被上訴人也委請專業代書，逐條討論，修改很多地方，最後才確認正式契約內容等語。足證被上訴人明知系爭契約為不可分之債，系爭出賣人負連帶履行責任，現卻主張系爭契約為可分之債，顯有違誤。
三、原審依被上訴人備位之訴聲明為上訴人敗訴之判決。上訴人不服提起上訴，聲明求為判決：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
四、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下：
㈠兩造不爭之事項：
⑴系爭出賣人於101年7月13日與上訴人蘇瑞東簽訂系爭契約，
由上訴人蘇瑞東向渠三人購買附表所示土地之應有部分，買賣總價金為85,934,000元，其中被上訴人出賣部分詳如附表「所有權人（王明貴）」欄所示38筆土地。又附表所示41筆土地尚有訴外人張志銘、蔡明松、范登柯、柯通寶、傅湧沼及張雪琴等人所有應有部分。
⑵系爭買賣價金交付情形如下：
①101年7月3日系爭契約成立當日給付500萬元支票一紙（發
票人蘇瑞東、發票日為同日、受款人為被上訴人）予被上訴人，並由被上訴人於交款簿上簽收。
②101年7月27日交付「備證用印款」支票五紙（發票人蘇瑞
東、票載發票日為101年8月31日、面額共計3500萬元）予被上訴人、訴外人鄭麗娥，並由被上訴人、鄭麗娥於交款簿簽收；被上訴人於265萬元、519萬元支票影本簽收，訴外人鄭于於557萬元、159萬元、2000萬元支票影本簽收。
③102年1月31日交付「過戶款」支票三紙（發票人朱燕卿、
票載發票日為102年2月5日、面額共計5,934,000元）予被上訴人、訴外人鄭麗娥於交款簿簽收。
④102年6月10日交付「尾款」支票一紙（發票人蘇瑞東、票
載發票日為102年10月10日、面額共計1000萬元）予訴外人鄭麗娥於交款簿簽收。
⑶被上訴人與訴外人鄭于在系爭契約成立後，於收受「備證用
印款」後，即依契約第4條之約定，於101年8月7日將附表所示土地應有部分信託登記於上訴人朱燕卿名下。嗣上訴人朱燕卿再給付前揭過戶款後，被上訴人依系爭契約第4條約定，於102年3月5日塗銷上開信託登記，並於102年3月25日以買賣為原因，將其出售之買賣標的物應有部分移轉登記予上訴人朱燕卿所有。
⑷因系爭契約買賣價金尚有尾款750萬元未給付，乃以上訴人
朱燕卿之名義，就被上訴人出售之各筆土地應有部分設定擔保債權總金額750萬元之普通抵押權予被上訴人，並於102年3月25日辦理土地他項權利登記完畢，抵押權人為被上訴人，義務人為上訴人朱燕卿，清償日期登記為104年1月31日。
⑸上訴人蘇瑞東、朱燕卿於104年1月31日以存證信函檢附面額
750萬元、422,200元支票共二紙向被上訴人表示欲給付尾款暨利息，並請求收款後同時塗銷前揭抵押權登記，經被上訴人於104年2月4日以存證信函拒絕後，上訴人蘇瑞東於104年2月6日向臺中地院提存前揭尾款及利息，並經該院104年度存字第0315號受理提存完畢。
⑹因訴外人鄭于已於101年9月21日死亡，故由鄭于之女鄭麗娥
於102年1月31日簽收過戶款後，由其土地應有部分登記名義人即鄭于之配偶鄭羅玉招於102年5月22日塗銷上開信託登記；後於102年6月10日，由訴外人鄭麗娥簽收尾款後，即依系爭契約第4條約定，於102年6月11日以買賣為原因，將其應有部分移轉登記予上訴人朱燕卿名下。惟當時尚有尾款2250萬元未付清，即以上訴人朱燕卿之名義將訴外人鄭于出售之應有部分設定擔保債權總金額2250萬元之普通抵押權予訴外人鄭羅玉招，並於102年6月11日完成抵押權登記。嗣上訴人蘇瑞東已於104年10月15日兌現清償尾款2250萬元，鄭羅玉招已塗銷前揭抵押權。
⑺訴外人方中正於系爭契約成立，並收受「備證用印款」後，
即於101年8月21日將其應有部分土地移轉登記予上訴人朱燕卿名下，惟當時未就尾款另行辦理抵押權設定擔保。
⑻被上訴人與訴外人鄭于、方中正、傅湧沼四人曾於81年3月
22日，與訴外人林富家、顏清標二人簽訂不動產買賣契約，將渠四人共有如附表所示41筆土地應有部分出售予訴外人林富家、顏清標，惟迄系爭出賣人依系爭契約將如附表所示土地應有部分移轉登記予上訴人朱燕卿所有為止，系爭出賣人未將渠等之土地應有部分移轉登記予林富家、顏清標或其指定之人，亦未交付買賣標的物。又訴外人顏清標、林富家迄未就渠等與被上訴人於81年3月22日簽立之不動產買賣契約書出具拋棄書。
⑼訴外人林富家於102年10月31日以存證信函寄予被上訴人，要求被上訴人應履行81年3月22日之買賣契約。
⑽針對原審當庭勘驗兩造所提出之系爭買賣契約原本結果無意見。
㈡兩造爭執事項：
⑴被上訴人主張系爭契約第13條第1項約定為系爭契約附解除
條件之約定或合意解除契約之特別約定，並據此主張解除系爭契約，是否有理由？⑵上訴人主張被上訴人主張系爭契約發生解除效力違反誠信原
則，是否有理由？⑶若被上訴人解除契約為有理由，被上訴人依民法第179條請
