臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上字第256號上 訴 人 林美華訴訟代理人 游雅鈴律師被上訴人 黃桂完訴訟代理人 黃秀惠律師複代理人 廖偉辰律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國105年5月6日臺灣臺中地方法院104年度訴字第1086號第一審判決提起上訴，本院於105年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國103年9月30日，標買取得訴外人施林月華與他人所共有之臺中市○區○○○段0000000、00000
000、0000000、0000000、0000000、0000000、00000000地號等7筆土地（下稱0000000地號等7筆土地）之應有部分（施林月華之應有部分均為1748分之111），及坐落在00000
00、0000000地號土地（下稱系爭土地）上之同地段00000建號之未辦保存登記建物乙棟（即門牌號碼臺中市○區○○街○○號房屋，下稱系爭房屋；系爭房屋與系爭土地合稱系爭房地），並已經辦理土地所有權移轉登記完畢，自取得系爭房屋事實上處分權。詎上訴人占住系爭房屋，稱其係自100年4月3日向其姐施林月華承租使用，並立有租約（下稱系爭租約），惟該租約係通謀虛偽意思所為，應屬無效。上訴人占有系爭房屋，致被上訴人受有損害，且施林月華怠於行使請求上訴人遷讓房屋之權利。被上訴人為確保權利，先位依民法第242條之規定，代位請求上訴人應將系爭房屋遷讓交付於施林月華，並由被上訴人代位受領。備位依民法第184條第1項前段侵權行為之法律關係，請求上訴人回復原狀遷出系爭房地之判決。
二、上訴人以：伊自美返國，有居住需求，乃出資新台幣（下同）180萬元增建二樓約40坪之建物，而取得系爭二樓房屋事實上之處分權，並由施林月華將系爭一樓房屋連同坐落基地，與上訴人簽定基地租約，約定每月租金1萬元，上訴人因所將家具自美運送回國，並實際居住。惟施林月華因積欠訴外人聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦商銀）債務而遭強制執行，系爭000000地號等7筆土地則委託臺灣金融資產服務股份有限公司中部分公司（下稱臺灣金融資產公司）強制執行，臺灣金融資產公司已於拍賣通知上註明查封時建物出租與伊，拍定後不點交，被上訴人仍願買受，有默示同意買賣不破租賃。若認為上訴人要遷讓房屋，實需相當之履行期間，請求酌定相當履行期間等語置辯。
三、原審為被上訴人先位勝訴之判決，上訴人提起上訴，兩造於本院聲明如下：
㈠上訴人方面：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
⒊歷審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈡被上訴人方面：
答辯聲明：上訴駁回；第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事項：㈠上揭0000000地號等7筆土地1748分之111應有部分持分及系
爭未辦保存登記之房屋，原為訴外人施林月華所有，於103年9月30日經拍賣後，由被上訴人拍定取得，並由台灣台中地方法院發給被上訴人權利移轉證明書，土地部分並已向地政事務所辦理所有權移轉登記完畢，系爭房屋部分則由被上訴人取得事實上處分權。
㈡上訴人與施林月華為姐妹關係。
㈢上訴人現住在系爭房屋中，並提出與施林月華所訂立之系爭租約，而系爭租約未經公證。
㈣查封拍賣原施林月華上揭0000000地號等7筆土地應有部分持
分及系爭房屋時，於拍賣公告中敘明因有上揭系爭租約之情事，諭示不點交。
五、得心證之理由上訴人現居住在系爭房屋中，經被上訴人於104年2月17日，寄發存證信函予上訴人，請求上訴人搬出系爭房屋且給付租金等情，據被上訴人提出存證信函及郵件收件回執等為證（參原審卷一第22至24頁），並為上訴人所不爭執，此部分事實堪認定。上訴人固以前詞置辯，惟為被上訴人否認，就先位主張：上訴人與其姐施林月華所訂立之系爭租約，係出於通謀虛偽意思表示；經查：
