臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上易字第275號上 訴 人 白秀蘭上 訴 人 林秀霞共 同訴訟代理人 武治華被 上訴人 郭振坤訴訟代理人 黃呈利律師複 代理人 陳怡婷律師訴訟代理人 郭靜霓上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於民國105年4月20日臺灣臺中地方法院 104年度訴字第2476號第一審判決提起上訴，本院於105年9月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國（下同）104年5月31日購買伊所有坐落南投縣○○鎮○○段 000、000、000地號土地（下稱系爭土地），面積各為 2,274、967.71、3,571.03平方公尺，經上訴人多次議價，雙方約明以每分地新台幣（下同）360萬元計算買賣價金，總價款應為 2528萬6550元【單位換算：1甲地＝10分地＝2,934坪， 1分地＝293.4坪，1平方公尺＝0.3025坪，計算方式：系爭買賣標的共 6812.74平方公尺（即2274＋967.71＋3571.03＝6812.74） ，換算為2,060.85385坪（即6,812.74×0.3025＝2,060.85385），即7.00000000000分（即2,060.85385÷293.4＝7.00000000000），以每分地360萬元計算，總價款即為2528萬6550元（7.00000000000×3,600,000＝25,286,550.3067）】。惟地政士張○○因計算錯誤，誤將總價款記載為2452萬5864元，經伊發現錯誤，由地政士驗算後始更正為兩造所約定之價格2528萬6165元（仍與正確金額略有差距），且由上訴人於不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）上之總價金處更正金額後蓋章確認，兩造並約定於過戶完成時，上訴人應交付尾款與伊。伊依約將系爭土地權狀等必要文件交付代書辦理過戶移轉事宜，並於 104年8月5日完成系爭土地移轉過戶登記。詎料上訴人竟僅依修改前之契約金額支付尾款，僅支付買賣價金共2452萬5864元，尚有76萬0301元之尾款未付，伊乃於104年8月11日寄發台中○○○郵局第00號存證信函催告上訴人給付剩餘尾款，惟上訴人仍拒絕給付剩餘尾款，爰依民法第 367條及契約約定，求為命上訴人給付伊76萬0301元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行之判決。
二、上訴人則求為判決駁回被上訴人之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並抗辯：
㈠伊於104年5月31日向被上訴人購買系爭土地，並於被上訴人
住處簽立系爭契約書，約定土地面積每 1000平方公尺以360萬元計價，而系爭土地之面積為6,812.74平方公尺，故買賣契約總價為2452萬5864元（計算式：6,812.74÷1000×3,600,000＝ 24,525,864），兩造並於系爭契約書總價金欄位旁蓋章以示確認。簽約當日伊當場給付現金35萬元，並於翌日給付二紙票面金額分別為105萬元、110萬元之銀行本票。嗣伊於104年6月11日依約給付用印款1000萬元予被上訴人，復於104年7月29日，依約給付完稅款 200萬元。伊給付上開用印款、完稅款時均係在被上訴人家中親自交付，並由被上訴人收受，且被上訴人及其配偶、女兒、代書張○○均在場，過程一切順利，被上訴人均未曾表示買賣總價計算有誤。嗣系爭土地於 104年8月5日辦理所有權移轉登記完畢後，依系爭契約書第三條之約定，伊即應以現金給付尾款1002萬5864元。上訴人白秀蘭與被上訴人約在○○農會碰面交付尾款，而約定時間屆至，被上訴人及其配偶、子女、上訴人二人以及代書張○○抵達○○農會門口後，被上訴人子女竟當場質疑代書張○○就系爭土地之買賣總價計算有誤，而要求代書張○○應將之更正為2528萬6165元，否則要檢舉代書，使代書執照受吊銷云云，上訴人白秀蘭當場拒絕，並表示系爭契約書已明文約定買賣價金為2452萬5864元，即應遵照契約履行，雙方當場一陣爭執，上訴人白秀蘭表示要請教專業人士，隨即帶著契約書離去，上訴人林秀霞則與代書張○○以及被上訴人及其配偶、子女等人一起留在○○農會等待；等待過程中，上訴人林秀霞向代書張○○表示伊要去廁所，上訴人林秀霞自廁所返回後，適逢上訴人白秀蘭返回○○農會，上訴人白秀蘭即當場向被上訴人、代書張○○重申僅願依照原契約約定買賣價金履行，雙方即不歡而散，代書張○○於被上訴人離去後即向上訴人林秀霞表示因賣方態度相當強勢，故伊被迫將被上訴人之系爭契約書買賣價金更改為2528萬6165元，同時也利用上訴人林秀霞上廁所期間，將上訴人林秀霞當天交付給伊保管之買賣合約總價金變更為2528萬6165元，上訴人林秀霞聽到後相當生氣，質疑代書未經同意擅自塗改買賣總價，代書證照會被吊銷，代書張○○自知理虧，數日後即又將上訴人林秀霞之買賣契約總價金更正回原約定之2452萬5864元，並於更改處蓋章。
