臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度重上字第197號上 訴 人 君豐建設股份有限公司法定代理人 李培媺訴訟代理人 林開福律師被上訴人 陳進盛訴訟代理人 賴思達律師訴訟代理人 郭登富律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國104年6月23日臺灣臺中地方法院102年度重訴字第577號第一審判決提起上訴，本院於105年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人於原審起訴，請求上訴人君豐建設股份有限公司(下稱上訴人公司）應給付被上訴人新臺幣（下同）13,970,000元，及自民國（以下同）102年3月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見原審卷一第1頁、第245頁）。
嗣於103年9月30日具狀追加上訴人公司之法定代理人李培媺及上訴人公司之實際負責人嚴之揚為被告，請求李培媺、嚴之揚應與上訴人公司連帶給付被上訴人13,970,000元，及自102年3月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見原審卷一第264頁），原審判命上訴人公司應給付被上訴人13,970,000元及自102年3月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，駁回對李培媺、嚴之揚之起訴，被上訴人對其所受敗訴部分（即對李培媺、嚴之揚之訴部分）未聲明不服，此等部分均已告確定，不在本院審判範圍，先予鈙明。
二、被上訴人於原審已具狀（103年9月30日追加及準備3狀）主張：上訴人公司以廣告將系爭房屋之法定騎樓位置標示為室內空間之一部分，就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，及消費者保護法第22條規定，屬民法第184條第2項違反保護他人法律之規定，致被上訴人受有損害等語（見原審卷一第265頁、第266頁）。被上訴人再於本院審理中之104年11月30日以補充陳述狀，就侵權行為法律關係部分，追加公平交易法第31條及消費者保護法第23條所定廣告不實損害賠償之事實，作為侵權行為之原因事實（但不另以之為獨立之訴訟標的）（見本院卷第65頁、第66頁、第73頁、第74頁）。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：
(一)、被上訴人於101年9月7日，至上訴人公司設於臺中市太平
區之「山水京華」預售屋接待中心參觀，經在場之上訴人公司銷售人員及實際負責人嚴之揚，向被上訴人推薦坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地上之「山水京華」建案中編號A1四層樓透天房屋（下稱系爭房屋），因該屋位於樹孝路、新吉路15米計劃道路之角間，且面寬7米多，具商業潛力，極力鼓吹被上訴人購買，期間上訴人公司實際負責人嚴之揚與其他銷售人員曾提示「山水京華」廣告型錄與被上訴人，表示系爭房屋一樓部分，僅面臨○○路側之基地一部分須留作法定騎樓，面臨○○路側之基地則否，即僅設單騎樓，一樓室內之面寬為7.385公尺，深度為1
3.35公尺（依此計算一樓室內面積為98.58975平方公尺）等語；且另提出之系爭買賣契約附件(二)之「房屋位置平面圖」上亦標示系爭房屋基地僅面臨○○路側設有騎樓，○○路側則畫為系爭房屋之室內空間；再依系爭買賣契約第3條記載系爭房屋坐落之土地面積為158平方公尺、第4條第2、4項記載，房屋主建物面積為511.27平方公尺，使被上訴人信以為真，議價後以總價47,000,000元向上訴人公司購買系爭房屋，並簽訂房地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），嗣後約定被上訴人另支付價金2,977,500元，將原設計合法變更為五層樓，兩造並另訂協議，被上訴人於簽約及另行協議後，均依契約約定按房屋興建程度分期繳納價金，並計畫於房屋完成過戶後，將一樓店面出租。
(二)、102年4月間，系爭房屋已興建至「外牆打底完成」階段時
