臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上易字第239號上 訴 人即追加原告 黃秀桃訴訟代理人 張豐守律師被上訴人即追加被告 陳建忠上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國105年4月6日臺灣臺中地方法院104年度重訴字第357號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於105年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴之訴訟費用，均由上訴人即追加原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。本件上訴人於原審係請求被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）292,499元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，暨訴訟費用104,312元由被上訴人負擔。於提起上訴後，係請求被上訴人應給付上訴人396,811元（即292,499元＋104,312元），及自上訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止按週年利率百分五計算之利息。其中關於292,499元部分，其遲延利息之起算日由起訴狀繕本送達之翌日變更為上訴狀繕本送達之翌日，此核屬聲明事項之減縮；其中關於第一審訴訟費用104,312元部分，由原審主張之「訴訟費用負擔金額」變更為「請求被上訴人給付之聲明事項」，並請求加計自上訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分五計算之遲延利息，此核屬聲明之擴張（即訴之追加），依上開規定，均毋庸被上訴人同意，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、上訴人即追加原告（以下僅稱上訴人）主張：兩造於民國104年2月2日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租
約），並約定被上訴人即追加被告（以下僅稱被上訴人）向上訴人承租門牌號碼臺中市○區○○○道○段00號10樓房屋（下稱系爭房屋）及地下二層編號70號、71號停車位，房屋租賃期間自104年2月2日起至119年2月1日止，於104年2月2日至同年6月1日為被上訴人申請室內裝修許可期間不收租金，自104年6月2日起至同年10月1日止裝潢期間房屋租金減半為每月新臺幣（下同）42,500元，且系爭租約第九條已載明「1.乙方（指被上訴人）向甲方（指上訴人）租用之B2編號70號71號停車位，甲方同意乙方變更劃設無障礙殘障停車位並配合乙方申請旅館牌照所需事項，裝設無障礙電梯設備，…。2.本棟大樓5樓至14樓各樓層天井，為避免互相影響上下樓層使用各樓層可在符合建管，消防安全規定下，以耐燃一級防火建材可從女兒牆上方至樓地板間封閉，乙方應於區權會議表決通過後始可動工。前2項約定甲方若無法經過區權會決議通過時，則本約無條件解除契約。」等語。
詎料系爭房屋所屬木玉商業大樓於104年5月6日召開104年度
第1次臨時區分所有權人會議，決議不同意系爭房屋經營旅館住宿業及地下二層編號70號71號停車位變更規劃為殘障停車位暨封閉10樓天井自女兒牆上方至上層樓地板間之空間。上訴人遂於104年5月13日以臺北信維郵局第5319號存證信函向被上訴人告知上情，並表示依系爭租約第九條解約，且要求被上訴人於104年5月22日辦理解約事宜及領回押租保證金30萬元，然被上訴人於同年月22日以臺中大智郵局第87號存證信函向上訴人表示不同意上訴人逕自解約，並要求上訴人賠償其損失及仲介費用共計387,000元，且於上訴人賠償之前，租賃關係依法存續，任何人不得進入使用或另行出租，而被上訴人遲至104年7月22日才將房屋鑰匙交還予上訴人。
