臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上易字第264號上 訴 人 陳甲寅訴訟代理人 王秀雄律師複 代理人 王昱勝被 上訴人 裕弘建設開發股份有限公司法定代理人 詹陸銘訴訟代理人 游雅鈴律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105年4月13日台灣台中地方法院第一審判決（104年度中訴字第13號），提起上訴，本院於105年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人係坐落台中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地）之所有權人。
上訴人所建圍牆占用305地號如原判決附圖（下稱附圖）所示B部分面積2.3平方公尺土地，所建鐵皮建物（圍牆及鐵皮建物，下合稱系爭地上物）占用305地號如附圖所示C部分面積5.24平方公尺土地，及306之4地號如附圖所示D部分面積1
9.53平方公尺土地。上訴人有與財政部國有財產署中區分署（下稱財產署中區分署）訂定國有基地租賃契約書，承租304
之1地號國有土地。另上訴人占用305、304之2、306之2地號國有土地，經財產署中區分署以「使用國有土地無合法使用權源，依民法第179條規定應給付不當得利」為由，通知上訴人繳納土地使用補償金。上訴人雖主張系爭土地與相鄰之304-1、304-2、306-2地號土地，於登記為國有前即為其祖先祭祀公業陳初管理人陳才所占有使用，然占有人非當然取得土地所有權，系爭土地自始即為中華民國所有，上訴人及其先祖從未取得系爭土地之所有權，無論上訴人興建系爭地上物在系爭土地登記為國有前或之後，均與民法第425條之1要件不符，故上訴人就系爭土地不得對財產署中區分署主張存有法定租賃權。再上訴人於100年間向財產署中區分署承租304-1地號土地，然上訴人就其餘占用之304-2、306-2及系爭土地竟未一併向財產署中區分署承租而仍繼續無權占用，迄至財產署中區分署清查後，命上訴人給付不當得利之租金，上訴人始為繳納，上訴人明知其並未取得系爭土地合法使用權源，惟並未積極尋求取得合法使用權源之方法，則上訴人係無權占用人，自不能取得法律賦予與所有權人、承租人同等之保護。上訴人並無任何使用系爭土地之合法權源，已妨害被上訴人對於系爭土地所有權之行使，雖經多次催告上訴人拆除系爭地上物，並返還如附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之系爭土地，均未獲置理，依民法第767條第1項之規定，上訴人應拆除系爭地上物並返還該部分之系爭土地。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，上訴人無權占用如附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之系爭土地，受有相當於租金之不當利益，致被上訴人受有損害，依民法第179條不當得利之法律關係，上訴人應返還其所受之利益。爰求為命上訴人拆除系爭地上物，將如附圖所示B、C、D部分之系爭土地返還被上訴人，並給付自起訴狀繕本送達翌日（即104年8月12日）起至返還其所占用之系爭土地止，依占用土地面積27.07平方公尺，按該年度申報地價8%計算之金額（被上訴人於原審請求按該年度申報地價10%計算之金額，就超過申報地價8%之金額，為原審判決駁回，被上訴人未聲明不服，此部分已確定，不在本院審理範圍）。
