臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上字第288號上 訴 人 郭明煌訴訟代理人 林松虎律師
吳淑芬律師複 代理人 洪琬雯被 上訴人 王耀震訴訟代理人 林益輝律師複 代理人 董佳政律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國105年5月5日臺灣臺中地方法院104年度訴字第1855號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國106年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人提起上訴後，另依不當得利之法律關係請求，核屬訴之追加，惟其主張之基礎事實同一，核與民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定並無不合，其訴之追加，應予准許。
二、上訴人主張：訴外人趙秀麗於民國103年12月2日，向被上訴人王耀震購買坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地應有部分1000分之30及其上0000建號建物即門牌臺中市○○區○○路0段0000號4樓之5房屋、坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地應有部分1000分之30及其上0000建號建物即門牌臺中市○○區○○路0段0000號5樓之2房屋（下合稱系爭房地），價金各為新臺幣（下同）100萬元，付款方式均為簽約款各30萬元（內含由買方負擔水電費用4萬元）、尾款各70萬元，趙秀麗原已匯40萬元入履約保證帳戶。嗣因王耀震急需用錢，王耀震與趙秀麗又於104年3月5日訂立協議書（下稱系爭協議書），由趙秀麗再匯12萬元入上開帳戶。伊為趙秀麗之合資購買兼借名登記之出名人，嗣於104年3月15日，改由伊與王耀震重新簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），買賣價金及付款條件均與趙秀麗與王耀震所訂契約相同，趙秀麗已付52萬元則予留用；王耀震與趙秀麗另於104年3月20日解除原買賣契約。兩造約定由伊代為清償對於吳宗壁之抵押債務67萬元，王耀震並交付房屋門鎖鑰匙，允諾伊先進行水電及裝潢工程，伊僱工進行水電修繕及裝潢等工程，並添購家飾及家具共支付61萬6945元。詎王耀震不但未提供相關過戶文件配合張坤林代書辦理過戶事宜，且改要求應先清償抵押債務100萬元（原約定67萬元），伊為買賣完成，遂允諾以100萬元代為清償抵押債務，而從價金中扣抵。然王耀震再三推託，竟於104年5月18日通知趙秀麗解除契約（伊為副本收受人），並沒收已付價金及系爭房屋裝修物、固定物，且禁止伊進出房屋，要求代書返還權狀；該解約信函係對趙秀麗為解約表示，且其解約亦非合法，又未對伊催告，對伊不生解約效力。爰依系爭買賣契約第3條約定，請求判決王耀震於伊給付140萬元之同時，將系爭房地辦理移轉登記並交付予伊。
系爭協議書已因兩造於104年3月15日另簽立系爭買賣契約，而由趙秀麗於104年3月20日解除其與王耀震間就系爭房地所成立之買賣契約時，視同一併解除，伊無需承受系爭協議書之權利義務。王耀震迄今仍無法偕同抵押權人出面辦理抵押權塗銷，訴訟過程猶要求伊需給付其民間貸款利息及律師費，足見王耀震已無法履行塗銷抵押權之約定，衡諸一般交易常情，應由王耀震於契約所定之給付交屋款期限（即104年5月15日）前，偕同吳宗壁，由伊代王耀震向吳宗壁清償。然王耀震並未配合聯繫吳宗壁出面辦理抵押權塗銷事宜，且伊確曾與吳宗壁聯繫塗銷抵押權事宜，並願籌措款項清償，然王耀震卻先稱需待吳宗壁於104年5月15日返國後始能辦理塗銷，卻於104年5月18日寄發存證信函通知解除系爭買賣契約，王耀震自無權解除契約。又王耀震至今並未辦理系爭房地所有權移轉登記，並點交買賣標的物予伊，伊自無給付交屋款之義務，王耀震不得以伊未付款為由，主張解除契約。