，原欲向被上訴人承租一樓之某承租人前往現場看屋瞭解現況後，對被上訴人表示系爭房屋恐非僅「單騎樓」房屋，而為兩側均騎樓設計之「雙騎樓」房屋，室內可用面積減少50％，而取消承租計畫。被上訴人因而向上訴人公司提出質疑及解決方案，上訴人公司自知無法掩飾，先表示被上訴人在系爭房屋爭議解決前可暫停繳交其餘價金，並於102年5月25日委派董事長特助即訴外人潘○○至被上訴人住處，表示上訴人公司同意合意解除系爭買賣契約及返還被上訴人已繳價金，同年6月30日再向被上訴人表示近日即將退還給繳價金，嗣於同年7月6日訴外人潘○○再提出一式二份之「合約解除協議書」交與被上訴人簽名，並稱待公司用印後，會交還一份給被上訴人收執。詎潘○○事後並未將其中一份交給被上訴人，但於同年7月8日來電告知上訴人公司董事長已在合約解除協議書上簽名，交給上訴人公司財務部處理，近日將匯還價金與被上訴人，並告知將另謀他就，會將業務移交給上訴人公司職員訴外人呂○○等語。然上訴人公司事後竟不願返還價金，甚至函催被上訴人繳納後續期款，再以被上訴人未於限期內繳納期款為由，發函解除系爭買賣契約，且沒收以系爭房屋總價百分之20計算之款項即9,400,000元。後經被上訴人向臺中市政府建管單位調取建築執照設計圖，發現核准之建築執照設計圖，系爭房屋基地臨新吉路計劃道路之側亦屬法定騎樓，寬度約3.5公尺，不得作為室內空間，且依使用執照所示，系爭房屋之基地面積扣除騎樓部分，僅餘66.31平方公尺，室內可用面積相較系爭買賣契約所示面積，減少約50％，上訴人公司違法蓋建，日後將因屬違章建築而遭臺中市政府拆除，被上訴人屢向上訴人公司請求返還已繳價金均遭拒絕，向臺中市政府聲請調解，亦未獲善意回應。又依建築技術規則第28條、道路交通安全處罰條例第3條及臺中市政府建築管理自治條例第15條之1規定，上訴人公司之「山水京華」建案位於商業區，系爭房屋面臨○○路15米計畫道路側之基地，依核准之建築執照設計圖須留設法定騎樓，不得作為系爭房屋之室內空間，亦不計入基地面積及建築面積，上訴人公司明知上情卻故意隱瞞該事實，出示不實之廣告型錄及平面圖，向被上訴人詐稱上開法定騎樓部分為系爭房屋合法之室內空間，施用詐術使被上訴人相信而與上訴人公司簽訂系爭買賣契約。
(三)、被上訴人因受上訴人之詐欺而為買受系爭房屋之意思表示
，並交付買賣價金與上訴人公司，且上訴人公司以廣告將系爭房屋之法定騎樓位置標示為室內空間之一部分，就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，經公平交易委員會處分200,000元罰鍰在案（公處字第103055號）。上訴人公司因廣告不實違反公平交易法第21條第1項及消費者保護法第22條規定，當屬民法第184條第2項違反保護他人法律之規定，致被上訴人受有損害。又李培媺為上訴人公司登記之法定代理人、嚴之揚為上訴人公司之實際負責人，而登記負責人與實際負責人均應負公司法第23條第2項、民法第28條規定之責任，爰依民法第184條第1項、第2項、第28條、公司法第23條第2項規定，請求李培媺、嚴之揚二人均應與上訴人公司連帶負損害賠償責任。被上訴人因受上訴人公司之詐欺而為買受系爭房屋之意思表示，被上訴人於發現受詐欺後，已於一年除斥期間內之102年8月22日，以存證信函向上訴人公司為撤銷被詐欺之意思表示，意思表示既經撤銷，系爭買賣契約即視為自始不成立，上訴人收受被上訴人繳付之價金即屬無法律上之原因而受利益，致被上訴人受損害，被上訴人自得依民法第179條規定，請求李培媺、嚴之揚及上訴人公司返還被上訴人已繳之價金。退步言，縱未能撤銷受詐欺而為締結系爭買賣契約之意思表示，惟系爭買賣契約業經兩造合意解除，被上訴人亦得依民法第259條第1款、第2款規定，請求李培媺、嚴之揚二人均應與上訴人公司連帶返還被上訴人已繳之價金。
(四)、綜上所述，被上訴人爰依：①、侵權行為法律關係、②、
不當得利法律關係、③、解除契約回復原狀法律關係、④、違反公平交易法第31條之法律關係之順序，為預備合併之主張（至於違反消保法第23條部分，被上訴人不將之列為獨立之訴訟標的，此僅係違反廣告實在之義務，為侵權行為原因事實之一部分，不是獨立之請求權基礎），請求法院依上開法律關係之順序，判命李培媺、嚴之揚二人均應與上訴人公司連帶給付被上訴人13,970,000元及均自被上訴人繳納系爭房屋期款之支票最後兌現日期之翌日即自102年3月1日起至清償日止，按年息百分之5計付利息並宣告附條件假執行之判決【原審判命上訴人公司應給付被上訴人13,970,000元及自102年3月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息並為假執行之判決，駁回被上訴人對李培媺、嚴之揚二人之起訴，被上訴人對其所受敗訴部分（即對李培媺、嚴之揚之訴部分），未聲明不服，此等部分均已告確定，不在本院審判範圍】。
二、上訴人公司則以下列情詞資為抗辯：
(一)、本件從雙方洽談及簽約過程中，上訴人公司之實際負責人
