臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度重上更㈠字第36號上 訴 人 許英善訴訟代理人 陳永裕上 訴 人 許再益
許英汝視同上訴人 郭再添被上訴人 李裕男訴訟代理人 李烱璉訴訟代理人 張績寶律師複代理人 徐祐偉律師
高馨航律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國 104年2月9日臺灣臺中地方法院103年度重訴字第201號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於106年8月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，均由上訴人及視同上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件於起訴前已先經調解、調處程序，並由臺中市政府移送原審法院審理，有臺中市政府民國 103年4月3日府授地權一字第1030059367號函及所附租佃爭議調解、調處案卷附卷可稽（見原審卷㈠第 7至23頁），核與耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條規定之起訴要件相符。
二、本件係請求確認被上訴人就上訴人許英善、許再益、許英汝及郭再添，因實質繼承關係而共有坐落臺中市○○區○○段○○○段 000地號土地（下稱系爭土地）之租賃關係不存在之訴訟，其為訴訟標的之法律關係，對於上訴人許英善、許再益、許英汝及郭再添等人必須合一確定，故上訴人許英善、許再益、許英汝提起之上訴，其效力依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，及於其餘同造共同訴訟人郭再添，爰併列郭再添為視同上訴人（下合稱上訴人或各以姓名相稱謂）。
三、許再益、郭再添，經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、上訴人主張：
一、上訴人為系爭土地之所有權人，應有部分合計2分之1，被上訴人主張其就系爭土地有租賃關係存在，雖提出「台灣省台中縣肚社字第九一號私有耕地租約書」（下稱系爭租約）為據，惟系爭租約正本有斷接、文字重疊、核章扭曲不正、紙張左右明暗不均、漏文漏字、異常連結、印文模糊不清等情形，並出現與本件無關之林阼堂、蔡錫龍等人印文，且被上訴人所提系爭租約正本，左上貼有「春秋閣圖」印花稅票，係54年 7月始發行，該二張稅票與租約騎縫處亦未蓋關章，反留有疑似李能之私章用印，均可合理懷疑系爭租約乃事後製作之文書，並非真正。且系爭土地於38年間，係訴外人張德豐、張保安所共有，其等應有部分各2分之1，而38年 6月12日簽訂之系爭租約，記載之出租人為張陳現，張陳現斯時非所有權人，無出租權限，縱認原記載之張德豐為出租人，其亦無權出租全部系爭土地。另被上訴人於80年間，以分戶分耕為由向改制前大肚鄉公所（下稱大肚區公所）申請承租人由李能（即被上訴人父親）變更為被上訴人，不符合分耕分戶規定，顯非適法，應屬租賃權之轉讓，系爭租約無待上訴人終止即當然無效。
二、上訴人許英善於本院中另主張：系爭租約第一行下方寫肚社字九一，該處有與兩造毫無關係之第三人即出租人林阼堂、承租人蔡錫龍以毛筆簽名於上。
