臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度重上字第112號上 訴 人 林苙萱訴 訟 代理人 張羽君
張瑛宇張東揚律師蘇三榮律師被 上 訴 人 元太利開發有限公司兼法定代理人 李文龍共 同訴 訟 代理人 林伸全律師上列當事人間請求回復所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國105年3月23日臺灣臺中地方法院103年度訴字第2748號第一審判決提起上訴，本院於民國105年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
（一）坐落臺中市○區○○段0○段0○0-00地號土地（下分稱系爭0、0-00地號土地，並合稱為系爭土地）原為被上訴人李文龍（下稱李文龍）所有，李文龍並為被上訴人元太利開發有限公司（下稱元太利公司）之負責人。上訴人之父林○○於民國102年4月22日向李文龍、元太利公司買受建案名稱為「○○○」其中編號00棟房屋之預售屋（嗣房屋興建完成後，門牌編定為臺中市○區○○里○○路○○○巷○○弄○號，下稱系爭房屋）與其坐落基地（即系爭土地，並與系爭房屋合稱為系爭房地），而分別與李文龍、元太利公司簽訂各該土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書（下分稱系爭房屋、土地買賣契約，並合稱為系爭房地買賣契約），約定土地、房屋之買賣價金分別為1,102萬元、398萬元，合計1,500萬元。嗣林○○經被上訴人同意後，將系爭房地買賣契約之權利義務轉讓予上訴人。其後元太利公司於103年2月17日領得台中市政府都市發展局000○○○字第000號使用執照（下稱系爭使用執照），李文龍與元太利公司並於103年7月18日分別將系爭房地之所有權移轉登記為上訴人名義。而依系爭土地買賣契約第10條、第11條及系爭房屋買賣契約書第16條、第17條等約定，上訴人應於所有權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後，撥付土地貸款652萬元、房屋貸款398萬元，合計共1,050萬元予被上訴人，扣除上訴人已於103年8月2日支付50萬元，應撥付1,000萬元。惟上訴人竟以公共大門之裝設問題為由，通知訴外人○○商業銀行股份有限公司（下稱○○銀行）拒絕撥款。經被上訴人於103年8月8日以○○○○○郵局第000號存證信函（下稱000號存證信函）催告上訴人應於文到後7日內給付1,000萬元價款，然上訴人仍置之不理，被上訴人不得已於103年8月20日以○○○○○郵局第000號存證信函（下稱000號存證信函）向上訴人為解除系爭房地買賣契約之意思表示。而上訴人亦於103年8月26日以○○○○郵局第0000號存證信函（下稱0000號存證信函）向被上訴人表示同意解除，是兩造間之系爭房地買賣契約業已合法解除，上訴人自應回復系爭房地所有權予被上訴人。
（二）系爭房地買賣契約業經兩造合意解除：上訴人收受該解除契約之000號存證信函後，已於103年8月26日以0000號存證信函向被上訴人表示同意解除系爭房地買賣契約，則無論該000號存證信函之內容是否對上訴人提出解除契約之要約，應認兩造就系爭房地買賣契約已達成合意解除之意思表示合致。上訴人雖謂0000號存證信函載明：「惟解約內容需依合約給付違約金及相關損失賠償」等語，為附停止條件之法律行為，其解除契約之停止條件並未成就云云。然上訴人於該0000號存證信函已明確表示同意解除契約之意思，其所指前揭內容僅係表示上訴人於解約後欲向被上訴人請求相關損失，並非法律定義之「停止條件」，自無將解除效力之發生，繫於將來、客觀、不確定的事實之成就之意思。再者，依兩造之認知，000號及0000號存證信函均係以系爭房屋、土地買賣之爭議所為之意思表示，故各該意思表示之真意應認其效力均同時及於土地之出售人李文龍與房屋之出售人元太利公司。況系爭土地、房屋之各該買賣契約乃併存關係，對任何一契約之解除，效力均及於兩契約全部，此觀諸系爭土地買賣契約第17條及系爭房屋買賣契約第23條之約定即明，故無論對何一契約為解除，效力自均及於兩契約全部。故上訴人指稱000號及0000號存證信函之寄件人均未記載李文龍，該等存證信函對李文龍均未發生效力云云，應非可採。玆系爭房地買賣契約既經兩造合意解除，則被上訴人自得依民法第767條、第179條規定，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予以塗銷。
