臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上易字第184號上 訴 人 黃佳祥被 上訴人 張月桂
黃佳正黃秀雲黃佳勳黃佳賢共 同訴訟代理人 徐正安律師複 代理人 徐一修律師被 上訴人 黃佳湧上列當事人間請求確認土地優先購買權存在事件，上訴人對於民國105年1月20日臺灣苗栗地方法院104年度訴字第455號第一審判決提起上訴，本院於106年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人黃佳湧經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：㈠被上訴人張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳湧、黃佳
賢（下稱張月桂等六人）於民國（下同） 103年9月7日將所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）應有部分各36分之2以新台幣（下同）105萬4000元出賣予訴外人郭○○，未通知共有人之上訴人，103年9月底，上訴人知悉上開交易，即向張月桂等六人及其受任人林○○通知欲行使優先購買權。郭○○得知上訴人行使優先購買權後，即通知林○○與吳○○解除買賣契約。103年10月2日張月桂等六人又與林○○、郭○○簽定買賣系爭土地之權利範圍為36分之24，買賣價款總金額92萬4461元。此次買賣交易依然未告知上訴人，然上訴人持續向被上訴人表示優先承買其應有部分，同時以簡訊提醒林○○上訴人已行使優先購買權。㈡郭○○證稱伊於103年9月底已與張月桂等六人解除契約，上
訴人否認。縱郭○○所言為真，然張月桂等六人 103年10月
2 日又與第三人林○○、郭○○簽定第二份買賣契約書，雙方同時委託吳○○代理辦理所有權買賣移轉登記。雖未通知上訴人，然上訴人於同年月 5日以電話告知吳○○行使優先購買權，吳○○卻以上訴人之優先購買權僅有債權效力，非物權效力，且買方堅持買受過戶為由，拒絕讓上訴人優先購買，並表示即將送件辦理系爭土地之過戶手續。上訴人被迫緊急向苗栗縣○○地政事務所發函表示行使優先購買權，請求停止系爭土地之移轉登記程序。 103年10月20日，苗栗縣○○地政事務所詢問上訴人是否主張行使系爭土地優先購買權，上訴人再度向○○地政事務所確認行使優先購買權。因此苗栗縣○○地政事務所於 103年10月21日通知吳○○表示上訴人欲行使優先承買權，無法辦理過戶，駁回系爭土地買賣移轉登記。吳○○於103年10月22日接獲駁回通知，於103年10月23日領回原申請案件。被上訴人等六人知悉上訴人向苗栗縣○○地政事務所主張優先承購權後，於 103年10月24日寄發存證信函指責上訴人向○○地政事務所提出行使優先購買權不符合法令，並限期上訴人於103年11月3日前以書面通知是否行使優先購買權，上訴人 103年10月27日寄發存證信函通知被上訴人等人表示以相同條件行使優先購買權。103年 10月29日苗栗地方法院裁定准許上訴人假處分被上訴人等六人系爭土地應有部分，以保全優先購買權，被上訴人等人未提出抗告，該假處分因而確定。被上訴人103年11月3日寄送存證信函拒絕上訴人行使優先購買權，並指責上訴人此時行使優先購買權讓承買人心生恐懼，陷其於違約之地步，揚言將上訴人應有部分強制分割至系爭土地之邊角。被上訴人104年1月向依據土地法第34條之1第4項臺灣苗栗地方法院請求強制分割系爭土地，企圖剝奪上訴人之優先購買權。
㈢爰本於優先購買權之法律關係，請求㈠確認上訴人就被上訴
