臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上易字第525號上 訴 人 王俊傑
陳俊霖共 同訴訟代理人 侯志翔律師被上 訴 人 允將建設股份有限公司法定代理人 莊惠雅訴訟代理人 陳怡成律師複代 理 人 周家年律師上列當事人間請求返還預約金事件，上訴人對於中華民國105年8月12日臺灣臺中地方法院104年度訴字第 3347號第一審判決提起上訴，本院於106年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項、第三項之訴部分，並訴訟費用之裁判（減縮部分除外）均廢棄。
被上訴人應給付上訴人王俊傑新臺幣陸拾參萬陸仟元，暨自民國104年12月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人應給付上訴人陳俊霖新臺幣肆拾陸萬柒仟元，暨自民國104年12月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一審、第二審訴訟費用（減縮部分均除外），由被上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：
(一)被上訴人之法定代理人於民國 105年11月16日已變更登記為莊惠雅，有公司變更登記表可證（見本院卷第76頁），其於106年2月16日具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第175條第1項規定相符，自應准其承受訴訟。
(二)在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項定有明文。上訴人原上訴聲明請求被上訴人給付上訴人王俊傑新臺幣（下同）64萬元；給付上訴人陳俊霖47萬元，暨均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於本院 106年1月5日準備程序期日，變更聲明請求被上訴人給付上訴人王俊傑636,000元本息；給付上訴人陳俊霖467,000元本息。核屬民事訴訟法第255條第1項第 3款減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
二、上訴人之主張：上訴人王俊傑、陳俊霖分別於103年12月6日及 103年12月14日與被上訴人簽訂不動產優先承購預約單（下稱系爭預約單）、房屋土地預約協議書（下稱系爭協議書），並各交付64萬元（48萬元現金、16萬元信用卡簽帳）、47萬元（35萬元支票兌現、12萬元信用卡簽帳）預約金予被上訴人，約定於被上訴人公開銷售建案「允將寓見花園」預售屋（下稱系爭建案）時，上訴人王俊傑就編號L棟第9樓之預售屋；上訴人陳俊霖就編號J棟第8樓之預售屋有優先承購權（下稱系爭優先承購預約）。惟被上訴人遲未取得建造執照，上訴人恐被上訴人遲不起造，權益不保，經與被上訴人系爭建案現場銷售人員陳士懿、邊瑞穗多次協商，兩造於104年11月1日合意解除系爭優先承購預約，約定被上訴人所收取之預約款，扣除刷卡手續費2.5%後，應分別返還上訴人王俊傑、陳俊霖。陳士懿、邊瑞穗在銷售中心為被上訴人銷售系爭建案，代理被上訴人與上訴人簽訂系爭優先承購預約，自有代理被上訴人解除系爭預約之權限，縱其對陳士懿、邊瑞穗之退訂解約代理權有所限制，仍不得對抗善意之上訴人；且被上訴人有表見授與陳士懿、邊瑞穗銷售系爭建案優先承購預約之外觀行為，自應負授權人之責任。是系爭優先承購預約既經兩造合意解除，被上訴人即應依約定，分別退還扣除2.5%手續費後之預約金。爰依合意解約退訂之約定、民法第259條契約解除後回復原狀及民法第179條不當得利等法律關係，訴請法院擇一判決被上訴人分別給付上訴人王俊傑636,000元、上訴人陳俊霖467,000元及其法定遲延利息（原審判決駁回上訴人逾上開金額之請求部分，未經上訴，業已確定）。
三、被上訴人之答辯：陳士懿、邊瑞穗係頻果不動產經紀有限公司（下稱頻果公司）之代銷人員，並未與上訴人達成解除系爭優先承購預約及退還預約金之合意，系爭預約單上自願放棄購屋權利等文字，乃上訴人自行記載，陳士懿、邊瑞穗加蓋頻果公司收款專用章（下稱系爭印章），僅在確認上訴人之意思，將轉達被上訴人，並非同意上訴人解除系爭優先承購預約之要約表示。被上訴人並未授權頻果公司或其受僱人與上訴人解除系爭優先承購預約，亦無任何授與退訂解約代理權之表見事實，是兩造間之系爭優先承購預約既未經合法解除，上訴人請求被上訴人返還預約金，即無理由。
