臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度重上字第132號上 訴 人 御翔建設有限公司法定代理人 陳德添訴訟代理人 陳建勛律師被上訴人 黃浩
黃清江黃強黃騰輝黃文政上5人共同訴訟代理人 黃呈利律師複代理人 陳怡婷律師
陳慧真上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於民國104年4月9日臺灣臺中地方法院102年度訴字第3099號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於105年3月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：上訴人於本院最後言詞辯論期日追加備位之訴訟標的（本院卷第160頁），以本件有買賣契約第13條「不能分割出來，買賣契約不成立」情形，請求退還簽約金，核與其原審起訴主張債務不履行、解除契約，均基於兩造契約第13條土地分割約定爭議之同一基礎事實，上訴人所為訴之追加，合於民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款之情形，應予准許，合先敘明。
貳、訴訟要旨：
一、上訴人主張：兩造於民國102年6月19日訂立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定伊向被上訴人購買坐落南投縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○號土地（不包括黃清江所有，306建號、門牌號碼南投縣○○鎮○○路○○○號建物暨其基地），總價新臺幣（下同）3874萬4300元。被上訴人應於102年7月20日以前，將黃清江系爭建物之基地完成分割，而黃清江表示其建物寬度5.1公尺、深度22公尺、面積約35坪，因此雙方預扣35坪，實際係約定按建物基地實測面積分割。詎被上訴人因上述基地實測面積僅33.716坪，拒不完成分割登記。經伊催告履行未果，遂以同年8月23日存證信函解除買賣契約，被上訴人嗣後縱於同年8月23日分割土地，分割方式亦悖於系爭買賣契約約定方式，已違約甚明；又伊拒付用印款，乃行使同時履行抗辯權，並無債務不履行情形。為此先位之訴，本於系爭買賣契約第8條第2項及解除契約回復原狀規定，請求返還買賣價金300萬元及給付同額違約金。於本院追加備位之訴，則以：本件有買賣契約13條「不能分割出來，買賣契約不成立」情形，被上訴人應無息返還上訴人已付簽約金，且逾時未退還，應加計100萬元，總計400萬元，仍應自起訴狀繕本送達翌日起加計法定利率計算之利息等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人600萬元，及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保宣告假執行。於本院上訴聲明求為廢棄原判決，並改判如第一審訴之聲明所示。
二、被上訴人辯稱：緣系爭買賣契約當初由上訴人找來之地政士余○蘭攜來，惟余○蘭故意將不在買賣範圍之黃清江土地及建物載入，經被上訴人發現始予刪除，其動機、起意不無可議之處。系爭買賣契約第13條第3款「扣35坪」，即按黃清江於系爭675、676地號土地之應有部分換算面積為基礎，而兩造訂約時，黃清江已將土地所有權狀、建物竣工平面圖及使用執照，交予余○蘭，並無拒絕分割，雙方亦未約定分割期限為102年7月20日以前。此次紛爭源於地政士分割方法錯誤，余○蘭擬以面積33.716坪辦理分割，短少1.488坪，日後產權不清，被上訴人始無法接受；況分割之面積減少，可見買賣之面積增加，價金本應提高，上訴人反而要求降低價金，且拒不給付用印款，經催告付款亦未置理，被上訴人自不負遲延義務。伊為市井小民，買賣土地經驗不多，上訴人為建商，未因解除契約受有損害，倘認上訴人得解除契約，亦應酌減違約金；另系爭土地應分割約35坪，被上訴人於102年8月14日申請分割、同年月30日完成分割登記，本件自無買賣契約13條不能分割之情形，上訴人備位請求亦屬無憑等語。並答辯聲明：上訴人之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決願供擔保免為假執行。於本院答辯聲明：上訴駁回。