人張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳湧、黃佳賢所有坐落苗栗縣○○鄉○○段 ○○○○○號土地應有部分各36分之2，依被上訴人張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳湧、黃佳賢與郭○○間於 103年9月7日所簽立之不動產買賣契約書所約定之同樣條件有優先購買權存在。㈡被上訴人張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳湧、黃佳賢於上訴人各給付買賣價金17萬5666元之同時，應將苗栗縣○○鄉○○段○○○○○號土地之應有部分各 36分之2所有權移轉登記予上訴人。（原審駁回上訴人備位聲明部分，上訴人未上訴，已經確定，見本院卷一第71頁；又上訴人聲明已更正如上，見本院卷一第144頁）
三、被上訴人張月桂等六人則以：㈠103年10月 17日伊委託吳○○向苗栗縣○○地政事務所申請
辦理土地所有權移轉登記。上訴人於 103年10月20日向○○地政事務所提出異議。 103年10月21日○○地政事務所駁回買賣移轉登記，並通知吳○○及上訴人。買方即表示，既然無法過戶，便解約不為本件買賣。
㈡103年10月 24日被上訴人張月桂以「張月桂等八人」名義，但僅蓋用「張月桂」印章發函被上訴人黃佳祥等六人。
㈢上訴人係於 103年10月20日向○○地政事務所表示異議，並
非向伊表示優先購買，故對伊不生表示優先購買之效力。而當 103年10月21日○○地政事務所發函表示因上訴人異議，故駁回伊之土地買賣移轉聲請。當時買方即向伊表示因無法過戶，本件土地買賣終止，雙方解除買賣契約。而張月桂不甘土地買賣因此受上訴人介入而破局，其於 103年10月24日所發之存證信函署名雖係「張月桂等八人」，然其內容並未得其他被上訴人之同意，故僅蓋用張月桂自己之印章而未有其他出賣人之印章，嗣後 103年10月27日上訴人始發函表示優先購買。
㈣由上述事件發生經過可知，伊與買主合意解除買賣契約之前
，上訴人未曾向伊表示優先購買之意思，反而是在買賣契約解除而不存在之後，方發函表示優先購買，上訴人自無優先購買權。
㈤本件爭執發生後，上訴人私下買受系爭土地之其他共有人黃
蕙蘭之應有部分，亦未通知其他共有人是否欲行使優先購買權，逕自於104年8月17日完成所有權移轉登記，上訴人所為，顯然於法有違。
㈥證人林○○為買賣之仲介，該仲介契約性質上為民法第 565
條之居間契約，並非買賣契約雙方之受任人，故上訴人謂林○○受伊及及買方委任處理系爭土地買賣訂約事務，似有誤會。
㈦上訴人稱於103年10月2日，以手機簡訊方式，將行使優先購買權之意思表示通知證人林○○，查：
⑴依卷附簡訊，可知上訴人行使優先購買權之意思表示係向證
人林○○為之，並非通知伊，而林○○係居間人，並非伊之代理人，自不能謂上訴人之意思表示已達到伊。
⑵再就簡訊內容觀之：「林先生，明天鑑界的時間太早了，我
就不過去。下星期四我會去苗栗，是否那時候再見面詳談？不過張月桂10/5要拿尾款，應該不會影響我行使優先承買權吧」，上訴人是否已表達優先購買之意，誠有疑義，若上訴人所述該封簡訊（103年10月2日）以前便已行使優先購買權為真，則當時上訴人應係有購買土地之意願，既欲購買土地，何以得知要鑑界後卻不願意自行或委託代理人到場參與？何以張月桂於103年10月5日收尾款一事，會對上訴人之優先購買權造成影響？⑶再觀以「下星期四我會去苗栗，是否那時候再見面詳談？」
之文字，則上訴人究竟要詳談何事？自該封簡訊上下文意觀之，上訴人欲詳談優先購買一事，亦不無可能。由此可知，上訴人當時尚未為優先購買之意思表示。
㈧上訴人稱於 103年10月初即向伊之代理人吳○○代書表示行
使土地優先購買權云云，並未提出證據以證其說，伊否認之。雖上訴人主張103年10月2日以前有表示優先購買，然皆未提出證據以證其說，僅空泛主張，並不可採。
㈨上訴人又稱遭伊、林○○及吳○○拒絕優先購買後，唯恐強
行辦理過戶手續，遂於103年10月7日發函苗栗縣○○地政事務所，請求駁回系爭土地移轉登記之申請，然查：伊當時並未辦理系爭土地之移轉登記事宜，此有苗栗縣○○地政事務所103年10月9日○○○○字第0000000000號函之內容可證。