四、原審法院經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起部分上訴，聲明：㈠原判決駁回後開㈡㈢項部分之訴廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人王俊傑 636,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被上訴人應給付上訴人陳俊霖 467,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事項：
(一)被上訴人公司於103年間預定在坐落彰化縣○○鎮○○段1
137、1137之1、1137之2、1137之3、1137之4、1137之5、1137之6、1137之7、1137之8、1137之9、1137之10、1137之11、1137之12等13筆土地上興建集合住宅大樓，其建案名稱為「允將寓見花園」。
(二)上訴人王俊傑、陳俊霖分別於103年12月 6日及103年12月14日與被上訴人簽訂不動產優先承購預約單及房屋土地預約協議書。約定上訴人王俊傑、陳俊霖分別交付64萬元、47萬元預約金予被上訴人公司，由上訴人王俊傑預約訂購系爭建案編號L棟第9樓之預售屋；上訴人陳俊霖則預約訂購系爭建案編號J棟第8樓之預售屋，於被上訴人公司正式銷售系爭建案時，上訴人有優先承購上開預售屋之權利。
(三)系爭建案之銷售人員為營業員邊瑞穗及經理陳士懿。陳士懿為系爭建案銷售之專案經理。
(四)彰化縣政府於104年10月13日核發系爭建案之建造執照。
(五)上訴人簽訂系爭預約單時，銷售方係蓋用「頻果不動產經紀有限公司收款專用章」。
(六)104年11月1日在被上訴人公司系爭建案銷售中心，上訴人王俊傑於預約單之紅聯（客戶留存）、白聯（公司留存），以複寫方式書寫「本人願意自動放棄購屋權利，訂金扣除刷卡手續費2.5%無息退還，並於公司退還訂金後105年1月2日前退回1萬元給陳士懿先生，同時業務邊瑞穗小姐付4000元刷卡手續費給王俊傑本人」等文字，影印後由陳士懿或邊瑞穗於預約單下欄上方蓋用「頻果不動產經紀有限公司（允將寓見花園）收款專用章」，交付上訴人王俊傑。
(七)104年11月1日在被上訴人公司系爭建案銷售中心，上訴人陳俊霖於預約單之紅聯（客戶留存）、白聯（公司留存），以複寫方式書寫「本人願意自動放棄購屋權利，訂金扣除刷卡手續費2.5%無息退還」等文字，影印後由陳士懿或邊瑞穗於預約單下欄上方蓋用「頻果不動產經紀有限公司（允將寓見花園）收款專用章」，交付上訴人陳俊霖。
六、本件之爭點：
(一)兩造是否有解除系爭優先承購預約及返還預約金之合意？
(二)上訴人王俊傑、陳俊霖分別可請求被上訴人給付之金額為何？
七、本院得心證之理由：
(一)兩造已有解除系爭優先承購預約及扣除信用卡支付部分之刷卡手續費2.5%後無息返還預約金之合意：
１、上訴人主張被上訴人預定興建系爭建案，於取得建造執照前，即由負責銷售之營業員邊瑞穗及專案經理陳士懿在銷售中心，代理被上訴人分別於103年12月 6日、103年12月14日與王俊傑、陳俊霖簽訂系爭預約單、系爭協議書，並分別收取預約金64萬元（48萬元現金、16萬元信用卡簽帳）、47萬元（35萬元支票兌現、12萬元信用卡簽帳）等事實，為被上訴人所不爭執，並有系爭預約單、系爭協議書可證（見原審卷第11、12、23至26、本院卷第84、85頁），自可信屬真正。
２、證人陳士懿於原審證述其係受僱於被上訴人公司，擔任案場之專案經理，於105年1月15日離職等語（見原審卷第55-3頁背面、55-5頁背面）。被上訴人就此提出聘僱契約書、統一發票（見原審卷第83至89頁），抗辯證人陳士懿係受僱於頻果公司，非被上訴人之受僱人等情，縱屬真實。惟證人陳士懿及營業員邊瑞穗既在系爭建案之銷售中心，負責預約銷售，同時代理被上訴人與上訴人等客戶簽立系爭預約單、系爭協議書，其中系爭預約單曾蓋用「頻果不動產經紀有限公司（允將寓見花園）收款專用章」（見原審卷第8、9頁），堪認被上訴人確有授與系爭建案預約銷售之代理權予頻果公司及在銷售中心現場代銷人員陳士懿、邊瑞穗，使其有權代為處理系爭建案優先承購預約之相關銷售事宜。
