臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上字第141號上 訴 人 劉源彬訴訟代理人 袁烈輝律師被 上 訴人 劉啟安訴訟代理人 柳正村律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國105年1月20日臺灣臺中地方法院104年度訴字第769號第一審判決提起上訴，本院於105年8月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張略以：㈠被上訴人所有臺中市○○區○○路○○○○○號房屋（下稱系爭
房屋）無權占有上訴人所有臺中市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地)，上訴人訴請拆屋還地，經臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）豐原簡易庭以102年度豐簡字第371號拆屋還地事件審理，嗣於民國（下同）102年10月3日成立調解（102年度豐簡移調字第13號），上訴人同意出租系爭土地予被上訴人，供系爭房屋坐落使用，至上開房屋不堪使用，且相對人未繼續使用該房屋之日止，若使用期間房屋有重大修繕之必要時，應經上訴人同意，始得進行修繕。
㈡系爭房屋原係樑、柱結構體完整之二層樓加強磚造及鐵皮屋
頂之完整房屋，供店舖使用，並足以遮風避雨。嗣上訴人因另案分割共有物（本院78年度上字第436號）之點交強制執行事件，始發現系爭房屋右側附屬加蓋磚造房屋及鐵皮房屋部分，已超出系爭土地界線，而侵入上訴人於該共有物分割判決所分得而未出租予被上訴人之臺中市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱00000地號土地）；被上訴人於該強制執行事件中，自動履行而拆除無權占有上訴人所有00 -00地號土地上系爭房屋之後側及右側越界部分之一、二樓樑、柱、樓地板及外牆，外牆並因而裸空，無法遮風避雨；惟此不堪使用之狀態，係上訴人為回復權利之當然事實，並非上訴人無權或侵權所致，自不得歸責於上訴人，被上訴人自應承擔此拆屋還地後之現狀。且依原審勘驗結果顯示，系爭房屋於被上訴人自動履行拆除後所進行之修繕，含括房屋主體結構之鋼骨補強、磚造外牆之補砌，二樓衛浴設備之增設、二樓地板地磚之鋪設、二樓女兒牆之增設，顯已達重大修繕之程度；被上訴人未經上訴人同意而為之，自有違系爭調解筆錄之約定。上訴人業以104年2月17日臺中法院郵局第000號存證信函通知被上訴人，依法終止兩造就系爭土地之租賃契約，並催請被上訴人將上訴人所有系爭土地返還於上訴人，惟被上訴人迄今仍無權占用，拒不返還，為此訴請判決如聲明。
㈢被上訴人未經上訴人同意，將系爭土地連同其上系爭房屋，
一併轉租第三人收取租金，核被上訴人轉租系爭土地之行為，顯符合土地法第103條第3款規定，上訴人自得終止土地租賃契約，收回系爭土地。且依民法第443條第1、2項規定之立法意旨，基於法律上之同一理由及相同案例事實應為相同處理之法理，上訴人亦得以民法第443條規定，終止兩造間之租賃契約。
㈣被上訴人於兩造成立系爭調解筆錄前，即已將系爭房屋出租
予第三人，而其拆除房屋之範圍，既僅止系爭房屋後方牆面及部分樑柱，則被上訴人僅需將拆除之樑柱、牆面填補，至多整平因拆除而破損之部分地面已足，其餘原已存在之舊有水電管線、舊有牆面、大門、窗戶、地板等設施，既屬被上訴人在拆除前，即已提供予承租人使用，自無藉此主張欲提供合於約定使用、收益之租賃物予承租人，而將系爭房屋全部翻新之理。被上訴人以民法第423條規定為由，辯稱未違反系爭調解筆錄之約定，洵屬無據。
㈤上訴人終止兩造租賃契約請求被上訴人交還土地，係屬所有
