臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上字第219號上 訴 人 林吉成訴訟代理人 楊玉珍律師複 代理人 黃文進律師被上訴人 盧文吉訴訟代理人 楊大德律師上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國105 年3 月31日臺灣臺中地方法院104 年度訴字第1795號第一審判決提起上訴，本院於106 年1 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣貳佰伍拾捌萬貳仟柒佰元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
（一）被上訴人於民國101 年10月16日與上訴人簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定由被上訴人以新臺幣（下同）1,485 萬元向上訴人購買其所有坐落臺中市○○區○○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），系爭契約第12條其他特約事項第7 款並約定：「賣方保證本約標的物，未曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍，或係由已興建農舍之土地所分割出」，被上訴人相信上訴人所為之保證，遂簽訂系爭契約並付清買賣價金，於101 年11月
8 日完成系爭土地之所有權移轉登記。嗣被上訴人於104年5 月15日與訴外人陳守義、陳慶吉（下稱陳守義等2 人）就系爭土地簽訂土地買賣契約書，約定以18,079,000元出售予陳守義等2 人，並依陳守義等2 人之要求，於104年5 月21日向臺中市霧峰區公所申請系爭土地之無套繪證明，經該所函覆系爭土地已於74、75年間作為農舍配合耕地使用，被上訴人始知悉系爭土地缺少上訴人所保證之品質，且有減少其價值及效用之瑕疵，遂於104 年5 月27日以大里內新郵局第99號存證信函通知上訴人出面處理，詎料上訴人竟置之不理，致被上訴人僅能與陳守義等2 人協議每坪降價5,000 元，共計減少價金3,228,400 元，改以總價14,850,600元出售系爭土地。
（二）上訴人積極向被上訴人保證系爭土地從未向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍，或係由已興建農舍之土地所分割出等情，其情節重於僅消極地故意不予告知系爭土地已經過套繪之瑕疵，依民法第357 條及舉輕以明重之法理，被上訴人於此情形應無民法第356 條有關買受人檢查通知義務規定之適用。兩造簽訂系爭契約時，系爭土地之土地登記謄本僅記載地目、使用分區及使用地類別，並無是否經套繪之註記，且系爭土地上僅種植稻米而無其他地上物，連兩造共同委任之專業地政士都未能查知系爭土地是否曾向建管單位申請農舍或提供其他土地申請農舍，或係由已興建農舍之土地所分割出等情，何況被上訴人僅為一般農地買受人，足認上開瑕疵並非依通常程序檢查所得發現。又被上訴人於知悉系爭土地有上開瑕疵後立即通知上訴人，對於損害之發生並無過失，被上訴人請求上訴人負瑕疵擔保損害賠償責任，亦無權利濫用或違反誠信原則。
（三）系爭土地具有不能興建農舍之瑕疵係減損整筆土地之交易價值，自不得以被上訴人不能興建農舍之面積計算損害數額，上訴人應賠償被上訴人因系爭土地缺少特別約定所保證之品質，致被上訴人須降價出售所受之損害共計3,228,
400 元。至於系爭土地經鑑定之差價雖為2,582,700 元，惟該鑑定報告所採之估價方法並非正確；縱認可採，亦非民法第360 條所規定不履行之損害賠償之全部金額。爰依民法第360 條、第216 條規定，請求被上訴人負損害賠償責任，給付被上訴人3,228,400 元。
二、上訴人則以：
