臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上易字第295號上 訴 人 傅令嫻訴訟代理人 徐盛國律師被上訴人 朱揮民訴訟代理人 陳世川律師上列當事人間請求返還支票等事件，上訴人對於中華民國105年5月9日臺灣臺中地方法院104年度訴字第1292號第一審判決提起上訴，本院於105年11月30日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決關於㈠本訴命上訴人給付被上訴人超過新臺幣壹拾貳萬元本息部分，及該部分假執行之宣告；㈡駁回上訴人後開第三項之反訴部分；㈢命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄㈠部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
上開廢棄㈡部分，被上訴人應再給付上訴人新臺幣壹萬壹仟染佰肆拾染元，及自民國一○五年六月二日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，除已確定之部分外，關於本訴部分由上訴人負擔五分之三，餘由被上訴人負擔；反訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；此項規定，於第二審訴訟程序亦有適用，民事訴訟法第255條第1項第3款及第446條第 1項分別定有明文。查上訴人提起第二審上訴時，就反訴部分，其上訴聲明原請求：被上訴人應再給付上訴人新臺幣（下同）11,752元（見本院卷第3頁）；嗣於本院民國105年11月 9日準備程序期日，就前開上訴聲明減縮為請求被上訴人應再給付上訴人11,747元（見本院卷第72頁反面）。經核上訴人上開所為，應係減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭說明，自毋庸經被上訴人同意，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、被上訴人主張：
（一）被上訴人前向上訴人承租位於臺中市○○區○○○街○○號6樓之1房屋（下稱系爭房屋），並於 103年6月3日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租期自 103年7月1日至105年6月30日止，約定租金每月 4萬元，被上訴人同時一次簽發24張，票號自AD0000000至AD0000000連號，自 104年6月起至105年6月止，以每月1日為發票日之遠期支票予上訴人，其中104年3月1日前之9張支票，已經上訴人提示兌現，並交付押金 8萬元給上訴人。詎於103年10月6日，上訴人表示社區公共電費應該由被上訴人負擔，可以給 1個月時間考慮，如不同意，便請被上訴人搬離。換言之，上訴人已明確表達被上訴人不願繳付公共電費時，即終止系爭租約，故終止時間點應是103年10月6日或 1個月期限屆至之103年11月6日。惟依系爭租約第 7條規定，公共基金、管理費應由出租人負擔，故被上訴人認上訴人要求不合理，乃拒絕上訴人之要求，且上訴人不按牌理出牌，只好同意上訴人終止系爭租約，並另覓他處安身，好不容易覓得後乃於104年2月中旬以存證信函通知上訴人，於同年月28日遷出並將系爭房屋點交返還上訴人。
（二）上訴人確實已經對被上訴人為終止系爭租約之意思表示，所給予被上訴人 1個月之考慮時間，亦與系爭租約第13條租期屆滿前終止須於 1個月前通知之規定相合，且此與系爭房屋之管理費是否含括公共電費並無相干。換言之，雙方對此互有歧異，本得另行協商確認解決，雙方既無共識，上訴人表示給予 1個月時間考慮即請搬離等語，意思表示已甚為明確，則依系爭租約第13條規定及前開說明，系爭租約係經上訴人終止。又上訴人雖以兩造後續履約狀況來主張上訴人並未於103年10月6日有終止系爭租約之意思，惟如前所述，上訴人前開向被上訴人表示應負擔公共電費，請考慮 1個月，否則搬離等語，已明確表達被上訴人不願繳付公共電費時，即終止系爭租約，而被上訴人嗣後並未繳納公共電費，並著手委託仲介另覓他屋及搬遷等相關事宜，上訴人既自陳此後雙方並無就此有任何聯繫，則上訴人終止租約之意思表示，顯然未經協商變更，自屬合法有效。至於上訴人嗣後繼續負擔公共電費，無非基於系爭房屋所有人之地位對於社區公共管理所應負擔之義務，不能執為並未終止系爭租約之理由。上訴人於103年10月6日或是103年11月6日終止系爭租約後至104年2月28日被上訴人搬遷止，被上訴人任由上訴人每月兌現支票，用以支付因尚未找到安身處之相當租金之不當得利，不能據此解為被上訴人仍有在支付租金而認定系爭租約仍然存在。上訴人在被上訴人無任何違反系爭租約第19條之情形下片面以「未繳公共電費」為由終止租約，依系爭租約第13條第2項規定，自應罰款 2個月租金8萬元。參照最高法院79年臺上字第1915號判例、93年度台上字第 909號判決意旨。