權之權利行使，並能促使系爭土地及00000地號土地之整體規劃及充分理用，並無被上訴人所稱之權利濫用情事。反觀被上訴人於依法拆除系爭房屋後方牆壁後，斥資進行重大修繕，所圖顯非提供合於使用之房屋予轉租之第三人，謀得每月新臺幣（下同）3,000元之差額。核其所為，係占用上訴人所有之系爭土地，使被上訴人無法利用系爭土地，阻絕00000地號土地之對外聯絡，排除上訴人對此二筆土地之完整規劃利用，並進而藉此將市價僅13萬餘元之老舊房屋，無故延長該房屋數十年之使用壽命，據以要脅上訴人提出500萬元之和解金。其權利濫用之情，至徵且顯。
㈥被上訴人對系爭土地已無任何合法占用權源，上訴人爰依民
法第767條第1項前段、民法第455條規定，訴請被上訴人拆除系爭房屋，並將系爭土地返還上訴人。
㈦上訴聲明：
1.原判決廢棄。
2.上開廢棄部分，被上訴人應將坐落系爭土地如附圖所示B部分，面積56平方公尺，鋼筋混泥土加強磚造蓋鐵土屋頂之未保存登記房屋拆除，並將土地點交於上訴人。
3.第一審及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
4.上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人抗辯略以：㈠兩造為親兄弟，上訴人於65年間起即居住於系爭土地上之系
爭房屋，並於67年間因繼承取得系爭土地及系爭房屋所有權，嗣因兄弟財產分配，上訴人於70年8月30日出具同意書予被上訴人，同意於70年12月1日前遷出系爭房屋，該房屋之所有權歸由被上訴人所有，上訴人向被上訴人借用之100萬元並應於75年8月30日前歸還。惟上訴人並未返還借款，又以臺中地院102年度豐簡字第371號請求被上訴人給付占用土地之不當得利，兩造於102年10月3日成立調解筆錄，足認兩造間自102年10月3日成立基地建築房屋之租賃關係，非有土地法第103條規定之情形，不得收回系爭土地。
㈡系爭調解成立後，上訴人於103年1月1日向被上訴人收取315
,000元租金及103年度全年6萬元租金後，竟於103年3月18日，持本院78年度上字第436號分割共有物確定判決，聲請臺中地院以103年司執字第28858號事件強制執行，通知被上訴人定期103年9月9日現場強制執行拆除系爭房屋後面牆壁。
足認上訴人於調解成立前，早已知悉系爭房屋後面牆壁11.3平方公尺需拆除，故意於法院調解時記載「若使用期間房屋有重大修繕之必要時，應經聲請人之同意始得進行修繕」。被上訴人依法院強制執行命令，不得不自行破壞系爭房屋之結構體及外牆，而再加以修繕，此非被上訴人故意重新整修重大修繕系爭房屋。上訴人故意不同意被上訴人修繕房屋之結構體、外牆及其他連帶實施整體維護修繕，並以系爭調解內容規範外之情形，指被上訴人違背調解約定，此無異剝奪被上訴人修繕維護系爭房屋其餘尚堪使用部分完整性之權益，上訴人行使權利違反誠信原則及權利濫用原則。
㈢兩造調解時，上訴人已同意被上訴人長久租用系爭土地，至
系爭房屋不堪使用及被上訴人未繼續使用該房屋之日止。至於被上訴人出租系爭房屋予第三人，上訴人所有系爭土地及00000地號土地整體規劃及充分利用之開發價值等節，於兩造成立調解締結租賃關係時，均早已俱在，兩造既未將之列入調解內容或權利義務變動之條件，自無庸將之列入考量，上訴人此部分之主張，自無足採。另依原審之勘驗筆錄記載，被上訴人之修繕，其中門面更換並非重大修繕，其餘修繕均配合強制執行被動拆除後回復原狀，亦非主動重大修繕，至於拆除後增設部分，係因房屋老舊，原舊物品並無市售商品，而須以新物品代替更換，仍屬回復原狀所必需，亦非主動重大修繕。
㈣被上訴人自97年起將系爭房屋出租給第三人開店營業，為上
訴人所知悉，被上訴人非將基地轉租供他人建築房屋。且系爭房屋為被上訴人所有，被上訴人有權將房屋供他人使用，此與單純基地轉租有別，上訴人依土地法第103條第1項第3款規定為由終止租約，於法不合。
㈤答辯聲明：
1.上訴駁回。
2.第二審訴訟費用由上訴人負擔。
3.如受不利判決願供擔保聲請免為假執行。
三、爭點整理／兩造不爭執事項：㈠上訴人前以被上訴人所有系爭房屋無權占有上訴人所有之系