系爭租約第二行下方顯示收取全年租金二分之一，由出租人林阼堂簽名收受。且系爭租約有顯示於44年至49年、50年至55年、56年至61年、62年至67年、68年至73年，六年一簽期間內，均有出租人林阼堂及承租人蔡錫龍之毛筆字簽名、私章。又系爭租約自68年至73年，由改制前臺中縣政府（下稱臺中市政府）核准之長條章部分，印文係遭消洗，並填上許數簽字，然上存有林阼堂及蔡錫龍之私章顯像。故系爭租約係經化學藥劑消洗，而將原出租人為林阼堂及承租人為蔡錫龍之毛筆簽名字跡、蓋章及印文塗銷、變改，以訴外人已廢止之舊租約書竄改、變造而成。被上訴人所提出之系爭租約係於38年簽訂，所貼之印花稅票應為「國父遺像」，卻貼有54年 7月發行之「春秋閣」印花稅票，又有李能個人私章蓋於印花稅票上，故系爭租約應為54年以後所偽造，第五行地號處亦被變更為 382。另系爭租約正副本，出租人之簽名「張陳現」筆跡截然不同，在張德豐、何文謙、關防、陳標此四項蓋章上互不相同，且文印版面、紙質、紙張顏色全不相同，顯非同時製作，副本是描仿正本之字跡作成，副本上亦沒有林阼堂及蔡錫龍之私章，顯係偽造等語。
三、郭再添僅曾於更審前到庭陳述，其無上訴之意思，希望兩造和解等語（見本院 104年度重上字第84號卷〔下稱本院前審卷〕第 197頁正面），即未再提出書狀作何聲明及陳述。
貳、被上訴人則以：
一、系爭土地原來共有人之一即訴外人張德豐與李能於38年 6月12日簽訂系爭租約，經大肚區公所與臺中市政府核定，租期自同年1月1日起至40年12月31日止。嗣減租條例於40年6月7日頒訂，系爭租約租期依該條例第 1條規定延至43年12月31日屆滿，租期屆至後，李能依同條例第20條規定申請並經臺中市政府核定延長續訂 6年，系爭租約自屬有效。被上訴人原與李能同一戶籍，於79年10月 8日創立新戶，嗣於80年間申請分戶分耕，李能將系爭土地全部改由被上訴人承租，不能認為係租賃權之讓與。縱系爭租約有無效之事由，惟上訴人既於91年10月31日繼受系爭租約之權利義務，竟於事隔10餘年後始為主張，而被上訴人自92年1月1日後，並無違反租約之事由，上訴人不能再以舊租約期間所生事實，主張新租約無效。
二、被上訴人每年二期稻作收成後，都提撥稻米當作地租，寄存在政府單位委辦收購公糧處（大肚區枝宗碾米廠），提撥後皆知會地主前往領取，被上訴人並無違反減租條例情事。且系爭租約到期，亦均依規定辦理續租，足見系爭租約確屬存在並合法有效。上訴人之所有權係源自另一地主即張德豐之持分，自當受張德豐於38年間與李能所簽訂之系爭租約效力所拘束，而另一地主張保安之持分，最後由被上訴人取得，上訴人亦無權主張此部分租約無效等語，資為抗辯。
叄、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並上訴
聲明：（一）原判決不利於上訴人之部分廢棄。（二）確認兩造間就臺灣省臺中縣肚社字第91號私有耕地租約所載坐落臺中市○○區○○段○○○段 000地號內、面積4018平方公尺土地之耕地三七五租約關係不存在。（三）第一、二審及發回前第三審訴訟費用，均由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）歷審訴訟費用均由上訴人負擔。另未繫屬本院部分，不再贅敘。
肆、本院得心證之理由：
一、系爭土地之原所有權人為訴外人張丈，於30年 5月14日由張德豐、張保安共同繼承，於31年辦理所有權移轉登記，應有部分各2分之1；44年 4月21日張德豐系爭土地之應有部分，由張陳現繼承。張陳現應有部分2分之1，於73年 4月18日經法院拍賣移轉登記為上訴人等之母許郭菊所有，許郭菊再於91年10月31日以贈與為原因，移轉登記與許再益及郭再添各應有部分4分之1，許再益、郭再添又分別於101年4月10日、11日以贈與為原因，移轉登記與許英汝、許英善各應有部分8分之1（許英善、許英汝主張系爭土地屬其母許郭菊之財產，本應由上訴人平分，故過戶為上訴人各應有部分8分之1，見本院卷㈢第 113頁筆錄，此為實質繼承關係之主張）。