臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上易字第50號上 訴 人 白雲龍訴訟代理人 林見軍律師被上 訴 人 陳俊仕訴訟代理人 周春霖律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國 104年11月18日臺灣南投地方法院103年度訴字第473號第一審判決提起上訴，本院於105年4月 6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之主張：坐落南投縣○○鎮○○段 ○○○○號土地（下稱系爭土地）原係上訴人與○○○及○○○等 3人所共有，應有部分為上訴人6分之1、○○○6分之2、○○○6分之3。
上訴人與○○○、○○○間因系爭土地之拆屋還地事件爭訟，經臺灣南投地方法院102年度簡上字第 85號判決○○○、○○○應將地上物拆除，並返還該土地予上訴人及其他全體共有人確定。上訴人於 103年10月間持該確定判決聲請臺灣南投地方法院103年司執字第24416號為拆屋還地之強制執行。惟○○○、○○○為避免其所有坐落系爭土地上之建物被拆除，以存證信函檢附買賣契約書，通知上訴人稱其已按多數決之方式，將系爭土地以每坪新臺幣（下同）50,000全部出售予被上訴人，上訴人可於10日內行使優先承買權。上訴人於期限內寄送存證信函通知○○○、○○○，以該買賣契約書未見承買人之年籍資料，質疑其真正，並表明若該買賣契約確為真正，願依同等條件買受。不料，○○○、○○○竟主張上訴人未行使優先承買權，先於 103年11月11日為上訴人提存買賣價金128,890元，繼於103年11月14日以買賣為原因（原因發生日期：103年10月6日），將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人。查系爭土地細小狹長，面寬不足 3公尺，地下有排水溝，地上佈滿違建之建物，顯無投資價值，被上訴人與○○○、○○○係以通謀虛偽意思表示為假買賣行為，目的在規避○○○、○○○拆屋還地之義務，該買賣應屬無效。爰依民法第 87條、第767條等規定，請求被上訴人塗銷系爭土地之買賣移轉登記。如認系爭買賣為真正，則被上訴人因○○○早已接到上訴人曾行使優先承購權之主張，亦知悉上訴人有優先購買權，竟刻意與其他共有人出具不實之切結內容，致地政機關誤認無人主張優先承買，准許系爭土地移轉登記予被上訴人，顯有不法侵害上訴人之優先承買權。爰本於民法184條第 1項、第185條等規定，請求被上訴人回復原狀，將系爭土地之買賣移轉登記塗銷。
二、被上訴人之答辯：系爭土地仍有投資價值，被上訴人與○○○、○○○間之買賣確有價金之支付，並非通謀虛偽之假買賣。○○○、○○○曾以存證信函通知上訴人於10日內行使優先承買權，該存證信函於103年11月3日送達上訴人，上訴人未於期間內明白表示行使優先承買權，致生失權效果，則被上訴人與○○○、○○○於 103年11月14日所為系爭土地所有權移轉登記，自屬合法。又通知共有人行使優先承購權，係出賣土地之共有人之義務，非買受人之義務，本件被上訴人不知上訴人曾行使優先承購權，係經賣方○○○、○○○告知已通知共有人優先承買且共有人逾期未行使優先承購權，並由賣方在申請書上簽章證明其係依土地法第34條之 1規定辦理，如有不實，義務人（即賣方○○○、○○○）願負法律責任，方申請系爭土地買賣移轉登記，上訴人指稱被上訴人知悉其已行使優先承購權，並非事實，被上訴人並無任何不法侵害上訴人權利之行為。
三、原審法院經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落南投縣○○鎮○○段 ○○○○號土地於 103年11月14日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