（三）縱系爭房地買賣契約未經兩造合意解除，亦已經上訴人合法行使契約解除權：
（1）被上訴人於103年2月17日領得系爭使用執照，且已於103年7月18日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，上訴人並於過戶同時向○○銀行辦理貸款設定，經○○銀行核貸後，被上訴人本得依系爭土地買賣契約第10條第1項、系爭房屋買賣契約第16條第1項及代辦貸款委託書第1條約定，直接向○○銀行收取貸款，然上訴人逾使用執照核發後1個月且已取得銀行貸款之情形下，無端要求○○銀行停止撥款，已經違反系爭土地買賣契約第7條第2項及系爭房屋買賣契約第8條第2項之約定，則被上訴人於103年8月8日以000號存證信函催告上訴人應於文到後7日內給付1,000萬元價款，上訴人仍置之不理，被上訴人即依系爭土地買賣契約第16條第2項及系爭房屋買賣契約第22條第2項約定，於103年8月20日以000號存證信函解除系爭房地買賣契約，足見該房地買賣契約業經被上訴人合法行使契約解除權而失其效力，則被上訴人自得依民法第767條、第179條規定及系爭土地買賣契約第16條第3項、系爭房屋買賣契約第22條第3項之約定，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予以塗銷。原判決未察，認被上訴人行使解除權與系爭房屋買賣契約第16條第3項、17條、第8條第1項、第2項之約定不符，不生解除契約之效力云云，實有誤會。
（2）上訴人早知悉系爭房地所有權已移轉登記予其名下，卻仍拒絕撥付貸款：
系爭房地於103年7月18日過戶之前，被上訴人即曾於103年5月26日以「工程期款繳款通知書」通知上訴人準備過戶及貸款相關文件，並告知應繳期款（貸款）1,050萬元」之付款方式，待上訴人備齊相關過戶文件後，被上訴人始能辦理房地過戶手續。而本件買賣為有貸款需求案件，於房地過戶時，更必須同時設定抵押權登記，以便由銀行直接撥付貸款。上訴人收受通知後，配合提供相關文件予被上訴人，並於103年7月18日辦畢過戶及貸款抵押權設定登記。而被上訴人於103年7月18日將系爭房地過戶予上訴人名下時，為儘速取得該房地之貸款，已立即通知上訴人過戶之事實，故上訴人豈有可能不知？此觀諸上訴人於103年7月30日所寄○○○○郵局第000號存證信函（下稱000號存證信函）記載：「……現該屋已領取使用執照並通知本人交屋撥款」等語益明。且上訴人亦可申請系爭房地之登記謄本以明瞭過戶之事實。是上訴人辯稱其不知系爭房地過戶之事云云，均非事實，不足採信。又上訴人係於103年8月2日先行給付被上訴人50萬元，故兩造才更改貸款金額為1,000萬元。然上訴人卻藉故以大門問題為由，無故拒絕付款，故被上訴人不得已只好於103年8月8日以000號存證信函再次催告，並於同年月20日發函解除系爭房地買賣契約。乃上訴人遲於被上訴人解除契約後，始通知○○銀行撥付1,000萬元貸款至李文龍於○○商業銀行股份有限公司（下稱○○銀行）所開立之00000-000000-0號帳戶（下稱李文龍○○銀行帳戶）內，被上訴人認買賣契約既已解除，實無權受領該1,000萬元，故至今未曾動支該款項。
（3）被上訴人於103年7月18日辦畢系爭房地所有權移轉登記後，無須另以繳款通知書通知上訴人繳款：
被上訴人早於系爭房地過戶前之103年5月26日即以「工程期款繳款通知書」通知上訴人應繳期款（貸款）1,050萬元，已如前述，且依系爭土地買賣契約第10條第1項、系爭房屋買賣契約第16條第1項及代辦貸款委託書第1條之約定，可知系爭房地經兩造同意向○○銀行申請貸款，○○銀行核貸之後，被上訴人本得依上開約定直接向○○銀行收取貸款，無需另行以繳款通知書通知上訴人繳款，然因上訴人無端要求○○銀行停止撥款，故被上訴人雖於103年7月18日將系爭房地過戶予上訴人，然僅於103年8月2日向上訴人收取50萬元，未能取得過戶期款（即銀行貸款）。被上訴人因而於103年8月8日定期催告上訴人給付，再於103年8月20日以000號存證信函向上訴人為解除系爭房地買賣契約之意思表示。
（四）李文龍並未對上訴人提出新要約，兩造更未就系爭房地成立新買賣契約：
