臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上易字第560號上 訴 人 王宗堯訴訟代理人 黃肇萍律師被上訴人 詹明仁訴訟代理人 陳惠伶律師複代理人 王淑菁上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國105年9月29日臺灣臺中地方法院105年度訴字第1283號第一審判決提起上訴，經本院於106年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按民事訴訟法第182條第1項固規定訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得命在他訴訟終結以前中止訴訟程序，此係指指他訴訟之法律關係，係本件訴訟之先決問題而言，若他訴訟之法律關係如何，非本件訴訟之先決法律關係，即無中止本件訴訟之必要。本件上訴人雖以：訴外人許○龍已對伊提起返還系爭325號停車位（下稱系爭停車位）訴訟，現由台灣台中地方法院（下稱台中地院）以105年度訴字第1612號事件審理中，且系爭停車位現由伊占領中，該案關於系爭停車位使用權之判斷，足為本件認定之參考，為不致於為歧異之判決，聲請裁定停止本件訴訟云云（見本院卷23頁）。惟本件被上訴人係主張上訴人出賣之不動產含有系爭停車位使用權，而有未能交付停車位之瑕疵，故請求解除買賣契約。而系爭停車位現既由上訴人占領中，訴外人許○龍是否有權就系爭停車位向上訴人請求給付，非上訴人能否交付系爭停車位之先決問題，縱許○龍受敗訴判決，亦不能逕認上訴人已履行交付停車位使用權之義務，即無買賣標的物之權利瑕疵存在，或該瑕疵應使之解除買賣契約，揆諸首揭說明，上訴人聲請裁定停止本件訴訟程序，自屬無據，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：伊於民國105年3月5日在訴外人「○○房屋」（即○○開發有限公司、下稱仲介公司）之仲介下，向上訴人買受坐落台中市○區○○○段○○○○○號土地應有部分100000分之1010，及其上建物即門牌號碼台中市○區○○街○○○號11樓房屋（合稱系爭不動產），併地下三層編號325號停車位，簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）；仲介公司另提供載有「有停車位之分管協議及圖說」之標的物現況說明書（下稱系爭說明書）。惟上訴人並未提出停車位之分管協議及圖說，遂在系爭買賣契約上加註第十六條其他約定事項，載明「本案件內含車位之買賣，如將來有產生車位產權或使用上之糾紛，賣方（指上訴人）願配合協調處理。此部分若發生以『調解委員會』結果為依據，若確實無法取得車位，賣方需返還車位部分之價金」。而後，訴外人許○珠提出台中地院102年度中簡字第250號民事判決書向伊表示，上訴人並無系爭停車位使用權。伊遂委由律師通知上訴人，其於買賣過程所提出之台中地院102年度司中移調字第351號調解程序筆錄影本之當事人並非上訴人，附件之系爭車位使用權人係訴外人方○麗、林○芬，乃要求上訴人於所定期間內提出系爭車位專有使用權存在之證明文件，上訴人既未提出。而系爭停車位有無為伊是否購買系爭不動產之重要考量事項，伊乃於105年4月25日以存證信函對上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，並請求上訴人於文到五日內同意伊取回所存入履約保證專戶之買賣價金新台幣（下同）62萬元，經上訴人於翌日收受等情。爰依民法第259條規定，以先位之訴，聲明求為命上訴人給付62萬元及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息之判決。苟認被上訴人解除系爭買賣契約為無理由，被上訴人主張沒收上開62萬元價金作為懲罰性違約金，顯然過高，應以2萬元為當，則扣除該2萬元違約金後，所餘金額，被上訴人即屬無法律上正當理由而取得，爰依不當得利法律關係，以備位聲明，求為命上訴人應給付60萬元及自起訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息之判決。
二、上訴人則以：伊自前手方○麗、林○芬購得系爭不動產及系爭停車位，該停車位所屬之乃建物共同持分即台中市○區○○○段○○○○○號應有部分萬分之102，亦登記於伊名下；系爭325號停車位現由伊占有使用，並繳納車位清潔費，且有系爭不動產所屬之「立德冠邸管理委員會」出具之車位使用權利證明書，伊所出售不動產並無權利瑕疵之情，亦非不能履約，被上訴人堅求伊提出停車位分管契約書，非有理由。況依系爭買賣契約第16條其他約定事項第2點特別明載事項，足見苟伊未能交付停車位使用權，被上訴人依約亦僅可請求減少價金，而不得解除契約，其主張解除契約並沒收保證金62萬元，即非有據等語，資為抗辯。
