臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上字第448號上 訴 人 曾靖娘即曾靖姿
陳郁芳共 同訴訟代理人 羅豐胤律師
魏宏哲律師被上訴人 楊鴻興兼上列一人訴訟代理人 楊宗寶上列當事人間請求確認拍賣無效事件，上訴人對於中華民國105年8月31日臺灣南投地方法院104年度訴字第186號第一審判決提起上訴，本院於106年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人曾靖娘即曾靖姿負擔百分之四十四，餘由上訴人陳郁芳負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：如原判決附表一、二（下稱附表一、二）所示之土地（下稱系爭147之1、147之2地號土地，並合稱系爭土地）均為國有而由原住民族委員會管理之原住民保留地，坐落系爭147之1地號土地上如附表一所示門牌號碼南投縣○○鄉○○村○○巷00號建物（下稱系爭67號建物）為上訴人曾靖娘所有；坐落系爭土地上如附表二所示門牌號碼同村68號建物（下稱系爭68號建物，並與系爭67號建物合稱系爭建物）則為上訴人陳郁芳所有。被上訴人楊鴻興、楊宗寶分別經原法院101年度司執字第20881號、102年度司執字第28580號清償債務強制執行事件（下稱系爭甲、乙執行事件，並合稱系爭執行事件），於民國（下同）102年12月18日、104年2月4日拍賣取得系爭68號、67號建物所有權。系爭建物均屬於農舍，上訴人於原住民保留地開發管理辦法（下稱管理辦法）實施前即合法承租系爭土地，並於該辦法實施後因符合該辦法第28條第1項規定繼續承租，主管機關應無否准上訴人繼續承租之裁量空間。系爭執行事件拍賣時顯無法同時移轉農地之所有權或使用權，造成系爭建物之所有權與系爭土地之使用權分離，實質違反農業發展條例第18條第4項中段規定，應適用或類推適用該規定，認上開拍賣應屬無效。又被上訴人均不具原住民資格，依管理辦法本不得使用原住民保留地外，亦無管理辦法第28條第1項規定適用，被上訴人由法院拍賣取得系爭建物所有權，迫使主管機關與其等訂定租約，進而取得系爭土地使用權，應認屬脫法行為而無效。
再者，系爭甲執行事件由被上訴人楊鴻興拍定系爭68號建物後，未通知原住民委員會行使優先承買權，不僅違反拍賣公告，且直接導致違反農業發展條例第18條有關農舍應與其坐落用地併同移轉之強制規定，應屬無效。爰訴請確認上開拍賣無效等語，並聲明：1.確認系爭甲執行事件就系爭68號建物所為之拍賣，因該拍賣而成立之買賣關係不存在。2.確認系爭乙執行事件就系爭67號建物所為之拍賣，因該拍賣而成立之買賣關係不存在。（原審駁回上訴人之訴，上訴不服，提起上訴。）上訴聲明：1.原判決不利於上訴人部分廢棄。
2.請求判決如起訴聲明所示。
貳、被上訴人則以：被上訴人於投標書上附有國稅局之財產清冊證明無自用農舍，業經法院審核符合應買人資格，嗣透過原法院拍賣程序取得系爭建物所有權，完全合法。系爭執行事件拍賣過程中，上訴人亦曾提出農業發展條例第18條規定之抗辯，債權銀行已有說明，始能繼續進行拍賣，上訴人亦非系爭土地所有權人，本件並無拍賣無效之問題。被上訴人已透過鄉公所向原住民族委員會申請承租系爭土地，上訴人不斷向鄉公所、原住民族委員會陳報本件訴訟，造成土地及承租權擱置，竟利用此情再行加蓋建物。況系爭執行事件拍定後，原法院執行處已經由仁愛鄉公所及南投縣政府通知原住民族委員會等語，資為抗辯。於本院答辯聲明：上訴駁回。
