臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上字第332號上 訴 人 鉅鼎國際智慧財產權有限公司法定代理人 蘇裕詮受告知訴訟人 精銳ACE特區社區管理委員會法定代理人 黃文慶訴訟代理人 葉有岳被上訴人 悅築建設股份有限公司法定代理人 曾晨珀訴訟代理人 廖健智律師複代理人 邱鑫瑜複代理人 鄧劭謙律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國105年6月27日臺灣臺中地方法院105年度訴字第376號第一審判決提起上訴，並為訴訟標的之追加，本院於105年9月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴部分）由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人在第二審為訴之追加，非經他造同意不得為之，固為（舊）民事訴訟法第四百四十三條第一項所規定（修正後為同法第四百四十六條第一項規定），但依（舊）同法第四百六十條準用第二百五十五條第二項之規定（修正後為同法第四百六十三條準用同法第二百五十五條第二項規定），他造於此項訴之追加無異議而為本案之言詞辯論者，即應視為同意追加，最高法院29年上字第359號著有判例。
二、本件上訴人在原審依買賣關係物之瑕疵及不完全給付之法律關係，起訴請求被上訴人應給付新臺幣（下同）378萬元本息（見原審卷第6-7頁），嗣上訴人上訴後，乃追加依民法第353條之權利瑕疵擔保之規定為請求（見本院卷第58頁反面），而被上訴人於此項訴之追加無異議，而為本案之言詞辯論（見本院卷第58頁反面），自應視為同意該訴之追加。
貳、訴訟要旨：
一、本件上訴人主張：緣上訴人公司之法定代理人蘇裕詮於民國（下同）101年11月26日與被上訴人公司簽訂房屋預定買賣合約書(下稱系爭買賣合約)，購買坐落台中市○○區○○段○○○號土地內，台中市政府建造執照101府都授建建字第00000號建造執照編號B1房屋一戶(下稱系爭建物或房屋），又系爭建物為透天建物之集合住宅邊間，上訴人法定代理人並將合約權利義務與被上訴人協議讓與上訴人。嗣被上訴人公司於工程完工並將系爭建物及坐落基地所有權移轉上訴人後，上訴人將系爭建物出租予訴外人億展土地開發有限公司（下稱億展公司），每月租金9,000元，租期自103年9月1日起至108年8月31日止，惟億展公司於104年7月間向上訴人反應，受告知訴訟人即精銳ACE特區社區管理委員會（下稱社區管委會）對其主張系爭建物外牆（下稱系爭外牆）並非上訴人專有，上訴人無權使用云云。查系爭外牆如果無法出租使用及收益，即顯然欠缺被上訴人公司銷售人員所保證之品質（查系爭外牆為建物之所有權人專有、及專用），爰依民法第360條物之瑕疵擔保，第227條第1項不完全給付，及追加第353條之權利瑕疵擔保等規定，請求賠償租金收益378萬元（每月9000元×12月×35年＝0000000元），及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之法定遲延利息等詞，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣參佰柒拾捌萬元，及自原審起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：查系爭買賣合約中，並無系爭外牆由上訴人專有或專用之約定，此觀系爭買賣合約第26條後段約定「賣方若有承諾買方契約規定以外之事項，一律以書面載於合約內或另行簽訂書面協議始生效力」自明。雖上訴人稱因信賴被上訴人公司銷售人員之說法，認定兩造間就系爭外牆由買受人專有或專用，有保證品質之特約存在，惟該情事未登載於系爭買賣合約中，是上訴人提起本件訴訟，為無理由。退步言之，即便鈞院認被上訴人需負賠償責任(假設語氣，非被上訴人自認!)，按民法第二百十六條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。查上訴人雖主張購買系爭建物後可將系爭外牆出租收取租金，然系爭外牆租賃與否，及租金高低，繫於交易市場供需、房價漲跌、社經環境及預期心理等諸多因素，上訴人是否能出租系爭外牆達35年以上，並持續受有租金收益，尚不具客觀確定性，是故，上訴人逕以35年做為已訂計畫所失利益之計算標準，洵非有據等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第一審及第二審訴訟費用，均由上訴人負擔。
三、受告知訴訟人精銳ACE特區社區管理委員會則以：社區管委會前任主委曾俊堯依公寓大廈管理條例之規定，要求系爭外牆之承租人拆除系爭外牆之廣告，因社區房屋外牆之使用權，由社區管委會管理，而該外牆之出租事項，須經社區住戶大會同意，始能出租等詞。
參、得心證之理由：
一、上訴人主張：伊法定代理人向被上訴人公司購買系爭建物及其坐落基地，並將契約權利義務移轉予上訴人公司，系爭建物已完工並依約移轉登記予上訴人公司所有，為被上訴人所不爭執，並有系爭建物及其基地預定買賣合約書、轉讓協議書、土地及建物登記謄本、系爭建物照片等各在卷可稽（見原審卷第9-33頁、本院卷第27-33頁），自屬實在。
二、又上訴人主張：系爭外牆為伊專有，但社區管委會卻主張依住戶規約，伊不得出租使用，因此系爭買賣合約欠缺保證之品質，爰依買賣關係物及權利之瑕疵擔保，及不完全給付法律規定，請求被上訴人賠償378萬元云云，然為被上訴人所否認，並以前詞置辯，從而本件爭點厥為，系爭外牆是否確為上訴人專有及專用？被上訴人是否曾為上開保證？上訴人依據物及權利之瑕疵擔保，及不完全給付法律規定，請求被上訴人損害賠償，是否有據？茲分述如下：
㈠按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日始公布施行
，所稱之公寓大廈，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地，同條例第三條第一款定有明文；對照同條第二款所謂「區分所有」，係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。足見所謂「公寓大廈」係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得由數人區分所有之建物（最高法院96年度台上字第1027號民事裁判參照）。