另張保安應有部分2分之1，於82年 8月25由張鵬儀繼承取得，張鵬儀應有部分2分之1，則於93年10月28日經法院拍賣移轉登記為被上訴人所有，且系爭土地登記有三七五租約註記事項等情，有土地登記簿、原審法院不動產權利移轉證書、土地登記第二類謄本、舊土地登記簿、異動索引表、土地建物查詢資料及臺中市龍井地政事務所106年4月18日龍地一字第1060002311號函附土地登記資料附卷可稽（見原審卷㈠第53至56、58、75至78、84至85、111至119、120至123、 178、191至192、卷㈡第34至35頁、本院卷㈡第26至69頁）。另系爭土地曾於85年1月6日及89年 4月10日，因逕為分割增加同段382-2、382-3地號土地（下稱382-2、382-3土地），均由許郭菊及中華民國共有各2分之1，分割後系爭土地面積為4018平方公尺，382-2、382-3土地面積各為60、1 平方公尺，其上亦均有三七五租約註記登記事項等情，復有土地登記第二類謄本、土地建物查詢資料在卷足憑（見原審卷㈠第86、
87、179、193至194頁），均堪信實。
二、上訴人主張兩造間就系爭土地，並無耕地三七五租約關係，系爭租約係偽造云云，經查：
（一）按減租條例第6條第1項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年臺上字第2629號民事判例意旨參照）。足見耕地租約之書面，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，並非租約生效要件。而政府為貫徹保護佃農之旨，於45年9月5日即依減租條例第6條第2項規定，訂定臺灣省耕地租約登記辦法，明定耕地租約之兩造應向當地鄉（鎮、市、區）公所申請登記，登記後並可為相關變更、續訂、終止租約登記，且一方不會同登記時，另一方得陳明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，該辦法於89年8月22日廢止，同年4月26日又訂定同名稱之新辦法，於102年11月7日再修正，意旨大致相同，及73年10月 6日頒訂並續有修正之耕地三七五租約清理要點，亦同有租約登記等相關規定。核其所訂法規用意，均在避免租佃爭議，復使佃農得以透過租約登記獲得保障，避免出租人任意爭執，再參以減租條例設有刑罰處刑規定，可知租約登記雖不影響租賃效力，但卻有相當程度公信力。再以臺灣省耕地三七五租約登記檢查及聯繫作業要點、地政事務所審查三七五租約耕地出賣或出典案件與鄉（鎮、市、區）公所檢查聯繫作業要點，就三七五租約應由地政事務所於土地登記簿予以註記等規定觀之，則見租約登記並具有公示性。
（二）本件系爭租約為大肚區公所登記有案之三七五租約，文號為「肚社字91號」，且經地政事務所依法註記於土地登記簿等情，有大肚區公所103年7月22日肚區農字第1030011894號函暨附租約資料（見原審卷㈠第136至196頁，資料自50年至 102年計列15筆）及上開土地登記資料可資佐證，此由本件係經臺中市政府耕地租佃委員會調處不成而移送法院處理，並免徵裁判費之情，亦可得證。依上開說明，系爭租約具公信力及公示性，其真正實無疑問。且大肚區公所前揭函文及106年1月12日肚區農字第1060000654號函檢附之系爭租約影本及正本（見原審㈠第195至196頁、本院卷㈠第 128頁，正本置於證物袋，宣判後檢還，另置彩色影本，下稱公所系爭租約），係當事人訂立租約後，將至少一式二份中之一份租約，依上開臺灣省耕地租約登記辦法，交由政府機關公務人員保管中之文書，而依大肚區公所上開函文所附15筆資料，及內文明示「其餘資料或因年代久遠銷毀或因業務承辦異動頻仍或因業務承辦無連同附件資料一併歸檔，致資料有所欠缺無以查證，現就本所留存上列資料供參，尚請諒察」等語，及 103年始接辦此項業務之證人即大肚區公所人員李銘文之證述（見本院卷㈠第157至163頁），均可知公所系爭租約確為年代久遠之物，且經手諸多承辦人員，又為歷任承辦人員交接之文書，上訴人主張公所系爭租約為偽造云云，委不足取。