兩造於104年1月21日與訴外人林乃光及仲介公司人員在位於
臺北市○○區○○○路○段○○○號8樓之3林盛義地政士事務所討論租約內容，被上訴人要求上訴人配合辦理之所有事項均詳列於租約中，並由被上訴人取回該租約審視確認，嗣後由林乃光代理上訴人於同年2月2日在臺中市與被上訴人簽立。而被上訴人租用系爭房屋係為經營旅宿使用，兩造於104年1月21日討論租約條件時，上訴人已請被上訴人應於簽約前向主管機關詳查經營旅宿業有關條件及相關法令，當時被上訴人口頭要求上訴人提供區分所有權人會議過半數同意之決議文件列入租約內，但因上訴人家族持有木玉大樓之區分所有權比例僅百分之21.52，上訴人無法做到，故未同意，簽約後被上訴人提出交通部觀光局102年11月8日觀賓字第1020037985號函，謂「共有物之管理除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者其人數不予計算…之規定，行使共有物同意權辦理。」等語，要求上訴人提供區分所有權人同意使用之同意書，上訴人依約並無提供之義務，但情義上為幫忙被上訴人，仍專程拜訪木玉大樓住戶尋求幫忙，但未獲同意，遂於104年3月3日以Line通知被上訴人住戶對經營旅館業有意見，被上訴人也於104年3月期間親自送資料與住戶溝通，亦未能獲得認同，被上訴人卻仍執意於104年3月31日向臺中市政府都市發展局使用管理科申辦變更及裝修許可。
被上訴人於決定承租之前，應自行了解情況，則因被上訴人
疏漏致誤判，應由被上訴人自行負責而與上訴人無關。又被上訴人向臺灣臺中地方法院檢察署申告上訴人及林乃光、蘇紘駪涉嫌詐欺，嗣經該署檢察官以105年度偵字第11104號為不起訴處分，該不起訴處分書所認定內容，核與上訴人主張之情相符，可知兩造於104年1月21日當時就簽約條件並未達成共識，被上訴人再於104年2月2日與上訴人簽定之契約，應與備忘錄無涉。林乃光所稱因無法向被上訴人保證區分所有權人會議能過半數通過，因而未將此寫入契約一節，應為可採，故系爭租約解除應可歸責被上訴人。至於被上訴人所提Line對話內容，係被上訴人與仲介之對話，與上訴人無關。
被上訴人雖稱於104年6月17、18日北上找上訴人，但被上訴
人未事先通知，於104年6月17日晚上9點多來到上訴人臺北住家，當時上訴人出國不在，故請管理員轉告被上訴人因上訴人出國且案件已經進入司法程序，如果有任何意見，請與上訴人之訴訟代理人聯絡，被上訴人於同年6月18日上午又來到上訴人住宅要求見面，並說要在住家前拉白布條抗議直到上訴人出來，管理員認為被上訴人行為有擾其他社區住戶，故請員警與被上訴人溝通，請被上訴人先回去。
原判決之法律見解顯有錯誤，蓋解除權之行使，並不妨礙損
害賠償之請求。原審雖引用最高法院91年度台上字第1552號判決意旨，惟該判決之請求權，未以債務不履行之法律關係求償，致受敗訴判決，與本件情形不同。
為此，依債務不履行之法律關係提起本件訴訟，請求被上訴
人應給付系爭房屋自104年6月2日起至104年7月22日止共計1月又20日之租金共計70,833元（依兩造約定每月租金42,500元計算，1月又20日之租金共計70,833元），及依系爭租約第九條約定按租金二倍計算之懲罰性違約金141,666元，暨因被上訴人違約致應給付違約金而涉訟支出之律師費80,000元、第一審裁判費104,312元，共計396,811元。
貳、被上訴人抗辯：被上訴人於103年11月12日經由訴外人即惠雙房屋向上加盟