實則，上訴人當時仍在考慮，且遲不回覆伊是否行使優先購買權，伊才會在等候數十日之後，於 103年10月17日申請辦理系爭土地之移轉登記。又上訴人於 103年10月20日向苗栗縣○○地政事務所表示異議，並非向伊表示優先購買，故對伊不生優先購買之效力。
㈩張月桂於 103年10月24日寄發存證信函，詢問包含上訴人在
內之其他共有人是否優先購買，然此存證信函僅蓋有張月桂之印章，不能據以認定張月桂係代全體出賣人通知其他共有人。上訴人稱被上訴人於上訴人行使優先購買權後，與買方解除契約，容有誤會。查 103年10月21日苗栗縣○○地政事務所駁回被上訴人等人買賣契約移轉登記之申請後，買方即表示既無法取得系爭土地，便解約不為買賣，換言之，原買賣契約係因賣方有不能履行之原因，故買方為解除契約，而上訴人係於 103年10月27日，始發函表示優先購買，顯然其意思表示係在解約以後才為之，故上訴人稱其行使優先購買權係在買賣契約解除之前，應非事實。
四、上訴人原主張，被上訴人於 103年9月7日將系爭土地應有部分各36分之2以105萬4000元出賣予訴外人郭○○，未通知伊，迨伊知悉後即向被上訴人及其受任人林○○通知欲行使優先購買權。郭○○得知上訴人行使優先購買權後，即通知林○○與吳○○解除買賣契約。被上訴人又於103年10月2日與林○○、郭○○簽定買賣系爭土地之權利範圍為36分之24，買賣價款總金額92萬4461元。亦未告知伊，然伊持續向被上訴人表示優先購買其應有部分，同時以簡訊提醒林○○伊已行使優先購買權。似謂被上訴人有二次與他人訂立買賣契約之行為，惟於本院已更正稱：「被上訴人僅以系爭買賣契約出賣其應有部分」（本院卷二第一頁上訴人民事爭點整理狀），被上訴人亦否認其於103年10月2日與林○○、郭○○另簽定買賣契約。本院審視原審卷一第35至38頁所示上訴人所謂之第二份出賣土地予訴外人郭○○、林○○二人之契約，核係被上訴人與郭○○於 103年9月7日簽訂買賣契約書後，再於同年 10月2日向登記機關申請移轉登記時，於買受人欄內記載買受人為郭○○、林○○（原審卷一第36頁），而該土地登記申請書，係被上訴人向地政機關申請移轉登記之文件，至多僅為物權契約，而非買賣之債權契約，故無法據為上訴人行使優先購買權之依據。其所據以行使優先購買權之買賣契約應係上訴人與郭○○於 103年9月7日所訂立即原審卷一第31頁之買賣契約，先予說明。
五、上訴人主張：被上訴人於 103年9月7日將所有系爭土地應有部分各36分之2以共105萬4000元出賣予訴外人郭○○，未通知伊，103年9月底，伊知悉後即向被上訴人及其受任人林○○通知欲行使優先購買權。郭○○得知伊行使優先購買權後，即通知林○○與吳○○解除買賣契約，依最高法院84年度台上字第2134號判決意旨，被上訴人與郭○○之合意解除係剝奪上訴人法定之優先購買權，對伊不生效力。又被上訴人違反通知義務，以不作為之不正當行為限制上訴人行使優先購買權，濫用權利解除系爭契約而違反誠信原則。且被上訴人與郭○○得知上訴人要行使優先購買權後，表示解除系爭契約，已符合民法第101條第1項規定，係以不正當行為阻止條件成就，應視為上訴人之優先購買權成就。爰本於優先購買權之法律關係，請求確認伊與被上訴人間有優先購買權存在，被上訴人於上訴人各給付買賣價金17萬5666元之同時，應將系爭土地之應有部分各 36分之2所有權移轉登記予伊，被上訴人則以上訴人從未向伊主張優先購買權，其於 103年10月27日發函表示優先購買時，伊已與郭○○解除買賣契約等語。是兩造間主要爭點即為㈠系爭買賣契約遭解除之時點為何？㈡被上訴人是否曾於系爭買賣契約遭解除前，向被上訴人為優先購買之意思表示？㈢被上訴人是否有權利濫用或違反誠信原則之情事？郭○○與被上訴人得知上訴人要行使優先購買權之後，表示解除系爭契約，是否符合民法第 101條第 1項規定，係以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就？經查：
