臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度重上字第187號上 訴 人即被上訴人 寶來營造有限公司法定代理人 林賜郎訴訟代理人 方志偉律師被上訴人即上 訴 人 麗華視聽歌唱有限公司法定代理人 司徒勝強訴訟代理人 許富雄律師
陳鎮律師複 代 理人 邱子芸律師上列當事人間請求返還不動產等事件，兩造對於中華民國105年6月23日臺灣臺中地方法院104年度重訴字第541號第一審判決各自提起上訴，本院於106年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回寶來營造有限公司後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請之裁判均廢棄。
麗華視聽歌唱有限公司應自民國一０三年七月十七日起至民國一０六年五月十七日止，按月於每月十八日之前再給付寶來營造有限公司新臺幣伍萬肆仟元，並自民國一０六年六月十七日起至返還原判決主文第一項所示之建物之日止，按月於每月十八日之前再給付寶來營造有限公司新臺幣柒萬貳仟元。
麗華視聽歌唱有限公司之上訴及寶來營造有限公司之其餘上訴均駁回。
第二審訴訟費用，關於麗華視聽歌唱有限公司上訴部分，由麗華視聽歌唱有限公司負擔；關於寶來營造有限公司上訴部分（減縮部分除外），由寶來營造有限公司負擔百分之二十九，餘由麗華視聽歌唱有限公司負擔。
原判決主文第一項所命給付部分，於寶來營造有限公司以新臺幣貳佰伍拾肆萬捌仟元供擔保後得假執行，但麗華視聽歌唱有限公司如以新臺幣柒佰陸拾肆萬貳仟陸佰元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
一、上訴人即被上訴人寶來營造有限公司（原判決誤載為寶來營造股份有限公司，應予更正，下稱寶來公司）起訴請求被上訴人即上訴人麗華視聽歌唱有限公司（下稱麗華公司）及其法定代理人司徒勝強，應將門牌號碼為臺中市○區○○○街○○○號12樓之1（B棟）建物○○○區○○段○○段466建號建物，下稱系爭建物）騰空返還與寶來公司，並應自民國（下同）103年7月17日起至返還系爭建物之日止，按月於每月18日前給付寶來公司新臺幣（下同）9萬元，及自各該給付日翌日（即每月19日）起至清償日止，按年息5%計算之利息（見原審卷第177、186頁正反面）。原審判決麗華公司應將系爭建物騰空返還與寶來公司，並應自103年7月17日起至返還系爭建物之日止，按月於每月18日前給付寶來公司18,000元，及自每月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，且為准免假執行之宣告，駁回寶來公司其餘之訴及假執行之聲請。寶來公司就其對麗華公司敗訴部分、麗華公司對其敗訴部分，均聲明不服，分別提起上訴，其餘未據聲明不服部分（即關於司徒勝強部分之訴），已告確定，以下不贅。
二、訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項定有明文。本件寶來公司原上訴聲明：原判決第2項廢棄；廢棄部分，麗華公司應自103年7月17日起至返還系爭建物之日止，按月於每月18日前給付寶來公司9萬元；嗣於本院審理中變更上訴聲明為：原判決第2項對其不利部分廢棄；廢棄部分，麗華公司應自103年7月17日起至返還系爭建物之日止，按月於每月18日前再給付寶來公司72,000元；有其民事聲明上訴狀、民事更正訴之聲明暨準備狀可稽（見本院卷第4、73、133頁）。核係減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
三、麗華公司抗辯：寶來公司於104年8月5日向原審起訴時，原訴請司徒勝強返還系爭建物等，經司徒勝強否認為占有人後，寶來公司遲至7個多月後之105年3月22日，始具狀追加麗華公司為被告，顯已妨害訴訟終結，並嚴重影響麗華公司之訴訟防禦權與審級利益，其追加實不合法云云。按法院因第255條第1項但書規定，而許訴之變更或追加，或以訴為非變更或無追加之裁判，不得聲明不服，民事訴訟法第258條第1項定有明文。原判決就寶來公司追加麗華公司為被告合於民事訴訟法第1項第2款及第7款規定，已詳述其理由，麗華公司猶執前詞指摘寶來公司此部分追加不合法，自非可採。
乙、實體部分：
