臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上易字第32號上 訴 人 邱國文訴訟代理人 宋永祥律師複 代理人 蘇靜雅律師被 上訴人 張火城訴訟代理人 劉瑩玲律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國104年11月12日臺灣臺中地方法院103年度訴字第2622號第一審判決提起上訴，本院於民國105年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷○號0樓之0房屋（下稱系爭房屋）原為邱寸所有，並非上訴人所有而借名登記於邱寸名下；邱寸與上訴人間亦無買回契約。邱寸於民國102年10月死亡後，由伊分割繼承而取得系爭房屋之所有權。上訴人為邱寸之胞弟，邱寸生前將系爭房屋以每月新臺幣（下同）1萬元之對價出租予上訴人，然上訴人自102年4月起即未給付租金予邱寸。邱寸死亡後，伊多次向上訴人催討租金，並於103年7月31日以存證信函催告上訴人給付租金。然上訴人於103年8月1日收受上開存證信函後，仍拒不付租，爰依民法第440條第1、2項、土地法第100條第3款之規定，終止兩造間租約，並以起訴狀繕本之送達重申終止租約之意思表示。租約終止後，上訴人並無占有系爭房屋之權源，依民法第767條第1項規定，上訴人應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予伊。並聲明：上訴人應自系爭房屋遷出，將該房屋騰空返還予伊；願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人辯以：係伊於93年起向原屋主吳美秋承租系爭房屋，並於100年6月間向吳美秋以325萬元買受，惟因資金不足且欠缺貸款能力，遂向邱寸借款支付頭期款100萬元，及由邱寸出借信用予伊辦理購屋貸款，約定俟伊長女大學畢業2年後，即將系爭房地過戶至伊女兒名下，並重新設定房貸抵押，解除邱寸之貸款責任。邱寸乃同意將系爭房屋借名登記於邱寸名下，伊為取信邱寸，亦將所有權狀交由邱寸保管。102年10月3日邱寸死亡後，伊與邱寸之委任關係業告終止，伊請求邱寸之繼承人即被上訴人及其子女返還系爭房屋，為被上訴人所拒。
系爭房屋之房屋貸款第1年僅須支付利息約4000餘元，自第2年起方開始支付本息，伊每月開立面額1萬1000元之票據，交付邱寸（實際房貸利息為4000餘元，餘補貼邱寸借名協助購屋之付出），再由邱寸代為繳納房貸；伊除每月支付房貸外，並陸續償還邱寸借款100萬元，續簽發面額2萬4000元至6萬元不等之支票償還，迄今尚餘22萬6000元頭期款未償還。系爭房屋顯係伊所買，並由伊繼續占有使用迄今，復設籍居住於此，伊自始即以實質所有人地位居住使用占有系爭房屋，絕無租賃或無權占有之情事。又邱寸為求使用「自用住宅」稅率曾將伊之戶籍遷至系爭房屋，故系爭房屋101、102年之房屋稅及地價稅之繳款資料均寄至系爭房屋之住址，由伊繳納，嗣後邱寸因病住院療養，伊遂未繼續辦理過戶相關事宜，且往後系爭房屋之房屋稅及地價稅等資料均寄至邱寸新北市之住址（即被上訴人住址）。系爭房屋購買時雙方協議，待伊之女兒大學畢業具工作能力後，即再由伊買回，顯見邱寸在購買系爭房屋時，即與上訴人間有借名、借款購屋及再由伊買回系爭房屋之共識，則被上訴人繼承邱寸之系爭房屋所有權時，亦當然繼承邱寸與伊間因該協議所生之權利或義務，即伊在未買回系爭房屋所有權時，仍應有權使用系爭房屋之權利等語。