（三）又公所系爭租約，名稱為「臺灣省臺中縣私有耕地租約書」，為打字而成之制式租約，承租人為李能，出租人原載張德豐，但遭劃線刪除，改為張陳現，租賃土地標示系爭土地及381土地（另有同段91、273地號土地則劃除，附記「轉載至租約書91-3、91-4」），系爭土地出租面積載為「四貳○五」，訂約日期載為38年6月12日，租期自38年1月 1日起至40年12月31日止。核此主要內容，均與被上訴人所提由其留存之另份租約相符（此正本於原審曾提出並經法官核對與卷附影本相符先發還，見原審卷㈠第208、212頁，嗣於本院再提出而置於證物袋，宣判後檢還，另置彩色影本，下稱被上訴人系爭租約），而系爭土地於38年時，張德豐確為所有權人之一，其應有部分嗣亦由張陳現繼承，均為事實，已如上述，益證公所系爭租約絕非憑空虛捏。且依上開大肚區公所檢送資料及證人李銘文所證，可知系爭租約為續租或變更登記時，須通知地主（見原審卷㈠第 137、140、156、167、180頁公文），足見系爭租約之存在，乃地主週知之事。況張陳現於76年間，欲出售同段 273地號土地，張保安於78、79年間，欲出售同段91地號土地時，均曾以存證信函通知「李能」是否行使優先購買權，其中張保安所附買賣契約並載明土地訂有三七五租約等情，有被上訴人所提臺中郵局第 104號存證信函、不動產買賣契約書、臺中郵局26支局第44號存證信函、臺中郵局第8473號存證信函均影本附卷可佐（見原審卷㈠第228至230頁、本院卷㈠第112、113頁）。而系爭土地同段
273 、91地號土地，本均同載於「肚社字91號」系爭租約內，益見系爭租約確屬張陳現、張保安承認屬實之事。至系爭租約上另載出租同段 381地號土地部分，則經原審原告王蒼華、王蒼誠、陳王妙珍、王秀凉，請求確認其等與被上訴人間系爭租約關係不存在，業由原審判決其等敗訴，未據上訴而告確定。即證明同段 381地號土地租約為真正，而系爭土地既載於同紙租約，衡情當無偽造之可能。
（四）又被上訴人已繳租多年，早期繳到大肚鄉農會，嗣更改辦理將租糧存放在公糧收購處（即大肚區枝宗碾米工廠），地主張鵬儀、許再益、郭再添等人均有領取地租等情，有枝宗碾米工廠寄倉單（93年至 104年）、地主領取租金之寄倉出售傳票、匯款予許再益及郭再添之執據、收租一覽表附卷足按（見原審卷㈠第213至227頁、本院前審卷第65至72、 229、231至232頁），且許再益於本院審理中自承：91年間郭再添告知伊他們田給人耕作，有些租賃的錢在碾米廠那裡，碾米廠要伊等去拿，伊有去碾米廠看，錢很少，伊應該有拿，但不是很在意，家裡房產均是郭再添在處理等語（見本院卷㈡第 143頁正面）。足見許再益、郭再添於91年間取得系爭土地所有權時，即知有系爭租約，並於長達10餘年期間有領取租金之事實，益證系爭租約為真。另系爭土地原屬張鵬儀之應有部分2分之1，曾於92、93年間，兩度遭其債權人聲請強制執行，由原審法院執行處實行拍賣，當時大肚區公所即回覆有系爭租約，承租人為被上訴人，且於拍賣公告載明系爭土地有三七五租約註記，承租人有優先承買權，並於每次拍賣時，通知當時土地共有人許再益、郭再添等人，拍定時亦通知被上訴人及許再益、郭再添是否優先承買，嗣由被上訴人承買等情，亦據本院調閱原審法院92年度執字第 47805號、93年度執字第 32718號給付票款執行事件卷宗核對無訛。綜上均足證，系爭土地在原地主張德豐、張陳現、張保安，乃至張鵬儀、許郭菊、許再益、郭再添，長達數10年期間，其等均對系爭租約之存在，並無異議。甚至於本件起訴之初，上訴人之訴訟代理人並未否認系爭租約之真正，且稱系爭土地上訴人的2分之1目前出租給被上訴人耕作等語（見原審卷㈠第40頁反面），均可見上訴人事後翻異前詞，改口系爭租約並非真正云云，有悖常理，實不可採。