由於上訴人片面、任意終止系爭租約，致使被上訴人需額外支付另覓租屋處之仲介費19,500元、搬家費24,000元及已架設影音系統遷移費 6,000元，有房屋租賃契約書、託運契約書、中聯發電器有限公司銷貨憑單、中信房屋委託承租契約書、支出傳票等影本可證（見原審卷第16至17、41至44頁）。且系爭租約之租金每月高達 4萬元，系爭租約第13條亦是針對兩造違約時之共同處罰，並無偏頗任一方，符合公平原則，是堪認系爭租約第13條違約金之約定並無過高情形，上訴人請求酌減違約金，並無理由。
（三）上訴人終止系爭租約後，被上訴人係於104年2月28日搬離並清空系爭房屋返還上訴人，然上訴人已將被上訴人簽約時預先繳納用以支付房租之 104年3月1日之支票提示兌現，被上訴人自104年3月起既無繼續居住系爭房屋，上訴人無從依系爭租約取得該月 4萬元之租金，上訴人自應依民法第454條及第179條不當得利規定負返還之責。
（四）被上訴人簽訂系爭租約時，同時繳付擔保押金 8萬元，依系爭租約第5條第2項、第17條規定，可知該擔保押金係於租約期滿或終止時，為避免承租人遷出時未清理房屋，或遺留物品，導致出租人難以處理或需額外花費時，由承租人預先繳納之費用，反面言之，如無上開情形，於租約期滿或終止時，出租人自應返還該擔保押金。本件被上訴人於104年2月28日遷出並返還系爭房屋時，上訴人並無發生系爭租約第17條處理費用之抗辯，則系爭租約終止後，上訴人就被上訴人預繳之擔保押金 8萬元，亦應負返還之責。
（五）上訴人迄今仍否認有於103年10月6日為終止系爭租約之意思表示，現卻又以系爭租約已於103年11月6日終止而主張依系爭租約第14條規定請求被上訴人給付違約金，顯然前後矛盾。本件是上訴人違反系爭租約第19條情況下主動終止，且系爭租約第14條規定中並無確定期限，是依民法第229條第2項規定，上訴人應於向被上訴人催告返還系爭房屋後，始能依系爭租約第14條第 2項規定向被上訴人請求給付違約金，惟上訴人於被上訴人在104年2月28遷離系爭房屋前，未曾催告被上訴人應返還系爭房屋。又依證人周貞岑於鈞院之證詞，可知上訴人確於103年10月6日在系爭房屋所在社區管理室前向被上訴人表明給予 1個月時間考慮是否繳納公共電費，若不支付便終止系爭租約，被上訴人之後仍未支付公共電費，且開始著手委託房屋仲介業者尋覓新的租屋處，足認系爭租約是經上訴人違約終止。參照最高法院90年度台上字第 857號民事裁判要旨，本件被上訴人並無違約之處，而是在上訴人違反系爭租約第19條情況下終止租約，實難苛責被上訴人，被上訴人更未積欠上訴人房屋租金或任何費用，上訴人亦未受有損害，在此情況下，若上訴人仍得依系爭租約第14條規定請求被上訴人給付違約金，誠非事理之平。且本件依系爭租約第 7條規定，公共電費等管理費用本應由上訴人負擔，嗣因被上訴人不願依上訴人要求負擔公共電費而遭上訴人違約任意片面終止系爭租約，系爭租約之終止可歸責於上訴人，而依常情論，被上訴人當需時間尋覓新的合適住所，加上本件上訴人從未曾催告被上訴人應返還系爭房屋，在此情形下，若認仍許上訴人行使系爭租約第14條契約權利對被上訴人請求違約金，依民法第148條第2項規定，顯將有失衡平，而有違誠信原則。又被上訴人於上訴人103年11月6日終止系爭租約後，因仍需時間尋覓新的合適住所才未能立即於103年11月6日遷離系爭房屋，而上訴人於103年11月6日後並未催告被上訴人須搬離系爭房屋，且仍持續將被上訴人所交付用以支付系爭房屋租金之支票經由銀行兌現，應可視為系爭租約雖然終止，但上訴人仍同意被上訴人於103年11月6日後持續占有使用系爭房屋，性質上猶如新的租賃契約或使用借貸之法律關係。故上訴人依系爭租約第14條規定請求被上訴人給付違約金 304,000元及主張抵銷，並無理由。
（六）退步言，倘若認為兩造主張終止系爭租約之日期均非正確時，則被上訴人主張系爭租約之終止日期為104年2月28日。上訴人雖否認有於103年10月6日片面終止系爭租約之意思，然上訴人確實有在103年10月6日言明給予被上訴人有一個月時間考慮是否繳納公共電費，若不支付便終止系爭租約，是以，衡量上訴人之真意，應可認為上訴人是提議若被上訴人不同意支付公共電費下則兩造是否要合意終止系爭租約，而兩造自103年10月6日後便未再有任何聯繫，則上訴人提議兩造合意終止租約之意思表示，顯然未經協商變更，自屬持續中，嗣被上訴人於覓得新屋處後，便以存證信函通知上訴人將於104年2月28日遷離系爭房屋。換言之，上訴人於103年10月6日提議若被上訴人不同意支付公共電費下，則兩造合意終止系爭租約，嗣因被上訴人不同意支付公共電費，故於104年2月28日遷離系爭房屋並同意上訴人終止系爭租約之提議，亦即系爭租約是經兩造於104年2月28日合意終止。系爭租約既經兩造合意終止，被上訴人自得依系爭租約及民法第454條、第179條不當得利規定請求上訴人返還預繳之8萬元擔保押金及未居住之104年3月份租金4萬元，上訴人則無依系爭租約第14條規定請求被上訴人給付違約金之餘地等語。