壹、寶來公司主張：寶來公司於102年8月14日以債權人地位承受原法院民事執行處強制執行拍賣之系爭建物，於103年1月22日取得系爭建物所有權。系爭建物於102年6月10日經地政機關為查封登記，法院執行人員於102年7月1日張貼封條。麗華公司於102年8月16日與系爭建物前所有權人即訴外人○○有限公司（下稱○○公司）簽訂之原證6、被證5之系爭建物租賃契約（下稱102年租約），依強制執行法第113條準用同法第51條規定，對債權人不生效力。麗華公司無權占用系爭建物而營利，侵害寶來公司所有權，且屬不當得利，應返還系爭建物，並給付相當於租金之不當得利。兩造於103年2月10日本已達成由麗華公司自103年2月1日起至106年7月31日止以每月租金9萬元續租系爭建物之合意（下稱103年租約），然麗華公司嗣拒絕簽立正式契約書並公證，參酌系爭建物交通便利，商業繁榮，同棟面積均為1,587.22平方公尺之9樓之1建物每月租金16萬元，寶來公司尚應負擔管理費及稅捐等，並參照土地法第97條第1項規定等，應以103年租約所載每月9萬元計算麗華公司應給付相當租金之不當得利，始不失公平。爰依民法第767條第1項前段、第179條等規定，請求麗華公司返還系爭建物，並按月給付無權占用系爭建物所受相當於租金9萬元之不當得利等語。於本院上訴聲明：
①原判決主文第2項對寶來公司不利部分廢棄。②上開廢棄部分，麗華公司應自103年7月17日起至返還系爭建物之日止，按月於每月18日前再給付寶來公司72,000元。另請求就原判決主文第1項為假執行宣告。就麗華公司上訴部分則答辯聲明：上訴駁回。
貳、麗華公司則以：系爭建物原係麗華公司於100年8月16日向○○公司承租，租期自100年8月16日至102年8月15日（即被證4，下稱100年租約），屆期後雙方再於102年8月16日簽訂102年租約續租5年。寶來公司係於102年12月30日經由拍賣取得系爭建物所有權，並於103年1月22日辦理所有權移轉登記，麗華公司承續前揭租約占用系爭建物，不知系爭建物遭法院查封之情，屬於善意第三人，依民法第425條第1項規定，102年租約對其後受讓系爭建物所有權之寶來公司仍繼續存在。況寶來公司早知系爭建物有人承租使用中，仍願購買而不請求排除，自當承受102年租約。麗華公司亦按102年租約自103年7月起至106年5月，將每月18,000元租金匯至寶來公司遠東商業銀行台北襄陽分行000-000-0 0000000號帳戶（下稱遠東商銀帳戶）內，麗華公司應為系爭建物合法承租占有使用人。103年租約因未簽成而無效，寶來公司不得據以主張每月租金數額為9萬元。又系爭建物所屬大樓管理費收取標準不一，未開立任何單據，管理委員會組織復不合法，管理費不應為本件不當得利之依據。系爭建物屬於頂樓，漏水嚴重，近5分之4部分無法使用，麗華公司僅勉強於每週日在系爭建物內營業，104年度虧損經營，105年度僅獲利近3萬元。至同棟建物9樓之1之屋況、面積與系爭建物不同，寶來公司以之為例，請求返還系爭建物每月9萬元不當得利，顯無理由。若上述每月匯款18,000元至寶來公司帳戶部分非用以繳交租金，則主張與寶來公司之相當於租金不當得利債權抵銷等語置辯。於本院上訴聲明：①原判決不利麗華公司部分廢棄。②廢棄部分，寶來公司於原審之訴及假執行之聲請均駁回。③如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
就寶來公司上訴部分，則答辯聲明：上訴駁回。
叁、本件經本院使兩造整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第83頁正面至84頁反面）：
一、兩造不爭執之事項：
（一）系爭建物原為○○公司所有，其實際負責人周正輝於100年8月16日將之出租予麗華公司，並簽訂如原審被證4所示之租賃契約書（即100年租約），租期自100年8月16日至102年8月15日，租金每月18,000元。
（二）寶來公司即執行債權人於102年5月23日以○○公司為執行債務人，並以其所有之系爭建物暨坐落之基地等為執行標的，聲請原法院102年度司執字第50344號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）查封拍賣，因該房地於99年間經另案辦理查封登記，系爭執行事件乃於102年6月10日發函臺中市中山地政事務所囑託辦理塗銷99年查封登記並接續辦理系爭執行事件之查封登記，經中山地政事務所回函表示於102年6月10日收件辦理查封登記完竣。系爭執行事件定於102年8月14日進行第一次拍賣，拍賣公告載明系爭建物（誤載為建號1075建物）由第三人使用，使用人及使用權源不明，拍定後不點交。系爭執行事件於102年8月14日進行第一次拍賣時，因無人投標，拍賣不成立，但寶來公司表示願以底價承受，以債權抵繳，乃由寶來公司承受該執行標的，系爭執行事件於102年12月30日發給寶來公司權利移轉證明書。