（五）按私文書通常如經他造否認，雖應由舉證人證明其真正，但如係遠年舊物，另行舉證實有困難者，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，以判斷其真偽（最高法院85年度台上字第1837號判決意旨參照）。本件依上開卷證資料呈現之事實，已足認兩造間就系爭土地確有耕地租約存在，亦即縱使無系爭租約之書面存在，仍不足推翻系爭租賃關係，何況系爭租約業經租約登記，並為土地登記簿之註記，多年來原土地所有權人均未爭執，承租人耕作土地，出租人領受租金，相安無事。而上訴人許英善、許英汝為 101年間始取得系爭土地應有部分之共有人，並主張系爭土地原為其母許郭菊財產，其等有權均分取得，則其等自應受其母長期未爭執，且已默示同意系爭租約存在之事實所拘束，任意再為爭論本難憑採。況被上訴人系爭租約，究屬遠年舊物，每次續約又須向公所提交原本，須配合之行政事項繁雜，且政府政策更迭，經手承辦人員多不可考，被上訴人系爭租約上重要之基本記載既與公所系爭租約相符，並有上開耕作收租之客觀事實存在，揆諸前揭說明，自得認被上訴人系爭租約為真。且系爭租約之出租人、承租人處，係載為（張德豐）張陳現、李能，左側簽名欄並蓋有張德豐印文，出租標的亦載明系爭土地等，足見系爭租約之兩造及標的均無誤認之虞，則上訴人所稱租約上另有「蔡錫龍」（或「瑞」或「隆」）、「林阼堂」（或「蔭」或「陰」或「？」或「棠」）印文（實僅租約左上部各有一枚印文），顯與租約效力無關，亦不致產生租約當事人係另有其人之想像，而本院前審函詢戶政機關結果，亦查無「林蔭棠」、「蔡錫龍」其人（見本院前審卷第 138頁臺中市大肚區戶政事務所函），堪認上訴人主張系爭租約係由「林阼堂」與「蔡錫龍」之舊租約變造而來，實屬無稽。另被上訴人系爭租約左上角貼有「春秋閣圖」印花稅票，兩造固不爭執係54年 7月間始行發行，然印花稅票僅係我國稅務行政管理事宜，有其時代背景，訂約多年後在自行保管之契約上貼上印花稅票，多是應當時稅政要求而為，本與契約效力無涉，亦不會因為此舉即導致契約變成偽造，乃屬常理。且被上訴人系爭租約與公所保存租約，其記載相同，並不排除為同一時間製作（下詳述之），益證被上訴人系爭租約上之印花稅票核與系爭租約之效力無關。至於該印花稅票是出租人或承租人或其他人所貼，為何是貼在被上訴人系爭租約左上角，沒有貼在公所系爭租約上，事涉當年時空背景，承辦人員素質，行政流程問題，已難考究，並對契約不生影響，上訴人逕以此推測系爭租約遭變造，置其他合理存在之事實不論，自無可採。
（六）又經本院將被上訴人系爭租約及公所系爭租約原本，送請法務部調查局鑑定結果認：被上訴人系爭租約原本（稱Ａ資料）、公所系爭租約原本（稱Ｂ資料），右處第一行記載「臺灣省臺中縣私有耕地租約書肚社字第九一號」部分，未發現有塗抹、洗改、填改、刮擦或裁補等痕跡；Ａ、Ｂ資料紙質之外觀色澤不同，但印字內容相符，部分戳記亦相同；比對與檢查結果，雖然Ａ、Ｂ資料之印跡數量與位置不符，黑色字跡（「張陳現等二人」、「張陳現」等除外〉之顯色成分不同，增刪文字之筆劃特徵與墨色反應亦不同，但由於兩者印字內容相同，黑色字跡（「張陳現等二人」、「張陳現」等除外）之佈列與線條亦皆能疊合，研判兩者最初作成時，Ｂ資料應係Ａ資料之複寫件，Ａ、Ｂ資料應係同一時間製作。再者，Ａ、Ｂ資料第一行「肚社」、「九一」，以及日期「六」、「十二」等藍色手寫字跡，其筆墨反應相同，且又有可能為同一人書寫，因此，本案Ａ、Ｂ資料之最初作成時間，不排除與文件上印製「中華民國三十八年…立」有關；而兩者紙質外觀與印文殘跡色澤不一之部分，不排除係保存條件不同所致等語，有該局106年5月31日調科貳字第 10603222480號函附鑑定書及鑑定分析表足憑，復經本院勘驗屬實（見本院卷㈡第98至 105、139頁反面至142頁正面），益徵上訴人主張不可採。另法務部調查局鑑識單位，係我國卓著之專業鑑定機構，本件鑑識人員又係以影像光譜比對儀檢查、實體顯微鏡檢查、重疊比對、特徵比對等鑑定方法，經其專業判讀，而製作上開鑑定結論，內文並詳細說明理由，鑑定分析表更載錄檢查情形之影像，以圖文逐項比對解說，具高度專業性及公信力，上訴人妄為指摘，實不可取，其請求再為鑑定，亦無必要。