嚴之揚與其他負責銷售人員均未曾向被上訴人表示系爭房屋係單騎樓，即系爭房屋面臨○○路部分非騎樓而係室內空間，且系爭房屋於地政機關登記面積為638.76平方公尺，扣除被上訴人嗣後要求上訴人公司增建之第5層樓面積
119.84平方公尺，面積為518.92平方公尺，大於系爭買賣契約約定之面積511.27平方公尺，上訴人公司已依約給付，並未對被上訴人施用詐術，若被上訴人認為上訴人公司有所謂施用詐術，使被上訴人陷於錯誤，進而為意思表示之行為，應由被上訴人負舉證責任。且以被上訴人為60歲左右具豐富社會經驗之人士，系爭房屋坐落臺中市○○區○○路與○○路交叉路口之角間，衡諸一般生活經驗，當然為雙面騎樓之設計，又被上訴人於簽約前曾多次至工地現場探察，當時系爭房屋二樓版已完成，是否為雙騎樓之設計一目了然，不可能有錯誤之認知。而被上訴人簽約後亦按工程進度繳納各期房地款，若被上訴人對系爭房屋為雙騎樓之設計有意見或認受騙，何以仍繼續付款？甚至要求上訴人公司變更設計以增建第5層樓？足證被上訴人於購買系爭房屋時，即已知悉系爭房屋為「雙騎樓」設計並無誤認。退步言，被上訴人縱有誤認，上訴人公司之實際負責人嚴之揚與其他負責銷售人員之主觀上亦不知其有所謂誤認，嚴之揚與其他負責銷售人員實無詐欺之故意。
(二)、被上訴人以上訴人公司之實際負責人嚴之揚及法定代理人
李培媺二人均因本件買賣而涉有詐欺罪嫌，向臺中地方法院檢察署提起詐欺告訴（案號103年度偵字第13681號），但經檢察官偵查終結，已為不起訴處分，可見上訴人公司並無對被上訴人施用詐術、主觀上無詐欺之故意，被上訴人請求上訴人公司依侵權行為法律關係負損害賠償責任，及依民法第92條第1項規定撤銷締約之意思表示，並依不當得利規定請求返還已繳之價金，均無理由。
(三)、上訴人公司從未向被上訴人表示買賣糾紛未解決前，可暫
不必繳交其餘價金，亦未與被上訴人合意解除系爭買賣契約及返還被上訴人已繳價金。訴外人潘○○，僅係上訴人公司之一般員工，並非董事或經理等對外可代表公司之高層，上訴人公司僅係派潘○○就與被上訴人之紛爭進行溝通及協商，並未授權潘○○決定暫緩繳交其餘價金、同意解除系爭買賣契約及返還被上訴人已繳價金等，被上訴人主張上訴人公司確有上開詐欺情事云云，應負舉證責任。因此，被上訴人係自第7期後即未依約繳納期款，上訴人公司於102年5月16日、102年7月26日寄發期款繳款通知單及催繳之存證信函與被上訴人，通知被上訴人繳清所積欠之期款及遲延金，因被上訴人均置之不理，上訴人公司始依系爭買賣契約第19條第1款前段之約定，以第1393號存證信函解除系爭買賣契約，並沒收以系爭買賣契約約定之總價款百分之20計算之金額即9,400,000元，被上訴人自無從依民法第259條規定，請求上訴人返還已繳之價金13,970,000元。
(四)、上訴人公司之廣告即便有違反公平交易法第21條規定，惟
公平交易法第21條規定，旨在避免不實廣告造成潛在之消費者對商品或服務之錯誤認識，因此，不以造成特定消費者實質經濟損害為要件，其立法目的在於規範公平交易秩序之維護，與民法第184條第2項規定之侵權行為規範保護私人法益之立法目的並不相同，故公平交易法非民法第184條第2項所謂「保護他人之法律」。被上訴人僅以上訴人公司違反公平交易法第21條第1項規定，即認上訴人公司應依民法第184條第2項規定負損害賠償責任，自屬無據。
退步言之，縱令上訴人公司之廣告違反公平交易法第21條第1項規定，且公平交易法屬民法第184條第2項規定「保護他人之法律」，惟被上訴人未因此受有損害，被上訴人亦應就其主張上訴人公司違反保護他人之法律，及因此受有損害等要件事實，負舉證責任。
(五)、證人潘○○原係上訴人公司之員工，現已離職，於離職後
於102年8月1日配合被上訴人，出具兩份證明書，此應非一般員工所為，其立場已顯失偏頗，其證詞並非可採。
三、兩造不爭執之事實：
(一)、被上訴人於101年9月7日，與上訴人公司簽訂系爭買賣契
約，以47,000,000元向上訴人公司購買系爭房屋，嗣兩造另行協議將系爭房屋原設計合法變更為五層樓，並由被上訴人另支付2,977,500元與上訴人公司。
(二)、被上訴人已依系爭買賣契約之約定，給付價金13,970,000元與上訴人公司。
(三)、嗣後被上訴人以伊受上訴人公司之詐欺，陷於錯誤而為買
受系爭房屋之意思表示，於102年8月22日，以存證信函對上訴人公司為撤銷被詐欺之意思表示，請求上訴人公司將其已受領之系爭價金1397萬元返還被上訴人，惟上訴人公司拒絕返還價金，並以存證信函催告被上訴人繳款，被上訴人未繼續繳價金，上訴人公司嗣再以被上訴人未於限期內繳納期款為由，發函對被上訴人為解除系爭買賣契約及沒收被上訴人系爭房屋總價百分之20即9,400,000元。