（七）並於原審聲明：1.上訴人應給付被上訴人 249,500元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之 5計算之利息；2.願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、上訴人則以：
（一）依系爭房屋社區管理室說明，社區之公共電費係經住戶會議將台電公司電費從以戶計，改為以面積計算，再與管理費統一由管理室向住戶收齊後繳給台電公司。103年10月6日上訴人向被上訴人表示，系爭租約之管理費並不包括公共電費，且租金相當便宜，公共電費部分應由被上訴人負擔，若被上訴人不認同管理費並不包括公共電費，可以搬遷。那時被上訴人口頭表示要考慮，上訴人向被上訴人表示有1個月時間考慮。嗣被上訴人於104年2月7日向上訴人電話表示要提前解約，上訴人告知應依系爭租約完成提前解約，同時賠償 2個月房租，並於接獲被上訴人存證信函後，另以律師函通知被上訴人應依約完成水電瓦斯分算，並於完成分算後將支票返還被上訴人。經詢問瓦斯公司，知悉被上訴人已完成瓦斯之分算並繳納完畢，上訴人乃至兆豐銀行取回被上訴人未兌現支票，並支付手續費 750元，復以簡訊通知被上訴人至臺中市政府警察局第六分局完成解約手續並取回支票，但被上訴人並未回覆。嗣兩造於
104 年3月9日至臺中市西屯區公所調解委員會進行調解，調解程序中上訴人願將違約金調降 1個月，無奈被上訴人拒絕。本件是被上訴人違反系爭租約之規定而提前解約，應負擔相關解約費用。
（二）上訴人並無於103年10月6日向被上訴人為終止租約之意。依民法第98條規定，上訴人既然表示「可以搬遷」，而非要求被上訴人不同意即必須搬遷，顯然係認為被上訴人仍有選擇是否搬遷之權利。被上訴人既然表示「要考慮」，上訴人亦表示被上訴人有 1個月時間可以考慮，且被上訴人104年2月16日所寄之存證信函內寫明「台端請本人考慮一個月時間…」等語，顯然當時兩造均認為此一問題，可於 1個月後再行商議，否則，何有被上訴人考慮之問題。
而公共電費支付問題僅為上訴人就訂約前所未預見之狀況所為修改契約的提議，被上訴人仍可就此為具體磋商。此外，被上訴人未於 1個月內答覆上訴人，亦未要求返還被上訴人所交付之票據，並自行繳付103年10月6日至104年2月28日前之公共電費。且上訴人提示兌現103年11月1日至104年2月28日之租金票據，被上訴人亦依約兌付。又上訴人未於103年11月6日後有任何請求被上訴人搬離系爭房屋之行為。由上開兩造後續履約情形，亦足顯兩造均不認為103年10月6日有終止租約之意思。再者，被上訴人就系爭租約係如何終止乙節，依被上訴人於原審起訴狀、爭點整理狀、辯論意旨狀、本院答辯二狀、本院陳述意見狀內所載之內容，與證人於本院中之證述，足證被上訴人與證人間對於系爭租約係如何終止，前後主張不一致，難以採憑。
（三）上訴人主張係被上訴人於104年2月16日以存證信函通知終止，而發生於000年0月00日終止租賃契約之效果。退步言之，因被上訴人於104年2月16日以存證信函通知終止後，上訴人即委託律師發函明確告知被上訴人並無終止租約之意，而被上訴人於104年2月28日仍執意搬家並要將租賃物點交予上訴人，故至少亦應以104年2月28日為通知終止契約之日，並發生於000年0月00日終止租賃契約之效果。上訴人當可兌領 104年3月1日之租金票據，上訴人所需返還被上訴人之租金，應僅為104年3月18日至同年月31日之租金18,065元。
（四）又系爭租約第13條規定，係因容許當事人得於支付 2個月租金之對價換取提前終止租約之利益，若出租人期前終止租約，卻未實質上取回租賃物時，承租人請求 2個月租金之違約金即乏正當性。依民法第251條、第252條規定，本件縱認系爭租約係上訴人於103年10月6日合法終止租約，並於同年11月 6日發生終止租約之效力，審酌被上訴人未於同年月6日即依約返還系爭房屋，上訴人無從透過支付2個月租金之違約金換取提早收回租賃物之利益，被上訴人則享有繼續使用租賃物之利益等情，縱認上訴人應按系爭租約第13條規定支付違約金，亦應依法酌減違約金數額，庶符公平。
