臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上易字第70號上訴人即附帶被上訴人 謝睿文被上訴人即附帶上訴人 東坑陶瓷股份有限公司法定代理人 陳麗花訴訟代理人 王添鋭上列當事人間請求增減租金事件，上訴人對於民國104 年11月25日臺灣苗栗地方法院104年度訴字第139號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，經本院於民國105年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人承租上訴人所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地，面積一０一九平方公尺之租金，自民國一０四年四月三日起，每年應再調整增加蓬萊米一三三０台斤（合計應調整為三０００台斤）。
附帶上訴駁回。
第一、二審及附帶上訴訴訟費用，由被上訴人負擔。
事 實
壹、程序部分按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴，不受上訴期間之限制，此觀民事訴訟法第460條第1、2 項規定自明。本件上訴人即附帶被上訴人謝睿文（下稱上訴人）提起上訴後，被上訴人即附帶上訴人東坑陶瓷股份有限公司（下稱被上訴人）於言詞辯論終結前之民國（下同）105年2月25日提起附帶上訴，雖已逾上訴期間，惟揆諸前開規定，仍應准許。
貳、實體部分
一、上訴人起訴主張：伊母賴送妹於53年4 月20日將其所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）出租予訴外人李阿炮興建工廠，約定租金為每年蓬萊米稻穀60
0 台斤，簽有土地租賃契約書（下稱系爭租約），嗣因被上訴人在系爭土地設址經營，故由被上訴人承受系爭租約。伊於68年3 月28日取得系爭土地所有權，亦取得系爭租約出租人之地位，並曾於78年間向臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）起訴請求調整租金，嗣兩造成立訴訟上和解，約定租金自78年4月20日起調整為每年蓬萊稻穀1,500台斤，然78年迄今已逾25年，且系爭土地之公告現值亦已由每平方公尺新臺幣（下同）70元調整為每平方公尺 420元，故實有調整租之之必要，爰依民法第442 條規定提起本件訴訟等語。並聲明求為命被上訴人承租上訴人所有系爭土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日（即104年4月3 日）起調整為每年蓬萊米稻穀3,000台斤。
二、經原審為上訴人部分勝訴之判決，判命被上訴人承租上訴人所有系爭土地之租金，自104年4月3 日起，每年調整為蓬萊米 1,670台斤；並駁回上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴，被上訴人則提起附帶上訴。上訴人之上訴聲明：（一）原判決不利上訴人部分廢棄。（二）前項廢棄部分，被上訴人承租上訴人所有系爭土地之租金，應自104年4月3 日起，每年再增加蓬萊米稻穀 1,330台斤。附帶上訴之答辯聲明：上訴駁回。併稱：
（一）系爭土地之公告現值已漲6.28倍餘，市價之漲幅應亦有6.28倍餘，但原審竟僅調漲 11.83％，顯欠妥適，且最高法院20年上字第283 號判例已明確指明調整租金之多寡，應以鄰地租金為標準，而伊亦已提出鄰地租約證明鄰地租金之數額以供比較，但原審卻以租金市價涉及不動產估價之專業知識為由，委託社團法人臺灣建築發展學會（下稱建築發展學會）鑑定，固經提出鑑定報告書（下稱系爭鑑定書），然原審既迴避依法判斷之權責，且建築發展學會所用鑑定方法係積算法，與上開最高法院判例所指標準並不相同，原審逕予援用鑑定結果亦與上開最高法院判例意旨有違。
（二）系爭土地固位於山坡地保育區，但其地目係礦，可供被上訴人開設陶瓷工廠，其土地價值與地目為田、林、旱，當然作農牧使用之土地不同，但系爭鑑定書對此影響土地價格之重要因素卻支字未提，且比較之標的亦均係農牧林業用地等經濟價值低之土地，是其鑑定結果，顯非正確。原審援引為據，並認地目非為酌定價值之唯一標準，顯亦有違誤。又原審一方面認系爭土地係出租予被上訴人作為工廠營業使用，而非供住宅使用，故房屋租金之最高限額不受土地法第97條之限制，但另一方面卻又採用系爭鑑定書以農牧用途之土地作為鑑估系爭土地價值之標準，亦有矛盾。
（三）又與系爭土地相鄰之訴外人謝翼鴻所有同段188之2地號土地，地目係道，雖未經政府徵收，但確實係供不特定人往來之用，縱被上訴人已另向其租用上開土地，亦不影響該土地為道路用地之性質。故原審認系爭土地未臨路，而系爭鑑定書亦以系爭土地未臨路作為鑑估之條件，均有錯誤。
三、被上訴人答辯聲明：上訴駁回。附帶上訴之上訴聲明：原判決不利附帶上訴人部分廢棄；上廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。併稱：系爭土地地處偏郊，地勢險峻應減免租金。
