臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度上字第543號上 訴 人 張意君
張銀如張陳美育上 列 三人訴訟代理人 林松虎律師
林明毅律師被上 訴 人 鐵木真投資有限公司法定代理人 胡宗賢
參 加 人 吳姿儀訴訟代理人 陳聰明
何志恆律師上列當事人間給付租金等事件，上訴人對於民國105年7月28日臺灣臺中地方法院103年度重訴字第162號第一審判決提起上訴，經本院於106年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，民事訴訟法第254條第1項前段定有明文。本件被上訴人所有坐落臺中市○區○○段○○段000地號及同段3地號土地（下稱系爭2-1、3地號土地，合稱系爭土地）上之建號528建物（門牌號碼為臺中市○區○○路○○○號之4層房屋，下稱系爭房屋），於訴訟繫屬中之民國103年10月1日由參加人吳姿儀拍定，並於民國103年11月12日核發權利移轉證書，103年11月28日辦妥所有權移轉登記，有系爭房屋之建物登記謄本可稽（見原審卷一第178頁），惟吳姿儀並未聲請代被上訴人承當本件訴訟，是依上開規定，前揭移轉於本件訴訟並無影響，被上訴人仍為適格之當事人，得繼續以其本人名義實施訴訟行為，合先敘明。又參加人吳姿儀雖辯稱依最高法院23年上字第3618號判例，參加人不受確定判決既判力所及，縱上訴人獲得勝訴判決，亦無法對伊聲請強制執行。上訴人若欲對伊終止法定租賃關係，需另有其他法律上理由，不得將原承租人之事由擴及伊，故上訴人仍訴請被上訴人拆屋還地，顯無上訴利益或訴訟利益云云。惟查，依民事訴訟法第401條第1項規定，確定判決除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，亦有效力。所謂繼受人，包括一般繼受人及特定繼受人在內。又法院之拍賣，其性質亦屬買賣之一種。吳姿儀於法院拍賣中，取得被上訴人之系爭房屋之所有權，已在上訴人對被上訴人訴請拆屋還地事件訴訟繫屬之後，依上開規定，上訴人與被上訴人間拆屋還地之確定判決，對於就系爭房屋居於特定繼受人地位之吳姿儀，自有效力（最高法院42年台上字第1115號判例意旨參照）；若上訴人獲得拆屋還地之勝訴判決，自得以其勝訴判決，對吳姿儀主張確定判決之效力（司法院（73）廳民一字第553號研究意見參照）。又吳姿儀所援引之上開判例係針對「參加人」所為之闡釋，惟吳姿儀既「同時為系爭房屋之特定繼受人」，自非當然有上開判例之適用，併此敘明。準此，系爭房屋所有權雖已移轉至吳姿儀名下，惟上訴人訴請被上訴人拆屋還地，仍有訴訟利益，參加人吳姿儀上開所辯，容有誤會。
二、被上訴人經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、上訴人主張：系爭土地原為上訴人張意君、張銀如共有，應有部分各2分之1。101年7月20日，上訴人張銀如將系爭3地號土地應有部分2分之1，以贈與為原因移轉登記予上訴人張陳美育。系爭房屋原為訴外人張愛月所有，97年11月19日張愛月死亡，由劉張秀真、張連福、張貴珍、張連倉（下稱劉張秀真等4人）繼承登記為分別共有，99年6月30日以贈與為原因，登記為張富豪（下稱張富豪）所有；100年1月19日又以贈與為原因，登記為訴外人重溪新瑞興有限公司（下稱重溪公司）所有；101年4月26日再以贈與為原因，登記為被上訴人所有。張愛月自90年起未依約繳納租金及地價稅，上訴人張意君、張銀如因而於98年間訴請張愛月之全體繼承人即劉張秀真等4人給付91年至97年積欠之租金及地價稅，經本院98年度上易字第340號判決命劉張秀真等4人應給付租金及地價稅確定。惟劉張秀真等4人自98年1月1日起又未依約給付租金及地價稅。嗣系爭房屋於99年6月30日、100年1月19日、101年4月26日輾轉移轉予張富豪、重溪公司、被上訴人，歷次所有權人亦均未依約給付土地租金及地價稅。