(四)、系爭房屋建案「山水京華」之廣告圖冊，將系爭房屋法定
騎樓位置標示為室內空間之一部分，經公平交易委員會認為違反公平交易法第21條第1項規定於103年5月2日，以公處字第103055號函對上訴人公司處罰200,000元罰鍰。
(五)、被上訴人以上訴人公司之實際負責人嚴之揚及法定代理人
李培媺二人均因本件之上開行為涉有詐欺罪嫌，向臺中地方法院檢察署提起詐欺告訴（案號000年度偵字第00000號），業經檢察官偵查終結，為不起訴處分。
(六)、以上事實，業據被上訴人提出房地預訂買賣契約書」、變
更設計確認單」、「山水京華」建案廣告型錄、存證信函、建築執照設計圖、使用執照、行政院公平交易委員會處分書等件為證，且為上訴人所不爭執，堪信被上訴人上開主張為真實，本院採為判決之基礎。
四、本件之爭點：
(一)、被上訴人主張被上訴人公司所推出「山水京華」營建工程
之「廣告型錄」以及買賣契約附件二之「房屋位置平面圖」，均載稱系爭編號１所示房屋一樓面臨○○路部分之基地須留一部分作為法定騎樓，面臨新吉路之基地則不必留一部分作為法定騎樓，使被上訴人信以為真，陷於錯誤，而為應買之意思表示，被上訴人可否撤銷應買之意思表示，進而依據侵權行為之法律關係，請求上訴人公司賠償所受之損害13,970,000元？
(二)、被上訴人主張被上訴人公司所推出「山水京華」營建工程
之「廣告型錄」以及買賣契約附件二之「房屋位置平面圖」，均載稱系爭編號１所示房屋一樓面臨樹孝路部分之基地須留一部分作為法定騎樓，面臨新吉路之基地則不必留一部分作為法定騎樓，使被上訴人信以為真，陷於錯誤，而為應買之意思表示，被上訴人可否撤銷應買之意思表示，使買賣契約自始不存在，上訴人已受領之款項13,970,000元嗣後成為無法律上之原因，而應依不當得利之法律關係，將該款返還給被上訴人13,970,000元？
(三)、被上訴人是否可依據「兩造已合意解除買賣契約回復原狀
」之法律關係，請求上訴人公司將系爭13,970,000元返還給被上訴人？
(四)、被上訴人是否可依據「公平交易法第21條第1項廣告內容
不實引人錯誤」之規定，請求上訴人公司將系爭13,970,000元返還給被上訴人？
五、得心證之理由：
(一)、按原告以單一之聲明，主張二以上訴訟標的，就各該訴訟
標的定有先後裁判順序，於先位訴訟標的有理由時，即不請求就後位訴訟標的為裁判，就其訴訟標的有先後順序言，雖與客觀預備訴之合併同，但因其僅有單一之聲明，與一般預備訴之合併尚有預備聲明者不同。又因其主張之數訴訟標的並非均請求法院為勝訴之判決，而自行定有先後裁判順序，又與重疊（競合）及選擇訴之合併有異。惟既有預備之訴訟標的，仍與一般客觀預備訴之合併相近，故「楊建華著民事訴訟法問題研析一書」稱之為「類似預備的訴之合併」。類似的預備訴之合併，應依預備訴之合併之審理方式為裁判。預備訴之合併，先後位之訴乃裁判之順序，並非審理之順序，法院仍應就各訴訟標的併為審理，僅於先位訴訟標的判決有理由時，無庸就後位訴訟標的為判決，如先位訴訟標的無理由時，則應駁回先位訴訟標的之訴，而就後位訴訟標的為判決（楊建華著民事訴訟法問題研析㈢第272頁、第276頁參照）。是本件自應依被上訴人所指定之裁判順序即：①、侵權行為法律關係、②、不當得利法律關係、③、解除契約回復原狀法律關係之順序，依序而為裁判。
(二)、被上訴人主張：上訴人公司所推出「山水京華」營建工程
之「廣告型錄」以及買賣契約附件二之「房屋位置平面圖」，均載稱系爭編號１所示房屋一樓面臨○○路部分之基地須留一部分作為法定騎樓，面臨○○路之基地則不必留一部分作為法定騎樓，使被上訴人信以為真，陷於錯誤，而為應買之意思表示。被上訴人不得撤銷應買之意思表示，進而依據侵權行為之法律關係，請求上訴人公司賠償所受之損害13,970,000元：
１、被上訴人不可撤銷應買之意思表示，理由如下：因系爭買賣契約為雙務有償契約，兩造均應依系爭契約，各負擔義務、行使權利，出賣人即上訴人公司應將系爭房屋完工交付被上訴人，並將系爭房地所有權移轉與被上訴人，被上訴人則需依約分期支付價金給上訴人公司。被上訴人所主張上訴人公司隱瞞事實之內容為：系爭房屋之「廣告型錄」以及買賣契約附件二之「房屋位置平面圖」，載稱系爭編號１所示房屋一樓面臨○○路部分之基地須留一部分作為法定騎樓，面臨○○路之基地則不必留一部分作為法定騎樓，使被上訴人信以為真，陷於錯誤，而為應買之意思表示等語。依此陳述，被上訴人係認為系爭房屋之「廣告型錄」以及買賣契約附件二之「房屋位置平面圖」等部分記載不實，亦即僅其中一小部分內容不實，此種不實，使買受人即被上訴人誤認所買受之系爭房屋面臨新吉路部分並未建於騎樓用地上，該部分成為違章建築，隨時有被拆除之危險，亦即僅契約之一部分未履行，買受人儘可依民法第359條規定，向出賣人請求減少價金，而其餘部分仍可依契約請求出賣人依債務本旨而為履行，買受人不宜輕易將其買受系爭房屋之意思表示全部撤銷，以免造成上訴人公司損害而有失公平。