叁、得心證之理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247條第1、2項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。本件上訴人主張系爭執行事件拍賣系爭建物因違反農業發展條例第18條第4項之規定而無效，因該拍賣而成立之買賣關係不存在乙節，為被上訴人所否認，則兩造就該買賣關係是否存在顯有爭執，且該買賣關係之存否，攸關上訴人是否仍為系爭建物之所有權人，則上訴人在私法上之地位因被上訴人主張上開拍賣合法有效而有受侵害之危險，而此項危險得以對於被上訴人之確認判決除去，本件上訴人提起確認之訴，應有即受確認判決之法律上利益。
二、系爭土地均屬於森林區之農牧用地，為農業發展條例第3條第11款所規定之耕地，且屬於原住民保留地，其所有權屬於中華民國，登記日期為56年8月21日，管理者為原住民族委員會，有系爭土地登記謄本附於系爭執行事件卷可憑，經調卷查核無訛。上訴人主張：伊係於管理辦法在79年間實施前即合法承租系爭土地，並於該辦法實施後因符合該辦法第28條第1項規定繼續承租系爭土地（最近一次租賃契約租期自101年1月1日起至106年12月31日止），而上訴人曾靖娘所有系爭67號建物坐落於系爭147之1地號土地上、上訴人陳郁芳所有系爭68號建物則坐落於系爭土地上，系爭建物屬於農舍（附表一編號1、附表二編號2部分屬於增建建物），被上訴人楊鴻興、楊宗寶分別經系爭甲、乙執行事件於102年12月18日、104年2月4日拍賣取得系爭68號、67號建物所有權等情，業據上訴人提出系爭68號建物所有權狀、自用農舍使用執照、系爭甲執行事件102年8月14日第二次拍賣通知及拍定價格資料（見原審卷第12至15、24頁），系爭67號建物自用農舍使用執照、系爭乙執行事件104年2月4日特別拍賣程序通知、被上訴人楊宗寶投標書（見原審卷第8至11、17頁）及原住民保留地租賃契約書等件為證（見本院卷第61至64頁），復有被上訴人提出之南投縣政府原住民族行政局101年11月25日函文、南投縣仁愛鄉公所105年7月25日函文、系爭建物測量成果圖及原住民保留地租賃契約書在卷可憑（見本院卷第30頁正面至36頁反面），並經調閱系爭執行事件卷查核無訛，兩造就上情亦不爭執，堪信為真實。
三、上訴人主張系爭執行事件就系爭建物所為之拍賣，有前述無效之情形，被上訴人則否認之。經查：
（一）上訴人主張系爭拍賣違反農業發展條例第18條第4項中段部分：
1.按農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，農業發展條例第18條第4項中段定有明文。其立法目的係為避免農舍與農地之所有權分離，而有礙土地及農舍之利用，故規定農舍應與其所坐落之農地併同移轉，核屬強制規定，倘違反此項強制規定者，其法律行為應屬無效。惟上開規定，於農舍與其坐落用地同屬一人所有，應併同移轉，否則無效，固無爭議，然若農舍與其坐落用基地分屬不同之人，自無併同移轉之可能。查系爭67號建物係坐落於系爭147之1地號上，原為上訴人曾靖娘所有，其於100？年
12 月12日登記為所有權人；系爭68號建物係坐落於系爭土地上，原為上訴人陳郁芳所有，其於92年5月2日登記為所有權人等情，除如前述外，復有系爭建物登記謄本附於執行事件卷可憑，經調閱查明屬實。而系爭土地於56年8月21日即登記為國有，管理者為原住民族委員會，已如前述。足見系爭建物雖屬農舍，惟與所坐落之系爭土地於系爭執行事件拍定前原本即分屬於上訴人、中華民國所有，房屋與基地所有權自始即分離。而系爭執行事件之執行債務人僅為上訴人，自無法將屬於國有之系爭土地一併拍賣，是本件農舍於出賣時無法與其坐落用地併同移轉，與上開法條所欲規範之情形不同，自無該條應將農舍併同土地一併移轉之適用。上訴人主張：系爭建物單獨拍賣後，未與坐落之用地併同移轉，有違農業發展條例第18條第4項規定而屬無效等語，即屬無據。
