臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上易字第409號上 訴 人 黃秀霞訴訟代理人 吳榮富
張仕享律師被上 訴 人 黃枝福訴訟代理人 翁晨貿律師被上 訴 人 徐黃麗絹
黃姵華（原名黃完）兼上 二 人訴訟代理人 黃姵瑜（原名黃怡柔）被上 訴 人 黃秀上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國105年5月19日臺灣臺中地方法院104年度訴字第 1858號第一審判決提起上訴，本院於106年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之主張：坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地(下稱系爭土地）係分割自同段00-0地號土地（下稱00-0地號土地），現登記為上訴人所有，其上坐落訴外人○○○所有未經辦理保存登記之建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路○○○號，下稱系爭建物)。○○○業於民國67年10月28日死亡，被上訴人為○○○之繼承人，共同繼承系爭建物之所有權。雖上訴人之前手○○○於66年間自法院拍賣取得00-0地號土地時， 與○○○就系爭土地有民法第425條之1第1項推定租賃關係，惟系爭建物已達不堪使用之狀態，應認租賃期限屆至。況被上訴人未按約定方法使用承租土地，任意改建、擴建，更設置鐵門、堆置雜物，妨礙通行，侵害○○○或上訴人之權利，上訴人業依民法第438條規定， 以書狀之送達，於104年9月1日向被上訴人終止系爭租賃契約。 則該租賃契約既已期限屆至，且經上訴人終止，被上訴人即係無權占有使用系爭土地。 又○○○與○○○於66年4月18日簽訂合約書（下稱系爭合約書），雖約定以地上果樹交換系爭土地，惟果樹既尚未與土地分離，即為00-0地號土地之部分，屬○○○所有，○○○無權處分且無法交付果樹而陷於給付不能，系爭合約書當屬無效。況○○○同意以系爭土地與○○○交換本屬自己之果樹而簽署系爭合約書，顯係○○○趁其輕率、急迫、無經驗所為，係不公平契約，有違誠信原則。
另依系爭合約書約定，○○○應負擔分割土地及過戶費用，惟○○○或被上訴人黃枝福當時僅支付新臺幣（下同）400元，不足土地測量規費及移轉登記需繳納稅金等費用，故○○○無法辦理分割登記，且已於96年間寄發存證信函，向被上訴人解除契約。則系爭合約書既為無效或經解除，被上訴人亦屬無權占用使用系爭土地。 爰依民法第767條所有物返還請求權之法律關係，訴請被上訴人拆除地上物並返還系爭土地。
二、被上訴人之答辯：一般房屋居住為保持通常使用狀態，皆有修繕需求， 被上訴人於105年間為修補屋頂漏水情形，雇工加裝鐵皮屋頂，本質上並無更動原建築架構，僅屬簡易之修繕。況系爭建物在無鐵架柱、樑之支撐下， 安然度過921地震及後續之強颱、強震，顯無不堪使用狀況，上訴人以系爭建物逾使用期限，已達不堪使用之狀態，認租賃期限屆至，自無理由。又○○○已寄發存證信函向○○○催告履行分割登記義務，惟○○○迄未依約履行，○○○對被上訴人解除契約並不合法，系爭合約書仍有效力，上訴人受贈系爭土地，亦應受其拘束。是被上訴人因繼承而基於推定租賃關係及系爭合約書，自係有權占有使用系爭土地。
三、原審法院為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○○號土地如原審判決附圖編號Ａ所示面積54.03平方公尺之地上物拆除，並將上開土地返還上訴人。㈢願供擔保宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
(一)坐落原臺中縣○○鄉○○○段 ○○○○○號土地（面積338平方公尺）及其上門牌臺中縣○○鄉0000000市○○區○○○路 ○○○號未辦第一次所有權登記建物，原均為被上訴人之被繼承人○○○所有。
(二)訴外人○○○於66年2月9日經由法院拍賣取得00-0地號土地所有權。○○○所有地上建物，就所坐落之土地，與○○○間有推定之租賃關係存在。
(三)○○○與○○○於66年4月18日簽訂合約書， 約定：「甲方○○○、乙方○○○先生。甲方對台中地院標○○○鄉○○○段18之1號（建）0.0338公頃土地， 乙方侵占甲方土地部分有房屋。一、被乙方侵占部分土地，交換地上果樹為條件。二、廁所拆除還地給甲方。三、界境為房屋石基礎及磚基礎為界址。侵占土地分割時一切稅金費用由乙方負責。」
(四)○○○於66年9月17日自00-0地號土地分割出系爭土地 ，面積為64平方公尺。
(五)系爭建物目前測量結果， 占有使用如原審判決附圖編號A所示面積54.03平方公尺之系爭土地。
(六)○○○於67年10月28日死亡後，系爭建物由被上訴人繼承取得。
(七)○○○於104年4月14日將系爭土地以贈與為原因，移轉所有權登記予上訴人。
五、本件之爭點：
(一)系爭合約書是否無效或經合法解除？
(二)系爭推定租賃契約關係是否因系爭建物已逾得使用期限而消滅或經上訴人合法終止？