三、兩造不爭執事項：⑴系爭房屋原為訴外人吳美秋所有，於100年6月20日以買賣為原因，移轉登記為邱寸所有。
⑵系爭房屋於訴外人邱寸死亡後，由被上訴人於103年10月3日因分割繼承登記為所有權人。
⑶邱寸於100年6月21日以系爭房屋向永豐商業銀行股份有限公
司西屯分行貸款，設定最高限額270萬元之抵押權予永豐商業銀行。上開貸款本息係自邱寸所有之永豐銀行蘆洲分行第00000000000000號帳戶按期扣繳；邱寸死亡後，由上訴人以現金按期繳納。
⑷上訴人自100年7月起至102年3月份止，每月給付邱寸1萬1000元。
四、得心證之理由：⑴被上訴人主張：系爭房屋原為邱寸所有，邱寸於102年10月
死亡後，系爭房屋由伊分割繼承取得所有權等語，為上訴人所不爭執，堪信被上訴人此部分主張為真實。
⑵被上訴人主張：邱寸生前將系爭房屋以每月1萬元出租予上
訴人，然上訴人自102年4月起即未給付租金，經伊多次催討並於103年7月31日以存證信函催告給付租金，仍拒不付租，伊已終止兩造間租約，並以本件起訴狀繕本之送達重申終止租約之意思表示，租約終止後，上訴人即屬無權占有系爭房屋等語；上訴人就自102年4月起即未給付租金之事實，固不爭執，但辯稱：系爭房屋實係其向邱寸借頭期款100萬元所購買，而借用邱寸之名義登記，其每月所開立交予邱寸之面額1萬1000元票據並非租金，而是房貸利息4000餘元及餘補貼邱寸借名協助購屋之付出，其另陸續簽發面額2萬4000元至6萬元不等之支票以償還向邱寸借貸之頭期款100萬元，迄今尚餘22萬6000元頭期款未償還，因此伊有正當權源居住系爭房屋云云。查：
①邱寸於100年6月21日以系爭房屋向永豐商業銀行股份有限
公司西屯分行貸款，設定最高限額270萬元之抵押權予永豐商業銀行。上開貸款本息係自邱寸所有之永豐銀行蘆洲分行第00000000000000號帳戶按期扣繳；邱寸死亡後，由上訴人以現金按期繳納。又上訴人自100年7月起至102年3月份止，每月給付邱寸1萬1000元。此為兩造所不爭執之事實。則邱寸與上訴人間果有借名登記關係，則辦理貸款時，另開立房貸帳戶給上訴人按期繳納即可，邱寸何必使用自己舊有帳戶繳納房貸本息？②上訴人辯稱：伊自100年7月21日至102年3月21日交付邱寸
到期日為每月21日之17張支票，面額共18萬7000元，其中4000元係支付銀行貸款利息，餘額為報答邱寸借名登記之恩情云云，為被上訴人所否認；查，系爭房屋自100年7月起至101年6月止之放款利息各為4106元、4106元、4112元、4257元、4257元、4257元、4257元、4257元、4255元、4257元、4257元及4257元（見原審卷第2宗第16-18頁），而自101年7月起，則於每月22日至24日左右，自邱寸所有上開帳戶自動扣繳銀行貸款本息1萬2158元不等（見原審卷第1宗第117-130頁）。則自101年7月起，每月銀行本息已達1萬2158元，上訴人自101年7月起至102年3月豈有仍僅給付邱寸1萬1000元（不足扣繳貸款本息）之理。上訴人此部分所辯，自難採信。
③上訴人又辯稱：自100年6月30日至102年10月30日間交付
