臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上易字第337號上 訴 人 淯誠開發有限公司(東森房屋加盟店)法定代理人 徐嘉翎訴訟代理人 林殷世律師複代理人 許珮寧律師被上訴人 李俊奇訴訟代理人 張伊蒂上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國105年5月20日臺灣臺中地方法院103年度訴字第2727號第一審判決提起上訴，本院於105年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：被上訴人透過上訴人銷售被上訴人所有之臺中市○區○○段○○○○○○號土地及門牌號碼臺中市○區○○路○○○號房屋（下稱系爭房地），於民國（下同）103年8月4日簽訂委託銷售契約書（下稱系爭契約或系爭契約書），復於當日與訴外人林瑞宗簽訂不動產買賣契約書，以價金新台幣（下同）1,960萬元將系爭房地售予林瑞宗，林瑞宗並同時交付第一期款196萬元，且被上訴人、林瑞宗與上訴人三方約定委任原審被告僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理買賣價金履約保證暨處理仲介服務報酬等事宜，三方亦於當日簽訂不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履約保證申請書），僑馥公司並於103年8月18日交付上訴人服務費10萬元。嗣林瑞宗逾期未繳104年8月27日第二期款而違約，被上訴人依約得沒收林瑞宗已支付之第一期款即簽約款196萬元，林瑞宗違約多日後，上訴人私自與林瑞宗解約，並來電要求被上訴人從履保專戶中第一期款提撥684,000元作為服務報酬，被上訴人不同意，並於103年9月15寄送存證信函予僑馥公司及上訴人，僑馥公司未予理會，未經被上訴人同意，於103年9月17日撥款予上訴人，上訴人擅自提走684,000元之行為，除已違反系爭履約保證申請書第5條第1項第3款約定外，並違反系爭契約書第19條特別約定事項「總價為1,960萬元整，內含服務費10萬元整」之約定，其取得684,000元無法律上之原因等情，爰依不當得利法律關係，求為命上訴人應給付被上訴人684,000元（被上訴人就原審判決駁回其逾684,000元之請求部分，並未聲明不服）。並答辯聲明：上訴駁回。
貳、上訴人則以：系爭契約書第19條之特別約定事項未經兩造完成簽章，依約尚不生效力，依系爭契約書第8條第2、6項約定，可知倘買方於買賣契約成立後反悔不買，被上訴人應將沒收定金之2分之1給付上訴人，惟不得超過第5條約定服務報酬即成交總價款百分之4，抑或最高不得超過中央主管機關之規定，以作為該次委託銷售服務之支出費用。本件林瑞宗反悔不買系爭房地，被上訴人沒收買賣價金第一期款即簽約款196萬元，上訴人即得依上開約定，收受系爭買賣契約成交價款之百分之4即784,000元（計算式：19,600,000×
0.04=784,000）作為本件銷售服務支出費用，是被上訴人依民法第179條主張不當得利請求上訴人返還684,000元，顯無理由云云，資為抗辯。並上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人在第一審之訴駁回。
參、兩造不爭執事項為：被上訴人於103年8月4日與訴外人林瑞宗簽訂系爭買賣契約，約定由被上訴人出售系爭房地予林瑞宗，價金共1,960萬元。被上訴人於103年8月4日與上訴人簽訂系爭契約書。被上訴人、林瑞宗與上訴人三方於103年8月4日簽訂系爭履約保證申請書，約定委任僑馥公司辦理買賣價金履約保證暨處理仲介服務報酬等事宜。嗣因林瑞宗違約，被上訴人依約得沒收林瑞宗已支付之第一期款即簽約款196萬元。系爭契約書第5條第1項記載：「第五條：服務報酬。一、買賣成交者，甲方（賣方）同意給付乙方成交總價款百分之四之服務報酬，最高不得超過中央主管機關之規定，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。」其上「百分之四」部分經畫線刪除，刪除部分上有被上訴人蓋章。系爭契約書第19條記載：「第十九條：特別約定事項（本條特別約定事項部分需經雙方另行簽章始行生效）。總價為壹仟玖佰陸拾萬元整，（內含）服務費十萬元整，各付各稅。」。僑馥公司分別於103年8月18日及同年9月17日各出款10萬元、684,000元予上訴人，並經上訴人如數受領之事實，為兩造所不爭執（見原審卷第154頁反面至第155頁，本院卷第38頁反面、39頁），並有委託銷售契約書、不動產買賣契約書、履約保證申請書、不動產買賣價金履約保證申請書、申請單可證（見原審卷第5至12頁、36至41頁），堪信為真實。
肆、得心證之理由：
一、系爭契約約定之服務報酬為10萬元：