（三）系爭執行事件於102年6月10日發函囑託地政機關查封登記，及於102年7月1日現場實際為查封行為時，原審被證4所示之100年租約仍有效，查封筆錄亦記載系爭建物（誤載為建號1075建物）有承租第三人之事實，根據拍賣公告並未除去該部分之租賃，至拍定止，該部分之租賃均未除去，且註明不點交。
（四）寶來公司前以原審被證5所示之○○公司與麗華公司於102年8月16日簽訂之租賃契約書（麗華公司向○○公司承租門牌號碼臺中市○○○街○○○號12樓之1建物，租期自102年8月16日至107年8月15日，租金每月18,000元，即102年租約）係麗華公司法定代理人司徒勝強偽造為由，認司徒勝強涉犯竊佔、行使偽造私文書等罪嫌，向臺灣臺中地方法院檢察署提出告訴，經該署偵查後，認司徒勝強無寶來公司所指之上揭不法犯行，於103年12月18日以103年度偵字第24829號處分書爲不起訴處分，寶來公司聲請再議後，業經臺灣高等法院臺中分院檢察署於104年2月4日以104年度上聲議字第316號處分書駁回再議確定在案，兩造同意援用該案卷證資料做為本件之證據方法。
（五）原審原證2所示之103年租約因契約當事人未完成簽署而無效。
（六）系爭建物目前係由麗華公司占有，經營外勞視聽歌唱事業。
（七）麗華公司自103年7月間起至105年1月止，每月匯款或轉帳18,000元至寶來公司遠東商銀帳戶。
二、兩造爭執之事項：
（一）寶來公司依民法第767條第1項前段請求麗華公司將系爭建物騰空並返還予寶來公司，有無理由？
1.麗華公司與○○公司就系爭建物簽訂之102年租約，其租賃關係對嗣後受讓系爭建物之寶來公司是否繼續存在？
2.麗華公司自103年7月間起至105年1月止，每月匯款或轉帳18,000元至寶來公司遠東商銀帳戶，是否爲給付102年租約之租金？
（二）寶來公司是否得依不當得利之法律關係，請求麗華公司給付無權占用系爭建物相當於租金之不當得利？其數額爲何？
肆、得心證之理由
一、寶來公司依民法第767條第1項前段請求麗華公司將系爭建物騰空並返還予寶來公司，有無理由？
（一）麗華公司與○○公司就系爭建物簽訂之102年租約，其租賃關係對嗣後受讓系爭建物之寶來公司是否繼續存在？
1.按查封不動產，由執行法官命書記官督同執達員依揭示、封閉、追繳契據等方法行之。已登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登記，其通知於第1項執行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力，強制執行法第76條第1項、第3項定有明文。依此規定，已登記之不動產，其查封之效力於執行法院完成查封行為時，或登記機關接獲執行法院為查封登記之通知時發生。又實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項亦有明文規定，且依同法第113條規定，於不動產之強制執行準用之。所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是；所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言；承租人就系爭房屋之租賃契約訂立於查封之後，執行法院不知情而未予排除，拍定人之拍定系爭房屋，係按無租賃條件支付價金，承租人竟執不定期且可轉租之租賃契約主張權利，當然影響被拍定人對拍賣價額之估計，對於執行效果，大有妨礙，依據前開說明，系爭房屋之租賃契約，對於拍定人既不生效力，承租人殊無依民法第425條規定主張其租賃契約對系爭房屋之承受人或買受人繼續存在之餘地（最高法院71年度台上字第3636號判決、94年度台上字第1924號判決、100年度台上字第1822號裁定意旨參照）。復按甲之房屋出租與乙，後因負債，經法院查封，甲對該房屋即喪失處分或設定負擔之權，其對該房屋之繼續出租與否，更漠不關心，嗣於拍賣期間租期屆滿，乙仍繼續使用該房屋，甲雖未即為反對之意思表示，亦難認為有默示同意繼續出租之意思，乙自不能主張民法第451條所定默示更新不定期繼續租約之效果，迨該房屋由丙拍定，取得權利移轉證書，丙遂以租賃關係業因租期屆滿而消滅，認乙為無權占有，訴請返還房屋，自非法所不許〔最高法院67年度第9次民庭庭推總會議決議（二）參照〕。