㈠系爭買賣契約遭解除之時點為何？⑴證人林○○到庭結證稱：伊經手系爭契約之仲介，系爭契約
目前均已解除，大家都是用電話講，郭○○約於 103年10月表示解除系爭契約，郭○○是希望伊做為意思表示傳達機關，傳達解約之意思表示給張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳湧、黃佳賢，郭○○打電話給伊三天後，伊將郭○○解除契約之意思表示，傳達給張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳湧、黃佳賢，被上訴人黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳賢、黃佳湧之部分，從開始委託出賣及所有委賣過程，都是由張月桂出面跟伊接洽，所以張月桂是其他這些被上訴人之意思表示機關及受領意思表示機關，張月桂一開始就說會幫忙統籌這些被上訴人，幫忙轉達，所以被上訴人張月桂是被上訴人等人之意思表示窗口；而郭○○解除契約之意思表示，傳達給張月桂、黃佳勳，渠等都當場表示同意解除契約，大家都口頭上同意，伊只是傳達者，在三天內把張月桂、黃佳勳同意解除契約之意思表示傳達回郭○○；伊接到郭○○訊息後，就通知這些地主等語（原審卷一第89頁、卷二第 5至10頁）等語。是以，被上訴人黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳賢、黃佳湧之部分，從開始委託出賣及所有委賣過程，均由被上訴人張月桂出面接洽，故張月桂既係其他被上訴人關於解除系爭契約之意思表示機關，則被上訴人張月桂當場向林○○意思表示同意解除系爭契約，林○○並在三天內將該同意解除系爭契約之意思表示，傳達予郭○○。兩造之買賣契約即已解除。
⑵證人林思君到庭結證稱：郭○○大約 103年10月表示要解除
系爭契約，記得是收到地政事務所通知後，有通知買方跟仲介林○○，那時候才提出這個部分，郭○○主要是委託仲介林○○聯繫張月桂、黃佳正、黃秀雲、黃佳勳、黃佳湧、黃佳賢解約之部分；伊送件之後收到苗栗縣○○地政通知，才通知買方跟仲介林○○，告知地政事務所無法過戶，只能解除，也只能轉達林○○，請其聯絡處理這部分，苗栗縣○○地政事務所函覆無法辦理過戶，收到函文後，立刻通知買方及仲介林○○，通知買方後，買方瞭解無法過戶，所以要求解約，差不多那一、二天馬上跟伊講等語（原審卷二第11至15頁）。
⑶證人郭○○到庭結證稱：系爭契約口頭解除，向吳○○及林
○○表示解除之意思，103年9月底，代書打電話跟我講說沒辦法過戶，當時才知道，差不多是103年9月29或30日（原審卷一第152、153頁）。上次我說完之後回去問我先生，我先生說我說錯了，應是 103年10月下旬的事，吳○○代書打電話給我前，仲介林○○就已經先打電話給我先講，林○○當時說有人要行使優先購買權，就當場跟林○○說就不買了，林○○說沒辦法過戶，有人要行使優先購買權，伊說等處理完再買，沒有辦法過戶，就不要買，林○○是在吳○○打來之前講的，應該有隔幾天，沒有同一天等語（原審卷二第71至73頁）。承上，證人郭○○固曾於原審時證稱103年9月29日或30日口頭解除契約，然細譯證人郭○○原審之證詞：「這三份買賣契約於103年9月底解除，代書打電話跟我講說沒辦法過戶，當時才知道，差不多是103年9月29日或30日。」（原審卷一第 152頁）、「當時代書跟仲介跟我說不能過戶的原因是有一些持分人想買。」（原審卷一第 154頁）。可知，證人郭○○係在接獲代書通知因共有人向○○地政事務所表示優先購買系爭土地，致無法辦理過戶事宜，才會解除契約。而證人吳○○於原審證稱：「我記得是收到地政事務所通知後，有通知買方跟仲介林先生，那時候才提出這個部分。」、「我送件之後收到○○地政的通知，才通知買方跟仲介林○○，告知地事務所無法過戶，只能解除，也只能請林○○請他聯絡處理這部分。」（原審卷二第11、14頁）。