李文龍並未同意○○銀行撥款1,000萬元至其○○銀行帳戶，且李文龍以系爭土地向○○銀行辦理之土地融資抵押貸款，實係由元太利公司於103年8月28日匯款476萬元及利息788元予○○銀行，以元太利公司之款項自行清償該土地融資貸款，與上訴人無涉。足見李文龍係「被動式」接受○○銀行匯款，根本無意繼續原先之買賣關係，因此不曾動支上訴人任何買賣價款。又李文龍既然自行清償上開○○銀行之土地融資貸款，而取得該銀行核發之清償證明，當然即可持之辦理塗銷系爭土地之抵押權設定登記，此與系爭房地買賣契約是否繼續履行，應屬二事。上訴人謂此為李文龍繼續履行系爭房地買賣契約之表示云云，尚屬無據。縱認李文龍同意本件撥款，然此接受撥付原買賣價款之行為，至多僅屬是否成立契約解除後之收受價款而有無不當得利之問題，絕非屬李文龍向上訴人提出重新買賣房地之新要約。李文龍僅係被動接受○○銀行匯款，並無任何意思表示，亦無希望上訴人另行與之締結新買賣契約之意，故顯無對上訴人提出新要約情事，而無另行與上訴人締結新買賣契約之意思。
（五）綜上，被上訴人主張系爭房地買賣契約業經解除之依據有二，一為兩造合意解除，另一為被上訴人行使契約約定之解除權，爰請法院先就「兩造合意解除契約」有無理由先為審理，如認被上訴人此項主張無理由，再就「被上訴人行使契約解除權」有無理由為審理。蓋系爭房地買賣契約倘認已經兩造合意解除，因並無當然適用民法第259條關於回復原狀之規定，則上訴人據此規定主張被上訴人應返還買賣價金本息而為同時履行之抗辯，即無理由。玆系爭房地買賣契約既經兩造合意解除，或經被上訴人合法行使契約解除權，則兩造間之買賣關係業已消滅。從而，被上訴人自得訴請回復系爭房地所有權，請求上訴人將該房地所有權移轉登記予以塗銷。因求為命：⑴上訴人應將系爭0地號土地所有權應有部分12分之1及系爭0-00地號土地所有權全部，於103年7月18日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為李文龍所有；⑵上訴人應將系爭房屋於103年7月18日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為元太利公司所有之判決【李文龍及元太利公司於原審除起訴請求塗銷系爭房地所有權移轉登記外，並另分別請求上訴人給付李文龍59萬7,000元及其法定遲延利息、給付元太利公司165萬3,000元及其法定遲延利息。經原審判命上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予以塗銷，而駁回金錢給付部分之請求。上訴人對原審判決其敗訴部分（即塗銷所有權移轉登記部分）不服，提起本件上訴。至被上訴人就原審判決其敗訴部分，則未據其聲明不服，已告確定】。
二、上訴人則以：
（一）兩造並未合意解除系爭房地買賣契約：
（1）細譯上訴人於103年8月26日寄發之0000號存證信函所載內容，可知上訴人所為者係附停止條件之法律行為，即上訴人所為同意解除契約之意思表示，係以被上訴人依系爭房地買賣契約給付違約金及相關損失賠償為停止條件，須於條件成就時，其意思表示始發生效力。惟本件上訴人並未與被上訴人就解約內容之給付違約金及相關損失賠償有意思合致，則其解除契約所附之停止條件尚未成就，其意思表示並未生效，而不生解除契約之效力。此觀諸上訴人已於103年8月29日同意○○銀行撥款1,000萬元至李文龍○○銀行帳戶，亦可知上訴人若有解除系爭房地買賣契約之真意，斷不會於解除契約後又撥款予被上訴人，而背負鉅額貸款之利息。且被上訴人於收到該等款項後，亦已於103年9月4日依系爭房屋買賣契約第20條之約定，塗銷被上訴人先前於系爭房地所設定予○○銀行之抵押權。則由兩造於寄發各該000號及0000號存證信函後仍繼續履行系爭房地買賣契約之義務，足證雙方並無合意解除契約之意。原判決誤認兩造已達成合意解除系爭房地買賣契約，洵有違誤。
（2）被上訴人於103年8月20日所寄發之000號存證信函，違反系爭房屋買賣契約第8條第1項、第2項之約定，固不生效力，然由被上訴人寄發該函擬片面解約觀之，被上訴人顯有拒絕履行交付房屋之意，而擬違反民法第348條所定之出賣人義務，依同法第353條規定及系爭土地買賣契約第16條、系爭房屋買賣契約第22條約定，上訴人即得就被上訴人之債務不履行請求違約金及損害賠償。準此，若被上訴人願依約給付違約金及損害賠償，則上訴人同意解除契約，故上訴人因而於103年8月26日寄發0000號存證信函，以附停止條件之意思表示通知被上訴人。蓋違約賠償在合意解除契約之協商上屬於必要之點，倘雙方對此未達成合致，自無法成立解除契約之合意。玆兩造既無依約給付違約金及相關損害賠償之合意，則上訴人所為解除契約之停止條件並未成就，兩造間就系爭房地之買賣關係仍然存在。且○○銀行亦已於103年8月29日撥款1,000萬元至李文龍○○銀行帳戶，○○銀行並開立清償證明及抵押權塗銷證明書予被上訴人持往地政機關辦理塗銷抵押權設定登記。被上訴人既已向○○銀行表示同意撥款，嗣並持上開清償證明辦理塗銷抵押權登記，使○○銀行得以成為第一順位抵押人，自為被上訴人之新要約，兩造間應已成立新的買賣契約。被上訴人於受領上訴人給付1,000萬元買賣價金並清償自身債務，獲取利益後，再向上訴人主張本件買賣契約不存在，顯有違誠信。