店人員蘇紘駪帶看系爭房屋，被上訴人表示欲經營青年旅館，依法須經區分所有權人會議同意，遂請訴外人蘇紘駪先與上訴人確認，以利申請合法旅館。又被上訴人於104年1月7日下午木玉商業大樓召開區分所有權人會議前2小時，依上訴人要求與其簽訂租賃契約備忘錄，系爭租約第九條即係指於104年1月7日召開之木玉商業大樓區分所有權人會議，且依租賃契約備忘錄及被上訴人與仲介蘇紘駪Line對話內容，可見上訴人承諾於104年1月7日木玉商業大樓區分所有權人會議提出並通過旅館設立議案後，兩造再簽訂正式租賃契約。詎料上訴人與訴外人即木玉商業大樓管理委員會主任委員林乃光並未於104年1月7日木玉商業大樓區分所有權人會議提出旅館設立議案並通過，卻仍經由蘇紘駪於104年1月7日通知被上訴人議案通過沒問題，並要求被上訴人於104年2月2日簽訂系爭租約及給付押金30萬元，此實為蘇紘駪與林乃光利用主委身分以在會議紀錄上加註旅館設立而誘使被上訴人先簽訂正式合約以收取仲介費及押金之詐術。
上訴人委託林乃光於104年2月2日代表簽訂系爭租約，被上
訴人曾要求提供104年1月7日木玉商業大樓區分所有權人會議記錄做為簽約附件，但林乃光以會議記錄參與人員尚未全部簽名完成為由推拖，並承諾儘快給予會議記錄，然經被上訴人多次催討，林乃光遲至104年3月底才給予會議記錄。被上訴人發現上訴人與林乃光並未於104年1月7日木玉商業大樓區分所有權人會議提出旅館設立議案並通過，但因已投入人力物力，遂要求上訴人以過半數區分所有權人同意書或召開臨時區分所有權人會議補救，上訴人卻於104年5月13日以臺北信維郵局第5319號存證信函表示因無法通過104年5月6日臨時區分所有權人會議而依系爭租約第9條解約，顯然係為其未於104年1月7日木玉商業大樓區分所有權人會議提出旅館設立議案並通過而卸責，故被上訴人要求上訴人於104年5月27日至臺中市西區區公所進行調解，請上訴人至少要依系爭租約第八條第二項賠償損失百分之60。
被上訴人雖有受騙之感，但仍多次表達和解意願並聲請調解
，雖調解未果，且為免浪費司法資源，仍主動釋出善意而於104年6月2日以臺中大智郵局第89號存證信函向上訴人表示同意解除系爭租約並欲交還房屋，然上訴人置之不理，被上訴人遂於104年6月17、18日專程北上前往上訴人住處，表達欲解約及交還房屋並請歸還押金之意，社區管理室人員卻表示上訴人家人拒絕與被上訴人見面，致使被上訴人無從返還系爭房屋鑰匙，故系爭租約解除之違約責任不在被上訴人。
況且被上訴人於104年5月27日後即未進出系爭房屋，亦無存放任何物品佔據系爭房屋，上訴人要求給付懲罰性違約金，與事實不符。
參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認為上訴人依系爭租約之法律關係，請求被上訴人給付系爭房屋自104年6月2日起至104年7月22日止共計1月又20日之租金共計70,833元，及按租金二倍計算之懲罰性違約金141,666元，暨因被上訴人違約致應給付違約金而涉訟支出之律師費80,000元，共計292,499元，及應負擔第一審裁判費104,312元，為無理由，而駁回上訴人之訴及其假執行之聲請。上訴人不服原判決提起上訴，於本院聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人應給付上訴人396,811元，及自上訴狀繕本送達被上訴人之翌日即105年5月3日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
肆、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下（本院卷第21～23頁）：
兩造不爭執之事項：
㈠兩造於104年1月7日簽訂「木玉商業大樓十樓簽訂租賃契
約備忘錄」，雙方約定如下：「1.甲方（指上訴人，下同）需提供配合乙方（指被上訴人）營業上之需要，擬於本棟大樓B2層50號車位設立變更劃設無障礙殘障停車位並配合乙方申請旅館牌照所需事項，裝設無障礙電梯設備規格
