臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度重上字第65號上 訴 人 紅典建設開發股份有限公司法定代理人 楊秀光訴訟代理人 柳正村律師被上訴人 臺中市政府法定代理人 林佳龍訴訟代理人 林國忠律師複代理人 聶瑞瑩律師上列當事人間確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國103年12月17日臺灣臺中地方法院103年度重訴字第269號第一審判決提起上訴，本院於104年6月24日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認兩造間就坐落於臺中市○區○○○○段○○○○○○○○○○○○○號地號土地上建物（即門牌號碼臺中市○區○○路0段00號之臺中市自由一期立體停車場），自民國102年9月1日起至107年8月31日止之租賃關係存在。
被上訴人應給付上訴人新台幣二萬一千九百一十六元，及自民國103年5月15日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人法定代理人於原審判決後已變更為林佳龍，並經原審法院依民事訴訟法第178條第3項規定裁定准其承受訴訟，合先敘明。
二、上訴人主張：㈠兩造於民國97年8月28日簽訂「臺中市自由一期立體停車場
租賃契約」（下稱系爭契約），並經原法院所屬民間公證人吳宜勳白司偉聯合事務所辦理契約公證，約定由上訴人承租坐落於臺中市○區○○○○段○○○○○○○○○○○○○號地號土地上之建物，即門牌號碼臺中市○區○○路0段00號之自由一期立體停車場（下稱系爭停車場）為經營管理及收益。雙方並於系爭契約第3條約定：「一、租賃期間：自甲方（按即被上訴人，以下同）指定之日起5年（自97年9月1日起至102年8月31日止），租期屆滿得續租5年，合計10年。續租租期屆滿，租賃關係即行終止，甲方不另通知。乙方（按即上訴人，以下同）於租賃期間內，因故無法繼續經營時，得經本府同意後提前終止契約，履約保證金及已繳租金不予發還，乙方應無條件返還經營權。二、乙方應於本契約簽訂生效日起同時計算租金，租金總額為新臺幣（下同）1,680萬元整（未稅價），共分20期繳納，每期3個月，各期租金為84萬元整，第1期租金應於甲方指定日（97年9月1日）起前繳納，餘各期租金繳納日期為前1期到期日前」。
㈡上訴人於系爭契約期間屆滿前，認有續租之必要，乃於102
年5月2日以102紅典建字第0000000號函，通知被上訴人表示續租5年，依系爭契約第3條之約定，系爭契約自應依原條件再續租5年，即兩造間成立自102年9月1日起至107年8月31日止之租賃契約，租金總額為1,680萬元。然被上訴人竟以102年7月4日中市交停規字第0000000000號函所載：「旨案本局原則同意續約，新契約委託經營期限自102年9月1日起至107年8月31日止，租期屆滿租賃關係即行終止，另因當初契約簽訂時間係97年，與現今相差5年之久，時空背景與環境已大相逕庭，爰此，本局重新派員調查該停車場之停車率，修正契約租金總額為5,100萬元整，請儘速至本局完成簽約及公證程序，並依規履約。」等語，及以102年7月23日中市交停規字第0000000000號函所載：「修正契約租金總額為5,100萬元」等語，通知上訴人。上訴人為求明確，委託律師於102年8月28日發函向被上訴人表示：租金總額應為1,680萬元等語。詎被上訴人於102年8月30日發函表示：「本局派員於102年9月1日零時起接管旨案停車場並辦理停車場設備點回事宜（本案契約終止日：102年8月31日）。」及「本府交通局將派員於旨案會勘時間進行旨揭停車場契約期滿停車場設備點回事宜」等語，通知上訴人，復於102年9月1日凌晨派員至系爭停車場接管，強迫上訴人配合點交系爭停車場，且擅自於系爭停車場張貼公告表示系爭停車場自102年9月1日起暫不收費之意，致使上訴人無法依系爭契約之約定繼續經營管理及收益系爭停車場。
㈢上訴人為求自保，乃於102年9月25日向原法院聲請定暫時狀
態假處分，請求於本件確認訴訟判決確定前，由上訴人繼續經營管理及收益系爭停車場，經原法院以102年度裁全字第1
