臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度重上字第233號上訴人即附帶被上訴人 親家建設股份有限公司法定代理人 張鈞豪訴訟代理人 黃呈利律師被上訴人即附帶上訴人 教育部法定代理人 潘文忠訴訟代理人 何旭苓律師上列當事人間請求確認租金債權不存在事件，上訴人對於民國104年9月10日臺灣臺中地方法院104年度重訴字第115號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於民國106年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴人之上訴及附帶上訴人之附帶上訴均駁回。
第二審上訴訴訟費用由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；惟有訴訟代理人者不適用之；另承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；民事訴訟法第170條、第173條及第175條第1項分別定有明文。被上訴人之法定代理人原為吳思華，於民國105年5月20日變更為潘文忠，，業據具狀聲明承受訴訟，並有總統令、任命令在卷足憑（見本院卷第109、110頁），經核與前開規定相符，應准其承受訴訟。
二、上訴人即附帶被上訴人親家建設股份有限公司（下稱親家建設公司）主張：
伊於99年12月22日向教育部承租坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地兩筆（下合稱系爭土地），雙方簽訂學產土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），租賃期間自99年12月22日起至119年12月21日止，共計20年，租金每年為新台幣（下同）6066萬6000元，自租期始日起1年為興建免租期。依系爭租賃契約第10條約定，系爭土地之使用目的為由伊在租賃土地上興建建築物經營使用、收益。伊於承租後，隨即依使用目的籌措巨資，委託知名建築師事務所規劃地下6層、地上26層之辦公大樓，所投入之規畫設計費及其他必要費用已高達3億5279萬元，並已繳納100年12月22日至100年12月31日之租金163萬0810元。詎臺中市政府『臺中市都市計畫委員會第10次會議』，於101年1月11日決議將系爭土地變更為公園用地，並經臺中市政府於101年4月5日公告確定。教育部已確定無法履行保持租賃標的物合於契約目的之擔保義務，已陷於給付不能，依系爭租賃契約第11條第3項約定，伊有權終止租約。伊乃於103年3月11日以律師函終止租賃契約，故兩造於103年3月11日後即無任何契約關係存在，教育部對伊就103年3月11日至103年8月31日止之租金債權即不存在。自100年12月22日至103年3月10日，因系爭土地無法合於租賃契約所約定之使用目的，依民法第441條反面解釋及同法第266條規定，伊即免除租金給付義務。伊已給付之100年12月22日至100年12月31日部分租金163萬0810元，教育部自屬不當得利，應返還予伊。爰先位請求確認系爭土地於1億6391萬2576元範圍內之租金債權不存在及教育部應給付伊已給付之163萬0810元本息。又縱認本件無上開法條適用，因系爭租賃契約成立後，於租賃關係存續中，租賃標的物因臺中市政府都市計畫變更，變更為公園用地，致伊無法於系爭土地上興建建物而為建築使用，兩造約定之租賃目的顯無法達成，伊投入損失高達3億5279萬元，此項劇變非兩造當事人訂約時所得預見，若仍貫徹原先系爭租賃契約之法律效力，要求伊給付高達1億6391萬2576元租金，對伊顯失公平，爰依民法第227條之2第1項規定，備位請求調整伊應給付之租金為0元，即免除伊之租金給付義務；從而教育部對伊之租金請求權即不存在，教育部應返還伊已給付之租金163萬0810元等語。並先位聲明：⑴確認教育部就系爭土地，自100年12月22日起至103年8月31日止，對伊之租金債權在1億6391萬2576元之範圍內不存在。⑵教育部應給付伊163萬0810元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶願供擔保請准宣告假執行。備位聲明：⑴教育部就系爭土地，自100年12月22日起至103年8月31日止，對伊之租金債權應調整為零。⑵教育部應給付伊163萬0810元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑶願供擔保請准宣告假執行。