２、被上訴人主張伊可撤銷應買之意思表示，進而依據侵權行為之法律關係，請求上訴人公司賠償所受之損害13,970,000元，此主張並無可採，理由如下：
①、系爭房地僅面臨○○路部分建於騎樓用地上，其餘部分
仍可請求上訴人公司依約履行，被上訴人不宜將系爭買賣契約全部撤銷之情，已詳如上述。
②、民法第184條第1項規定民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。
故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同」。
同條第２項規定：「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任」。由上法條之規定，侵權行為之成立，需行為人因故意或過失不法侵害他人之權利，或違反保護他人之法律，致生損害於他人者，始足當之。
本件依被上訴人之主張，系爭房屋之設計圖係雙騎樓設計，上訴人公司為求系爭房屋有較佳賣相，而於廣告房屋位置平面圖（原審卷一第18頁）所示，系爭房屋係位於○○路與○○路交岔口之角間，平面圖上面臨○○路一側共有A1至A7房屋，並以2條實線中間夾1條實黑線及點虛線之線段作為基地面樹孝路一側所留騎樓範圍與A1至A7房屋室內範圍之界限，而騎樓範圍與樹孝路間則以點虛線描繪。再觀諸系爭房屋所在之A1，面樹孝路一側在騎樓與室內範圍間以2條實線中間夾1條實黑線及點虛線之線段描繪，惟系爭房屋面○○路一側與○○路間，係以2條實線中間夾1條實黑線及點虛線之線段描繪，系爭房屋與○○路間並未留設騎樓（雖平面圖在系爭房屋中間位置有以點虛線描繪，惟其既在以2條實線中間夾1條實黑線及點虛線之線段（即表示室內範圍）以內，應無法使購屋者立即辨明上開點虛線描繪之意義，而誤認爭房屋面新吉路一側並未留設騎樓。依外放證物彩廣告冊中之全區示意圖所示（與原審卷一第29頁影相同），全區示意圖上面臨○○路一側共有A1至A7房屋，並以實黑線區隔A1至A7各戶間，而以2條實線中間夾1條點虛線之線段作為基地面○○路一側所留騎樓範圍與A1至A7房屋室內範圍之界限，而騎樓範圍與樹孝路間則以點虛線描繪，並畫有地磚示意。再觀諸系爭房屋所在之A1，面樹孝路一側在騎樓之室內範圍間以2條實線中間夾1條點虛線之線段描繪，惟系爭房屋面○○路一側與○○路間，同以2條實線中間夾1條點虛線之線段描繪，系爭房屋與○○路間並未留設騎樓，應足以使被上訴人誤認系爭房屋面○○路一側並未留設騎樓。另觀諸外放證物彩色廣告冊全區示意圖及A1傢俱配置示意圖所示，系爭房屋面○○路之騎樓在轉入新吉路後即未描繪騎樓圖樣，系爭房屋與○○路間並無騎樓圖樣，且均為室內範圍並擺設傢俱。又觀諸被上訴人所提出、由劉○○建築師事務所繪製建築設計圖所示（原審卷一第110頁），系爭房屋所面臨之○○路與○○路與系爭房屋室內間，均繪有法定騎樓，此顯與上開上訴人於售屋時所提出之平面圖及彩色廣告冊內容不符。
③、承上所述，上訴人公司委任廣告商，刊登上述廣告（廣
告型錄、房屋位置平面圖），用以行銷產品，廣告之主人（上訴人公司應就廣告之內容負責(最高法院101年度台上字第246號判決參照）（本院卷第112頁至第116頁），依上說明，上訴人公司應就上開廣告型錄、房屋位置平面圖所示內容負責。惟依其廣告型錄、房屋位置平面圖，與設計圖所示內容不同部分，僅係系爭房屋面臨新吉路部分不符（現狀蓋為房屋，未留設騎樓，而設計圖則應留設為騎樓），此係上訴人公司就系爭買賣契約一部內容未依設計圖施工，為出賣人未完全遵守系爭契約造成之一部分不履行，核屬債務不履行範疇，尚難認上訴人有故意或過失侵害被上訴人情形（參見刑事案件對上訴人公司之法定代理人李培媺及實際負責人嚴之揚二人所涉詐欺罪嫌部分，業經台中地方法院檢察署檢察官以000年偵字第00000號為不起訴處分，見原審卷一第258頁至第259頁），若因此造成被上訴人之建物價值減少，買受人儘可依民法第359條規定，向出賣人請求減少價金，而其餘部分仍可依契約請求出賣人依債務本旨而為履行，難因該部分未依約履行即認上訴人公司有故意或過失不法侵害被上訴人權利之行為，是被上訴人依據侵權行為之法律關係，請求上訴人公司賠償所受之損害13,970,000元，此主張並無可採，況查：退步言之，若被上訴人可依侵權行為法律關係請求賠償，其金額也應以「上訴人公司未按圖施工將系爭房屋面臨新吉路部分預留騎樓」與「未預留騎樓」，兩者之差額，作為其損害額，而非以被上訴人已繳之價金為其損害之金額，兩者項目不同，法律關係亦異，被上訴人此部分之請求，洵非有據。