（一）上訴人於99年6 月間向訴外人洪連來買受系爭土地，當時系爭土地之土地登記謄本並無套繪之註記，主管機關農舍套繪查詢系統亦未建置完全，上訴人與洪連來均未申請農舍套繪查詢，是上訴人對於系爭土地於74年、75年間即已納入農舍配合耕地使用，而有無法興建自用農舍之瑕疵實屬不知，上訴人既非故意不告知瑕疵，則被上訴人仍有民法第356 條規定買受人檢查通知之義務。被上訴人購買系爭土地之主要目的乃為興建農舍之用，則就系爭土地有無套繪致不能興建農舍乙事，應為被上訴人特別注重並應予查詢，而被上訴人向臺中市霧峰區公所查詢即可得知系爭土地是否經套繪，故屬依一般通常程序所得檢查之事項。惟被上訴人於受領系爭土地時並未向臺中市霧峰區公所查詢有無套繪證明，係未依通常程序從速檢查其所受領之系爭土地有無瑕疵，自應視為被上訴人已承認其所受領之系爭土地無瑕疵。被上訴人未盡檢查通知義務，於取得系爭土地3 年後始向上訴人請求損害賠償，應認被上訴人對其損害屬與有過失，並有民法第148 條所規定之權利濫用及違反誠信原則，而不得向上訴人主張瑕疵擔保責任。
（二）系爭土地於104 年5 月15日之市場交易價格經鑑定之結果為18,724,700元，遠高於被上訴人減價轉售予陳守義等2人之價格，自難認被上訴人有因價金跌幅而受有損害，被上訴人以低於當時市場交易價額轉售予第三人，應自行承擔該不利益，不得向上訴人請求損害賠償。縱被上訴人受有損害，則依農業用地興建農舍辦法第9 條規定，被上訴人至多僅受有系爭土地不能興建農舍之面積，即系爭土地面積10% 相當於213.448 平方公尺之損害等語置辯。
三、原審斟酌兩造之攻擊防禦方法後，認被上訴人依民法第360條、第216 條規定，請求上訴人給付3,228,400 元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即104 年9 月17日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，而為被上訴人勝訴之判決，並依兩造陳明為附條件准、免假執行之宣告。上訴人聲明不服，提起上訴，求為：原判決廢棄，上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造爭執及不爭執事項（見本院卷第66頁、第67頁）：
（一）兩造不爭執事項：
1、被上訴人於101 年10月16日與上訴人簽訂系爭契約，向上訴人購買其於99年8 月2 日以買賣為原因而取得之坐落臺中市○○區○○○段○○○ ○號、地目：田、使用分區及使用地類別為特定農業區農牧用地之土地，約定買賣價金為1,485 萬元，於土地買賣契約書第12條其他特約事項第7款，約定「賣方保證本約標的物，未曾向建管單位申請農舍或提供予其它土地申請農舍，或係由已興建農舍之土地分割出」。
2、被上訴人於101 年10月16日與上訴人簽訂系爭契約當時，系爭土地係稻田，並無農舍。
3、被上訴人買受系爭土地之主要目的乃在於興建農舍，因有上訴人上開可興建農舍之保證，被上訴人始同意簽立系爭契約。被上訴人已依約付清上開價金1,485 萬元予上訴人，系爭土地所有權並於101 年11月8 日由上訴人移轉登記予被上訴人。
4、系爭土地於74年、75年間與另筆當時地號為臺中縣○○鄉○○○段○○○○○○○號之土地，併同申請實施區域計畫地區自用農舍建造執照、實施都市計劃以外地區自用農舍使用執照，並已辦理建築套繪管制。兩造訂約時，該建築套繪管制仍未解除。
5、系爭土地於尚未辦理變更使用執照程序解除農地套繪管制前，無法再重複申請興建農舍。
6、被上訴人於104 年5 月15日與陳守義、陳慶吉簽訂買賣契約書，約定以18,079,000元出售系爭土地予陳守義、陳慶吉，並依陳守義、陳慶吉之要求，於同年月21日向臺中市霧峰區公所申請系爭土地之無套繪證明。嗣經該所於同年月22日函覆稱系爭土地係作為農舍配合耕地使用等語（原審卷第9 頁），伊遂與陳守義、陳慶吉2 人協議每坪降價5,000 元，改以總價14,850,600元出售系爭土地（降價3,228,400 元）。陳守義、陳慶吉已付清上開買賣價金予被上訴人，被上訴人並已將系爭土地所有權於104 年7 月
6 日移轉登記予陳守義、陳慶吉所有。
（二）兩造爭執事項：
1、被上訴人是否未盡民法第356 條所規定之檢查通知義務，而視為承認其所受領之物？
2、被上訴人對於所受之損害，是否與有過失，並有權利濫用、違反誠信原則之情事，依民法第148 條規定，不得向上訴人主張瑕疵擔保責任？
3、被上訴人所受之損害若干？
五、得心證之理由：