㈡查系爭建物雖係一連棟式透天建物，然該坐落之基地即台中
市○○區○○段○○○○號土地（下稱213地號土地），並非全部面積歸屬系爭建物所有，即系爭建物僅占213地號土地持分8283/100000，此有系爭建物照片、系爭建物及其基地謄本在卷可按（見本院卷第31頁；原審卷第30-33頁）。且系爭建物即建號○○區○○段第0000建號屬專有部分，有系爭建物謄本權利範圍記載1/1可考（見原審卷第32頁）。又系爭建物除專有部分外，尚有共有部分建物即建號○○區○○段第0000建號，有系爭建物謄本可佐（見原審卷第32頁），且該謄本共有部分「其他登記事項欄」載明：本共有部分係依使用執照之建築概要表記載項目有：甲、乙公共梯、管委會空間（儲藏室）、發電機室、電信室、台電配電室，消防機械室、人行道、基地內通路等8項。再者，上訴人亦自承系爭建物有地下室，屬共有的等詞在卷（見本院卷第92頁），而系爭買賣合約第9條第1款亦規定：「本社區法定空地、地下室之產權全體區分所有權人共有，其使用方式由全體區分所有權人共同使用」，並有該系爭買賣合約附件㈥社區管理規約（即草約）可考（見原審卷第11頁反面）。甚且，精銳ACE特區社區依公寓大廈管理條例相關規定，於103年7月20日召開第一屆區分所有權人會議，並成立管委會（即受告知訴訟人）及訂定住戶規約，有該第一屆區分所有權人會議手冊，及住戶規約各在卷可佐（見本院卷第38-49頁），足見系爭建物在構造上或使用上，得由數人區分所有之建物，自屬公寓大廈管理條例第3條第1款規定之「公寓大廈」無誤。
㈢次按公寓大廈管理條例第1條第1、2項規定：「為加強公寓
大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例」、「本條例未規定者，適用其他法令之規定」；又同條例第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、【外牆面】、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、【設置廣告物】、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該【規約或區分所有權人會議決議之限制】」。申言之，有關公寓大廈外牆面之設置廣告物，除應依法令規定辦理外，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。又按內政部台內營字第8505707號函釋要旨謂：「關於公寓大廈外牆面雖屬於【專有部分】，但其【使用管理】公寓大廈管理條例第八條另有規定，自應從其規定辦理」。準此，公寓大廈之【外牆】，雖為專有部分，但外牆面設置廣告物，應受規約或區分所有權人會議決議之限制。
㈣承上，揆諸上開說明，系爭外牆雖屬上訴人專有部分，但該
外牆面設置廣告物，應受規約或區分所有權人會議決議之限制。而本件精銳ACE特區住戶規約（下稱住戶規約）第一章使用區分及管理：第七條規定：「本公寓大廈外牆（包含外牆面及其構造）之使用管理：本公寓大廈外牆之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之」，有該住戶規定在卷可參（見本院卷第38-49頁）。即系爭外牆之【使用管理】，由管理負責人或管理委員會為之，且此乃法規及規約特別規定，應優先適用，核與系爭外牆能否設置廣告物或出租使用，及有無物及權利之瑕疵擔保，暨不完全給付，係屬二事。查系爭外牆之【使用管理】，既由社區管委會為之，是受告知訴訟人社區管委會供承：社區管委會前任主委曾俊堯依公寓大廈管理條例規定（含住戶規約）央求系爭外牆之承租人拆除系爭外牆之廣告乙節（見本院卷第93頁），洵屬有據。
㈤又查，系爭買賣合約第26條後段明定：「賣方若有承諾買方
契約規定以外之事項，一律以【書面】載於合約內或另行簽訂【書面】協議始生效力」，有系爭買賣合約可參（見原審卷第18頁）；且據系爭買賣合約附件㈦具結書記載，上訴人及現場銷售業務員楊家榮均具結：「並與現場業務無其他承諾，經本人確認無誤，特此具結」文句，亦有該具結書在卷可按（見本院卷第67頁）。準此，兩造應依系爭買賣合約內容履約，且賣方（即被上訴人，下同）若有承諾買方（即上訴人）系爭買賣合約以外之事項，應另行簽訂要式【書面】協議，始生效力。然遍查系爭合約書之記載，其上並無系爭外牆，為上訴人「專用」之保證約定，且上訴人亦無法舉證證明兩造另行簽訂該「書面」之保證，則上訴人主張：系爭建物欠缺民法第360條規定保證品質之瑕疵擔保云云，自不足取。
㈥綜上，上訴人既未能舉證證明系爭建物有物及權利之瑕疵，
及不完全給付情形，則上訴人逕依物及權利之瑕疵擔保，及不完全給付法律規定，請求被上訴人損害賠償，洵屬無據。
肆、綜上所述，上訴人依民法第360條物之瑕疵擔保，第227條第1項不完全給付等規定，請求賠償租金收益378萬元，及其法定遲延利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。是原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人追加民法第353條之權利瑕疵擔保之規定為請求部分，亦為無理由，併予駁回。
伍、又查兩造間系爭買賣合約第26條後段既明定「賣方若有承諾買方契約規定以外之事項，一律以【書面】載於合約內或另行簽訂【書面】協議始生效力」，而上訴人既無法證明有該書面，如前所述，自無再傳訊出售系爭建物之承辦人為證人之必要。是本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
陸、據上論結，本件上訴及追加之訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 12 日
民事第八庭 審判長 法 官 蔡秉宸
法 官 黃渙文法 官 陳繼先以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 呂安茹中 華 民 國 105 年 10 月 12 日