(三)、被上訴人主張伊已撤銷受詐欺而為應買系爭房屋之契約，
依據不當得利之法律關係，請求上訴人公司返還13,970,000元，此部分請求，亦非有據，理由如下：
被上訴人主張上訴人公司所推出「山水京華」營建工程之「廣告型錄」以及買賣契約附件二之「房屋位置平面圖」，均載稱系爭編號１所示房屋一樓面臨○○路部分之基地須留一部分作為法定騎樓，面臨○○路之基地則不必留一部分作為法定騎樓，實際上設計圖所示，面臨○○路之基地亦應留一部分作為法定騎樓，此項隱瞞，使被上訴人信以為真，陷於錯誤，而為應買之意思表示，被上訴人可撤銷應買之意思表示，使買賣契約自始不存在，進而主張上訴人已受領之款項13,970,000元嗣後成為無法律上之原因，而依不當得利之法律關係，請求上訴人公司將該款13,970,000元返還給被上訴人等語。惟為被上訴人所否認。查被上訴人不得將本件應買之意思表示即系爭買賣契約全部撤銷，已詳如前述，兩造間之契約仍存在，上訴人受領價金，核屬有法律上之原因，則被上訴人主張於撤銷受詐欺之意思表示後，得本於不當得利之法律關係，主張上訴人公司已受領之系爭款項失其原因，成為不當得利而請求返還，即非有據。
(四)、被上訴人可依據「兩造已合意解除買賣契約回復原狀」之
法律關係，請求上訴人公司將系爭13,970,000元返還給被上訴人，理由如下：
(1)、本件被上訴人主張系爭買賣契約業已合意解除，係以被上
訴人將解除之意思表示通知代表上訴人公司處理系爭買賣契約之董事長特別助理潘○○，再轉告上訴人公司實際負責人嚴之揚，經訴外人潘○○通知被上訴人表示上訴人公司已同意解除系爭買賣契約為據。經查，契約之解除方式有二，一為兩造合意解除契約，一為契約之一方有民法所規定或契約約定之解除事由，而向他方為解除契約之意思表示。本件被上訴人固曾以律師函（原審卷(一)第45頁）向上訴人公司表示解除系爭買賣契約之意思表示，惟究其內容仍係以合意解除系爭買賣契約為依據，而非本於民法所規定或契約約定之解除事由為據。因此本件之爭點端視系爭契約有無合意解除。
(2)、次查，證人潘○○於原審言詞辯論時證稱：「（所以他問
你說買的時候是單騎樓，為何變成雙騎樓，你如何回答？後來事情如何發展？）當時被上訴人是跟我說想要跟我們董事長當面談，因為他是董事長以前的老長官介紹的，5月份的時候，我有跟董事長報告這件事情，董事長說他想想看，因為金額很大，他再想想看有無變通方式，5月底的時候，董事長指示我跟被上訴人談談看，看能不能換戶，就是換成另外一戶或是別的建案，我有轉告給被上訴人，被上訴人考慮一週後，跟我說他還是決定不買了。我轉達給董事長後，在6月份時，董事長在6月中旬指示我說，公司現在在太平的振福路與富宜路有兩個建案，董事長說被上訴人的房子如果收回來可以當成這兩個案子的接待中心，所以董事長指示我跟被上訴人簽退戶協議書，後來我在6月底時，找被上訴人簽退戶協議書」、「（這個退戶協議書是你帶到被上訴人那裡？）是，是公司準備好的，我帶過去被上訴人那邊，總共2份」、「（你帶過去後，有無跟被上訴人說，公司同意你退戶，請你簽名？）有，被上訴人有簽名，通常我們公司的處理流程是，客戶簽完名後，我拿回去公司財務部請款，再退還給客戶，客戶申請退戶的協議書是要到董事長核准後，才交給財務部」、「（你有把這兩份協議書拿回公司處理？）有，隔天我回公司寫請款單並將兩份退戶協議書交給董事長簽核後，簽核後，我拿給財務部，財務部跟我說，因為金額太大，有1397萬元，他要跟被上訴人說是否可以給他1週的時間來籌資金，後來我有私人事情就離職了，之後的事情我就不知道，是後來被上訴人有來找我，說我幫他申請的東西公司沒有寄給他，也沒有退款給他，因為我已經離開公司了，所以我沒有再去了解」、「（退戶協議書到底上訴人公司有無在協議書上蓋大小章？）我不知道，因為通常都是客戶在退戶協議書簽章後，我才會拿回公司給財務部用印。我剛才說董事長已經簽核的意思是請款的部分」、「（第一份證明書的第7點：「7月8日本人在電話中跟陳進盛提到公司會退回上述款項給陳進盛」，7月8日你跟被上訴人講公司會退回上述款項時公司是否已經簽到董事長核准要退款給被上訴人？）是，當時是我將退戶申請書、請款單直接拿給董事長簽名後，才拿給財務部的，所以我才會跟被上訴人這樣說」、「（你剛才好像說請款單才需要簽到董事長那邊，退戶申請書不需要？）是，退戶申請書並不需要呈到董事長那邊簽核，但是請款單就要，我當初就是拿退戶申請書、請款單給董事長看，然後董事長在請款單上面簽名」、「（你去找被上訴人陳進盛讓他簽退戶協議書，到底是什麼時候？）