三、本件原審為被上訴人先位之訴勝訴之判決，判命上訴人應給付被上訴人62萬元本息及為供擔保後得假執行及免為假執行之宣告。上訴人不服，提起本件上訴，聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。補稱：伊向前手方○麗、林○芬買受系爭不動產時，系爭不動產共同使用部分即含一個停車位之太有使用權，系爭停車位並無獨立產權，現系爭停車位由伊占有使用中，並無給付不能情形。況被上訴人於買賣時，即知悉系爭停車位尚有糾紛，故為如系爭買賣契約書第16條第2項約定，縱伊未能交付停車位使用權，自可依該約定協調、鑑定或訴請確定停車位使用權價格，而不得請求解除全部買賣契約。另因被上訴人未給付價金而經伊為解除契約之意思表示，然被上訴人亦為同時履行之抗辯，伊之解約表示不生效力，系爭買賣契約仍有效存在等語。被上訴人則聲明：駁回上訴，併補稱：上訴人就其出售之系爭停車位並未能於伊所催告之期限內，提出專有使用權之證明文件，訴外人許○珠由其弟許○龍代為向上訴人訴請返還系爭停車位，益見上訴人並無系爭停車位使用權。再者，本件立德冠邸大廈之共同使用部分，編定為2785建號，各區分所有權人對於共同使用部分之應有部分並不相同，上訴人之前手於93年間經拍賣取得系爭買賣房地時，該拍賣公告之標的並無停車位，伊乃依民法第353條、第226條、第256條、第349條、第350條等規定，對上訴人為解除契約之意思表示。且因上訴人並無依系爭買賣契約第16條約定同意扣減停車位部分買賣價金之意思，伊既催告其提出停車位之分管協議及圖說資料，其仍未為之，伊自得為解約之表示。另伊於105年3月17日以台中法院郵局第000636號存證信函已表明依民法第264條第1項規定，對上訴人主張同時履行抗辯，故伊並無給付遲延情事，上訴人自不得對伊主張解除契約等語。
四、查被上訴人於105年3月5日在仲介公司之仲介下，與上訴人簽訂系爭買賣契約，向上訴人買受坐落台中市○區○○○段○○○○○號土地應有部分100000分之1010，及其上建物即門牌號碼台中市○區○○街○○○號11樓房屋，併地下三層編號325號停車位，系爭停車位屬該大廈公同共有部分；仲介公司另提供系爭說明書，其上項次12之「是否有車位之分管協議及圖說」，係勾「是」、「有」等情，為兩造所不爭，並有系爭買賣契約書附卷足稽（見原審卷第10至17頁），自堪信屬真正。
五、關於先位聲明部分：被上訴人以先位之訴主張：因上訴人未能提出車位分管協議及圖說，難認其有系爭停車位專有使用權，伊經催告後，依民法第349條、第350條、第353條、第256條、第226條規定解除系爭買賣契約，請求返還已付價金62萬元云云。上訴人則以：伊已提出大廈管理委員會出具之系爭停車位使用權利證明書，況縱伊未能提出系爭停車位專有使用權分管契約，或未能交付系爭車位專有使用權，雙方亦曾合意依系爭買賣契約第16條規定處理，被上訴人自不得主張解除契約等前揭情詞置辯。
（一）按民法有關物之瑕疵擔保或權利瑕疵擔保之規定屬任意法，除有悖於誠信原則外，當事人得以特約免除、限制或加重。基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其約定。本件系爭買賣契約第16條：其他約定事項，其上載明「※本案依固定物現況交屋，除客廳冷氣外，不含傢俱家電，賣方（指上訴人）並聲明自交屋日起算六個月內，仍負擔瑕疵擔保責任。（驗屋後發現滲水、壁癌等由賣方修繕）。※本案件內含車位之買賣，如將來有產生車位產權或使用上之糾紛，賣方（指上訴人）願配合協調處理。此部分若發生，以『調解委員會』結果為依據，若確實無法取得車位，賣方需返還車位部分之價金」。（見原審卷第15頁）。核與證人即書立上開契約之代書梁○鎬證稱：車位係含於公共設施部分，不管有無分管停車位，權狀面積均不會變動，簽約過程，賣方就車位部分提出使用證明來說明，但因使用證明之調解書上，當事人非上訴人買賣之前手，被上訴人有疑，而以手寫備註（即上開第16條內容）情形，約明不論有無停車位專有使用權，買方均要買系爭不動產，僅係於無停車位專有使用權時，扣除該車位之價格，而該價格則尚未確定，故約明待調解或鑑價單位鑑價等語，及證人即仲介黃○豪證述：簽約時會寫特約條款，是因屋主（指上訴人）說伊與前手有停車位糾紛，買賣雙方遂約定上開特約條款，買方並說如果沒有系爭停車位專有使用權，仍要買受系爭不動產，僅須協議車位專有使用權價格，並返還買方，系爭買賣契約仍要履行，而非解除整個買賣契約等各節（見本院卷第84至88頁），互核相符。堪認兩造於簽約時，已預見停車位專有使用權尚有疑義，乃約定，待嗣後另行調處該部分，如上訴人確無法交付停車位專有使用權時，則僅須賣方返還該部分之價格，被上訴人仍不得據此主張買賣標的物有權利瑕疵而解除契約。稽諸首揭說明，上開特約條款仍屬有效，且免除上訴人關於專有停車位使用權之瑕疵擔保責任。上訴人前揭辯稱：被上訴人不能據此主張解除契約等語，自屬有據。從而，被上訴人持系爭停車位專有使用權之爭議，謂上訴人應負權利瑕疵擔保責任而主張解除系爭買賣契約，自非有據。其既不得依民法第349條、第350條關於權利瑕疵擔保責任為本件請求，亦無從依民法第353條關於權利瑕疵擔保之效果規定，而依民法第256條、第226條關於債務不履行之規定主張任何權利。