(一)坐落南投縣○○鎮○○段 ○○○○號土地原係上訴人與○○○及○○○等 3人所共有，應有部分為上訴人6分之1、○○○6分之2、○○○6分之3。
(二)上訴人與○○○、○○○間因系爭土地之拆屋還地事件爭訟，經臺灣南投地方法院102年度簡上字第 85號判決○○○、○○○應將地上物拆除，並返還該土地予上訴人及其他全體共有人確定。上訴人於 103年10月間持該確定判決聲請臺灣南投地方法院103年司執字第24416號為拆屋還地之強制執行。
(三)○○○、○○○於 103年10月24日以臺中民權路郵局2570號存證信函，檢附遮隱買受人姓名之不動產買賣契約書，通知上訴人稱其等業於103年10月6日本於土地法第34條之1規定，按多數決之方式，將系爭土地以每坪 50,000元全部出售予被上訴人，上訴人若願以同一買賣條件承買，應於函到後10日內行使優先承買權。上訴人於 103年10月27日收受該存證信函。
(四)上訴人於103年10月29日以臺中健行路郵局510號存證信函回覆○○○、○○○，稱臺中民權路郵局2570號存證信函所附之不動產買賣契約書未見承買人之年籍資料，質疑該買賣契約之真正，並表明若該買賣契約確為真正，願依同等條件買受。○○○、○○○於 103年10月31日前收受上開存證信函。
(五)○○○、○○○於 103年10月31日以臺中民權路郵局2608號存證信函郵寄上訴人，並請上訴人在文到10日內行使優先承買權，該存證信函於103年11月3日送達上訴人，同日並依上訴人之請求，傳真○○○、○○○與被上訴人簽立之不動產買賣契約書給上訴人。
(六)依上開不動產買賣契約書之記載，系爭土地之總價金為773,341元。○○○及○○○於103年11月11日以臺灣南投地方法院103年度存字第339號提存書，為上訴人提存128,890元之土地應有部分價金。
(七)系爭土地於 103年11月14日以買賣為原因（原因發生日期：103年10月6日），移轉所有權登記予被上訴人。土地登記申請書記載：⑺委任關係：「本土地登記案之申請委託○○○代理」；⑼備註：「優先購買權人確已放棄其優先承買權，若有虛偽不實，出賣人願負法律一切責任」「本件依土地法第34條之 1規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任」，並由○○○、○○○蓋章。
(八)上訴人於103年11月18日委託林見軍律師以103年11月18日
(103)和律字第 111801號律師函致南投縣草屯地政事務所，主張已行使優先承買權，請地政機關勿辦理過戶。南投縣草屯地政事務所於103年11月19日以該所草地一字第0000000000號函稱系爭土地業於103年11月14日過戶登記完畢。
(九)被上訴人於系爭土地辦理所有權移轉登記時，知悉系爭土地之共有人除出賣人即○○○、○○○外，尚有上訴人。
五、本件之爭點：
(一)○○○、○○○與被上訴人間關於系爭土地之所有權買賣移轉登記是否因通謀虛偽而無效？
(二)被上訴人、○○○、○○○是否共同不法侵害上訴人之優先承購權，致上訴人受有損害？
(三)上訴人請求塗銷系爭土地所有權移轉登記，有無理由？
六、本院得心證之理由：
(一)上訴人主張系爭土地原係其與○○○、○○○所共有，應有部分為上訴人6分之1、○○○6分之2、○○○6分之3。
臺灣南投地方法院102年度簡上字第 85號確定判決命○○○、○○○將系爭土地之地上物拆除，並返還該土地予上訴人及其他全體共有人。上訴人於 103年10月間持該確定判決聲請臺灣南投地方法院103年司執字第24416號為拆屋還地之強制執行。○○○、○○○於 103年10月24日以存證信函，檢附遮隱買受人姓名之不動產買賣契約書，通知上訴人稱其等業於103年10月 6日本於土地法第34條之1規定，按多數決之方式，將系爭土地以每坪50,000元全部出售予被上訴人，上訴人若願以同一買賣條件承買，應於函到後10日內行使優先承買權。上訴人於 103年10月29日以存證信函回覆○○○、○○○，稱來函所附之不動產買賣契約書未見承買人之年籍資料，質疑該買賣契約之真正，並表明若該買賣契約確為真正，願依同等條件買受。