二、上訴人則以：系爭土地與相鄰之304-1、304-2、306-2地號土地，為上訴人之祖先祭祀公業陳初管理人陳才所占有使用，上訴人本於祭祀公業派下子孫之占有，於系爭土地登記為國有土地前，即已占有使用系爭土地並興建系爭地上物於其上。嗣經財產署中區分署清查，為占有使用系爭國有地，函知上訴人按期繳納使用補償金，並繳清過去使用之補償金後，繼續使用系爭土地。詎財產署中區分署竟無視上訴人為系爭土地之現在占有使用人，並已繳納使用補償金之事實，於104年4月間未通知上訴人，即以「專案讓售」之方式，將系爭土地出售登記予被上訴人。惟系爭土地為上訴人所占有，被上訴人非占有系爭土地者，不得依國有非公用不動產被占用處理要點之規定承購系爭土地，更遑論以「專案讓售」方式取得系爭土地所有權，財產署中區分署將現有人使用之系爭土地出售被上訴人，顯有行政過失或不法，亦未依行政程序法第102條及第104條之規定通知並予上訴人陳述意見之機會，且財產署中區分署將系爭土地專案讓售被上訴人，並未完成交付，其買賣未完成，被上訴人與財產署中區分署就系爭土地之買賣契約（下稱系爭買賣契約）有無效或得撤銷之情事存在，該買賣關係不存在，被上訴人並未合法取得系爭土地所有權。上訴人為系爭地上物之所有權人，與系爭土地之原所有權人財產署中區分署有法定租賃關係，故於系爭土地出賣時，為得購買系爭土地之直接使用人，並於系爭土地出售他人時，有以同一價格購買之優先承買權人。又依民法第425條之1之立法理由，側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。系爭土地既經財產署中區分署清查，並經上訴人繳清補償金後，繼續使用系爭土地，嗣財產署中區分署以「專案讓售」之方式，將系爭土地出售予被上訴人，致房地所有權人各異，雖與民法第425條之1第1項所定「土地與其土地上之房屋同屬一人」之情形，未盡相符，但就該法律規範目的而論，得依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用，故上訴人確係有使用系爭土地之權利等語，資為抗辯。
三、以下之事實為兩造所不爭執：
（一）被上訴人係系爭土地登記之所有權人。
（二）上訴人所建圍牆占用305地號如附圖所示B部分面積2.3 平方公尺土地，所建鐵皮建物占用305地號如附圖所示C部分面積5.24平方公尺土地，及306之4地號如附圖所示D部分面積19.53平方公尺土地。
（三）上訴人有與財產署中區分署訂定國有基地租賃契約書，承租304之1地號國有土地。另上訴人占用305、304之2、306之2地號國有土地，經財產署中區分署以「使用國有土地無合法使用權源，依民法第179條規定應給付不當得利」為由，通知上訴人繳納土地使用補償金。
（四）被上訴人係於104年3月27日以專案讓售之方式與財產署中區分署訂立系爭買賣契約購買系爭土地，同年4月22日登記為所有權人。
（五）訴外人陳棕洽將304之1、306之2地號及台中市○○區○○段○○號土地出租訴外人張松壽，經本院另案104年度上易字第79號以租賃關係消滅為由，判決張松壽應拆除地上建物，將304之1、306之2地號及台中市○○區○○段○○號土地返還陳棕洽。
（六）上訴人主張被上訴人與財產署中區分署就系爭土地所成立之系爭買賣契約有無效或得撤銷之情事，對被上訴人與財產署中區分署訴請確認買賣關係不存在，經台灣台中地方法院（下稱台中地院）105年度中訴字第12號於105年6月22日判決敗訴。
四、本件兩造爭執之重點：
（一）上訴人就財產署中區分署出賣系爭土地，得否主張優先承買權？
（二）被上訴人與財產署中區分署就系爭土地所訂立之系爭買賣契約是否有無效或得撤銷之情事，被上訴人是否合法取得系爭土地之所有權？
（三）上訴人之系爭地上物占用系爭土地，是否得類推適用民法第425條之1之規定，主張對系爭土地有法定租賃權存在？
（四）被上訴人訴請上訴人拆除系爭地上物，返還所占用之系爭土地，及給付相當不當得利之租金，有無理由？
五、本院得心證之理由：
（一）上訴人就財產署中區分署出賣系爭土地，得否主張優先承買權？