3.5M×6M。（費用乙方自行處理並於區權會議表決通過）
2.本棟大樓5樓至14樓各樓層天井，為避免互相影響上下樓層使用各樓層可在符合建管、消防安全規定下，以耐燃一級防火建材可從女兒牆上方至樓地板間封閉，並於區權會議表決通過。前2項約訂甲方必需有效通過區權會表決，以下雙方承租約訂再經甲方承諾並符合始得生效。即押金轉為正式押金。……(4)未裝修前，若因本大樓消防，建物使用所產生問題，無法足以讓乙方申請裝修及變更使用，本合約雙方無條件解除合約。甲方無息退還簽約押金三十萬元整。但已支付仲介費則不另退還。……」該備忘錄上訴人部分由訴外人林乃光代表，另有蘇紘駪為見證人。被上訴人於當日簽發票號BC0000000號、發票日104年2月10日、面額30萬元之支票交予蘇紘駪作為押金，事後上訴人於104年1月21日將支票退還予被上訴人，被上訴人又於104年2月2日簽訂房屋租賃契約書時，再將該支票交付給上訴人，該支票屆期經上訴人提示，已經兌現。
㈡木玉商業大樓於104年1月7日下午3時召開區分所有權人會
議，討論議案一「增設無障礙空間規劃案」之說明為：「擬依竣工圖說地下二層停車空間停車位50號，圖面規劃無障礙殘障車位。另增設無障礙電梯相關設備一處。」其決議為：「在符合建築法規，消防安全規定下是可設置殘障車位；設置於車位50號，應經該車位區分所有權人同意。
圖面規劃無障礙殘障車位及增設無障礙電梯相關設備，所產生費用由該業戶自付。」㈢兩造另於104年2月2日簽訂「房屋租賃契約書」，約定：
「第一條：租賃標的，使用範圍及使用目的。一、租賃標的：台中市○區○○○道○段00號10樓及B2編號70號71號停車位。二、使用範圍：包括上述房屋全部及上述停車位全部。三、使用目的：旅宿業出租用，乙方應自行查明並確保本件租賃的房屋依法可為該目的之使用。第二條：⑴房屋租賃期間自民國104年2月2日至119年2月1日止（共十五年）。⑵停車位租賃期間自民國104年6月2日起至119年2月1日止。第三條：…（租賃期間自民國104年2月2日至104年6月1日為乙方申請室內裝修許可期間不收租金，104年6月2日起至104年10月1日止為裝潢期間租金減半即42,500元/月，但由乙方使用所產生之水、電、管理費等費用由乙方負擔）……第九條：特別約定事項：1.乙方向甲方租用之B2編號70號71號停車位，甲方同意乙方變更劃設無障礙殘障停車位並配合乙方申請旅館牌照所需事項，裝設無障礙電梯設備規格3.5M×6M，費用乙方自行負擔，且乙方應於解約時負責向主管機關撤銷殘障車位之設置，恢復原來之使用，費用由乙方負擔。2.本棟大樓5樓至14樓各樓層天井，為避免互相影響上下樓層使用各樓層可在符合建管、消防安全規定下，以耐燃一級防火建材可從女兒牆上方至樓地板間封閉，乙方應於區權會議表決通過後始可動工。前2項約定甲方若無法經過區權會決議通過時，則本約無條件解除契約。……四、本租賃契約租期屆滿、經終止或解除、或因其他原因而消滅，除本約另有約定外，乙方倘有遲延租賃標的騰空回復原狀交還甲方者，每逾一日應給付甲方按租金二倍計算之懲罰性違約金。五、乙方如有違約致應給付損害賠償或違約金予甲方時，甲方得優先自應返還予乙方之押租保證金中扣抵，乙方若有違約情事致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損害，如因涉訟所繳納之訴訟費、律師費等均應由乙方負擔。……」。
㈣木玉商業大樓於104年5月6日下午3時召開104年度第1次臨
時區分所有權人會議，討論議案「本大樓10樓房屋承租人陳建忠擬⑴經營旅館住宿業。⑵地下二層編號70號、71號停車位申請變更劃設為殘障停車位，裝設無障礙電梯設備。⑶10樓天井自當女兒牆上方至上層樓地板間之空間封閉。」經表決後多數「不同意」而未獲通過。
㈤被上訴人於104年5月13日就本件租賃糾紛向臺中市西區調