㈡兩造於 104年8月5日不歡而散後，上訴人即接獲被上訴人寄
發之台中○○○郵局第00號存證信函，要求上訴人以買賣總價2528萬6550元給付尾款，上訴人白秀蘭即於同年月14日以○○○○郵局第00號存證信函回覆，表示被上訴人換算之金額與契約所載不符，函知被上訴人應於三日內依原契約所載金額履約；嗣上訴人於同年月15日又以台中○○○郵局第000號存證信函催促被上訴人依原契約所載內容履約。數日後，上訴人白秀蘭即接獲代書張○○電話，轉述被上訴人要求給付尾款，上訴人白秀蘭即表示僅願意依照原契約記載之買賣價金履行，不同意變更價金，請代書張○○向被上訴人再次確認是否依照原契約履行，隨即結束通話。不久，代書張○○再度致電上訴人白秀蘭，表示經與被上訴人再次確認，被上訴人同意依照原契約所約定之買賣價金2452萬5864元履行，上訴人認為被上訴人既已同意依原約履行，即與代書、被上訴人約定於同年月18日於○○農會○○分部當面給付尾款1002萬5864元由被上訴人簽收（給付方式：現金20萬元、1萬2932元，以及票面金額分別為480萬元、300萬元、201萬2932元之支票三張），伊並順利取得系爭土地所有權狀，及各自收回擔保契約尾款履行所簽發予被上訴人保管之601萬2932元本票，是被上訴人最後確實已同意依原契約履約無誤，且伊之給付價金義務業已履行完畢，從而，被上訴人起訴請求給付差額價金，即屬無據。
㈢退步言之，若認定系爭契約書所載金額無法反應兩造真意，
則基於買賣契約屬諾成契約，當事人間意思表示一致契約即成立，而買賣契約之價金及標的物，屬買賣契約必要之點，苟當事人對此兩者意思未能一致，則契約即難謂已成立。本件被上訴人主張買賣契約為一分地360萬元，一分地為293.4坪，而上訴人主張買賣契約係以 1000平方公尺360萬元來計算總價，則兩造對於買賣契約之要素即價金計算之基礎，其意思表示未能一致，依上開見解，兩造買賣契約未能成立，被上訴人依民法第 367條規定、契約約定請求上訴人給付買賣價金差額，亦屬無據。
㈣再者，就本件而言，被上訴人主張一分地應以 293.4坪計算
，簽約當時被上訴人並未言明此項換算基準，在被上訴人配偶詢問代書張○○系爭土地換算後共幾分地，而張○○表示6,800平方公尺為6.8分後，可知一分地為1000平方公尺，被上訴人亦未表示異議，是以，當被上訴人心中效果意思（即一分地應以 293.4坪為計算基準）與被上訴人外在表示行為（即於系爭契約價金24,525,864元旁蓋章確認）不相一致時，除被上訴人依民法第88條規定撤銷意思表示外，基於保護交易安全，被上訴人之外在表示行為仍有效，就此所生價金差額之不利益，自應由被上訴人自行負擔。又系爭買賣契約係由兩造自行議價決定，代書張○○僅於兩造議價完成後按兩造約定填寫買賣契約，並協助兩造辦理土地過戶事宜，並無居間斡旋，從而，系爭契約之總價金額為兩造議價之結果，兩造自應受其拘束。又被上訴人為系爭土地之所有權人，對於系爭土地之位置、面積及價值等相關資訊應知之甚詳，系爭土地要賣到何種價位，被上訴人簽約前理應有所盤算，而議價空間有多少亦應有所設限，不可能人云亦云；據此，被上訴人及其配偶提出一分地 360萬元後，即可事先自行或請他人換算被上訴人自己所認定之土地總價金為2528萬6550元，然被上訴人既同意以代書所計算出之2452萬5864元作為買賣總價並同意蓋章，而未於簽約前再自行謹慎確認總金額，實有過失，因此就被上訴人過失未自行計算確認所生價金差額之不利益，自應由被上訴人自行吸收負擔，被上訴人請求上訴人給付差額價金，即屬無據。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，求為判決㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、兩造於原審不爭執事項：㈠兩造於104年5月31日就被上訴人所有系爭土地簽訂不動產買
賣契約，書面契約總價為2452萬5864元。土地已移轉登記與上訴人，上訴人亦已給付價金。
㈡若被上訴人所主張每分地360萬元，且每分地以293.4坪計算
為有理由，則計算所得之土地價款總額與104年5月31日契約書所載之土地價款總額，兩者價差兩造同意以76萬0301元計算。
五、兩造爭執事項：㈠系爭土地之買賣契約是否合法成立？㈡兩造就系爭土地約定之單價，被上訴人主張是每分地 360萬
元，或是上訴人主張每1000平方公尺360萬元？㈢若被上訴人主張每分地 360萬元為真，則每分地面積是293.