1、上訴人係與財產署中區分署訂定國有空地租賃契約書，承租304之1地號國有土地，此與系爭土地無關。另上訴人占用305、304之2、306之2地號國有土地，經財產署中區分署以「使用國有土地無合法使用權源，依民法第179條規定應給付不當得利」為由，通知上訴人繳納土地使用補償金，上訴人僅係繳納占用305地號土地之使用補償金，非租金，該使用補償金係財產署中區分署依國有非公用不動產被占用處理要點第6點「被占用之不動產，在占用人未取得合法使用權源或騰空交還前，執行機關先依民法不當得利之規定，向占用人追溯收取使用補償金。」之規定，通知上訴人繳納，於繳納通知單並載明上訴人占用國有土地無合法使用權源，自難認上訴人就系爭土地與財產署中區分署訂有租賃契約存在。
2、上訴人之系爭地上物占用如附圖所示B、C、D部分之系爭地，系爭土地原屬中華民國所有，管理機關為財政部國有財產署，被上訴人係於104年3月27日以專案讓售之方式與財產署中區分署訂立系爭買賣契約購買系爭土地，同年4月22日登記為所有權人。依民法第425條之1第1項所定土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地讓與人間，推定在房屋得使用期間內，有租賃關係，及土地法第104條第1項所定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。上訴人因此抗辯其為系爭地上物之所有權人，依上開規定與系爭土地之原所有權人財產署中區分署有法定租賃關係，故於系爭土地出賣時，為得購買系爭土地之直接使用人，並於系爭土地出售他人時，有以同一價格購買之優先承買權人云云。查依上訴人於另案台中地院105年度中訴字第12號確認買賣關係不存在等事件之主張，上訴人係在系爭土地登記為國有之後才興建系爭地上物（民事辯論意旨狀附本院卷第43頁），而於本案則主張於系爭土地登記為國有之前，即已占有系爭土地興建系爭地上物。惟不論上訴人之系爭地上物係何時占用系爭土地，上訴人之系爭地上物占用系爭土地均無任何正當權源，應係無權占用系爭土地，上訴人之系爭地上物與財產署中區分署無任何關係，系爭土地與其上之系爭地上物非屬同一人，亦無類似同屬一人所有之情形存在，已無從適用或類推適用民法第425條之1第1項之規定。況民法第425條之1第1項之適用或類推適用，除土地及其土地上房屋同屬一人所有或類似同屬一人所有外，尚須有「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人」或「將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情形，始有使土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地讓與人間，推定在房屋得使用期間內，有租賃關係之可言，並非如上訴人所辯祇要土地與土地上房屋非屬同一人即得類推適用民法第425條之1第1項之規定，是在本件縱系爭土地與其上之系爭地上物有類似同屬一人所有之情形存在（非本院承認有此情形存在），尚須財產署中區分署將系爭土地讓與他人，上訴人始對系爭土地之受讓人有主張法定租賃權之可言，上訴人無權占有系爭土地，在財產署中區分署讓與系爭土地之前，並無民法第425條之1第1項所定僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，財產署中區分署亦非土地受讓人，上訴人即無從以其係系爭地上物之所有權人，而依民法第425條之1第1項之規定，主張其就系爭土地對財產署中區分署有法定租賃權存在之餘地。苟依上訴人之主張，無權占用他人土地得類推適用民法第425條之1第1項之規定，對他人土地有法定租賃權存在，則所有權將無排他性，民法第765條、第767條之規定將成為具文，上訴人之主張顯不可採。上訴人就系爭土地對財產署中區分署既無租賃權存在，則上訴人於財產署中區分署出賣系爭土地予被上訴人時，自無從依土地法第104條第1項之規定主張對系爭土地有依同一條件優先購買之權利存在，上訴人此部分之抗辯，委無可採。
（二）被上訴人與財產署中區分署就系爭土地所訂立之系爭買賣契約是否有無效或得撤銷之情事，被上訴人是否合法取得系爭土地之所有權？
