臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上字第39號上 訴 人即被上訴人、擴張之訴原告 黃郁琇訴訟代理人 常照倫律師複代理人 莊惠祺律師被上訴人即上訴人、擴張之訴被告 林春州訴訟代理人 陳育仁律師
蔡得謙律師何立斌律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人各對於民國104年11月6日臺灣臺中地方法院103年度重訴字第528號第一審判決提起上訴，上訴人黃郁琇並於本院為訴之擴張，本院於民國105年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
擴張之訴被告林春州應給付擴張之訴原告黃郁琇新臺幣叁佰壹拾陸萬壹仟肆佰壹拾壹元，及自一百零四年十二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
擴張之訴原告黃郁琇之其餘擴張之訴駁回。
第二審上訴部分之訴訟費用，由兩造各自負擔；擴張之訴部分之訴訟費用，由擴張之訴被告林春州負擔十分之三；餘由擴張之訴原告黃郁琇負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項定有明文。是故，上訴人（即原審原告）於第二審訴訟程序中，依同法第二百五十五條第一項第三款規定，將原訴擴張或減縮應受判決事項之聲明者，依上開說明，上訴人仍得為原訴變更或追加他訴。
二、查上訴人黃郁琇之起訴聲明原為：「㈠被上訴人即上訴人、擴張之訴被告林春州（下稱林春州，下同）應給付上訴人即被上訴人、擴張之訴原告黃郁琇（下稱黃郁琇，下同）新臺幣（下同）779萬2400元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」（見原審卷第四頁），原審判決後，黃郁琇不服，於民國一百零四年十二月四日向原審法院聲明上訴，其上訴聲明為：「㈡上廢棄部分，林春州應給付黃郁琇360萬元，及自一百零三年九月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢林春州應再給付黃郁琇856萬1411元，及自本書狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」等語（見本院卷第三頁），就第二項上訴聲明部分核為聲明之減縮，而關於第三項上訴聲明部分核為聲明之擴張（見本院卷第三十七頁，黃郁琇其餘書狀誤載為追加），則依上開規定，均應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人即被上訴人、擴張之訴原告黃郁琇主張：黃郁琇於一百零二年五月十八日向林春州購買坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（權利範圍均全部），及同區段000建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○弄○號建物、000建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○弄○○號建物（下稱系爭00、00、00、00地號土地；系爭000、000建號建物，合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定總價款8060萬元，最遲應於一百零三年一月三十一日辦理點交。黃郁琇已依約如期支付買賣價金，亦辦理所有權移轉登記完畢，惟因林春州無法如期於一百零三年一月三十一日辦理點交，兩造遂於一百零二年十月十九日另簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定由黃郁琇保留系爭房地尾款200萬元於交屋時再行結算支付，並約定黃郁琇自貸款撥款日起至交屋日止之三信商業銀行貸款利息由林春州補貼，及最遲應於一百零三年二月二十八日交屋，如有逾期應每日依1萬元補貼黃郁琇，並繼續負擔黃郁琇之銀行貸款利息。詎林春州屆期仍未辦理交屋，且迄至一百零三年八月三十一日止，亦 未依系爭買賣契約第十一條第五項之約定，將訴外人郅聖實業股份有限公司（下稱郅聖公司）設於系爭000建號建物之公司、營利事業登記遷出，及將訴外人鏘聖實業股份有限公司（下稱鏘聖公司）設於系爭000建號建物之工廠登記註銷，以致黃郁琇無法依預定計畫搬遷廠房，及申請公司登記，並造成黃郁琇接單損失，黃郁琇爰依系爭買賣契約第十二條第三項之約定，請求林春州給付每日按買賣總價款千分之０‧五計算之違約金4萬300元（於本審改以2萬元計），及依系爭協議書第三條之約定，請求林春州給付每日以1萬元計算之違約金，合計5萬300元（於本審改以合計3萬元計），並以每日5萬元計算，請求林春州給付自一百零三年三月一日起至同年八月三十一日止，共六個月之違約金900萬元；又依系爭協議書第一條之約定，林春州應補貼自一百零三年一月份起至同年八月份止，共八個月之銀行貸款利息，而以每月9萬9050元之貸款利息計算，林春州應補貼銀行貸款利息71萬3619元及自付額7萬8781元，共79萬2400元，合計林春州應給付黃郁琇979萬2400元，並以黃郁琇尚未給付系爭房地之尾款200萬元抵銷後，林春州尚應給付黃郁琇779萬2400元。