由此可知，證人吳○○係因接獲○○地政事務所前述 103年10月21日駁回申請之訊息後，通知買方即證人郭○○，斯時郭○○方解除契約。又依卷內資料可知，○○地政事務所駁回移轉登記系爭土地所有權之申請之時點為 103年10月21日，此駁回之函文係於同年月22日送達給代書吳○○，而代書吳○○於同年月23日至○○地政事務所領回申請文件。再依證人林○○於原審證稱：「郭○○打電話三天後，將郭○○解除契約之意思表示，傳達給被上訴人等人」（原審卷二第
6 頁）。上訴人對此部分之事實亦已為自認：「‧‧‧可知苗栗縣○○地政事務所 103年10月21日駁回移轉登記之後，林○○經由吳○○代書告知再轉告予郭○○，斯時郭○○才為解約之意思表示，其並非如原判決所謂郭○○103年9月底知悉上訴人欲行使優先購買權，即表示解除契約。」（本院卷一第 153頁民事上訴辯論意旨狀）。準此以觀，系爭買賣契約應係約略於 103年10月24、25日遭解除，換言之，系爭買賣契約是在上訴人 103年10月27日寄發存證信函以前，即已不存在。既然如此，上訴人自系爭契約不存在時即 103年10月24、25日起，即無優先購買權可言，故上訴人 103年10月27日之存證信函自不具優先購買權之效力，上訴人主張有優先購買權無理由。
⑷再被上訴人張月桂自己於 103年10月24日寄發存證信函指謫
上訴人，內容略謂：被上訴人早已通知上訴人表示是否願優先購買，然上訴人卻不表示而逕至○○地政事務所異議，此舉不符相關法令等語。由此，亦可證當時被上訴人張月桂已接獲證人郭○○解除契約之訊息，可認斯時系爭買賣契約已遭解除。
⑸綜合上開證據資料，可以證明證人郭○○解除系爭買賣契約
之時點，為得知○○地政事務所駁回移轉登記系爭土地所有權申請之後，且在上訴人 103年10月27日存證信函送達至被上訴人等之前，應無疑義。（原審卷一第127至129頁存證信函回執之收件日期戳章）⑹按「證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事
實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、僱傭或其他利害關係，其證言亦非不可採信」（最高法院97年度臺上字第1566號民事判決意旨參照），是不因證人有利害關係，即可據此斷認其證詞必然不可採信，況上開證人之證詞，均經具結之可靠性擔保，且上訴人並未舉證證明其證詞有何虛偽之處，以實其說，而上開證詞與證據，均互核大致相符，自應認上開證詞為可採。
⑺上訴人另主張：郭○○與被上訴人之上開合意解除系爭契約
，係通謀虛偽意思表示等語，惟其並未舉證以實其說，且被上訴人張月桂寄發存證信函之地址，縱為郭○○之處所，亦非當然可因此斷定郭○○與被上訴人必然係屬通謀虛偽意思表示解除系爭契約，故上訴人此部分主張，尚非可採。
㈡被上訴人是否曾於系爭買賣契約遭解除前，向被上訴人為優
先購買之意思表示？⑴上訴人主張證人吳○○為被上訴人之代理人，且曾於 105年
10月 5日與證人吳○○通電話時向證人吳○○表示欲優先購買云云，然查，證人吳○○於原審證稱：「 103年10月17日送件之前，只有與黃佳祥聯繫過，但黃佳祥在過程中沒有說要或不要（行使優先購買權），只有說希望考慮。」（原審卷二第14頁）。準此以觀，上訴人主張曾向證人吳○○表示願優先購買云云，即屬無稽。況且，證人吳○○並非被上訴人等人之代理人或受領意思表示之機關，且依上訴人提出之與證人吳○○之通話錄音譯文，亦未見上訴人表示願優先購買，是上訴人上開主張，殊無可採。
⑵上訴人又主張仲介林○○為被上訴人之受任人，且曾於 103