㈠就被上訴人先位主張上訴人與施林月華所訂立之系爭租約係通謀虛偽意思表示部分：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。次按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證，最高法院19年上字第2345號判例可資參照。又所謂證明，不以證明直接事實為必要，茍能證明在經驗法則或論理法則上，足以推認直接事實存在之間接事實，亦無不可。本件上訴人與施林月華所訂立之系爭租約（參原審院卷一第20至21頁），彼二人係姐妹，並為上訴人所不爭執。又依系爭租約內容觀之，其租賃期限約定：自100年4月15日至115年4月14日，期限長達15年；第3條租金與擔保金係約定：租金每個月1萬元，上訴人應於100年4月10日前一次全部付清（施林月華須於100年4月10日前增建2樓約40坪建物完成，由上訴人支付施林月華180萬元整，視同租金一次全部付清）；擔保金零元等內容，被上訴人據以主張系爭租約與一般租約常情不符，係出於通謀虛偽意思表示所為，已非全然無據。對照系爭房地係因債務人施林月華因遭債權人聯邦商銀於103年2月13日，以原審民事執行處以103年度司執字第15518號案聲請強制執行時，上訴人始於103年5月9日提出系爭租約，抗辯上訴人與施林月華間就系爭房地有租賃關係存在（參原審卷一第151頁、卷三第136至139頁）等情觀之，被上訴人所提出之證據，對於所主張系爭租約係出於通謀虛偽意思表示之事實，在經驗法則或論理法則上，應足以推認系爭租約其真實性與否，確有疑義。是被上訴人對於上訴人所提出之與施林月華所訂立之系爭租約係出於通謀虛偽等情，已盡相當之舉證責任。揆諸上揭最高法院19年上字第2345號判例意旨，上訴人若欲否認被上訴人之主張，自應確已依系爭租約給付施林月華租金，以及所給付租金之金額、方式等，提出積極之證據以資證明，始符舉證責任分配之原則。
⑵系爭租約第3條租金與擔保金之約定：「一、租金每個月新
臺幣10,000元整，乙方（指上訴人）應於民國100年4月10日前一次全部付清。（甲方「指施林月華」須於民國100年4月10日前增建2樓約40坪建物完成，由乙方支付甲方新臺幣180萬元整視同租金一次全部付清）。二、擔保金新臺幣零元整」（參原審卷一第20頁背面）。然上訴人抗辯其係於99年7月14日匯款美金30,984.49元，依匯率1：32.05計算，折合新臺幣為993,052元；復於100年7月7日存入美金9,932.84元，依匯率1：28.76計算，折合新臺幣為285,668元，共支付相當於租金共1,278,720元予施林月華云云，並提出施林月華之聯邦銀行存摺影本、外幣票據代收申請書、外幣票據等影本為證（參原審卷一第178至186頁）。然依上揭證據，其總額僅約1,278,720元，與系爭租約所訂180萬元租金，明顯不符，且兩者相差高達約50餘萬元，實難以認定上揭匯款即為給付180萬元租金之款項。另依施林月華之上揭聯邦商銀存摺明細所示，上訴人交付施林月華上揭第一筆款項之時間為99年7月14日，相較於系爭租約訂立之時間100年4月3日，早約將近8至9個月時間，故是否為支付系爭租約之租金，顯然有疑。再對照上訴人所提出施林月華於99年9月25日及99年12月30日，針對裝修系爭房屋請他人估價之估價單及二樓平面圖所示（參原審院卷一第93至95頁），上訴人第一次匯款時，系爭房屋尚未開始裝修，何來上訴人事先將租金給付予施林月華？是上訴人此部分所辯，顯與常情相悖，洵無足採。再者，上訴人係於100年6月24日向聯邦商銀民權分行為外幣票據代收之申請，依照外幣票據代收申請書所載，上訴人填載性質為「贍家費」（參原審卷一第185頁所示），非租金，且距系爭租約第3條所約定100年4月10日前，應一次給付180萬元租金之約定內容，其時間、數額，顯均有異，且差距甚大，益難認上訴人所辯為真實，是上訴人辯稱已一次給付施林月華租金180萬元，系爭租約為真云云，顯難採信。
⑶上訴人復抗辯：由里長吳國楨所出具之實際居住事實證明書
（參原審卷一第96頁），其上記載上訴人於100年3月起自美國返台定居至103年9月確實居住系爭房屋，足證上訴人確實自美國搬家回臺灣居住云云。然經原審及本院調閱台灣台中地方法院103年度司執字第15518號執行案卷（下稱系爭執行），發現民事執行處書記官會同執達員曾於103年3月18日前往系爭房屋處所進行履勘之結果，聯邦商銀之代理人張義育陳稱：系爭房屋係債務人即施林月華之子施允中居住使用中，當時施允中之員工劉秀琴亦在場（參原審卷三第51頁）。