叁、得心證之理由：
一、先位之訴部分：㈠查兩造於102年6月19日簽訂系爭買賣契約，約定上訴人以總
價3874萬4300元向被上訴人購買坐落南投縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○○○號土地，另買賣契約書第13條，以手寫文字明定：「1.建物306建號土地分割，必須完全分割獨立，如不能分割出來，此買賣契約不成立，簽約金，賣方願無息退還簽約金，通知土地不能分割時需10日內退還買方，如逾時賣方須本金退還加100萬補償買方。2.黃清江先生願同意買方營建時共用其建號306建物牆壁無異議。買方補貼賣方費用。3.房屋的土地約扣35坪。」等語，上訴人並已給付簽約款300萬元，兩造就此並不爭執（見原判決第7頁之兩造不爭執事項㈠㈡），並有買賣契約在卷可參（原審卷第23至28頁）。又上訴人於102年7月25日寄發存證信函，催告被上訴人於7日內履行土地分割及交付買賣土地移轉登記所需文件及用印義務，否則解除契約，經被上訴人於同年月26日收受；嗣上訴人再以102年8月23日存證信函，為解除契約之意思表示，被上訴人黃強於同年月27日收受，餘被上訴人則於102年8月26日收受等情，亦為兩造所不爭執（見原審判決書第7頁之不爭執事項㈢㈣），並有上開存證信函、掛號函件回執在卷可憑（原審卷第29至45頁）。
㈡本件爭端源於兩造就契約第13條約定內容各自解讀，上訴人
主張該約定分割之土地，僅黃清江306號建物基地實測位置，且分割期限為102年7月20日以前，因認被上訴人已違約、伊已合法解除契約云云，被上訴人則稱雙方以黃清江在675、676地號土地應有部分之面積為據，且伊已完成分割等語。本院查：被上訴人黃清江雖為系爭買賣契約之出賣人，惟被上訴人始終表示黃清江店面（即黃清江現住門牌號碼南投縣○○鎮○○路○○○號房屋）之權利不賣，兩造契約第13條始就此為特約，上訴人就此亦不否認，且亦與買賣契約第一條不動產標示欄，就誤載之306建號建物加以劃掉、刪除之情形相符。而關於該第13條第3款「房屋的土地約扣35坪」之約定，上訴人固謂「因黃清江表示其建物寬度5.1公尺、深度22公尺、面積約35坪，始預扣35坪」云云（本院卷第109頁反面），惟就黃清江曾有此表示乙節，未有任何舉證，況倘上訴人所謂黃清江曾稱「其建物寬度5.1公尺、深度22公尺」等情為真，則以該寬度、深度試算結果，其土地面積乃33.9405坪（計算式：5.1m×22m×0.3025＝33.9405），並非35坪，益見上訴人所稱「黃清江曾為上開表示，雙方始於系爭契約記載土地扣35坪」云云，應與實情不符；反觀被上訴人辯稱系爭契約第十三條第3款「房屋的土地約扣35坪」之約定，乃以黃清江在675、676地號土地應有部分之面積為據乙情，經依照系爭675、676地號土地面積各637.9平方公尺、143.14平方公尺，黃清江之應有部分各25分之4、20分之2（見原審卷第10至22頁），計算結果，則系爭675、676地號土地與黃清江應有部分之比例相當之面積，確約為35坪（計算式：[ 637.9×4/25＋143.14×2/20]×0.3025＝
35.204）；又被上訴人黃清江雖尚有671地號土地，亦為兩造買賣契約之標的，然其房屋座落位置與671地號土地無涉（見原審卷第224、225頁之使用執照、地籍套繪圖），且黃清江店面位於675、676地號土地之臨路位置，其價值與未臨路之671地號土地應顯有差異，準此，被上訴人在與上訴人言明黃清江之店面及基地權利不賣時，乃關注黃清江就675、676地號土地之全部權利，並以黃清江就上開2筆土地之應有部分，計算相當比例之面積35坪，並載明於契約書，較合乎常理。反觀上訴人就「35坪」之約定內容，倘其真意僅同意以黃清江306號建物基地實測位置為分割範圍，以上訴人身為建商具有專業能力，自可於兩造契約內就以上事項加以約明，以杜爭議，並言明另按建物實測面積調整價金，惟亦未據為之，益見上訴人臨訟為此抗辯，委無可採，而以被上訴人所辯該基地應算足黃清江權利面積約35坪為可採。本院綜據上情，因認此部分以被上訴人所辯為可採。