求上訴人朱燕卿將如附表「所有權人（王明貴）」欄所示38筆土地應有部分所有權移轉登記予被上訴人，是否有理由？㈢兩造不再提出其他爭點。
五、本院得心證之理由：㈠被上訴人主張：被上訴人及訴外人鄭于、方中正三人，於
101年7月13日與上訴人蘇瑞東簽訂系爭契約，由上訴人蘇瑞東向渠三人購買附表所示土地之應有部分，買賣總價金為85,934,000元，其中被上訴人出賣部分詳如附表「所有權人（王明貴）」欄所示38筆土地。又附表所示41筆土地尚有訴外人張志銘、蔡明松、范登柯、柯通寶、傅湧沼及張雪琴等人所有應有部分等情，業為兩造所不爭，並有被上訴人提出之買賣契約書影本在卷足參（見原審卷第6至13頁），故應堪採信。
㈡系爭出賣人與訴外人傅湧沼四人曾於81年3月22日，與訴外
人林富家、顏清標二人簽訂不動產買賣契約（下稱81年買賣契約），將渠四人共有如附表所示41筆土地應有部分出售予訴外人林富家、顏清標，買賣價金共計232,562,000元，惟迄系爭出賣人依系爭契約將如附表所示土地應有部分移轉登記予上訴人朱燕卿所有為止，系爭出賣人未將渠等之土地應有部分移轉登記予林富家、顏清標或其指定之人，亦未交付買賣標的物，而訴外人顏清標、林富家亦未就渠等與被上訴人於81年3月22日簽立之不動產買賣契約書出具拋棄書等情，業為兩造所不爭，並有被上訴人提出之不動產買賣契約影本為證（見原審卷㈠第14至18頁），故應堪採信。又前揭買賣契約第3條約定付款內容為：①出賣人於前揭契約成立時應給付買方5810萬元定金，其中2500萬元以當日支票給付，其餘3310萬元以30天期支票交付，並得充為買賣價金；②其餘款價款約定為契約成立後65天內交付25%價金、③100天內交付25%價金、④135天內交付25%價金；另第4條、第6條約定：雙方應於81年3月30日辦理土地移轉登記，並交付土地予出賣人營業使用、收益；第10條約定：買受人不履行契約交付殘餘價金時，或因可歸責於買受人之事由致不能如期交付殘餘價金時，將聽由出賣人解除契約，所交付定金及價金由買方沒收作為違約金，買受人不得異議；第11條約定：出賣人不履行契約將聽由買方解除契約，出賣人應加倍返還其所受領之定金及價金作為違約金，不得異議；又契約書末另記載：81年7月11日交付6000萬元，並由鄭于蓋用印文；81年7月23日交付3000萬元，並由傅湧沼簽名蓋用印文等情，亦有前揭契約書影本為證。
㈢被上訴人與訴外人鄭于在系爭契約成立後，於101年7月27日
收受「備證用印款」支票後，即依契約第4條之約定，於101年8月7日將附表所示土地應有部分信託登記於上訴人朱燕卿名下，嗣上訴人朱燕卿於102年1月31日再給付過戶款支票後，被上訴人依系爭契約第4條約定，於102年3月5日塗銷上開信託登記，並於102年3月25日以買賣為原因，將其所有系爭土地應有部分移轉登記予上訴人朱燕卿所有；另因訴外人鄭于於101年9月21日死亡，故其女鄭麗娥於102年1月31日簽收過戶款後，辦理土地繼承登記為鄭羅玉招所有後，於102年5月22日塗銷上開信託登記，嗣於102年6月11日將系爭土地應有部分移轉登記予上訴人朱燕卿名下；又因系爭契約買賣價金尚有尾款750萬元未給付被上訴人，乃以上訴人朱燕卿之名義，將被上訴人出售之系爭土地設定擔保債權總金額750萬元之普通抵押權予被上訴人，並於102年3月25日辦理抵押權登記完畢，清償日期登記為104年1月31日；另訴外人鄭于部分，則尚有尾款2250萬元未付清，即以上訴人朱燕卿之名義將訴外人鄭于出售之系爭土地設定擔保債權總金額2250萬元之普通抵押權予訴外人鄭羅玉招，並於102年6月11日完成抵押權登記等情，均為兩造所不爭，並有系爭土地登記簿謄本及異動索引在卷足參（見原審卷㈠第95至312頁）㈣上訴人朱燕卿並非系爭買賣契約買受人：
⑴系爭契約書係由上訴人蘇瑞東與被上訴人及訴外人鄭于、方
中正三人所簽訂，上訴人朱燕卿並未在場，亦未簽訂系爭買賣契約書，且上訴人蘇瑞東於簽訂系爭契約時並未表明「代理」上訴人朱燕卿簽訂系爭買賣契約書之意思，亦未於買賣契約書上載明「代理」上訴人朱燕卿之文字，故從買賣契約書內容觀之，上訴人朱燕卿並非系爭買賣契約之買受人應甚明確。
⑵被上訴人雖以：①系爭契約約定僅有買方為信託登記之受託
登記人，不得指定第三人為登記名義人，上訴人朱燕卿亦為系爭土地之信託登記權利人，足見其為系爭契約之買受人；②系爭買賣價金曾由上訴人朱燕卿簽發支票給付，上訴人朱燕卿並與上訴人蘇瑞東共同具名寄發存證信函通知被上訴人提供文件，足見上訴人二人自承為買賣契約之當事人；③上訴人朱燕卿於原審並未爭執其並非契約當事人等理由，主張上訴人朱燕卿亦為系爭契約之買受人云云。惟查：
①系爭契約第4條第4項⑵2.雖約定系爭出賣人應將系爭土地
辦理信託登記予買方即上訴人蘇瑞東，於信託登記完畢三日內，上訴人蘇瑞東始交付該期「備證用印款」3500萬元等情，惟依同條項⑴已明確約定買方得指定第三人為產權移轉之登記名義人，本院審酌兩造前揭約定意旨，兩造應無排除買方不得指定第三人為信託登記名義人之意旨，再審酌系爭契約書面亦未明文禁止買受人即上訴人蘇瑞東不得指定第三人為信託登記名義人，故兩造履行系爭契約過程，縱上訴人朱燕卿曾為系爭土地之信託登記名義人，自不得據此反推上訴人朱燕卿為系爭契約之買受人。