（3）更何況，被上訴人於103年8月20日寄發000號存證信函，依該函所載內容，顯係向上訴人行使解除權，依法並不需相對人之同意。是被上訴人之上開意思表示並無任何提出要約，且等待上訴人承諾而成立合意解約之真意。亦即該000號存證信函之內容僅為行使單方契約解除權，而無提出要約之意思表示，被上訴人自始既未提出任何要約，則兩造自無合意成立契約之可能。是不論上訴人回函為任何意思表示或記載任何同意字樣，均不可能因此視為承諾或同意解除契約。又縱認該000號存證信函可視為合意解除之要約，然0000號存證信函之內容既提及：「……我方於多方考慮下亦同意，惟解約內容需依合約給付違約金及相關損失賠償」等語，可見上訴人已附加被上訴人需賠償違約金等之變更條件，依民法第160條規定，僅得視為新要約，而非合意解除契約。乃原判決竟以0000號存證信函曾提及「同意」等字句，即驟認兩造間已達成解除契約之合意，其解釋契約未探求當事人真意，與法不合。
（4）再者，103年8月20日所寄發之000號存證信函，其為解除契約之意思表示者應僅為元太利公司，李文龍並未為此部分意思表示。而上訴人於103年8月26日所寄發之0000號存證信函，其受文者僅為元太利公司，並未記載李文龍，則該意思表示並未對李文龍為之。足見李文龍與上訴人間各自均無為解除契約之意思表示，自不生解除契約之效力。況該0000號存證信函之意思表示，係附停止條件之意思表示，停止條件尚未成就，自更不生解除契約之效力。
（二）被上訴人於103年8月20日以000號存證信函為解除契約之意思表示，不符系爭房地買賣契約之約定，不生解約之效力：
（1）上訴人於103年7月22日經○○銀行人員來電告知將撥付買賣價金貸款予被上訴人，然因被上訴人並未交付系爭房地之土地、建物登記謄本，故上訴人並無法知悉系爭房地是否確已過戶於上訴人名下，且被上訴人亦未告知上訴人已將系爭房地所有權移轉登記予上訴人情事，是上訴人僅向○○銀行人員表示被上訴人尚未通知是否已辦理完成系爭房地所有權移轉登記事宜，待上訴人確認後再行通知○○銀行處理撥款事宜。嗣上訴人於103年7月28日又向元太利公司人員請求提示系爭房地所有權狀用以確認被上訴人是否確已辦畢系爭房地之所有權移轉登記，亦未能如願。被上訴人身為建商，於系爭房地移轉登記完成之際，當應交付謄本予上訴人，卻未交付，自有缺失，上訴人並非從事土地買賣相關專業人員，被上訴人稱上訴人可自行調閱謄本確認，實強人所難，尚非合理。
（2）又依系爭房屋買賣契約第12條第1項約定，被上訴人完成房屋建造及領得使用執照並接通水電後，應通知上訴人進行驗收手續，否則上訴人無從檢視房屋是否有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵情況，而無法依系爭土地買賣契約第11條及系爭房屋買賣契約第17條之約定通知金融機構終止撥付貸款予被上訴人。故交屋前履行通知買方進行驗收係出賣人交付無瑕疵房屋前必須確實履行之重要程序，被上訴人通知驗收之義務與上訴人撥付銀行貸款間具有同時履行抗辯關係。本件被上訴人既未通知上訴人進行驗收之程序，亦未交屋，上訴人主張同時履行抗辯而不予撥付貸款，即無違約情事，被上訴人不得解除系爭房地買賣契約。
（3）被上訴人以000號存證信函向上訴人為解除契約之意思表示，違反系爭房屋買賣契約第16條第3項、第8條第1項、第2項之約定，並未取得系爭房地買賣契約之解除權，不生解除契約之效力，業經原判決認定明確。再者，依系爭房屋買賣契約第8條第2項之約定，買方逾期2個月以上未繳納期款，賣方始有權依據該契約第22條約定行使解除權。然不論以被上訴人於103年8月8日催告給付價金之日，或103年7月18日所有權移轉登記之日起算，至上訴人於103年8月29日同意○○銀行撥款1,000萬元予被上訴人為止，均未逾上開約款所稱之2個月期限，則被上訴人於103年8月20日表示解除系爭房地買賣契約，與兩造前揭約定不符，自不生解約效力。
（四）縱認系爭房地買賣契約已合法解除，上訴人負回復原狀義務，而應將系爭房地所有權返還予被上訴人。然因上訴人迄已繳納價金共計1,485萬元，故依民法第261條、第264條規定，於被上訴人返還已繳價金1485萬元及附加自受領時起以週年利率5%計算之利息前，上訴人爰主張同時履行抗辯權，拒絕回復所有權移轉登記之履行。