又系爭抵押權於104年5月15日仍無法塗銷，則系爭買賣契約之解除條件應已經成就，於104年5月18日即無條件解除，王耀震於104年5月18日所為解除契約之意思表示應屬無效。如伊請求履行契約之主張無理由，亦備位依系爭契約第14條第3項約定，備位解除本件買賣契約後，請求王耀震返還價金60萬元。另王耀震於103年9月26日以系爭房屋設定擔保債權120萬元之普通抵押權予吳宗壁，嗣將系爭5樓之2房屋上吳宗壁之抵押權塗銷，再於104年7月29日以系爭5樓之2房屋設定擔保債權300萬元之最高限額抵押權予訴外人台中市潭子區農會，吳宗壁之抵押債權借款金額100萬元加上潭子區農會抵押權金額為240萬2504元，合計高達340萬2504元，已遠超過伊之剩餘尾款金額140萬元，伊即便給付140萬元，亦無可能塗銷系爭房地上所設定之抵押權，則依兩造買賣契約第14條第13項之約定，本件買賣契約無條件解除。王耀震應返還伊所給付之價金60萬元及伊就系爭房地所為之裝修及固定物費用22萬6275元。暨給付原訂金加倍之60萬元違約金。末縱認王耀震得解除系爭買賣契約，其請求之違約金亦屬過高，應以百分之5之違約金即10萬元為適當。趙秀麗得對王耀震請求解除契約之房屋非固定物不當得利22萬6275元，及60萬元，並以其中10萬元主張為抵銷，則王耀震仍應給付趙秀麗72萬6275元等語。並聲明：⑴先位聲明：①王耀震應於伊給付140萬元之同時，清償對吳宗壁系爭房地之抵押債務，及潭子區農就會系爭5樓之2房地所設定之抵押債務，並將系爭房地移轉登記予伊，並將系爭房地交付予伊。②願供擔保請准宣告假執行。⑵備位聲明：①王耀震應給付伊142萬6275元，其中60萬元及自105年1月29日起、82萬6275元自民事言詞辯論意旨狀送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。②願供擔保請准宣告假執行。⑶次備位聲明：①王耀震應給付伊82萬6275元，及自民事言詞辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。②願供擔保，請求准予宣告假執行。
三、被上訴人王耀震辯以：訴外人趙秀麗並未依約履行給付買賣系爭房地價款，而於104年3月5日與伊訂立系爭協議書。嗣因郭明煌表示係趙秀麗之共同投資人，願承受趙秀麗與伊間就系爭房地所成立之一切權利義務，兩造始於104年3月15日簽立系爭買賣契約，並約定應於104年5月15日付清尾款、辦理移轉登記，伊並於104年5月15日前將所有權狀、印鑑證明書等移轉過戶相關文件交予張坤林代書，且請張坤林代書連絡郭明煌，辦理移轉登記等手續，詎郭明煌未配合付清尾款，顯已違約。伊原以系爭房地及門牌號碼台中市○○區○○路0段000號之1「5樓之1」三戶向吳宗壁借貸100萬元，兩造原約定先以尾款中67萬元向吳宗壁清償，以塗銷系爭房地抵押權，嗣後約定先向吳宗壁清償100萬元上開3間房地之抵押權，郭明煌亦可以現金或向銀行辦理抵押貸款，將部分款給付吳宗壁，併塗銷吳宗壁之抵押權。但因郭明煌資力等條件無法通過銀行審核貸款，而未依約塗銷抵押權，且未給付系爭買賣契約之尾款140萬元。伊已於104年5月15日郵寄信函予郭明煌及趙秀麗，催告渠等應於104年5月17日前付清尾款；再於104年5月18日以豐原郵局000300號存證信函通知郭明煌解除契約，並再以民事答辯㈥狀之送達表示解除契約，伊沒收郭明煌已給付之價金，自屬有據。系爭協議書雖係由趙秀麗與伊簽定，然係夾附於系爭買賣契約書上，故系爭協議書應亦屬系爭買賣契約之契約內容，是郭明煌就系爭買賣契約之價金確定應於104年5月15日前給付，郭明煌未依期限完成即屬違約，伊自無庸先行催告履行即可解除契約等語。
四、兩造不爭執之事實：⑴趙秀麗於103年12月2日與王耀震簽訂系爭買賣契約書，購買
系爭房地，價金各為100萬元，付款方式均為簽約款各30萬元（內含水電費用各4萬元已由買方支付）、尾款各70萬元，並約定以安信公司專戶（帳號：00000000000000）為履約保證帳戶。趙秀麗於103年12月3日起至104年2月17日分次匯入履約保證帳戶計40萬元，並由王耀震先行動用。