（七）又系爭租約關於系爭土地面積之記載為「四貳○五」，雖與系爭土地35年總登記時面積載為4079平方公尺不符（見本院卷㈠第27頁），惟卻與舊土地登記簿載有「地積零甲肆分貳厘零毛五系」相符（見原審卷㈠第 113頁、本院卷㈡第31頁），嗣系爭土地經分割後，增加382-2、382-3土地，系爭土地面積成為4018平方公尺，382-2、382-3土地面積為60、1 平方公尺，均如前述。由於系爭租約自38年訂定迄今，歷時60餘年，系爭土地經歷地政更迭，面積縱有出入，因系爭租約當時係以整筆土地為出租，承租人並就全部承租土地為使用，當不致因面積記載而影響契約效力，亦無上訴人所稱面積記載不實情形，凡此均難據以否定系爭租約之真正。至於上訴人其他指摘系爭租約偽造之情，或屬臆測，或為虛捏，均難憑採。
（八）綜上，系爭租約為原地主張德豐、張陳現與李能所訂立，且經另名原地主張保安同意並承認，此耕地出租之事實，數十年來均無爭議，縱無書面契約，亦足認系爭土地存有耕地租賃關係，況系爭租約業經大肚區公所登記在案，是系爭租約確為真正，則被上訴人主張兩造間就系爭土地存有耕地租賃關係，堪信為真。
三、出租系爭土地，係經共有人張保安同意或承認，系爭租約原出租人僅列張德豐，張德豐死亡後，改由其繼承人張陳現為出租人，系爭租約均屬有效：
（一）按租賃不過使承租人就其物為使用收益，故出租人對出租物有無所有權或其他權利，全非租賃之成立要件（最高法院50年臺上字第 284號判例意旨參照）。因之共有人中有將共有物出租他人者，無論是否已得其他共有人之同意，租賃契約於該當事人間仍係有效成立，倘該租賃契約未經他共有人否定或排除，於出租共有物之共有人出售其應有部分時，有優先承買權之承租人，仍應認其有優先承買之權（最高法院76年度台上字第2803號民事裁判意旨可資參照）。而依修正前民法第820條第1項規定，共有物之出租因屬管理行為，固應得共有人全體同意，對全體共有人始生效力，惟若共有人中僅以一人與承租人訂立租賃契約，係得全體共有人同意，或事後已得全體共有人承認，該出租行為自屬有效，且係對全體共有人發生效力。
（二）系爭租約38年簽訂時，系爭土地原屬張德豐及張保安共有，僅由張德豐具名與李能簽約，依前揭說明，系爭租約仍屬有效。況系爭土地事後亦實際交付予承租人李能耕作，共有人張保安及其死亡後之繼承人張鵬儀，不但無異議，張保安並曾以存證信函通知李能是否行使優先承買權，張鵬儀則曾受領租金，已如前述，均可推知張保安及張鵬儀實已同意或默示同意出租系爭土地，亦承認系爭租約之效力。至原出租人張德豐塗改為張陳現乙節，因嗣後系爭土地張德豐之應有部分，確於44年間由張陳現繼承，亦同前述，則出租人改由張陳現繼承，事所當然。況依廢止前臺灣省耕地租約登記辦法第2條第2項第 4款規定，出租人死亡，其繼承人辦竣繼承登記者，即應為租約變更登記，故原出租人張德豐死亡，而由繼承人張陳現繼承，並續為出租人變更記載，亦無違誤。
四、系爭租約簽訂後，屢次續約均為有效：
（一）按耕地租佃期間，不得少於六年；又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，修正前後之減租條例第 5條、第20條均有明文。故耕地租約如有續訂之情形，原則上應每六年申請並變更登記一次。本件系爭租約自38年 6月12日簽訂後迄今，其間多數續訂租約均有資料可查，有上開大肚區公所103年7月22日肚區農字第1030011894號函暨所附租約資料足按（見原審卷㈠第136至196頁），該等資料自50年至