（二）雖被上訴人陳稱：因上訴人並無依系爭買賣契約第16條約定同意扣減停車位部分買賣價金之意思，伊既催告其提出停車位之分管協議及圖說，而其未為之，伊自得主張解除契約云云，並以105年3月12日對話錄音譯文為據。惟查，上開錄音譯文內容大多為被上訴人或其親友之陳述，就停車位之價格之爭執，上訴人僅稱「那就是要麻（嗎），我們去調解委員會，要嘛你去法院告我，這樣就能解決了，我當初也是這樣子。
」（見本院卷第60頁），尚難認上訴人有拒依系爭買賣契約第16條約定處理之意。且本件於本院審理中，上訴人亦稱：因車位價格有異，伊希望調解或鑑定，以鑑定車位價格（見本院卷第86頁反面），嗣經兩造合意移送調解，過程中上訴人就車位價格請求移送鑑定，被上訴人則不同意，亦有調解事件報告書附本院106年度上移調字第11號卷足稽。足見上訴人並無不依系爭買賣契約第16條約定協商系爭停車位專有使用權價格之行為，被上訴人前揭所主張，尚難信屬真正，自不得以前揭所述據為其解除契約之理由。
（三）綜上，兩造既已於系爭買賣契約約明苟無系爭停車位專有使用權時，兩造既以協調、鑑定之停車位價格，而不解除系爭買賣契約，則縱上訴人確未自前手受讓系爭停車位之專有使用權，或無法證明其得交付系爭停車位之專有使用權，兩造既為上開約定，被上訴人自僅得依約請求減少價金，而非解除全部買賣契約。
其以系爭買賣標的物權利瑕疵為為主張解除契約，自非有理，其先位之訴應予駁回。
六、關於備位聲明部分：被上訴人主張，苟認伊先位之訴為無理由，被上訴人又沒收伊交付之62萬元價金作為懲罰性違約金，顯然過高，應以2萬元為當，被上訴人就其餘60萬元，即屬以不當得利法律關係取得等情。上訴人則辯稱：上訴人就交付其餘價金已為同時履行抗辯，系爭買賣契約仍屬存在等語，資為抗辯。按違約金係當事人約定負契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，苟債務人並無庸負違約責任時，債權人自不得對其請求違約金，債務人亦無從主張違約金酌減。經查，本件上訴人曾稱：62萬元是雙方買賣時放在履約專戶之履約保證金，目前伊並未主張解除契約沒收該保證金云云（見本院卷第146頁），縱其於105年4月29日曾以台中力行路郵局第22號存證信函催告被上訴人給付價金，表示因被上訴人未給付其餘價金，伊有權解除契約並沒收價金，並不同意被上訴人取回履約保證專戶內所存62萬元等語（見原審卷第54、55頁），惟該內容並未明確為解除契約之意思表示，僅表示其有該權利得行使。況被上訴人已委由律師於105年3月17日以000636號存證信函及永大法律事務所函向上訴人為同時履行抗辯之旨，有該存證信函及律師事務所函附卷足稽（見原審卷29至33頁）。參以上訴人前述所辯之如被上訴人主張同時履行抗辯成立，伊就不能主張解除契約，則系爭買賣契約仍有效存在，伊願依原契約內容履行等語（見本院卷第146頁反面）。上訴人催請被上訴人給付其餘價金，既經被上訴人以上訴人未提出系爭停車位專有使用權為由，行使同時履行抗辯權，被上訴人自無庸負遲延給付之違約責任，上訴人亦不得主張解除契約而請求沒收違約金，當無違約金酌減之問題。從而，被上訴人以上訴人以伊違約為由，沒收履約保證金充當違約金，有違約金過高之情，而請求酌減違約金為2萬元，並以不當得利之法律關係請求上訴人返還60萬元，亦非有理，應予駁回。
七、綜上所述，上訴人抗辯，自屬可信，被上訴人主張為不足採。從而，被上訴人以先位之訴，依民法第259條規定，請求上訴人給付62萬元本息，為無理由；其以備位聲明，依不當得利法律關係，請求上訴人給付60萬元本息，亦無理由，均不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人給付62萬元本息，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決結果不生影響，自無庸一一論究，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 11 日
民事第五庭 審判長法 官 吳惠郁
法 官 王重吉法 官 許秀芬以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 呂淑芬中 華 民 國 106 年 7 月 11 日