（五）綜上，系爭房地買賣契約並未經兩造合意解除，或經被上訴人合法行使解除權，雙方間就系爭房地之買賣關係仍然存在，是被上訴人請求上訴人塗銷系爭房地所有權移轉登記，尚屬無據等語，資為抗辯。
三、上訴人就原審判命其應塗銷系爭房地所有權移轉登記部分不服，提起本件上訴，兩造之聲明為：
（一）上訴人之上訴聲明：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄；⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
（二）被上訴人之答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事項：
（一）系爭土地原為李文龍所有，李文龍並為元太利公司之負責人。上訴人之父林○○於102年4月22日向李文龍、元太利公司買受建案名稱為「○○○」之預售屋即系爭房地，而與李文龍、元太利公司分別簽訂系爭土地、房屋買賣契約，約定土地、房屋之買賣價金分別為1,102萬元、398萬元，合計1,500萬元。
（二）林○○徵得被上訴人同意後，將系爭房地買賣契約之權利義務轉讓予上訴人。
（三）上開建案業已興建完成，被上訴人已於103年2月17日領得系爭使用執照。嗣李文龍與元太利公司並於103年7月18日將系爭房地以買賣為原因，辦理所有權移轉登記予上訴人林苙萱名義。
（四）系爭房地之過戶期款原合計1,050萬元，惟上訴人已於103年8月2日給付50萬元予被上訴人，尚欠1,000萬元未給付。
（五）元太利公司於103年8月8日以000號存證信函催告上訴人於文到7日內給付過戶期款共計1,000萬元，上訴人已於103年8月9日收受該存證信函。
（六）元太利公司嗣以上訴人經催告後逾期仍未給付上開過戶期款1,000萬元為由，於103年8月20日以000號存證信函向上訴人為解除系爭房地買賣契約之意思表示，上訴人並已於103年8月21日收受該存證信函。
（七）上訴人曾於103年8月26日以0000號存證信函向元太利公司表示：被上訴人於103年8月20日發函解除契約，上訴人於多方考慮下亦同意，惟解約內容需依合約給付違約金及相關損失賠償等情，被上訴人並已於103年8月27日收受該存證信函。
（八）○○銀行曾於103年8月29日撥款1,000萬元至李文龍○○銀行帳戶內。
五、被上訴人固主張系爭房地買賣契約已經兩造合意解除，若未合意解除，亦經被上訴人合法解除，兩造間之買賣關係已不存在，上訴人依法應返還系爭房地所有權，而將該房地所有權移轉登記予以塗銷等情。惟上訴人拒絕塗銷，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執之重點，顯在於：(1)系爭房地買賣契約是否業經兩造合意解除而消滅？⑵被上訴人行使約定解除權，解除系爭房地買賣契約，是否已生解除契約之效力？經查：
（一）系爭房地買賣契約是否業經兩造合意解除而消滅？
（1）查系爭土地原為元太利公司之負責人李文龍所有，上訴人之父林○○於102年4月22日向李文龍、元太利公司買受建案名稱為「○○○」之預售屋即系爭房地，而分別與李文龍、元太利公司簽訂系爭土地、房屋買賣契約，約定土地、房屋之買賣價金各為1,102萬元、398萬元，合計1,500萬元。嗣林○○得被上訴人同意，將系爭房地買賣契約之權利義務轉讓予其女即上訴人。被上訴人興建完成上開建案後，已於103年2月17日領得系爭使用執照，並於103年7月18日將系爭房地所有權移轉登記為上訴人名義。然元太利公司嗣以上訴人未依約繳納過戶期款（即銀行貸款）1,000萬元（原應為1,050萬元，扣除上訴人已於103年8月2日支付50萬元，尚有1,000萬元未給付）為由，於103年8月8日以000號存證信函催告上訴人應於文到7日內給付。
惟上訴人於103年8月9日收受該存證信函後仍未支付，元太利公司即於同年月20日再以000號存證信函向上訴人為解除系爭房地買賣契約之意思表示，上訴人已於103年8月21日收受該存證信函，並於同年月26日以0000號存證信函向元太利公司表示：「……由於公共大門侵占我方（即本件上訴人）土地所有權及破壞樑柱，……，建商對此堅持不拆除，並於8月20日發函解除契約，我方於多方考慮下亦同意，惟解約內容需依合約給付違約金及相關損失賠償」等情，已為兩造不爭執之事實，並有各該土地、房屋預定買賣契約書、使用執照、土地及建物登記謄本、000號存證信函及其掛號回執、000號存證信函及其掛號回執、0000號存證信函及其掛號回執、系爭房地異動索引、林○○立具之轉讓書及○○銀行匯款申請單附卷可稽（見原審卷第5至35頁、37至41頁，第104至106頁、第144頁，本院卷第28頁、29頁、85頁、95頁、122頁），固堪信為真實。