②上訴人朱燕卿雖曾簽發支票支付系爭買賣價金，然其簽發
支票之原因係基於其與上訴人蘇瑞東之法律關係，於經驗法則有多種可能性，自不足據此認定簽發支票支付買賣價金者，均成為買賣契約當事人。另上訴人朱燕卿雖與上訴人蘇瑞東於104年1月18日共同具名寄發存證信函予被上訴人及訴外人鄭于之繼承人鄭羅玉招，催告渠二人履行提供塗銷抵押權登記之應備文件等事項等情，雖有存證信函影本在卷足參（見原審卷㈡第39至41頁），然本院審酌被上訴人於斯時已對上訴人二人提起本件訴訟，上訴人朱燕卿為系爭土地之現登記名義人，且為原審被告，上訴人二人或為訴訟考量而寄發前揭存證信函，上開存證信函仍不足證明上訴人朱燕卿已自承其為系爭買賣契約之買受人。③上訴人朱燕卿之訴訟代理人縱於原審漏未爭執上訴人朱燕
卿並非買賣契約之當事人，然本院審酌兩造於原審之攻防焦點均為系爭契約是否發生解除效力，就上訴人朱燕卿是否為買賣契約當事人並非實質攻擊防禦，縱使原審訴訟代理人漏未爭執，然於本院經本院爭點整理後，上訴人朱燕卿訴訟代理人已明確否認朱燕卿為系爭契約之買受人，故被上訴人前揭主張自非可採。
④綜前所述，本院審酌系爭買賣價金高達85,934,000元，若
上訴人朱燕卿為系爭買賣契約之當事人，衡情豈會不要求於買賣契約書上具名以保障其權利之理？上訴人朱燕卿既於簽約時未在場，且未於系爭契約書面上簽名，而上訴人蘇瑞東亦未表明代理之意旨，故被上訴人強以前揭理由主張上訴人朱燕卿為系爭買賣契約之當事人，顯屬無稽，不足採信。
⑶本件被上訴人主張上訴人朱燕卿為系爭買賣契約之買受人，
因系爭契約發生解除效力，請求確認被上訴人與上訴人朱燕卿間就系爭土地之買賣關係不存在云云，本院雖認上訴人主張系爭契約發生解除效力等情並不足採認（理由詳如後述），惟上訴人朱燕卿既非系爭契約之買受人已如前述，則被上訴人請求確認上訴人朱燕卿與被上訴人間就系爭土地並無買賣關係存在，為有理由，仍應予准許。
㈤系爭契約第13條第1項約定應屬系爭契約所附「解除條件」之約定內容：
⑴按附解除條件之契約，因其解除條件之成就，其契約效力當
然消滅，而解除契約則係以解除權人行使解除意思表示為必要。
⑵系爭契約第13條第1項約定：「本約雙方約定乙方（即賣方
）須接到乙方前與顏清標、林富家二人之買賣不成立之拋棄書，如無法接到該拋棄書，雙方同意解除本約買賣，雙方皆不得主張任何請求，已交付之價款乙方同意於代書通知日起三日內無息退還。」等情，業為兩造所不爭。又證人即上訴人委任之代書阮千惠於本院到庭證稱：當時伊有簽擬契約草稿給王明貴，王明貴也委請一位專業代書（按：即證人黃秋香），跟伊逐條討論，修改很多地方，最後才確認正式契約內容；當初契約擬稿的時候，就是王明貴跟鄭于要求要第13條的文字，他們說因為舊買賣契約買受人是顏清標，所以認為道義上訂這條，對81年賣方比較好交代等情（見本院卷第181頁），核與證人即被上訴人委任代書黃秋香於原審證稱：「契約條款是上訴人蘇瑞東委由阮代書草擬後，由出賣人即被上訴人、鄭于、方中正與上訴人蘇瑞東所簽訂，兩造於簽約現場有談到為何要約定第13條第1項的打字內容，因為被上訴人在81年間就跟顏清標、林富家訂立買賣契約，兩次買賣都是同一批土地，怕有違約的問題，所以被上訴人一直要求仲介張文錦一定要跟林富家、顏清標拿到81年的買賣拋棄契約書之後，被上訴人才敢跟蘇瑞東買賣。」等語（見原審卷㈠第331頁）相符，故本院認前揭約定為系爭出賣人所要求訂定，其目的乃在釐清先前81年買賣契約是否有違約疑慮，非由買方即上訴人所要求簽訂應甚明確。本院復審酌前揭拋棄書約定過程及內容，系爭出賣人希望釐清81年買賣契約是否違約責任始增訂此特別約款，並此系爭出賣人能取得前揭拋棄書即確認81年買賣契約並無違約責任為系爭契約之「解除條件」，若解除條件成就時，系爭契約當然發生解除效力，無待系爭契約雙方另為解除意思表示應甚明確。上訴人主張前揭約定乃屬賦予買賣雙方得合意解除契約之權利云云，顯與前揭約定內容不符，不足採認。
㈥系爭契約第13條第1項約定（下稱系爭約款）業經買賣雙方所合意刪除：
⑴上訴人所持有系爭契約書系爭約款三行文字，業經刪除，並
於右側空白處註記「刪三行」，旁邊蓋用上訴人蘇瑞東印文及由鄭麗娥、張文錦簽名等情，業有上訴人蘇瑞東提出之系爭契約書影本為證（見原審卷㈠第49頁）。
⑵證人阮千惠於本院到庭證稱：「（問：系爭契約第13條有刪