又該民事執行處函請臺中市政府第一分局（下稱第一分局）前往系爭房屋進行現況調查之結果，第一分局以103年5月12日以中市警一分偵字第0000000000號函覆內容為「經派員實地調查債務人施林月華所有房屋（本市○區○○街○○號）現無人居住，…」（參原審卷三第126頁），是上訴人是否確實居住系爭房屋，已屬有疑，是上揭吳國楨所出具之實際居住事實證明書是否可信，令人存疑。況上訴人於103年5月9日，於系爭執行程序中，曾陳報系爭租約，陳明系爭房屋與施林月華間存有租賃關係云云。然經原審先、後於103年7月14日、9月5日、10月17日、10月28日、104年3月6日，分別寄送相關函文及通知書等至系爭房屋予上訴人收受之結果，上訴人均未曾有親自收受之情形，其中：103年7月14日、9月5日之2次函文信件，2次均係由施林月華之子施允中代為收受；另103年10月17日、10月28日、104年3月6日之函文，則均寄存在第一分局民權派出所，上訴人未曾親自收受，此有送達證書影本在卷可證（參原審卷三第155、175、200、2
19、263頁），是上訴人是否實際居住在系爭房屋，確實有疑義。再對照原審所調取之上訴人入出境記錄之結果，發現：上訴人曾於103年9月15日出境後，迄105年4月19日始又返臺，長達1年7個月之時間，上訴人均未曾在臺灣居住，則上訴人抗辯對於系爭房屋訂有系爭租約而存有租賃關係，並確實居住該地等云云，顯悖於常情，自無可採。
⑷上訴人雖又抗辯：上訴人將家具自美運送回國之單據，其進
口報單上總重量為2,500公斤，物品為衣服及個人雜貨（clothes & Personal sundries），裝載於一個20呎之貨櫃等。
然上訴人縱曾有上揭托運物品進口之情形，惟上訴人實際托運之物品為何不明，上訴人所提出之託運單，其託運之內容物係託運人所自為之聲明，運送人並未加以實質審核；再者，所謂衣服及個人雜貨，是否等同於上訴人居家生活之物，或為商業販售所用，亦欠明瞭，且乏依據，上訴人片面稱託運之物乃上訴人搬家之物，實無可採。況上訴人長達1年7個月未曾在臺灣居住，亦未證明該運送物品究與系爭租約有何關聯性，是無法證明上訴人有在臺灣居住之事實。
⑸綜上，上訴人與施林月華所訂立之系爭租約，被上訴人主張
係出於通謀虛偽意思表示，其目的應係有礙拍定及點交系爭房屋為主要之目的，依民法第87條第1項之規定，應屬無效等情，應屬可採。
㈡按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己
之名義，行使其權利。但專屬於債務人本身者，不在此限。民法第242條定有明文。本件系爭房屋未辦理保存登記，被上訴人無法因登記而取得系爭房屋之所有權，然施林月華之系爭房屋併同系爭7筆土地之應有部分持分經拍賣後，由被上訴人取得系爭房屋之事實上處分權，而上訴人與施林月華間所訂立之系爭租約，係出於通謀虛偽意思表示而無效，已如前述，則上訴人自有將系爭房屋返還予施林月華之義務，然因施林月華怠於行使請求上訴人遷讓房屋之權利，是被上訴人依民法第242條之規定，主張代位施林月華請求上訴人應遷讓系爭房屋，並交付予被上訴人，自有理由。
㈢上訴人抗辯：上訴人與施林月華訂有系爭租約，故依買賣不
破租賃之原則，被上訴人於拍定取得系爭房地時，已知悉系爭房屋不點交，上訴人對系爭房屋之租賃權存在，在系爭租約之租賃關係存續期間即115年4月14日前，被上訴人無法向上訴人請求交還系爭房屋，否則亦至少於租約期限5年內，即105年4月14日前存有租賃關係云云。系爭租約既係通謀虛偽意思表示而無效，自無民法第425條第1項買賣不破租賃原則之適用。再者，系爭租約未經公證，且期限長達15年之事實，為上訴人所不爭執，則依民法第425條第2項之規定，上訴人亦無法據此向被上訴人抗辯對系爭房屋存有租賃關係，而依買賣不破租賃之原則，拒不返還系爭房屋，均於法不符，所辯皆無可採。
六、從而，被上訴人因拍定取得系爭房屋之事實上處分權後，因上訴人迄未遷讓系爭房屋，且施林月華怠於行使請求上訴人遷讓房屋之權利，是被上訴人依民法第242條之規定，代位施林月華請求上訴人應將系爭房屋遷讓交付於施林月華，並由被上訴人代位受領之請求，為有理由，自應予准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並依兩造聲請定相當之擔保額，得准、免為假執行之宣告，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 20 日
民事第五庭 審判長法 官 吳惠郁
法 官 顏世傑法 官 鄭金龍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳玫伶中 華 民 國 105 年 12 月 20 日