臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度重上字第135號上 訴 人 鄧麗園訴訟代理人 徐揆智律師
林幸慧律師被 上訴人 鄧賀云訴訟代理人 周春霖律師複 代理人 周美瑩律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國105年3月29日臺灣臺中地方法院104年度重訴字第301號第一審判決提起上訴，本院於106年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造為姊妹，被上訴人於民國96年11月26日購得坐落於臺中市○○區○○段○○○○號，面積180.33平方公尺，權利範圍全部之土地及其上第000建號，門牌號碼臺中市○○區○○○路○○○號之鋼筋混凝土造四層（含突出物一層）建物一棟，權利範圍全部之不動產（下稱系爭房地），因被上訴人從事夜市攤商無營業登記，不知每月固定收入多寡，倘以被上訴人之名義購買系爭房地，無法貸得較高貸款，而上訴人在中華電信公司工作，收入較穩定，如以上訴人名義簽定系爭房地之買賣契約，並借名登記於上訴人名下，可向銀行貸得較高金額。被上訴人乃與上訴人約定，借用上訴人之名為系爭房地登記名義人，成立借名登記契約。系爭房地於96年12月13日完成所有權移轉登記，上訴人僅係單純出借名義予被上訴人辦理登記而已，系爭房地均由被上訴人管理、使用。系爭房地之自備款新臺幣（下同）5,000,000元，係以兩造父親○○○之臺北市○○區○○路○○巷○號0樓之0房屋及其坐落基地（下稱臺北市○○路房地）向合作金庫申辦抵押貸款，最後尾款及建商代辦費共計137,300元，係由被上訴人簽發支票支付。系爭房地向大眾銀行貸款時期，自97年1月17日起至101年12月24日止，被上訴人或其前夫○○○共計繳納3,319,900元；向第二信用合作社西屯分社貸款時期，自102年3月22日起至104年4月10日止，○○○或被上訴人共計繳納2,785,000元。另97、98、100、102、103年之房屋稅及97、98、100、101、103、104年之地價稅均由被上訴人繳納。嗣被上訴人擬將系爭房地出售，乃於103年3月24日與上訴人簽訂協議書（下稱系爭協議書），載明系爭房地「為乙方（即被上訴人）所購買並實際出資，僅係經由甲方（即上訴人）同意借用其名義購買並辦理產權登記而已，且買受後，系爭房地亦始終由乙方居住使用，故實際上乙方為系爭房地之真正所有權人，此事實經甲、乙、丙（即○○○）三方均確認無誤。」，並有證人○○○、○○○、○○○可資傳證。嗣因已無續為借名登記之必要，被上訴人多次要求上訴人將系爭房地移轉登記為被上訴人所有，詎上訴人竟拒絕返還，不為所有權移轉登記。依被上訴人與○○○於103年3月23日簽立之離婚協議書（下稱離婚協議書）可知，系爭房地終止借名登記，上訴人應返還所有權予被上訴人，系爭房地之貸款由○○○負責支付，並就貸款、欠款如何處理完成會算。離婚協議書與系爭協議書之上訴人之簽名相同、相關內容亦相同，可見上訴人簽立系爭協議書並非一時被騙簽立，係深思熟慮確定真實始簽立，當無虛假。又依系爭協議書之約定，被上訴人需支付系爭房地自備款來源之臺北市○○路房地貸款本息，並需支付借名登記之報酬，可見系爭房地為被上訴人所購買，本件確為借名登記。另被上訴人自104年4月起不繼續繳納系爭房地貸款本金及利息，係因上訴人拒絕依系爭協議書之約定，將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，系爭房地貸款本息向來都是被上訴人所繳，上訴人根本無力繳納，故其僅能繳交利息，企圖將系爭房地據為己有。綜上，兩造間就系爭房地之借名登記契約，類推適用民法第549條第1項規定，於被上訴人促請上訴人將系爭房地所有權移轉登記與被上訴人已表達終止借名契約之意。被上訴人再以起訴狀繕本之送達為終止兩造間借名登記契約之意思表示，或依據離兩造均於婚協議書書簽名之事實，主張兩造於104年3月23日已合意終止借名契約等情，終止借名登記後，上訴人即無續為系爭房地登記所有權人之法律上原因，其拒不將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人為不當得利，且妨害被上訴人之所有權，被上訴人自得依民法第179條、第767條第1項中段規定請求返還，上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。起訴聲明求為判決：
㈠上訴人應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地，面積
180.33平方公尺，權利範圍全部之所有權移轉登記與被上訴人；㈡上訴人應將坐落於前項所示土地上，第000建號，門牌號
碼臺中市○○區○○○路○○○號之鋼筋混凝土造四層建物（含突出物一層）一棟，權利範圍全部之所有權移轉登記與被上訴人。上訴答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回；㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：