(三)上訴人依所有物返還請求權之法律關係，請求被上訴人拆除系爭建物，並將如原審判決附圖編號A所示面積54.03平方公尺之系爭土地返還上訴人，有無理由？
六、本院得心證之理由：
(一)上訴人主張系爭土地現登記為其所有，被上訴人因繼承共有之系爭建物坐落在系爭土地上，占有使用如原審判決附圖編號A所示面積54.03平方公尺部分之土地等事實，為被上訴人所不爭執，並有土地登記謄本可證（見原審卷㈠第13頁），復經原審法院會同地政人員現場勘測明確，有勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖可佐（見原審卷㈠第
22、23、28、126至128、156至158、171、172頁），自可信屬真正。
(二)系爭合約書有效且未經合法解除：
１、不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。民法第66條第2項固有明文。 惟強制執行土地如有未分離之出產物，本應併同估價拍賣，若事先未併同估價拍賣，得勸告買受人與有收穫權人協議為相當之補償，不能協議時，應俟有收穫權人收穫後，再行點交。此觀諸辦理強制執行事件應行注意事項第57點第3項（修正前第56點第1項）即明。則土地經強制執行，買受人於拍定後，就土地上未分離之果樹，與原種植經營之前土地所有權人間為權利歸屬之相關協議，如無違反強制規定，或有背於公共秩序、善良風俗，基於契約自由原則，當屬有效。分割前00-0地號土地及其上系爭建物原均為被上訴人之被繼承人○○○所有。○○○於66年2月9日經由法院拍賣取得00-0地號土地所有權。○○○與○○○於66年4月18日簽訂系爭合約書， 約定：「甲方○○○、乙方○○○先生。甲方對台中地院標○○○鄉○○○段00之0號（建）0.0338公頃土地， 乙方侵占甲方土地部分有房屋。一、被乙方侵占部分土地，交換地上果樹為條件。二、廁所拆除還地給甲方。三、界境為房屋石基礎及磚基礎為界址。侵占土地分割時一切稅金費用由乙方負責。」 嗣○○○於66年9月17日自00-0地號土地分割出系爭土地，面積為64平方公尺。○○○在臺灣臺中地方法院94年度豐簡字第574號拆屋還地事件， 自認當時是以房屋所在位置分割給○○○等語（見本院卷第121頁)。顯見○○○因拍賣取得分割前00-0地號土地所有權，為解決該地上果樹及系爭建物占用系爭土地之爭議，方與○○○簽訂系爭合約書，願將系爭房屋坐落之土地分割出來給○○○，其餘00-0地號土地上之果樹則歸屬○○○，核其內容並無違反任何強制規定，或有背於公共秩序、善良風俗，當非無效。又以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，固為民法第246條第1項前段所明定，惟所謂不能之給付，係指依社會觀念，其給付自始且客觀不能而言，與給付標的物之所有權或處分權歸屬無關。系爭合約書約定以00-0地號土地上之果樹與系爭建物占用之土地交換，無論該果樹原歸屬何人所有，客觀上均有給付之可能，並非以自始客觀不能之給付為契約之標的。○○○縱就地上果樹已無所有權或處分權，仍非民法第246條第1項前段所稱不能之給付，系爭合書約書當屬有效。是上訴人主張該合約書係以不能之給付為契約標的而無效云云，顯非可採。
２、民法第74條規定：「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後一年內為之。」此項撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果。倘僅於訴訟中為主張或抗辯，而未提起形成之訴者，不生撤銷之效果，該法律行為之效力，不受影響。○○○簽訂系爭合約書之法律行為，並未經○○○依民法第74條規定訴請法院撤銷確定，該合約書之效力自不受影響。是上訴人主張○○○因不懂法律，系爭合約書係○○○乘○○○急迫、輕率或無經驗而使其簽訂，屬不公平契約，有違誠信原則云云，均難認系爭合約書業經撤銷而無效。
３、○○○於67年10年28日死亡後，被上訴人黃枝福於68年2月6日寄送豐原郵局第3157號存證信函予○○○：「關於你（指○○○，下同）和家父（指○○○，下同）在民國66年國曆4月18日在敝舍簽定合約書乙份， 但你都未照合約書約定條件過戶（指分割出之系爭土地）給家父，而且你又在同年6月12日到敝舍， 向敝人枝福言明過戶， 詐取現款新台幣肆佰元整。到今年68年近2年，屢經敝人（指黃枝福）數次邀請你出面過戶，但你都不理睬。 希望○○○先生你在1個月內出面作妥善解決‧‧‧」，○○○曾收受該存證信函之送達，並自認已收取○○○交付之400元等事實， 有上開存證信函、臺灣臺中地方法院97年度簡上字第282號及98年度訴字第2503號等民事判決查詢資料、勘驗筆錄可證 （見原審卷㈠第45、49、201頁、本院卷第121頁)。 則○○○雖自00-0地號土地分割出系爭土地，然遲未辦理所有權移轉過戶，堪認違反系爭合約書責任者應係○○○。