2.系爭建物原為○○公司所有，其實際負責人周正輝於100年8月16日將之出租予麗華公司，並簽訂如原審被證4所示之租賃契約書（即100年租約），租期自100年8月16日至102年8月15日，租金每月18,000元。寶來公司即執行債權人於102年5月23日以○○公司為執行債務人，並以○○公司所有之系爭建物暨坐落之基地等為執行標的，聲請系爭執行事件查封拍賣，因該房地於99年間經另案辦理查封登記，系爭執行事件乃於102年6月10日發函臺中市中山地政事務所囑託辦理塗銷99年查封登記，並接續辦理系爭執行事件之查封登記，經中山地政事務所回函表示於102年6月10日收件辦理查封登記完竣，系爭執行事件並於102年7月1日至系爭建物現場實際辦理查封行為，嗣並定於102年8月14日進行第一次拍賣，拍賣公告載明系爭建物（誤載為建號1075建物）由第三人使用，使用人及使用權源不明，拍定後不點交。系爭執行事件於102年8月14日進行第一次拍賣時，因無人投標，拍賣不成立，但寶來公司表示願以底價承受，以債權抵繳，乃由寶來公司承受該執行標的，系爭執行事件於102年12月30日發給寶來公司權利移轉證明書，由寶來公司取得所有權之事實，為兩造所不爭執。準此，寶來公司聲請系爭執行事件查封系爭建物，於102年6月10日經地政事務所辦峻查封登記時，即已生查封效力，而寶來公司為系爭執行事件之執行債權人及拍賣之承受人，100年租約於102年8月15日租期屆滿，其租賃關係即已消滅，不因執行法院是否知悉租賃關係已否消滅、有無除去租賃及變更拍定後不點交條件，而使該已消滅之租賃關係復活，是自斯時起系爭建物之原所有人即執行債務人○○公司即應受查封效力之拘束，不得再任意出租系爭建物予麗華公司。○○公司於102年8月16日與麗華公司簽訂之系爭102年租約，於其二人間雖發生效力，然對執行債權人及拍賣承受人（相當於拍定人）之寶來公司而言，並不生效力。
3.○○公司與麗華公司於102年8月16日簽訂之102年租約既因有礙執行行為，違反查封效力而對寶來公司不生效力，麗華公司自不得對寶來公司主張102年租約之合法有效，揆諸前開說明，本件自無民法第425條所定租賃契約對於系爭建物之拍賣承受人即寶來公司仍繼續存在（即買賣不破租賃）及民法第451條默示更新不定期繼續租約等規定之適用餘地。是麗華公司與○○公司就系爭建物簽訂之102年租約，其租賃關係對嗣後受讓系爭建物之寶來公司不能認為存在，要無可疑。
（二）麗華公司自103年7月間起至106年5月止，每月匯款或轉帳18,000元至寶來公司遠東商銀帳戶，是否爲給付102年租約之租金？查○○公司或周正輝實際上縱向麗華公司收取租金至103年1月，係○○公司與麗華公司之間本於102年租約之權利義務關係，○○公司或周正輝向麗華公司收取租金後能否繼續依約提供系爭建物供麗華公司使用收益，係其應否負債務不履行責任之問題，該租約既對寶來公司不生效力，○○公司或周正輝向麗華公司收取之租金即與寶來公司無涉。麗華公司嗣後自103年7月間起至106年5月止，每月於附表所示之日期匯款或轉帳18,000元至寶來公司遠東商銀帳戶，固有麗華公司提出之匯款申請書、存摺往來明細可證（見原審卷第108至115頁，本院卷第45至49、54、55、
149、150頁），並為寶來公司所不爭執（見本院卷第135頁正面）。惟寶來公司否認102年租約對其有效及上開款項為兩造合意之租金數額，於102年9月30日之準備程序時即主張：該款項不能用以證明兩造有租賃系爭建物之合意，若麗華公司要取回該款項，伊願退回等語（見本院卷第52頁），詎麗華公司仍持續匯款。參以麗華公司亦自認：
該每月18,000元匯款係就原判決認定伊應給付相當於租金之不當得利所為之抵銷，非證明兩造間有簽訂租約等語（見本院卷第52頁），是不能以麗華公司片面匯款之行為，推認寶來公司承認102年租約對其有效。麗華公司抗辯：
本件應有民法第425條之適用，102年租約對其後受讓系爭建物之寶來公司仍繼續存在，寶來公司應受該租約內容之拘束云云，並非可採。
（三）麗華公司於100年8月間與○○公司簽訂100年租約，該租約在102年8月15日已因租期屆滿而消滅，雙方再於102年8月間簽訂之102年租約，因違反查封效力對寶來公司不生效力，已如前述。又麗華公司固曾於97年6月間與臺中市第一廣場大樓諮詢委員會就系爭建物簽訂租賃契約書，有租賃契約為證（見本院卷第123至125頁），惟該租約之租期係至101年6月12日止，業已消滅，不能執以對抗寶來公司。是麗華公司不能執上開三份租約對寶來公司主張其就系爭建物有租賃契約存在，此不因麗華公司於102年8月間與○○公司簽訂102年租約時是否知悉系爭建物業經執行法院查封而有不同。況○○公司實際負責人周正輝於原審證稱：系爭建物94年就被查封了，有查封很多次，伊有告訴司徒勝強已經查封了，什麼時候拍賣掉，他就要搬走，102年查封時建物外面有貼過封條；100年租約是到102年8月15日止，租期屆滿前，伊有告知司徒勝強說如果拍賣掉，他就要搬走等語（見原審卷第172頁正反面）。是依周正輝之證述，102年8月15日之前已告知麗華公司系爭建物業遭查封，若拍賣掉，麗華公司即需搬走。麗華公司抗辯：前揭三份租約有延續之關係，可證明伊為善意不知情，故可合法使用系爭建物云云，亦非可採。