（五）再退步言之，若法院認為上述系爭租約終止日期均不可採，因上訴人只有在103年10月6日向被上訴人表示：「若被上訴人不認同管理費並不包括公共電費，可以搬遷，被上訴人口頭表示要考慮，上訴人向被上訴人表示有 1個月時間考慮」，就以上訴人此等外在之表示行為，為終止租賃契約之意思表示，租賃契約應於103年11月6日終止。然縱認為係上訴人於103年10月6日合法終止租約，並於同年11月 6日發生終止租賃契約之效力，則被上訴人依系爭租約第14條規定，即應於103年11月7日搬離，並立即將系爭房屋返還上訴人，惟被上訴人遲至104年2月28日始將系爭房屋點交上訴人，依前開約定，被上訴人自應就103年11月7日至104年2月28日遲延返還系爭房屋之期間，按照系爭租約第14條規定以租金2倍給付上訴人違約金304,000元。故縱使上訴人應給付被上訴人20萬元，上訴人並主張以上述304,000元之債權相抵銷。
（六）被上訴人關於違反系爭租賃契約第14條之約定，應給付違約金之抗辯，允無足取。系爭租約並無須先對違約之一方催告，才能請求違約金之約定，被上訴人以上訴人未經催告為由，抗辯上訴人違約金之請求，並無理由。又系爭租賃契約之所以明定任何一方均得以期前終止租約，惟應給付違約金（即兩個月之租金），並應於 1個月前通知他方，本即是在給予雙方 1個月之期間因應搬家事宜，對雙方均無不公之處。本件被上訴人既認為上訴人於103年10月6日即已當面終止租約，自應著手進行搬家之工作，詎一方面遲至103年11月5日才委託仲介代為找房，另一方面則積極向上訴人請求 2個月租金之違約金，如今竟反指上訴人依系爭租賃契約第14條之約定行使權利係權利濫用，焉有此理？
（七）至於被上訴人主張兩造係於104年2月28日「合意終止」租約，上訴人特予否認等語，資為抗辯。
貳、反訴部分：
一、上訴人主張：
（一）被上訴人違反系爭租約第13條規定，未於解約前 1個月通知上訴人，故應依同條第2項給付違約罰金8萬元。另依系爭租約第8條因本件租賃所生之稅金 49,924元及上訴人領出尚未兌現之支票所生手續費750元，暨被上訴人於104年2月16日以存證信函提前終止，未於1個月前終止，故應以15日計算房租損失為19,355元，均應由被上訴人負擔。又被上訴人謊稱上訴人不返還支票，而提起刑事之告訴，並已遭臺灣臺中地方法院檢察署104年度偵字第15203號不起訴處分在案，被上訴人之行為已構成誣告，上訴人為此到警局製作筆錄 2次及臺灣臺中地方法院民事執行處冬股進行支票之註記1次、出庭4次，並利用不實之理由帶引民事執行處冬股人員至上訴人住處社區管理室要求進行假處分，已傷害上訴人形象，致上訴人有精神上痛苦，故以被上訴人進行假處分聲請之保證金24,000元，作為上訴人損失時間之精神賠償。綜上合計，被上訴人應給付上訴人之金額為94,029元，扣除被上訴人已遭兌現之104年3月份租金支票 4萬元後，尚應給付上訴人54,029元。為此，爰依系爭租約及侵權行為之法律關係於原審提起本件反訴。
（二）嗣後改稱，依系爭租約第8條第8項規定，上訴人就 104年度之租賃收入已申報，有上訴人 104年度綜合所得稅電子結算申報書影本（見本院卷第31至32頁）可證，自得請求被上訴人依約支付此部分之稅賦，而兩造無爭議之104年1、2月租賃所得，應納之稅額為 11,747元，上訴人當得請求被上訴人支付等語。
（三）並於原審聲明：1.被上訴人應給付上訴人54,029元及自反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之 5計算之利息等語。
二、被上訴人則以：
（一）系爭租約第8條第8項規定之真意，是由於上訴人欲節稅原不想申報租賃所得，遂與被上訴人約定不能報稅，如被上訴人要申報房屋租賃支出就需負擔租賃所得稅，而被上訴人也依約於報稅時未申報房屋租賃支出，否則正常情況下，上訴人有租賃所得就必須繳納租賃所得稅務，系爭租約第8條第8項應直接規定：「本屋出租產生之租賃所得由承租人負擔。」，又何必多增加「若因」二字，亦即被上訴人只有在主動要申報房屋所得支出情形下才需負擔租賃所得稅務。被上訴人並未申報房屋所得支出，而上訴人是因擔心遭報復檢舉才於事發後主動申報房屋租賃所得，與系爭租約第8條第8項規定之真意不合，自不得請求。又細觀上訴人於原審法院所提出之 103年度綜合所得稅電子結算「網路」申報收執聯內容，可知上訴人僅申報系爭房屋自103年7月至12月租賃所得，並無 103年1月至6月租賃所得申報資料，足可證明上訴人從以前開始，在將系爭房屋出租自然人時向來皆欲節稅而不想申報租賃所得，此部分事實亦可作為系爭租約第8條第8項規定之真意是指被上訴人只有在被動要補稅情形下才需負擔租賃所得稅務之佐證。退步言之，上訴人雖以已向國稅局申報 104年1、2月租賃所得為由請求被上訴人給付 104年度所收取租金之稅賦，然上訴人是否已確實申報？申報金額多少？綜所累進稅率多少？上訴人均未提出任何憑證，被上訴人否認之。