又郅聖公司設於系爭000建號建物之公司、營利事業登記，於一百零四年二月十六日始辦理遷出；鏘聖公司設於系爭000建號建物之工廠登記，經經濟部工業局於一百零四年六月三日為廢止登記，而林春州於一百零四年八月五日始將系爭房地點交予黃郁琇，均已逾兩造間所約定之點交期限，於本審並擴張請求一百零三年九月一日起至一百零四年五月三十一日止，依系爭買賣契約約定之違約金540萬及依系爭協議書約定之補貼金270萬元及該期間之銀行利息46萬1411元，另黃郁琇所請求之違約金，基於契約自由、私法自治原則之體現，並非過高及無顯失公平等語。起訴聲明求為判決：㈠林春州應給付黃郁琇779萬2400元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡訴訟費用由林春州負擔。於本院上訴暨擴張之訴聲明求為判決：㈠原判決關於駁回黃郁琇下開第二項之訴部分，暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，林春州應給付黃郁琇360萬元，及自一百零三年九月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢林春州應再給付黃郁琇856萬1411元，及自擴張之訴書狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈣第一審（除確定部分外）、第二審上訴暨擴張之訴訴訟費用由林春州負擔；答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由林春州負擔（原審判准林春州應給付黃郁琇51萬3619元本息，其餘請求駁回；黃郁琇就上開駁回之360萬元本息部分上訴，並擴張請求856萬1411元本息，其餘部分未據聲明不服，此部分已確定；林春州就其敗訴部分上訴）。
二、被上訴人即上訴人、擴張之訴被告林春州則以：⑴依系爭買賣契約第十七條特別約定事項第一項之約定，系爭房地係以現況騰空點交，林春州早已將系爭房地騰空，並通知黃郁琇及其所委託之代書辦理點交，系爭房地早已處於隨時可點交由黃郁琇接管之狀態，黃郁琇卻遲遲以系爭房地上尚有第三人之公司登記或工廠登記為由，拒不點交，是黃郁琇係屬受領遲延。本件林春州早已通知郅聖公司、鏘聖公司系爭房地出售他人，應盡速將公司登記或工廠登記遷出或註銷，詎上開公司竟藉故刁難，故不可歸責於林春州。再實際影響黃郁琇者應為工廠登記，至公司登記並不影響黃郁琇為公司登記，依工廠管理輔導法之相關規定，工廠登記註銷係屬行政處分行為，而林春州並無註銷工廠登記之權限，且系爭房地嗣已辦理所有權移轉登記予黃郁琇，致林春州亦難以所有權人地位，採取相關法律程序之作為，況黃郁琇一再拒絕點交，實難歸責於林春州。且黃郁琇既為系爭房地之所有權人，如發現有不符登記之處，自得所有權人名義通知主管機關而逕為辦理，亦即黃郁琇得逕行通知臺中市政府將工廠登記註銷。⑵再依證人陳英霖、張淑芬之證述，可知買賣雙方於簽訂系爭買賣契約時，乃至仲介、代書均不知系爭房地係受臺中市政府環保局管制，且須經土壤檢測後，始可註銷工廠登記，於辦妥系爭房地之土壤檢測前，林春州根本無從辦理工廠登記註銷，且雙方於訂約之時，既未能預知，客觀上即屬不可歸責於林春州之事由，故林春州自不負給付遲延之責任。又兩造對系爭房地為管制土地，須經土壤檢測始能註銷工廠登記情事，毫無所悉，林春州方同意於簽訂系爭買賣契約時，同意將系爭房地上之工廠登記註銷並點交予黃郁琇，倘兩造知悉於註銷工廠登記前應先解除土壤管制，則兩造應會就解除土壤管制之責任分配、時間等另作約定。惟系爭房地為管制土地，係本件訴訟後，黃郁琇或林春州辦理工廠登記註銷時始知上情，自為雙方於簽約時所未能預料，且林春州自將系爭房地出售後，旋即請求郅聖公司及鏘聖公司搬遷並辦理工廠登記註銷，並無利用系爭房地而受有利益情事，亦應免除林春州之遲延責任。⑶又縱認黃郁琇受有損失，而應給付違約金，有關違約金之計算，亦應以系爭協議書為主。蓋兩造既再簽訂系爭協議書，自有代替原系爭買賣契約之合意，應有和解而互相抛棄之意思，若非系爭協議書較系爭買賣契約之約定為輕，林春州豈有可能另行簽立系爭協議書？故黃郁琇自不得再依系爭買賣契約請求違約金。又黃郁琇請求之銀行貸款利息為其貸款債務，不論林春州是否依兩造約定之日期辦理點交或促成第三人將公司登記或工廠登記遷出或註銷，黃郁琇均負有繳納貸款之義務，則有關貸款利息債務自不可歸責於林春州，且黃郁琇亦未受有損失，故林春州無需負賠償之責。又若認黃郁琇得請求違約金亦屬過高，應予酌減至200萬元，並以黃郁琇尚未給付之尾款200萬元互為抵銷，及本院如認黃郁琇得依系爭買賣契約請求違約金，則黃郁琇遲延交付完稅後之價金，亦有違約，應給付違約金給林春州，就此部分，林春州主張抵銷等語，資為抗辯。於本院上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於林春州部分廢棄。㈡上開廢棄部分，黃郁琇於原審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由黃郁琇負擔；答辯暨擴張聲明求為判決：㈠上訴暨擴張之訴均駁回。㈡第二審暨擴張之訴訴訟費用由黃郁琇負擔。
三、本件不爭執事項：