除三行文字，請問刪除的當時有何人在場？）有蘇瑞東、賣方有鄭麗娥、以及兩個見證人張文錦、蔡武雄，及我在場。（問：當時為何會把這三行刪除？）因為簽約的賣方之一為鄭于，鄭于簽完約後死亡，死亡後由他的太太鄭羅玉招來繼承系爭土地應有部分，鄭羅玉招是委託女兒鄭麗娥出面處理，因為這個約定我們第一次簽約的時候就有約定，但是在101年7月27日交第二次款時，我就要求賣方出具拋棄同意書，賣方王明貴、證人張文錦、蔡武雄他們都表示原來的舊買賣契約已經罹於時效，也出示舊買賣契約給我看，因為我看買賣日期是民國81年簽訂，我也認為罹於時效，本來我要求要刪除第13條的約定，但是他們說留著沒有關係，所以我就沒有堅持刪除。後來在鄭于的財產繼承登記辦完之後，鄭麗娥不知道第13條約定的始末，所以我認為為了慎重，必須要刪除再來辦理土地的過戶登記，所以我才委託仲介張文錦、蔡武雄去通知賣方及買方，說要刪除第13條的約定，當天就是只有鄭麗娥有來，張文錦有出示兩張切結書，說他可以代表王明貴來刪除這個條文內容（庭呈切結書影本兩份）後來我就將第13條內容刪除，請賣方要簽名，賣方就是鄭麗娥簽名，張文錦代表王明貴簽名，至於方中正是因為賣方三人原本要先辦理信託，方中正認為他應有部分很少，不用這麼麻煩，願意直接移轉登記，所以方中正早就辦理移轉登記完畢，所以方中正就沒有刪除的問題。當時大家也沒有爭議。（問：你剛剛提到101年7月27日王明貴說第13條的約定留著沒有關係，是因為舊買賣契約時效消滅？）是。（問：那是王明貴親自跟你說的？）王明貴、張文錦、蔡武雄都有口頭表示。（問：刪除第13條之前，王明貴的應有部分是否已經辦理過戶完成？）已經辦理過戶完成，當時因為鄭于死亡，要辦理繼承登記，時間拖比較長，王明貴不願意等，說就照契約的約定繼續履行，所以當時王明貴已經辦妥過戶登記完畢，而且也是王明貴提供印鑑證明我們才能辦理過戶登記。（問：辦理王明貴過戶的當時，第13條還沒有正式刪除，你為何可以去辦理王明貴的過戶？）因為王明貴之前有表示舊契約已經罹於時效，而且他也提供印鑑證明給我們，我們認為第13條的問題已經解決，不存在了。（問：張文錦當時代表王明貴簽名時，你們當場有無打電話跟王明貴做確認？）沒有，因為王明貴都由張文錦聯絡，而且張文錦也有出具王明貴的切結書。切結書上有王明貴出具的切結書及張文錦出具的切結書，張文錦的切結書上也有王明貴的用印，而且該印文與系爭契約的用印是相符的，所以我就認為張文錦有被王明貴授權來簽名。（問：張文錦當時簽名時，你有無跟他確認他是見證人還是代理人簽名？）他是以王明貴的代理人身分簽名，不是以見證人身分，如果是見證人身分簽名，我會請蔡武雄也簽名，因為當天蔡武雄也在場。（問：你刪除第13條條文是在哪壹份契約書上刪除？）買方蘇瑞東、賣方鄭麗娥、我代書持有的這份，就這三份。王明貴的契約書沒有拿出來，方中正已經辦理過戶完畢。」等語（見本院卷第179頁背面至181頁）。
⑶證人張文錦之先後證詞如下：
①其於原審證稱：「（問：契約第13條第1項打字內容的約
定是要做什麼用？）有寫就應該知道，我手上沒有合約書，我不太記得此事。依照契約所寫的內容，如果出賣人沒有處理的話，合約就解除。（問：誰要負責去處理拿前次買賣拋棄書的事情？）由我去處理，王明貴有請我代替他去找前次買賣的林富家、顏清標談之前買賣契約要不要解除的事。我向王明貴索取前次買賣合約書，他拿不出來，因為前次買賣契約書內有付款表，我說要跟對方談的話，王明貴要把東西拿給我，我才能談，但王明貴並沒有把前次買賣契約書交給我，後來透過朋友去問林富家，當時顏清標在監執行，因為都沒有前次買賣的合約書，大家都不知道契約內容是甚麼，所以叫我去談的部分就不了了之。
（問：兩造間的買賣契約第13倏第1項內容後來有無刪除？）我有跟鄭于談，鄭于的那份契約有刪除，王明貴的部分沒有刪除，因為王明貴一直要求我去跟顏清標及林富家談，所以顏清標他們付多少錢都不知道，而王明貴也不知道他自己收了多少錢，最重要的付款明細表都沒有交給我，我要如何跟人家談，就算有契約書有什麼用，最主要是王明貴到底收了顏清標、林富家多少錢。----（問：既然顏清標、林富家都沒有出具買賣契約拋棄書，為何鄭于那份契約會刪掉第13條第1項的內容？）當時鄭于還在世，鄭于說他會自己處理，鄭于找了一個叫陳洲杉的人去談。
（問：鄭于的那一份買賣契約書刪掉第13條第1項時，你有無在場？）印象中有，大約是系爭買賣契約簽完後買方付第二期款前後的時間。（問：鄭于刪除他那份契約第13條第1項時，蘇瑞東在不在場？）蘇瑞東應該在場，鄭于在場，我在場、鄭麗娥不在，王明貴不在，方中正不在，朱燕卿不在，還有一個阮代書在，是買方蘇瑞東帶來的代書，我印象中是這樣。----（問：你為在被告（即上訴人）所執買賣契約書第13條約定右側之空白處簽名？是何時所簽？）有這回事，那是針對鄭于跟蘇瑞東同意刪除第13條第1項的條文這件事，我在場看到，我就簽名。（問：