㈠、上訴人親自與○○建設公司簽立房地買賣契約書、所有權移轉契約書，從看屋、簽約、給付頭期款，繳納土地增值稅、契稅、銀行貸款、交屋等，均由上訴人親自辦理完成。系爭房地自備款之來源為兩造父親○○○所有臺北市○○路房地之抵押貸款，○○○生前即贈與該房地予上訴人，僅未辦理過戶登記，全家人均知悉，有○○○、○○○於原審之證述，○○○過世後，其他繼承人包括被上訴人在內均拋棄繼承，由上訴人一人取得臺北市○○路房地之所有權。被上訴人辯稱臺北市○○路房地之貸款本息由被上訴人繳交，惟被上訴人迄未提出任何證據資料證明。至系爭房地之最後尾款及建商代辦費，因上訴人無支票，委由被上訴人簽發支票付款，此與頭期款委由訴外人○○○簽發支票相同，並由上訴人匯款至被上訴人支票存款帳戶，並非被上訴人支付上開費用。上訴人購買系爭房地後，自97年1月1日起出租予○○○及被上訴人，當時被上訴人說租金金額要依仙佛指示999元（兩造部分），與899元（與○○○部分），故未按實記載，實則約定每月租金70,000元，由○○○及被上訴人各分擔35,000元，除零星以現金給付外，多數以轉帳方式匯入○○○彰化銀行帳戶，由○○○繳納系爭房地之貸款。被上訴人匯入○○○彰化銀行帳戶之金額，共計1,377,800元，然從○○○彰化銀行帳戶匯入被上訴人帳戶之金額，高達3,322,954元，故被上訴人對繳納大眾銀行貸款毫無貢獻。且被上訴人超過10萬元之繳款，都是由上訴人先從其帳戶匯入○○○帳戶，再由○○○轉匯給被上訴人，被上訴人稱其以現金繳納貸款之金額，與上訴人透過○○○帳戶匯款予被上訴人之金額大致相符，是被上訴人縱有以現金繳納大眾銀行貸款，其資金來源仍是上訴人。嗣後系爭房地之貸款從大眾銀行轉貸台中二信，原大眾銀行貸款尚未全數清償，餘額800,000元亦由上訴人繳清。
㈡、被上訴人102年1月4日、102年3月22日、103年5月6日以上訴人名義向台中二信申辦增貸，總計4,000,000元，均由被上訴人使用，迄至104年3月止，被上訴人主張繳付台中二信之貸款總額僅2,413,000元，被上訴人還倒賺1,587,000元，實質上增加上訴人之負債，並無償還貸款。自104年4月起迄今貸款均由上訴人繳納，被上訴人未分擔分毫，若系爭房屋為被上訴人所有，何以被上訴人不繳貸款，也不擔心房屋遭到法拍。另自97年迄今系爭房地之地價稅及房屋稅均由上訴人繳納，雖98年及99年房屋稅單寄至台中，仍轉交上訴人繳納。實則被上訴人與○○○經濟狀況不佳，上訴人10餘年來以現金、轉帳方式借給被上訴人的錢，已達數百萬元，被上訴人之子女也在臺北與上訴人同住，上訴人替被上訴人墊支之扶養費以百萬計，是以被上訴人並無資力購買系爭房地及按月償還貸款。被上訴人提出之離婚協議書，因當時被上訴人稱離婚需要上訴人幫忙，內容條件是假的，只是寫給○○○看，系爭房地當然是上訴人所有等語，禁不住親妹哀求，上訴人始於離婚協議書上簽名，因已見過離婚協議書，上訴人亦誤信系爭協議書同為幫助妹妹離婚而簽名，系爭協議書之撰擬及簽約程序過於草率，不具任何可信性。上訴人主張上開2份協議書為通謀虛偽意思表示而無效，並主張受詐欺而撤銷意思表示。退步言之，縱使鈞院認為2份協議書有效，兩造就系爭房地之處分、貸款繳納、出售價金分配等創設新的法律關係，然被上訴人及○○○於簽署2份協議書後，從未告知或邀約上訴人賣屋，反而放任貸款不繳，被上訴人違約行為明確，是上訴人於106年4月13日向被上訴人及○○○以存證信函解除2份協議書之約定，兩造間再無借名登記關係存在，上訴人自始為系爭房地所有權人，貸款亦由上訴人自行承擔，被上訴人之主張並無理由等語，資為抗辯。上訴聲明求為判決：⒈原判決廢棄；⒉被上訴人在第一審之訴駁回。3.第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠上訴人鄧麗園、訴外人○○○、○○○與被上訴人鄧賀云四
人為姊妹關係，分別為○○○與○○○○二人之三女、次女、四女及五女，○○○則為鄧賀云之前配偶。
㈡系爭房地於96年10月27日，以上訴人名義與○○建設股份有
限公司（下稱○○公司）簽立房屋土地買賣合約書，買賣價款為2500萬元，其中500萬元係以兩造之父親○○○所有臺北市○○路○○巷○號0樓之0房地於96年10月25日向合作金庫中山分行抵押貸款之600萬元，再以其中之500萬元匯入證人○○○帳戶，以○○○彰化銀行甲存帳戶開立支票（1.票號0000000號、面額10萬元，2.票號0000000號、票額150萬元，3.票號0000000號、票額50萬元，4.票號0000000號、面額290萬元，5.票號0000000號，面額20萬元）支付○○公司，另2000萬元則以上訴人名義向大眾銀行以系爭房地設定抵押貸款支付○○公司。於96年12月13日起登記於上訴人名下至今。
㈢上開向大眾銀行之抵押貸款於101年12月27日轉向臺中二信
合作社西屯分社貸款（即以上訴人名義貸款1800萬元，清償大眾銀行之貸款）。
㈣上訴人於102年1月4月、102年3月22日、103年5月6日向台中