⑵趙秀麗於104年3月5日與王耀震簽訂系爭協議書，約定趙秀
麗應於104年3月6日中午12時前再匯款12萬元，否則即終止買賣契約，並應於104年5月15日前完成交屋事宜；趙秀麗遂於104年3月6日再匯入履約保證帳戶12萬元，並由王耀震先行動用。
⑶郭明煌為趙秀麗之合資人，於104年3月15日就系爭房地與王
耀震重新簽訂系爭買賣契約，約定趙秀麗已付系爭房地簽約款60萬元（含價金52萬元及水電費用共8萬元）予以留用，系爭買賣契約第3條約定：交屋款（即尾款70萬元）「應於104年5月15日前，所有權移轉完竣後，王耀震依本約第10條規定點交標的物予買受人之同時，買受人應以現金交付之」，第14條第13項約定：「賣方現有之第1順位抵押權由買方代為清償。若該抵押權無法塗銷則本買賣無條件解除。買方所付之價金賣方須一次以現金返還買方。」。
⑷王耀震與趙秀麗於104年3月20日簽訂解約協議書而解除契約。
⑸王耀震於104年5月15日以信函催告郭明煌限期於104年5月17日給付尾款140萬元，該信函並未到達郭明煌。
⑹王耀震以104年5月18日豐原郵局000300號存證信函通知趙秀
麗，以趙秀麗未依約定於104年5月15日前完成交屋事宜解除契約。
⑺王耀震又於104年12月16日以潭子郵局1401號存證信函限期5
日催告郭明煌給付尾款140萬元及負擔其他費用10萬元，該信函已到達郭明煌；王耀震復以郭明煌仍未給付尾款，以105年1月8日民事答辯㈥狀表示解除契約，該書狀繕本業已到達郭明煌。
⑻王耀震於104年5月6日前已將系爭房地之所有權狀等辦理移轉手續相關文件交予張坤林代書。
⑼王耀震於103年9月26日以系爭房屋設定擔保債權120萬元之
普通抵押權與吳宗壁。嗣系爭5樓之2房屋上吳宗壁抵押權塗銷，又於104年7月29日以系爭5樓之2房屋設定擔保債權300萬元之最高限額抵押權與臺中市潭子區農會。
⑽趙秀麗於104年3月5日與王耀震簽訂之協議書夾附於兩造所簽訂買賣契約後，並蓋有騎縫章。
五、得心證之理由：⑴上訴人主張：趙秀麗於103年12月2日，向王耀震購買系爭房
地，價金各為100萬元，已付定金60萬元（內含由買方負擔水電費用4萬元）、尾款140萬元，趙秀麗已付52萬元。嗣於104年3月15日，改由伊與王耀震重新簽訂系爭買賣契約，買賣價金及付款條件均與趙秀麗與王耀震所訂契約相同，趙秀麗已付52萬元則予留用；王耀震與趙秀麗另於104年3月20日解除原買賣契約等語，為王耀震所不爭執，此部分堪信為真實。
⑵上訴人主張：王耀震未提供相關過戶文件配合張坤林代書辦
理過戶事宜，且改要求應先清償抵押債務100萬元（原約定67萬元），伊雖允諾以100萬元代為清償抵押債務，而從價金中扣抵。然王耀震再三推託，竟於104年5月18日通知趙秀麗解除契約，並沒收已付價金及系爭房屋裝修物、固定物，該解約信函係對趙秀麗為解約表示，且其解約亦非合法，又未對伊催告，對伊不生解約效力。依系爭買賣契約第3條約定，王耀震應將系爭房地辦理移轉登記並交付予伊云云；為王耀震所否認，並辯稱：系爭買賣契約因郭明煌違約，已解除契約等語。經查：
①趙秀麗與王耀震固簽訂有買賣契約，但已於104年3月20日
另簽訂解約協議書而解除，此為兩造所不爭執之事實。而兩造於104年3月15日就系爭房地重新簽訂系爭買賣契約，約定趙秀麗已付系爭房地簽約款60萬元（含價金52萬元及水電費用共8萬元）予以留用；且趙秀麗於104年3月5日與王耀震簽訂之協議書夾附於兩造所簽訂買賣契約後，並蓋有騎縫章之事實，亦為兩造所不爭執。則系爭買賣契約之當事人為兩造而非趙秀麗；且趙秀麗與王耀震所簽訂之協議書既夾附於兩造所簽訂買賣契約後，並蓋有騎縫章，自屬系爭買賣契約之一部。
②系爭協議書第2條原以列印文字記載：「待買方匯入上述