（四）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段分別定有明文。又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號判決意旨參照）。
查系爭建物為寶來公司所有，現由麗華公司占有使用中，此為兩造不爭執之事實。麗華公司主張本於102年租約有權占有使用收益系爭建物既不可採，其未能舉證證明其占用系爭建物有何正當之法律權源，核屬無權占有，並妨害寶來公司就系爭建物之使用收益。從而，寶來公司行使物上請求權，請求麗華公司將系爭建物騰空返還，核屬有據，應予准許。
二、寶來公司是否得依不當得利之法律關係，請求麗華公司給付無權占用系爭建物相當於租金之不當得利？其數額爲何？
（一）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依此規定，不當得利之請求權人得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件麗華公司無權占用系爭建物，致寶來公司無法使用收益系爭建物，則依社會通常觀念，麗華公司獲有相當於租金之不當得利，並因此致寶來公司受有無法使用收益該建物之損害，寶來公司自得本於不當得利之法律關係請求返還相當於租金之不當得利。
（二）城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條定有明文，立法意旨在於城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人。是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。準此，城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議、92年度台簡上字第20號判決、105年度台上字第727號判決參照）。寶來公司主張：兩造就麗華公司承租系爭建物曾多次會商，就每月租金9萬元已有初步共識，僅因司徒勝強未帶公司大小章，乃僅由司徒勝強與伊之法定代理人簽訂草約，詎麗華公司嗣後片面不續為用印及公證，故雖103年租約最後未履行，然就該約之租金雙方已有初步之合意，伊以該租約之9萬元租金做為麗華公司占用系爭建物營業使用之相當於租金之不當得利標準，並非無據，參照同棟9樓之1建物每月租金為16萬元，並無過當等語，提出103年租約、同棟9樓之1建物租賃契約書及系爭建物登記謄本為證（見原審卷第9至11頁，本院卷第56至58、78、79頁）。麗華公司則抗辯：寶來公司已承認兩造間並無任何租賃契約存在，寶來公司以103年租約所載每月租金9萬元，作為本件請求相當於租金之不當得利，顯屬無據等語置辯。查原審原證2所示之103年租約因契約當事人未完成簽署而無效，此固為兩造不爭執之事實，惟寶來公司主張：系爭建物位於臺中市○○○街○○○號，臨近臺中市火車站、國光客運及國道客運臺中總站，堪稱位於交通樞紐處，又位於「第一廣場」之商圈，係東南亞南海島文化薈萃之處，且大樓廣場前即設有臺中市客運公車站，與冰品名店宮原眼科隔街為鄰，挾地利交通之便，平日假日人潮未有停歇，實屬見光率高之商業活絡地段等情，此為麗華公司所不爭執。又系爭建物目前係由麗華公司占有，經營外勞視聽歌唱事業，亦為兩造不爭執之事實，足見系爭建物屬於城市地方供營業用之房屋，麗華公司占有系爭建物係用以經營商業而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，系爭建物本即位於第一廣場商場之內，附近商業繁榮，交通便利，其利用之經濟價值不菲，所受利益較大，認定其無權占用所受相當於租金之不當得利，自不受土地法第97條規定之限制。參以寶來公司係以1,764萬元經系爭執行事件取得系爭建物暨坐落之基地之所有權，此有不動產權利移狀證明在卷可稽（見原審卷第41、42頁）。而103年租約雖因契約當事人未完成簽署而無效，然○○公司實際負責人周正輝於原審證稱：103年2月3日及2月10日伊有找寶來公司的林董事長及方律師跟司徒勝強談續約的問題，租金、押金多少都談好，租金每月9萬元、押金28萬元等語（見原審卷第172頁反面）。麗華公司法定代理人司徒勝強並已於租賃契約之末承租人欄處簽名（見原審卷第11頁）。寶來公司主張就103年租約之租金每月9萬元兩造已有初步之合意，尚非虛妄。另參以系爭建物之管理費為每月63,857元，此有寶來公司提出之其繳交105年12月份管理費之收據及臺中市第一廣場管理委員會函文在卷可稽（見本院卷第104、117頁），並為麗華公司所不爭執（見本院卷第134頁反面）。