第二信用合作社西屯分社貸款100萬元、200萬元、100萬元，係以上訴人名義貸款後，交予被上訴人使用。
㈤被上訴人先委託證人○○○以電腦製作拋棄書，其內容為「
同意完全拋棄對臺中市○○區○○○路○○○號房地出售，扣除新台幣貳仟參佰萬元整（臺中二信之銀行貸款）、還清債權人○○○（臺北市○○區○○路○○巷○號0樓之○）新台幣壹佰參拾萬元整（合作金庫之銀行貸款）餘額、還清債權人○○○新台幣參佰伍拾萬元整私人債款、及其他相關政府規費後，所有售屋結餘完全交由○○○、○○○、○○○，作為三清道祖道場起建基金無誤，並同時拋棄所有法律追訴權」等語，並先由○○○、○○○、○○○三人以見證人身分簽名後，於103年3月21日提出，欲交由上訴人簽名，然上訴人並未於拋棄書上簽名。
㈥上訴人與被上訴人及○○○，分別為甲乙丙三方於103年3月
24日至○○○律師事務所，在該律師之見證下簽立協議書，現場另又有○○○及○○○二人擔任見證人，於系爭協議書上簽名見證。
㈦被上訴人與○○○於103年3月23日，由○○○、○○○擔任見證人，簽立離婚協議書，事後確實辦理離婚登記完畢。
㈧依照系爭協議書之內容記載有上訴人為使被上訴人順利出售
系爭房地，同意全權委託被上訴人出面以上訴人名義委託仲介出售系爭房地，及後續簽訂買賣契約相關事宜，被上訴人得代刻上訴人印章供其使用，尤其，上訴人同意買方所支付之價金得逕行匯入被上訴人指定之銀行帳戶或支票逕由被上訴人提示兌領等方式為之，以使被上訴人迅速取得買賣價金，此外，為順利完成系爭房地買賣事宜並辦理產權移轉登記及抵押權塗銷登記等事宜，買賣過程中如有任何需上訴人配合之事項，包括但不限於交付印鑑印供用印、印鑑證明、提出身分證明文件，或親自出面等事項，上訴人亦同意隨時全力無條件配合。然截至目前為止，被上訴人並未依據上開約定行使上訴人所授權之事項，或催告上訴人履行契約約定事項，即直接提起本件訴訟主張終止借名登記之法律關係，請求上訴人應將系爭房地登記被上訴人名下。
㈨兩造於97年1月1日簽訂房屋租賃契約書。
㈩兩造於被上訴人與○○○離婚協議書上，有約定本件房屋終止借名登記，所有權由鄧麗園返還予鄧賀云。
四、兩造爭執事項：㈠系爭房地是否由被上訴人出資購買，而為實際之購買人？㈡兩造間於向○○公司購買之初，即成立借名契約？㈢如系爭協議書有效，其性質為何？㈣被上訴人是否得直接以起訴書送達終止兩造借名登記契約，
或依據離兩造均於婚協議書書簽名之事實，主張兩造於104年3月23日已終止借名契約等情，再依民法第179條第1項、第767條第1項之規定，請求上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人？㈤簽立系爭協議書是否為通謀虛偽意思表示而無效？㈥系爭協議書是否因被上訴人施用詐術，致上訴人陷於錯誤而
為意思表示，上訴人得為撤銷意思表示？㈦上訴人解除系爭協爭協議書是否合法？
五、得心證之理由：㈠關於系爭房地是否由被上訴人出資購買，而為實際之購買人
，及兩造於○○公司購買系爭房地之初而成立借名契約部分：
1.經查，爭房地係於96年10月27日，以上訴人名義與○○公司簽立房屋土地買賣合約書，買賣價款為2500萬元，其中500萬元係以兩造之父親○○○所有臺北市○○路房地於96年10月25日向合作金庫中山分行抵押貸款之600萬元，再以其中之500萬元匯入證人○○○帳戶，以○○○彰化銀行甲存帳戶開立支票（1.票號0000000號、面額10萬元，2.票號0000000號、票額150萬元，3.票號0000000號、票額50萬元，4.票號0000000號、面額290萬元，5.票號0000000號，面額20萬元）支付○○公司，另2000萬元則以上訴人名義向大眾銀行以系爭房地設定抵押貸款支付○○公司。於96年12月13日起登記於上訴人名下至今（見兩造不爭執事項第㈠項）所示，足見當初購買房屋時係以上訴人名義購買及簽約，且購買後即登記於上訴人名下，而支出頭期款500萬元，係以兩造父親名下之房地貸款所得部分款項為支付，且金額係匯入○○○帳戶內，亦非被上訴人之帳戶內，至於頭期款以外之款項辦理貸款時，亦以上訴人名義辦理貸款而非以被上訴人名義，均堪認定。
2.被上訴人另主張上開以兩造父親之房地貸款所得之500萬元款項，係兩造父親欲作為其購買系爭房屋之自備款，兩造父親死亡後，其願意拋棄對該遺產之繼承，故而將該遺產及債務全由上訴人繼承等語（見原審卷二第232頁背面）等語。
惟此業經上訴人否認，次查，證人○○○於原審到庭證稱：系爭房地係由被上訴人父親幫忙支付頭期款，房屋貸款在轉到二信之前，係由我付款，一開始沒有付那麼多，每月只有繳納利息六萬元，當初被上訴人父親臺北貸款頭期款部分之利息也是我繳納等語（原審卷二第39頁），是依照證人○○○所述，其亦有繳納以兩造父親之房地貸款之利息，此與被上訴人所述其因願意拋棄該遺產之繼承，而將該遺產及債務全歸由上訴人繼承乙節，顯有不符。且參照證人○○○○即兩造之母到庭證稱：臺北市○○路房地，原本是我先生○○○的，本來要給我，因為我沒有工作，沒有辦法繳過戶的錢，因為上訴人有錢繳納，就給上訴人，這是○○○生前的意思，上訴人說他爸爸辛苦買來的房子，還沒過世就辦理過戶會難過等語（見本院卷一第231頁）；證人○○○即被上訴人之子到庭證稱：我外公（○○○）說因為都是三阿姨（即上訴人）在照顧外公外婆，我弟弟、妹妹、表哥、表妹及我自己全家都是她（即被上訴人），而且我外公一直覺得○○○很奸詐，常常親自告訴我老○很奸詐，他死了之後房子不能交到他手上，而依照我外公之意思臺北○○路的房子就是要給上訴人（見本院卷一第234頁背面）等語，均可證兩造父親○○○生前所表示之意思，係欲將臺北市○○路房地交給上訴人，並無法證明其生前有意將貸款所得之500萬元贈與被上訴人，被上訴人對此部分之主張，亦未能提出其他有利證據，從而，尚難認為購買系爭房地之頭期款為其所出資購買。