三、被上訴人即附帶上訴人教育部辯以：親家建設公司為興建辦公大樓，於99年12月22日向伊承租系爭土地，伊已交付合於約定使用收益之系爭土地予親家建設公司。嗣臺中市政府於100年9月30日公告公開展覽「變更臺中市都市計畫（新市政中心專用區）細部計畫（第三次通盤檢討）案」，預計將系爭土地變更為公園用地，經臺中市都市計畫委員會於101年1月11日、101年3月3日審議通過，並於101年4月5日公告核定在案，致系爭土地無法作為興建辦公大樓使用。然親家建設公司迄103年3月11日方發函向伊為終止租約之意思表示，伊乃於103年8月22日發函通知親家建設公司訂於103年8月31日點交取回系爭土地，並請親家建設公司於土地點交前拆除基地四周施工圍籬，恢復為素地（草地）。後經雙方於上開點交期日派員至現場完成點交，並作成點交紀錄確認無誤。系爭土地即自103年8月31日起收回由伊管理，系爭租賃契約亦因系爭土地之返還而合意終止，惟契約終止前之法律關係仍應依系爭契約為斷。伊於99年12月22日確依系爭租賃契約交付系爭土地予親家建設公司，伊並無違約之情，並無給付不能，親家建設公司不得依民法第266條、第441條反面解釋主張免除其租金給付之義務。臺中市政府於101年4月5日變更系爭土地為公園用地，致親家建設公司無法繼續興建辦公大樓，係伊點交系爭土地予親家建設公司後始發生之情事，且屬不可歸責於伊，親家建設公司並未立即向伊依約請求，仍以承租人地位繼續使用系爭土地，直至提出終止租約之請求、於103年8月31日點交返還系爭土地前，雙方之租賃關係仍屬有效存續，故系爭租賃契約自99年12月22日起至103年8月31日止之有效存續期間，親家建設公司仍有依系爭租賃契約給付租金之義務，伊對親家建設公司確有自99年12月22日起至103年8月31日止之1億6391萬2576元租金債權存在。親家建設公司雖於103年3月11日發函終止租約，惟仍繼續占用系爭土地，設置圍籬及警衛看守，並闢設部分空間為停車場使用，至103年8月31日始將地上物騰空返還予伊，則自103年3月11日至103年8月31日止，仍繼續無權占用系爭土地，伊對親家建設公司亦有相當租金之不當得利債權存在。系爭租賃契約於100年12月22日至103年3月10日期間，確屬有效存在，親家建設公司即有給付租金之義務。兩造於99年12月22日簽訂系爭租賃契約時，並無給付不能之情形，自無民法第266條之適用。復依系爭租賃契約第11條第3項約定，親家建設公司得終止租約，請求退還已預付而未到期之租金，親家建設公司係於103年3月11日終止租約，其先前所給付100年12月22日至100年12月31日間之租金163萬0810元，並非未到期之預付租金，伊收取親家建設公司所給付之上開租金，係有法律上之原因，非不當得利。縱系爭土地嗣經變更為公園用地後，致親家建設公司無法興建辦公大樓，亦係於101年4月5日始發生之事由，並不影響系爭土地經變更公園用地前，係屬合於租賃目的使用之事實，故自99年12月22日兩造簽約日起至101年4月5日變更為公園用地之日止，系爭土地確實合於雙方所約定使用收益之狀態，並無給付不能情事，自無民法第266條之適用，親家建設公司即不得依民法第266條主張免除租金之對待給付義務，亦不得請求返還已給付100年12月22日至100年12月31日期間之租金。又系爭土地係因臺中市政府變更為公園用地，致無法合於租賃目的使用，系爭租賃契約第11條第3項已有約定，親家建設公司無從依民法第266條規定主張拒絕給付租金。
系爭租賃契約第11條第3項已就系爭土地有可能因都市變更等情而遭變更用途之風險，已有所預料並約定得終止租約，即無民法第227條之2第1項之適用等語。
四、兩造不爭執之事項：⑴親家建設公司於99年12月22日向教育部承租系爭土地，面積
合計6,834.83平方公尺，租賃期間自99年12月22日起至119年12月21日共20年，租金每年為6066萬6000元，並以自租期始日起1年為興建免租期；教育部並於簽約當日即交付系爭土地予親家建設公司。
⑵兩造興建免租期為99年12月22日至100年12月21日止，該段期間親家建設公司不需支付任何租金。
⑶親家建設公司於100年度已繳納租金163萬0810元。⑷親家建設公司已繳交1億2133萬2000元履約保證金存於臺灣土地銀行西台中分行。
⑸臺中市政府於101年1月11日召開『臺中市都市計畫委員會第
10次會議』，會中就變更臺中市都市計畫（新市政專用區）細部計畫（第三次通盤檢討）決議案，決議將系爭土地變更為公園用地，並於101年4月5日公告確定在案。
⑹親家建設公司於101年6月28日發函向訴外人○○公司表示，
系爭土地為其向其所承租，請該公司勿於系爭土地上停放車輛或為其他使用等語。
⑺親家建設公司於103年3月11日委請○○法律事務所發函向教
育部為終止租約之意思表示，該函文並於同年月12日由教育部收受。
⑻教育部於103年6月5日赴系爭土地現場勘查，並拍得如被證十之停車場、警衛亭、工地圍籬等現場照片。
⑼兩造於103年8月31日至系爭土地現場完成點交，經教育部同意終止租約，並製作點交紀錄，由教育部收回自行管理。
⑽教育部於103年11月3日以台教秘㈤字第1030154538號函向親
家建設公司催繳自99年12月22日起至103年8月31日止之租金。