解委員會聲請調解，該調解委員會排定於104年5月27日下午2時30分調解，但雙方未達成共識而調解不成立。
㈥上訴人於104年5月13日以臺北信維郵局第5319號存證信函
告知被上訴人臨時區分所有權人會決議不同意之情形，復依上開租賃契約第九條第1.2.項約定解除契約，及請被上訴人於同年月22日上午11時至台中市○○○道○段○○號22樓辦理解除租約事宜，並領回保證金30萬元。被上訴人有收受上開存證信函。
㈦被上訴人於104年6月2日寄發臺中大智郵局第89號存證信
函向上訴人表示：自104年6月2日起終止雙方租賃關係，請上訴人於同年月5日前退還押租金30萬元。兩造因此於原審爭點整理時達成「兩造合意於104年6月2日解除系爭契約」之爭點協議。
㈧上訴人於104年6月5日提起本件訴訟，訴之聲明為：「一
、被告應將門牌號碼臺中市○區○○○道○段00號十樓房屋及地下二樓編號70號、71號停車位遷讓返還予原告。二、被告應自民國104年5月23日起至遷讓返還上開房屋、停車位之日止，按月給付原告新臺幣190,000元。三、訴訟費用及律師費均由被告負擔。」並因此繳納第一審裁判費104,312元，及委任律師支出律師費80,000元。
㈨被上訴人於104年6月17日、18日前往上訴人位於臺北市○
○區○○街○○○號住處商議租約糾紛事宜，而因上訴人於104年6月16日出境，同年月21日入境，故被上訴人並未會晤上訴人。
㈩被上訴人於原審104年7月22日言詞辯論期日當庭交付系爭房屋鑰匙予上訴人之訴訟代理人。
、兩造爭執事項：㈠上訴人請求被上訴人給付自104年6月2日起至104年7月22
日止（計1個月又20日）以月租金42,500元計算之租金70,833元，有無理由？㈡上訴人依系爭租約第九條第四項約定，請求被上訴人給付
懲罰性違約金141,666元，有無理由？㈢上訴人依系爭租約第九條第五項約定，請求被上訴人賠償
本件訴訟第一審裁判費104,312元及委任律師報酬80,000元，有無理由？兩造不再提出其他爭點。
伍、得心證之理由：上訴人請求被上訴人給付自104年6月2日起至104年7月22日
止（計1個月又20日）以月租金42,500元計算之租金70,833元，有無理由？說明如下：
㈠兩造於104年1月7日簽訂「木玉商業大樓十樓簽訂租賃契
約備忘錄」，雙方約定如下：「1.甲方（指上訴人）需提供配合乙方（指被上訴人）營業上之需要，擬於本棟大樓B2層50號車位設立變更劃設無障礙殘障停車位並配合乙方申請旅館牌照所需事項，裝設無障礙電梯設備規格3.5M×6M。（費用乙方自行處理並於區權會議表決通過）2.本棟大樓5樓至14樓各樓層天井，為避免互相影響上下樓層使用各樓層可在符合建管、消防安全規定下，以耐燃一級防火建材可從女兒牆上方至樓地板間封閉，並於區權會議表決通過。前2項約訂甲方必需有效通過區權會表決，以下雙方承租約訂再經甲方承諾並符合始得生效。即押金轉為正式押金。」（不爭執事項㈠參照））；而木玉商業大樓於104年1月7日下午3時召開區分所有權人會議，討論議案一「增設無障礙空間規劃案」之說明為：「擬依竣工圖說地下二層停車空間停車位50號，圖面規劃無障礙殘障車位。另增設無障礙電梯相關設備一處。」其決議為：「在符合建築法規，消防安全規定下是可設置殘障車位；設置於車位50號，應經該車位區分所有權人同意。圖面規劃無障礙殘障車位及增設無障礙電梯相關設備，所產生費用由該業戶自付。」（不爭執事項㈡參照；該次區分所有權人會議討論之議案另有「大樓外牆面大理石脫落暨騎樓地下陷修繕案」及「半日工時清潔員改任全日班清潔員案」，且選任第十四屆管理委員，原審卷第53、54頁之會議紀錄參照）。由此可知，兩造於104年1月7日簽訂「木玉商業大樓十樓簽訂租賃契約備忘錄」，顯然是為配合木玉商業大樓原訂於當日下午3時召開之區分所有權人會議。然依上開會議紀錄所示，該備忘錄所約定「本棟大樓5樓至14樓各樓層天井，為避免互相影響上下樓層使用各樓層可在符合建管、消防安全規定下，以耐燃一級防火建材可從女兒牆上方至樓地板間封閉」乙節，並未於該次區分所有權人會議中列為議案而交付討論。