嗣○○○、○○○於103年11月11日以臺灣南投地方法院103年度存字第339號提存書，為上訴人提存128,890元之土地應有部分價金。系爭土地於 103年11月14日以買賣為原因（原因發生日期：103年10月6日），移轉所有權登記予被上訴人等事實，為被上訴人所不爭執，並有土地登記謄本及異動索引、臺灣南投地方法院102年度簡上字第 85號民事判決、103年度司執字第24416號執行命令、臺中民權路郵局營收股2570號存證信函、不動產買賣契約書、臺中健行路郵局510號存證信函、臺灣南投地方法院提存所103年度存字第 339號提存通知書、南投縣草屯地政事務所104年1月21日草地一字第0000000000號函送系爭土地申移轉登記相關資料可證（見原審卷第9至35、47、56至76頁)，自可信屬真正。
(二)被上訴人與○○○、○○○間就系爭土地之買賣契約及所有權移轉登記並非通謀虛偽之意思表示：
１、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第 1項前段定有明文。所謂通謀虛偽表示，係指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院51年台上字第 215號、48年台上字第29號等判例參照）。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第 917號判例參照）。本件上訴人主張被上訴人與○○○、○○○間就系爭土地買賣所有權移轉登記係出於通謀虛偽之意思表示，應屬無效等情，依前開說明，上訴人即應就此有利於己之事實負舉證責任。
２、認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，不能以臆測為根據，而就待證事實為推定之判斷（最高法院86年度台上字第1830號判決要旨參照）。上訴人主張系爭土地細小狹長，面寬不足 3公尺，地下有排水溝，地上佈滿違建之建物，並無投資價值等事實，固提出照片可證（見本院卷第41至45頁）。惟有無投資價值之考量因素甚夥，就土地投資而言，除地形及土地使用現況外，尚有土地坐落位置、相鄰關係、所在區域之交通及工商情形、可否與鄰地整併使用或開發等等，不一而足。況上訴人亦主張其願以同一價格優先承買，顯見系爭土地並非全無投資之價值。又上訴人主張○○○為被上訴人之姨丈乙情，為被上訴人所不爭執，然在買賣契約，尚不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係，即謂該買賣係通謀虛偽成立（最高法院86年度台上字第3865號判決要旨參照）。另觀諸○○○、○○○依土地法第34條之 1規定出賣系爭土地全部之時間，縱意在避免拆屋還地之強制執行，且被上訴人亦知其情，惟該共有物之處分既有法律依據，尚難指為不法，自不得以其結果兼可避免拆屋還地之強制執行，即推定該買賣係通謀虛偽之意思表示。是綜核上訴人所主張之上開間接事實，尚無從憑以推論被上訴人與○○○、○○○間就系爭土地之買賣移轉所有權登記係通謀虛偽之假買賣，自難僅憑上訴人主觀之臆測，即認該買賣契約及所有權移轉登記係通謀虛偽而無效。
３、被上訴人與○○○、○○○簽訂系爭土地之不動產買賣契約書，約定買賣總價金 773,341元，其付款經過係交付由葉信源所簽發經被上訴人背書之南投縣名間鄉農會（下稱名間鄉農會）支票3張（即⑴票據號碼FA0000000、發票日103年10月6日、金額10萬元；⑵票據號碼FA0000000、發票日103年10月 7日、金額40萬元；⑶票據號碼F A0000000、發票日103年10月31日、金額273,341元）予○○○、○○○。經○○○分別於103年10月8日、103年10月16日、103年11月 3日提示兌領並存入其所有南投縣草屯鎮農會（下稱草屯鎮農會）存款帳戶，嗣於101年11月10轉帳相當於○○○應有部分之價金257,780元至○○○所有草屯鎮農會存款帳戶；另現金提領上訴人應有部分之價金 128,890元為上訴人辦理提存。