（2）惟被上訴人主張其以000號向上訴人為解除契約之意思表示後，上訴人已以0000號存證信函回覆表示同意解除，故系爭房地買賣契約業經兩造合意解除，雙方間之買賣關係已消滅云云，則為上訴人所否認。按契約因當事人雙方意思表示一致而成立，固亦可因互相表示意思一致而解除。然所謂契約之合意解除，為契約行為，係指契約之雙方當事人合意以第二契約直接解除第一契約（最高法院57年臺上字第3211號判例參照）。故依契約自由原則，契約雙方當事人雖得依合意再訂契約，以第二次之契約解除原有之契約（即第一次之契約），使原屬有效之契約歸於無效，惟其成立要件仍應依民法第153條之規定定之。而依該條規定，當事人對於契約必要之點必須意思一致，契約始能立。查本件被上訴人雖以其已於103年7月18日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，而上訴人並未依約繳納過戶期款（即銀行貸款）1,000萬元為由，於103年8月8日以000號存證信函催告上訴人於文到7日內給付。但因上訴人於期限內仍不履行，被上訴人即於同年月20日以000號存證信函向上訴人為解除系爭房地買賣契約之意思表示。然觀之被上訴人嗣於103年8月26日所寄發予上訴人之0000號存證信函，其上既載明：因公共大門占用上訴人土地所有權及破壞樑柱，而建商又堅持不拆除，且於8月20日發函解除契約，上訴人於多方考慮下亦同意，惟『解約內容需依合約給付違約金及相關損失賠償』等情。顯見上訴人於該0000號存證信函除曾謂同意上訴人解除契約外，並同時載明要求雙方之解約內容，被上訴人須依系爭房地買賣契約之約定給付違約金及相關之損害賠償等義務。則上訴人就本件買賣契約之解除，既已明白要求被上訴人應履行上開義務內容，並於上開0000號存證信函中特別予以強調，應已成為契約必要之點。而由被上訴人已陳明迄今並未給付上訴人違約金及相關的損失賠償等情在卷（見本院卷第167頁背面），足徵兩造對於前述契約必要之點即有關被上訴人應履行給付違約金及相關損失賠償等義務部分，顯然並未達成合致之意思表示。由此堪認兩造因對前揭契約必要之點並未達成意思表示合致，則其契約自屬尚未成立，而難謂兩造已有解除系爭房地買賣契約之合意。再徵諸上訴人於寄發該0000號存證信函後3日即103年8月29日，旋即通知同意○○銀行撥付應繳之過戶期款（即銀行貸款）1,000萬元至李文龍○○銀行帳戶，亦有李文龍之存摺及○○銀行收款資料存卷可查（見原審卷第113至116頁、第133頁）。則依此情事，益見上訴人應無與被上訴人合意解除系爭房地買賣契約情事，否則上訴人應無可能於與被上訴人合意解除契約後，復無端再行通知○○銀行撥款1,000萬元至李文龍○○銀行帳戶，而容令自己另須負擔高額貸款利息債務之不利益，此顯然有悖於一般社會常情。是被上訴人徒憑前開0000號存證信函有「我方於多方考慮下亦同意」等語之記載，即遽而主張兩造已有解除系爭房地買賣契約之合意，該買賣契約已經兩造合意解除而消滅云云，尚屬率斷，自難採信。
（二）被上訴人行使約定解除權，解除系爭房地買賣契約，是否已生解除契約之效力？
（1）按所謂契約之解除，謂契約當事人之一方，因法律上或契約上之解除權之行使，而使契約之效力溯及消滅之一方意思表示。契約當事人得於訂立契約時，約定保留解除權，關於約定解除權行使之方法、要件及其效力，應依保留解除權之特別約定內容以為斷。本件被上訴人既主張其係行使約定解除權據以解除本件買賣契約（見本院卷第31頁背面），則其行使解除權是否符合約定，而依法發生解約之效力，自應依系爭房地買賣契約有關保留解除權約定之內容及趣旨決定之。查系爭土地買賣契約第6條「付款條件」第1項約定：「付款，除簽約款及開工款外，買方應依付款明細表之規定，並於接獲賣方書面繳款通知單7日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數1次繳清……」；而系爭房屋買賣契約第7條「付款條件」第1項則約定：「付款，除簽約款及開工款外，買方應依已完成之工程進度所定付款明細表之規定，於工程完工後繳款，並於接獲賣方書面繳款通知單7日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數1次繳清……」。