伊自得請求劉張秀真等4人、張富豪、被上訴人給付如原判決附表所示之租金及地價稅。又渠等積欠租金總額已逾2年租額，伊等於102年8月7日已以臺中民權路郵局第1975號存證信函（下稱存證信函）催告渠等給付欠租，並載明逾期不履行，即以該存證信函為終止租約之意思表示，但渠等仍未給付，是該租約已生終止之效力。租約既已終止，系爭房屋之所有權人即被上訴人即屬無權占有系爭土地，伊等自得本於所有權及租賃物返還請求權，請求被上訴人拆除系爭房屋，並將系爭土地返還予上訴人全體等語。起訴聲明求為判決：㈠被上訴人應將系爭房屋拆除，並將土地交還上訴人全體。㈡訴訟費用由劉張秀真等4人、張富豪、被上訴人負擔。㈢願供擔保，請准為假執行之宣告。經原審為上訴人敗訴判決部分（即拆屋還地部分），上訴人不服，提起上訴（另劉張秀真等4人、張富豪及被上訴人敗訴部分，因未提起上訴而已先行確定，本院無庸審究，茲不贅述，以下並以「訴外人」稱之。）。上訴聲明求為判決：㈠原判決駁回上訴人下開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人應將系爭房屋拆除，並將土地交還上訴人全體。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。㈣第二項請求，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人未於言詞辯論期日到場，然具狀表明引用一審陳述及答辯，無再另為陳述之必要等語（見本院卷第40頁）。
三、參加人則以：⑴被上訴人係於101年4月26日取得系爭房屋所有權，依台灣高等法院99年度重上字第246號判決，應自101年4月26日開始計算所欠租金總額。然上訴人係於102年8月7日寄發存證信函予被上訴人，而起訴狀繕本係於000年0月0日生送達效力，故縱認上訴人以存證信函及起訴狀繕本所為之催告合法，該等催告亦因欠租未滿2年以上之租額，而不生效力。⑵況上訴人寄發之存證信函，因無人領取而遭退回，未曾送達被上訴人，自不生效。而起訴狀繕本雖有送達被上訴人，惟其內容並無催告繳納租金及地價稅，更遑論附條件終止租賃契約之意思表示，故上訴人據以主張已催繳租金、地價稅，及已為終止租約之意思表示，顯非足取。又上訴人於原審當庭提出之準備書狀雖經被上訴人訴訟代理人收受，惟該準備書狀亦未表明以該書狀繕本送達作為已催繳租金、地價稅，及已為附條件終止租賃契約之意思表示之意思，故上訴人據此主張已催告云云，亦非可採。又租約既未合法終止，而系爭房屋於103年11月12日移轉登記至伊名下，依民法第426條之1規定，租賃契約自應併同移轉由伊繼受，是上訴人於104年11月16日提出之民事準備㈢狀，雖經被上訴人訴訟代理人收受，惟此時被上訴人已非租約之當事人，上訴人對之所為終止租約之意思表示，亦非合法等語，資為抗辯。答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審上訴費用由上訴人負擔。
四、不爭執事項
(一)系爭土地原為上訴人張意君、張銀如共有，嗣於101年7月20日，上訴人張銀如將系爭3地號土地應有部分2分之1，以贈與為原因移轉登記與上訴人張陳美育。
(二)系爭土地上之系爭房屋原為訴外人張愛月所有，97年11月19日張愛月死亡後，由訴外人劉張秀真、張連福、張貴珍、張連倉繼承登記為分別共有，嗣於99年6月30日以贈與為原因，登記為張富豪訴外人所有；於100年1月19日又以贈與為原因，登記為訴外人重溪公司所有；又於101年4月26日以贈與為原因，登記為被上訴人鐵木真公司所有。
(三)系爭房屋嗣經原審法院民事執行處以103年度司執字第45800號執行拍賣程序，由參加人拍得，並於103年11月12日核發權利移轉證明書，於103年11月17日送達參加人（見103年度司執字第45800號卷附不動產權利移轉證書、送達證書、原審卷一第184頁），復於同年月28日經臺中市中山地政事務所為所有權移轉登記（原審卷一第178頁、第228頁）。