此有支票影本、存摺影本、代收票據明細表、草屯鎮農會函送○○○存款帳戶之往來交易明細、名間鄉農會函送葉信源甲存帳戶之往來帳戶明細、提存通知書可證（見原審卷第35、106至110頁、125至133頁），復經證人○○○、○○○於原審證述買賣及交付價金等情明確（見原審卷第166至170頁）；且證人葉信源亦證述被上訴人向其借用上開 3紙支票，被上訴人有交付款項供持票人兌領等情（見原審卷第185至187頁）。堪認被上訴人與○○○、○○○間就系爭土地之買賣，確有達成合意並依約交付價金。又葉信源上開支票存款帳戶，係以葉信源名義存入現金或轉入款項供系爭3張支票兌領，其中400,000元之轉帳資金來源，係由被上訴人於103年10月9日先行存入葉信源之存款帳戶。此有名間鄉農會函送支票存款送款簿、取款憑條、葉信源活期儲蓄存款帳戶之交易明細表可證（見原審卷第144至148、195、196頁）。
足見被上訴人確有支付系爭土地之買賣價金。雖證人葉信源曾證述被上訴人拿現金來借票，拿多少錢來就開多少的票，並如數存入其帳戶等語（見原審卷第186頁)，惟已同時證述：開完票後都是我老婆把錢存進去，支票也是我老婆開的，因為我不太識字，開多久的票我不知道，錢都是我老婆在管等語（見原審卷第186、187頁）。本院觀諸前揭支票存款送款簿（見原審卷第145至148頁），其上「葉信源」與證人葉信源在原審當庭簽名之筆跡明顯不同（見原審卷第187頁)，堪認證人葉信源所稱錢都是老婆在管等情，較符真實，則葉信源之金錢、帳戶、支票既均由其配偶實際管理，且存入款項供上開支票兌領，顯非葉信源所為，其前揭所證被上訴人拿多少錢來都如數存入其帳戶等語，應非親見親為，衡情屬自行推測之詞，尚難以此細節之出入，即謂證人葉信源所證被上訴人有向其借用支票，並交付款項供各該支票執票人兌領等主要事實，係勾串後之不實證言而非可採。況被上訴人知悉系爭拆屋還地之強制執行，業經證人○○○證述在卷（見原審卷第167頁背面)，則被上訴人與○○○、○○○間如係虛偽之假買賣，應會刻意製造明確相符且可供查對之金流資料，惟被上訴人交付葉信源供兌領價金支票之款項，僅有一筆金額相符之40萬元轉帳，餘則以現金為之，顯見並無刻意製造金流之痕跡，則前揭買賣及價金之支付，衡情應非虛假。上訴人未舉實證，徒憑主觀想法，認被上訴人支付系爭土地買賣價金之過程不合理，該買賣係通謀虛偽云云，自非可採。
(三)被上訴人未有共同不法侵害上訴人優先承購權之行為：
１、土地法第34條之1第4項所規定之優先承購權，並無如同法第104條第2項後段：「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」之類似規定，則土地法第34條之1第4項之優先承購權，僅為共有人間之權利義務關係，屬債權之性質，同條第 2項所定之通知義務，純屬內部關係，如共有人違反該通知義務，以之賣與第三人並已為所有權移轉登記時，他共有人僅能請求損害賠償，不能對承買人主張其買賣契約為無效而請求塗銷登記。又他共有人已依法行使優先承購權，出賣之共有人卻仍將其應有部分買賣移轉登記與第三人，固可認出賣之共有人係不法侵害他共有人之優先承購權，他共有人如有損害，自得依侵權行為之規定，請求出賣之共有人賠償損害，惟其僅能為金錢賠償之請求，不能對非屬優先購買權利義務關係之買受人請求塗銷移轉登記。如他共有人主張買受人係與出賣之共有人共同不法侵害其優先承購權，對之請求塗銷移轉登記以回復原狀，自應就該買受人有何共同侵權行為之事實為主張並舉證，不能單以辦妥買賣移轉登記之事實，即推斷買受人有侵害其優先承購權。
２、土地共有人依土地法第34條之1第1項規定，出售共有土地之全部，其為處分之共有人，僅係對自己之應有部分處分自己之權利，其得一併處分他共有人之應有部分，乃源於法律之授權，並非以此剝奪他共有人依同條第 4項所定之優先承購權，是共有人依首揭規定出售共有土地之全部時，他共有人對於出賣共有土地全部之共有人之應有部分，依同條第 4項規定得主張優先承買權利。