㈢查上訴人固寄發102年7月25日存證信函，指摘被上訴人未履
行交付買賣土地移轉登記所需文件及用印義務，暨於102年8月23日以存證信函解除契約（原審卷第29至45頁），惟兩造契約第13條乃因應黃清江無意出售其306建號店面及基地，就應分割基地35坪為約定，未就分割期限為約定，且土地分割登記，本非不得於辦理所有權移轉登記時，同時向地政機關提出申請、同時完成，上訴人徒憑契約第三條用印款付款日期「102年7月20日」之約定，主張兩造定有完成分割之期限云云，已無可採。另契約第三條同時履行條件欄，關於用印款之付款，須雙方備齊證件加蓋印章，惟由南投縣草屯地政事務所103年10月23日函復予原審之分割複丈資料觀之，該分割複丈收件日102年6月20日（見原審卷第222至223頁反面），益見被上訴人辯稱黃清江在締約後，旋交付系爭建物藍圖、所有權狀、使用執照影本等件，以供地政士余○蘭憑辦分割申請乙情，並非無據。又契約第13條第3點約明應分割之土地為「35坪」，且兩造此一35坪之約定，乃依據黃清江675、676地號土地應有部分換算之面積計算而來，已如前述，則余○蘭申請辦理之前開分割複丈（複丈收件日102年6月20日、複丈日期102年7月8日），僅擬以基地面積總計111.87平方公尺，亦即約33.716坪（見原審卷第230頁之複丈後
675、676地號土地面積，計算式：95.10＋16.36＝111.87，
111.87×0.3025＝33.716）為分割範圍，被上訴人因分割面積未達35坪，與兩造約定不符，始未完成分割，自難認有違約情事。再者，系爭契約第三條約定用印款付款日期為「102年7月20日」，惟依證人即仲介白秀娥結證：102年7月20日我在場，約定用印付款日建商（按即上訴人）原本沒有來，是我打電話催建商，建商的人才過來，但也沒有帶錢來，當天建商都不談付款的事情，只來說要降低價金的事情，被上訴人黃強及另外一位共有人不同意，談一談地主就走了等語（原審卷第158頁至背面），暨證人余○蘭證述：102年7月20日當天買賣雙方約好去黃清江住處商談，要談重新計算價金及分割的坪數，談的結果就有第二份買賣契約的成立，黃強說他有事先離開，待會回來簽，黃強回來後他就不願意簽等語（原審卷第159頁背面至161頁），上開證人所證述上訴人提出應減少買賣價金、未獲被上訴人同意，且當日雙方磋商重點著重於分割之爭議等情，亦與上訴人提出之錄音譯文內容，大致相符（本院卷第42至49頁）。而當日由上訴人重新提出買賣契約書（見原審卷第69至72頁），要求買賣價金降低為3832萬1500元，暨由代書余○蘭備妥協議書（本院卷第51頁上證三），擬由兩造簽署，足見102年7月20日兩造之會面磋商，非以產權移轉之文件用印、期款之支付為關注重點，實係著重如何解決土地分割之爭議，自不能徒憑被上訴人當日有無用印，遽認是否違約。另依上證三「二、面積計算部分，3現況店面面積」，所列扣除不賣之土地寬度為5.57公尺、深度為20.011公尺，足知上訴人仍僅同意被上訴人按黃清江基地實際深度、寬度，而非與黃清江應有部分比例相當之面積為分割，因此僅同意被上訴人分割出約33.71坪土地（寬5.57公尺×深20.011公尺×0.3025），此與前揭所述兩造契約第13條應分割35坪之約定不符，亦非有據；另上揭上證三，上訴人要求減少被上訴人黃清江分割面積（約35坪減為約33.71坪），且又要求減少價金（減少42萬2796元），自非被上訴人所能接受。又上訴人以上證三計算方式，謂店面坪數由原約定116.734坪，減少為「現況」之104.2988坪（即全部寬為[ 22.8公尺－5.57公尺]×全部深20.011公尺×0.3025）云云，無非以黃清江306號建物寬度、深度實測結果為據，惟本件未見雙方有於訂約時特別議定黃清江306號建物實際應有寬度、深度，即上訴人所列店面原約定坪數116.734坪之計算式：「全部寬22.8公尺×全部深22公尺×0.3025－預扣35坪」，所扣除之35坪，亦未針對黃清江306號建物之寬度、深度有何約定，另兩造復無約定應依黃清江建物實測寬度、深度重新計算價金，而上訴人為專業建商，以系爭買賣契約買受彼此相毗鄰、地形方正完整之671、675、676地號三筆土地，自可整體規劃、運用，不因黃清江土地實際寬度、深度如何，而得對被上訴人要求重訂契約、減少價金。因此被上訴人不同意降低價金、另立買賣契約，亦無違約可言。