３、上訴人主張與被上訴人系爭建案現場銷售人員陳士懿、邊瑞穗多次協商，兩造於104年11月1日合意解除系爭優先承購預約，約定被上訴人所收預約款，扣除信用卡支付部分之刷卡手續費2.5%後，應返還上訴人等事實，有上開兩造不爭執事項㈥、㈦之經過及加蓋「頻果不動產經紀有限公司（允將寓見花園）收款專用章」（下稱系爭印章）之系爭預約單影本可證（見原審卷第8、9頁）。被上訴人否認陳士懿、邊瑞穗有代理解除系爭優先承購預約之權限，並於原審舉證人陳士懿到庭證述：現場銷售人員無辦理退訂的權責，只能轉達被上訴人，我有告知上訴人，我沒有退訂的決定權。解約退訂前，關於減少價金、退訂及刷卡手續費之負擔，經多次溝通，上訴人書寫願意放棄購屋權利等文字在其所持有系爭預約單之紅聯，至於交還給建設公司即被上訴人的白聯和黃聯，並無該等文字之記載，因上訴人要求我們要陳報被上訴人，才蓋上收款專用章，確認我們會轉達等語（見原審卷第55-4頁）。惟證人即上訴人王俊傑之配偶尤玉如於原審證述：在雙方交涉過程，陳士懿、邊瑞穗均未提到退訂這件事必須經過被上訴人同意，之後亦未聯絡說要由被上訴人決定是否解除契約，一直到去申訴，在12月底進行調解時，陳士懿才說他沒有權決定等語（見原審卷第55-2頁背面、53頁）。其二人說詞互異。經查：在一般商品交易，現場銷售人員對於客戶要求退貨解約，通常都有決定之權限，如其雇主或委託人對退貨解約之權限有所限制，現場銷售人員除向客戶為必要之說明外，若有交易文件，通常亦會為權限保留或其他適當之記載。惟本件陳士懿、邊瑞穗僅在上開記載上訴人放棄購屋權利及預約金應如何退還等文字之系爭預約單影本上，蓋用系爭印章，未有任何決定權限保留之文字記載，則被上訴人辯稱對現場銷售人員有解約代理權之限制，即與常情有違。又證人尤玉如就預約金退還事宜，以LINE與邊瑞穗通訊，其於退訂當日即104年11月1日表示依消費者保護法第19條之 2規定應於15日內返還消費者支付之對價，邊瑞穗僅回應：「我已與經理溝通，經理也會盡力處埋，因公司對他有簽約戶數的壓力，現在我們也急速趕簽約，他還是沒辦法給我日期，但答應盡快‧‧‧」；尤玉如於 104年11月11日再傳送訊息：「邊小姐，善意的提醒，訂金返還的時間規定要在11/16(下週一）前喔！目前還沒收到你們詢問帳戶資訊耶！」，邊瑞穗則回應：「我會再提醒經理盡快處理的！抱歉！」（見原審卷第38至40頁），則邊瑞穗就尤玉如之提醒及詢問，並未立即指出所謂退訂解約尚待被上訴人同意，反就尤玉如所在意退回預約金之期限，回應：還沒辦法給確定日期，但會儘快；會再提醒經理儘快處理等語，並表示歉意，堪認邊瑞穗在主觀上應認系爭優先承購預約業已達成退訂解約之協議，只是預約金退還日期，上級尚未決定，將儘快處理，當可推認被上訴人就頻果公司及現場銷售人員除授與銷售之代理權外，亦有退訂解約之代理權。此後經尤玉如多次催促，邊瑞穗均未回應，迄 104年11月26日始回稱：「我已轉達陳經理，經理表示公司將依你們申訴走法律程序辦理了」（見原審卷第41、42頁）。參諸上訴人王俊傑於 104年11月18日向彰化縣政府為消費爭議申訴，彰化縣政府於104年11月23日函請被上訴人於15日內妥處，嗣兩造於104年12月22日在彰化縣消費爭議調解委員會進行調解，被上訴人委任陳士懿到場，因意見不一而調解不成立等情，有彰化縣政府104年11月23日函、104年12月22日調解不成立證明書可佐（見原審卷第13、123頁)。則證人尤玉如所證：陳士懿、邊瑞穗均未說明退訂須經過被上訴人同意，一直到去申訴，在12月底進行調解時，陳士懿才說他沒有權決定等語，較符真實可信，證人陳士懿之前揭證言，與事理有違，尚難執為有利於被上訴人之認定。
４、系爭預約單一式三聯，其中白聯：公司留存、黃聯：業務留存、紅聯：客戶留存，則紅聯應係客戶持有，白聯、黃聯則屬賣方或賣方之代理人所留存。上訴人係在系爭預約單之紅聯（客戶留存）、白聯（公司留存），以複寫方式書寫願意放棄購屋權利及預約金應如何退還等文字，此有彩色影印之該預約單白聯、黃聯、紅聯可證（見原審卷第23至26頁、本院卷第84、85頁）。又被上訴人有授與頻果公司及現場銷售人員退訂解約之代理權，業如前述；且上訴人與現場銷售人員就退訂解約有多次交涉，亦經證人陳士懿證述如上，則上訴人與代理被上訴人之現場銷售人員如就退訂解約及扣除刷卡手續費