四、兩造不爭執事項：
（一）李阿炮自53年4 月20日即向上訴人母親賴送妹承租系爭土地興建工廠（即日後之被上訴人公司），約定租金為每年蓬萊米稻穀600台斤。
（二）上訴人於68年3 月28日取得系爭土地所有權，亦取得系爭租約出租人之地位。
（三）上訴人於78年間向新竹地院對被上訴人提出調整租金訴訟，嗣兩造成立訴訟上和解，和解內容為系爭土地租金自78年4月20日起調整為每年蓬萊米稻穀1,500台斤。
（四）兩造就系爭土地之系爭租約關係為未定期限租賃。
五、本件爭點：上訴人請求被上訴人就系爭土地之租金，自104年4月3 日起調整為每年蓬萊米稻穀3,000台斤，是否有理由？
六、得心證之理由：
（一）上訴人主張：李阿炮自53年4 月20日即向上訴人之母謝賴送妹承租系爭土地興建工廠（即日後之被上訴人之公司），約定租金為每年蓬萊米稻穀600台斤，上訴人於68年3月28日取得系爭土地所有權，亦取得系爭租約出租人之地位，上訴人於78年間曾向新竹地院對被上訴人提出調整租金訴訟，嗣兩造於78年11月7 日在新竹地院達成訴訟上和解，和解內容為系爭土地租金自78年4 月20日起調整為每年蓬萊米稻穀 1,500台斤，兩造就系爭土地之系爭租約關係為未定期限租賃，系爭土地之公告地價已有調高等情，業據其提出和解筆錄、土地登記謄本（見原審卷第6至7頁反面）、土地租賃契約書（見原審卷第28至30頁）等件為證，復為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
（二）上訴人主張：被上訴人應調整租金等語，則為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。經查：
１、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條本文定有明文。又確定判決之內容如尚未實現，而因言詞辯論終結後之情事變更，依其情形顯失公平者，當事人得更行起訴，請求變更原判決之給付或其他原有效果，亦為民事訴訟法第397條第1項本文所明定。另未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1 項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例意旨參照）。
２、查系爭土地前於78年11月7 日在新竹地院達成訴訟上和解，約定系爭租約之租金自78年4 月20日起調整為每年蓬萊稻穀1,500台斤，迄上訴人104年3 月起訴時已逾25年，且系爭土地於78年7 月間之每平方公尺土地公告現值為70元，於104年1 月間則漲為440元等情，此有系爭土地登記謄本1份附卷可稽（見原審卷第54、55頁），可知78年與104年系爭土地之公告現值相去甚遠，104 年間公告現值甚至已達78年間公告現值價之6.28倍餘，且土地之公告現值僅為政府核課稅捐及徵收補償之計算基準，衡情土地之市價一般均較公告現值為高，足見系爭土地價值已明顯提昇，則系爭土地租金如再以25年前之土地價格為計算基礎，確有顯失公平之處，是系爭土地之租金，確有調整之必要。故上訴人提起本件訴訟請求調整系爭土地之租金，應屬有據。
（三）系爭土地之租金應調整為每年若干元，核屬適當？
１、按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及房屋申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項固定有明文。然土地法第97條所規定之房屋租金最高限額，係指城市地方一般房屋之租金而言。本件上訴人所承租者為工業區內之廠房，除得使用系爭廠房外，並得享受整個工業區之特殊利益，其應付之租金，包括享受上開特殊利益之對價在內，當非普通之房屋承租可比，自不受土地法第97條所定房租最高限額之拘束（最高法院92年度台上字第1475號判決參照）。且土地法最高額限制規定之立法意旨，乃於城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租最高限制之拘束（最高法院92年度台上字第2305號判決意旨參照）。查系爭土地出租予被上訴人作為工廠營業使用等情，為被上訴人所不爭執，並經原審勘驗現場，製有勘驗筆錄1 份附卷可憑（見原審卷第42頁），系爭土地既非供住宅使用，則上訴人主張其土地租金，即不受土地法第97條規定之限制一節，於法有據。
２、又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。本件雖經原審函囑建築發展學會就系爭土地鑑定每月租金數額，嗣經評定本案不動產租金參考價格為每月 1,921元等情，有系爭鑑定書在卷可憑（置於卷外）。然本院審酌下列各種因素：⑴兩造前次於78年間成立訴訟上和解迄今已逾25年，其間
系爭土地之公告現值亦已由78年間每平方公尺70元，於104年1 月調整為每平方公尺440元等情，此有上訴人提出土地登記謄本（見原審卷第6 頁），及原審查得之公告土地現值及公告地價表可憑（見原審卷第90頁），可見系爭土地之不動產價格有逐年翻升之情。