雖○○○於臺灣臺中地方法院94年度豐簡字第 574號拆屋還地事件，主張○○○未給付測量費1,200元、代書費400元，復分別於96年11月29日以台中大全街郵局第1265號存證信函、 96年12月4日以台中大全街郵局第1285號存證信函， 向被上訴人解除系爭合約書(見本院卷第121至124、142至147頁)。 惟被上訴人於臺灣臺中地方法院97年度豐簡字第213號拆屋還地事件， 業已爭執○○○拿取400元之後，未再表示需要其他費用，如有不足， 被上訴人一定會繳足，實情係○○○故意拖延不過戶等語（見原審卷㈠第26頁），○○○亦未舉證○○○應給付測量費、代書費之確切金額，且○○○或被上訴人給付分割及移轉系爭土地所需稅金費用之義務，並未定有確定之給付期限，復無依契約之性質或當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其契約目的之情事，當無民法第255條不經催告即可逕行解除契約規定之適用。 則○○○未依民法第229條第2項、第254條等規定， 先行催告被上訴人給付分割及移轉系爭土地所需稅金費用，即逕行解除系爭合約書，其解除契約之意思表示，當非合法，不生解除契約之效力。 又○○○於66年9月17日分割出系爭土地，係為履行系爭契約義務之部分行為，衡情其面積即係○○○當時占有使用之土地範圍，○○○主張○○○有擴大占用系爭土地云云，顯非可採。○○○依系爭合約書應負之義務，僅使○○○取得地上果樹之管領，縱○○○或被上訴人另有阻擾○○○對外通行之行為，核與系爭合約書之契約責任無關，○○○上開2件存證信函， 以○○○擴大使用系爭土地及阻擾對外通行為由，向被上訴人解除系爭合約書，亦非合法。是○○○向被上訴人解除系爭合約書之意思表示既未合法，自不生解除契約之效力，上訴人主張系爭合約書業經○○○解除云云，當非可採。
(三)上訴人依所有物返還請求權之法律關係，請求被上訴人拆除系爭建物並返還土地，為無理由：
１、以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知或可得而者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號判決要旨參照）。
２、系爭合約書既為有效且未經合法解除，自仍拘束契約當事人○○○。又系爭合約書係以果樹交換系爭土地，性質上為互易契約，系爭土地既屬互易之標的物，於該合約書簽訂後，即由○○○及被上訴人接續占有使用迄今，應認係○○○基於系爭合約書所定之義務，將該土地交付○○○占有使用，○○○自有使用系爭土地之權利。被上訴人為○○○之繼承人，依法繼承系爭合約書之權利，自得對○○○主張具有使用系爭土地之權利。
３、○○○於94年8月2日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉予訴外人即其子吳榮福，吳榮福即訴請被上訴人黃枝福及訴外人徐鳳珠拆屋還地，經臺灣臺中地方法院95年度簡上字第183號（一審案號：94年度豐簡字第574號）審理結果，認○○○與吳榮福間為通謀虛偽之無效買賣，吳榮福未取得系爭土地之所有權，判決吳榮福敗訴確定。 此有95年度簡上字第183號判決可佐（見本院卷第70至73頁)。又系爭土地於97年2月25日移轉登記於○○○名下後，其再以所有物返還之法律關係，訴請被上訴人拆屋還地，經臺灣臺中地方法院97年度簡上字第282號審理結果，認○○○應受系爭合約書拘束， 且被上訴人依民法第425條之1規定之推定租賃關係為有權占有，判決駁回○○○之訴確定。 此有97年度簡上字第282號判決查詢資料可證（見原審卷㈠第43至45頁)。嗣104年3月30日，○○○以贈與為原因， 將系爭土地移轉登記給其媳婦即上訴人。惟系爭土地上興建有系爭建物，且自系爭合約書簽訂迄今，均為○○○及被上訴人接續占有使用，縱其取得之合法使用權利未以登記為公示方法，在客觀上仍具備使第三人知悉該狀態之公示作用。上訴人既為○○○之媳婦，就被上訴人得對○○○主張具有合法使用系爭土地之權源，更應明知或可得而知，自應繼受其前手○○○需容認被上訴人占有使用系爭土地之義務。是上訴人依所有物返還請求權之法律關係，請求被上訴人拆除系爭建物並返還土地，即無理由。
(四)綜上所述，上訴人雖自○○○受讓系爭土地，現登記為該土地之所有權人，惟被上訴人依○○○、○○○簽訂之系爭合約書，有權占有使用系爭土地，上訴人應繼受容認此項義務，則上訴人依所有物返還請求權之法律關係，請求被上訴人拆除系爭建物並返還土地，為無理由，不應准許。原審法院為上訴人敗訴之判決，理由雖與本院不同，但結論並無二致，仍應予維持，上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已明，兩造關於系爭土地推定租賃關係是否消滅或經合法終止及其餘之主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 3 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 許旭聖法 官 張恩賜以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 賴宜汝中 華 民 國 107 年 1 月 3 日