而與系爭建物同棟之9樓之1之相同面積建物，其每月租金自104年起第1至5年含管理費為16萬元，管理費為每月64,000元等情，有麗華公司所不爭執之房屋租賃契約書在卷可憑（見本院卷第56至58頁）。系爭建物按每月9萬元計算相當於租金之不當得利，加計管理費每月63,857元，合計153,857元，尚未逾上開同棟9樓之1建物之租金行情。至於102年租約雖約定每月租金18,000元，惟該租約第7條第6點約定：「大樓或社區一切管理費自出租日起由乙方（即麗華公司）負擔。」（見原審卷第88頁），已約定系爭建物管理費由承租人麗華公司負擔。惟本件寶來公司僅能請求麗華公司給付無權占用系爭建物相當於租金之不當得利，無法如上開租約之約定，將管理費等嫁予承租人負擔。然寶來公司取得系爭建物所有權後，除需支付系爭建物每月63,857元管理費外，每年尚需繳交房屋稅等稅捐，以103年度為例，寶來公司繳交系爭建物之房屋稅為470,718元，此有臺中市地方稅務局民權分局103年契稅繳款書在卷可稽（見原審卷第46頁）。若以102年租約之租金為計算麗華公司無權占用系爭建物所受相當於租金之不當得利標準，每月18,000元尚不足以支付寶來公司於麗華公司無權占用期間每月所應繳交管理費之3分之1，遑論稅捐。此外，麗華公司提出之97年租約，其第3條第1目係約定：本約為每星期營業一天，每個月租金12,000元；管理費6,000元共計18,000元；若每天都營業則租金及管理費恢復為每月10萬元等語（見本院卷第123頁）。麗華公司雖抗辯：伊因週日外之時日外勞未放假，且系爭建物屬於頂樓，漏水嚴重，近5分之4部分無法使用，故僅勉強於每週日在系爭建物內營業，104年度虧損經營，105年度僅獲利近3萬元等語，提出系爭建物照片及104年度損益及稅額計算表、資產負債表等件為證（見本院卷第61至68、107至109頁）。惟寶來公司否認麗華公司僅於週日營業，縱屬實，因麗華公司並非僅於週日始占有系爭建物，其平日仍放置營業設備等，且其每月營業之日數及是否虧損等，係其自己基於商業經營之考量，決定如何使用收益系爭建物，而應自負盈虧之問題，亦即麗華公司於系爭建物經營商業原即應將占有使用系爭建物之成本考量在內。可見以102年租約之租金每月18,000元為計算麗華公司無權占用系爭建物所受相當於租金不當得利之標準，確難認公允。至於系爭建物漏水等屋況不佳之問題，寶來公司主張：兩造於103年會商時即已知悉，伊當時即表明無意修繕，如麗華公司不堪使用則無須承租等語，而司徒勝強仍簽立103年租約之書面同意等語。審酌系爭建物屋況不佳，確實影響麗華公司使用收益該建物，惟同棟9樓之1建物第1年含管理費之租金為每月16萬元，系爭建物按每月9萬元計算相當於租金之不當得利，已減少7萬元，應已兼顧麗華公司利用系爭建物之經濟價值及所受利益。準此，本院審酌系爭建物之價值、所處位置、工商繁榮情形，麗華公司利用系爭建物之經濟價值及所受利益等項，並與同棟建物租金相比較，認寶來公司主張按每月9萬元計算麗華公司無權占用系爭建所受相當於租金之不當得利，應屬適當。
（三）給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第1項、第2項前段定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件寶來公司對麗華公司之相當於租金之不當得利債權，核屬無確定期限之給付，既經寶來公司委由律師於103年7月7日發函催告，於同月9日送達麗華公司，為兩造所不爭執（見原審卷第170頁），麗華公司迄未給付，當應負遲延責任。是寶來公司請求麗華公司應自其發函催告麗華公司期滿後之103年7月17日起至返還系爭建物之日止，按月於每月18日前給付寶來公司9萬元，及其中18,000元自各該給付日之翌日（即每月19日）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，核屬有據。按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條前段定有明文。麗華公司應給付寶來公司前揭相當於租金之不當得利，固如前述，惟麗華公司自103年7月間起至106年5月止，每月於附表所示之時間匯款或轉帳18,000元至寶來公司遠東商銀帳戶，而此部分非用以給付寶來公司租金，已如前述，則寶來公司受有此部分利益，並因此致麗華公司受有損害，其所受利益復無法律上之原因，應屬不當得利。麗華公司就此部分不當得利債權主張與其積欠寶來公司前揭相當於租金之不當得利債務為抵銷，合於前揭規定，應予准許。經抵銷後，寶來公司得請求麗華公司給付無權占用系爭建物相當於租金不當得利之範圍，除如原判決主文第2項所示外，另如本判決主文第2項所示。逾此部分之請求，於法無據，不應准許。