70、172號民事裁定准許，被上訴人不服提起抗告，亦經本院以103年度抗字第40號民事裁定駁回其抗告確定。被上訴人乃於102年12月6日核發停車證予上訴人，供上訴人於102年12月7日起重新收費經營。惟因兩造間本已成立續租5年之契約，則上訴人自102年9月1日起至102年12月6日止無法使用收益系爭停車場，而受有所損害，係肇因於被上訴人上開違約行為。其違反民法第423條規定之義務，應負依民法第227條第1項及216條債務不履行所生之損害賠償責任。爰以系爭停車場於101年度同期之臨時停車費收入總額916,110元，作為上訴人於上開期間內損害金額；而上訴人於續約後每月應給付被上訴人之租金為28萬元（計算式：1,680萬÷5÷12＝28萬元），故上訴人於102年9月1日起至102年12月6日止，本應給付租金894,194元（計算式：28萬×3＋28萬×6/31＝894,194元）予被上訴人。則以上開上訴人應給付被上訴人之租金，與上訴人所受損害扣抵後，被上訴人應再給付上訴人21,916元（計算式：916,110元－894,194元＝21,916元)。
㈣又系爭停車場原於94年4月11日以「勞務類」依採購法公開
招標，無人投標；被上訴人另於97年4月24日改採財物出租招標，與前次依採購法公開招標性質不同，由上訴人得標。而被上訴人此財物之出租，屬收入行為，不具勞務委任性質，參照最高行政法院94年度裁字第34號裁定意旨，不適用採購法，被上訴人就系爭租賃關係，並無公權力。兩造簽訂系爭契約時，亦於其中第27條約定：「本契約若有訴訟時，雙方同意以臺灣臺中地方法院為第一審管轄法院」，足認系爭停車場租賃關係為私法上之契約行為。準此，本件招投標行為係以私法上租賃之權利義務作為標的，非屬行政契約，被上訴人自不得依行政程序法第146條第1項規定，調整契約之內容或終止契約（最高法院103年度台上字第976號判決參照）；被上訴人以系爭契約係公有停車場之委託經營契約，應適用採購法，自行調整契約內容，並本於公權力擅自公告接管系爭租賃物等，不符合契約本質。
㈤再系爭契約已明載：「租期屆滿得續租5年，合計10年。續
租租期屆滿，租賃關係即行終止，甲方（指出租人）不另通知」等語，足認有續租權人為承租人，在完成簽約之當下，即確認上訴人被賦予並擁有續租之權利，故只要上訴人有續約之意思表示，租賃關係即繼續存在，續租期滿10年租賃關係始消滅。原審雖認兩造係約定「得」續租5年，而非「應」續租5年，惟其顯有字義上之誤會。按租期屆滿「得」續租5年，表示是否續租之決定權在於上訴人，應係賦予上訴人續約之權利，並課以被上訴人續約之義務，否則無須特別於契約中明訂上訴人得續租之權利。又投標文件上與系爭契約中均載有「租期合計10年」之約定，足以使上訴人於簽約前與簽約時生有「依租金數額承租10年」之預期與主觀認知，且因該等文件中均表明承租人有10年之時間得以使用收益該租賃物，是上訴人於投標前即應係以「10年」為計算成本與獲利之基準，並以該期間為基準決定投標之金額，故被上訴人不應於嗣後否定該「依租金數額承租10年」之約定，並應對於上訴人因該等文件所生之期待與所為之利益衡量負其責任。此亦有辦理兩造租賃契約公證之公證人吳宜勳，對於系爭契約提供之法律意見函及上開假處分裁定意旨可參。
㈥至續租5年之租額，依一般社會通常觀念，如契約未記載「
租金另議」或「租金另以…方式調整」等文字，應解釋為租額不變，始符合契約之真意。上訴人於102年5月2日函文給被上訴人聲明續租5年，已生續租之效力，無需被上訴人同意是否續租；被上訴人復自行調整契約內容，片面計算租額為5,100萬元或26,096,468元，增加契約所未約定之事項，顯乏依據，且租約又未約定續租5年租額由被上訴人決定，足認被上訴人自行計算之租額，不符合契約本旨。詎原判決竟相反認定系爭契約「未明文約定」當事人之一方得否有續租權，又認為「衡諸經驗法則及論理法則」續約自應由當事人雙方就權利金數額重行磋商等詞，顯有判決不備理由之違法。
㈦爰於原審聲明求為：⒈確認兩造間自102年9月1日起至107年
8月31日止，就坐落於臺中市○區○○○○段○○○○○○○○○○○○○號地號土地上之建物（即門牌號碼臺中市○區○○路0段00號）之租賃關係存在。⒉被上訴人應給付上訴人21, 916元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息之判決。
三、被上訴人則以：㈠系爭停車場委託經營案係被上訴人依政府採購法及臺中市市
有財產管理自治條例第36條第2項規定採對外公開標租方式徵求廠商經營，契約名稱雖為「臺中市自由一期立體停車場租賃契約」，惟依契約第13條以下之規定，可知被上訴人實質上係將系爭停車場以委外經營方式由民間廠商經營，該契約雖以上訴人每期應繳納「租金」予被上訴人作為取得自由一期停車場經營權之對價，核其性質應屬「權利金」，而與租金有別。故系爭停車場委託經營之「權利金」即包含使用停車場及其設備之「租金」以及停車場「營運權利」之對價在內。是於系爭契約期限屆滿後，該停車場之營運權限即消滅而應歸還予政府即被上訴人，是系爭契約非單純之停車場建物租賃，而係公有停車場之委託經營契約。