㈡兩造另於104年2月2日簽訂「房屋租賃契約書」，其第九
條約定：「特別約定事項：1.乙方向甲方租用之B2編號70號71號停車位，甲方同意乙方變更劃設無障礙殘障停車位並配合乙方申請旅館牌照所需事項，裝設無障礙電梯設備規格3.5M×6M，費用乙方自行負擔，且乙方應於解約時負責向主管機關撤銷殘障車位之設置，恢復原來之使用，費用由乙方負擔。2.本棟大樓5樓至14樓各樓層天井，為避免互相影響上下樓層使用各樓層可在符合建管、消防安全規定下，以耐燃一級防火建材可從女兒牆上方至樓地板間封閉，乙方應於區權會議表決通過後始可動工。前2項約定甲方若無法經過區權會決議通過時，則本約無條件解除契約。」（不爭執事項㈢參照），此核與前開備忘錄第⒈、⒉點之約定內容相同，且重申該2項約定，甲方即上訴人若無法經過區分所有權人會議決議通過時，則系爭租約應無條件解除。而木玉商業大樓於104年5月6日下午3時召開104年度第1次臨時區分所有權人會議，討論議案「本大樓10樓房屋承租人陳建忠擬⑴經營旅館住宿業。⑵地下二層編號70號、71號停車位申請變更劃設為殘障停車位，裝設無障礙電梯設備。⑶10樓天井自當女兒牆上方至上層樓地板間之空間封閉。」經表決後多數「不同意」而未獲通過（不爭執事項㈣參照）。則依前述約定，及系爭租約第九條第⒊點「未裝修前，若因本大樓消防、建物變更使用所產生問題，無法足以讓乙方申請裝修或變更使用時，本合約雙方無條件解除。甲方無息退還簽約押金三十萬元整。」之約定，系爭租約應無條件解除，上訴人並應無息退還簽約押租金30萬元予被上訴人。
㈢被上訴人承租系爭房屋係用以經營青年旅館（即旅宿業）
，且租賃期間長達15年，系爭租約如能順利履行，兩造應是互蒙其利。惟因經營旅宿業涉及執照申請及社區住戶是否同意之問題，故兩造於系爭租約即約定被上訴人應自行查明並確保本件租賃房屋依法可為旅宿業目的之使用；上訴人則應將第九條第⒈、⒉項提交區分所有權人會議決議通過。質言之，兩造於系爭租約得以履行之互利情形下，各自負有一定之契約義務。而上開應經木玉商業大樓區分所有權人會議決議通過之事項，於104年1月7日兩造簽訂租賃契約備忘錄時，即列為首要事項，惟木玉商業大樓於104年1月7日召開之區分所有權人會議，就其中「本棟大樓5樓至14樓各樓層天井，為避免互相影響上下樓層使用各樓層可在符合建管、消防安全規定下，以耐燃一級防火建材可從女兒牆上方至樓地板間封閉」部分，並未列為議案交付討論，已如前述，則系爭房屋能否順利作為旅宿業使用，尚屬未明；且木玉商業大樓區分所有權人會議是否決議通過，更非被上訴人所能置喙及掌握；再衡以上訴人之簽約代理人林乃光為木玉商業大樓管理委員會之主任委員，且上訴人甫於104年1月7日當選該社區「商業區」之管理委員，渠等對區分所有權人會議就上開2項約定之表決應有一定程度之影響力等情事，自可合理推認上訴人就上開議案之表決通過乙事，對被上訴人應有所承諾或保證，否則被上訴人不致於在104年2月2日再與上訴人簽訂系爭租約，而開始耗資申請室內裝修許可等籌備工作。
㈣木玉商業大樓於104年5月6日下午3時召開104年度第1次臨
時區分所有權人會議，否決被上訴人之⑴經營旅館住宿業；⑵地下二層編號70號、71號停車位申請變更劃設為殘障停車位，裝設無障礙電梯設備；⑶10樓天井自當女兒牆上方至上層樓地板間之空間封閉等議案後，上訴人雖於104年5月13日以臺北信維郵局第5319號存證信函告知被上訴人臨時區分所有權人會決議不同意之情形，及依上開租賃契約第九條第1.2.項約定解除契約，並請被上訴人於同年月22日上午11時至台中市○○○道○段○○號22樓辦理解除租約事宜，暨領回保證金30萬元（不爭執事項㈥參照）。