三、綜上所述，寶來公司依民法第767條第1項前段物上請求權及第179條不當得利規定，請求麗華公司應將系爭建物騰空返還寶來公司，並給付如原判決主文第2項及本判決主文第2項所示相當於租金之不當得利及法定遲延利息為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。上開應准許之部分，原審就其中本院判決主文第2項所示部分，為寶來公司敗訴之判決，尚有未合，寶來公司指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第2項所示。至於上開其餘應准許之部分，原審為寶來公司勝訴之判決，及不應准許部分，原審判決為寶來公司敗訴之諭知，並駁回其此部分假執行之聲請，均無不合，麗華公司之上訴、寶來公司之其餘上訴，均無理由，應予駁回。原判決主文第1項所命給付部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
四、本件事證已臻明確，麗華公司就寶來公司應繳交系爭建物之管理費數額並不爭執，且該數額係供審酌麗華公司無權占用系爭建物所受相當於租金不當得利數之參考，至於第一廣場公寓大廈管理委員會是否合法成立，寶來公司是否按月如數繳交管理費予該管理委員會等，則無予調查審認之必要。兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認亦均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
伍、據上論結，本件寶來公司之上訴為一部有理由、一部無理由，麗華公司之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 28 日
民事第八庭 審判長法 官 張恩賜
法 官 許旭聖法 官 黃渙文以上正本係照原本作成。
麗華公司得上訴、寶來公司不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 蔡芬芬中 華 民 國 106 年 6 月 28 日附表：麗華公司匯款予寶來公司之明細（新臺幣，元）┌──┬─────┬────┬───────┐│編號│匯款日期 │匯款金額│備註 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 01 │103.07.16 │ 18,000│原審卷第108頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 02 │103.08.16 │ 18,000│原審卷第108頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 03 │103.09.16 │ 18,000│原審卷第109頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 04 │103.10.16 │ 18,000│原審卷第109頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 05 │103.11.18 │ 18,000│原審卷第110頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 06 │103.12.17 │ 18,000│原審卷第110頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 07 │104.01.15 │ 18,000│原審卷第111頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 08 │104.02.17 │ 18,000│原審卷第112頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 09 │104.03.16 │ 18,000│原審卷第112頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 10 │104.04.16 │ 18,000│原審卷第113頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 11 │104.05.18 │ 18,000│原審卷第113頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 