我記得是102年6月底我去跟被上訴人商討退戶協議書的細節，正式簽署是在同年7月」、「（在上次你作證時，有提到有說找被上訴人寫退戶協議書的時間不一致，請加以說明）102年4月時被上訴人有跟我提騎樓的外推問題，因為他是角間，兩邊面臨馬路，6月底正式談退戶之前，被上訴人當時不在國內，我打電話給被上訴人要跟他談退戶協議書的細節，當時我不曉得他在國外，後來6月底時我有再找被上訴人談協議書的細節，當時他已經回到國內，那時公司的退戶協議書還沒有準備好，後來實際上的簽署日期是在102年7月6日」等語。依上開證人之證言顯示，被上訴人在考慮後，仍決定不購買系爭房屋，證人將被上訴人之意思轉達與上訴人公司實際負責人嚴之揚後，嚴之揚指示證人與被上訴人簽退戶協議書等事實，被上訴人已表達不購買系爭房屋，即解除系爭買賣契約之意思後，由證人將被上訴人之意思表示轉達與上訴人公司實際負責人嚴之揚後，上訴人公司實際負責人嚴之揚亦指示證人與被上訴人簽退戶協議書。
(3)、按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人
時發生效力，民法第95條第1項本文定有明文，所謂達到，係指意思表示到達相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。若表意人以書信為意思表示，該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收時，該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可了解其內容，依上說明，應認為已達到而發生效力（最高法院75年度台抗字第255號裁定參照）。本件被上訴人與上訴人公司既係經由證人潘○○居中傳達解除系爭買賣契約之意思表示，且上訴人公司實際負責人嚴之揚既已指示證人潘○○與被上訴人簽署退戶協議書，上訴人公司之實際負責人嚴之揚顯已將解除系爭買賣契約之意思經由證人潘○○傳達與被上訴人，足見被上訴人與上訴人公司就解除系爭買賣契約已達成合意甚明。
(4)、上訴人公司雖抗辯未授權證人潘○○洽談解除系爭買賣契
約事宜，且上訴人公司退戶文件亦非被上訴人及證人潘○○所稱之退戶協議書，抗辯系爭買賣契約並未合意解除。惟查，依證人潘○○於離職時曾製作「潘特助工作交接清單」（下稱交接清單）1紙與監交人及後手進行交接事宜，依交接清單B業務部相關資料第5點記載：「京華A1退戶相關事宜」等文字，與證人潘○○所證稱系爭房屋已經上訴人公司實際負責人嚴之揚同意退戶情節相符，徵諸證人潘○○離職前之職務為嚴之揚董事長特別助理，如上訴人公司就系爭房屋退戶事宜並未授權證人潘○○處理，證人潘○○豈有在在交接清單內記載非其職權範圍內之事務之理，足證上訴人公司實際負責人確實授權證人潘○○處理退戶事宜甚明。又查在交接清單B業務部相關資料第5點「京華A1退戶相關事宜」等文字後方，有以手寫載明：「（資料提送公司另約客戶退戶）」等文字，雖其後方尚有「目前尚未直接拜訪」等文字，惟依第4、5點相關排列及上下文字義觀之，第5點後方以手書寫之文字應為：「（資料提送公司另約客戶退戶）」，而第4點「【社口】土地相關資料及需整合土地或使用權資料」後方以手書寫文字應為：「需整合土地目前尚未直接拜訪」始符事實。而證人潘○○於離職時製作交接清單之目的係在交接事務與後手，且當時本件訴訟尚未繫屬法院，所製作交接清單之內容自較可信。末查：最高法院53年台上字第2673號判例意旨：「證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信」。本件證人潘○○，於本件買賣契約過程中係上訴人公司之特別助理，又在場聞見待證事實，而於本件訴訟中就其所見、處理之過程到場作證，且無證據係屬虛偽，依上述最高法院判例意旨，其證言亦非不可採信，本院自得資為認定事實之依據，上訴人公司指稱證人潘○○之證詞偏袒被上訴人云云，容非有據。
(5)、又查，交接清單第5點記載「京華A1退戶相關事宜」後方