4坪，或是1000平方公尺？㈣本件被上訴人請求上訴人給付價差76萬0301元，有無理由？
六、兩造於104年5月31日就被上訴人所有系爭土地簽訂不動產買賣契約，書面契約總價為2452萬5864元，系爭土地已移轉登記予上訴人，上訴人亦已給付價金等情，已據被上訴人提出系爭契約書一件、系爭土地登記謄本三件附卷可憑，復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。至兩造就系爭土地之買賣契約是否合法成立？茲敘述如下：
㈠按民法第 345條規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉
財產權於他方，他方支付價金之契約（第一項）。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立（第二項）。」是當事人就特定之標的物，已具體約定價金且互相同意時，買賣契約即為成立。而所謂價金之具體約定，則係指當事人已就標的物約定一具體特定之金額（如全部標的物總價以 100萬元計算），或已就具體數量約定單價而得據以計算出總價（如每一公斤100元，或每一平方公尺10萬元‧‧‧等是）之謂。於後者之情形，倘就具體數量須經過單位換算者（如「公噸」換算為「公斤」、「台斤」換算為「公斤」、「坪」換算為「平方公尺」、「甲」或「分」換算為「平方公尺」‧‧‧等是），該換算過程，除當事人有特別約定其換算方式外，自須以一般交易時，一般人通用之標準換算之。
㈡兩造係以系爭土地（共三筆，合計總面積為6,812.74平方公
尺）作為買賣標的物乙節，已為兩造所不爭執。則本件有爭議者，係兩造有無具體約定系爭土地之價金？若有，則其約定為何？⑴證人即辦理系爭不動產買賣之代書陳張○○於原審證稱：伊
是代書，從78年執業至今。系爭土地之買賣，是白秀蘭找伊的。伊之前就有跟白秀蘭配合不動產買賣事宜，大約20年了。白秀蘭找伊時，兩造還沒有議好價，訂約那天白秀蘭找伊一起去被上訴人住的地方，‧‧‧，伊與白秀蘭、林秀霞一起過去，對方有被上訴人及他太太二人在場，當天是白秀蘭跟郭振坤的○○在議價，主談是她們二人，最後郭振坤的○○說一分地要360萬元，白秀蘭她們說好啊，所以當場就請伊打契約，所以雙方議好價，當天就立刻簽立書面契約。那時伊有講這樣換算的話一坪大約1萬2000元，打契約的時候郭振坤的○○問這樣算起來大概多少分地，伊說6,800多平方公尺大約6.8分，那時她也沒有表示什麼意見。伊換算方式是以一公頃算，一公頃是一萬平方公尺，一分是1000平方公尺，現在的換算基礎就是這樣算。伊當時只跟她們講一坪大約1萬2000元，一分地大約300坪（後改稱）我沒有說一分地大約300坪，沒有說那麼仔細。一般的算法一甲地2,934坪，一分地是293.4坪，這個換算方式伊是知道，但是現在都沒有用這樣算，現在都用公頃，沒有用甲的，可能只有買山坡地才有用甲的。一分地大約300坪，一分地就是用0.1公頃計算。一公頃是一萬平方公尺，伊的一分地是1000平方公尺，每個農會的算法都一樣。當初雙方在議價的時候都是以「分」計價，完全沒有講到幾平方公尺多少錢。伊是以一分地1000平方公尺去計算，6.812分再乘以360萬，得出總數。這個金額算出後，買方與賣方三人均有蓋章，買方、賣方均同意此金額，他們三人是當場蓋章的。由上述證詞，足見被上訴人主張兩造約定以每分地 360萬元來計算買賣價金，應屬真實。上訴人主張買賣契約係以 1000平方公尺360萬元來計算總價，應無足取。
⑵另依上訴人寄送與被上訴人之台中○○○郵局000000號存證
信函載有系爭土地買賣雙方約定按土地登記面積以分計價，一分地以360萬出售，上開土地共計6,812.74平方公尺‧‧‧等語（原審卷47頁）。及上訴人於本院承認在議價階段，伊口頭有承諾每分地 360萬元（本院卷第22頁反面），並參酌證人陳○○○上開所述，可知兩造就系爭土地買賣，確有約定一分地 360萬元無訛，是本件自應認兩造間就系爭土地之價金已有具體約定，而其約定內容係一分地 360萬元。至於上訴人抗辯兩造就系爭土地已有約定總價為2452萬5864元云云，然查，該總價2452萬5864元，係由證人陳○○○依兩造談定「一分地 360萬元」後，由證人陳○○○個人錯誤之計算而得（詳下述），兩造就系爭土地之價金並非係總價約定，而係以「一分地360萬元」之單價作為價金之約定。⑶另兩造就系爭土地買賣之價金係約定每分地 360萬元，至於