五、得心證之理由：⑴親家建設公司主張：伊於99年12月22日向教育部承租系爭土
地，租賃期間自99年12月22日起至119年12月21日共20年，租金每年為6066萬6000元，並以自租期始日起1年為興建免租期；99年12月22日至100年12月21日止，伊不需支付租金。伊於100年度已繳納租金163萬0810元。臺中市政府於101年1月11日召開『臺中市都市計畫委員會第10次會議』，會中就變更臺中市都市計畫（新市政專用區）細部計畫（第三次通盤檢討）決議案，決議將系爭土地變更為公園用地，並於101年4月5日公告確定等語，為教育部所不爭執，堪信親家建設公司此部分主張為真實。
⑵親家建設公司主張：系爭土地變更為公園用地，係教育部給
付不能，依民法第226條、第441條反面解釋規定，伊免給付租金之義務，教育部所收取之租金163萬0810元，為不當得利，應返還予伊云云，為教育部所否認，並辯稱：系爭契約第11條已有約定，並無民法第226條或第441條規定之適用等語。查：
①系爭租賃契約第15條第3項約定「本租賃契約如有未盡事
宜，適用民法及其他相關法令之規定辦理。」，則民法及其他法令之規定，乃在系爭租賃契約未約定時，方有適用之餘地，即系爭租賃契約之約定應優先於民法適用。
②依系爭租賃契約第11條第3項約定「租賃標的如因都市更
新權利變換不能達原租賃之目的時，雙方得終止本租賃契約，乙方（指親家建設公司）除請求退還預付之租金外，不得向甲方（指教育部）要求任何補償」，此乃明文約定租賃標的（即系爭土地）如經都市更新權利變換，致不能達成原租賃目的（即興建建築物之目的）時，雙方皆有得終止系爭租賃契約之權利，且親家建設公司除得請求教育部退還預付之租金外，不得要求任何補償。而系爭土地業經變更為公園用地，親家建設公司已依系爭租賃契約第11條第3項之規定，向教育部表示終止系爭租約，足見本件已符合系爭租賃契約第11條第3項之情形。依上開說明，於此情形，自應適用系爭租賃契約第11條第3項之約定，親家建設公司依民法第423條、第266條、第441條反面解釋之規定，向教育部請求返還已支付（而非預付）之租金，即無理由。
⑶親家建設公司主張：系爭租賃契約之租金債權於100年12月
22日起至103年3月12日止不存在云云，為教育部所否認，辯稱：應自親家建設公司於103年3月13日表示終止後，伊之租金債權始不存在等語。查：系爭租賃契約之原租賃期間為99年12月22日起至119年12月21日止，且親家建設公司於103年3月11日委請○○法律事務所發函向教育部為終止租約之意思表示，該函文並於同年月12日由教育部收受，為兩造所不爭執之事實。則系爭租賃契約係至103年3月13日終止之意思表示到達教育部時，始失其效力；於99年12月22日起至103年3月12日止，系爭租賃契約仍然存在。又兩造興建免租期為99年12月22日至100年12月21日止，親家建設公司不需支付任何租金，故應認教育部對親家建設公司之租金債權，自100年12月22日起至103年3月12日止仍存在。親家建設公司此部分主張，並無足採。
⑷親家建設公司主張：系爭租賃契約之租金債權於103年3月13
日起至103年8月31日止不存在等語，為教育部所否認，辯稱：應至103年8月31日親家建設公司返還系爭土地予伊後，始不存在云云。查：
①系爭租賃契約第11條第3項已約定「租賃標的如因都市更
新權利變換不能達原租賃之目的時，雙方得終止本租賃契約」，親家建設公司既已於103年3月11日向教育部表示終止系爭租約，該意思表示於103年3月12日到達教育部，則系爭租約應於103年3月13日起失其效力。教育部辯稱：應於雙方合意終止租約後始終止云云，即無足採。
②教育部又辯稱：系爭租賃契約係於103年8月31日即系爭土
地經雙方點交後方合意終止云云，惟親家建設公司於終止系爭租約，固有返還系爭土地之義務，親家建設公司於終止系爭租約後至返還系爭土地前，縱有無權占有系爭土地之事實，亦僅教育部得否依無權占有、不當得利請求之問題，與系爭租約究係於何時終止無關。系爭租約既經終止，租約終止後，教育部對親家建設公司之租金債權即不存在，親家建設公司訴請確認系爭租賃契約之租金債權於103年3月13日起至103年8月31日止不存在，自有理由。
③又兩造間就教育部主張附表計算方式之金額並無意見（見
原審卷第65、66頁），以103年1月1日至103年8月31日之租金為4246萬6200元，平均1月租金為530萬8275元（計算式：00000000÷8＝0000000）。而依系爭租賃契約第3條第1項約定「最後1年租金金額，按剩餘租賃日期比例計算」，足見兩造間就租賃期間之計算自應計至日為止；則103年3月13日起至103年3月31日為止，共19日，故該月租金為325萬3459元（計算式：0000000×19÷31＝0000000，元以下四捨五入）。103年4月1日至103年8月31日止5個月租金共2654萬1375元，兩者合計2979萬4834元。親家建設公司請求確認103年3月13日起至103年8月31日止，教育部之租金債權共2979萬4834元不存在，即有理由。至於親家建設公司此部分是否受有不當得利，本院無從審理，併予敘明。又最高法院49年台上字第1730號判例，僅在闡述無權占有土地之不當得利請求權應適用民法第126條之5年短期時效規定，並非指不當得利債權即為租金債權，教育部之附帶上訴，並無理由。親家建設公司備位主張：此段期間有民法第227條之2第1項情事變更原則之適用，應將租金債權調整為0元部分，因其先位主張已有理由，自無庸再審酌此部分備位之訴，併予敘明。