㈡系爭契約第3條第1項之契約文字僅就委託經營期間為約定，
次由招標須知關於租賃期間之設定亦可得知，該招標案所訂履約期間原則為5年，並未對契約履約內容為進一步之約定。系爭招標案之決標金額為1,680萬元，且分20期繳納，此為系爭契約及招標決標紀錄所載明，而上訴人所提出之投標金額亦基於5年期間所估算之金額，系爭契約約定之繳納期限亦為5年，足認系爭契約約定期限確為5年。至於「租期屆滿得續租5年，合計10年」，係指本案期滿續租一次後，即應再透過公開招標，故最長租期總共為10年，乃上訴人不當曲解系爭契約第3條第1項約定，泛稱該條項係約定被上訴人不另通知是否續租，於完成簽約當下，其確認上訴人被賦予並擁有續租之權利，且在上訴人向被上訴人表示續租之當下，即已確認租期合計為10年云云；該條項實則約定倘兩造於完成續約之簽訂並依約履行後，於5年之續約期滿後，不待甲方另為通知，租約當然終止。
㈢而所謂續租關係之成立及生效，固未於契約條文中明確約定
，惟應回歸契約之一般成立及生效要件，方符契約締約之原則。查系爭契約僅約定「租期屆滿『得』續租5年」之用意即在於續約仍須經兩造之合意後方成立，至系爭契約第3條第1項後段關於續租事宜之約定，亦僅就契約當事人均有提出續約請求之權利以及得續租期間之約定。是上訴人依系爭契約約定僅取得一「續約之優先議約權利」，非謂依其單方之意思表示即發生契約締約效果之單方行為，否則亦與租賃契約為雙務契約之性質相違背。況且，系爭停車場及設備之所有權為被上訴人所有，被上訴人自應依職權考量並視時空背景之遞嬗而予以合理調整租金水準以及契約之權利義務內容，以維持市府及市民之最大權益。另停車場本肩負道路交通流量順暢之控制功能，被上訴人依該停車場所發揮之功能及目的，自有透過契約要求經營者管理經營停車場，以達預期之功能及目的。故系爭契約之續約條件，應經兩造磋商合意後，並將續約契約簽訂及公證後，方發生續約之效力，即於兩造尚未簽訂契約及辦理契約公證前，契約續租之效力尚無從發生。
㈣又關於本件續約租金之考量，被上訴人自行至系爭停車場進
行調查停車率，遂訂定租金應以5,100萬元方能反應實際收益，惟上訴人仍堅持以1,680萬元續約，足認上訴人對於被上訴人提出之新要約條件（即租金調整至5,100萬元）已表示拒絕承諾之意，雙方就新契約（即續約5年）必要之點之租金條件並未達成意思表示合致，依最高法院實務見解，系爭契約之續約新契約即不成立，自不發生續約之效力。乃上訴人猶憑己見，除不明契約遞約自由及租賃契約之雙務契約性質，更不解系爭契約第3條第1項僅賦予上訴人一續約之優先締約權而非形成權之事實，致誤認其單方向被上訴人表示願意續租5年即成立續約之新契約，顯無可採。上訴人雖復以招標文件及系爭契約中載有「租期合計10年」之約定，主張其於簽約前之預期及簽約時之主觀認知有10年之使用收益權利，故其投標前應以10年作為計算成本及獲利基準云云。
惟上訴人關於「租期合計10年」之認知顯係基於其對於招標文件及契約文字之主觀誤認所致，系爭契約僅約定5年之租賃期限及租期屆滿得續租5年，該次招標之契約最長期限合計10年，上訴人是否得續約，除取決於其是否行使續約優先議約權外，尚須雙方對於續約契約必要之點意思表示達成合致，使契約成立並依約履行，方有租期合計10年之可能。故「租期合計10年」之片面主張，顯與系爭契約約定之真意不合而不足採。
㈤再者，被上訴人為使系爭停車場回歸其合理價值，另亦委任
臺灣省土木技師公會辦理停車率之調查及租金水準之評估，訂出5年合理之權利金為26,096,468元。本件如認上訴人之續約主張有理由，應審酌情事變更原則，以調整當事人間之法律關係。另上訴人雖曾企圖以預繳納租金作為不定期租賃契約成立之條件，惟其預繳納租金之行為業經被上訴人拒絕並退還，已無默示延長租賃契約之意思存在；雙方既未簽訂續約新契約，則原租賃契約於102年8月31日租期屆至，上訴人自有依約返還租賃物或依系爭契約第19條之約定繼續使用上訴人自行添置而不搬離現場之設備，上訴人更不得向被上訴人為任何請求，則上訴人主張被上訴人應賠償其暫時無法經營之損失云云，顯然無據。況系爭契約因兩造無法達成續約合意而終止，被上訴人遂於102年9月1日進行接管上訴人因契約終止後所返還之財產，雖上訴人於原法院102年度裁全字第170、172號民事假處分裁定確定後，得暫時對系爭停車場經營管理及收益，然被上訴人係於102年12月23日方收受上開執行命令，故上訴人於102年12月23日前根本未取得任何可經營系爭停車場之權限，其請求102年9月1日至12月6日間無法營業之損失計916,110元，亦屬無據。
