臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上字第225號上 訴 人 王永成訴訟代理人 吳聰億律師被 上訴人 林義庭訴訟代理人 李榮鴻律師被 上訴人 柯錦惠上列當事人間請求給付仲介費事件，上訴人對於民國105年3月18日臺灣臺中地方法院104年度訴字第894號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國105年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人提起上訴後，另依不動產土地買賣合約書第6條第5項約定，請求被上訴人林義庭給付違約金267萬元本息，核屬訴之追加，惟其主張之基礎事實同一，核與民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定並無不合，其訴之追加，應予准許。
二、上訴人主張：伊於民國103年5月20日與被上訴人柯錦惠簽立不動產承買要約書（下稱系爭承買要約書），由柯錦惠授權伊就坐落嘉義縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等土地（下稱系爭土地），與賣方即被上訴人林義庭簽訂買賣契約，約定要約總價為新臺幣（下同）4800萬元，定金1000萬元，仲介費由買方柯錦惠負擔100萬元，柯錦惠並已交付面額各500萬元之支票2紙，以代支付買賣定金。伊已仲介柯錦惠、並代理柯錦惠與林義庭就系爭土地於103年5月21日簽訂買賣合約書，約定買賣總價為4717萬元、賣方應支付伊仲介費267萬元，林義庭並當場收受前開定金支票2紙，然被上訴人等迄今不履行買賣合約書所載義務及支付仲介費，爰依系爭買賣合約第6條第5項前段、系爭承買要約書第5條約定，分別向林義庭、柯錦惠請求給付居間報酬各267萬元、100萬元。並追加依系爭買賣合約第6條第5項後段請求林義庭賠償違約金267萬元等語。並聲明：林義庭應給付伊267萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。柯錦惠應給付伊100萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。願提供擔保，請求准予宣告假執行。
三、被上訴人林義庭辯以：柯錦惠否認有授權上訴人代理簽立系爭買賣合約，且系爭買賣合約僅有「賣方林義庭」及「仲介人王永成」之簽名，並無買方之簽名，上訴人並非代理柯錦惠在買方欄位上簽名。另上訴人係從事土地買賣仲介，依不動產經紀業管理條例立法精神，其以經紀營業員之身分仲介土地買賣，亦不得為系爭土地買方之代理人。系爭00-0、00地號土地為訴外人林○○所有；系爭00地號土地為訴外人林○○所有；系爭00-0地號土地為訴外人林○○、林○○與伊共有；系爭00地號土地為訴外人林○○所有；系爭00-0地號土地為伊所有，前開土地所有權人雖均有意出售上開土地，然因無法在簽約當日出席，故授權伊代理簽約。林義庭簽約時，與上訴人約定柯錦惠應於103年5月22日上午10時，親自至雲林縣○○鄉○○村○○路○○○號廖○○地政士事務所，洽商買賣細節及簽約，惟柯錦惠未如期親自到場，或授權第三人到場簽訂買賣合約，廖德尾因而認系爭買賣合約未成立，同意林義庭退還2張擬作為支付定金之支票，林義庭亦取回原交付廖○○保管之文件，是系爭買賣合約尚未成立。上訴人非經紀業而執行仲介業務，且廖德尾所擬之系爭買賣合約，亦不符合不動產經紀業管理條例施行細則第29條所規定格式，契約書無履約保證之約定，而無法保障交易者權益，上訴人未依誠實及信用方法完成土地買賣之仲介義務，其請求給付仲介費，顯無理由等語。
四、被上訴人柯錦惠辯以：伊僅係授權上訴人向林義庭表達承買系爭土地之要約，該面額各500萬元之支票2紙僅係斡旋金，並未授權上訴人代理簽約。系爭買賣合約上並無伊之簽名，伊亦不知系爭買賣合約之內容，自難認伊與林義庭間就系爭土地之買賣契約已成立。伊於收受林義庭所寄發103年5月28日臺中西屯第426號存證信函後，始知林義庭不願出售系爭土地，系爭土地買賣既未成交，伊自不負給付仲介費之義務。又縱認系爭買賣合約已成立，本件係因上訴人未聯繫簽約事宜，致林義庭不願出售系爭土地，依系爭買賣合約第6條特約事項第5項約定，本件仲介費應全數由林義庭負擔，上訴人請求伊給付仲介費，自屬無據等語。