年 10月2日以簡訊告知仲介林○○行使優先購買權云云，然查，證人林○○為系爭買賣契約之仲介，非被上訴人之受任人，況且，依該則簡訊之語意，上訴人謂：「應該不會影響我行使優先承買權吧。」等語，可見上訴人當時根本還未表示欲優先購買，蓋倘若當時上訴人已主張優先購買，何須擔心是否受影響？又何須於103年10月5日與證人吳○○通話時尚表示有無轉圜空間？是上訴人上開主張，不足採信。
⑶上訴人保障自己權益之意識甚深，其知悉透過寄發存證信函
或以錄下與他人通話之蒐證方式，來保障自己之權益。又兩造本為親戚，上訴人知悉被上訴人等之地址及聯絡電話，果上訴人上開已行使優先購買權之主張為真，何以未以存證信函或電話聯絡等方式，直接通知被上訴人，反而要透過證人吳○○或林○○？此等違反常情之舉，不難推論上訴人於系爭買賣契約遭解除前，尚在考慮、猶豫是否要優先購買系爭土地之心態，益徵上訴人於系爭買賣契約遭解除前，從未向被上訴人表示欲優先購買。
⑷上訴人僅以 103年10月27日之存證信函，向被上訴人等表示
欲優先購買，然而，在此存證信函送達被上訴人之前，系爭買賣契約已經解除，前已敘明甚詳，是上訴人此存證信函，形式上雖為表示願優先購買，但事實上並無優先購買之效力，從而，本件上訴人確認優先購買權存在之訴，即無理由。⑸上訴人縱或向林○○、吳○○及苗栗縣○○地政事務所為行
使優先承購權之意思表示，尚非當然等於將其行使優先承購權之意思表示傳達於被上訴人：
①被上訴人縱或於103年9月底向系爭契約之仲介林○○表示行
使優先承購權，並縱或於103年10月5日向系爭契約移轉登記過戶之承辦代書吳○○表示行使優先承購權，且林○○縱或確受被上訴人之委任，而向上訴人詢問是否行使優先承購權，但不當然因此即可斷認林○○、吳○○必然為被上訴人受領上訴人行使優先承購權之意思表示機關，被上訴人僅委任林○○仲介居間出賣系爭土地，甚或代為徵詢上訴人或系爭土地其他共有人是否行使優先購買權，並委任吳○○辦理系爭契約之土地移轉登記事宜，然上訴人仍需將行使優先購買權之意思表示，送達被上訴人本人，亦即將該行使優先購買權之形成權意思表示，達到被上訴人之支配範圍，而置被上訴人於隨時可了解其意思表示內容之客觀狀態。
②林○○、吳○○及苗栗縣○○地政事務所，並無為上訴人傳
達行使優先承購權意思表示之義務，縱或林○○、吳○○及苗栗縣○○地政事務所告知被上訴人上訴人有意行使優先購買權等情，亦僅係將所見所聞之事實告知被上訴人而已，尚無法因此成為傳達上訴人行使優先承買權意思表示之機關，亦非被上訴人受領上訴人行使優先承購權意思表示之機關，故不生傳達上訴人行使優先承買權意思表示之效力。
③此外，上訴人並未舉證證明何以林○○、吳○○、苗栗縣○
○地政事務所為上訴人行使優先承購權意思表示之機關，或為被上訴人等人受領上訴人行使優先承購權意思表示之機關；更自承：吳○○從未通知上訴人是否行使優先購買權等語（原審卷二第65頁），而證人吳○○亦到庭結證稱： 103年10月17日前，只有與上訴人聯絡過，但上訴人在過程中，沒有說要或不要行使優先承購權，只有說希望考慮等語（原審卷二第14頁），自難認上訴人縱或向林○○、吳○○及苗栗縣○○地政事務所為行使優先承購權之意思表示，即當然等於將其行使優先購買權之意思表示，傳達於被上訴人。
④綜上，上訴人主張其向林○○、吳○○及苗栗縣○○地政事
務所為行使優先承購權之意思表示，即係向被上訴人行使優先購買權等語，尚非可採。
⑹上訴人對被上訴人張月桂就系爭土地之應有部分表示購買，尚非行使優先購買權：
①被上訴人張月桂於103年10月24日對上訴人發出存證信函（
原審卷一第41至43頁），上訴人收受後，即發存證信函予被上訴人張月桂，依上訴人所發該存證信函所載時間（原審卷一第44頁），被上訴人張月桂之該存證信函，應係 103年10月27日前即送達於上訴人，故被上訴人張月桂上開存證信函所定「接到出賣通知後10日」（原審卷一第42頁），至遲應於103年11月7日前屆滿。
②被上訴人張月桂上開存證信函之效力，僅及於被上訴人張月