所以刪三行第三個字下方的蘇瑞東、你、鄭麗娥之簽名，都是針對鄭于和蘇瑞東同意刪掉第13條第1項內容所簽的是不是？）是。----（問：鄭于和蘇瑞東同意刪掉第13條第1項之後，契約內容已有變更，你有無通知王明貴？）王明貴知道這件事，我有跟他說鄭于、蘇瑞東有同意劃掉第13條第1項約定，王明貴還是叫我繼續跟顏清標、林富家談之前買賣的事情。（問：王明貴有無針對鄭于、蘇瑞東合意刪掉買賣契約第13條第1項約定的契約變更行為做何反應？）我忘記了。王明貴只是一直叫我去跟顏清標、林富家談前次買賣如何處理的事情，至於系爭買賣契約後來也走完了，買受人也付了錢，出賣人也把地過戶完畢了。（問：為何蘇瑞東所簽發票號UE0000000、發票日為101年8月31日、面額2仟萬元支票，是由你提示兌領？）金額比較大，我載鄭麗娥去銀行領這兩千萬元，當時由我在支票背面簽名兌領支票取得現金兩千萬後，鄭麗娥拿走265萬元，剩下的錢是當初我跟他父親鄭于約定要由我去處理地上物補償及我替王明貴去找顏清標、林富家談前次買賣契約如何處理事情的費用，王明貴部分要分擔的報酬我已經另外退還王明貴265萬元，他那部分我就不幫他處理了。」等語（見原審卷㈠第334至336頁）。
②其於本院另證稱：「（問：契約書第13條第1項有刪掉三
行契約文字，該刪除位置的右方有註記『刪三行』，並蓋用蘇瑞東印文、並由鄭麗娥、張文錦簽名，真意為何？）就是把第13條第1項的契約文字刪除。（問：刪除契約這三行文字是經過何人同意？）經過蘇瑞東、張文錦、鄭麗娥的同意。（問：你是代表何人同意？）我只是見證而已，就是見證契約有刪除三行文字。（問：你為何在原審說當時鄭麗娥不在場？）我不太記得，但是我記得簽這份契約的時候，鄭麗娥在場。（問：你剛剛說你的簽名只是見證，不是同意，但當時阮代書當時也在場，為何她沒有見證？）當初這件買賣的時候，我有當見證人，後來他們要刪這條的時候，所以我才簽名當見證。（問：刪除第13條第1項的三行，你何時跟王明貴說？）系爭買賣契約簽訂後，大約在第二期款交付的時候，王明貴就給我265萬元去處理契約第13條第1項所稱跟第三人顏清標、林富家買賣契約拋棄書的問題。後來因為我有跟王明貴要跟顏清標二人的契約書，但王明貴沒有給我，所以第三期款前我就把26 5萬元退還給王明貴。所以後來在第三期款前，即完稅前把第13條第1項約定的契約文字三行刪除。（問：你也是這時候跟王明貴說，刪除這三行文字？）我有跟王明貴講說刪除三行文字。（問：王明貴對於刪除這三行文字，當時如何表示？）我不記得了。我只記得我一直跟王明貴要契約書，他不給我，後來我265萬元退給他，他就不理我了。（問：後面第2、3期款，王明貴是否有繼續履約？）有。（問：你沒有拿到拋棄書，為何會繼續履約？）可能要問買賣雙方，我不清楚。（問：這張切結書是否你所簽？提示101年9月4日切結書）是。（問：簽這切結書的用意為何？）我要幫王明貴處理第13條第1項對顏清標二人的契約問題。（問：你跟顏清標、林富家二人處理系爭拋棄書總共接觸幾次？具體處理的情形為何？）大概四、五次，我是打電話給顏清標的秘書張瑞源，我問他們說那個買賣契約是多少錢可以解除，因為張瑞源說他交付的買賣價金大概是1億7000多萬元，而王明貴跟我講說1億初，沒有講詳細的數字，我就跟王明貴要當初的買賣契約書，然後都沒有拿契約書給我，只有拿一些資料，例如支票影本給我看。（問：你有無看過顏清標、林富家的買賣契約書？）這份有看過。（問：是誰給你看的？當時給你看這份契約書的用意為何？）好像是蔡代書給我看的。----（問：既然王明貴本人沒有在刪除第13條第1項簽名或是用印，表示同意，後來為何王明貴會繼續履約、做價金之收受及過戶？這個情形你是否知道？）我不知道。（問：
刪除第13條第1項，當時實際在場的人有何人？）我只記得我有簽名，就是我本人一定有在場。（問：刪除第13條第1項，當時是誰提議的？）應該是買賣雙方都有提議，所以我才會去做見證。（問：當時有沒有人提到要馬上通知王明貴？）有講要通知王明貴，但是沒有通知。（問：
是誰講的，為何沒有馬上通知？）時間太久了，不記得了。----（問：就你的身分，你沒有責任通知王明貴嗎？）我錢已經退還給王明貴了，所以就表示不處理了。----（問：其他出賣的共有人，如鄭于、方中正的部分，是不是有另外跟顏清標處理買賣契約的問題？）有。（問：如何處理？）就買方蘇瑞東把土地的應有部分移轉給我作為佣金，我再將佣金的部分移轉給顏清標的弟弟，都是由張瑞源出面處理的。----我退265萬元有跟王明貴講說沒有辦法處理顏清標的契約。（問：你幫鄭于處理鄭于、方中正跟顏清標契約，是在你退265萬給王明貴之前還是之後？）之後。（問：既然你已經幫鄭于二人處理顏清標的契約，你有沒有再去跟王明貴說你可以幫他處理？）沒有。----因為當時我要跟王明貴拿契約的時候，他拿不出來，所以我沒有幫他處理。（問：你幫鄭于、方中正處理的時候，就已經有顏清標的契約書，為何沒有再想要幫王明貴處理？）因為他根本沒有出錢，我沒有幫他處理。（問：你有沒有跟王明貴表示，你可以幫他處理，請他出錢？）我也不知道為什麼，我就是不想幫他處理，因為王明貴也都不接我電話了，我為何要幫他處理。（問：系爭契約第13條第1項三行文字的刪除，是不是在你幫鄭于、方中正他們處理完顏清標買賣契約所刪除的？）不是。（問：是何時刪除的？）是在完稅款繳交之前就刪除。我是刪除之後才去處理。（問：為何顏清標的契約沒有處理好，契約當事人就同意刪除那三行文字？理由為何？當時刪除的時候，有幾個人在場？）就鄭麗娥、蘇瑞東、阮代書及我。（問：方中正、王明貴有無在場？）方中正就是鄭于的女婿，也是鄭麗娥的先生。所以鄭麗娥代表他們二人。王明貴沒有在場。」等語（見本院卷第154至158頁）。⑷被上訴人本人於本院陳稱：「（問：你跟顏清標、林富家二