（二）又104年3月15日前租金19,355元部分，因本件是上訴人先為終止之意思表示，故不得再主張被上訴人2月16日起算1個月後生效前之租金。況如有違約提前終止情形，需罰租金 2個月，故上訴人既已扣押2個月押金8萬元供損害賠償，再請求無法出租之損失乃重複請求等語，資為抗辯。
叁、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，
本訴及反訴均為一部勝訴，一部敗訴之判決；（一）本訴部分：認被上訴人請求返還103年3月份租金4萬元及押金8萬元，暨賠償系爭租約第13條第2項後段規定之違約金8萬元，為有理由，以租賃契約法律關係，判命上訴人給付被上訴人20萬元，及自104年7月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並依職權宣告假執行，及依上訴人之陳明酌定相當之擔保金額，為免為假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並聲明：⒈原判決不利於上訴人部分均廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。⒊訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：⒈上訴駁回。⒉第一、二訴訟費用由上訴人負擔。（二）反訴部分：
認依系爭租約第8條第8項規定，被上訴人應負擔 103年度租賃所得稅稅金，而判命被上訴人給付上訴人35,240元，及自104年11月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並依職權宣告假執行，及酌定相當之擔保金額，為免為假執行之宣告，而駁回上訴人其餘之反訴。上訴人就其反訴敗訴部分，僅對 104年度租賃所得稅金本息部分不服（利息並減縮自上訴狀送達翌日起算，見本院卷第 3頁、第50頁反面、第72頁反面），提起上訴，並聲明：⒈被上訴人應再給付上訴人11,747元，及自上訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之法定遲延利息。⒉訴訟費用由被上訴人負擔。上訴人則答辯聲明：１上訴駁回。⒉第一、二訴訟費用由上訴人負擔。【被上訴人就其本訴敗訴（搬家費24,000、影音系統遷移費 6,000元、仲介費19,500元）及反訴敗訴部分，未提起上訴；上訴人就其反訴敗訴部分（支票之手續費 750元、房租損失19,355元、精神賠償24,000元，上訴人就此與稅金自行加總後扣除103年3月份租金 4萬元，於原審僅請求54,029元，其請求細目見原審卷第79頁「反訴附件」，請求範圍見原審卷第89頁正面「105年2月22日言詞辯論筆錄」），及原審誤就上訴人未聲請假執行而予駁回之部分，上訴人未提起上訴，均已告確定，不在本院審理範圍】。
肆、兩造不爭執及爭執事項：
一、不爭執事項：
（一）被上訴人向上訴人承租系爭房屋，並於 103年6月3日簽立系爭租約（見原審卷第8至14頁），約定租期自103年7月1日起至105年6月30日止，租金每月4萬元，擔保金8萬元。
被上訴人並交付24張，票號自AD0000000起至AD0000000止連號，自104年6月起至105年6月止，以每月 1日為發票日之遠期支票予上訴人，其中104年3月1日前之9張支票，已經提示兌現，其餘自104年4月1日起至105年6月1日止，票號AD0000000至AD0000000等15張未到期之支票，於104年7月30日原審言詞辯論期日，由上訴人返還被上訴人，經被上訴人原審訴訟代理人當庭點收無誤（見原審卷第37頁）。
（二）上訴人於103年10月6日口頭告知被上訴人，管理費中包含之公共電費部分，應由被上訴人繳納，並表示被上訴人有一個月可以考慮是否繳納，若被上訴人不答應繳納公共電費可搬離。
（三）系爭租約約定：⒈第七條約定，租賃期間使用房屋所生之相關費用，其公共
基金及管理費，由出租人即上訴人負擔。自103年6月起至104年2月止，系爭房屋之公共電費均由上訴人繳納（原審卷第67頁）。
⒉第八條有關稅金之約定，其他：若因本屋出租產生之租賃
所得由承租人負擔。是系爭租約承租期間所生租賃所得之稅金由被上訴人負擔。
⒊第十三條約定，本契約承租人、出租人於期限屆滿前，得
終止租約。依前項約定期前終止租約者，應於一個月前通知之。若不合乎第十九、二十條而提前終止租約時，需罰租金兩個月。
⒋第十四條約定，租賃契約終止時，承租人應將房屋返還出