桂自己，而不及於其他被上訴人等人，而於被上訴人張月桂發出上開存證信函前，系爭契約業已有效解除等情，均如前述，是被上訴人張月桂之上開存證信函，形式上雖名為催告行使優先購買權，實為出賣其應有部分之要約，該要約並以上訴人收受後 10日內為期限（民法第158條規定參照），而上訴人於其意思表示期限屆滿前，以上開 103年10月27日發出之存證信函，通知被上訴人張月桂為承諾之意思表示（原審卷一第126、127頁），至多僅係就系爭土地關於被上訴人張月桂之應有部分成立新買賣契約，尚非上訴人行使優先購買權，故上訴人於本件確認其優先購買權之行使，尚無理由。
㈢被上訴人等是否有權利濫用或違反誠信原則之情事？郭○○
與被上訴人得知上訴人要行使優先購買權之後，表示解除系爭契約，是否符合民法第101條第1項規定，以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就？⑴上訴人主張，被上訴人出賣系爭土地未履行通知義務，卻於
申請過戶之土地登記申書上註明「優先購買權人已放棄優先購買權」（原審卷一第35頁），顯然被上訴人行使權利違反誠信原則。又， 103年10月21日○○地政事務所駁回其移轉登記申請，被上訴人自知應補正通知義務，俾使上訴人行使優先購買權。然其 103年10月24日書面催告上訴人行使優先購買權，卻未將系爭買賣契約之同一內容告知上訴人，上訴人仍無法行使優先購買權，自屬被上訴人之故意或可歸責於其本人之事由，其故意以不作為阻止上訴人行使優先購買權，顯然違反誠實信用原則，自屬不正當行為。又被上訴人其後趁上訴人等待其告知系爭買賣契約內容之際，同意郭○○解除契約以剝奪上訴人之優先購買權，自難認其非濫用權利而違反誠信原則云云。經查，上訴人自承仲介林○○想要買伊的土地，問伊可否賣，所以於103年9月29日傳真原審卷一第31頁之土地買賣契約書給伊看，林○○當時沒有告知他是被上訴人的代理人，伊以原審卷第44頁存證信函向被上訴人以每坪單價四萬元的相同條件行使優先購買權；另外在 103年 9月底以口頭向被上訴人張月桂、黃佳勳二人主張，伊未表明要依照什麼條件購買，只說行使優先購買權等語（本院卷二第25頁）。準此，上訴人於103年9月29日即應知悉系爭買賣契約之內容，並非無法依買賣契約之同樣條件主張優先購買權，其知而不主張，猶稱其無法主張，應不足取。上訴人並未合法向被上訴人主張優先購買權（詳後述），則被上訴人於郭○○向其為解除契約之意思表後，同意解除，乃其私法上權利之行使，並非濫用權利。亦非以不正當行為阻止條件之成就。
⑵又按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法
律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第 835號判例參照）。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院 100年度台上字第 432號民事裁判意旨參照）。查上訴人於接獲林○○傳真之買賣契約，知悉契約內容後，僅表示以每坪四萬元之條件優先購買，對土地買賣契約書之其他買賣條件如：①本契約訂定同時，甲方應支付乙方40萬元。②尾款65萬4000元於所有權過戶登記完成後五日內支付。③登記面積與鑑界實測面積如有增減，於標準公差範圍內不互補償價金，公差範圍外則依每坪單價互補退價金。④簽約完成後40日內完成點交與價金支付。但張月桂之尾款應於 10月5日前支付，但日後有需要張月桂補蓋印鑑章或其他文件，張月桂必須無條件配合等四條件，皆未表示願以該同樣條件購買，其行使優先購買權不符合土地法第34條之1第4項之規定，不發生行使優先購買權之效力。
⑶上訴人又主張，郭○○得知上訴人要行使優先購買權之前，
