臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度重上字第9號上 訴 人 吳 文 維訴訟代理人 蘇 勝 嘉 律師複 代理 人 鄭 伊 純 律師被 上訴 人 林 維 谷訴訟代理人 鐘 政 豐被 上訴 人 林 維 禎
林 益 輝王 麗 娟上列當事人間請求確認土地優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國103年10月29日台灣南投地方法院102年度重訴字第86號第一審判決，提起上訴，本院於民國104年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人林維谷、林益輝、王麗娟均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰准上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：原審法院101年度司執字第22373號清償債務強制執行事件拍賣之債務人吳哲源所有，坐落南投縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地（重測前分別為鹿谷段新寮小段276-
20、276-18地號）應有部分各2分之1（下稱系爭土地），於民國102年11月6日由被上訴人林益輝、王麗娟，以新台幣（下同）521 萬3000元、78萬8000元價格拍定，被上訴人林維谷、林維禎為該二筆土地之共有人，並已向執行法院具狀行使共有人之優先購買權。然系爭土地與毗鄰之同段15、46、47地號共五筆土地，自75年間起，即由訴外人吳哲源及劉順霞共同使用收益，供作中興養蜂場及養鹿場使用，並在其上建造未辦保存登記之養鹿場。嗣於92年間，吳哲源及劉順霞將該五筆土地，連同其上之養蜂場、養鹿場等一切設施，一併租與上訴人作為農牧使用，每年租金1萬元，租期至105年12月30日止，並已全數交給上訴人經營。現系爭土地經拍定，伊為承租人，依土地法第104條第1 項前段及民法第426條之2第1項前段之規定，自有優先承買權。至於執行法院於102年8月28日以執行命令除去租賃權，僅係便利拍賣後點交，不影響實質關係之存續及承租人之優先承買權。惟被上訴人向執行法院陳述意見時均否認上訴人有優先承買權等情，求為確認上訴人對於前揭強制執行事件拍賣之系爭土地有優先承買權存在之判決。
三、被上訴人林維禎則以：伊為系爭土地之共有人，依法有優先承買權，上訴人主張之優先承買權，僅止於同段46、47地號土地，不含系爭土地在內。況上訴人並非承租人或出租人，且其租賃關係業經執行法院除去，拍賣時已不具承租人地位。再者，吳哲源、劉順霞占用系爭土地，非屬和平使用，伊曾多次口頭告知不得再持續占用，並於103年6月10日委託訴外人彭裕皇在系爭土地之欄杆上懸掛告示牌及掛鎖。上訴人所提土地租賃合約書，簽立於101 年1月1日，雖載明因地籍重編另立合約，但至多僅能證明簽立時起之租貸關係，尚無法證明先前有租賃關係存在，且其土地租賃合約是否真實，亦值懷疑等語，資為抗辯。並聲明駁回上訴。
四、其餘被上訴人林維谷、林益輝、王麗娟均未於言詞辯論期日到場，依林維谷於原審及本院準備程序所述略以：上訴人就系爭土地並無優先承買權存在，請求駁回其上訴等詞。據林益輝於原審所提書狀略以：對上訴人之主張無意見，請依法處理等情。被上訴人王麗娟則未提出任何書狀作何聲明或陳述。
五、上訴人主張訴外人吳哲源所有系爭土地，經原審法院前揭強制執行事件於102年11月6日拍賣結果，由被上訴人林益輝、王麗娟以上開價格拍定，被上訴人林維谷、林維禎為該土地之共有人，並已向執行法院聲明行使共有人之優先購買權，彼等向執行法院陳述意見時均否認上訴人有優先承買權之事實，有所提民事聲明異議說明、民事陳述意見狀等影本（原審卷11～18頁原證１）為證，並經本院調取該民事執行卷查明無誤，堪信為真實。另上訴人前向執行法院陳報自92年間起，吳哲源、劉順霞將系爭土地及同段15、46、47地號土地及其地上物等租與伊，每年租金1萬元，租期至105年12月30日止，並提出土地租賃合約書影本，惟經執行法院以該租賃權成立於抵押權設定之後，且二次拍賣均無人應買，此項租賃關係已影響於抵押權為由，以102年8 月28日投院平101司執謙字第22373 號執行命令除去該租賃關係，上訴人及吳哲源、劉順霞均於102年8月30日收受該執行命令，並未聲明異議等情，有查封筆錄、吳哲源、劉順霞102 年7月5日民事陳報狀及除去租賃權執行命令、送達證書附前開民事執行卷可證，並為上訴人所自承，此部分事實，亦堪認定。
六、按土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權」，立法意旨在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利（參最高法院62年台上字第2962號判例）。故此條規定，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言(參最高法院69年台上字第945號判例）。於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權者，其承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地，且已於基地上建築房屋，始足當之。民法第426條之2 第1項更明白規定：租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，或承租人出賣房屋時，承租人、基地所有人分別有依同樣條件優先承買之權。本件上訴人主張其就系爭土地有上開法條規定之優先承買權存在，無非以伊從92年間起，向吳哲源及劉順霞承租系爭土地及其上養鹿場、養蜂場等一切設施，作為農牧使用云云，並提出土地租賃合約書影本（原審卷第19頁）為證。惟系爭土地及其上之RC造、鐵架石綿瓦造倉庫、廁所及鹿舍（查封暫編建號79號），均為吳哲源所有，並無房屋與基地分屬不同之人所有之情形，執行法院亦將該土地及其地上建物一併拍賣，有土地登記謄本、拍賣公告及南投縣政府稅務局竹山分局102年9月18日投竹稅二字第0000000000號函檢送之房屋稅籍證明書附於前揭強制執行卷可稽。上訴人復自承系爭土地上之養蜂場、養鹿場等地上物係吳哲源、劉順霞共同使用收益土地時所建造，其係租用系爭土地及該等地上物等情。顯然上訴人與吳哲源間即使有租賃契約存在，亦僅為一般租賃關係，而非租用基地建築房屋。上訴人主張在系爭土地拍定後，其有優先承買權，顯屬無稽。況上訴人此項租賃關係，業經執行法院於拍定前以執行命令予以除去，已如前述，其租賃關係亦失其存在，要不得再對於拍定人林益輝、王麗娟及於拍定後行使共有人優先承買權之林維谷、林維禎，主張其租賃關係存在，進而對系爭土地有優先承買權。上訴人徒謂執行法院除去租賃權僅為便利點交，不影響實質關係之存續及承租人之優先承買權云云，委無可採。
七、綜上所述，系爭土地及其上倉庫、鹿舍等地上物，均為吳哲源一人所有，上訴人主張之租賃契約，僅為普通租賃，並非租用基地建築房屋，顯不符合土地法第104條第1項及民法第426條之2 第1項有關承租人就房屋基地有優先承買權之規定，且該租賃關係在拍定前業經執行法院依法除去，依無租賃狀態為拍賣，更無從為優先承買權之主張。上訴人訴請確認其就系爭土地有優先承買權存在，於法無據，應不予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚無不合。上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 4 月 14 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 施慶鴻法 官 陳瑞水以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官卓佳儀中 華 民 國 104 年 4 月 14 日