㈥至上訴人所提出之公證人法律意見，僅屬公證人個人之意見
，無法據為當事人締約時真意之認定，其所持租賃契約解釋之見解，更與停車場委託管理經營實務及租賃實務相悖，顯不足採。而原審上開假處分裁定，亦僅就聲請人提出之假處分事實是否符合假處分之要件為判斷，並未對於雙方所爭執之系爭契約內容進行實質審查，且假處分之目的在於暫時將權利由一方行使，而非終局地使其獲得確定權利歸屬，是該等假處分裁定，亦無拘束法院審酌判斷之餘地等語，資為抗辯。
四、原審法院審理後，斟酌兩造主張及攻擊防禦方法之結果，認兩造間原存在之系爭契約已於102年8月31日屆期終止，雙方迄未就「續租5年」之新契約達成意思表示合致，上訴人起訴請求確認系爭停車場租賃關係仍存在，並請求被上訴人給付21,916元，均無理由，而為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決廢棄；㈡確認兩造間自102年9月1日起至107年8月31日止，就坐落於臺中市○區○○○○段○○○○○○○○○○○○○號地號土地上之建物（即門牌號碼臺中市○區○○路0段00號）之租賃關係存在；㈢被上訴人應給付上訴人21,916元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利益判決，被上訴人願供擔保請准免為假執行。
五、本件經兩造於原審整理並協議簡化爭點如下：㈠兩造不爭執之事實（本院採為判決之基礎）：
⒈被上訴人自97年3月19日起刊登政府採購公報，就其所有
坐落臺中市○區○○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地上之建物（即門牌台中市○區○○路○段00號），辦理第一次公告招標「臺中市自由一期立體停車場標租案」，嗣經流標，又於同年4月27日進行第二次招標亦流標後，再於同年5月20日辦理第三次招標作業，經訴外人任余管理有限公司及上訴人均參與投標，於97年5月27日開標結果，係由訴外人任余管理有限公司以1,680萬元之最高標價決標。惟因該次公告招標之投標須知第12條決標原則第1款規定上訴人為優先承租權人，經被上訴人當場以上開決標價詢問上訴人是否以相同條件優先承租，而經上訴人表示同意以該決標價承租後，兩造即於97年8月28日簽訂系爭契約，且經原法院所屬民間公證人吳宜勳白司偉聯合事務所辦理契約公證作業完畢後，由上訴人取得系爭停車場標租案經營權。
⒉兩造間所成立系爭契約第3條第1款，就契約期間約定：自
甲方指定之日起5年（自97年9月1日起至102年8月30日止），租期屆滿得續租5年，合計10年。續租租期屆滿，租賃關係即行終止，甲方不另通知。乙方於租賃期間內，因故無法繼續經營時，得經被上訴人同意後提前終止契約，履約保證金及已繳租金不予發還，乙方應無條件返還經營權等語。及以系爭契約第3條第2款約定租金總額為1,680萬元，共分20期繳納，每期3個月，各期租金84萬元。
⒊上訴人於102年5月2日以102紅典建字第0000000號函發函
予被上訴人聲明租約將於102年8月31日到期，欲續租5年之意；被上訴人則於102年7月4日以中市交停規字第0000000000號函發函予上訴人，表示：「同意續租，但租金調整為5,100萬元」等語，及於102年7月23日以中市交停規第0000000000號函回函表示「租金調整為5,100萬元」等語。
⒋上訴人於102年8月28日二度委託柳正村律師以102律字第
0804號函發函被上訴人，表示「重申租期屆滿續租5年」等語。被上訴人隨即於102年8月30日以府授交停規字第0000000000號函發函通知：「102年9月1日凌晨12時會勘設備點回」等語。
⒌上訴人於102年8月29日以102紅典建字第0000000號函三度
發函被上訴人要求續約，並表示雙方對租期及租金之歧見，依法應循法律途徑解決等語。被上訴人於102年8月30日以中市交停規字第0000000000號函函告柳正村律師事務所，表示「請於102年9月1日零時接管旨案停車場並辦理停車場設備點回事宜」等語。
⒍被上訴人業於102年9月1日發函公告接管系爭停車場，並公告暫停收費。
⒎被上訴人於接管系爭停車場後，另委請土木技師公會辦理