惟被上訴人亦於同日就本件租賃糾紛向臺中市西區調解委員會聲請調解，該調解委員會隨即排定於104年5月27日下午2時30分調解，但雙方未達成共識而調解不成立（不爭執事項㈤參照）。嗣被上訴人另於104年6月2日寄發臺中大智郵局第89號存證信函向上訴人表示：自104年6月2日起終止雙方租賃關係，請上訴人於同年月5日前退還押租金30萬元。兩造因此於原審爭點整理時達成「兩造合意於104年6月2日解除系爭契約」之爭點協議（不爭執事項㈦參照）。
㈤上訴人嗣後於104年6月5日提起本件訴訟，而被上訴人則
於原審104年7月22日言詞辯論期日當庭交付系爭房屋鑰匙予上訴人之訴訟代理人（不爭執事項㈩參照），上訴人因此請求被上訴人給付自104年6月2日起至104年7月22日止（計1個月又20日）以月租金42,500元計算之租金70,833元。經查：
⒈系爭租約第三條雖約定於104年6月1日前不收租金，104
年6月2日至104年10月1日租金減半即每月42,500元。惟兩造既然因前述原因而於104年6月2日合意解除契約，則上訴人即不得依系爭租約請求被上訴人給付104年6月2日至104年7月22日之租金。
⒉上訴人於本院雖改稱係請求被上訴人給付上開期間相當
於租金之不當得利。惟查，被上訴人自104年2月2日簽訂系爭租約至104年5月13日木玉商業大樓區分所有權人會議否決被上訴人在該大樓經營旅宿業等議案為止，應已花費相當時間及金錢為經營旅館之籌備工作，且此應係基於對上訴人及其簽約代理人林乃光之信賴而來。被上訴人知悉木玉商業大樓區分所有權人會議否決其在該大樓經營旅宿業之議案後，於投資付之流水之情形，分別於：⑴104年5月13向臺中市西區調解委員會聲請調解；⑵104年6月2日寄發存證信函終止系爭租約；⑶104年6月2日發內容為：「我同意自即日起解除租賃契約，釋出和解善意，請退還押金三十萬到本人草屯郵局帳號，賠償部份請你依合約負擔6成即可，我誤信代表人林主委的話，且錢財生不帶來死不帶去，我認賠4成，建議妳改商務中心小單位出租來彌補損失應更有效率，有需要可幫您。」之簡訊給上訴人（參見原審卷第91頁）；⑷104年6月3日以Line告知上訴人之簽約代理人林乃光，其內容為「我已釋出善意同意雙方先終止合約，只要把壓（押）金還我，十樓妳們可以先行出租」（參見原審卷第92頁）；⑸104年6月17日、18日前往上訴人位於臺北市之住處商議租約糾紛事宜（不爭執事項㈨參照），可知被上訴人於該期間亟欲與上訴人協商解決租約問題，僅是未能即時將鑰匙交還上訴人而已，其並非故意占有使用系爭房屋而不為返還，且亦無繼續使用房屋之事實，應屬灼明。而此相較於上訴人於104年2月2日簽約後，迨至104年5月13日始召開區分所有權人會議討論並否決上開議案，致令被上訴人陷於3個多月契約是否解除不確定之等待期間，則上訴人主張被上訴人於未交還系爭房屋之鑰匙前係受有使用系爭房屋之利益，並致上訴人受有未能出租房屋之損害，此就兩造之簽約目的及履約歷程而言，顯然與不當得利之要件有所未合，且亦有違誠信原則及履約之公平。從而上訴人請求被上訴人給付上開期間相當於租金之不當得利70,833元，不應准許。
上訴人依系爭契約第九條第四項約定，請求被上訴人給付懲罰性違約金141,666元，有無理由？說明如下：
㈠系爭租約第九條第四項約定：「本租賃契約租期屆滿、經
終止或解除、或因其他原因而消滅，除本約另有約定外，乙方倘有遲延租賃標的騰空回復原狀交還甲方者，每逾一日應給付甲方按租金二倍計算之懲罰性違約金。」（不爭執事項㈢參照）。
㈡系爭租約經兩造於104年6月2日合意解除後至被上訴人於
104年7月22日交還鑰匙期間，被上訴人亟欲與上訴人協商解決租約問題，其僅是未能即時將鑰匙交還上訴人，並非故意占有使用系爭房屋而不為返還，且亦無繼續使用房屋之事實，已如前述。基此，並參酌兩造之簽約目的及履約歷程等情事，自難認為被上訴人有遲延返還租賃標的之情形。從而上訴人依系爭契約第九條第四項約定，請求被上訴人給付懲罰性違約金141,666元，不應准許。