㈠、黃郁琇於一百零二年五月十八日向林春州購買坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地，及同區段000建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○弄○號建物、000建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○弄○○號建物即系爭房地，並簽訂不動產買賣契約書即系爭買賣契約，約定總價款8060萬元，最遲點交日為一百零三年一月三十一日。
㈡、系爭00、00地號土地，及其上系爭000建號建物，於一百零二年七月二十二日移轉登記為黃郁琇所有；系爭00、00地號土地，及其上系爭000建號建物，亦於上開期日移轉登記為訴外人張天德所有。
㈢、因林春州無法於一百零三年一月三十一日如期點交系爭房地，兩造另簽訂協議書即系爭協議書，約定黃郁琇自貸款撥款日起至交屋日止之三信商業銀行之貸款利息，由林春州補貼，並最遲於同年二月二十八日交屋，如有逾期林春州同意每日以1萬元補貼黃郁琇，並繼續負擔黃郁琇銀行貸款利息。
㈣、郅聖公司設於系爭000建號建物之公司、營利事業登記，業於一百零四年二月十六日辦理遷出；又鏘聖公司設於系爭000建號建物之工廠登記，業經經濟部工業局於一百零四年六月三日為廢止登記；再林春州於一百零四年八月五日將系爭房地點交予黃郁琇。
㈤、本件被上訴人主張以上開200萬元抵銷，同意依民法第三百四十二條準用第三百二十三條規定，抵銷時應先抵銷利息，但為方便計算，兩造是否同意於計算抵銷時，其利息暫不加計算，待得請求時，於得出之金額再加計利息。
㈥、以上事實，為兩造所不爭執，並有黃郁琇所提出之系爭買賣契約、土地暨建物登記第二類謄本、系爭協議書、點交證明書等資料為證，自堪信為真實，本院自得採為判決之基礎。
四、本件爭執事項：
㈠、黃郁琇得否依系爭買賣契約第十二條第三項，及系爭協議書第三條之約定，請求林春州給付：⒈自一百零三年三月一日起至同年八月三十一日止之違約金360萬元；⒉自一百零三年九月一日起至一百零四年五月三十一日止之違約金810萬元？
㈡、黃郁琇請求林春州支付：⒈自一百零三年一月份起至同年八月份止之銀行貸款利息79萬2400元；⒉自一百零三年九月份起至一百零四年五月份止之銀行貸款利息46萬1411元，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠、黃郁琇得否依系爭買賣契約第十二條第三項，及系爭協議書第三條之約定，請求林春州給付：⒈自一百零三年三月一日起至同年八月三十一日止之違約金360萬元；⒉自一百零三年九月一日起至一百零四年五月三十一日止之違約金810萬元？黃郁琇主張：因林春州無法如期於一百零三年一月三十一日辦理點交，兩造遂另簽訂系爭協議書，約定由伊保留系爭房地尾款200萬元於交屋時再行結算支付，並約定伊自貸款撥款日起至交屋日止之三信商業銀行貸款利息由林春州補貼，且最遲應於一百零三年二月二十八日交屋，如有逾期應每日依1萬元補貼伊，並繼續負擔銀行貸款利息等情，惟林春州屆期並未辦理交屋，且迄至一百零三年八月三十一日止，仍未將郅聖公司設於系爭000建號建物之公司、營利事業登記遷出，及將鏘聖公司設於系爭000建號建物之工廠登記註銷，是伊自得依系爭買賣契約第十二條第三項之約定，每日按買賣總價款千分之０‧五計算之違約金，於本院減縮請求每日2萬元，及依系爭協議書第三條之約定，每日以1萬元計算之違約金，故伊請求林春州給付：⒈自一百零三年三月一日起至同年八月三十一日止之違約金360萬元；⒉自一百零三年九月一日起至一百零四年五月三十一日止之違約金810萬元等語；此為林春州所否認，並以前詞置辯。經查：
⑴、黃郁琇主張：伊於一百零二年五月十八日向林春州購買坐落
臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地，及同區段000建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○弄○號建物、000建號即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○弄○○號建物即系爭房地，並簽訂不動產買賣契約書即系爭買賣契約，約定總價款8060萬元，最遲點交日為一百零三年一月三十一日。
又系爭00、00地號土地，及其上系爭000建號建物，於一百零二年七月二十二日移轉登記為伊所有；系爭00、00地號土地，及其上系爭000建號建物，亦於上開期日移轉登記為訴外人張天德所有。再因林春州無法於一百零三年一月三十一日如期點交系爭房地，兩造另簽訂協議書即系爭協議書，約定伊自貸款撥款日起至交屋日止之三信商業銀行之貸款利息，由林春州補貼，並最遲於同年二月二十八日交屋，如有逾期林春州同意每日以1萬元補貼伊，並繼續負擔銀行貸款利息。另郅聖公司設於系爭000建號建物之公司、營利事業登記，業於一百零四年二月十六日辦理遷出；又鏘聖公司設於系爭000建號建物之工廠登記，業經經濟部工業局於一百零四年六月三日為廢止登記；再林春州於一百零四年八月五日將系爭房地點交予黃郁琇等情，此為林春州所不爭執（見本院卷第四十至四十一、四十五至四十六頁），並有黃郁琇提出之系爭買賣契約、土地暨建物登記第二類謄本、系爭協議書等附卷可證（見原審卷十至十六、二十八至三十九頁），是黃郁琇上開主張，應堪信為真實。
⑵、按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，民法第一百