被上訴人亦得知上訴人要否行使優先購買權，然被上訴人等人卻故意違反通知義務阻止上訴人行使優先購買權，郭○○再以解除契約之方式剝奪上訴人之優先購買權，待日後重新購買系爭土地，自屬以不正當行為阻止上訴人行使優先購買權，依民法第101條第1項及最高法院87年台上字第1205號判例意旨，應認郭○○表示解除契約或被上訴人同意解除契約時，即上訴人行使優先購買權發生效力之時云云。惟查，被上訴人出售系爭土地與郭○○時，雖未依土地法第 34條之1之規定通知上訴人優先購買，惟其違反上開規定，未通知上訴人優先購買，僅負賠償責任而已，對於出賣處分之效力，尚無影響（最高法院 77年度台上字第166號民事裁判參照）。故不得據以認定被上訴人係以不正當行為阻止上訴人行使優先購買權。
六、綜上所述，上訴人自103年9月底便知悉被上訴人將系爭土地應有部分出賣予郭○○，惟並未向被上訴人表示優先購買，直至 103年10月27日方以存證信函表示欲行使優先購買權，而其行使，僅表示以每坪四萬元購買土地，未表明依其他四條件購買，又該存證信函係於 103年10月28日方送達至被上訴人（本院卷一第189頁反面上訴人自認，及原審卷一第127至 129頁存證信函回執之收件日期戳章）。換言之，上訴人於103年9月底至 103年10月27日之間，從未向被上訴人表達欲行使優先購買權之意思。上訴人雖主張仲介林○○與代書吳○○為被上訴人之代理人或受領意思表示之機關，其分別於103年10月2日以簡訊通知林○○、於103年10月5日與吳○○於電話中，向該二人表明欲行使優先購買權云云，然而：該二人分別為仲介與代書，其職務僅為居中介紹買賣以及代辦土地移轉登記事宜而已，並非被上訴人之代理人或受領意思表示之機關；再者，觀諸上訴人103年10月2日發給林○○之簡訊內容後段為「‧‧‧不過張月桂10/5要拿尾款，應該不會影響我行使優先購買權吧。」等語，顯見上訴人當時根本還未行使優先購買權，蓋倘若當時上訴人已表明欲優先購買，何須擔心其權益受影響？再觀上訴人103年10月5日與吳○○之通話譯文，亦未明確表明欲行使優先購買權，僅表達土地後續之使用利益，擔心買受人可能會將系爭土地當道路使用、希望伊的權益不要被犧牲、有無轉圜讓伊思考的空間等語，顯見上訴人當時還在考慮要不要行使優先購買權，絕非「已」行使優先購買權。又上訴人固於103年10月7日曾發函與○○地政事務所表示願以同一價格優先承買，然查，該函並非是寄給被上訴人，故不能謂該函所載之優先購買之意思表示已達到被上訴人而對被上訴人發生效力。是以，上訴人以 103年10月27日之存證信函向被上訴人等表明行使優先購買權以前，從未向被上訴人主張優先購買，而該存證信函係於 103年10月28日方分別送達至被上訴人，故上訴人向被上訴人表示優先購買之時點為 103年10月28日，且未合法表明以同樣條件優先購買，應無疑義。而郭○○與被上訴人間解除系爭契約之意思表示合致，係約於 103年10月24、25日間發生，已如前所述，顯然早於上訴人行使優先購買權之意思表示送達於被上訴人之日，是上訴人行使優先購買權前，系爭契約已不存在，自應認上訴人並無行使系爭優先承購權之權利。從而，上訴人依據土地法第34條之1第4項之優先購買權之法律關係，請求確認伊與被上訴人間有優先購買權存在，被上訴人於上訴人各給付買賣價金17萬5666元之同時，應將系爭土地之應有部分各 36分之2所有權移轉登記予伊，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第 463條、第385條第1項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 20 日
民事第四庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 吳美蒼法 官 曾謀貴以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 廖婉菁中 華 民 國 106 年 6 月 21 日