金額無誤後，須於即日起起算20個工作天內完成交屋事宜，如於104年4月3日前未依約定完成，買方願依違約規定處理，並解除買賣契約，已付買賣價金由賣方沒收，不得異議。」，後部分手寫增刪為：「待買方匯入上述金額無誤後，須於『104年3月16』日起起算『35』個工作天內完成交屋事宜，如於104年『5』月『15』日前未依約定完成，買方願依違約規定處理，並解除買賣契約，已付買賣價金由賣方沒收，不得異議。『買賣雙方互相放棄法律上追訴之權利。」，此有系爭買賣契約書及夾附協議書在卷可稽（見原審卷第2宗第13-26頁）。證人即代書張坤林證稱：協議書第2點約定有拘束本件買賣雙方的意思等語（見原審卷第2宗第28反-30頁）。參諸前開協議書附於系爭買賣契約後，並蓋有騎縫章，堪認兩造有將此協議書約定內容充作兩造契約一部，作為兩造權利義務之依據。黃明煌主張其不受系爭協議書拘束云云，並無足採。
③依系爭買賣契約第10條約定，王耀震本應先塗銷系爭房地
所設定抵押權，而於104年5月15日前將系爭房地所有權移轉登記予郭明煌，郭明煌始應於點交系爭房地同時給付尾款予王耀震。但依系爭買賣契約第14條第13項約定，由郭明煌代為清償吳宗壁之抵押債務以塗銷系爭房地所設定之抵押權，而郭明煌亦不否認伊同意王耀震請求其先清償吳宗壁100萬元，以塗銷系爭房地及5樓之1共3戶之抵押權。
則兩造嗣後之約定顯已變更系爭買賣契約第10條之約定，郭明煌自應先代向吳宗壁清償100萬元，以塗銷系爭房地所設定之抵押權。且此契約義務之履行期限，依系爭協議書第2點約定，限於104年5月15日前完成，若郭明煌未依期完成，王耀震自有解約權利及沒收已付之60萬元。而依證人張坤林所證稱：當時兩造約定買方（指郭明煌）要幫賣方（指王耀震）塗銷第1順位抵押權，約定抵押權無法塗銷則無條件解約的情形是指當抵押權金額大於買賣總價，當初王耀震有3戶的房屋一起給吳宗壁設定抵押權，但郭明煌係向王耀震購買其中2戶房屋，締約時王耀震告知郭明煌本件買賣2戶吳宗壁的抵押權金額是67萬元，伊無法確認此抵押金額，故有第14條13項但書約定，基於保護買方的立場，如果3戶的抵押權擔保的債權高於2戶的買賣總價，抵押權就無法塗銷，所以才寫無法塗銷的話，本買賣契約無條件解約，避免買方所支出的價金被賣方沒收等語（見原審卷第2宗第28、29頁）。證人張坤林上開證詞並無不足採之情形，則參酌兩造約定以郭明煌為王耀震清償對於吳宗壁之抵押債務以代替尾款140萬元之支付，堪認系爭買賣契約第14條第13項約定之「若該抵押權無法塗銷」，限於系爭房屋所設定抵押權金額大於系爭買賣應付之尾款，而致抵押權無法塗銷之情形。又證人吳宗壁證稱：渠就包括系爭2戶房屋在內之王耀震所有3戶房屋設定120萬元抵押權，總共實際欠款100萬元，郭明煌與渠聯絡要求辦理塗銷抵押權，但郭明煌沒錢清償，要求辦理抵押權移轉，即先將抵押權塗銷後，由郭明煌辦理過戶，再由渠辦理設定抵押，渠未同意，渠要求郭明煌以其他房屋向銀行辦理增貸，但郭明煌方面無法增貸等語（見原審卷第2宗第32頁）。郭明煌應付之尾款140萬元顯高於3戶房地擔保之100萬元抵押債權，本件自無系爭買賣契約第14條第13項約定之「抵押權無法塗銷」情形。郭明煌主張依系爭買賣契約第14條第13項約定，解除條件已成就云云，即無足採。
④又依前開證人張坤林、吳宗壁之證詞，郭明煌既無法辦理
銀行貸款，又未以現金清償吳宗壁之抵押債權，且未舉證證明已提出140萬元尾款而遭王耀震拒絕受領之事實，自屬未依約履行。至於證人黃正堯就抵押塗銷細節既未聽清楚，自無從為郭明煌有利之認定，證人林清貴證稱：趙秀麗有說她已經湊齊100萬，要找王耀震塗銷抵押權；是趙秀麗告訴我她錢準備好了，我沒有看到錢，趙秀麗請我去找王耀震、吳宗壁協調，因為我是介紹人等語（見本院卷第126、127頁）；而證人程凱力證稱：104年5月初，趙秀麗曾經說有買一個房子，想跟伊週轉120萬元；說5月中要錢，她會通知伊，伊有準備錢讓她週轉，某一天伊去找她，她說借錢的事情先暫緩，所以伊也沒把錢拿給她；伊不知道趙秀麗所說是否真實等語（見本院卷第141、142頁）。是證人林清貴、程凱力之證述僅係傳聞自趙秀麗，而未親見趙秀麗確有交付王耀震100萬元現金而遭拒之事實，自不得作為證明王耀震有受領遲延情事之證據。
⑤再查王耀震於104年5月6日已向戶政機關領取印鑑證明書