（一）被上訴人主張其於101 年10月16日與上訴人簽訂系爭契約，向上訴人購買系爭土地，約定買賣價金為1,485 萬元，上訴人並向被上訴人保證系爭土地未曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍，或係由已興建農舍之土地所分割出等情，並於101 年11月8 日完成系爭土地之所有權移轉登記，嗣被上訴人於104 年5 月15日與陳守義等2人簽訂土地買賣契約書，約定以18,079,000元出售系爭土地予陳守義等2 人，並依陳守義等2 人之要求，於同年月21日向臺中市霧峰區公所申請系爭土地之無套繪證明，經該所於同年月22日函覆稱系爭土地係作為農舍配合耕地使用等語，被上訴人遂與陳守義2 人協議每坪降價5,000 元，改以總價14,850,600元出售系爭土地等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約、被上訴人與陳守義2 人之買賣契約，及系爭土地登記第一類及第二類謄本等在卷可憑，堪信真實。
（二）按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360 條定有明文。
系爭土地重測前之地號為臺中市○○區○○○段00000 地號，該土地已於74年9 月12日納入臺中市霧峰區公所74年霧鄉建字第10560 號，及75年10月2 日納入該所75年霧鄉建字第13200 號實施區域計畫地區自用農舍使用執照之建蔽率作為農舍配合耕地使用等情，有臺中市霧峰區公所10
4 年5 月22日霧區公建字第1040011129號函在卷可稽（見原審卷第9 頁），而依臺中市霧峰區公所104 年10月23日霧區公建字第1040022532號函暨檢附之74年9 月12日霧鄉建字第10560 號及75年10月2 日霧鄉建字第13200 號檔案資料可知，系爭土地於74年間與另筆臺中市○○區○○○段○○○○○○○號土地併同申請實施區域計畫地區自用農舍建造執照、實施都市計劃以外地區自用農舍使用執照（見本院卷第33至46頁），並已辦理建築套繪管制，且系爭土地於尚未辦理使用執照基地調整暨解除規定比例外之農地套繪管制前，無法再興建農舍等情，復為兩造所不爭執，顯見系爭土地於兩造101 年10月16日簽訂系爭契約時，即無法申請興建農舍。又被上訴人買受系爭土地之主要目的乃在於興建農舍等情，為兩造所不爭執，如系爭土地無法興建農舍，自足以影響被上訴人買受系爭土地之價值及效用，亦不具上訴人所保證之品質，當屬構成物之瑕疵。再者，出賣人所負之權利或物之瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，依民法第351 條及第355 條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院71年度台上字第2395號判決要旨參照）。故上訴人辯稱：其取得系爭土地時，系爭土地之土地登記謄本並無套繪之註記，其對於系爭土地經過農舍套繪管制實屬不知云云（見原審卷第22頁），縱認屬實，亦無從據以解免其依民法第360條規定對於被上訴人應負之瑕疵擔保責任。
（三）再按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356 條定有明文。該條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之，同法第357 條亦有明文。同法第357 條之規定，既未將「出賣人就買賣之物保證其品質者」，與「出賣人故意不告知瑕疵於買受人者」同列為排除買受人檢查通知義務之原因，則被上訴人自應負同法第356 條規定之買受人檢查通知義務。故被上訴人辯稱依同法第357 條及舉輕以明重之法理，被上訴人應無同法第356 條有關買受人檢查通知義務云云，尚屬無據，核非可取。