邱寸到期日為每月30日之14張支票，面額共78萬4000元之支票14紙（見原審卷第1宗第93-103頁、原審卷第2宗第27-31頁），以清償伊向邱寸所借之頭期款100萬元，伊現僅欠邱寸22萬6000元云云，為上訴人所否認。查，系爭房屋係於100年6月間購買，於100年6月20日登記於邱寸名下，於100年6月21日始向銀行辦理貸款；而上訴人所辯作為返還頭期款之借款第1張支票係於100年6月30日到期，則距購買房屋後尚不足1個月，是否為返還頭期款即非無疑。而上訴人既簽發（自100年7月21日至102年3月21日）每月21日之1萬1000元之支票以清償貸款利息，又再簽發（自100年7月30日至101年8月30日）相隔10日每月30日之5萬元之支票以清償頭期款之借款，二者倘均為返還系爭房屋之貸款及借款，豈有不合而為一之理。且邱寸與上訴人間尚有其他借貸往來，此業經證人張○○、張○○證述明確（見原審卷第2宗第7-9、44、45頁），則上訴人辯稱其已清償伊向邱寸所借之頭期款78萬4000元，僅欠邱寸22萬6000元云云，尚難遽信。
④又上訴人不否認其自102年3月22日起即未再支付分文，衡
諸常情，倘系爭房地確係上訴人所出資購買，而僅係借名登記於邱寸名下，其豈有不按時繳納房屋貸款，任由邱寸及其繼承人即被上訴人決定是否按月繳納貸款之本金及利息，而無顧倘未繼續繳納本息，系爭房屋恐將遭銀行拍賣之風險？⑤上訴人辯稱：邱寸為求使用「自用住宅」稅率曾將伊之戶
籍遷至系爭房屋，故系爭房屋101、102年之房屋稅及地價稅之繳款資料均寄至系爭房屋之住址，由伊繳納，嗣後邱寸因病住院療養，伊遂未繼續辦理過戶相關事宜，且往後系爭房屋之房屋稅及地價稅等資料均寄至邱寸新北市之住址（即被上訴人住址）云云。然查，系爭房地倘確係上訴人所出資購買，稅賦自應由上訴人負擔，豈有由邱寸決定是否使用「自用住宅」稅率之理？且亦不可能於邱寸因病住院療養後，系爭房屋之房屋稅及地價稅等資料均寄至邱寸之住址而由被上訴人繳交。
⑥又以上訴人與邱寸間姊弟之情誼，倘確係由邱寸借款予上
訴人購買系爭房屋後，又何需「為取信邱寸」，而將所有權狀交由邱寸保管之必要。
⑦證人即系爭房屋原所有權人吳○○於原審雖證稱伊係將系
爭房屋減價出賣予上訴人，上訴人表示要以邱寸之名義購買云云（見原審卷第1宗第155-157頁），然其對於上訴人是否即是實際出資購買系爭房屋之人，以及上訴人與邱寸間就系爭房屋是否有借名登記契約存在等事項，均不清楚，則證人吳○○之證詞尚不足以證明上訴人係購買系爭房屋而借名登記於邱寸名下之事實。證人龔○○證稱上訴人請邱寸買下來，說等上訴人的小孩都成年了，再向邱寸買回來等語（見原審卷第1宗第154、155頁），則依證人龔○○所證，系爭房屋係由邱寸而非上訴人所購買。至於證人邱○亦證稱「後來我知道房東要賣，因為邱國文沒有錢，但是要居住，他（指上訴人）就叫邱寸下來台中先買下來，是邱寸先拿錢出來買，等邱國文女兒長大再以同樣的價錢買回去」等語（見原審卷第1宗第157、158頁）則依證人邱○所證，系爭房屋係由邱寸而非上訴人所購買。證人張○○證稱「當時是邱寸問我說這房子可不可以買，我說可以，如果有錢可以買起來，邱寸說是他弟弟沒有錢叫我先買起來，邱寸說他身上只有五萬、十萬元，我說這樣錢怎麼夠，我就再去領十萬元借給邱寸，讓他簽約，邱寸有說買起來是他弟弟要住，以後再讓他買回來。當時邱寸沒有說他弟弟何時要以多少錢買回去。」等語（見原審卷第2宗第44、45頁），可知上訴人雖確實有意購買系爭房屋，但因無資金故請邱寸先行買下，系爭房屋並非由上訴人購買而借名登記於邱寸名下。