2.上訴人復主張：系爭執行事件於拍賣系爭建物時，顯無法同時移轉農地之使用權，造成系爭建物就其坐落土地之使用權分屬上訴人，而系爭建物之所有權卻分屬被上訴人，使農舍所有權與農地使用權分離，與農舍與農地之所有權分離，同樣有礙土地及農舍之利用，實質違反農業發展條例第18條第4項中段規定，縱認本件無法直接適用上開條文，參酌最高法院101年台上字第923號民事判決意旨，基於同一法律理由，亦應類推適用該規定，認該拍賣無效云云。按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。換言之，因兩事項間具有本質上之類似性，依法律規範意旨判斷本應同予規範，竟生疏未規範之法律漏洞，基於「同一法律上理由」，依平等原則將該項法律規定類推及於其他法律所未規定之事項，即所謂類推適用。準此，未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項（最高法院101年台上字第923號判決要旨參照）。按農業發展條例第18條第4項中段之立法目的係為避免農舍與農地之所有權分離，而有礙土地及農舍之利用，故規定農舍應與其所坐落之農地併同移轉，已如前述。惟適用該規定之前提為農舍與坐落之土地所有權人同屬一人（農業發展條例第18條第4項前段規定「第1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人」參照），且所有權人依法得移轉農舍與坐落之土地，始有可能將農舍應與其坐落用地併同移轉。系爭土地屬於原住民族委員會管理之國有土地，系爭建物則為上訴人所有，故系爭執行事件拍賣系爭建物時無法與其坐落之系爭土地併同移轉，無農業發展條例第18條第4項中段規定之適用；上訴人取得系爭土地之使用權為其等於管理辦法在79年間實施前即合法承租系爭土地，並於該辦法實施後因符合該辦法第28條第1項規定繼續承租系爭土地，最近一次租賃契約租期自101年1月1日起至106年12月31日止，均如前述。而原住民欲取得國有之原住民保留地使用權，須依法申請設定耕作權、地上權及取得承租權等（參照管理辦法第7條以下之規定）。不具原住民身分之人欲使用、收益原住民保留地時，不僅須先經主管機關准許授與租用之行政處分，始能與執行機關即各鄉、鎮、市、區公所簽訂租賃契約，且僅限於79年3月26日前即曾繼續租用者，始能繼續租用保留地，並應繳納租金予國庫（詳如後述）。上訴人雖依管理辦法第28條租用系爭土地，但依管理辦法第29條第1項規定，不得轉租或由他人受讓其權利。準此，上訴人雖為系爭建物之所有權人，且就坐落之基地有使用權，然其使用權依法不得移轉，自無可能與系爭建物併同移轉，此與農業發展條例第18條第4項中段所欲規範之情形不同，本質上不具類似性，無法類推適用該規定，將農舍併同土地使用權一併移轉。上訴人此部分主張，亦非可採。
（二）上訴人主張被上訴人透過法院拍賣取得系爭建物所有權，迫使主管機關就系爭土地與其訂定租約，進而取得系爭土地使用權，應認屬脫法行為而無效部分：
1.非原住民在本辦法施行前已租用原住民保留地繼續自耕或自用者，得繼續承租。依前條租用之原住民保留地，不得轉租或由他人受讓其權利；違反前項規定者，應終止租約收回土地。原住民保留地之租金，由當地直轄市或鄉（鎮、市、區）公庫代收，作為原住民保留地管理及經濟建設之用；其租金之管理及運用計畫，由中央主管機關定之。原住民保留地開發管理辦法第28條第1項、第29條、第30條分別定有明文。揆諸上開規定之意旨，乃在於該辦法實施前（即79年3月26日前），實際上非原住民租用保留地之情形不在少數，為免此等人之權益受損，始設本項之例外規定。