人買賣契約的部分，你的應有部分買賣價金多少錢？）我還沒有算。（問：你自己出賣土地都不知道買賣價金？）總共是賣了2億3000多萬元。我的應有部分是1/5。我只收了兩期款，第一期款是賣5810萬元的1/5，第二期款是6000萬元的1/5。（問：你這次跟上訴人之間的買賣契約，你的部分可以賣多少錢？）因為顏清標二人的買賣契約，我已經有一部分過戶給顏清標指定的第三人，所以我這次出賣給上訴人部分只有一千多萬元。（問：當初張文錦把265萬元退還給你的意思為何？）當初張文錦來找我好幾次，因為我跟顏清標的買賣還沒有處理乾淨，是不可以賣給別人的，所以張文錦來找我好幾次我都沒有賣。買方跟鄭于其他共有人講好，有一次張文錦來找我說，鄭于想要出二千萬來處理共有人跟顏清標前面買賣契約的問題，然後又跟我講說鄭于有出錢，我也應該出一點，所以就叫我開265萬元的支票給張文錦，該張支票張文錦有兌現，後來張文錦才又拿另一個人開的265萬元支票退還給我，所以我實際上沒有支出。（問：鄭于其他共有人也將應有部分移轉給上訴人，為何鄭于等其他共有人跟顏清標二人契約不用處理？不用解除系爭買賣契約？）買方跟仲介跟鄭于他們都談好了，我都不知道。（問：為何只有你不能依約履行而去處理顏清標契約的問題？）我認為張文錦他們要去處理顏清標的問題，他們沒有處理好，我就不願意賣給他們了。（問：你跟顏清標買賣契約已經超過法律時效，為何還要繼續履約？）因為我已經收了一億多元，如果要跟他沒收價金，法理上站得住腳，但情理說不過去。----（問：為何王明貴後來還繼續履約、交付印鑑證明及辦理過戶？）因為合約書裡面講清楚，他們要處理地上物，要提早過戶。（問：上訴人訴訟代理人的意思是指，既然你認為顏清標的契約沒有處理，不願意賣，就本契約就沒有繼續履行的必要，為何你要繼續履行？）當時我還不知顏清標這部分還沒有處理。（問：張文錦不是把265萬元退還給你了？）那265萬元不是真正處理的錢，那是給張文錦一點意思的，並不是真正處理的錢。（問：不管你給張文錦265萬是什麼意思，當張文錦把265萬退給你的時候，有沒有說沒有辦法處理顏清標二人的契約？）他說已經處理好了，我請張文錦提出拋棄書，他說兄弟沒有在寫拋棄書的。」等語（見本院卷第156頁背面至157頁）。
⑸本院審酌證人阮千惠、張文錦前揭證詞及被上訴人之陳述，
並審酌證人阮千惠所提出張文錦所交付其與被上訴人分別簽立之切結書影本二紙、系爭約款刪除內容及系爭契約價金交付與土地所有權移轉登記情形，認：
①系爭約款刪除時，有上訴人蘇瑞東、證人阮千惠、張文錦
、訴外人蔡武雄、鄭麗娥在場，且上訴人蘇瑞東、鄭麗娥均同意刪除系爭約款，並於上訴人蘇瑞東、阮千惠之系爭契約書上為刪除註記，並經上訴人蘇瑞東用印、證人張文錦、訴外人鄭麗燕簽名，當時被上訴人並未到場，故被上訴人所持有系爭契約書上並無刪除註記等情，業經證人阮千惠、張文錦於本院證述明確，並有上訴人蘇瑞東提出之前揭系爭契約書影本為證，故應堪採信。
②又上訴人蘇瑞東於101年7月27日依系爭契約交付「備證用
印款」共計3500萬元之支票共五紙給被上訴人及訴外人鄭于，而鄭于101年9月21日死亡，系爭土地因先辦理繼承登記為鄭羅玉招所有延後辦理系爭買賣之所有權移轉登記時程，由被上訴人先於102年3月25日辦理所有權移轉登記，訴外人鄭羅玉招嗣於102年6月11日始將系爭土地應有部分移轉登記予上訴人朱燕卿等情，已如前述，本院認系爭買賣雙方於簽約時，因系爭出賣人對於舊買賣契約是否有違約問題之疑慮而特別約定系爭約款，且系爭約款屬附解除條件之約款，故兩造簽約後，繼續履約前應會先行確認該解除條件是否有成就之可能，始會繼續履約，再審酌被上訴人於上訴人蘇瑞東依系爭契約先後交付價金時，均已如期收受，並配合辦理前揭信託登記、塗銷信託登記、所有權移轉登記及抵押權設定登記等情，若非被上訴人與上訴人蘇瑞東均已確認系爭約款之解除條件已確定不成就，雙方豈會繼續履約至僅剩尾款未付之程度？故本院認證人阮千惠前揭證稱：101年7月27日上訴人蘇瑞東交付第二次款（即備證用印款）時，伊就要求賣方出具拋棄同意書，賣方王明貴、證人張文錦、蔡武雄他們都表示原來的81年買賣契約已經罹於時效，伊也認為罹於時效，本來伊要求要刪除系爭約款，但是王明貴三人說留著沒有關係，所以伊就沒有堅持刪除，雙方遂繼續履約等情，應非子虛而堪採信，從而系爭約款之解除條件於斯時業經被上訴人確認不成就，上訴人蘇瑞東與被上訴人均認毋庸再取得拋棄同意書，雙方即得繼續履約，應甚明確。
③證人阮千惠另證稱：因鄭于死亡財產繼承登記辦完之後，