五、得心證之理由：⑴上訴人主張：柯錦惠於103年5月20日簽立系爭承買要約書，
約定要約總價為4800萬元，定金1000萬元，仲介費由柯錦惠負擔100萬元；及林義庭已於103年5月21日於系爭土地買賣合約書簽名，同意以4717萬元出售系爭土地等語，為林義庭、柯錦惠所不爭執，且有系爭承買要約書、買賣合約書在卷足證（見原審卷第6、7頁），上訴人此部分主張，應堪信為真實。
⑵上訴人主張：林義庭、柯錦惠已就系爭土地成立買賣契約云
云，為林義庭、柯錦惠所否認，辯稱：柯錦惠僅授權上訴人向林義庭表達承買系爭土地之要約，並未授權上訴人代理簽約，系爭各500萬元之支票2紙僅係斡旋金。系爭買賣合約僅有賣方林義庭及仲介王永成之簽名，並無買方之簽名，柯錦惠與林義庭間就系爭土地之買賣契約尚未成立等語。查：
①按民法所謂代理，係指本人以代理權授與代理人，由代理
人以本人名義為意思表示，或受意思表示，而直接對本人發生效力而言。且代理為對外關係，代理人必須以本人名義與第三人為法律行為，其法律效果始直接對於本人發生效力。代理人必須於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，始直接對本人發生效力，此觀民法第103條第1項之規定即明。是以本人縱曾授與代理權於代理人，如代理人未以本人名義為意思表示時，該意思表示仍無從直接對本人發生效力。最高法院79年度台上字第1907號、80年度台上字第2164號、76年度台上字第852號判決意旨參照。
②柯錦惠係授權上訴人「一、要約標的：土地坐落○縣○○
鎮○○段00-0、00、00、00-0、00、00-0……。二、要約總價：新臺幣4800萬元正。三、定金：新臺幣1000萬元正。四、稅費：土增稅、前期欠稅，由賣方負擔；登記費、契稅由買方負擔。五、仲介費：買方負擔總成交價100萬元正。六、特約：⒈授權受託人7日內與賣方成立契約，賣方不肯讓售則定金全數退還不負違約責任。……其他未載事項依現有法律規定。⒉建物現況點交，賣方不負修繕責任。⒊登記完畢點交付清尾款。」，此有系爭承買要約書在卷足憑（見原審卷第6頁）。上訴人自有代理柯錦惠訂立系爭買賣契約之權。
③上訴人係以仲介人之身分與林義庭簽訂系爭買賣合約書，
而該買賣契約書上「買主」欄並未記載，則向林義庭購買系爭土地者究係何人，林義庭並不知悉，上訴人於簽約時，既僅以仲介人之名義簽名，而未表明其代理柯錦惠之意旨，揆諸前揭說明，已難認系爭買賣合約書對柯錦惠發生效力。
④證人廖德尾證稱：買賣合約書上，買方欄是預留要給買方
親自到場簽名之用，所以當時沒有簽名，簽約當時伊就已經明白告訴雙方，買方跟賣方未到場的都要來補簽名等語（見原審卷第57-59頁），足證系爭買賣契約除由林義庭先各於「賣主」欄位下簽名外，另待「買主」柯錦惠親自簽名，在柯錦惠未簽名前，難認系爭買賣合約已成立。⑤再由系爭買賣合約六、特約事項7約定「買賣雙方同意付
款日期及金額得磋商彈性改定，不負違約責任」，則買賣價金既尚得「磋商彈性改定」，此契約必要之點自屬尚未確定，顯然系爭買賣合約尚未成立。被上訴人間之買賣契約並未成立，已如上述，自無賣方即林義庭違約不肯讓售，應負違約賠償責任之情事，上訴人依系爭不動產土地買賣合約書第6條特約事項第5款約定，請求林義庭給付違約金267萬元本息，亦無理由。
⑶從而，系爭買賣合約既未成立，上訴人自尚未依系爭承買要
約書取得對柯錦惠、依系爭買賣合約取得對林義庭之居間報酬請求權，上訴人依系爭買賣合約、系爭承買要約書之約定，分別請求林義庭、柯錦惠給付仲介費各267萬元、100萬元之本息，自無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人追加之訴請求林義庭給付違約金267萬元本息，亦無理由，亦應駁回；其假執行之聲請，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 9 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀法 官 李平勳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳宜屏中 華 民 國 105 年 8 月 9 日