又系爭土地買賣契約第7條、系爭房屋買賣契約第8條「逾期付款之處理方式」第2項均約定：「如逾期2個月或逾使用執照核發後1個月不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其它書面催繳，經送達7日內仍未繳者，雙方同意依第16條違約之處罰規定處理……」。另系爭土地買賣契約第16條及系爭房屋買賣契約第22條關於「違約之處罰」第2項均約定：「買方違反有關『付款條件及逾期處理方式』、『貸款約定及撥付』、『土地所有權移轉』之規定，……，買賣雙方並得解除本契約……」。是依系爭土地、房屋買賣契約之前開約定彼此參互以觀，可知買方即上訴人應依系爭土地、房屋買賣契約付款明細表之約定，於接獲賣方即被上訴人書面繳款通知單7日內，依約給付各該期款，如逾期2個月或逾使用執照核發後1個月未為給付，被上訴人須再次催告上訴人履行，並於催告後7日內仍不履行，被上訴人始得依系爭土地買賣契約第16條第2項及系爭房屋買賣契約第22條第2項約定，行使約定解除權，據以解除系爭房地買賣契約。
（2）而查，被上訴人固於103年7月18日以買賣為原因，將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，然被上訴人已自承其除於系爭房地過戶前之103年5月26日曾以「工程期款繳款通知書」通知上訴人準備過戶及貸款相關文件，並告知應繳過戶期款（即銀行貸款）1,050萬元之付款方式外，並未於103年7月18日辦畢系爭房地所有權移轉登記後，另再以書面繳款通知單通知上訴人繳納此項過戶期款等情在卷（見本院卷第105頁背面、119頁）。上訴人雖不爭執確有於103年5月26日收受該「工程期款繳款通知書」情事，但指稱該通知書僅係通知上訴人辦理銀行貸款事宜。觀諸卷存元太利公司於103年5月26日（按通知書上誤載為102年5月26日）出具之「工程期款繳款通知書」（見原審卷第76頁），其內容記載：「……本案目前工程進度已完成至辦理登記過戶階段，敬請台端接到通知後盡快提供資料以便公司辦理手續：1、提供房子登記人之身份證影本以及便章。2、……。3、如需配合辦理貸款，所有權登記者，需開立與貸款同額商業本票。本期款項（貸款）合計1,050萬元。付款方式：……匯款－○○銀行○○分行，戶名：元太利公司」等情。再核諸被上訴人係於其後之103年7月18日始辦理完成系爭房地過戶事宜，可知被上訴人交付上訴人該份「工程期款繳款通知書」，係用以通知工程進度已完成至辦理系爭房地過戶階段，上訴人應儘速提供辦理所有權移轉登記所需之相關證件資料，如此期過戶期款係以銀行貸款支應，並須配合辦理銀行貸款手續及另開立同額本票交予被上訴人收執。而該份「工程期款繳款通知書」其上雖同時載有此項過戶期款之付款方式，然此核與系爭土地買賣契約第6條第1項、第7條第2項及系爭買賣契約第7條第1項、第8條第2項所約定者，被上訴人應於系爭房地辦理過戶後，另再以「書面繳款通知單」通知上訴人支付應繳之過戶期款，必待上訴人收受後7日內仍未給付，且已逾期達一定期間（按即逾期2個月或逾使用執照核發後1個月）仍不履行，經被上訴人再定期催告上訴人履行而不履行，被上訴人始得以上訴人給付買賣期款遲延為由解除契約之要件有所違背。被上訴人雖謂其於103年7月18日辦理系爭房地所有權移轉登記後，依系爭土地買賣契約第10條第1項、系爭房屋買賣契約第16條第1項及代辦貸款委託書第1條之約定，被上訴人可直接向○○銀行收取貸款，無須另行以繳款通知書通知上訴人繳款云云。惟查，系爭土地買賣契約第10條第1項及系爭房屋買賣契約第16條第1項固均約定：「……買方應於賣方通知辦理貸款日起20日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方」；而代辦貸款委託書第1條、第3項復分別約定：「……買方同意委託賣方全權代辦所購房地所有權，……，並授權賣方或賣方指定人領取全部貸款金額……，以便繳付房地價金……」、「……，買方確知所有權登記完成日即為貸款撥放款日……」（見原審卷第11頁、28頁）。然綜觀此等約定之內容，充其量不過係約明銀行貸款為系爭房地應付價款之一部分，上訴人不僅應配合辦理銀行貸款相關手續，並同意以系爭房地所有權移轉登記完成之日為貸款撥放日，且授權貸款銀行得逕將貸款金額撥付予被上訴人，以為支付系爭房地買賣價款之方法。然此與上訴人拒絕貸款銀行撥付貸款予被上訴人，而有逾期給付買賣價金期款情形時，被上訴人欲行使約定解除權，應確實符合兩造於系爭房地買賣契約關於保留解除權之前揭特別約定（即解約約款）之內容，始得合法有效解除本件買賣，顯屬二事。