鄭麗娥不知道第13條約定的始末，所以伊認為為了慎重，必須要刪除再來辦理土地的過戶登記，所以我才委託仲介張文錦、蔡武雄去通知賣方及買方，說要刪除第13條的約定，當天就是只有鄭麗娥有來，張文錦則出示兩張切結書稱可代表王明貴來刪除系爭約款等情，並提出之前揭切結書影本二份在為證，本院審酌該二份切結書中，由被上訴人出具之切結書原表明授權張文錦出賣系爭土地事宜，並另加註授權張文錦處理系爭出賣人前買賣合約有關「買受人即違約人顏清標、林富家解除之前合約之價金（鄭于部分貳仟萬元及王明貴265萬元合計2265萬元整）」等文字；而證人張文錦所出具之101年9月4日切結書亦明確表明被上訴人、鄭于均授權張文錦處理前舊買賣契約事宜，爾後若有糾紛均由張文錦負責承擔，與所有權人一概無關等情，足認證人阮千惠前揭所證亦屬真實而堪採信。
④證人張文錦於原審及本院到庭雖證稱其於系爭約款刪除處
僅係以見證人身分簽名云云，惟查：系爭約款刪除時，代書阮千惠及另一名仲介蔡武雄均在場，若張文錦係以見證人身分簽名，何以阮千惠及蔡武雄未一併簽名見證，而僅有蘇瑞東用印、張文錦與鄭麗娥簽名？故張文錦前揭證稱係以見證人身分簽名等情，已屬可疑，尚難採信。又張文錦於原審證稱伊有告訴被上訴人有關系爭約款刪除之事，但被上訴人仍要求伊去跟顏清標二人處理前次買賣契約事宜等語，嗣於本院證稱：系爭契約簽訂後，交第二期款（備證用印款）時，被上訴人給伊265萬元處理先前與顏清標二人之買賣契約拋棄書問題，後來因伊向被上訴人要前買賣契約書，被上訴人沒有給伊，所以在第三期款（即產權移轉登記款）前，伊就將265萬元退還給被上訴人，所以在第三期款前把系爭約款三行文字刪除，伊有跟被上訴人說刪除三行文字，伊不記得被上訴人當時有何表示，只記得伊向被上訴人要之前買賣契約書，被上訴人不給伊，伊就退還265萬元給被上訴人，之後被上訴人就不理伊了，其後被上訴人仍有繼續履約等情，而被上訴人於本院陳稱伊有拿265萬元請張文錦處理前買賣契約事宜，後來張文錦有退還265萬元，張文錦說已經處理好了，伊請張文錦提出拋棄書，張文錦說兄弟沒有在寫拋棄書的等情，本院綜審張文錦前揭證詞及被上訴人陳述，認張文錦證稱被上訴人授權其處理拋棄書事宜，因被上訴人遲未拿81年買賣契約書給伊，故其無法處理云云，與證人阮千惠證稱101年7月27日交付第二期款時，張文錦、蔡武雄提出81年買賣契約表示已罹於時效等情不符，顯屬推諉之詞，不足採信。惟證人張文錦確實曾將系爭約款刪除一事告知被上訴人，且其於第三期款交付前已將265萬元退還被上訴人，姑不論張文錦前揭所稱退還款項原因為「因無81年買賣契約書無法處理」等語與被上訴人所稱退款原因為「張文錦告知已處理好，無庸寫拋棄書」等語不相符合，惟前揭退款情形，已足佐證退款斯時被上訴人已明確認知毋庸再處理拋棄書一事，此與證人阮千惠前揭證稱於交付第二期款時，買賣雙方已確認81年買賣契約罹於時效，毋庸再取得拋棄書一節相符，故更足認系爭契約買賣雙方均已確認解除系爭約款，毋庸繼續履行該拋棄書取得事宜，應甚明確。被上訴人主張其並未同意刪除系爭約款云云，實不足採信。
㈦退步言之，若被上訴人並未同意刪除前揭解除條件之約定，該解除條件應視為不成就：
⑴訴外人林富家雖於102年10月31日以存證信函通知被上訴人
王明貴、鄭羅玉招，並稱：「台端前與本人簽訂不動產買賣契約書，就附表所示----41筆土地全數出售與本人及顏清標先生，並已收畢買賣價款新台幣二億三千二百五十六萬元整，迄今未履行契約約定之土地移轉所有權義務。請於文到7日內速履行契約義務，逾期當依法追究違約及相關法律責任」等語，雖有存證信函影本附卷可參（見原審卷㈠第19至20頁），惟林富家、顏清標二人買受系爭土地，並未履行全部價金，業經被上訴人所自陳及證人陳洲杉於本院到庭證述明確，且有前揭81年買賣契約書註記在卷足參，故前揭存證信函內容顯非真實，訴外人林富家是否果有催告被上訴人履約之真意，顯屬可疑。
⑵證人即自稱幫林富家、顏清標處理81年買賣契約者陳洲杉
於本院到庭證稱：「顏清標、林富家是我的長輩，因為他們這個買賣契約訂定後，在81、82年間就請我跟地主聯絡過戶的事宜，因為過程當中跟王明貴、鄭于、方中正、還有傅湧沼聯繫過戶事宜，因為傅湧沼的部分有被假扣押，所以整筆土地就沒有辦法順利過戶，後來沒有過戶，所以地主一直催我們趕快過戶，從80幾年就催我們趕快過戶，後來增值稅算一算有大概有四、五仟萬，因為系爭土地買受之後要去貸款，而傅湧沼的部分沒有辦法過戶，貸款有困難，所以價金上給付有困難，所以沒有過戶。（問：所以顏清標、林富家有繼續履行契約的意思？）是，而且每年我都有跟地主聯繫。（問：你是否知道後來這土地過戶給第三人的時候，當時顏清標、林富家二人他們意思表示如何？他們態度如何？）我知道這土地信託給別人的時候，我有打電話給王明貴，因為我平常都是透過王明貴去聯絡鄭于、方中正，而那次我領謄本出來看土地上面有信託給別人，我就打電話給他，王明貴說別人想要買，我跟王明貴說我們這個買賣一直存在，他跟買方說如果他們要買，買方會跟顏清標、林富家他們處理。後來過一段時間後，我跟林富家、顏清標這邊反應，顏清標表示沒有人去找他，後來我就發現土地過戶了，後來王明貴說這個土地買賣的時候，他們有跟買方講說，要跟原買方處理才要履約。