⑵系爭土地雖未直接鄰路，然臨路（後汶公路）亦僅有一
部自用車車身之距離，此有系爭土地現場照片（見系爭鑑定書第6、7頁，原審卷第48頁上方照片）及示意圖（見系爭鑑定書【附件四】第17頁）可按，自非與位處於偏遠而未鄰路之土地者可比，且系爭土地與後汶公路間相鄰之188-2 地號土地之地目為「道」，亦有上訴人提出之土地所有權狀、土地登記謄本可按（見本院卷第 7頁及反面），而該188-2 土地，原為上訴人之兄謝阿五繼承，嗣由其子即上訴人之姪子謝翼鴻繼承，並已長期間供被上訴人使用，此迭經上訴人陳述在卷（見原審卷第118、128頁），復為被上訴人所不爭執（見本院卷第38頁），顯見系爭土地之租金評價，單就系爭土地未直接鄰路一點，尚非居於極具影響評價之重要之點。
⑶系爭土地位於苗栗縣獅潭鄉與公館鄉交界處附近，位處
農村地區，因對外交通網路尚為便捷，生活機能尚稱便利（見系爭鑑定書【附件四】第6 、14○○○區○○○道路為舊後汶公路及東西向快速道路，經此往東南可至獅潭鄉市區及大湖鄉，由其往西北可達公館鄉及苗栗市，或連接東西向快速道路通往國道一、三號，雖位處農業地區，因鄰近當地主要交通要道，對外交通網路尚為便利（見系爭鑑定書【附件四】第15頁）。此對於被上訴人係經營工廠，為送貨之便利性而言，尤為有利之條件。
⑷被上訴人係供工廠使用營商，自非一般農業用者可比，
亦不宜單純以山坡地保育區農牧用地之土地為評價，且其工廠注重產品之生產，就系爭土地週遭之生活機能的需求相對的較低，此亦宜特別加以考量之點。
⑸大環境包括如苗栗市苗栗火車站跨站工程完工、高鐵聯
外道及高鐵車站即將完工等（附註：高鐵站現已完工開始營運），帶動周邊商機，加上觀光休閒產業發展帶動下，地價呈現持續上漲趨勢（見系爭鑑定書【附件四】第12頁），且因奢侈稅對非都市土地無管制，近來市場上資金部分轉移至農牧用地之炒作，加上區域對外交通建設尚為完善，也使得當地農牧用地土地價格始終能維持一定價格。（見系爭鑑定書【附件四】第16頁）⑹同一供需圈內少有與其條件相仿之收益實例。（見系爭
鑑定書【附件四】第20頁）（上訴人雖提出他人之租約，然因個別條件尚有差異，亦難據為參考之依據。）由此可知，系爭鑑定書以未直接鄰路為著眼，卻未見被上訴人上開實際使用道路之狀況而為適切之評估，且亦未就被上訴人租用開設工廠使用之特殊性為考量，且未及審酌高鐵站現已開始營運等情，難謂允洽，故為本院所不採。本件斟酌上開各情，認為上訴人主張本件系爭土地之租金，自本起訴狀繕本送達翌日即104年4月3 日起租金調整為每年蓬萊米3,000台斤部分，核屬正當，應予准許。
３、雖上訴人抗辯：稻穀收購價格亦隨年有調整，亦即78年價格每公斤16.5元，現已調整為每公斤23元，且系爭土地地勢險峻，尚花費維修云云。惟查，按稻穀收購價格固有調整之情，然此民生所需物質價格因關涉民生所需，故政府多有調抑措施，自難以土地以買賣供需關係而調整價格者相提並論，況本件原和解之租穀之數量換算租金，實屬偏低而有調整之必要，已見前述。又系爭鑑定書亦就系爭土地個別因素分析，地勢屬於平坦（見系爭鑑定書【附件四】第17頁），且被上訴人之廠房業已存在經過數十年，就其使用狀況亦難謂有何不可利用之情，況被上訴人果真不合己用，亦得由兩造合意終止系爭租約，就此上訴人表示願終止租約收回等語（見本院卷第147至148頁），然被上訴人卻不表同意，且在商言商，被上訴人擅精於計算成本及利潤，否則即難生存營運，可見系爭土地就其租用仍屬有利無疑，故被上訴人之抗辯顯不可取。
４、再按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（最高法院48年台上字第521 號判例意旨參照）。從而，上訴人請求系爭土地之租金，自本起訴狀繕本送達翌日即104年4月3日（係於104年4月2日送達，見原審卷第11頁）起租金調整為每年蓬萊米 3,000台斤部分，即屬正當，應予准許。
（四）綜上所述，上訴人起訴請求將系爭土地之租金自104年4月3日起調整為每年蓬萊米3,000台斤，為有理由，應予准許。原審就此部分僅准許租金調整為每年蓬萊米 1,670台斤，而駁回上訴人其餘之請求，尚有未洽，上訴人上訴意旨就此敗訴部分求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決此部分不利上訴人之判決予以廢棄並判決如主文第1、2項所示。至於原審判決被上訴人敗訴部分，被上訴人提起附帶上訴指摘該部分不當，求予廢棄改判駁回上訴人在第一審之訴，為無理由，應予駁回。
（五）本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 6 日
民事第六庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 邱森樟法 官 張國華以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 詹雅婷中 華 民 國 105 年 4 月 7 日