本件○○○、○○○依土地法第34條之1第1項規定，出售系爭土地之全部，上訴人為共有人，當有依同條件優先承購○○○、○○○之系爭土地應有部分之權利。
３、○○○、○○○出售系爭土地之全部，共有人間關於優先承購權之通知及是否行使之經過，均如前揭兩造不爭執之事項(三)、(四)、(五)、(八)所示。上訴人主張其於103年10月29日所寄送臺中健行路郵局510號存證信函，業已合法行使優先承購權等語；被上訴人則認上訴人於103年11月3日接獲○○○、○○○寄送臺中民權路郵局2608號存證信函，未於10日內行使優先承購權，業已失權等語，亦即兩造就上訴人是否已合法行使優先承購權，尚有爭執。惟縱認上訴人所主張已合法行使優先承購權且○○○、○○○有不法侵害其優先承購權之行為等情為真實，上訴人行使優先承購權之通知對象僅係○○○、○○○，並非被上訴人。被上訴人既否認○○○、○○○曾告知上訴人行使優先承購權，上訴人於原審所舉證人○○○、○○○到庭僅證述：買賣係由林春成（即○○○之配偶，○○○之弟弟）和被上訴人談的，不知林春成有無告知被上訴人關於上訴人寄文件表示要優先購買等語（見原審卷第168、169頁背面）；證人林春成則證述：收到上訴人寄送 103年10月29日存證信函後，並未將該訊息傳遞給被上訴人等語（見原審卷第170頁背面)，自難憑以認定被上訴人知悉上訴人已行使優先承購權而主觀上與○○○、○○○間有所謂共同不法侵害上訴人該項權利之意思聯絡。又系爭土地登記申請書記載：⑺委任關係：「本土地登記案之申請委託○○○代理」；⑼備註：「優先購買權人確已放棄其優先承買權，若有虛偽不實，出賣人願負法律一切責任」「本件依土地法第34條之 1規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任」，並由○○○、○○○蓋章。雖可認定被上訴人有委任○○○向地政機關辦理系爭土地買賣移轉登記，惟其出賣人及義務人係○○○、○○○，被上訴人為買受人及權利人，就買賣關係而言，係對立之兩造當事人，而關於土地法第34條之 1規定之優先承購權，僅為共有人即上訴人與○○○、○○○間之權利義務，其通知義務，純屬共有人之內部關係，業如前述，自與買賣契約之他造當事人即被上訴人無關。又在上開備註欄為如上切結擔保者，係○○○、○○○，並非被上訴人，亦不屬○○○受被上訴人委任處理之事務，更無從以○○○知悉上訴人已行使優先承購權即推定被上訴人亦已明知；且○○○係以本人身分受通知，並非以被上訴人代理人之身分受上訴人行使優先承購權之通知，當無民法第 105條規範之適用；又被上訴人並非上訴人依土地法第34條之1第4項行使優先承購權之債務人，亦無民法第 224條之適用，自難執土地登記申請書之上開記載，即謂被上訴人與○○○、○○○間有不法侵害上訴人優先承購權之行為關連共同。是上訴人主張被上訴人知悉上訴人已行使優先購買權，竟刻意與○○○、○○○出具不實之切結內容，致地政機關誤認無人主張優先承買，准許系爭土地所有權移轉登記，係不法侵害上訴人之優先承買權云云，均屬個人主觀之臆測或推論，並無證據證明，自非可採。
(四)綜上所述，被上訴人與○○○、○○○間系爭土地買賣及移轉登記，並非通謀虛偽之意思表示，被上訴人亦無不法侵害上訴人優先承購權之情事，則上訴人依民法第87條、第767條、第184條第1項、第185條等規定，請求被上訴人將系爭土地之買賣所有權移轉登記塗銷，均無理由，不應准許。原審法院因而為上訴人敗訴之判決，尚無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 陳繼先法 官 張恩賜以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
書記官 郭蕙瑜中 華 民 國 105 年 4 月 28 日