，併請張坤林代書於104年5月6日向稅捐單位申報房屋稅、增值稅，有印鑑證明、台中市政府地方稅務局文心分局函等在卷足憑（見原審卷第1宗第94-99頁），且經證人張坤林證述明確（見原審卷第2宗第28-30頁），是王耀震確已於104年5月6日將系爭房地辦理所有權移轉登記所需之文件交予代書；郭明煌倘於104年5月15日前，若向銀行貸得款項或以現金清償吳宗壁之抵押債權並清償尾款，系爭房地之移轉登記即可同時辦理。而郭明煌並未舉證證明其於104年5月15日前已清償、塗銷吳宗壁之抵押債權，或提出現金給付尾款之事實；自係可歸責於郭明煌，郭明煌請求王耀震給付原訂金加倍之60萬元違約金，自無理由。而王耀震於105年1月8日以民事答辯㈥狀表示解除契約，該書狀並已送達郭明煌，為郭明煌所不爭執，自生解除契約效力。
⑶系爭買賣契約既經王耀震解除而失其效力，郭明煌主張依系
爭買賣契約，請求王耀震於伊給付尾款140萬元之同時，將系爭房地辦理移轉登記，並交付系爭房地，自無理由，不應准許。
⑷又本件並無系爭買賣契約第14條第13項約定「抵押權無法塗
銷」之情形，郭明煌主張依系爭買賣契約第14條第13項約定，解除條件已成就，系爭買賣契約當然失其效力，並請求王耀震返還價金60萬元，亦無理由，不應准許。又郭明煌主張可歸責於王耀震而解除契約，得請求原訂金60萬元之加倍違約金60萬元，亦無理由。
⑸郭明煌主張：王耀震應返還伊就系爭房地所為之裝修及固定
物費用22萬6275元云云，為王耀震所否認，辯稱：趙秀麗於處理水電裝修後，在未經伊同意下，即於屋內裝潢，自不得要求取回裝潢物或返還價金等語。查：系爭房地於郭明煌給付尾款前，王耀震並無先交付系爭房地予郭明煌之義務。雖然王耀震同意趙秀麗處理水電裝修工程，但郭明煌並未舉證證明王耀震同意趙秀麗於屋內裝潢之事實；且依系爭買賣契約書第10條第7款約定「點交前買受人經出賣人同意進入建物裝修，若因故解除契約，買受人所裝修及固定物自願全部歸出賣人沒收，買受人絕無異議」，而係買賣契約既經王耀震合法解除，已如上述，則郭明煌自不得要求取回裝潢或返還費用。郭明煌備位請求王耀震給付142萬6275元本息部分，亦無理由。
⑹郭明煌主張：王耀震解除系爭買賣契約請求之違約金過高，
應以10萬元為適當云云；為王耀震所否認。查，趙秀麗與王耀震先於103年12月2日簽立買賣契約，後於104年3月5日簽立系爭協議書，再於104年3月14日兩造簽訂系爭買賣契約，兩造本約定於104年5月15日完成付清尾款、交付房地，惟郭明煌未於104年5月15日前付尾款，趙秀麗又對王耀震及其母廖桂雲、姊王惠觀提起詐欺告訴，有臺灣臺中地方法院檢察署104年度偵字第30172號不起訴處分書在卷可稽（見原審卷第1宗第161-163頁）。是自103年12月2日起迄今，王耀震尚未將系爭房地售出，並衍生民、刑事訴訟，且增加對吳宗壁之利息支出，而系爭買賣定金每戶各30萬元，占各戶總價金100萬元之三成，違約金並無過高情形，郭明煌請求酌減違約金，並無足採。郭明煌請求返還不當得利22萬6275元，及定金60萬元，而請求王耀震給付82萬6275元本息云云，即無理由，不應准許。
⑺綜上所述，郭明煌先、備位及次備位請求，均為無理由，應
予駁回。其假執行之聲請，亦無理由，併予駁回。原審判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴；又上訴人追加之訴，亦無理由應予駁回，其假執行之聲請，亦無理由，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經核不足以影響本判決之結果，爰不逐一論駁。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 7 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀法 官 李平勳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳宜屏中 華 民 國 106 年 3 月 8 日