租人，不應藉詞推諉或主張任何權利。承租人未及時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金２倍支付違約金至遷讓完竣，承租人及保證人不得有異議。
（四）被上訴人於104年2月16日以存證信函通知上訴人將搬遷，內容詳原審卷第15頁，上訴人已於同年月17日收受該存證信函。
（五）103年10月6日後至104年2月17日上訴人收受上開存證信函間，兩造並未聯繫。
（六）上訴人於103年10月6日口頭告知被上訴人之內容，如認係終止租約之意思表示，則系爭租約之終止日為103年11月6日。
（七）本件如認系爭租約係被上訴人以上開存證信函通知上訴人時始終止，則租約終止日為104年3月17日。
（八）若認系爭租約終止日為103年11月6日，被上訴人得依約請求上訴人返還押金8萬元及已給付之104年3月之租金4萬元。
（九）因系爭租約，上訴人所繳納之 103年度稅金為35,240元【計算式：（00000-0000）x6x0.57x30%=35240】；104年度稅金為11,747元【計算式：（00000-0000）x2x0.57x30%=11747 】（元以下四捨五入）。上訴人均已申報並繳納完畢。
（十）系爭租約第13、14條約定，為懲罰性違約金之約定。
（十一）被上訴人前以上訴人未返還支票為由，向臺灣臺中地方法院檢察署提出詐欺、背信等告訴，經檢察官於 104年10月11日以104年度偵字15203號為不起訴處分。
二、爭執之事項：
（一）本訴部分：⒈上訴人於103年10月6日口頭告知被上訴人「管理費中包含
之公共電費部分，應由被上訴人繳納，並表示被上訴人有
1 個月可以考慮是否繳納，若被上訴人不答應繳納公共電費可搬離」等語，是否係依系爭租約第13條約定為終止系爭租約之意思表示？⒉系爭租約是否合意終止？⒊上開爭點⒈如為是，被上訴人得否依系爭租約第13條，請
求上訴人給付違約金8萬元？上訴人得否請求酌減？⒋上開爭點⒈如為是，上訴人得否依系爭租約第14條，請求
被上訴人給付違約金304,000元（3個月又24日之違約金）？本約定是否須先催告被上訴人遷讓房屋，始得請求？被上訴人得否請求酌減？上訴人得否主張抵銷？
（二）反訴部分：系爭租約第 8條關於稅金之約定是否以被上訴人有申報租金支出，上訴人遭追討稅金為給付前提？
伍、本院得心證之理由：
一、本訴部分：
（一）上訴人於103年10月6日口頭告知被上訴人「管理費中包含之公共電費部分，應由被上訴人繳納，並表示被上訴人有
1 個月可以考慮是否繳納，若被上訴人不答應繳納公共電費可搬離」等語，是否係依系爭租約第13條約定為終止系爭租約之意思表示？⒈系爭租約第十三條係約定：「本契約承租人、出租人於期
限屆滿前，得終止租約。依前項約定期前終止租約者，應於一個月前通知之。若不合乎第十九、二十條而提前終止租約時，需罰租金兩個月」等語。核屬任意終止租約之約定，其終止之意思表示僅須一方之單獨行為即生效力，且不須附理由，亦無附條件可言，僅於不合乎系爭租約第19條、第20條情形而終止租約時，須支付違約金。本件就上訴人上開所述內容，兩造並不爭執，惟被上訴人主張：此係上訴人依系爭租約第13條約定為終止租約之意思表示，上訴人則辯稱：其並無向被上訴人為終止租約之意，上訴人既然表示「可以搬遷」，而非要求被上訴人不同意即必須搬遷，顯然係認為被上訴人仍有選擇是否搬遷之權利等語，顯見兩造就上訴人該日所為表述係各自解讀。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文；而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意；且所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院19年上字第453號、39年臺上字第1053號判例、102年度台上字第2087號判決要旨參照）。
⒉查本件經證人即被上訴人之配偶周貞岑於105年11月9日本