爭土地，訴請拆屋還地，經臺中地院豐原簡易庭以102年度豐簡字第371號拆屋還地事件審理，嗣於調解程序中之102年10月3日成立調解，作成系爭調解筆錄，系爭調解筆錄載明：「聲請人（即上訴人)所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○號土地同意出租於相對人（即被上訴人），供門牌號碼臺中市○○區00000號房屋坐落使用，至上開房屋不堪使用，且相對人未繼續使用該房屋之日止。若使用期間房屋有重大修繕之必要時，應經聲請人同意，始得進行修繕」。
㈡上訴人於另案之本院78年度上字第436號分割共有物事件分
得00000地號土地所有權，因系爭房屋後側及右側（指面對房屋言）附屬加蓋磚造房屋及鐵皮房屋部分，越界占用00000地號土地一部分，經上訴人於103年3月18日具狀聲請臺中地院強制執行拆除系爭房屋越界無權占用部分，嗣被上訴人於執行中之103年12月初，自動履行拆除系爭房屋越界無權占用部分之房屋完畢。
㈢經原審履勘系爭房屋於自動履行拆除後之修繕情形為：
1.樑、柱部分：未增建，僅在欲拆除樑外下方增加兩根鋼構柱，並重新在0000地號土地範圍內補上磚造外牆，再拆除越界部分的樑柱、鐵皮屋頂、樓地板及屋外樓梯。
2.屋外樓梯拆除之後，因原樓梯下方包覆水泥牆，該空間做為儲藏室使用，樓梯拆除之外，補上磚造外牆，外塗水泥，該外牆高度除原樓梯高度外，向上延伸約1個女兒牆高度，於原樓梯高度建造頂板，向上增加1女兒牆的陽台（原審卷一第101頁履勘照片編號6）。
3.屋後修繕部分未增設門窗。
4.房屋東北側經自動拆除，並拆除衛浴空間，原來之室內梯因此外露，增設樓梯鋼鐵扶手；另在二樓增設衛浴空間（原審卷一第101頁履勘照片編號5）。
5.二樓部分，原地板是水泥地板（原審卷一第103頁履勘照片編號10、11），現鋪設地磚；另二樓後三分之一段處，新設磚造牆面外敷水泥層、內貼壁磚衛浴空間，約2坪左右（原審卷一第102至103頁履勘照片編號7、8、9）。
6.二樓前三分之一段處，原一樓上樑下方之木板隔間拆除，改建造磚造牆壁，外敷水泥；地板部分則改鋪設地磚；外牆部分原為鐵皮，後因為漏水緣故，而在鐵皮內建造磚造牆壁，外敷水泥，並增設1道鋁窗（原審卷一第101頁履勘照片編號12、13、14）。
7.二樓拆除前，原電線管線為外露明管，修繕之後，改為鑲在牆壁內之內含暗管（原審卷一第101頁履勘照片編號15、16、17）。
8.一樓店面部分，原來是手拉鐵捲門，後來更換為電動鐵捲門，並將原來手拉鐵捲門捲動箱的空間位置於改設電動鐵捲門拆除後建造前開第6項上樑下方之磚造牆（原審卷一第101頁履勘照片編號18、19）。
9.一樓店內鋁門落地窗門框及玻璃均更新（原審卷一第101頁履勘照片編號18、19）。
㈣上訴人以被上訴人違反兩造於系爭調解筆錄之約定，而於10
4年2月17日以臺中法院郵局第000號存證信函通知被上訴人終止兩造就系爭土地之租賃契約，並催請被上訴人將上訴人所有系爭土地返還於上訴人。
四、本院得心證之理由：㈠上訴人主張被上訴人所有之系爭房屋，占用上訴人所有系爭
土地，上訴人曾訴請被上訴人拆屋還地，經臺中地院豐原簡易庭以102年度豐簡字第371號事件受理，經移送調解（102年度豐簡移調字第13號），兩造於102年10月3日成立調解，調解內容如前述三㈠所示；上訴人嗣於103年3月18日以本院78年度上字第436號分割共有物事件確定判決為執行名義，向臺中地院聲請強制執行（103年度司執字第28858號），請求強制執行拆除系爭房屋越界無權占用上訴人因該確定判決分得之00000地號土地部分，被上訴人嗣於103年12月初，自動履行拆除系爭房屋越界無權占用該土地部分之房屋完畢，嗣被上訴人未經上訴人之同意，修繕系爭房屋如前述三㈢所示，上訴人即以被上訴人違反系爭調解筆錄之約定為由，於104年2月17日以存證信函通知被上訴人終止兩造就系爭土地之租賃契約，並催請被上訴人將上訴人所有系爭土地返還於上訴人等節，業據上訴人提出系爭土地地籍圖謄本、土地登記第二類謄本、前述調解筆錄、存證信函等影本及照片為證，並經原審依職權調閱臺中地院103年度司執字第28858號拆屋交地強制執行事件卷宗無誤（相關部分影印附於原審卷一第109至127頁），兩造就此部分亦不爭執，自堪信上訴人此部分之主張為真實。