（一）按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又按當事人就法律行為之成立要件，另約定要式行為者，在該方式未完成前，推定其法律行為不成立，亦為民法第166條所明定。而民法第166條乃約定要式行為，其既係「推定」法律行為不成立，苟有反對此推定者，自得舉證證明法律行為成立，以推翻此推定至明。又按應證之事實雖無直接證據足資證明，但可應用經驗法則，依已明瞭之間接事實，推定其真偽。是以證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據 為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，而該間接事實與應證事實之間，依經驗法則及論理法則已足推認其有因果關係存在者，亦足當之，自非以直接證明應證事實為必要（最高法院103年台上字第260 4號判決意旨參照）。
（二）系爭契約第19條已載明「本條特別約定事項部分需經雙方另行簽章始行生效」等語，堪認兩造係以「雙方另行簽章」之方式，作為系爭契約第19條成立之約定要式行為；而第19條處之賣方簽章欄有被上訴人簽章，受託人店章欄為空白等情，亦有系爭契約書影本為證（原審院卷第5頁反面），上訴人所保留之系爭契約書亦同此情形（原審卷第213頁），且為兩造所不爭執。準此，系爭契約書第19條處既僅有被上訴人之簽章，而無上訴人淯誠公司之簽章，揆諸前揭說明，系爭契約書第19條「總價為1,960萬元整，內含服務費10萬元整，各付各稅」之特別約定事項，因不符合約定要式行為而推定未成立。然被上訴人既否認上開推定，本院即應依被上訴人所舉事證，認定是否足以推翻上開兩造間服務費10萬元之約定不成立之推定。
１、系爭契約書中關於服務報酬之約定，除上開第19條特別約定事項以手寫方式載明外，原以印刷方式約定於第5條第1項載明：「第五條：服務報酬。一、買賣成交者，甲方（賣方）同意給付乙方成交總價款百分之四之服務報酬，最高不得超過中央主管機關之規定，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。」惟其上「百分之四」之文字經畫線刪除，並有被上訴人於刪除處蓋章等情，業據被上訴人提出系爭契約書影本為證（原審院卷第6頁反面），上訴人所保留之系爭契約書亦同此情形（原審卷第212頁），且為兩造所不爭執。另證人即系爭契約書簽立之上訴人方經紀營業員劉泳均於原審到庭具結證稱：本件委託銷售契約書約定之服務報酬，依契約備註是寫10萬元，銷售契約第5條報酬是劃掉的，渠記得是渠有把服務報酬劃掉，把第5條價款契約上面有蓋章的部分劃掉，至於劃掉的內容為何，渠不記得等語明確（原審卷第140頁及反面）。堪認系爭契約書第5條「百分之四」部分係由證人劉泳均在其上劃線刪除，亦可證兩造確有刪除原制式化契約所訂「百分之四」報酬約定之合意。此部分雖亦無上訴人公司另行用印於刪除處，惟系爭契約書第19條所約定要式行為僅係就該條之特別約定事項為約定，該要式行為之約定並不及於同契約其他條文之刪除情形，故應回歸民法第153條之規定，即契約雙方意思表示一致即可，是兩造就刪除第5條「百分之四」既已有意思合致，即生變更契約此部分之效力。上訴人雖辯稱系爭契約書為一式兩份，其原本係以複寫紙為謄寫，上訴人所保存之契書為第一份契約書複寫紙之印壓本，故兩造所分別持有之系爭契約書才會有相同記載，然既未經上訴人在修正事項再分別用印確認即難認有合意云云，然查依系爭契約書最後一行所載「第一聯 公司收執／第二聯 賣方收執」（原審卷第5頁反面、第213頁反面），已明確記載第一聯由上訴人收執，且觀諸兩造所提出之系爭契約書影本（被上訴人所提為原審卷第5、6頁，上訴人所提為原審卷第211至213頁），就手寫部分明顯為上訴人所提出之系爭契約書影本較為清晰甚多，是上訴人稱其所持有者為複寫紙之印壓本，尚難遽信，況上訴人所持有者究係第一聯或第二聯，實不足影響本院上開兩造已有變更契約第5條約定之認定。
２、上訴人另辯稱證人劉泳均於原審證稱：「（問：你們店裡服務費是由公司規定，還是你們與客戶自行約定？還是由店長決定？）不是我們自行決定，就是上層決定，也就是主管（店長）。」可知，就系爭契約內文若有修改、包括修改服務仲介報酬等事項，均須經上訴人用印確認，業務員即證人劉泳均與客戶即被上訴人討論契約內文時，曾應被上訴人單方面要求而於契約內條文作修改刪除，既未曾得上訴人允許及用印加以確認，依契約審查原則，自不發生修改效力云云，然按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。上訴人為從事不動產仲介之公司，服務報酬為上訴人公司之主要收入來源，衡情不可能無報酬約定而為被上訴人服務，是與被上訴人訂立系爭契約自當有服務報酬之約定；而系爭契約書就第5條所刪除者僅「百分之四」，就該條之其他部分：「第五條：服務報酬。一、買賣成交者，甲方（賣方）同意給付乙方成交總價款《百分之四》之服務報酬，最高不得超過中央主管機關之規定，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。」