系爭停車場之停車率鑑定，經土木技師公會計算委託經營5年之權利金為26,096,468元。曾於102年10月25日以府授交停規字第0000000000號函發函上訴人，表示經土木技師公會調查、分析與計算委託經營5年之權利金為26,096,468元。若上訴人同意依該金額續約，請於102年10月30日前至本府完成簽約及公證程序等語，惟上訴人並不同意上開土木技師公會計算之權利金數額。
⒏嗣經上訴人向原法院聲請假處分，經原法院於102年11月1
9日以102年度裁全字第170、172號假處分裁定，准許在本案判決確定前，系爭停車場暫由上訴人經營管理及收益。
被上訴人不服假處分裁定而提起抗告後，經本院於103年3月3日以103年度抗字第40號民事裁定駁回抗告確定後，經上訴人於102年12月16日向原法院提供擔保申請假處分強制執行後，原法院命被上訴人於收受執行命令後15日內依假處分內容履行，且被上訴人業於102年12月23日收受前開執行命令。
⒐系爭停車場現由上訴人依原法院上開假處分命令，暫時經營管理及收益。
⒑被上訴人於103年4月30日以中市交停規字第0000000000號
函請上訴人依政府採購法相關規定向臺中市政府採購申訴審議委員會申請履約爭議調解，惟上訴人迄未申請上述履約爭議調解。
㈡兩造爭執之事項：
⒈兩造間契約應如何定性？⒉依據系爭契約第3條第1項之規定，上訴人於102年8月31日
租期屆滿前，應如何申請續約？上訴人於102年5月2日發函通知被上訴人聲明續租5年之際，是否已發生續租之效力？⒊本件經上訴人申請續約後，租金總額應依系爭契約第3條
第2項所規定之「租金總額1,680萬元計算」，抑或得由當事人自行調高租金總額？⒋被上訴人抗辯系爭契約於97年9月1日至102年8月31日之5
年期間屆滿後，因系爭停車場週邊環境及景氣已與97年8月28日締約時迥異，系爭停車場之5年合理權利金業經土木技師公會鑑定為2,609,668元，倘仍依原契約第3條第2項所定租金總額1,680萬元續約，恐有賤價出租公有財產之虞，亦損及市府及市民權益，故本件有情事變更原則之適用，被上訴人自得調高租金總額等語，是否有據？⒌上訴人訴請確認兩造間就系爭停車場自102年9月1日起至
107年8月31日止之租賃關係仍存在，有無理由？⒍上訴人另請求被上訴人給付自102年9月1日起至102年12月
6日止無法營業之損失共21,916元及法定遲延利息，有無理由？
五、本院之判斷：㈠按確認法律關係之訴，非上訴人有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1237號判例意旨參照）。查本件上訴人起訴主張兩造於97年8月28日簽訂系爭契約，經上訴人於102年5月2日發函向被上訴人表示續租後，系爭租賃即應續租5年等語，為被上訴人所否認，並以：系爭契約於102年8月31日業已終止，兩造並無續約等語，發函通知上訴人。則兩造間對系爭契約原租期屆滿後，是否已續租5年之法律關係即有不明之處，而上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，上訴人得以本件確認判決將之除去。依前揭說明，應認上訴人有即受確認判決之法律上利益，故上訴人提起本訴，自有確認利益，先予敘明。
㈡上開兩造不爭執之事實，並有相關招標公告、招標須知、系
爭契約併公證書、相關函文、照片、公告、假處分裁定、執行命令等影本為證，自堪認為真實。
㈢就兩造爭執之事項，分別論斷如下：
1.有關系爭契約之定性：上訴人主張為系爭公有停車場租賃契約，被上訴人則主張為公有停車場之委託經營契約。經查兩造係於97年8月28簽訂系爭契約，該契約名稱，標題已載明台中市自由一期立體停車場「租賃契約」；又參酌被上訴人為辦理系爭契約停車場標租案，其承辦人於97年2月7日所簽准之簽文說明第四項載：「另查行政院公共工程委員會93年6月16日工程技字第00000000000號函說明二第二項：各機關經管之公有財產委託廠商營運管理、提供廠商使用或開放廠商投資興建、營運，須由機關支付對價或由接受服務之第三人支付對價予廠商，除下列各款情形外，適用政府採購法：
一、依法令辦理出租、放租或放領者。......」、第五項載：「又查台中市市有財產管理自治條例第36條：非公用不動產之出租，除其他法令另有規定者外，應以標租方式辦理。...。爰此，本案擬依上開工程會函說明二第二項第一款『依法令辦理出租、放租或放領者。』及『台中市市有財產管理自治條例』第36條等二項規定採公開標租方式辦理」（見原審卷第151、152頁）可知，被上訴人為了不適用政府採購法之採購，乃依行政院公共工程委員會93年6月16日工程技字第00000000000號函說明二第二項第一款「依法令辦理出租、放租或放領者。」之除外情形，並以「台中市市有財產管理自治條例」第36條之規定，辦理本件採購。準此，本件既以合於「依法令辦理出租」之情形、並以公開標租方式辦理系爭停車場標租案，且契約名稱標題亦載明為台中市自由一期立體停車場「租賃契約」，則其為租賃契約自明。被上訴人辯謂為公有停車場之委託經營契約，自非可採。