以手所書寫之「（資料提送公司另約客戶退戶）」等文字係證人沈○○於監接時依證人潘○○口述交接事務經過及待處理情形所記載，亦據證人沈○○於原審證述明確。而依上開文字之文義觀之，退戶之資料應已提送公司，否則如資料尚未提送公司，當無後續約客戶洽商退戶事宜之理，此亦與證人潘○○到庭證稱：上訴人公司實際負責人嚴之揚已同意退戶，並簽署退戶之退款單後，送財務部門處理中之過程相符，足見上訴人公司實際負責人嚴之揚已同意退戶，證人並將同意退戶之意思傳達與被上訴人，上訴人公司並已進行退戶退款之程序，被上訴人主張與上訴人公司已合意解除系爭買賣契約，應與事實相符，堪予採信。至證人呂○○雖證稱不知有退戶事宜，證人沈○○證稱證人潘○○未交接退戶資料，且系爭房屋尚未進行退戶審核階段等語，惟因證人呂○○、沈○○目前仍在上訴人公司任職，所為證言迴護上訴人公司亦屬人情之常，自未足採為有利上訴人公司之認定。況證人呂○○亦曾證稱：「（後續你有再接續辦理京華A1退戶的事情？）後續我有請示董事長，但董事長沒有說什麼。後續也沒有拜訪與約客戶，也沒有繼續辦理退戶的事情」、「（你有跟董事長請示關於京華A1退戶的事情？）有，我當初有請示董事長說交接清單是這樣寫，董事長就說目前沒有打算怎麼處理」、「（本件被上訴人陳進盛後來有無跟你聯絡退戶事宜？）他有打電話給我，講要退戶的事情，但那時候我剛到公司不久，不清楚這個案子，所以跟他回答要請示董事長，我問董事長後，董事長說先不處理，然後我就沒有回復陳進盛了」等語。依證人呂○○之證言可知，證人呂○○向上訴人公司實際負責人嚴之揚詢問系爭房屋退戶事宜如何處理時，答稱「目前沒有打算怎麼處理」、「先不處理」等語，如被上訴人退戶確實未經上訴人公司實際負責人嚴之揚同意，依經驗法則判斷，上訴人公司實際負責人嚴之揚應答無退戶之依據或不退戶，豈有答稱系「目前沒有打算怎麼處理」、「先不處理」等語，足見證人潘○○證述系爭房屋退戶事宜已經上訴人公司實際負責人嚴之揚同意，僅退款尚待準備處理中乙節，應與事實相符。
系爭買賣契約既經兩造合意解除，則被上訴人依據「兩造已合意解除買賣契約回復原狀」之法律關係，請求上訴人公司將其所收受之系爭13,970,000元返還給被上訴人，洵屬正當。
(五)、上訴人另辯稱：
１、被上訴人102年11月1日起訴狀略載：「迄於102年4月間，期款繳至『外牆打底完成』款階段後，原告(即被上訴人)見房屋即將蓋建完成，遂先尋覓有意租用該一樓店面之承租人，嗣某欲承租該店面做為便利商店之人至現場看屋後，感覺有異，告知原告該房屋恐非僅『單騎樓』房屋，而為兩側均騎樓設計之『雙騎樓』房屋」等語（見原審卷一第2頁倒數第6行至最末行），可知被上訴人至遲於102年4月間即已知悉上訴人有其所謂之廣告不實行為，故被上訴人自102年4月起行使其所謂之損害賠償請求權便無客觀上法律上之障礙，然其遲至104年11月11日始以民事補充陳述狀追加依公平交易法第31條為請求，顯已逾越二年之時效期間，依上開法文，被上訴人所謂之損害賠償請求權已罹於時效而消滅等語（以上見本院卷第85頁）。惟為被上訴人所否認。
２、查：被上訴人於原審就其請求權基礎，已鈙明包括公平交易法第31條，以之作為原因事實（見原審卷第264頁至第266頁），其追加公平交易法第31條之日期103年9月30日，距上訴人所稱被上訴人知悉上訴人有廣告不實行為之日期（102年4月間），尚未逾二年時效，是上訴人公司上開所稱被上訴人追加公平交易法第31條之事實部分，已逾二年時效云云，即非有據。而被上訴人將上訴人違反公平交易法第31條之行為加入侵權行為之事實後，關於侵權行為部部分，業經本院審認為無理由，已詳如上述，是上訴人上開抗辯，亦無可採。
六、綜上所述，被上訴人本於第①順位侵權行為法律關係及第②順位不當得利法律關係，請求上訴人公司給付系爭款項，洵非正當，不應准許。原審就被上訴人本於第①順位侵權行為法律關係及第②順位不當得利法律關係，請求上訴人公司給付系爭款項部分，為駁回被上訴人之訴及假執行聲請之判決，並無不合。被上訴人就此二部分提起上訴，指摘原判決失當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。又被上訴人本於第③順位「合意解除回復原狀」之法律關係請求上訴人公司給付系爭13,970,000元及自被上訴人繳納系爭房屋期款之支票最後兌現日期之翌日即自102年3月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬有據，原審就此部分，為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請，各酌定相當擔保金額，分別為准、免假執行之宣告，核無不合，上訴論旨，指摘原判決失當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核均於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 16 日
民事第六庭 審判長法 官 陳 賢 慧
法 官 盧 江 陽法 官 邱 森 樟以上正本係照原本作成。
君豐建設股份有限公司得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 廖昭容中 華 民 國 105 年 3 月 17 日