並未刪除，另兩造與買受人林瑞宗所訂之不動產買賣價金履約保證申請書第5條第1項第3款亦明載「甲乙（即被上訴人與林瑞宗）雙方同意應給付之仲介服務於買賣契約簽訂成立後，即應由僑馥建經依服務費確認單、委託銷售契約、委託銷售契約內容變更同意書等相關證明文件之約定金額給付予丙方（即上訴人），除有當事人書面禁止先行撥付之約定，始於結案時由僑馥建經依約給付丙方。」（原審卷第37頁）是本件之服務報酬不論約定多少，均應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清，已為契約所明定；又被上訴人與買方業於兩造簽訂系爭契約書之同日簽訂不動產買賣契約書，則依系爭契約書第5條約定，上訴人就其服務報酬即可一次請款，參諸兩造所不爭執上訴人103年8月18日已用印之不動產買賣價金履約保證申請書上明確記載：「仲介費總額：NT100,000元整」、「仲介費頭款（先取）：NT100,000元整」、「仲介費尾款（結案取）：NT0元整」、「注意事項：經紀業已確認上開仲介費總額依約依法無誤，分次收取之款項亦正確。」等語（原審卷第40頁），益徵上訴人確已同意與被上訴人合意刪除系爭契約書第5條第1項關於服務報酬「百分之四」之約定後，並同意約定服務報酬為10萬元，否則上開系爭申辦單豈會明確記載仲介費總額10萬元、仲介費尾款0元等文字；況上訴人於上開申辦單亦明確表示該仲介費之記載為正確等語，上訴人雖辯稱「仲介費尾款（結案取）：NT0元整」之記載係誤載云云，然上訴人係以不動產仲介並收取報酬為其主要收入者，就此重要部分之記載，實難信不特別注意而誤載，是上訴人所辯，無足憑採。
３、綜上事證，已足推翻因系爭契約第19條特別約定事項是約定要式行為，而依民法第166條所為兩造約定服務報酬10萬元不成立之推定，堪認兩造就系爭契約約定之服務報酬確為10萬元。
二、上訴人辯稱依系爭契約書第8條第6項約定，得請求被上訴人自買受人處沒收款項之二分之一，但不得超過成交價款百分之四，故為784,000元（19,600,000×0.04=784,000）云云，為無理由：
經查系爭契約書第8條係針對「授權代理與定金效力」為約定，其第2項約定「甲方（即被上訴人）承諾買方之要約條件或買方提出之購買總價、付款方式及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。此時若買方為履行買賣契約而給付定金者，甲方同意乙方（即上訴人）無須再行通知甲方即得全權代理收受定金。」第3項約定「前項定金，甲方同意定金暫由乙方保管，於買賣契約簽訂時作為簽約款之一部。」比較上開二項之約定，足認第2項係指買方同意被上訴人之買賣各條件後，在未簽立書面買賣契約書前，因買賣雙方就買賣之重要之點已有合致，故被上訴人授權上訴人得代理收受定金。另同條第6項約定「買方於買賣契約因本條第二項而《成立》後，反悔不買或因可歸責於甲方之事由致《無法簽定》不動產買賣契約者，甲方得將定金沒收，沒入定金或買方支付甲方違約金之2分之1給付乙方（但不得超過第5條約定服務報酬，即成交總價款百分之4），以作為該次委託銷售服務之支出費用，且不得就該次再次收取服務報酬。」此項則係針對買賣雙方意思合致後，嗣因買方反悔不買而無法簽立書面買賣契約書時，就定金處理方式之約定。本件被上訴人與買受人林瑞宗於103年8月4日已簽立不動產買賣契約書（原審卷第8至10頁），買方並於同日交付第一期款（簽約款）196萬元，顯與系爭契約書所約定第8條第2、6項之情形不符，是上訴人以此作為渠得收取成交價款百分之四即784,000元之依據，洵非可採。
三、被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人給付684,000元，為有理由：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。查系爭契約書之服務報酬約定為10萬元乙節，業經本院認定如上。是上訴人於103年8月18日領取10萬元固屬正當，然103年9月17日再行領取684,000元，即無法律上原因，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付684,000元，即屬有據。
伍、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付684,000元為，自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 21 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 張恩賜法 官 黃渙文以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳文琴中 華 民 國 105 年 9 月 21 日