2.有關系爭契約第3條第1項續租之約定，其意涵如何？上訴人於102年8月31日租期屆滿前，應如何為續約？上訴人於102年5月2日發函通知被上訴人聲明續租5年之際，是否已發生續租租約之效力？又續租之租約，租金總額應依原租金總額1,680萬元計算，抑或得由被上訴人自行調高租金總額？另本件有無情事變更原則之適用，被上訴人請求調高租金總額，是否有據？①查系爭契約第3條第1項約定租賃期間：「自甲方（按即被
上訴人）指定之日起5年（自97年9月1日起至102年8月31日止），租期屆滿得續租5年，合計10年。續租租期屆滿，租賃關係即行終止，甲方不另通知。」有關該「租期屆滿得續租5年」一語，其意涵如何？兩造爭執甚烈，上訴人主張，在完成系爭契約簽立之當時，即確認承租人即上訴人被賦予並擁有依原來租約條件續租之權利，而續租之決定權在於上訴人，故只要上訴人有續約之意思表示，租賃關係即繼續存在，續租期滿10年，租賃關係始消滅。被上訴人則謂上訴人依此約定僅取得一「續約之優先議約權利」，並非依其單方之意思表示即發生續約效果，系爭契約之續約條件，應經兩造雙方磋商之程序，亦即上訴人是否得續約，除取決於其是否行使續約優先議約權外，尚須雙方對於續約契約必要之點如租金等意思表示達成合致後，續約方為成立。
②按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以
期不失立約人之真意。又，契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準（最高法院18年上字第1723號、19年上字第453號民事判例要旨參照）。查系爭契約之系爭停車場標租案，於其招標時之投標須知第壹點、標租標的物部分，已明載：
租期5年，租期屆滿得續租5年，合計10年。續租租期屆滿，租賃關係即行終止（見原審卷第11、20頁）。依其內容，已明示招標人之被上訴人即出租人已將本件標租標的物之租賃期限，於5年租期屆滿後，承租人得續租5年，合計10年，續租租期屆滿，租賃關係方行終止作為其招標之內容（要素、條件）。此投標須知，對標的之出租，具有與租賃契約同等之約束力，並作為契約之附件，並為該投標須知第拾捌點所明確記載（見原審卷第25頁）。而系爭契約第3條所載租賃期間：「自甲方指定之日起5年（自97年9月1日起至102年8月31日止），租期屆滿得續租5年，合計10年。續租租期屆滿，租賃關係即行終止，甲方不另通知。」等語，除5年之具體時間及最後一句「甲方不另通知」外，與投標須知所載內容文句均相同，且系爭契約第21條亦記載本停車場租賃之招標文件視同本契約之一部分（見原審卷第16頁）。是以，就該續租內容意涵二者自應做同一解釋。復參酌同上被上訴人為辦理系爭停車場標租案，其承辦人於97年2月7日所簽准之簽文說明第七項載：「本案租賃期限本擬依97年1月14日協調會議備忘錄意見與自由2期停車場土地租賃期限契合為9年10個月，惟查「臺中市市有財產管理自治條例」第37條規定，非公用不動產之出租期限，應以下列規定辦理:1.建築物改良五年以下。2.建築基地十年以下。3.其他土地六年至八年。本案因含土地、建物及設備，爰本案租賃期限擬依上開五年以下規定，擬訂為5年(共20期，每期3個月)，期滿可續約一次。」等語以觀，其系爭租賃租期本即擬為「9年10個月」，因礙於被上訴人內部市有財產管理自治條例第37條之規定，乃擬訂為「5年，期滿可續約一次」。相互對照，與系爭契約第3條所載租賃期間「...，租期屆滿得續租5年，合計10年。
」亦若相符，可見上開投標須知、系爭契約第3條所載租賃期間「租期5年，租期屆滿得續租5年，合計10年。續租租期屆滿，租賃關係即行終止。」其來有因。又所謂續租，依一般社會通念，即為依原來租約內容繼續承租之意，是如契約未另有約定，或記載租金另議或另為調整，自應解為繼續原來租約條件租額不變；且觀之上開簽文，其租期本即擬為9年10個月，則其續租之租金未約定租金另議或另為調整，亦非無因。又所謂得續租，意即可以續租，換言之，乃出租人已同意為續租，承租人可以決定續租與否。是以，綜觀本件系爭契約立約當時之投標須知、上開簽文、以及系爭契約第3條第1項所載租賃期間之內容全文意旨等一切過去事實及證據資料為斟酌判斷，該「租期屆滿得續租5年，合計10年。續租租期屆滿，租賃關係即行終止，甲方不另通知。」