九十九條第一項定有明文。又契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第二百二十七條第一項不完全給付債務不履行之責任。又附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契約之目的無法達成），以確保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範功能與秩序（最高法院一百年度台上字第二號判決意旨參照）。次按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第二百二十九條第一項定有明文。
⑶、兩造於一百零二年五月十八日簽訂系爭買賣契約，於第四條
（價款給付）約定：「甲方（即黃郁琇，下同）應依下列日期給付乙方（即林春州，下同）價款：‧‧‧尾款：新台幣5660萬元整－□交屋日期訂於民國一百零二年七月三十日，甲方應依約付清尾款。」等語，並於其上書寫：「雙方同意最遲點交日為一百零三年一月三十一日」等語（見原審卷第十一頁），復於同年十月十九日簽立系爭協議書，載明：「立書人：黃郁琇、張天德（即買方，下同）；林春州（即賣方，下同）雙方於一百零二年十月十九日結清房屋之尾款，因賣方無法交屋，雙方同意尾數之部分，暫由買方保留新台幣200萬元正，於交付房屋時再結算支付。其雙方約定如下：‧‧‧㈢雙方協議原交屋日為一百零三年一月三十一日交屋，其雙方同意最遲於一百零三年二月二十八日交屋，如逾期賣方同意超過之時間每日依新台幣1萬元正補貼買方，其間賣方需繼續負擔買方銀行利息。」等語（見原審卷第十六頁），是依上開系爭買賣契約、系爭協議書之約定，兩造就系爭房地之點交日期，由原契約所載之一百零二年七月三十日，同意最遲點交日為一百零三年一月三十一日，復協議於同年二月二十八日完成交屋，從而系爭房地之最終點交日期為一百零三年二月二十八日，應堪以認定。益見兩造已就系爭買賣契約中有關延期點交及應負擔違約賠償部分，有以系爭協議書之約定代替原系爭買賣契約之意思甚明（詳下論述）。
⑷、又原審法院分別於一百零四年一月二十三日、同年三月二十
三日行準備程序時，林春州訴訟代理人陳稱：「（法官問：被告於一百零三年二月二十八日前是否曾經通知辦理點交？）當時確實沒有辦法辦理點交。」等語（見原審卷第八十八頁）。分別訊問證人即系爭房地仲介陳英霖，證稱：「（法官問：兩造當時是否約定一百零三年一月三十一日要辦理點交？〈提示上開契約書〉）對。」、「（法官問：房屋後來是不是沒有依約做點交？）對。」、「（法官問：原因？）一百零三年一月三十一日之前被告還沒有搬遷完成。」、「（法官問：後來是否另外簽立一份協議書？）是的。」、「（法官問：協議書是誰擬定的？）是張淑芬代書擬定的，雙方都有在場。」、「（法官問：〈提示本院卷第十六頁原證二協議書〉兩造當初約定說一百零三年二月二十八日要點交完成，後來是否依約點交？）沒有。」、「（法官問：原因？）也是被告還沒有搬遷完成。」、「（法官問：現場情形？）現場還有機具、大型布袋等，還有很多東西在現場。」、「（法官問：你是何時去現場看的？）‧‧‧被告有通知代書說現場已經搬遷完，我們去現場看還有一些小東西沒有搬完，那是最後一次‧‧‧我記得這是一百零三年七月份的事情。」、「（法官問：被告通知可以點交有幾次？）只有一百零三年七月那一次而已。」等語（見原審卷第一０二頁正反面、一０四頁）；訊問證人即代書張淑芬，亦證稱：「（法官問：〈逐一提示本院卷第十至十五頁原證一不動產買賣契約書、原證二第十六頁原證二協議書〉這份契約書、協議書是否是由妳擬定的？）對，這是我寫的。」、「（法官問：兩造是否原本約定一百零三年一月三十一日要辦點交，後來有無依約辦理點交？）沒有。」、「（法官問：妳是否知道原因？）我知道是因為賣方林先生遷廠尚未完成，所以廠房沒有辦法依時間搬遷，當時約定遷走時必須三照即廠登、公司登記等原本賣方設定的公司登記、工廠登記等要同時遷出，因為林先生一直沒有辦法在約定時間內完成。」、「（法官問：兩造後來照協議書約定要在一百零三年二月二十八日交屋，後來是否依約交屋？）到最後時間，林先生搬完有告訴我說他已經都搬走了，可以交屋，我有請買方去看過，我有問林先生說廠登等三照是否有遷走，林先生說還沒有，因為新廠那邊的關係還在辦，我說這樣還不算可以點交，林先生說他已經搬完現場了，就可以交現場，買方也不同意，我有跟買方講，買方說賣方三照是否已經遷移，但就是還沒有啊。」、「（法官問：一百零三年二月二十八日之前，林先生是否有通知妳可以辦理點交？）通知的時間因時間已久，我不記得。」、「（法官問：被告有通知妳幾次？）林先生有通知我一次而已‧‧‧我告訴仲介，現場部分是仲介去點交‧‧‧」等語（見原審卷第一０五頁正反面）；訊問證人即黃郁琇配偶張天德，則證稱：「（法官問：本件原本兩造約定一百零三年一月三十一日要點交，後來又延長到一百零三年二月二十八日，一百零三年二月二十八日以前被告有通知要做點交嗎？）沒有。」、「（法官問：被告何時通知要做點交的？）是一百零三年七月八日通知代書的，我們知道的時候應該是一百零三年七月九日。」、「（法官問：你何時去現場看的？）一百零三年七月十日我去看時，後面房間還堆一些雜七雜八的東西，上面還有一些廢水桶‧‧‧等語（見原審卷第一０九頁正反面），是依上開證人陳英霖、張淑芬、張天德之證詞，可知林春州並未依系爭協議書之約定，於一百零三年二月二十八日點交系爭房地予黃郁琇，應堪認定。
⑸、再系爭買賣契約第十二條（違約責任）約定：「乙方若有
遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止‧‧‧」等語（見原審卷第十三頁）；又系爭協議書約定：「立書人：黃郁琇、張天德；林春州雙方於一百零二年十月十九日結清房屋之尾款，因賣方無法交屋，雙方同意尾數之部分，暫由買方保留新台幣200萬元正，於交付房屋時再結算支付。其雙方約定如下：‧‧‧㈢雙方協議原交屋日為一百零三年一月三十一日交屋，其雙方同意最遲於一百零三年二月二十八日交屋，如逾期賣方同意超過之時間每日依新台幣1萬元正補貼買方，其間賣方需繼續負擔買方銀行利息。」等語（見原審卷第十三、十六頁），是林春州既未依系爭買賣契約、系爭協議書之約定，於一百零三年二月二十八日將系爭房地點交予黃郁琇，則黃郁琇自得請求林春州給付違約金。惟黃郁琇主張：伊得依系爭買賣契約第十二條第三項，及系爭協議書第三條之約定，併行請求林春州給付違約金等語，然此為林春州所否認，並辯稱兩造既再簽訂系爭協議書，自有代替原系爭買賣契約之合意，應有和解而互相抛棄之意思，故黃郁琇自不得再依系爭買賣契約請求違約金等語。經查：
①、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第九十八條定有明文。又解釋當事人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，於文義上及論理上詳為推求，以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字或截取書據中一二語任意推解，致失真意（最高法院十八年上字第一七二七號、十九年上字第二十八號、十九年上字第五十八號、十九年上字第四五三號、三十九年台上字第一０五三號判例意旨參照）。再所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性、客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院九十六年度台上字第二八六號判決意旨參照）。
②、原審法院於一百零四年三月二十三日行準備程序時，訊問證
人即代書張淑芬，證稱：「（被告訴訟代理人問：雙方契約有約定違約責任，為何在一百零二年十月十九日還要再另外簽立一個協議書？）就是因為時間點沒有辦法完成，我們為什麼會在一百零二年十月十九日，本來在交付款項完成時，除了那兩百萬元，一百零二年七月三十日林先生至少要騰出一個公司登記的部分給買方，但是沒有，就一直延，林先生是說看你要多少錢，兩百萬元等到結算時你在給我就好了，所以我們只好在一百零二年十月十九日約雙方再來做一個協議，好，你們雙方同意怎麼做，什麼時候可以來做點交。」、「（被告訴訟代理人問：在契約裡面就有說保留兩百萬元，契約第十二條也有違約責任，為何還要另以協議書的方式再去約定逾期的每日以新臺幣壹萬元補貼買方，還要寫兩百萬元尾數的部分？）那時是說時間上一直在遲延，買方覺得協調可以，但是雙方要再去把違約責任寫清楚，林先生的時間一直在延遲，可是沒有一個很明確的，買方覺得他在負擔利息，賣方沒有辦法履行契約，所以我們就約雙方再去約定的更清楚，所以就是以協議書約定的為準，我認為是這個樣子。」、「（法官問：兩造後來有擬定一個協議書，違約責任的約定是要以協議書為準還是同時以原本契約約定的違約責任一起請求？）我的認知上當時是以協議書的內容為準。」、（法官問：為何會這樣認為？是否有跟兩造講好？）因為價金已經給付到只剩尾款兩百萬元，如果說兩百萬元只是時間到了，我們約定的時間要交屋的話，以那兩百萬元下去做結算，但是後來時間點不同了，所以就認為說把延遲的時間再做一個約定，再做一個協議，時間比較久，我只記得當初是因為一直沒有辦法點交及三照的遷出，一直拖延，所以要重新約定違約的責任，賣方說要盡快，可是時間到又沒有交，買方一直等，買方覺得沒有很明確的東西，所以我們只好把雙方約來，針對這個部分再去寫協議。」、「（原告訴訟代理人問：你剛才講賣方的責任愈來愈重，為何你的協議書裡面反而是寫說一百零三年二月二十八日以後，為何每日違約給付壹萬元補貼買方，這不是愈來愈輕嗎？是要把契約的違約罰廢掉？）我的認知是把違約罰廢掉沒錯，我們那時是約定一百零二年七月三十日要點交，沒有辦法履行，張天德是說雙方協議，給賣方最後一個時間，我記得沒錯的話，那個時候張天德認同說我們是用這個部分，如果一百零三年二月二十八日沒有履行的話，那時沒有講說前面買賣的違約條款就不進行、以這協議書為準，那時是講說那再延遲的話延遲是如何給付款項，當下是沒有講到前面的違約條款是否還要繼續履行，一般來講，協議的話就是表示另外一方同意他再展延的，所以我的認知是因為協議的話，前面是沒有再談的，買方是同意繼續展延到協議書約定的一百零三年二月二十八日交屋。協議書張天德夫妻兩人都有來，好像是各登記一間的樣子，當下沒有講到前面的違約條款是否要繼續，我們的認知是說如果沒有依時間點交就是違約，如果雙方有再協議的話，那是不是以後面雙方協議的時間做為交屋的一個時間點，同意延展到一百零三年二月二十八日交屋。」、「（法官問：違約的責任？）因為那天是張天德講說如果又違約要如何處理，我記得時間一直延，當然他的想法是說如果一百零三年二月二十八日又違約不交屋，我們是要怎麼去算違約的部分，這是他們雙方協議每天一萬元，那時候雙方都沒有談到前面契約違約責任的部分，我就請他們自己去協議，後來他們就照協議書去做約定。」、「（補貼的意思？）