2.5%後無息返還預約金未達成合意，且銷售人員僅係代轉上訴人退訂解約之要約，衡情當只要在買賣任何一方之留存聯記載相關文字，可供轉達即可，何必慎重其事，以複寫之方式，在買賣雙方（或代理人）之留存聯均有相同之文字，顯見該退訂解約及扣除刷卡手續費2.5%後無息返還預約金之意思表示，在兩造間業已達成合意。被上訴人雖辯稱陳士懿係將預約單影印後，蓋用頻果公司之收款專用章，非在正本用印，與交易雙方在一式兩份之契約正本簽名用印後，並各留存一份正本之習慣不符，陳士懿之用印，應僅係確認上訴人之本意及收執加註文字預約單正本之意，不能認兩造已合意退訂解約。惟解除契約之合意，只要契約雙方意思表示一致，即可成立，並無應以書面用印留存之必要。本院依前揭事證析論，已足以認定被上訴人有授與頻果公司及現場銷售人員退訂解約之代理權，且上訴人與被上訴人之代理人已達成退訂解約及扣除刷卡手續費2.5%後無息返還預約金之合意，當已生解除系爭優先承購預約及被上訴人應依約定方式返還預約金之效力，不因是否用印，或在何項文件以何種方式用印而受影響，是被上訴人上開論述，尚無從為其有利之認定。況被上訴人提出上訴人陳俊霖先前之 103年12月12日預約單僅記載退戶並蓋作廢章、尤玉如103年12月3日預約單僅記載轉單000597並蓋作廢章，其中尤玉如更無其就退訂轉單為任何之簽章（見原審卷第113、114頁），足見被上訴人及其現場銷售人員就客戶要求退訂解約，以雙方意思表示一致即可，未必要求客戶簽章，亦無必需經被上訴人簽章用印後，方生合意之效力，是被上訴人抗辯其未用印同意，系爭優先承購預約未經合意解除云云，委無可採。
(二)上訴人王俊傑、陳俊霖分別得請求被上訴人退還預約金636,000元、467,000元：
１、上訴人王俊傑交付64萬元預約金予被上訴人，其中48萬元係支付現金，16萬元則以信用卡簽帳支付，此有系爭預約單可證（見原審卷第23頁）。系爭優先承購預約經兩造合意退訂解約，並約定被上訴人應將所收取之預約金，扣除信用卡支付部分之刷卡手續費2.5%後，返還予上訴人王俊傑，業如前述，則上訴人王俊傑請求被上訴人退還預約金636,000元〔480,000＋160,000×（1－2.5%）＝636,000〕，即有理由。
２、上訴人陳俊霖交付47萬元預約金予被上訴人，其中35萬元係交付支票兌領，12萬元則以信用卡簽帳支付，此有系爭預約單可證（見原審卷第24頁）。系爭優先承購預約經兩造合意退訂解約，並約定被上訴人應將所收取之預約金，扣除信用卡支付部分之刷卡手續費2.5%後，返還予上訴人陳俊霖，業如前述，則上訴人陳俊霖請求被上訴人退還預約金467,000元〔350,000＋120,000×（1－2.5%）＝467,000〕，亦有理由。
(三)給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第 229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之 5，民法第233條第 1項、第203條亦有明文。本件上訴人對被上訴人之返還預約金債權，核屬無確定期限之給付，既經上訴人起訴而於 104年12月11日送達訴狀，有送達證書可憑（見原審卷第16頁），被上訴人迄未給付，依前揭法律規定，自應負遲延責任，亦即就上開應退還予上訴人王俊傑、陳俊霖之預約金，被上訴人各應另支付自 104年12月12日起算至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息。
(四)綜上所述，被上訴人有授權代銷之頻果公司或現場銷售人員退訂解約之代理權，系爭優先承購預約業經兩造合意解約退訂，被上訴人應將所收取之預約金，扣除信用卡支付部分之刷卡手續費2.5%後，返還上訴人王俊傑、陳俊霖，則上訴人依合意解約退訂之約定，請求被上訴人給付上訴人王俊傑636,000元；上訴人陳俊霖467,000元，及均自104年12月12日起算至清償日止，按週年利率 5%計算之法定遲延利息，即有理由，應予准許。原審法院就上開應准許部分，為上訴人王俊傑、陳俊霖敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第一項、第二項、第三項所示。
八、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 8 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 許旭聖法 官 張恩賜以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 賴宜汝中 華 民 國 106 年 3 月 8 日