3.又被上訴人主張除頭期款以外，其餘款項亦由其親自繳納等語，上訴人則抗辯其餘款項係因其將系爭房地出租予被上訴人及○○○共同使用，每人每月租金各35,000元，由其二人將租金繳交給○○○，再由○○○以臨櫃及轉帳方式繳納，即協商由其二人以在外原需承租之房屋之費用作為繳納系爭房屋貸款之方法，其後因○○○退租，而由被上訴人承擔全部租金費用等語。經查，證人○○○於105年1月15日在原審證稱（當日實施隔離訊問）：購買系爭房地係因我們都住在一起，當時姊妹大家決定要買房子，因上訴人沒有使用支票，故由我簽發支票，支票金額都已兌現，係上訴人將兩造父親名下房地貸款所得之款項支付給我，此頭期款以外，其餘款項都是○○○及被上訴人與上訴人約定以承租之方式去繳納，由其二人按月各交付35,000萬元給我，我再按月去繳納款項，從搬進系爭房地開始，鄧賀云繳到三年多前，都是我在經手，○○○也差不多那時後，後來她身體不舒服，之後我也沒有再經手等語（見原審卷二第46頁背面至47頁正面）。又證人○○○亦於同日到庭證稱：97年間有簽立房屋租賃契約書，從一開始向大眾銀行貸款開始，我都有每月繳交35,000元給○○○，租約上記載房屋889元是因為購買房子之前，被上訴人常說一起租房子比較省，後來上訴人買房子，我們就把房屋補貼貸款，當是未將租金寫清楚是因為被上訴人說大家姊妹一場，瑤池金母叫我這要寫就對了，租房子簡單一點，我對於係房屋之租金行情有無達到七萬元並不清楚，後來是大家這樣決定，因為系爭房地很大等語（見原審卷二第43頁），是依照上開二位證人所述，系爭房地購買之初係由兩造及二位證人事先協商，由上訴人出面購買，除頭期款以雙方父親之房地貸款所得繳付外，剩餘部分為貸款款項，貸款所應繳納之利息，則由○○○及被上訴人共同承租方式，再以其二人所繳付之租金，交予○○○繳納貸款款項，此與上訴人所辯之情形相符。另參酌被上訴人所提出之○○○及被上訴人分別與上訴人於97年1月1日所簽房屋租賃契約書，其金額分別記載889元及999元，顯與一般租金行情有別，證人○○○對此則證稱被上訴人以宗教因素為由所填載，參酌被上訴人自承從事道場之經營，且所提出與上訴人間之手機Line對話紀錄截圖內容亦有「道祖要我轉告你…」、「道祖說牠不能原諒你的…」、「你知道鄧賀云是道祖的親生女兒」、「太上道德大天尊：要轉告你和○○○，你們已經天地難容」、「你要不要再去三清宮擲筊（道祖再問你一次）」等語，足見被上訴人確有藉宗教上因素對人為勸說之情形，堪認證人○○○此部分所述為真，則即使租約關於租金之記載與實情不符，亦難據此否認租約之真正。則被上訴人所繳納之款項，既因承租房屋需支付租金，自難以其有繳納貸款之外觀，推認系爭房地為其所購買。
4.證人○○○即○○○之子到庭證稱：系爭房地是上訴人所購買，從一開始看房、裝潢、簽約我都在場，我是以家人身分陪同參與，當時是被上訴人希望能夠成立道場，可是沒有能力購買場地或房屋作為道場使用，所以請上訴人購買，並租給他用，我聽○○○說他一個月要負擔35,000元，與被上訴人一人負擔各一半，但使用比較多是被上訴人，○○○只是使用其中一間等語（見本院卷一第291頁至293頁），足見一開始洽詢購買房屋之人為上訴人無誤，且證人所述系爭房屋事後租予被上訴人及○○○二人共同使用，及各負擔一半租金之情形，亦與證人○○○、○○○所述情形大致相符。
5.被上訴人另以上訴人以訴狀（見本院卷二第80頁之即準備書狀十）陳稱104年4月7日之前系爭房地為被上訴人所持有，其後遭上訴人趁被上訴人不注意時趁機擅自取回等情，惟查，上訴人於該書狀係陳稱：被上訴人以大陸投資及資金不足為由，央求上訴人向臺中二信增貸，前後增貸三次，第一次於102年1月4日貸放200萬元，第二次於103年5月6日貸放100萬元，第三次於同年5月6日貸放100萬元，共400萬元，因上訴人在臺北上班，增貸銀行未於臺中市，為求方便，故將系爭房地所有權狀、印章留在臺中等語，並未陳稱系爭房地之權有權狀歸被上訴人長期持有保管，事後趁被上訴人不注意擅自取回，是被上訴人引用該狀紙之陳述為主張，並推論系爭房地當初購買之時即為其所有云云，顯非可採。又被上訴人再以若系爭非其所有，上訴人為何以同意配合辦理上開400萬元貸款等情為質疑，對此上訴人係抗辯：其同意增貸係因被上訴人苦苦哀求，強調在外借款利息很高，還款期限很短，且就增貸部分，被上訴人亦會盡早清償，因此增貸達300萬元後，上訴人即要求被上訴人需按月還本息，當時增貸利率為2.5%，每月利息為6,250元，規劃10年內清償本息，又因○○○返還臺北，僅有被上訴人一人租約，加總租金後，被上訴人應月應支付101,250元，此上訴人每月匯款10萬元之緣由等語（見本院卷第90-91頁），是依上訴人所辯其同意被上訴人另行貸款，係因以其方他方式貸款條件較差，加諸於被上訴人承諾還款，故基於姊妹情誼同意繼續以系爭房地增加貸款，足認雙方說法不一，被上訴人據此主張系爭房地為其所有，既與前述之情形未符，復未能提出其他更為有利之事實為舉證，自難據此採為對其有利之認定。