（四）上訴人辯稱被上訴人未依通常程序從速檢查系爭土地有無經過套繪管制而不得再興建農舍之瑕疵，應視為已承認所受領之系爭土地，不得向上訴人主張瑕疵擔保責任等語；被上訴人則主張系爭土地有無經過套繪管制，屬不能即知之瑕疵，被上訴人於發現系爭土地經過套繪管制後，亦未怠於通知上訴人等語。經查，兩造於簽訂系爭契約時，系爭土地之土地登記謄本僅記載地目、使用分區及使用地類別，並無是否經套繪之註記，且系爭土地經鑑定人華淵不動產估價師聯合事務所於105 年9 月1 日申請列印之土地登記謄本上，亦無任何有關套繪之註記，有上開土地登記謄本可按，復為兩造所不爭執（見本院卷第65、98頁），足見系爭土地無法由土地登記資料得知有無經過套繪之情形。又系爭土地上僅種植稻米，並無農舍等情，亦為兩造所不爭執，自無從由系爭土地之外觀知悉有因興建農舍而經過套繪管制等情。況且，依內政部103 年4 月10日內授中辦地字第10366507173 號函意旨，建築機關及地政機關實際上尚未落實提供興建農舍之土地之套繪註記之程序（見本院卷第79頁），故系爭土地是否曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍，或係由已興建農舍之土地所分割出等情，顯非依通常程序得檢查而知悉。是系爭土地究竟有無向建管單位申請農舍或提供予其它土地申請農舍，或係由已興建農舍之土地分割出之事項，自屬民法第
356 條第3 項所稱之不能即知之瑕疵。再者，被上訴人係於104 年5 月21日向臺中市霧峰區公所申請系爭土地之無套繪證明，經該所於同年月22日函覆稱系爭土地係作為農舍配合耕地使用，被上訴人始知悉系爭土地缺少上訴人於系爭契約第12條第7 款所保證之「未曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍，或係由已興建農舍之土地所分割出」之品質，被上訴人旋於同年月27日寄發大里內新郵局第99號存證信函予上訴人，請上訴人於函到5 日內出面解決，亦有該存證信函及回執在卷可憑（見原審卷第10-11 頁），故上訴人亦無怠於通知之情形可言。是上訴人辯稱被上訴人已視為承認其所受領之系爭土地，不得向上訴人主張瑕疵擔保責任云云，洵屬無據。
（五）被上訴人係以系爭土地欠缺上訴人所保證之品質，依民法第360 條規定對上訴人請求不履行之損害賠償，而系爭土地是否曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍，或係由已興建農舍之土地所分割出等已經過套繪之情事，非依通常程序所得檢查而知悉，已如前述。況依系爭契約第6 條約定，兩造係共同委任方逸雲地政士辦理該土地買賣之簽約及完稅過戶等事宜，亦為兩造所不爭執（見本院卷第65頁），是兩造共同委任之專業地政士都未能查知系爭土地是否因興建農舍而經過套繪管制，自無法要求一般之農地買受人即被上訴人有自行查證系爭土地是否經套繪之義務及能力。何況，被上訴人於知悉系爭土地經過套繪後，旋即通知上訴人處理等情，均如前述，是被上訴人請求上訴人應負瑕疵擔保責任，要無任何與有過失，或權利濫用、違反誠信原則之情。上訴人空言辯稱被上訴人對於所受之損害有與有過失，並有權利濫用及違反誠信原則，而不得向上訴人請求瑕疵損害賠償責任云云，委無足取。從而，上訴人就其出售予被上訴人之系爭土地，既缺少其所保證之「未曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍，或係由已興建農舍之土地所分割出」之品質，則被上訴人依系爭買賣契約物之瑕疵損害賠償之法律關係，向上訴人請求不履行之損害賠償，自屬正當。
（六）關於上訴人依瑕疵擔保責任應負擔之損害賠償金額：
1、被上訴人買受系爭土地之主要目的乃在於興建農舍，因有上訴人上開可興建農舍之保證，被上訴人始同意簽立系爭契約，惟系爭土地於尚未辦理變更使用執照程序解除農地套繪管制前，無法再重複申請興建農舍等情，既為兩造所不爭執，則被上訴人所受之損失，自應以整筆土地面積計算。上訴人辯稱依農業用地興建農舍辦法第9 條之規定，被上訴人至多僅受有不能興建農舍之面積即系爭土地面積10% 相當於213.448平方公尺之損害云云，殊非可採。
2、被上訴人於104 年5 月15日與陳守義等2 人簽訂土地買賣契約書，原約定由被上訴人以18,079,000元出售系爭土地予陳守義等2 人，惟於同年月22日向霧峰區公所及臺中市政府申請無套繪證明，經臺中市霧峰區公所函覆如前，雙方乃協議每坪降價5,000 元，改以總價14,850,600元出售系爭土地，較原訂出售價格減少3,228,400 元（計算式：