㈣按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付。民法第264條第1項前段定有明文。依系爭買賣契約第2條約定，上訴人本應於102年7月20日給付用印款1000萬元，被上訴人則於上訴人給付用印款之同時，負有在所有權移轉登記文件用印之義務，兩造並以「同時履行條件」（見契約第2條，原審卷第24頁）約明二者間互立於對待給付關係。惟依上揭所述，102年7月20日當日，兩造因就分割爭議、應否調降價金認知歧異，未見上訴人有提出用印款1000萬元、備妥文件供被上訴人用印之事實。上訴人以被上訴人未依約完成土地分割、未依約用印云云，即無可採。而本件爭議起因於上訴人僅同意被上訴人分割土地約33.71坪，且無端要求重訂契約、調降價金，被上訴人自無從辦理，已如前述，則上訴人於102年7月25日發函催告被上訴人履行分割、交付移轉登記所需文件、用印，暨102年8月23日存證信函，以被上訴人違約為由，解除系爭買賣契約，於法即屬無據。
㈤綜上所述，上訴人本於系爭買賣契約第8條第2項及解除契約
回復原狀規定，請求返還價金300萬元及給付同額違約金，為無可採。
二、備位之訴部分：㈠上訴人主張系爭土地不能分割，有系爭買賣契約第13條契約
不成立事由云云。然查被上訴人已就675，676地號之黃清江應有部分分割，102年8月30日完成分割登記，有本院卷第36頁草屯地政函、被上證1土地登記謄本可參。觀諸被上訴人黃清江分割面積總計116.37平方公尺（100.01平方公尺＋
16.36平方公尺），確與系爭契約第13條所定「約35坪」相符，自無不能依系爭買賣契約第13條為分割情事。至於上訴人質疑該分割方式，即已分割之黃清江土地平均深度約20.898公尺（約[20.743＋21.053 ]÷2，見本院卷149頁），與雙方議定價金之深度22公尺不符云云，惟兩造契約未明載應分割土地之寬度、深度，復無約定應依黃清江建物實測寬度、深度重新計算價金，上訴人復可就所買受之671、675、676地號土地整體規劃、運用，不因黃清江已完成分割之土地實際寬度、深度如何而有異，均如前述，則上訴人徒憑上揭事項，主張本件有系爭買賣契約第13條「不能分割、契約不成立」情形，亦無可採。
㈡綜上所述，上訴人依系爭買賣契約第13條約定，請求被上訴
人返還簽約金300萬元、賠償違約金100萬元（合計400萬元）及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，亦無可採。
三、從而，上訴人先位之訴依系爭買賣契約第8條第2項及債務不履行之法律關係，請求被上訴人返還已付價金300萬元、賠償違約金300萬元（合計600萬元）及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就先位之訴為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人於本院追加備位之訴，依系爭買賣契約第13條約定，請求被上訴人返還簽約金300萬元、賠償違約金100萬元（合計400萬元）及自起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，亦為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
四、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴及追加之訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 23 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 張恩賜法 官 林慧貞以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費
書記官 陳振海中 華 民 國 105 年 3 月 23 日