102 年共列15筆，可查續訂資料雖僅有50年、56年、62年、68年、92年、98年，惟佐以其他80年、81年、102 年相關資料，及大肚區公所104年6月3日肚區農字第104000938
4 號函檢附申請續租案件清冊（見本院前審卷第100至101頁）等資料，暨參酌大肚區公所上開函文所陳及證人李銘文所證，系爭租約相關資料因年代久遠恐有缺漏等情，實難僅因資料不全，即認系爭租約有不接續情形，否則公所豈有不予註銷租約登記之理。且減租條例之租約登記制度，係為保障佃農而設，租約更不因無書面而無效，均為實務肯認見解，準此，租約之換訂雖無書面資料，亦不影響系爭租約之效力。況91年至 104年間亦有繳納租金之情，已如上述，益證系爭租約確有續訂之實。上訴人就此質疑公所承辦人員不無便宜行事或迴護佃農而與被上訴人間有所詐偽虛立租約云云，純屬臆測之詞，誠為無稽。
（二）至於62年准予續約存根（見原審卷㈠ 142頁），有「出租人張德豐出租於李龍耕作」之記載，因「李龍」與「李能」發音相近，極可能係出於誤載，此由該存根亦明載「肚社字第九一號租約」及此其後相關租約之記載仍為李能等情，即可證明。況「李龍」實無其人，亦經本院前審函詢查明，有臺中市大肚區戶政事務所104年7月30日中市社戶字第1040002573號函附卷可稽（見本院前審卷第 138頁）。是此部分之誤載，顯不致影響系爭租約續訂效力，亦不生系爭租約不實之慮。
五、被上訴人於80年間以分戶分耕為由，申請變更承租人名義登記，尚屬適法：
（一）按耕地租約之承租人分戶分耕耕地者，應申請租約變更登記，89年8月22日廢止前之臺灣省耕地租約登記辦法第4條第1項第6款定有明文。又「本部63年 7月25日台（63）內地字第584383號函參照最高法院書記廳（50）台六字第00
7 號函說明：『以家長身分代表全家訂約承租耕地後，因分家關係而將該耕地之一部份分與原共同耕作之子或弟耕作，顯為共同耕作權亦即財產權之分配，與轉租性質不同』意旨，而認『家屬或直系血親卑親屬如確係同戶共爨及原共同耕作之現耕人，自可准予換約續租』。所稱『同戶』自應解為最初訂約時同一戶籍，如此始可避免家屬或直系血親卑親屬於訂約後才將戶籍遷入之作假弊端。至『同戶籍』之認定，亦應解為最初訂約時同一戶籍者為準。另貴局建議得就承租土地之全部或一部辦理過戶換約。免予限制須全部過戶，本部同意」，此有內政部台內中地字第0910085283號函可資參照。是由該函釋可知：⒈承租人分戶分耕，應辦理租約變更登記。⒉可以辦理分戶分耕之要件，係指家屬或直系血親卑親屬，原係同戶共爨及原共同耕作之現耕人；且訂約當時已居住於同一戶籍者。⒊辦理分戶分耕，得就承租土地之全部或一部辦理過戶換約。再依內政部94年4月1日內授中辦地字第0940043350號函示：
「……現耕人是否有年齡限制乙節，基於個人生長發育情形、體格與體力等之不同，換約申請人是否確與原訂約人共同耕作，宜請就個案事實狀況調查認定。……」，及內政部96年2月7日內授中辦地字第0960041749號函示：「……故耕地承租人辦理換約對象，為其最初訂約時同一戶籍之共同耕作之現耕人者，不論其理由為年邁體衰、分戶或財產權之分配，均得依規定辦理換約續租」等內容（見本院前審卷第93頁），則可知是否符合分戶分耕規定，得依個案加以審認，而現耕人亦無年齡限制。