之真意，自係指本件標租標的物之租賃期限，於原訂之5年租期屆滿後，雙方已另約定得由承租人依原來租約條件續租（繼續承租）5年，合計10年；願否續租由承租人決定。續租租期屆滿，租賃關係即行終止，出租人不另為租賃關係終止之通知之謂。再者，由雙方上開條款之約定，可認系爭契約就續租部分，已含（附）有出租人於5年租期屆滿後已為（同意）該續租內容之要約；亦可認附有該續租契約效力之發生繫於承租人表示願意續租之停止條件之約款。而不論為前者或後者，於承租人為願意續租之意思表示時，其續租之要約即獲得承諾，其停止條件亦成就，該續租之租賃契約即為成立、發生效力，無須雙方另為重新之議約。又，本件依上開契約文字業已表示當事人真意，自無須別事探求，反捨契約文字而更為曲解，是被上訴人關此與上開契約真意不符之所辯，均無可取。由是，堪認上訴人主張續租之決定權在於上訴人，故只要上訴人一方為續租之意思表示，租賃關係即可依原來租約條件繼續存在，續租期滿10年，租賃關係始行消滅等云為可採；被上訴人所謂系爭契約之續約條件，應經兩造雙方磋商之程序，亦即上訴人是否得續約，除取決於其是否行使續約優先議約權外，尚須雙方對於續約契約必要之點如租金等，為新的要約、承諾意思表示達成合致後，續約方為成立等語，並非可採。從而，系爭續租租約只需上訴人向被上訴人為願意續租之意思表示，依原租約條件續租之租賃契約即為成立、發生效力，堪予認定。
③按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，固為民法第227條之2第1項所明定。惟情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容（如材料、價金等）之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付（最高法院97年度台上字第1794號民事裁判要旨參照）。本件被上訴人雖謂系爭停車場及設備之所有權為被上訴人所有，被上訴人自應依職權考量並視時空背景之遞嬗而予以合理調整租金水準以及契約之權利義務內容，以維持市府及市民之最大權益。本件如認上訴人之續約主張有理由，應審酌情事變更原則，以調整當事人間之法律關係云云。惟本件標租案，於標租當時，系爭租賃租期本即擬為「9年10個月」，因礙於被上訴人內部市有財產管理自治條例第37條之規定，乃擬訂為「5年，期滿可續約一次」，則其續租之租金未約定租金另議或另為調整，並非無因，已如前述。況此續租之租金是否應視時空背景之遞嬗而予以合理調整並作約定，於系爭契約成立時，就約定之續租事項中有發生該當情事之可能性，為被上訴人所能預料，被上訴人本得自行風險評估以作為是否約定續租及其給付內容（如租金另議或另為調整等）之考量，揆諸前開說明，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付或變更其他原有之效果。 從而，被上訴人此部分所辯，亦不可取。
3.有關上訴人訴請確認兩造間就系爭停車場自102年9月1日起至107年8月31日止之租賃關係仍存在，有無理由？查上訴人於系爭契約租賃期間屆滿前，認有續租之必要，乃於102年5月2日以102紅典建字第0000000號函，通知被上訴人表示欲續租5年之意，有該函可稽（原證2），依前段說明，系爭契約第3條第1項之續租契約即為成立，兩造自應依原租約條件再續租5年，亦即兩造間即成立自102年9月1日起至107年8月31日止之租賃契約，租金為原租金總額1,680萬元。雖被上訴人以102年7月4日中市交停規字第0000000000號函載：「旨案本局原則同意續約，新契約委託經營期限自102年9月1日起至107年8月31日止，租期屆滿租賃關係即行終止，另因當初契約簽訂時間係97年，與現今相差5年之久，時空背景與環境已大相逕庭，爰此，本局重新派員調查該停車場之停車率，修正契約租金總額為5,100萬元整，請儘速至本局完成簽約及公證程序，並依規履約。」等語，及以102年7月23日中市交停規字第0000000000號函載：「修正契約租金總額為5,100萬元」等語，通知上訴人。然此修正契約租金總額均與系爭契約依原租約條件續租之意旨有違，尚非有據，已如前述，兩造間續租契約之成立生效自不因此而受影響。從而，上訴人訴請確認兩造間就系爭停車場自102年9月1日起至107年8月31日止之租賃關係仍存在，自屬合法有據，應予准許。
4.上訴人請求被上訴人給付自102年9月1日起至102年12月6日止無法營業之損失共21,916元及法定遲延利息，有無理由？①按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃交付承租人，