證人張○○亦證稱「邱寸有跟我講他在台中買了壹個房子，租給他的弟弟，後來因為他弟弟沒有照時間付錢給邱寸，我有看到他和他弟弟常常在電話中吵架，邱寸另外也有說他生病了，他想把房子收回來賣，但是他弟弟不願意他賣，邱寸和他弟弟也為了這件事常常在吵架，每次講電話都在吵架。他們在電話中吵架的時候我就知道系爭房屋是上訴人介紹邱寸去買的，後來我大嫂（指邱寸）很嚴重的時候，我在醫院有遇到上訴人，上訴人才跟我說系爭房屋買賣的詳細狀況，是上訴人沒有錢買才介紹給邱寸去買」等語（見原審卷第2宗第7-9頁）。證人蔡○○證稱：「上訴人付房租有時會遲繳，所以我乾脆把房子賣掉，上訴人說如果要賣不如賣給他，上訴人說他要先問他姐姐。上訴人就約他姐姐一起到該房屋見面，寫完契約書後馬上到銀行辦理貸款，辦貸款時我確定房子是上訴人的，因為上訴人的姐姐說可以借名給上訴人，但貸款要準時繳，不要再像房租一樣遲繳。價款是我與邱國文談的，付款是向銀行貸款，邱國文沒有給我現金，貸款是以邱寸的名字貸款，所以邱寸會擔心邱國文遲繳。當場並未與邱寸交談」等語（見本院卷第54-56頁）。然查證人蔡耀德關於買賣時，邱寸表示可以借名予上訴人之證述內容，與證人吳美秋所證上訴人表示要以邱寸之名義購買之證詞不符；且與證人龔○○、邱○、張○○、張○○所證係由邱寸購買，只是同意將來上訴人女長大後，再由上訴人「買回」之證述內容不符，證人蔡○○所證應無足採。
⑧綜上所述，上訴人辯稱：系爭房屋係其向邱寸借頭期款10
0萬元所購買，而借用邱寸之名義登記云云，不足採信；此外上訴人並未舉證證明其與邱寸間就系爭房屋存有借名登記契約存在，其辯稱：系爭房屋係其所有云云，即無足採。
⑶上訴人辯稱：伊與邱寸約定至其女兒畢業後再買回，伊有正
當權源居住系爭房屋云云。查：買回係指出賣人於買賣契約保留買回之權利，得返還其所受領之價金而買回其標的物。
上訴人既非將系爭房屋出賣予邱寸者，故即使渠雙方有待上訴人女兒畢業後再向邱寸購買系爭房屋之約定，亦非民法上所稱之買回。況依證人龔○○、邱○、張○○所證，縱認上訴人與邱寸間，有約定將來上訴人女兒長大後，再由上訴人向邱寸購買，但購買之價金、時間及其他條件均未具體，應僅屬意願之表示而已，將來上訴人女兒長大後上訴人是否願意購買，及邱寸出售之條件均未明確，自不足以認定上訴人與邱寸間已成立將來需由上訴人購買系爭房屋之契約。是上訴人此部分所辯，亦無足採。
⑷綜上，被上訴人主張系爭房屋係伊所有為可採，上訴人辯稱系爭房屋係伊所有而借名登記於邱寸名下云云，為無可取。
又上訴人自102年4月起即未給付系爭房屋之租金，此為兩造所不爭執之事實。而被上訴人於103年7月31日以存證信函催告上訴人給付租金，並以起訴狀繕本之送達終止租約，則兩造間之租賃契約業已終止。則租約終止後，上訴人並無占有系爭房屋之權源。被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人遷讓返還系爭房屋，並依兩造之聲請，為準、免假執行之宣告。於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經核不足以影響本判決之結果，爰不逐一論駁。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 5 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀法 官 李平勳以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳宜屏中 華 民 國 105 年 7 月 5 日