18,079,000 - 14,850,600=3,228,400 ），堪信真實。惟被上訴人於104 年5 月15日與陳守義等2 人簽訂之土地買賣契約第12條第7 款約定：「賣方應檢附套繪證明，費用由乙方（即被上訴人）負擔，如已為農舍比例者，雙方同意解除契約，乙方無息返還已收價金，…」等語（見原審卷第14之1 頁），嗣被上訴人因臺中市霧峰區公所同年月22日之前開函文始知悉系爭土地尚未解除套繪管制，是被上訴人亦可與陳守義等2 人解除買賣契約，以避免繼續履約可能發生之額外損失。惟被上訴人仍與陳守義等2 人重新協議由被上訴人降價出售，是其重新協議之價格，應非僅基於系爭土地有上開瑕疵之單一因素所決定。準此，若被上訴人減價之金額，超過系爭土地當時因上開瑕疵而客觀上減損之價額者，則被上訴人所受之損害，自應以系爭土地當時因上開瑕疵而客觀上減損之價額為據，而非以減價之價差定之。
3、本院囑託函華聲科技不動產估價師事務所，針對系爭土地鑑定於104 年5 月15日（即被上訴人與陳守義等2 人簽訂買賣契約之日）若係未經建築套繪管制而可興建農舍之市場交易價格，及經建築套繪管制而無法興建農舍之市場交易價格，有無價差及價差若干等節，經鑑定結果，系爭土地若未經建築套繪管制而可興建農舍之市場交易價格為21,307,400元，經建築套繪管制而可興建農舍之市場交易價格為18,724,700元，兩者價差每坪4,000 元，整筆土地價差達2,582,700 元等情，有該所105 年11月7 日105 華估字第C7LR0000000 號函所附估價報告書附卷可稽。而該鑑定結果係由鑑定人依其專業，參酌一般交易市場之政策面及經濟面（含房市政策、物價狀況等其他因素）、區域因素（含近鄰地區土地利用情況、交通運輸概況等其他因素）、個別因素（含系爭土地位置、面積、地形、地勢、臨路狀況、使用管制、週遭環境等其他因素）及不動產市場等各項因素，及最有效使用之分析後，採用比較法之估價方法綜合評估所得之結論，自堪採酌。被上訴人主張該鑑定報告所採之估價方法並非正確云云，即非足取。
4、又依上開鑑定報告所示，系爭土地於104 年5 月15日經套繪管制之價格較未經套繪管制之價格減少2,582,700 元，堪認被上訴人因上訴人所出售之系爭土地缺少上訴人所保證之品質所受之損害金額，應為2,582,700 元。被上訴人主張以其減少之售價3,228,400 元為其損害金額，超過系爭土地當時因上開瑕疵而客觀上應減損之價額，尚非可採。另上訴人辯稱系爭土地經建築套繪管制之鑑定價格18,724,700 元，高於被上訴人原訂之售價18,079,000元，難認被上訴人係低價出售而受有損害云云，亦顯無可取。從而，被上訴人依系爭買賣契約物之瑕疵損害賠償之法律關係，請求上訴人賠償2,582,700 元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
四、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約物之瑕疵損害賠償之法律關係，請求上訴人給付2,582,700 元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年9 月17日起（見原審卷第21頁）至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審未及審酌本院囑託鑑定之鑑定資料，就超過上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，容有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為附條件准、免假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 7 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 游文科法 官 陳宗賢以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。被上訴人不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李淑芬中 華 民 國 106 年 2 月 7 日