是被上訴人執此以為其無須於103年7月18日系爭房地辦理過戶後，另以繳款通知書通知上訴人給付應繳之期款云云，即無可採。玆被上訴人於103年7月18日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人後，既未另以書面繳款通知單通知上訴人應繳納此項過戶期款（即銀行貸款），而未俟上訴人於收受後7日內仍不履行，應負遲延責任後，並已逾期系爭土地買賣契約第7條第2項及系爭房屋買賣契約第8條第2項所約定之一定期間後，即率爾於103年8月8日以000號存證信函定7日期限催告上訴人履行，嗣並於同年月20日以上訴人未於期限內履行為由，遽以000號存證信函向上訴人為解除契約之意思表示，顯與兩造於系爭房地買賣契約關於行使約定解除權所為前揭約定之要件不符，自難謂已合法行使其約定解除權，依法即不生解除契約之效力。
（3）又被上訴人雖另謂其於103年7月18日辦畢系爭房地所有權移轉登記，為儘速取得該房地之貸款，已立即通知上訴人過戶之事實，此觀上訴人於103年7月30日寄發之000號存證信函記載：「……現該屋已領取使用執照並通知本人交屋撥款」等語，可知上訴人早已知悉系爭房地過戶之事實，且被上訴人前於103年5月26日即曾交付上開「工程期款繳款通知書」，故無須再另以書面繳款通知單通知上訴人繳款云云。然查，上訴人固曾於103年7月30日寄發000號存證信函予元太利公司，而其內容亦確載有「現該屋已領取使用執照並通知本人交屋撥款」等情，然依其客觀文義似僅可推認上訴人知悉被上訴人已領得系爭使用執照，並有通知上訴人交屋撥款情事，至於上訴人是確已知悉被上訴人已於103年7月18日辦畢系爭房地所有權移轉登記事宜，則尚難執此驟爾論定。惟縱認被上訴人指稱上訴人早已知系爭房地業已移轉登記於其名下，而無須另再以書面繳款通知書通知上訴人給付應繳之過戶期款一節非虛。然以被上訴人主張上訴人應於103年7月18日繳納過戶期款之日起算，距被上訴人於103年8月8日以000號存證信函催告上訴人履行時止，上訴人顯然僅逾期繳款21日，尚未達系爭土地買賣契約第7條第2項及系爭房屋買賣契約第8條第2項所定之期間，則被上訴人所為上開催告，尚難認為合法，依法應不生催告之效力。從而，被上訴人進而以上訴人經其催告後仍不履行為由，於103年8月20日以000號存證信函向上訴人為解除契約之意思表示，依法自亦不生解除契約之效力。
（三）綜上，系爭房地買賣契約並未經兩造合意解除，亦未經被上訴人合法行使約定解除權，而使該買賣契約歸於消滅，既經本院認定如前，足認兩造間就系爭房地之買賣關係自仍然存在。是被上訴人主張系爭房地買賣契約業已消滅，而據以請求上訴人返還系爭房地所有權，將該房地之所有權移轉登記予以塗銷，於法即難謂有據，不應准許。
（四）本件被上訴人主張系爭房地買賣契約業經兩造合意解除或被上訴人合法解除而失其效力，上訴人應塗銷系爭房地所有權移轉登記等情，既為本院所不採，則就本件兩造其餘爭點：「兩造間是否因上訴人於103年8月29日經由○○銀行撥款1,000萬元至李文龍○○銀行帳戶而另再成立買賣契約？」、「上訴人為同時履行之抗辯，於被上訴人返還上訴人已給付之價金1,485萬元本息前，拒絕回復系爭房地所有權予被上訴人，是否有理由？」，因與判決結果無涉，即無再加以論究之必要，附此敘明。
六、綜上所述，被上訴人主張系爭房地買賣契約業經兩造合意解除或被上訴人合法行使約定解除權而歸於消滅，上訴人應返還系爭房地所有權等情，既非可採。從而，被上訴人依據民法第767條、第179條及本件買賣契約之約定，請求：⑴上訴人應將系爭0地號土地所有權應有部分12分之1及系爭0-00地號土地所有權全部，於103年7月18日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為李文龍所有；⑵上訴人應將系爭房屋於103年7月18日以買賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為元太利公司所有，為無理由，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 22 日
民事第四庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 陳瑞水法 官 吳美蒼以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 林元威中 華 民 國 105 年 11 月 22 日