（二）查系爭租約之原承租人李能，於80年間變更為被上訴人（即李能之子），係以申請分戶分耕而為租約變更之登記，有大肚區公所上開檢送資料可憑（見原審卷㈠第145至156頁）。而依原審向戶政機關查詢之戶籍資料顯示，李能於35年10月 1日即設戶籍於縣市合併前之臺中縣○○鄉○○村○○巷00號，當時被上訴人亦設籍於同址，直到79年10月8日始創立新戶等情，有臺中市沙鹿區戶政事務所103年9月3日中市沙戶字第1030003943號函、臺中市大肚區戶政事務所104年5月25日中市肚戶字第1040001743號函暨附戶籍資料供參（見原審卷㈠第234至236頁、本院前審卷第95至99頁）。故系爭租約最初簽訂之38年 6月12日期間，當時被上訴人即與原承租人李能住於同一戶籍之內，已堪認定，故被上訴人於79年10月 8日創立新戶後，於80年間申請分戶分耕，自符合上開要件。又被上訴人於80年間申請分戶分耕時，雖將承租之土地，全部由原承租人李能過戶予被上訴人，然分戶分耕本得就土地之全部或一部辦理過戶換約，故李能因申請分戶分耕而將耕地全部改由被上訴人承租，並不違反上開規定。另上訴人主張38年簽約時，被上訴人年僅11歲、在學，不符合分戶分耕現耕作人之資格云云，惟早期農村社會，凡家中有男丁者，不論年齡大小，均及早加入農業生產行列，以分擔家計，全家老小共同耕作實乃傳統農耕社會常態，不僅放假期間須下田耕作，甚至於農忙之際，無法按時就學者，所在多有，此為早年農村生活之寫照及共同記憶，故被上訴人陳稱：伊自幼就投入勞力共同耕作，分擔家計等語，自在情理之內，足堪採信，上開規定既無年齡或在學等除外之限制，被上訴人自符合現耕作人之要件。況被上訴人分戶分耕之申請，業經大肚區公所與臺中市政府核准，當已符合申請資格之相關規定，上訴人此部分主張亦屬無據。至上訴人所提「分耕契約書」影本（見本院前審卷第87頁），其上有多處塗抹情形，難謂係完全可信之資料，且該契約究屬私契，與大肚區公所檢送資料內之「分戶分耕契約書」不同（見原審卷㈠第150至151頁），自不能憑為申請程序合法與否之論據。是上訴人主張被上訴人於80年間辦理分戶分耕，未符合相關規定，應屬租賃權之轉讓，並依減租條例第16條規定而無效云云，均不可採。
（三）另按契約有無效事由，而當事人未於原訂契約有效期間內為主張，仍繼續依約履行，於期滿後又續訂新約，且該無效事由已然排除者，該新（續）訂契即難謂為無效（最高法院91年度台上字第1514號判決意旨參照）。本件縱認有上訴人所主張耕地租約無效事由，惟自80年申請分戶分耕、81年准予變更系爭租約承租人為被上訴人後，又有續約情事，且許再益、郭再添自91年後長達10餘年期間均持續收租。則被上訴人抗辯上訴人不能再以舊租約期間所生事由，主張新租約無效等語，即非無據。
六、上訴人主張被上訴人未自任耕作云云，並未舉證以實其說，其他消滅系爭租約之事由，則未見上訴人主張並舉證，是上訴人主張系爭租約已不存在，自不足取。末按同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人者，其他物權因混同而消滅。但其他物權之存續，於所有人或第三人有法律上之利益者，不在此限，民法第 762條定有明文。本件被上訴人於80年間因分戶分耕而取得系爭土地之承租權後，雖於93年10月28日因拍賣而取得系爭土地之應有部分，而成為系爭土地之共有人，惟依上開所述，系爭租約之存續，對被上訴人有法律上之利益，故被上訴人對於系爭土地之三七五租約，當不致因取系爭土地之所有權，因混同而消滅，併此敘明。
七、綜上所述，本件系爭租約為真正，且並非無效，亦無終止或消滅事由，則上訴人請求確認與被上訴人間就系爭土地之系爭租約關係不存在，為無理由，應予駁回。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為無理由。爰依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 29 日
民事第三庭 審判長法 官 陳繼先
法 官 劉長宜法 官 黃綵君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 周巧屏中 華 民 國 106 年 8 月 29 日