1、上訴人就系爭土地並無優先購買權，則財產署中區分署將系爭土地出賣被上訴人，與被上訴人訂立系爭買賣契約，對上訴人而言，即無無效或得撤銷之情事存在。上訴人並非系爭土地之所有權人，亦非系爭買賣契約之當事人，亦不得對被上訴人與財產署中區分署就系爭土地所訂立之系爭買賣契約主張有無效或得撤銷之情事。
2、上訴人抗辯系爭買賣契約有無效或得撤銷之情事，係以被上訴人未占用系爭土地，財產署中區分署就系爭土地之專案讓售違背國有非公用不動產被占用處理要點第5點之規定，財產署中區分署於出賣系爭土地時，未依行政程序法第102條及第104條之規定通知並予上訴人陳述意見之機會，且系爭土地有上訴人系爭地上物占用，財產署中區分署並未完成系爭土地之交付，買賣未完成為據。然查：①被上訴人係以其為鄰地279地號土地之所有權人，申請專案讓售毗鄰面積狹小無法利用之系爭土地，此有卷附之申請書可稽（附本院卷第64、65頁），經財政部依國有財產法第52條之1第1項第6款及同法施行細則第55條之1第3項第5款之規定，以103年10月9日台財產管字第10340022580號函核准專案讓售，亦有該函在卷可憑（附本院卷第37頁）。按國有財產法第52條之1第1項第6款係規定非公用財產類之不動產，有不屬前5款情況，而其使用情形或位置情形確屬特殊者，得專案報經財政部核准讓售；同法施行細則第55條之1第3項第5款則規定本法第52條之1第1項第6款所稱之使用情形或位置情形確屬特殊係指經財政部就事實狀況認定情形特殊者。而系爭土地觀其地籍圖確屬狹長型之土地，本院依該地籍圖之比例尺換算，長度約45公尺，寬度僅約3至4公尺（見本院卷第66頁），系爭土地即應與鄰地合併使用，否則難以單獨使用，故被上訴人以其為鄰地所有權人申請專案讓售系爭土地，財政部乃會認定系爭土地就事實狀況有情形特殊，依其使用情形或位置情形確屬特殊，依國有財產法第52條之1第1項第6款及同法施行細則第55條之1第3項第5款之規定核准將系爭土地專案讓售被上訴人。被上訴人非以系爭土地之占有人身分申請專案讓售系爭土地，財產署中區分署亦非依國有非公用不動產被占用處理要點第5點之規定，將系爭土地專案讓售被上訴人，系爭土地之專案讓售即與國有非公用不動產被占用處理要點第5點所定之專案讓售無關。另國有非公用不動產被占用處理要點第5點係規定國有非公用不動產被私人占用，其符合國有財產法及相關法令規定者，得以專案讓售方式處理，僅係上訴人占用系爭土地得申請專案讓售，經財產署中區分署審查符合國有財產法及相關法令規定，得將系爭土地以專案讓售方式出賣予上訴人，而非系爭土地僅能專案讓售予現占有人之上訴人，上訴人既未申請專案讓售系爭土地，財產署中區分署依國有財產法第52條之1第1項第6款及同法施行細則第55條之1第3項第5款之規定，將系爭土地專案讓售被上訴人，即無違背國有非公用不動產被占用處理要點第5點之規定可言。②行政程序法第102條及第104條係規定行政機關作成限制或剝奪人民自由或權利之行政處分前，應通知行政處分相對人陳述意見，並給予相對人陳述意見之機會。而財產署中區分署之專案讓售系爭土地，財產署中區分署並非作成限制或剝奪人民自由或權利之行政處分，上訴人亦非財產署中區分署作成准許專案讓售系爭土地之行政處分相對人，財產署中區分署於作成准許專案讓售系爭土地之行政處分，自無適用行政程序法第102條及第104條之規定，通知上訴人並予其陳述意見機會之必要。且上訴人亦未申請專案讓售系爭土地，財產署中區分署即無從通知上訴人並予其陳述意見之機會，上訴人認財產署中區分署未依行政程序法第102條及第104條之規定通知並予上訴人陳述意見之機會，准許被上訴人專案讓售系爭土地之程序違法，尚非的論。③上訴人上開主張均係指財產署中區分署准許被上訴人專案讓售系爭土地之行政處分有瑕疵，但財產署中區分署之該行政處分是否有瑕疵，並未達任何人一望即知之重大瑕疵程度，尚須進行實質審查方可確認，即難認為無效，財產署中區分署之該行政處分效力應依行政爭訟之程序解決，並未經有權機關宣告無效或予以撤銷，故在有權機關或行政法院予以撤銷前，普通法院仍應以該行政處分為民事裁判之基礎，則財產署中區分署本於該行政處分，與被上訴人訂立系爭買賣契約，將系爭土地出賣被上訴人，系爭買賣契約自無無效或得撤銷之情事。