院受命法官行準備程序時證稱：有一天（103年10月6日）其小孩、被上訴人在打球，其看到上訴人跟楊秘書楊瑞吟在管理室櫃台不知道講什麼，其看到跟他們打招呼，過去後聽到他們講管理費的事情，上訴人跟楊秘書講她不要付公共電費的錢，要求把公共電費跟管理費分開算，楊瑞吟說管理費跟公水公電的費用全部含在一起，上訴人就跟其說，她不要付公共電費，是我們要負擔的，其說那是含在管理費中，簽約時其跟被上訴人去她家簽約，那時候她說租金可以含管理費；上訴人本來跟楊秘書就講得不高興，其這樣講上訴人更不高興，她說不付也可以，就搬家，不要租給你們，這樣她了太多，其聽了很緊張，被上訴人正好從籃球場走出來，其就把事情講一遍，上訴人說如果不付公電的錢，就不租你們，被上訴人說要考慮，上訴人說給我們考慮一個月，不付就搬家，被上訴人說搬就搬，當時上訴人口氣很強硬，大廳又有別人，被上訴人說還要你賠，上訴人說賠就賠；上訴人說要去領錢，其等就坐電梯上樓，其跟被上訴人說 4萬元也不是小錢，她怎麼這樣，把我們當成二等，其很焦慮，被上訴人心情也不好，說我們就去找房子。被上訴人有說考慮一下，上訴人給我們一個月考慮，如果不付還是要搬，她沒有說「不用考慮」等語（見本院卷第70頁反面至71頁正面）。再參以被上訴人自承：其有說要考慮一下；其那一個月是想上訴人會不會來說聲脾氣不太好，其也沒有說那時就去找房子，是過了1個月，其太太擔心被趕，說其又不付那500元，是不是應該去找房子，那時其才開始找房子等語（見本院卷第71頁正面、第73頁正面）。足見103年10月6日上訴人向被上訴人稱「若被上訴人不答應繳納公共電費可搬離」等語時，雖口氣強硬，復使被上訴人感受不被尊重，然仍承諾讓被上訴人可考慮接受與否，與系爭租約第13條第 1項約定之任意終止租約情形，仍有不同。況上訴人並未表明係依何約定或規定終止租約，被上訴人未加詢問，事後兩造即不再溝通，被上訴人逕予解讀為依系爭租約第13條規定終止租約，究屬推測之詞，尚難據為上訴人不利之解釋。
⒊又被上訴人就上訴人上開意思表示，已回應「考慮一下」
，雖一個月後，被上訴人未予答覆，卻繼續支付租金並住用系爭房屋，而上訴人亦未催促被上訴人回覆，更未要求被上訴人搬遷，並持續繳納公共電費及兌領被上訴人用以支付租金之支票，衡諸上開情節，亦與行使任意終止租約之單獨行為未符，益見上訴人上開所言，尚非依系爭租約第13條約定為終止租約之意思表示，被上訴人此部分主張應不可採。至於被上訴人稱其103年10月6日或103年11月6日後至104年2月28日間，任由上訴人兌換支票，係在支付尚未找到安身處之相當租金之不當得利云云，因與證人周貞岑及被上訴人自承情節有別，並不足取。
（二）系爭租約是否合意終止？⒈103年10月6日上訴人所為上開表示，雖非依系爭租約第13
條約定為終止租約之意思表示，惟參酌證人周貞岑所證述內容，上訴人係以「不付就搬家、就不租」等詞告知被上訴人，且語氣強硬，足見上訴人表示：「被上訴人有 1個月可以考慮是否繳納，若被上訴人不答應繳納公共電費可搬離」等語，其意當非上訴人所辯：僅為上訴人就訂約前所未預見之狀況所為修改契約提議，被上訴人仍可就此為具體磋商云云，上訴人自應受其意思表示之拘束，且被上訴人並因此須另覓住處，上訴人竟認其所言僅係「提議」，容不可取。再以兩造當時爭執重點在於公共電費 500元應由何方負擔，上訴人乃表示被上訴人若不同意繳納公共電費即須搬離，反之，其意即為如被上訴人同意支付公共電費則續租。由於公共電費一向列入管理費併同繳納，而系爭租約第 7條約定管理費由上訴人負擔，嗣系爭房屋大樓住戶決議公共電費由以戶計改為以坪數計，致增加管理費用，上訴人此時不願自行吸收該出租成本而希望由被上訴人繳納，即屬變更系爭租約內容之情形，是上訴人上開所言，應解為係提出變更租約內容之要約，並同時以被上訴人不同意變更租約內容為條件，而提出終止租約之要約，即被上訴人同意時，則租約內容變更，被上訴人不同意時，則終止租約之要約條件成就，此由兩造均無視該一個月考慮期限，上訴人繼續收租及繳納公共電費，被上訴人則等不到上訴人致歉後才著手另覓住處，即可得知。是以，103年10月6日後，上訴人上開附條件終止租約之要約，因其未曾撤回而持續有效，迨至被上訴人於104年2月16日以存證信函通知上訴人將於同年月28日搬遷時（內容詳原審卷第15頁），因提及「台端（即上訴人）請本人（即被上訴人）考慮一個月時間如不額外負擔大樓管理之電費則令我搬遷，房子不再租」等語，而可認被上訴人係以「不同意繳納公共電費」回應上訴人，並就上訴人上開附條件終止租約之要約為承諾，上訴人於同年月17日收受該存證信函而生終止租約意思表示合致，且應以被上訴人表明同意搬遷日即104年2月28日為兩造合意終止系爭租約生效日期。
⒉又系爭租約既於104年2月28日經兩造合意終止，被上訴人
並已遷讓交還系爭房屋完畢，則104年3月份租金，上訴人即無權受領，其予兌領支票而取得該月份租金 4萬元，自屬無法律上之原因而受有利益，且依民法第 454條規定，縱租金預先受領亦須返還，則被上訴人請求上訴人返還該月份之 4萬元租金，自屬有據。另上訴人於簽約時自被上訴人收受之擔保金8萬元，依系爭租約第5條規定，如無系爭租約第17條遺留物時，即應於租期屆滿時返還，且依民法第263條準用第259條第1款規定，該8萬元擔保金，上訴人亦須於系爭租約終止時返還，是被上訴人請求上訴人返還8萬元擔保金，亦有理由。
⒊至於上訴人辯稱：被上訴人104年2月16日以存證信函通知