㈡本件相關事件發生時序：
1.系爭土地於65年6月25日以交換為原因，移轉登記為上訴人所有（原審卷一第8頁）。
2.上訴人嗣於70年8月30日出具同意書予被上訴人，同意於70年12月31日前，將上訴人所居住之系爭房屋遷讓予被上訴人，系爭房屋之所有權歸屬被上訴人所有，其後若須上訴人之印鑑、印鑑證明或蓋章時，上訴人不得拒絕（原審卷一第47頁）。
3.兩造及訴外人共有之臺中市○○區○○段第00地號土地，經本院以78年度上字第436號民事確定判決分割，該判決附圖甲案庚部分（即前述00000地號土地）分歸上訴人所有、甲案Ｘ部分（即訴外00000地號土地）分歸被上訴人所有（原審卷一第53至55頁）。
4.系爭房屋占用上訴人所有00000地號土地之面積為11.30平方公尺部分，占用系爭土地部分之面積則為61.40平方公尺（原審卷一第117、118頁強制執行卷宗內所附中正地政所土地複丈成果圖）。上訴人就系爭房屋占用系爭土地一事提起訴訟，兩造於102年10月3日成立調解（原審卷一第9頁、第10頁），上訴人同意將系爭土地出租予被上訴人，作為系爭房屋坐落使用。上訴人於調解成立之5個多月後之103年3月18日，持前述確定判決聲請臺中地院強制執行，拆除系爭房屋占用上訴人所有00000地號土地部分。
5.被上訴人於103年12月初，依強制執行命令，自動履行拆除系爭房屋占用00000地號土地部分，再修繕系爭房屋如前述三㈢所示。
6.上訴人於104年2月17日以被上訴人違反系爭調解筆錄之約定為由，通知被上訴人終止租賃契約，並催請被上訴人拆屋還地（原審卷一第37頁）。
㈢系爭房屋於被上訴人因上訴人聲請強制執行而自行拆除前，
為加強磚造鐵皮屋頂之二層樓建物，一側並有較矮之二層磚造及鐵皮一樓附屬建物，且有一室外樓梯（原審卷一第119至121頁強制執行卷宗所附拆除前現場照片），嗣因前述強制執行事件，被上訴人自行拆除系爭房屋後側及右側之部分牆壁、附屬磚造及鐵皮建物、部分室外樓梯（原審卷一第16、17頁），且經被上訴人修繕系爭房屋如前述三㈢所示（原審卷一第18至31頁），此均有各該照片附卷可稽，並經原審於104年9月10日勘驗現場屬實，並製作詳實勘驗筆錄附卷可憑（原審卷一第95至98頁，並有修繕後之現場照片附於同卷第99至108頁。經比對前述自動拆除前及修繕後之現場照片，可知被上訴人之修繕，包括系爭房屋主體結構之鋼骨補強、磚造外牆之補砌，二樓衛浴設備之增設、二樓樓地板地磚之鋪設，二樓女兒牆之增設等，被上訴人就系爭房屋之保存或修理，已達重大之程度，應認屬重大修繕。
㈣系爭房屋原坐落面積為72.70平方公尺（11.30＋61.40＝72.
70，詳原審卷第117、118頁土地複丈成果圖），其中占用上訴人所有00000地號土地（分割前87地號土地）部分為11.30平方公尺，占系爭房屋全部之15.54％（11.30÷72.70＝15.54％），占用上訴人所有系爭土地面積則為61.40平方公尺，占系爭房屋全部之84.46％（61.40÷72.70＝84.46％）。
系爭房屋原為上訴人所使用，嗣於70年間經上訴人讓與被上訴人。上訴人則因本院78年度上字第436號分割共有物事件之民事確定判決，取得分割後之前述00000地號土地，系爭房屋占用該00000地號土地部分，上訴人原得以前述確定判決為執行名義，聲請強制執行拆除；惟上訴人於前述判決確定後，長期未曾以該判決聲請強制執行。且系爭房屋於強制執行前，應屬堪於使用，並經被上訴人出租予第三人營業使用（原審卷一第119至121頁系爭房屋照片、第64至71頁租賃契約）。而依前調解內容所示，上訴人同意出租系爭土地予被上訴人，供做系爭房屋之坐落土地使用，至系爭房屋不堪使用，且被上訴人未繼續使用該房屋之日止；足見系爭調解成立後，兩造就系爭土地成立租賃關係，租賃期限約定如前所述，亦即上訴人同意將系爭土地長期租予被上訴人供系爭房屋坐落使用。