並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，復為民法第423條所明定。此項義務，為出租人之給付義務，且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責。
」(最高法院97年度台上字第2307號民事判決意旨參照)。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃設備或其他特別情事，可得預期之利益視為所失利益，民法第216條亦有明文。是倘出租人未履行該項出租人之給付義務，致承租人受有損害，即應對承租人負債務不履行損害賠償責任，賠償承租人所受損害及所失利益。
②查上訴人主張被上訴人於102年8月30日無視雙方仍就續租事
宜為磋商，竟發函上訴人聲稱系爭租約將於102年8月31日租期屆滿，雙方租賃關係即行終止，請求上訴人應交還停車場設備，並於同年9月1日凌晨派員至系爭停車場接管，強迫上訴人配合點交系爭停車場，且擅自於現場張貼公告表示系爭停車場自該9月1日起暫不收費之意，致使上訴人無法依系爭契約之約定繼續經營管理及收益系爭停車場。至上訴人向法院聲請定暫時狀態假處分裁定確定並為強制執行，被上訴人始於102年12月6日核發停車證予上訴人，供上訴人於102 年12月7日起重新收費經營，致上訴人自102年9月1日起至102年12月6日止無法使用收益系爭停車場，而受有所損害等情，有上開相關函、假處分裁定、執行命令等件可稽，並為被上訴人所不爭執，堪認為真實。次查，本件依前所述，上訴人於102年5月2日發函表示續租，兩造間就系爭停車場之租賃關係，自102年9月1日起即發生因續租而存在之租賃關係。是以，被上訴人身為系爭停車場之出租人，自有於上開租賃關係存續期間，保持系爭停車場合於約定使用、收益之狀態之義務，乃因被上訴人上開違約行為，致上訴人自102年9月1日起至102年12月6日止無法使用收益系爭停車場，而受有所損害，上訴人請求債務不履行所生之損害賠償，自屬有據。上訴人爰以系爭停車場於101年度同期之臨時停車費收入總額916,110元，作為上訴人於上開期間內損害金額，此金額未經被上訴人有所爭執，堪予認定。上訴人並以其於續約後每月應給付被上訴人之租金為28萬元（計算式：1,680萬÷5÷12＝28萬元），計算上訴人於102年9月1日起至102年12月6日止，本應給付被上訴人之租金為894,194元（計算式：28萬×3＋28萬×6/31＝894,194元）。再以該上訴人應給付被上訴人之租金，與上訴人所受損害相扣抵銷，計算其差額為21,916元（計算式：916,110元－894,194元＝21,916元)，以此作為被上訴人應再給付上訴人之損害賠償額，於法尚無不合，應予准許。
㈣綜上所述，上訴人上開主張為可採，被上訴人之抗辯為無可
取。從而，上訴人本於系爭契約第3條第1項續租契約之法律關係，請求確認兩造間自102年9月1日起至107年8月31日止就坐落於臺中市○區○○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地上之系爭建物（即門牌號碼臺中市○區○○路0段00號之臺中市自由一期立體停車場）之租賃關係存在，並請求被上訴人給付2萬1,916元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年5月15日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄，改判如主文所示。至本件上訴人並未聲請宣告假執行，被上訴人聲明如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行，即無宣示之必要。
㈤本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法或陳述，核與判決之結果不生影響，爰不另一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 8 日
民事第一庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 朱 樑法 官 許秀芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳信和中 華 民 國 104 年 7 月 9 日