換言之，本項規定是基於行政法上「信賴保護原則」所設之例外規定，例外准許非原住民在具備本項所定之二項要件即「在本辦法施行前已租用原住民保留地」且「繼續自耕或自用」之情形下，始得繼續租用。又依49年臺灣省山地保留地管理辦法第11條、55年臺灣省山地保留地管理辦法第34條、63年臺灣省山地保留地管理辦法第35條、79年山胞保留地開發管理辦法第26條、84年臺灣省山地保留地管理辦法第26條及87、89、90年原住民保留地開發管理辦法第28條之規定可知，若不具原住民身分之人欲使用、收益原住民保留地時，不僅須先經主管機關准許授與租用之行政處分，始能與執行機關即各鄉、鎮、市、區公所簽訂租賃契約，且僅限於79年3月26日前即曾繼續租用者，始能繼續租用保留地，並應繳納租金予國庫。申言之，是否准予繼續承租，其權責為該原住民保留地之管理機關，非謂不具原住民身分者可依上開規定，向取得原住民保留地所有權或耕作權之原住民私人繼續承租保留地。查被上訴人楊鴻興、楊宗寶分別經系爭甲、乙強制執行事件於102年12月18日、104年2月4日因拍賣取得系爭68號、67號建物所有權，業如前述。上開管理辦法第28條第1項、第29條、第30條等規定，僅係在提供非原住民得承租原住民保留地之依據，且尚須先經主管機關即原住民族委員會准許授與租用之行政處分，始能與執行機關即仁愛鄉公所簽訂租賃契約，方足使被上訴人取得使用系爭土地之正當權源。準此，主管機關並非僅憑被上訴人透過拍賣取得系爭建物所有權一事，即需核准被上訴人申請承租系爭土地，自難認被上訴人透過系爭執行事件取得系爭建物所有權有何架空原住民保留地開發管理辦法第28條、第29條、第30條規定，而屬於脫法行為之可言。且上開規定均係在規範被上訴人如何取得使用土地之正當權源，核與被上訴人拍賣取得建物是否合法有效無涉。若認系爭建物無法單獨移轉，上訴人之債權人不能透過聲請法院拍賣系爭建物取償，將造成上訴人積欠債務不必以系爭建物償還，並能繼續承租系爭土地使用，對債權人至為不公。是上訴人主張：系爭執行事件之上開拍賣結果，將形同不具原住民身分之被上訴人可間接透過拍賣取得系爭建物，進而取得系爭土地即原住民保留地使用權等語，並不足採。
2.上訴人復主張：伊自75年起即向仁愛鄉公所承租系爭土地至今，未曾因違法使用土地而喪失承租資格，且依規定造林，歷次「全民造林-撫育管理計畫」檢測作業均合於規定等語。查上訴人承租系爭土地之租期自101年1月1日起至106年12月31日止，有原住民保留地租賃契約書在卷可憑（見本院卷第61至64）。其承租期間是否合法使用租賃物，租期屆滿後能否續租，為主管機關之職權，與本件拍賣無效與否無直接關係。至於上訴人主張：若被上訴人果無法承租系爭土地，將使系爭建物喪失基地使用權，面臨拆屋還地命運，除有礙建物利用外，更將使被上訴人遭受經濟上之損失，而系爭建物均係經由原法院拍賣而來，被上訴人買受毫無經濟利益之建物，復因無占有權源而遭拆除，後續之救濟、求償，應不難想像，實不應在買受資格調查未盡之情形下率予拍定，而將後續責任轉嫁予買受人云云。查被上訴人楊鴻興係於102年12月18日拍定買得系爭68號建物，系爭甲執行事件於拍賣公告載明：本件拍賣之標的係坐落於國有土地，租期自101年1月起至106年12月止，出租人有優先承買權，請應買人自行查明注意等語。被上訴人楊宗寶於104年2月4日拍定買得系爭67號建物前，系爭乙執行事件於拍賣公告亦載明：本件僅就系爭67號建物為拍賣，前開建物坐落之基地並未一併估價拍賣，拍定後建物占有使用土地之法律關係，由拍定人自理。另據南投縣仁愛鄉公所於103年7月21日函略以：拍定人於拍定後，其建物占有之土地仍應依管理辦法之相關規定辦理，倘拍定人非原住民，縱使其拍得建物，仍無法取得其坐落基地之所有權及其他物權，本案尚不符管理辦法之相關規定等語。