然上訴人卻於系爭調解成立之5個多月後，以前述本院確定判決為執行名義，具狀聲請強制執行，被上訴人因而自動拆除前系爭房屋占用上訴人所有00000地號之面積11.30平方公尺部分，且因需拆除越界部分的樑柱、鐵皮屋頂、樓地板及屋外樓梯，故需在欲拆除樑外下方增加兩根鋼構柱，始能拆除前述越界部分，並需重新在系爭土地範圍內補上磚造外牆（詳前述三㈢1.之履勘內容），以維持系爭房屋遮風避雨之功能，被上訴人並因而修繕系爭房屋如前述三㈢2.至9.之其餘部分。經拆除及修繕後之系爭房屋占用系爭土地如原判決附圖Ｂ部分所示，面積縮小為56平方公尺（如前所述原為61.40平方公尺）。綜上，系爭房屋坐落之系爭土地及00000地號土地均為上訴人所有，被上訴人就系爭房屋之前述重大修繕行為，起因於上訴人聲請強制執行，被上訴人為配合該強制執行而自動拆除系爭房屋之15.54％部分，致其餘84.46％原堪使用部分，難以遮風避雨，被上訴人因而為前述重大修繕，自應認屬維持系爭房屋原本堪用狀態之必要行為，且為上訴人於聲請強制執行時，客觀上所能預見，被上訴人於前述強制執行事件進行中，亦曾就系爭房屋強制拆除有潛在風險，上訴人於調解成立後聲請執行，違背誠信原則，具狀聲明異議，前述強制執行則仍繼續進行（詳原審卷一第114頁）。再者，系爭房屋修繕時，並未增建樑柱，僅因安全之必要，而在欲拆除樑外下方增加兩根鋼構柱，並重新在系爭土地範圍補上磚造外牆，外塗水泥，延伸或增加女兒牆，拆除原衛浴空間增設新衛浴空間，增設樓梯鋼鐵扶手，在原水泥地板鋪設地磚，衛浴空間內貼壁磚，木板隔間拆除改建造磚造牆壁，原鐵皮外牆因漏水而在鐵皮內建造磚牆，增設一鋁窗，原電線管線由外露明管改為內含暗管，店面手拉鐵捲門更換為電動鐵捲門，更新店面鋁門落地窗門框及玻璃等。被上訴人之修繕行為，雖可增加系爭建物之價值及使用方便性，惟並未改變系爭房屋之本質，系爭房屋於拆除及修繕前後，均為加強磚造鐵皮屋頂之二層樓建物。且前述修繕行為，係被上訴人為維護系爭房屋其餘
84.46％部分之必要行為，上訴人如拒絕同意被上訴人前述重大修繕，自屬違反誠信原則，且為權利濫用；被上訴人既因上訴人聲請強制執行，而為前述重大修繕行為，其非主動或故意違背系爭調解筆錄之約定內容，上訴人竟以被上訴人未經其同意而重大修繕系爭房屋為由，終止兩造因系爭調解而成立之租賃關係，自無理由。
㈤被上訴人早於97年間起即將系爭房屋出租第三人，作為商業
使用，此有房屋租賃契約書及現場照片附卷可稽（原審卷一第64至71、107背面、180、119-121頁）。且兩造為兄弟，系爭房屋原為上訴人所有，因兄弟分產，上訴人將系爭房屋所有權讓與被上訴人，被上訴人既為系爭房屋之所有權人或事實上之處分權人，其將自己所有或有處分權之房屋出租予第三人，自屬有據。又系爭房屋坐落之系爭土地及00000地號土地均為上訴人所有，系爭房屋之門牌為臺中市○○路○○○○○號，上訴人則居住○○路000巷00號，兩者相距甚近，被上訴人將系爭房屋出租予第三人營業，於兩造簽立系爭調解筆錄前既已客觀存在，應為上訴人所知悉，被上訴人於系爭調解成立後繼續將系爭房屋出租予第三人營業使用，自難認有上訴人所稱之違法出租情事。從而，上訴人依土地法第103條第3款、民法第443條規定，終止兩造間就系爭土地之租賃關係，亦屬無據。
㈥綜上所述，上訴人終止兩造間就系爭土地之租賃關係，於法
不合，其訴請被上訴人拆屋還地，自無理由。原審為上訴人敗訴之判決，核屬正當，上訴意旨求予廢棄改判，尚無理由，應予駁回。
㈦本件事證已臻明確，兩造其餘之爭點、攻擊或防禦方法、未
經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 9 月 13 日
民事第三庭 審判長法 官 翁芳靜
法 官 劉長宜法 官 宋富美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 吳宗玲中 華 民 國 105 年 9 月 13 日