④財產署中區分署將系爭土地專案讓售被上訴人，被上訴人已於104年4月22日登記為所有權人，依民法第758條第1項之規定，被上訴人自已取得系爭土地之所有權。民法第348條第1項規定物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，財產署中區分署將系爭土地出賣被上訴人，即有將系爭土地交付被上訴人之義務，雖系爭土地有上訴人之系爭地上物占用，系爭土地現實由上訴人占有，僅係財產署中區分署無法現實將系爭土地交付被上訴人，但財產署中區分署仍得依民法第946條第2項準用民法第761條第3項之規定，以對於上訴人之返還請求權讓與於被上訴人以代交付，此觀最高法院32年上字第5455號判例意旨「民法第348條所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂。占有之移轉，依民法第946條第2項準用第761條之規定，如買賣標的物由第三人占有時，出賣人得以對於第三人之返還請求權讓與於買受人以代交付。」自明，上訴人謂財產署中區分署並未完成系爭土地之交付，買賣未完成云云，顯有誤解。況財產署中區分署有無完成系爭土地之交付，係其應否負債務不履行責任之問題，非系爭買賣契約有無效或得撤銷之事由，對被上訴人已取得系爭土地所有權之事實不生影響。⑤系爭買賣契約並無無效或得撤銷之情事，財產署中區分署將系爭土地專案讓售被上訴人，所踐行之買賣程序亦與執行法院拍賣查封之不動產不同，上訴人請求比照執行法院拍賣程序有瑕疵，主張得訴請撤銷系爭買賣契約，尚非有據。上訴人再請求向財產署中區分署調閱該分署103年9月12日台財產中處字第10340026390號函及出賣系爭土地與被上訴人所訂立之買賣契約。但財產署中區分署103年9月12日台財產中處字第10340026390號函係該分署向財政部請示是否准許系爭土地之專案讓售，不能證明該分署准許系爭土地之專案讓售有違反國有非公用不動產被占用處理要點第5點之規定；另被上訴人已陳明其購買系爭土地僅填寫「承購國有非公用不動產申請書」，並未與財產署中區分署簽訂書面之買賣契約，而被上訴人與財產署中區分署有無簽訂書面之買賣契約，亦不會影響本院所認定系爭買賣契約並無無效或得撤銷之情事，上訴人此部分請求，自無調查之必要，併予敘明。
3、被上訴人已登記為系爭土地之所有權人，民法第759條之1規定不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，依其立法理由「此項登記之推定力，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。為貫徹登記之效力，此項推定力，應依法定程序塗銷登記，始得推翻。」足見系爭土地已登記被上訴人名義，僅被上訴人之前手財產署中區分署，得主張登記有無效或得撤銷之原因，依法定程序塗銷登記，上訴人自不得否定被上訴人所有權人之地位，系爭土地登記被上訴人之名義，既未經財產署中區分署訴請塗銷登記獲准，被上訴人自已合法取得系爭土地之所有權，上訴人否認被上訴人已取得系爭土地所有權，要屬無據。
（三）上訴人之系爭地上物占用系爭土地，是否得類推適用民法第425條之1之規定，主張對系爭土地有法定租賃權存在？
1、房屋與土地係不同之不動產，性質上房屋必須占有土地，不能脫離土地而單獨存在。民法第425條之1關於土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，推定在房屋得使用之期限內，有租賃關係存在之規定，其立法理由為「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。上訴人辯稱：系爭土地經財產署中區分署清查，並經上訴人繳清補償金後，繼續使用系爭土地，嗣財產署中區分署以「專案讓售」之方式，將系爭土地出售予被上訴人，致房地所有權人各異，雖與民法第425條之1第1項所定「土地與其土地上之房屋同屬一人」之情形，未盡相符，但就該法律規範目的而論，得依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用，故上訴人確係有使用系爭土地之權利云云。