6.又證人○○○即系爭協議書見證人到庭證稱：一開始我跟○○○在神壇認識，我們都走宗教路線，因為他妹妹（即被上訴人）有問題，來道場問事情，事後來道場共修，所以被上訴人跟我講他要道場，是買在房地所在，接下是買賣事宜，是他們家庭的事，我就不知道內容，她只有跟我講頭期款是他父親借款出來作為頭期款，但往後臺北房子權利就要放棄，等於臺北房子他分到五百萬元，其他事他們家務事我不知道等語（見本院卷一第296頁背面），是見證人○○○所述系爭房屋係由被上訴人所購買，頭期款是他父親借款出來支出，臺北房子分到五百萬元等情，均係聽聞自被上訴人，實際情形為何，其並不知悉。另證人○○○復證稱：系爭房地是被上訴人之父親借款五百萬元給她當頭期款，被上訴人就要放棄臺北○○路房子之權利，意思就是被上訴人無庸再繳納五百萬元之貸款，既然該蓋了拋棄書，所以這五百萬元，應該是上訴人要繳納之貸款等語（見本院卷一第298頁），此與證人○○○所述其仍有繳納兩造父親之房地貸款之利息等情，顯不相符，益見證人○○○所知，均聽聞自被上訴人所述，其證詞自難採認。至於被上訴人引上訴人所提出104月7日錄音譯文關於上訴人所陳：「對阿！那個…地…叫權狀還給我，我要去處理啊，那不付沒關係，你就不付，你就通通一次清，因為名字是我的」等語，乃上訴人催告被上訴人支付銀行貸款之意思，若被上訴人不付款，其即自行處分系爭房清償債務之意思，反而強調其為系爭房地之名義人，自有權利處分系爭房地並解決銀行債務之意思甚明，尚難認為其已自認其借名之事實，被上訴人此部分之主張，亦非可信。
7.基上所述，尚難認為系爭房地係由上訴人所出資，而為實際購買人。則當初向○○公司購買系爭房地之初，被上訴人既非實際出資購買之人，且與○○公司訂立買賣契約之人亦非被上訴人，則上訴人主張於購買系爭房地之初，即與上訴人間成立借名契約關係乙節，顯屬無據㈡關於系爭協議書之效力部分：
1.次查，系爭協議書分別分為前言及約定條款二部分，其中前言記載：緣關於系爭房地雖登記為甲方（即上訴人）為所有權人，但當初為乙方（即被上訴人）所購買並實際出資，僅係經由甲方同意借用其名義購買並辦理產權登記而已，且買受後，亦由乙方保管系爭房地之所有權狀並居住使用，故實際上乙方為本件房地之真正所有權人，此事實業經甲、乙、丙（即○○○）三方均確認無誤。茲因乙方欲出售本件房地予他人，故就後續相關事宜暨報酬之給付三方約定如約定條款。至於約定條款共計有九條，其中第一條至第六條條文內容分別為：第一條：基於乙方為系爭房地之真正所有權人，但因甲方目前仍為登記名義人，為使乙方簡便並順利出售系爭房地，甲方同意全權委託乙方出面以甲方名義委託仲介出售，及後續簽訂買賣契約等所有關於買賣之相關事宜，乙方並得代刻甲方印章以供使用，尤其，甲方亦同意買方所支付之買賣價金得以逕行匯入乙方指定之銀行帳戶或支票逕由乙方提示兌領等方式為之，以使乙方迅速取得買賣價金。此外為順利完成系爭房地買賣並辦理產權移轉登記及抵押權塗銷登記事宜，買賣過程中如有認有需甲方配合之事項，包括但不限於交付印鑑供用印、印鑑證明、提出身分證明文件或親自出面等事項，甲方亦同意隨時全力無條件配合，絕無異議。第二條：丙方同意於完成系爭房地買賣並塗銷原以甲方名義向臺中二信貸款而設定之抵押權登記之前因貸款而設定之抵押權。而關於系爭房地於臺中二信之貸款及臺北○○路房地向合作金庫之貸款，及以甲方名義向大眾銀行之信用貸款，丙方仍應按月依上開金融機構之規定如期還款，不得有誤。第三條：乙方同意於完成本件買賣之各項事宜，且順利收取系爭房地之全部買賣價金，並付清因系爭房地買賣所生之稅金、登記規費、仲介費等所有稅金及費用，且全數清償臺中二信、大眾銀行之貸款餘額後，如買賣價金仍有結餘，依序為如下給付：㈠乙方願給付甲方1000萬元，供甲方清償以其所有臺北○○路房地向合作金庫之貸款，乙方並將款項逕行匯入甲方指定之銀行帳戶。而不論甲方是否向合作金庫清償貸款，關於甲方向合作金庫之貸款，即概與乙方無關，且日後甲方更不得再以任合理由，要求乙方增加給付或幫忙清償合作金庫之房貸。㈡乙方願給付甲方395萬元，作為先前借用甲方名義購買系爭房地並辦理產權登記之全部報酬，並逕行匯入甲方指定帳戶帳戶予甲方受領。第四條：除第三條之約定外，甲方同意乙方出售系爭房地所收取之買賣價金，甲方不得向乙方主張任何全力或要求任何給付，甲方必同時拋棄所有法律追訴權。第五條：無因可歸責於甲方之事由，致乙方就本件房地無法順利完成買賣收取系爭房地買賣之全部價金時，或甲方違反本協議書約定時，除乙方無須再履行第三條第㈠、㈡項之約定外，甲方並應賠償乙方所受之全部損害，同時甲方亦不得再要求乙方幫忙清償合作金庫之房貸或向乙方提出任何請求。第六條：甲方及鄧甯云於103年3月21日書立之拋棄書及乙方於拋棄書上之承諾，甲、乙方均聲明作廢，不再受拘束，甲方並應將拋棄書全部撕毀。依協議書之前言記載，其內容前提確認系爭土地購買當初係由被上訴人所出資，並將上訴人之同意而借用上訴人名義辦理產權登記事宜，並以購買後由被上訴人保管所有權狀及居住使用，三方同意購買土地之初真正所有權人為被上訴人，上開約定記載，顯與第㈠項之認定不符合。