上訴人依系爭租約第九條第五項約定，請求被上訴人賠償本
件訴訟第一審裁判費104,312元及委任律師報酬80,000元，有無理由？說明如下：
㈠系爭租約第九條第四項約定：「乙方如有違約致應給付損
害賠償或違約金予甲方時，甲方得優先自應返還予乙方之押租保證金中扣抵，乙方若有違約情事致損害甲方之權益時，願聽從甲方賠償損害，如因涉訟所繳納之訴訟費、律師費等均應由乙方負擔。」（不爭執事項㈢參照）。
㈡木玉商業大樓於104年5月6日下午3時召開104年度第1次臨
時區分所有權人會議，否決被上訴人經營旅宿業等議案後，上訴人雖於104年5月13日以臺北信維郵局第5319號存證信函告知被上訴人臨時區分所有權人會決議不同意之情形，及依上開租賃契約第九條第1.2.項約定解除契約，並請被上訴人於同年月22日上午11時至台中市○○○道○段○○號22樓辦理解除租約事宜，暨領回保證金30萬元；惟被上訴人亦於同日就本件租賃糾紛向臺中市西區調解委員會聲請調解，該調解委員會隨即排定於104年5月27日下午2時30分調解，但雙方未達成共識而調解不成立；嗣被上訴人另於104年6月2日寄發臺中大智郵局第89號存證信函向上訴人表示：自104年6月2日起終止雙方租賃關係，請上訴人於同年月5日前退還押租金30萬元，已如前述。基此，自難認為被上訴人未依上訴人之要求於104年5月22日上午11時至臺中市○○○道○段○○號22樓辦理解除租約事宜，暨領回保證金30萬元，即屬違約而應對上訴人負損害賠償責任。
㈢上訴人於104年6月5日提起本件訴訟，訴之聲明為：「一
、被告應將門牌號碼臺中市○區○○○道○段00號十樓房屋及地下二樓編號70號、71號停車位遷讓返還予原告。二、被告應自民國104年5月23日起至遷讓返還上開房屋、停車位之日止，按月給付原告新臺幣190,000元。三、訴訟費用及律師費均由被告負擔。」並因此繳納第一審裁判費104,312元，及委任律師支出律師費80,000元（不爭執事項㈧參照）。惟上訴人於提起本件訴訟前，被上訴人並無違約而應對上訴人負損害賠償責任之情形，已如前述，則上訴人依系爭租約第九條第五項約定，請求被上訴人賠償本件訴訟第一審裁判費104,312元及委任律師報酬80,000元，自屬無據，不應准許。
綜上所述，上訴人依系爭租約及不當得利之法律關係，請求
被上訴人給付自104年6月2日起至104年7月22日止共計1月又20日之租金或相當租金之不當得利70,833元，及按租金二倍計算之懲罰性違約金141,666元，暨因被上訴人違約而涉訟支出之律師費80,000元、第一審裁判費104,312元，及自上訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分五計算之遲延利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖與本院理由有所不同，惟結論並無不符，仍應予維持。上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
另上訴人於本院所為追加之訴部分，亦無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各
項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
陸、結論：本件上訴人之上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 30 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 張瑞蘭法 官 游文科以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 林振甫中 華 民 國 105 年 8 月 31 日