五、本件爭點
(一)兩造就系爭土地是否有（不定期）租賃關係存在？
(二)上開租賃關係是否已合法終止？上訴人請求被上訴人鐵木真公司拆除系爭房屋，返還系爭土地與上訴人，有無理由？亦即：
⒈上訴人是否已合法催告？⒉被上訴人積欠租金總額是否已達2年租額？⒊上訴人是否已為終止租約之意思表示？
六、本院之判斷
(一)系爭房屋與系爭土地間之租賃契約應類推適用民法第425條、425-1條、426-1條之規定：
⒈上訴人主張系爭土地與系爭房屋間存在之租賃契約應適用民
法第426-1條規定，而參加人則抗辯適用民法第425條規定，即均認租賃契約對系爭房屋之後手繼續存在。惟查，依訴外人劉張秀真等4人於前案（原審法院98年度訴字第286號案件，本院98年度上易字第340號清償債務案件）主張系爭土地及系爭房屋為訴外人張愛月、張福星之父張水慶所有，而後將系爭土地所有權移轉登記與張福星，系爭房屋所有權則移轉與訴外人張愛月（參見原審法院98年度訴字第286號卷第43頁反面、第49頁），後劉張秀真又主張「系爭土地為被告（即劉張秀真等4人）先父張水慶所有，在54年提供給長女張愛月及長子張福星即原告（即上訴人）二人之父合建，房屋部分過繼給張愛月、系爭土地過繼給張福星，全家人均居住於此」（參見原審98年度訴字第286號卷第53頁），而上訴人於前案則主張「系爭房地原為原告（即上訴人）之祖父張水慶所有，其後祖父張水慶將房屋部分移轉給長女張愛月，土地部分移轉給原告（即上訴人）之父親張福星所有，嗣後張福星於62年間去世，原告（即上訴人）等二人因而繼承系爭土地，此部分事實為雙方所是認。由上可知，在原告（即上訴人）祖父將系爭房地所有權分別轉讓與張愛月及原告（即上訴人）父親張福星時，房屋受讓人與土地受讓人間，即應推定有租賃關係存在，且推定土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用上地，但應支付相當代價」（參見原審法院98年度訴字第286號卷第78-79頁）。而原審法院98年度訴字第286號案件及本院98年度上易字第340號案件均以原告（即上訴人）與訴外人張愛月在另案訴訟中達成系爭土地與系爭房屋間存有租賃契約之和解，認本件系爭土地與系爭房屋間已有租賃契約存在，然並未進一步認定系爭房屋與系爭土地間究竟適用民法第425條之1或425條之2之規定，合先敘明。
⒉次查，依上訴人於本院另案即98年度上易字第340號案件中
提出系爭房屋之使用執照所載（參見本院98年度上易字第340號卷第48頁），系爭房屋係臺中市政府建設局於65年5月11日核發使用執照，而依使用執照業主姓名欄記載為「張愛月」，營造類別欄記載為「改建」等文字觀之，僅能認定系爭房屋曾於65年間由訴外人張愛月進行改建，並無法確認系爭房屋與系爭土地，究係房地均為訴外人張水慶所有而分別移轉與張愛月、張福星，或係張水慶將系爭土地提供與張愛月、張福星合建房屋後，張水慶將系爭土地移轉與張福星，系爭房屋則為張愛月所有，則無法認定。惟本件經審酌上開當事人於另案所為陳述及民國50年代社會習俗、訴外人張愛月終身未結婚等情形觀之，可認系爭土地及系爭房屋應同為張水慶所有而嗣後分別移轉與張福星、張愛月與事實較相符。
⒊按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1定有明文。系爭土地及系爭房屋同為張水慶所有而嗣後分別移轉與張福星、張愛月，嗣後再由上訴人繼承張福星所有系爭土地，訴外人劉張秀真等4人繼承張愛月所有系爭房屋，一如前述。又原審法院65年度訴字第2049號返還不當得利事件中，該案原告與張愛月達成確認租賃契約及租金數額，及上開98年度訴字第286號、98年度上易字第340號清償債務事件認定系爭土地與系爭房屋間有租賃契約存在，均僅在確認租賃契約存在之事實，而不涉及民法第425條之1及第426條之1之適用，且上開前案亦均未就是否屬民法第425條之1或第426條之1為辯論，本件經認定系爭土地及系爭房屋適用民法第425條之1規定，尚無違反前案爭點效之問題。