2.又查，證人○○○即系爭協議書之見證人到庭證稱：在103年3月21日簽協議書之前，被上訴人要我幫他用電腦繕打拋棄協議書，我依據被上訴人具體告訴我的情形用我的電腦打字，之後再用我的電腦印出來，印出來之後，我跟○○○先簽名，再去上訴人家中等上訴人回來簽署，後來因為上訴人與被上訴人所談的條件有變更，即關於350萬元部分，我應被上訴人說是因為上訴人要求增加45萬元，故要變更為395萬元，當日晚上因此上訴人沒有簽於拋棄協議書上簽名而作罷，後來在同年月24日至律師事務所簽立系爭協議書時，我也有在場擔任見證人，並於協議書上簽名之所以要增加45萬元，是上訴人要求的，必須上訴人同意增加這45萬元條件，她才願意簽署，因為上訴人認為要對自己多一點保障，才會要求去律師事務所在律師見證下簽立協議書，她怕條件有變化，要求慎重等語（見本院卷二第14頁背面至16頁），是見系爭協議書係經上訴人就先前○○○所製作之拋棄書內容為修正後，並因上訴人要求增加45萬元，及為求慎重律師見證而成立。證人○○○即系爭協議書之見證人到庭證稱：103年3月24日協議書真正的協調人是我，這個協議書的由來是我跟○○○在大陸有生意經營。因被上訴人○○○這幾年跟我數度提及其有繳納系爭房地貸款，其三姊卻不把系爭房地歸還給她，故而他心情很不好。有一天晚上我跟○○○、被上訴人到中壢找朋友聊天，飯局之後，被上訴人一個人到外面去將近二十幾分鐘沒有進來，在此之前他情緒就有不穩定之情形，結果發現他準備要跳樓自殺，我問他原因，她說是因為她姐姐不把房子還給他，我跟○○○勸他她先到臺北跟她姐姐商談一下，不要一下子就走到盡頭，勸他好久，她才放棄自殺。當天晚上我們開車到臺北市○○路，○○○、被上訴人他們二人在○○路樓下車子裡面等，我直接上四樓找他們三姐跟四姊，我直接講說他妹妹要自殺，老三無動於衷，沒有反應，老四當下發飆罵老三說老五要自殺為什麼還不把房子還給他，結果老三就同意來開條件，就賣房子一千萬元他要支付，酬庸要給三百五十萬元，過了一下子上訴人鄧麗園接了電話之後，上訴人鄧麗園說不行還要追加四十五萬元，等於是房子的酬庸金。因上開過程我知悉借名登記關係等語（見本院卷一第296頁背面），又證稱：協議書所談妥之款項是上訴人開出來，這個條件就是他要的條件，等他們講好之號，第二天再到律師那邊寫，並作為一個憑證等語（見本院卷一第297頁正面），是證人認為兩造間有借名關係，係聽聞被上訴人所述，及其他姊妹當場未加否認，所為之判斷，並非親自經歷借名之過程，此部分所述既屬傳聞而來，自難採為認定兩造間確有借名關係之依據，惟依證人○○○所述，被上訴人確曾以其有繳納系爭房地之貸款為由，而向其陳稱房屋為其所購買，並且因此認為上訴人不同意系爭房地歸還，而有輕生之意念，證人○○○亦因此而介入協調，而經協調後為免被上訴人自殺輕生，上訴人遂提出被上訴人應負擔1000萬元及需支付上訴人350萬元酬庸之費用，事後另追加45萬元等情，足見簽立協議書之條件是因證人○○○等人介入後，經上訴人具體所提出之條件（含修正條件），雙方始協議妥該條件作為協議書之內容。是尚難據該協議書之記載，作為被上訴人為系爭房地所有權人之認定。
3.按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院39年台上字第1053號著有判例可參，系爭協議書前言所記載之基礎事實，及依據該事實所約定契約各條內容，雖與前揭認定之事實不同，惟斟酌系爭房地購買過程，及簽立系爭協議書前後之情形，依上開證據資料，及探求當事人之真意，應可判斷兩造簽立系爭協議書之目的，在於透過上訴人之授權，使未登記為所有權人之被上訴人得以處分系爭房地，於完成買賣事宜後，先以出售所得之買賣價金，先清償系爭房地之本身貸款債務，剩餘金額則尚須交付被上訴人1000萬元及395萬元，作為清償臺北○○路房地之合作金庫貸款及上訴人之報酬之用，餘款始歸被上訴人，另關於系爭房地出售並塗銷抵押權登記前，仍應由○○○按月持續清償系爭房地及臺北市○○路房地之貸款，藉以解決系爭房地出售前後，及系爭房地及臺北○○路房地之貸款問題，性質上屬於兩造及○○○三方面之特別約定。
㈢就被上訴人是否以兩造借名登記契約已終止，再依民法第17
9條第1項、第767條第1項之規定，請求上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人部分：