上訴人將於同年月28日搬遷，係依系爭租約第13條為終止租約云云。因被上訴人所為上開存證信函之意思表示，實係回應上訴人103年10月6日所為意思表示之舉，此由該存證信函上開內容即可證。況若非上訴人提出變更租約內容及終止租約之要約，被上訴人顯無另覓新居遷讓之必要，上訴人此部分所辯，誠不可採。另上訴人抗辯104年3月份租金只剩18,065元須返還乙節，係以其此部分所辯可採為前提論據，亦不足取。
（三）就上開爭執事項⒊⒋部分，本院既認上開爭執事項⒈為否定，且兩造系爭租約係於104年2月28日合意終止，則被上訴人主張依系爭租約第13條規定，請求上訴人給付違約金
8 萬元，即不應准許。同理，上訴人主張依系爭租約第14條規定，請求被上訴人給付違約金 304,000元，並為抵銷之抗辯，亦均無理由。至於兩造就上開違約金所為相關攻防，即上訴人得否請求酌減？本約定（指系爭租約第14條）是否須先催告被上訴人遷讓房屋，始得請求？被上訴人得否請求酌減？等爭執，已無論列之必要。
二、反訴部分：
（一）依系爭租約第8條第8項規定：「本租賃契約有關稅費、代辦，依下列約定辦理：八、其他：若因本屋出租產生之租賃所得由承租人負擔」（見原審卷第11頁）。查關於系爭房屋出租所得稅賦之核計，兩造同意上訴人所繳納之 103年度稅金為35,240元【計算式：（00000-0000）x6x0.57x30%=35240】；104年度稅金為11,747元【計算式：（00000-0000）x2x0.57x30%= 11747】（元以下四捨五入），且上訴人均已申報並繳納完畢。103 年度稅金部分，業由原審為上訴人勝訴判決，且未據被上訴人提起上訴，已告確定。104 年度稅金部分，依系爭租約上開規定，上訴人主張應由被上訴人負擔，自有所據。
（二）系爭租約第 8條關於稅金之約定是否以被上訴人有申報租金支出，上訴人遭追討稅金為給付前提？就系爭租約第8條第8項之文字記載，並無被上訴人所稱內容，被上訴人就此復未能舉證以實其說，則其主張系爭租約第8條第8項約定由被上訴人負擔稅金，係以被上訴人有申報租金支出，致上訴人遭追討稅金為給付前提云云，自無可採。是上訴人請求被上訴人給付其已支出之 104年度租賃所得稅金11,747元，應予准許。
三、綜上所述，本訴部分：被上訴人本於租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人返還溢領租金4萬元、擔保金8萬元，共計12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即 104年7月2日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許；原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，及依聲請酌定供擔保之金額准予免假執行之宣告，理由雖有不同，但結果並無二致，仍應維持，上訴人上訴意旨指摘此部分判決失當，求予廢棄改判，自無可採，此部分之上訴，應予駁回。至超過上開應准許之金額以外之本息請求，即被上訴人依系爭租約第13條規定，請求上訴人給付違約金 8萬元部分，則無理由，應予駁回。上訴人上訴意旨求予將超過部分之判決予以廢棄改判，核屬正當，其此部分上訴為有理由，應予准許，爰將原審此部分不利於上訴人判決予以廢棄，並駁回被上訴人此部分之請求，又被上訴人此部分之請求既經廢棄，其假執行之聲請亦失之附麗，併予駁回。另反訴部分：上訴人依系爭租約第8條第8項約定，請求被上訴人給付104年度稅金11,747元及自上訴狀繕本送達翌日即105年6月2日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許，原審駁回其此部分之反訴，自有未洽。
上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第六項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。
五、據上論結，本件本訴之上訴為一部有理由，一部無理由；反訴之上訴，為有理由。爰依民事訴訟法第449條第 1項、第2項、第 450條、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 14 日
民事第一庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 朱 樑法 官 黃綵君以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 周巧屏中 華 民 國 105 年 12 月 14 日