然上訴人係無合法使用國有土地之權源，乃依民法第179條規定繳納土地使用補償金，上訴人繳納土地使用補償金，僅能證明其占有國有土地之事實，不能為使用系爭土地有合法權源之證明。查民法第425條之1之規定係依最高法院48年台上字第1457號判例意旨而訂定，最高法院64年台上字第110號判例意旨謂「本院48年台上字第1457號判例係指土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用基地而言。與本件無權占有土地建造房屋，其後房屋出賣與他人之情形不同，自不能謂被上訴人已知他人蓋有房屋，及後拍賣時未有所主張，即認為已容忍地上建物之存在而默許繼續使用系爭土地。」可見無權占有他人土地興建房屋，其後土地出賣與他人，房屋所有權人不得依民法第425條之1第1項之規定，對土地之受讓人主張有法定租賃權存在。本件上訴人無權占有系爭土地興建系爭地上物，嗣財產署中區分署將系爭土地出賣被上訴人，上訴人自不得依民法第425條之1第1項之規定，對被上訴人主張就系爭土地有法定租賃權存在。否則上訴人原係無權占有系爭土地，僅因系爭土地之所有權異動，而得對系爭土地之新所有權人即被上訴人主張有權占有，其不合理至為明顯，上訴人無權占有系爭土地，未向被上訴人取得合法占有之權源，自不能因所有權之異動而有所影響。
2、依民法第425條之1第1項之規定，須土地及土地上房屋同屬一人所有，其後因土地或地上房屋之所有權異動，成為不同人所有，始有適用，此因土地及土地上房屋原同屬一人所有，土地上房屋原有權使用土地，不宜因其後之產權異動，而使土地上房屋成為無權使用土地，則在土地及土地上之房屋原即非同屬一人所有之情形，根本無民法第
425 條之1第1項之適用，民法第425條之1第1項之適用自應以土地及土地上房屋原同屬一人所有為前提。而在土地及土地上房屋類似同一人所有，土地上房屋原有權使用土地，雖與民法第425條之1第1項所定土地及土地上房屋同屬一人，未盡相符，但同不宜因其後之產權異動，而使土地上房屋成為無權使用土地，乃得依「相類事實，應為相同處理」之法理，類推適用民法第425條之1第1項之規定，而無悖於誠信原則及社會正義之要求。本件上訴人主張其得類推適用民法第425條之1第1項之規定，對系爭土地有法定租賃權存在，即須系爭土地及系爭地上物有類似原屬同一人之情形，系爭地上物原係有權使用系爭土地始可，並非祇須土地及土地上房屋之產權異動而非屬同一人，而不須土地及土地上房屋有類似原屬同一人之情形，即當然能類推適用民法第425條之1第1項之規定。此觀上訴人所舉實務上認為得類推適用民法第425條之1第1項規定之最高法院95年度台上字第551號判決意旨：「本件系爭房屋與土地原均登記為上訴人所有，若非因民法夫妻財產歸屬之特別規定，而將登記於上訴人名下之系爭房屋認定為上訴人之夫鍾伯仁所有，本即屬於上訴人一人所有，並經上訴人同意將系爭土地及系爭建物一併設定抵押權為其夫鍾伯仁所負債務之擔保，而認知於鍾伯仁未能清償債務時，系爭建物即可能被拍賣由第三人（被上訴人）取得所有權，則上訴人於被上訴人經由法院拍賣程序取得系爭房屋所有權後，自應推斷其默許被上訴人繼續使用系爭土地，而得類推適用上開判例與法條之規定。」，及最高法院98年度台上字第1339號判決意旨：「本件宋鳳霖與訴外人新偕中公司簽訂合建契約後，又與訴外人李慶鐘訂定補充條款，由李慶鐘繼受新偕中公司之權義。宋鳳霖為此出具系爭土地之使用權同意書予新偕中公司、李慶鐘，於該土地上興建建物。嗣李慶鐘繼續興建之建物，遭其債權人聲請法院依系爭執行程序查封拍賣，由曹元孝拍定後，向主管機關申請領得使用執照，辦妥第一次所有權登記，均為原審所認定之事實。則宋鳳霖對於其提供之系爭土地上，將由新偕中公司或李慶鐘興建具永久性房屋，自不得謂為不知。