「每1000平方公尺 360萬元」則係證人陳○○○於換算每分地之面積時，個人之算法所致，上訴人稱兩造間約定之單價係「每1000平方公尺 360萬元」云云，顯與事實不符，而無足取。上訴人於本院抗辯稱：在議價階段中，伊有口頭承諾每分地360萬元，成交階段伊是以書立於契約書上之 2452萬5864元作為買賣價金云云。經查，上訴人既自承伊有口頭承諾每分地 360萬元計算，被上訴人亦主張伊當時是要以每分地 360萬元賣出，則兩造就此已意思表示一致，而應受其拘束。即應以一分地 360萬元為計算基礎計算總價。惟證人陳○○○於換算總價金時計算錯誤致計算成總價2452萬5864元，上訴人亦承認此計算方法錯誤（本院卷第22頁反面），該錯誤之總價2452萬5864元應非兩造心中所欲成立之法效意思。上訴人於本院抗辯伊當時是以總價2452萬5864元同意成立契約云云，應不足取。
⑷兩造就系爭土地之買賣，既有明確約定其標的物，且約定計
算之單價為「一分地 360萬元」，則揆諸首揭說明，應認兩造間就系爭土地之買賣契約，已因意思表示合致而合法成立。而意思表示復無無效之事由存在，是系爭土地之買賣契約已合法成立生效。
㈢若兩造「每分地 360萬元」之約定為真，則就每分地的面積
是293.4坪，或是1000平方公尺？按就地籍測量常用面積單位之換算上，「一甲= 10分=2,934坪」，「一坪=3.3058平方公尺」，「一平方公尺=0.3025坪」，「一公頃=10000平方公尺= 3025坪」等換算基礎，從經濟部標準檢驗局國家度量衡標準實驗室之網站上，或一般網路與書籍中均可查知，該換算基準係屬眾所週知之事實。該換算標準並未有何修正。故證人陳○○○證稱：一分地就是用0.1公頃計算，一公頃是一萬平方公尺，一分地是 1000平方公尺云云，顯係證人陳○○○個人無法定依據之換算基準，殊無拘束兩造之效力。本件上訴人既未能舉證證明其與被上訴人間就土地「一分」換算成平方公尺之方式，有為「一分= 1000平方公尺」之特別約定，則對於兩造所具體約定「每分地360萬元」之約定，於換算每「分」地之面積時，自應以「一分=293.4坪，且一坪= 3.3058平方公尺」之方式，作為計算標準。故本件對於兩造間「每分地360萬元」之約定，該「每分地」面積應為293.4坪，而非1000平方公尺。
㈣被上訴人請求上訴人給付價差76萬0301元，有無理由？按民
法第 367條規定：「買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」承上所述，本件就系爭土地之買賣，被上訴人主張每分地360萬元，且每分地以293.4坪計算乙節，係屬真實。則對於系爭土地買賣之總價金自應以「一分=2
93.4坪」之換算標準計算之，而不應以「一分= 1000平方公尺」之標準計算總價金。又對於該二種不同之換算標準，於計算土地總價金時，會產生價差，且依前者之基準所得之總價會高於後者之基準所得之總價，而二者之價差係76萬0301元乙節，已為兩造所不爭執。故本件被上訴人依系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人給付尾款（即上訴人給付總價金不足額部分）76萬0301元，自屬有據，應予准許。
七、綜上，被上訴人基於兩造買賣契約之法律關係，請求上訴人給付76萬0301元及自起訴狀繕本送達翌日（即104年9月16日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張舉證、攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 20 日
民事第四庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 陳瑞水法 官 曾謀貴以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 廖婉菁中 華 民 國 105 年 9 月 21 日