我是依照他們的意思去寫協議書，因為張天德說如果又違約怎麼辦，我就請他們自己去協議，我們不會去主張叫他們怎麼做，當時沒有講到契約書的違約金條款。我個人覺得在這個案子裡面，買方是善意說你趕快搬走，林先生是說好，他會去做，可能林先生有他的困難點，只是說還是沒有達成雙方點交及應該完成的事項。我們重點都是放在點交的時間，大家都沒有去想到之前的違約條款是否要再算，可是一般處理常態上，如果約定時間到了，沒有去履行的話，我們就會依照雙方協議的時間，如果協議的時間又沒有再履行的話，當然違約條款就會算進去。」等語（見原審卷第一０七至一０八頁反面），是依上開證人張淑芬之證詞，可知兩造於一百零二年十月十九日簽訂系爭協議書時，雖於第三條約定之每日1萬元補貼責任（用語雖為補貼，實質上屬違約責任，容下說明），然並未就與其性質相同之系爭買賣契約第十二條第三項約定之違約責任，作一實質商議，則黃郁琇是否得依系爭買賣契約第十二條第三項，及系爭協議書第三條之約定，併行請求林春州給付違約金，自有疑義。又依系爭協議書第三條約定之內容，可知林春州逾期點交時，應給付黃郁琇每日1萬元等，固以補貼名義稱之，然就整體文字觀察，應指林春州未依系爭買賣契約，及協議書所約定之期限前交付系爭房地時，所應負擔之違約責任，此可由系爭買賣契約原約定點交日期為一百零三年一月三十一日，於系爭協議書第㈢約定延期至一百零三年二月二十八日，相同約定因逾期點交而應給付違約補償自明。再系爭房地已移轉予黃郁琇及其指定人張天德，已迭為兩造所不爭執，僅於一百零二年十月十九日即最遲點交日尚未屆至，始另行協議點交日期延至一百零三年二月二十八日，及逾期未點交時，黃郁琇自貸款撥款日起至交屋日止應負擔之銀行貸款利息（見系爭買賣契約第五條二.1，見原審卷第十一頁），約定改由林春州負擔，林春州並應按日給付黃郁琇1萬元之等情，可知林春州係於一百零二年十月間，預期無法依系爭買賣契約所約定之一百零三年一月三十一日點交系爭房地，遂與黃郁琇另行商議點交日期，及逾期點交後違約金之計算方式，此並經證人即黃郁琇所委任之仲介人陳英霖於本院結證屬實（見本院卷第六十三頁反面），顯見系爭協議書第㈢項所稱之「補貼」，真義實為逾期違約金之意思，與系爭買賣契約約定之違約金性質應屬相同，足堪認定，從而揆諸上開說明，自不受上開補貼用語之文字限制。則依經驗法則，及誠信原則，如依系爭買賣契約第十二條第三項所約定之每日按買賣總價款千分之０‧五計算之違約金，本已高達每日4萬300元（計算式：00000000元0.5／1000＝40300元），而兩造協議延長點交日期僅一個月，如約定林春州違約時，即須負擔每日約5萬元以上之違約金，並負擔黃郁琇每月近10萬元之銀行貸款利息。且林春州業已將系爭房地之所有權移轉登記予黃郁琇，則果依黃郁琇上開主張，林春州應依系爭買賣契約及系爭協議書約定同時給付違約金給黃郁琇，對林春州負擔顯屬過重，自顯失公平，亦非林春州所可能同意之約定。從而林春州抗辯就系爭買賣契約及系爭協議書有關違約金之約定，應解為兩造已約定以系爭協議書之約定，取代系爭買賣契約第十二條第三項之約定等語，方為公允，應為可採。至證人即黃郁琇配偶張天德雖於上開期日證稱：系爭協議書之內容係由伊、黃郁琇、仲介、代書、林春州共同決定，每日補貼1萬元係由林春州提出，並非約定不再請求系爭買賣契約約定之違約金，伊沒有說林春州補貼1萬元，系爭買賣契約所定每日賠償4萬元就不要了等語（見原審卷第一０九至一一０頁），惟張天德除與黃郁琇有夫妻之親誼關係外，且為系爭房地部分之登記名義人，則張天德上開證詞，實難為有利於黃郁琇之認定。另證人陳英霖雖亦證稱伊不知有以系爭協議書之約定代替上開系爭買賣契約之約定等語，惟證人陳英霖為黃郁琇所委任之仲介人，已經證人陳英霖於本院證述屬實（見本院卷第六十三頁反面），自屬較遍坦黃郁琇一方，難謂公正，應立場公正之第三人即代書張淑芳之上開證詞較為可採，故證人陳英霖之上開證詞，亦不足資為有利於黃郁琇之證明。
③、又林春州於一百零四年八月五日始將系爭房地點交予黃郁琇
，此為林春州所不爭執，並有黃郁琇所提出之點交證明書附卷可稽（見原審卷第一五九頁），已如上述，是黃郁琇自得依系爭協議書第三條之約定，請求林春州給付：⒈自一百零三年三月一日起至同年八月三十一日止之違約金180萬元（計算式：10000元6個月30日＝0000000元）；⒉自一百零三年九月一日起至一百零四年五月三十一日止之違約金270萬元（計算式：10000元9個月30日＝0000000元），兩者合計450萬元（計算式：0000000元＋0000000元＝0000000元），是黃郁琇原請求林春州給付180萬元之違約金，及於本審擴張請求270萬元部分，應予准許；逾此部分之請求，應予駁回。另林春州於本院辯稱：本院如認黃郁琇得依系爭買賣契約請求違約金，則黃郁琇遲延交付完稅後之價金，亦有違約，應給付違約金給伊，就此部分，伊主張抵銷等語，是本院既認為黃郁琇不得再依系爭買賣契約請求違約金，從而自無庸再審究林春州上開抗辯抵銷，附此說明。
⑹、至林春州辯稱：伊早已通知郅聖公司、鏘聖公司盡速將公司
登記或工廠登記遷出或註銷，且系爭房地業已移轉登記予黃郁琇，伊亦難以所有權人地位，採取相關法律程序之作為。又系爭房地係受臺中市政府環保局管制，且須經土壤檢測後，始可註銷工廠登記，於辦妥系爭房地之土壤檢測前，伊無從辦理註銷工廠登記，自不可歸責於伊，是伊自不負給付遲延責任。再兩造約定之違約金過高，應予酌減等語，此為黃郁琇所否認，並以前詞置辯。經查：
①、依系爭買賣契約第十一條（房地移交）約定：「乙方應於