⒋再查，民法第425條之1僅規定土地及其土地上之房屋同屬一
人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，惟就土地或房屋之再轉受讓人間租賃關係是否繼續存在則未明文，本件經衡量土地、房屋之經濟效益、社會公平、當事人間利益後，認本件應得類推適用民法第425條、第426條之1規定，就依民法第425條推定已存在之租賃契約，嗣後不論土地所有權或房屋所有權再次轉讓，土地與房屋間之租賃關係對嗣後受讓之土地所有人或房屋所有人均應繼續存在，始符公平。
⒌故本件系爭土地所有權由張水慶移轉與張福星後，再由上訴
人繼承，系爭房屋由張水慶移轉與張愛月後，再由訴外人劉張秀真等4人繼承，再輾轉移轉與訴外人張富豪、重溪公司、被上訴人鐵木真公司、參加人，依上開說明，系爭土地與系爭房屋間之租賃契約，應繼續存在於最後所有權人即上訴人與參加人間。
(二)積欠租金總額達2年之計算應接續計算：⒈按民法第425條第1項規定：出租人於租賃物交付後，承租人
占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。此為所有權讓與不破租賃之原則。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務。從而，本件系爭土地與系爭房屋間之租賃契約應類推適用民法第425條、第426條之1規定，就依民法第425條推定已存在之租賃契約，嗣後不論土地所有權或房屋所有權再次轉讓，土地與房屋間之租賃關係對嗣後受讓之土地所有人或房屋所有人均應繼續存在，已如前述。
⒉依上開說明原有租賃契約之一切權利義務關係自應併隨移轉
。因此於計算積欠租金數額是否已達得終止租約之總數額時，自應接續合併計算，而非自個別受讓系爭房屋所有權人計算。被上訴人鐵木真公司及參加人固抗辯於上訴人催告時尚未達2年租金總額，顯有誤會。本件應自訴外人劉張秀真等4人積欠租金數額開始延續計算至被上訴人鐵木真公司止。
(三)上訴人以存證信函、起訴狀繕本及準備書狀繕本送達作為向被上訴人鐵木真公司終止租約之意思表示，是否合法之分析：
⒈按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上
為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院68年台上字第777號判例意旨參照）。
⒉上訴人雖提出「交寄日期102年8月7日」寄送與被上訴人鐵
木真公司之國內掛號查單（見原審卷㈠第253-254頁），惟寄送之結果係因招領逾期而退回，並未送達被上訴人鐵木真公司，且上訴人亦未舉證以證明所寄送之文件係催告繳納租金及地價稅與附條件終止租約意思表示之存證信函，尚難以此遽認上訴人已合法終止系爭租約。
⒊另本件起訴狀繕本雖因送達被上訴人鐵木真公司（因於103
年3月24日寄存於臺中市政府警察局第一分局繼中派出所而為送達，而於同年0月0日生送達效力，見原審卷㈠第77頁）；起訴狀繕本所載內容雖表示曾以上開102年8月7日以台中民權路郵局第1975號存證信函催告云云，惟上開存證信函並未送達被上訴人鐵木真公司，一如前述；況且，起訴狀繕本確無定期催告被上訴人鐵木真公司應繳納租金及地價稅之意思示（見原審卷㈠第1-4頁），遑論附條件終止租賃契約之意思表示，則上訴人主張以起訴狀繕本送達作為對被上訴人鐵木真公司催告繳納租金及地價稅與附條件終止租約意思表示之送達，進而主張兩造間之租賃契約已合法終止，顯與事實不合。
⒋承上，起訴狀所載「原證七」所示上開存證信函合法送達之