而因宋鳳霖出具土地使用權同意書予李慶鐘興建建物，該建物就其基地（系爭土地），自有利用之權。嗣縱該建物經法院拍賣，由曹元孝拍定並取得所有權，致房地異主，而與民法第425條之1第1項所定『土地與其土地上之房屋同屬一人』之情形，未盡相符。但就該法律規範目的而論，是否不得依『相類事實，應為相同處理』之法理而為類推適用？即待進一步推究。」自明。本件上訴人之系爭地上物係無權占用系爭土地，上訴人之系爭地上物與財產署中區分署無任何關係，系爭土地與其上之地上物無類似同屬一人所有之情形存在，上訴人僅因財產署中區分署將系爭土地出賣被上訴人，即主張得類推適用民法第42 5條之1第1項之規定，對系爭土地有法定租賃權存在，其此部分之法律見解應有誤解。
（四）被上訴人訴請上訴人拆除系爭地上物，返還所占用之系爭土地，及給付相當不當得利之租金，有無理由？
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。且無權占有，並不以故意或過失為要件，茍無正當權源而占用他人之不動產，即負有返還之義務（最高法院72年度台上字第1552號、73年度台上字第2950號判決意旨參照）。本件被上訴人為適法所有權人，本院認定已如前述，則上訴人抗辯其對系爭土地有權占有，自須就有權占有之事實負舉證責任。
2、上訴人之系爭地上物占用如附圖所示B、C、D部分之系爭土地，上訴人向財產署中區分署承租304之1地號國有土地，與系爭土地無關，另上訴人占用305、304之2、306之2地號國有土地，有依財產署中區分署之通知繳納土地使用補償金，並無法為有權占用之證明。至上訴人於原審所稱陳棕洽將304之1、306之2地號及台中市○○區○○段0地號土地出租張松壽，經本院另案104年度上易字第79號以租賃關係消滅為由，判決張松壽應拆除地上建物，將304之1、306之2地號及台中市○○區○○段○○號土地返還陳棕洽等情，亦與系爭土地無關，而上訴人所主張其對系爭土地有法定租賃權，亦經本院認定不可採已如前述，是上訴人不能證明其系爭地上物占用如附圖所示B、C、D部分之系爭土地有正當權源，縱如上訴人所辯，系爭土地在登記為國有之前即由其祖先祭祀公業陳初管理人陳才所占有使用，上訴人再接續占用，上訴人仍係無權占用系爭土地，被上訴人訴請上訴人拆除系爭地上物，返還所占用之系爭土地，自無不合。
3、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。上訴人無權占有如附圖B、C、D部分所示之系爭土地，被上訴人請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即104年8月12日起至返還占用之系爭土地止，相當於租金之不當得利，即無不合。此部分被上訴人應給付之金額，原審審酌系爭土地前鄰台灣大道5段，地形並非方正，附近交通便利，工商繁榮程度，及上訴人利用該土地可得之利益等情，依上訴人所占用系爭土地之面積27.07平方公尺，按系爭土地該年度申報地價8%計算，應屬適當。
六、綜上所述，本件被上訴人依民法第767條第1項、第179條前段之規定，請求上訴人將無權占有如附圖所示B、C、D部分系爭土地之系爭地上物拆除，返還該部分系爭土地，及自
104 年8月12日起至返還占用之系爭土地止，依其所占用系爭土地之面積27.07平方公尺，按系爭土地該年度申報地價8%計算之金額，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均不影響本判決之結果，爰不逐一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 19 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 吳美蒼法 官 陳瑞水以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 李忠正中 華 民 國 105 年 7 月 19 日