復按借名登記為契約之一種，須當事人互相表示意思一致，始能成立，最高法院102年度台上字第1233號著有裁判意旨可資參照，查系爭房屋既無法認定係被上訴人所出資購買，系爭房地於購買之初，兩造間並無成立借名登記之基礎前提事實存在，已如前述，自難認為兩造間有合致成立借名契約之事實存在。系爭房地購買之後一直登記於上訴人名下，被上訴人亦無法證明其為所有權人，系爭協議書之約定，僅在於使被上訴人得以順利出售系爭房地所為之約定，惟該協議書之記載，既經認定與事實不符合，並無法改變兩造間實際上並無借名登記關係，及上訴人並非系爭房地所有權人之事實。從而，被上訴人自難依該協議書之記載推認兩造於簽立系爭協議書時，另有成立新的借名登記契約。是被上訴人據此請求上訴人將系爭房地移轉予伊云云，難認可採。
㈣就簽立系爭協議書是否為通謀虛偽意思表示而無效部分：
1.證人○○○於原審到庭證稱：系爭協議書係伊接到被上訴人之電話，說朋友介紹需要一位律師協助擬協議書，並作見證，電話中提及房屋產權之情事，並講述大概見證內容，伊請他傳真房地所有權狀，當時亦有傳真一份拋棄書，被上訴人稱其有一棟房屋是她出錢登記在姐姐名下，現在要處理這間房地之產權問題，及房地貸款之相關事項，在簽立協議書之前有請被上訴人先來看協議書之草稿，而在簽立協議書之前，伊只有看到房地所有權狀、拋棄書，但未見到任何貸款文件，都是根據被上訴人口述之情形，擬具協議書，但在簽立協議書當日亦有將草稿給上訴人看過，草稿內容與協議書內容差不多，只有在○○○還款細節方面有變動，在簽立協議書當時，伊有逐條將協議書內容念給在場的人聽，也有解釋文句，雙方確認無誤後，才簽名。協議書上關於395萬元部分，與拋棄書有關，而拋棄書是上訴人與○○○所出具，內容大概是被上訴人將房地出賣後，要扣掉合作金庫的貸款1000萬元，還要付上訴人350萬元的債務及臺中二信的貸款，如果有結餘的話，全部款項都歸原告及○○○二人，作為上訴人蓋道場之基金，拋棄書最後一行並有寫道○○○奉神明指示原意在房子出售後要給○○○45萬元，因為擬定協議書過程有提及要拋棄書作廢，伊有問45萬元要如何解決，是否要讓○○○知悉，上訴人即稱不然將這45萬元定到給上訴人之350萬元裡，合計395萬元，又出售前臺中二信及大眾銀行之貸款仍有○○○來繳納，印象中是上訴人要求的，因為這些貸款都是用上訴人名義向銀行貸款，且也經過○○○之同意。簽協議書過程是無任何人表示這份協議書只是為了某種目的而不是出於當事人的意思而簽立，或說為了許信○○○認為被上訴人有資力，所以形式上簽這份協議書，簽協議書過程都很和諧，他們還有聊到○小姐是香港人，從開始寫到簽訂都有讓他們慢慢瞭解，所以幾乎整個早上都在討論這份協議書，拋棄書並沒有帶到現場，所以才會明訂上訴人應將拋棄書撕毀，如過有帶過來會載明將上訴人當場撕毀作廢，當初如何購買房資及出資我不清楚，是依據被上訴人告訴伊的內容，且上訴人也沒有表示異議等語（見原審卷二第35頁背面至38頁），是見系爭協議書係依被上訴人一方之口述意旨所擬具，再與上訴人、○○○三人於簽立協議書當日到場討論定案，簽立協議書內要求被上訴人給付上訴人之1000萬元及350萬元，係參考拋棄書之記載，另應給付○○○45萬元，因被上訴人之建議，而同意併入350萬元，最後變更為395萬元，簽立協議書之過程並無非出於當事人意思之情形，亦無為使○○○相信被上訴人為有資力之人而簽立系爭協議書之情形。甚且協議書最後係由上訴人提出增加45萬元之修正方案，經上訴人及○○○同意而定案，至於當初購買系爭房地之情形為何？實際上有無借名登記關係？僅係依當事人當場之陳述而為記載，實際上有無此等關係，證人尚無所悉。另證人○○○到庭證稱：簽協議書造上，我們到系爭房地，結果○○○叫了一個吃檳榔的男子，當場所○○○會吃虧，要幫○○○作主，被上訴人就說昨天說好今天就叫人來亂，就叫上訴人答應房子賣掉的差額要給上訴人，○○○看到就會繼續代繳房租，被上訴人到時候會有錢給○○○，所以我們就到○○○那邊，我們以為協議書是要跟離婚寫在一起，○○○及被上訴人、○○○等人叫我們不要看太認真，○○○在簽協議書當常也有跟三姊說這是要騙○○○離婚的，○○○律師在念一條三百多萬元要給上訴人之勞務費時，上訴人有當場表示為何被上訴人要給付這筆勞務費，○○○及○○○一直在旁邊吵說不要在意，這是騙○○○的，再過五分鐘十分鐘，就要再加律師費幾萬元，快點簽，我們感覺有被騙，被上訴人說這是要騙○○○快點離婚等語（見原審卷二第44頁正面），惟查，證人○○○則證稱：簽立協書並無被上訴人、○○○、○○○對被告等人說要騙○○○之情形，如果他們要虛偽為意思表示，我不會為他們作證等語（見原審卷二第44頁正面），足見證人○○○上開有關於要騙○○○部分之證詞，顯與證人○○○所述不符，更何況，系爭協議書要求○○○負擔出賣前之貸款費用，並由○○○出面簽立協議書，則果若於簽立協議書當時，由上訴人、○○○及○○○在旁一直在旁邊吵說不要在意，要騙○○○離婚等詞為真，○○○是否當場還會簽立系爭協議書，亦非無疑。