12 │104.06.16 │ 18,000│原審卷第114頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 13 │104.07.17 │ 18,000│原審卷第115頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 14 │104.08.17 │ 18,000│原審卷第114頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 15 │104.09.16 │ 18,000│原審卷第115頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 16 │104.10.19 │ 18,000│本院卷第45頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 17 │104.11.16 │ 18,000│本院卷第46頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 18 │104.12.16 │ 18,000│本院卷第47頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 19 │105.01.18 │ 18,000│本院卷第48頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 20 │105.02.18 │ 18,000│本院卷第49頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 21 │105.03.21 │ 18,000│本院卷第49頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 22 │105.04.19 │ 18,000│本院卷第49頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 23 │105.05.18 │ 18,000│本院卷第49頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 24 │105.06.20 │ 18,000│本院卷第54頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 25 │105.07.19 │ 18,000│本院卷第55頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 26 │105.08.18 │ 18,000│本院卷第55頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 27 │105.09.14 │ 18,000│本院卷第149頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 28 │105.10.17 │ 18,000│本院卷第149頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 29 │105.11.16 │ 18,000│本院卷第149頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 30 │105.12.16 │ 18,000│本院卷第149頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 31 │106.01.17 │ 18,000│本院卷第150頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 32 │106.02.16 │ 18,000│本院卷第150頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 33 │106.03.17 │ 18,000│本院卷第150頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 34 │106.04.17 │ 18,000│本院卷第150頁 │├──┼─────┼────┼───────┤│ 35 │106.05.17 │ 18,000│本院卷第150頁 │└──┴─────┴────┴───────┘