完稅前將原設籍於本買賣標的物之公司登記、營利事業登記（含稅捐機關及國稅局之登記）、營業情形等全部遷離，完稅時並出示遷離證明文件‧‧‧」等語（見原審卷第十三頁），是依上開系爭買賣契約之約定，兩造既約定林春州於完稅前（此時林春州仍為系爭房地之所有權人），應將郅聖公司、鏘聖公司分別設於系爭000建號建物、系爭000建號建物之公司登記、營利事業登記（含稅捐機關及國稅局之登記）、營業情形等全部遷離，則林春州即負有將系爭房地上之公司登記、營利事業登記（含稅捐機關及國稅局之登記）、營業情形等遷離之附隨義務，從而林春州辯稱：伊已通知郅聖公司、鏘聖公司將公司登記或工廠登記遷出或註銷，且系爭房地業已移轉登記予黃郁琇，伊亦難以所有權人地位，採取相關法律程序之作為等語，難謂可採。又依黃郁琇所提出於一百零三年十月九日列印之公司及分公司基本資料、工廠公示資料查詢系統（見原審卷第五十七至五十八頁），可知郅聖公司、鏘聖公司於上開期日仍尚未遷出系爭000建號建物、系爭000建號建物，此亦為林春州所不爭執（見本院卷第四十六頁），是林春州於一百零三年七月間通知黃郁琇辦理系爭房地之點交事宜，難認林春州已依債之本旨提出給付，從而黃郁琇因林春州未履行上開附隨義務而拒絕點交，尚難謂有受領遲延情事。
②、又依系爭買賣契約分別於第四條（價款給付）約定：「甲
方應依下列日期給付乙方價款：買賣總價：新台幣8060萬元整；簽約款：本契約簽訂時，新台幣600萬元整；備證用印款：民國一百零二年六月十日，新台幣1000萬元整；完稅款：稅捐機關核發稅單後三日內，新台幣800萬元整；尾款：
新台幣5660萬元整－□交屋日期訂於民國一百零二年七月三十日，甲方應依約付清尾款，並於其上書寫『雙方同意最遲點交日為一百零三年一月三十一日』。本約簽訂之同時，甲方應給付簽約款（含定金）。乙方備齊一切過戶證件資料時，甲方應給付備證用印款。甲方繳納契稅及給付完稅款同時，乙方應繳清土地增值稅。甲乙雙方辦理完稅手續時，甲方暨登記名義人應共同簽發與尾款同額，且指定乙方為受款人之『禁止背書轉讓』商業本票乙紙，以作為尾款之擔保‧‧‧」、第八條（產權移轉）約定：「乙方應將本買賣標的物過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於甲方給付備證用印款時交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續。」等語（見原審卷第十一至十二頁），另於系爭協議書載明：「立書人：黃郁琇、張天德；林春州雙方於一百零二年十月十九日結清房屋之尾款，因賣方無法交屋，雙方同意尾數之部分，暫由買方保留新台幣200萬元正，於交付房屋時再結算支付。其雙方約定如下：‧‧‧㈡賣方同意最遲於一百零三年一月十五日前向機關提出遷出申請，最遲不得超過一百零三年三月三十一日完成核准。」等語（見原審卷第十六頁），而系爭00、00地號土地，及其上系爭000建號建物，於一百零二年七月二十二日移轉登記為黃郁琇所有；系爭00、00地號土地，及其上系爭000建號建物，亦於上開期日移轉登記為訴外人張天德所有（見原審卷第二十八至三十九頁），是依上開系爭買賣契約之約定，兩造所約定各期價款付款日期、產權移轉時間，及系爭房地辦理所有權移轉登記時間，均明確約定，則林春州於系爭房地完稅前，依系爭買賣契約第十一條第五項之約定，於辦理郅聖公司、鏘聖公司分別設於系爭000建號建物、系爭000建號建物之公司登記、營利事業登記（含稅捐機關及國稅局之登記）、營業情形等遷離事宜時，當可知悉系爭房地有無受臺中市政府環境保護局管制，並依約於完稅前，辦妥系爭房地之土壤檢測事宜。縱依系爭協議書第二條之約定，林春州於一百零三年一月十五日前始提出註銷申請，則林春州於一百零三年一月十五日後，亦當可知悉系爭房地須辦理土壤檢測，始得辦理註銷工廠登記等情。況縱認系爭房地須經辦理土壤檢測，始能註銷工廠登記，充其量僅為程序上較為複雜繁瑣，並非客觀上無法辦理，而依兩造於系爭買賣契約第十一條第五項約定林春州之上開附隨義務後，復於系爭協議書第二條約定將上開附隨義務期限延展，足見兩造已就上開附隨義務之情事，加以斟酌，再參以鏘聖公司設於系爭000建號建物之工廠登記，於一百零四年六月三日始經經濟部工業局為廢止登記，此為林春州所不爭執（見本院卷第四十六頁），益徵林春州就上開附隨義務有遲延提出註銷申請情事，自屬可歸責林春州之事由。
③、基上，林春州既未盡系爭買賣契約第十一條第五項約定之將
系爭房地上之公司登記、營利事業登記（含稅捐機關及國稅局之登記）、營業情形等遷離之附隨義務，且林春州如盡上開附隨義務，當可知悉系爭房地有無受臺中市政府環境保護局管制，並依約於完稅前，辦妥系爭房地之土壤檢測事宜，況縱認系爭房地須經辦理土壤檢測，始能註銷工廠登記，充其量僅為程序上較為複雜繁瑣，並非客觀上無法辦理，林春州怠於辦理上開附隨義務，自屬可歸責於林春州之事由，且己遲延點交相當時日，足見難認黃郁琇無受損害，是黃郁琇自得依上開系爭協議書為請求，是林春州之上開抗辯及辯稱黃郁琇並無受損害云云，為不足取。
④、次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第二百五十二條定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院四十九年台上字八０七號、七十九年台上字一九一五號判例意旨參照）。再約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院九十三年度台上字第九０九號判決意旨參照）。