2.按所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，最高法院62年台上字第316號著有判例可參。查系爭協議書既由兩造及○○○三人所簽立，目的在解決彼此間系爭房地出售前後之債權債務糾紛，已如前述，雖在合同行為之當事人間，不妨成立通謀虛偽意思表示（參照最高法院57年台上字第2557號民事判例意旨），然○○○於簽立協議書後，隨即於簽立協議書後，確實與被上訴人辦理離婚登記完畢（見兩造不爭執事項第㈦項所示），可見○○○簽立協議書當時並無不受其意思所拘束之情形，則能否謂系爭協議書因簽約之當事人間均有故意無欲受其意思表示拘束之意思，而得認為因通謀之意思而無效，已非無疑，且從簽立系爭協議書之過程，上訴人確實提出同意被上訴人出售系爭房地之具體條件，並就包含上訴人應給付之金額、報酬，甚至事後另外增加○○○45萬元部分，均於訂約過程，先經見證人擬稿，次與被上訴人完成確認後，現場再與上訴人幾經磋商而成，而被上訴人對上訴人所提變更條件亦表同意，再由證人○○○、○○○及○○○之見證下始而簽立，事後更主張協議書為有效，得否謂該兩造亦均不受系爭協議書之意思所拘束，更非無疑。是上訴人抗辯本件系爭協議書因通謀虛偽意思表示而無效云云，尚難採信。
㈤就系爭協議書是否因被上訴人施用詐術，致上訴人陷於錯誤而為意思表示，上訴人得為撤銷意思表示部分：
按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院44年台上字第75號民事判例著有判例意旨可資參照，另查，證人○○○於本院到庭證稱：系爭房地是上訴人所買的，拋棄書上寫的不是這麼一回事，我認為十分不妥，但是當下，○○○、被上訴人都是用宗教之一些說法說明，拋棄書是假的，是為了要讓被上訴人與○○○離婚，上訴人為要幫妹妹所以採信，我認為非常荒謬，可是上訴人及○○○表達這是假的，也因為這件事情，我和我媽○○○、上訴人間有很大之爭執，這份協議書的內容比之前看到之拋棄書內容更誇張，與事實完成不符合，所以我認為某種程度上來說，已達到宗教詐欺，所謂之宗教詐欺是指○○○及被上訴人用宗教上的名義影響上訴人及○○○等語（見本院卷一第291、292頁），依證人○○○所述不簽立協議書而有不妥之情形，無非係指系爭房屋之原始購買人並非被上訴人，且被上訴人與上訴人間實際上無協議書所記載之借名登記關係，惟此情應為上訴人所知悉，然於被上訴人要求於系爭協議書內記載上開不實內容之時，其對該內容應非毫無所悉，雖在簽立協議書之前一日，被上訴人與○○○所簽立之離婚協議書亦記載系爭房地終止借名登記，所有權由上訴人返還被上訴人等語（見本院卷第19頁），然即使上訴人事後亦係基於該離婚協議書之記載，而決定配合被上訴人簽立系爭協議書，再透過系爭協議書為相同之記載，使○○○相信此事為真，而於簽立離婚協議書後同意與被上訴人辦理離婚登記，其亦知悉事情原委，尚難認為係被詐欺，況上訴人亦未能證明被上訴人簽立系爭協議書時對於各條條文，有不受協議書約束之真意，或其與被上訴人間彼此有不受協議書拘束之協議存在，更難認為其有何被詐欺之情形。至於證人○○○所述宗教詐欺，係指簽立系爭協議書過程所夾雜之宗教因素，然上訴人於本件並非以此為由主張被詐欺。是上訴人抗辯其簽立系爭協議書基於被詐欺，而主張其得撤銷意思表示云云，應非有據。
㈥就上訴人解除系爭協爭協議書是否合法部分：
再按契約當事人之一方履行遲延時，他方當事人苟未定相當期限為履行之催告，並因其於限期內仍未履行而行使解除權，則已成立之契約，即仍屬存在，負有遲延責任之一方，並非無請求他方履行之權，最高法院30年上字第214號分別著有判例可參。上訴人抗辯被上訴人自簽立系爭協議書後，被上訴人及○○○均未按月償還貸款，也未向上訴人表示要出售房屋，無視系爭房地遭銀行查封拍賣，更無視系爭房地遭法拍後，系爭協議書第3條之約定將無法履行，將嚴重侵害上訴人之權利，且經上訴人事後向被上訴人表示要出賣系爭房時，被上訴人除另覓租處外，當時表現甚為不悅，隨後提起本件訴訟，而仍未繳納貸款，足見被上訴人已有違約甚為明確，故上訴人業於106年4月17日以表示準備書狀㈨之送達為解除意思表示等語，惟查，上訴人所提出之準備書狀㈨及所檢附郵局存證信函（本院卷二第63至68頁），雖有催告被上訴人及○○○履行協議書之意旨，惟不論於存證信函內容或該準備書狀，甚至其後之書狀，均未定相當之期限為催告，即令○○○所承諾欲繳納之銀行貸款，係有固定期限，然上訴人並不因其遲延給付，當然取得契約解除權，仍需定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約（參照最高法院最高法院82年度台上字第1971號裁判意旨），是上訴人既未定相當之期限，其所為之解除尚難認為合法，則系爭協議書各款之約定，仍屬存在，被上訴人亦非不得依協議書之約定為請求。
六、綜上所述，上訴人抗辯兩造間並無借名登記關係及被上訴人並非系爭房地之所有權人等情，應屬可信，被上訴人之主張為不足採。從而，被上訴人主張借名登記之法律關係業已終止，再依民法第179條第1項、第767條第1項之規定，請求上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，均不應准許。原審判決被上訴人勝訴，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 7 日
民事第六庭 審判長法 官 盧江陽
法 官 楊熾光法 官 許石慶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 蕭怡綸中 華 民 國 106 年 6 月 7 日