請應買人自行查明注意。又拍賣之系爭67號建物係由債務人承租國有（由行政院原住民族委員會管理）之土地建築，基地所有權人有依同樣條件優先承買之權等語。且系爭執行事件之上開拍賣公告亦載明系爭建物為農舍，此經調卷查核無訛。參以被上訴人參與投標前當已透過向地政機關申請系爭建物、土地登記謄本及現場查訪等瞭解系爭建物之狀況、占用系爭土地之權源等，衡情被上訴人於投標前應已知悉系爭建物為農舍，有農業發展條例第18條等相關規定之適用；系爭土地屬於國有之原住民族保留地，有管理辦法之適用。就其等拍得系爭建物後，能否取得系爭土地之使用權必已詳為評估，其等仍決定參與應買，難認嗣後其等拍得之系爭建物遭以無權占用等事由要求拆除，有何請求救濟或求償之權利。是上訴人主張之上情，無法執為拍賣無效之原因。
（三）上訴人主張系爭甲執行事件由被上訴人楊鴻興拍定系爭68號建物後，未通知原住民委員會行使優先承買權，應屬無效部分：
1.土地法第104條規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，民法第425條之1、426條之2亦分別定有明文。本件上訴人承租國有農地建築農舍，經系爭執行事件拍賣系爭建物結果，造成房、地不屬同一人所有，其情形與前揭租地建屋相同，自得類推適用民法426條之2之規定。而強制執行法上之拍賣為買賣之一種，於拍賣程序上仍有上開規定之適用；故不動產拍定後（承受），如有上開法條所定之優先購買權人時，執行法院應通知該優先購買權人是否優先購買。執行法院如未通知，縱已核發權利移轉證書予拍定人，其移轉亦不得對抗優先承購人，優先承購權人仍得主張權利（最高法院98年度台抗字第187號裁定意旨參照）。
2.上訴人原為系爭建物之所有權人，而系爭土地之所有權人為中華民國、管理者為原住民族委員會等情，業如上述。揆諸上開說明，所謂未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，優先購買權人仍得行使優先購買權，上開效力係對抗效力，於優先購買權人行使前，拍賣行為仍屬有效。準此，系爭甲、乙強制執行事件中，就系爭甲、乙建物，於拍賣時，具有優先承買權人為中華民國或原住民族委員會，於中華民國或原住民族委員會行使優先承買權前，尚不生拍賣無效之法律效果。況上訴人亦非系爭土地之所有權人，並無優先承買權可言，尚非可任意主張本件拍賣行為對其不生效力。是上訴人主張系爭甲執行事件於拍定後僅對原住民保留地之執行機關南投縣仁愛鄉公所通知行使優先承買權，並未通知原住民族委員會，拍賣應屬無效等語，亦難認可採。
四、綜上所述，上訴人上開主張，均不可採。從而，上訴人提起本件確認之訴，請求判決確認系爭甲執行事件就系爭68號建物所為之拍賣，因該拍賣而成立之買賣關係不存在、系爭乙執行事件就系爭67號建物所為之拍賣，因該拍賣而成立之買賣關係不存在，非屬正當，均不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點及攻擊或防禦方法暨所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條、第85條第1項後段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 22 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 張恩賜法 官 黃渙文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 蔡芬芬中 華 民 國 106 年 3 月 22 日