收件人僅訴外人劉張秀真、張連福、張貴珍、張富豪、張連倉、張連倉等人，並未對被上訴人鐵木真公司合法送達，故存證信函內所為催告及附條件終止租賃契約意思表示之對象係劉張秀真、張連福、張貴珍、張富豪、張連倉、張連倉，未及被上訴人鐵木真公司，自不生對被上訴人鐵木真公司為附條件終止租賃契約意思表示之效果。
⒌又上訴人於103年12月23日原審法院言詞辯論時，當庭提出
之「民事準備書狀」，固經被上訴人鐵木真公司之訴訟代理人收受繕本，惟此書狀亦僅重複引「原證七」內容，並稱上開存證信函至遲於本件起訴狀繕本送達時，即由被上訴人鐵木真公司收受云云，然該民事準備書狀僅重複起訴狀繕本之內容，仍未具體表明有以該「民事準備書狀」繕本送達作為對被上訴人鐵木真公司催告繳納租金及地價稅與附條件終止租賃契約之意思表示，已見上訴人主張其向被上訴人鐵木真公司為催告繳納租金及地價稅與附條件終止租賃契約之意思表示，尚屬無據。
⒍進而言之，上訴人於103年12月23日提出準備書狀及於104年
11月16日提出民事準備㈢狀，經經被上訴人鐵木真公司之訴訟代理人收受繕本，然系爭房屋早於103年11月12日由原審法院民事執行處核發權利移轉證書，並於同年月17日送達參加人吳姿儀（見103年度司執字第45800號卷拍賣不動產筆錄、不動產權利移轉證書、送達證書、原審卷一第184頁），復於103年11月28日移轉登記至參加人名下（見原審卷一178頁、第228頁），可見上訴人為上開書狀繕本送由訴訟代理人收受時，已由參加人吳姿儀取得系爭房屋之所有權。依民法第426條之1規定，系爭租賃契約應併同系爭房屋所有權移轉至參加人，而由參加人繼受。故就實體法所規範之權利義務要件而言，上訴人對已非系爭租賃契約當事人之被上訴人鐵木真公司所為終止租賃契約之意思表示，於法不符。
⒎另上訴人雖於104年11月16日以「民事準備書㈢狀」具狀稱
「於3日內就系爭土地依附表4所載金額給付積欠之租金及地價稅，逾期系爭租賃契約即告終止，原告（即上訴人）不再另為終止之意思表示。」（見原審卷二第16-17頁）。惟此一民事準備㈢狀，僅有引附件一（最高法院96年台上字第71號裁判書列印本），並無所謂「附表4」，顯與該書狀之文義不符，可認此書狀之意思表示，欠缺完整性。況且，上訴人為此意思表示時，被上訴人已非系房屋所有權人，然上訴人仍一貫主張「依照民事訴訟法第254條當事人恆定原則，本件原告所請求對象為被告，並不需要對參加人的請求有所回應。」（見原審卷二第第23頁第6、7行），可見除3日期限有違一般誠信原則，及上訴人所稱「被告等人」是否含系爭房屋所有權人即參加人，確有疑義外，適足以反證上訴人因拘泥於程序法上之規範，明顯無視催告、終止租賃契約等實體法規範要件，益徵上訴人意思表示之對象錯誤，則其所稱已發生催告、終止租賃契約之意思表示等效力，於法無據。遑論上訴人就參加人主張於取得系爭房屋後即有繳104年、105年兩期之租金一節，為上訴人所不爭執（本院卷128頁）則上訴人所稱故此部分之催告及終止，確實與法定要件不合。
(四)本件上訴人終止租賃契約既不合法，則系爭租賃契約並未終止，上訴人依所有權之作用及租賃物返還請求權，訴請被上訴人鐵木真公司拆除系爭房屋，返還系爭土地即屬無據。
七、綜上所述，兩造間既存有不定期限租賃關係，而該租賃關係並未經合法終止，則被上訴人占用系爭土地自有合法權源，上訴人主張被上訴人無權占用，本於所有權及租賃物返還請求權，請求被上訴人拆除系爭房屋，返還系爭土地，於法無據，不應准許。原審就上開不應准許部分為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造及參加人其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 7 月 19 日
民事第六庭 審判長法 官 盧江陽
法 官 許石慶法 官 黃玉清以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳志德中 華 民 國 106 年 7 月 19 日