⑤、查系爭買賣契約第十二條第三項所約定之違約金，業經兩造
另以系爭協議書第三條約定減為每日1萬元等情，已如上述，則有關違約金部分之約定，即屬林春州自行評估當時履約情形後所同意，而與系爭買賣契約第十二條第三項約定之以每日按買賣總價款千分之０‧五計算之違約金，每日4萬300元相較，減少達百分之七十五以上，再參以系爭房地之買賣價金高達8060萬元，而林春州已逾系爭買賣契約原本所約定之一百零三年一月三十一日點交期限，雖經黃郁琇同意延期至一百零三年二月二十八日點交，然遲至一百零四年八月間，始將系爭房地點交予黃郁琇，其違約情形難謂輕微，且林春州復未舉證系爭協議書所約定之違約金額有何過高而顯失公平之情事，從而林春州主張違約金過高應予酌減之情形云云，自難可採。
㈡、黃郁琇請求林春州分別支付：⒈自一百零三年一月份起至同年八月份止之銀行貸款利息79萬2400元；⒉自一百零三年九月份起至一百零四年五月份止之銀行貸款利息46萬1411元，有無理由？黃郁琇主張：依系爭協議書第一條之約定，伊自得請求林春州補貼：⒈自一百零三年一月份起至同年八月份止之銀行貸款利息79萬2400元；⒉自一百零三年九月份起至一百零四年五月份止之銀行貸款利息46萬1411元等語，此為林春州所否認，並以前詞置辯。經查：
⑴、依系爭協議書約定：「立書人：黃郁琇、張天德；林春州雙
方於一百零二年十月十九日結清房屋之尾款，因賣方無法交屋，雙方同意尾數之部分，暫由買方保留新台幣200萬元正，於交付房屋時再結算支付。其雙方約定如下：㈠雙方於買方撥款日起至交屋日止買方支付三信商業銀行之貸款利息由賣方補貼買方並於繳息日前二天交付買方。」等語（見原審卷第十六頁），是上開系爭協議書第一條之約定，係因林春州無法系爭買賣契約所約定之一百零三年一月三十一日前點交系爭房地予黃郁琇，兩造遂於一百零二年十月十九日另行協議點交日期延至一百零三年二月二十八日，並約定由林春州補貼黃郁琇自系爭房地貸款撥款日起至點交日止之銀行貸款利息，而林春州於一百零四年八月五日始點交系爭房地予黃郁琇，從而黃郁琇依系爭協議書第一條之約定，得請求林春州補貼自一百零三年一月份起至一百零四年八月份止之銀行貸款利息。
⑵、又黃郁琇依系爭協議書第一條之約定，請求林春州補貼：⒈
自一百零三年一月份起至同年八月份止之銀行貸款利息71萬3619元，此有三信商業銀行放款計息單附卷可可證（見原審卷第十九至二十一頁）；⒉一百零三年九月份至一零四年五月份止（黃郁琇原得請求至一零四年八月份，惟請求至同年五月份）之銀行貸款利息46萬1411元，此亦有非當日交易計息單補印附卷可稽（見本院卷第三十九頁），且為林春州所不爭執（見本院卷第五十四頁），則兩者合計117萬5030元（計算式：713619元＋461411元＝0000000元），是黃郁琇原請求林春州補貼71萬3619元及於本審擴張求46萬1411元之銀行貸款利息，應予准許。
㈢、基上，黃郁琇依系爭協議書第一條、第三條之約定，得請求林春州給付567萬5030元（計算式：0000000元＋0000000元＝0000000元），而黃郁琇尚有200萬元之買賣價金未給付予林春州，兩造同意計算抵銷時，以本金計（見本院卷第五十三頁反面），則黃郁琇得請求林春州給付367萬5030元（計算式：0000000元－0000000元＝0000000元）。
六、綜上所述，黃郁琇依系爭協議書第一條之約定，得請求林春州補貼117萬5030元之銀行貸款利息，另依系爭協議書第三條之約定，得請求給付450萬元之違約金；又黃郁琇有200萬元之買賣價金尚未給付予林春州，抵銷後，黃郁琇依系爭協議書之約定，得請求林春州給付共為367萬5030元。則黃郁琇於第一審請求51萬3619元（即扣除上開200萬元後之金額）及自起訴狀繕本送達之翌日即一百零三年九月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法有據，應予准許；逾此部分所為之請求，於法無據，不應准許。惟原審就上開准許部分，為黃郁琇勝訴之判決，依法並無違誤，林春州上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，為黃郁琇敗訴之判決，依法並無不合，黃郁琇請求再給付360萬元本息，為無理由，應予駁回。另黃郁琇於本院依上開系爭協議書約定之法律關係，於本審擴張請求林春州給付316萬1411元部分（計算式：2,700,000元+461411元=3,161,411元），及自擴張之訴書狀繕本送達之翌日即一百零四年十二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述及再開辯論之必要，併予敘明。
八、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，黃郁琇擴張之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
民事第六庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 邱森樟法 官 盧江陽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 廖家莉中 華 民 國 105 年 4 月 27 日