（問：顏清標、林富家就與王明貴等人間的買賣是否同意出具拋棄書？）當然不同意。（問：鄭于那邊你後來如何接觸？）後來我去找鄭于的時候，鄭于已經過世了，後來我找到對方即鄭于子女的委任律師，我有向律師表示原來契約還是要履行，子女說他父親的事情他們也不清楚。（問：關於前一個買賣契約有提到土地過戶給第三人柯通保、范登科，這兩人你是否認識？）這兩人是林富家指定的登記名義人。那部分是因為傅湧沼的部分被強制執行拍賣，所以共有人有優先承購權利，所以林富家用王明貴的名義去優先承買，並登記在王明貴名下，登記之後連王明貴的1/5、連傅湧沼的1/5，全部都登記在這兩人名下，只有41筆的其中兩筆有這種情形。（問：你剛剛說每年都有跟王明貴催告履行？從那年開始催告？）買賣沒多久就開始履行，因為傅湧沼的應有部分被假扣押，所以沒有辦法全部履行。我是從80幾年開始我每年都有去跟王明貴說要履約。（問：你催告方式？）都是口頭表示。（問：有無用過書面？）我們後來有結算一張單子，就是付了多少款項。（問：你們為何會到時效過後的102年才用存證信函正式催告？）因為以前我們都是面對面處理這件事情，王明貴也是生意人，也是秉持誠信人來處理這件事情，是後來發生信託之後才寄送存證信函。」等語（見本院卷第159頁背面至第161頁）。本院審酌舊買賣契約價金高達232,562,000元，若買方顏清標二人有給付價金高達1.7億多元，豈會多年來均未以書面催告系爭出賣人履行契約，而僅由證人陳洲杉每年以口頭連絡或催告履行?本院傳喚張文錦所稱處理81年買賣契約者顏清通、張瑞源到庭，渠二人均未到庭，而證人陳洲杉並未提出任何證據證明其為81年買賣契約買方顏清標二人受託人，有權出面處理81年買賣契約，故證人陳洲杉前揭證詞，實難採信。
⑶本院審酌舊買賣契約係因訴外人傅湧沼之應有部分遭假扣押
，故無法整筆土地辦理所有權移轉登記，導致貸款有困難，價金無法給付而遲未履行等情，則依系爭買賣契約第10條約定，買受人不履行契約交付殘餘價金時，系爭出賣人即可解除買賣契約沒收價金，故縱使林富家、顏清標二人不同意出具拋棄書，被上訴人依81年買賣契約已得解除買賣契約或主張時效抗辯，已毋庸負擔違約責任，故被上訴人履行系爭契約已無受81年買賣契約追訴違約之風險，換言之，系爭約款所約定解除條件已經實質上不會成就，若被上訴人仍以自己行為（例如：不為時效抗辯而對舊買賣契約債務為承認等等）致被上訴人負擔81年買賣契約違約責任，應屬被上訴人考慮系爭土地地價高漲不願履行系爭買賣契約，另謀己利所為考量而故意為之，非但違反誠信原則，且依民法第101條第2項或類推適用該條項規定，系爭約款之解除條件應視為不成就。
㈧綜上所述：
⑴上訴人朱燕卿既非系爭買賣契約之當事人，被上訴人請求確
認其與上訴人朱燕卿就系爭土地之買賣關係不存在，其所主張理由雖不可採，然前揭確認之請求，仍應准許，原審判決就此部分為被上訴人勝訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致，上訴人朱燕卿上訴指摘原判決此部分不當，為無理由，上訴人應予駁回。
⑵系爭約款之解除條件內容，已為被上訴人與上訴人蘇瑞東合
意解除或刪除，被上訴人已依系爭契約繼續履行前揭信託登記、塗銷信託登記、所有權移轉登記及抵押權設定登記事宜；退步言之，系爭約款縱使尚未解除或刪除，然因訴外人林富家、顏清標依81年買賣契約之請求權已罹於15年時效，被上訴人得解除契約或為時效抗辯，已釐清違約之疑慮，若被上訴人於履行系爭契約前揭內容後，對81年買賣契約不為時效抗辯或解除契約，仍以舊買賣契約未取得拋棄同意書為由，主張系爭約款解除條件成就，非但違反誠信原則，且依民法第101條第2項或類推適用該條項規定，系爭約款之解除條件應視為不成就，從而被上訴人以系爭約款解除條件成就，系爭契約已生解除效力，據此請求確認上訴人蘇瑞東與被上訴人間系爭契約之法律關係不存在，並依民法第179條規定請求上訴人朱燕卿將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人等情，均無理由，不應准許。原審判決就此部分為被上訴人勝訴之判決，尚有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第1、2項所示。㈨本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙於本院前揭審認，本院自毋庸逐一論駁，附此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 5 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳蘇宗法 官 陳毓秀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 王朔姿中 華 民 國 106 年 1 月 11 日