⑸親家建設公司備位請求：應將系爭土地自100年12月22日起
至103年3月12日止之租金調整為0元云云，為教育部所否認，辯稱：本件並無情事變更原則之適用等語。按情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容（如材料、價金等）之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付（最高法院97年度台上字第1794號判決意旨參照）。查系爭租賃契約第11條第3項針對「都市更新權利變換」已有約定，堪認此情形屬兩造締約之初即已考慮之範圍，而非當時所不可預料之情事。且衡諸親家建設公司係頗具規模之建設公司，難認就系爭租賃契約無議約能力，親家建設公司自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求減免給付。況親家建設公司於101年4月5日即知悉系爭土地已變更為公園用地，應即可依系爭租賃契約第11條第3項為終止契約之意思表示，以維自身權益；惟親家建設公司卻遲至103年3月11日方發函終止系爭租賃契約，依其所述當時仍期待教育部能與臺中市政府協商排除契約障礙事由，俾使租約能繼續履行，而選擇暫不終止契約，足證親家建設公司係衡量利弊得失後，自行選擇暫不終止系爭租賃契約，故依系爭租賃契約第11條第3項後段約定「不得向教育部要求任何補償」，親家建設公司仍應依系爭租賃契約履行給付租金之義務，自無依情事變更原則而有調整租金之適用，親家建設公司此部分備位請求，自不足採。
⑹親家建設公司主張：教育部就其已給付100年12月22日至100
年12月31日期間之租金163萬0810元，屬不當得利，應返還予伊云云，為教育部所否認，辯稱：該期間租約仍存在，伊非不當得利等語。查系爭租賃契約存續期間係於99年12月22日起至103年3月12日止，已如上述；該段期間租約既繼續存在，教育部收受親家建設公司所給付之163萬0810元，係屬依約收受之租金，自屬有法律上原因，親家建設公司依不當得利之規定，請求教育部返還上開租金，自無理由。親家建設公司另備位依民法第227條之2第1項規定，主張應免除伊之租金給付義務，故教育部對伊之租金請求權不存在云云，惟親家建設公司不得依民法第227條之2第1項主張情事變更原則，亦如上述，教育部之租金債權仍屬存在，親家建設公司此部分之備位主張，亦不足採。
⑺綜上所述，系爭租賃契約係於103年3月12日經親家建設公司
終止，教育部對親家建設公司自100年12月22日起至103年3月12日止之租金債權非不存在，僅自103年3月13日起至103年8月31日止，系爭租賃契約之租金債權不存在。從而，親家建設公司先位請求確認103年3月13日至103年8月31日之租金債權2979萬4834元不存在，為有理由，應予准許；親家建設公司先位逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦應併予駁回。又親家建設公司備位依民法第227條之2第1項規定，請求將100年12月22日起至103年3月12日止，租金債權調整為0元，及教育部應給付親家建設公司163萬0810元本息，均無理由，應予駁回。原審判決親家建設公司敗訴部分，親家建設公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又教育部敗訴部分（103年3月13日至103年8月31日止租金債權2979萬4834元不存在），原判決就此部分為教育部敗訴之判決，亦無不合，教育部附帶上訴就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其附帶上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經核不足以影響本判決之結果，爰不逐一論駁。
七、據上論結，本件親家建設公司之上訴，及教育部之附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 6 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀法 官 李平勳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳宜屏中 華 民 國 106 年 6 月 7 日