臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度重上字第219號上 訴 人 巽揚建設有限公司法定代理人 林志鎬上 訴 人 林淙鈞共 同訴訟代理人 廖健智律師複 代理人 卓育佐律師
吳孟育律師被 上訴人 陳政銘訴訟代理人 白金隆
盧兆民律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國105年8月25日臺灣臺中地方法院105年度重訴字第248號第一審判決提起上訴，並為訴之減縮，本院於106年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除減縮部分外，關於判命上訴人林淙鈞給付超過新臺幣參佰壹拾壹萬伍仟元及自民國一○五年七月三十日起均至清償日止按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之裁判，暨命上訴人林淙鈞負擔訴訟費用之裁判（除減縮部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審命上訴人林淙鈞負擔訴訟費用（除減縮部分外）部分，由上訴人林淙鈞負擔百分之七十六，餘由被上訴人負擔；第二審訴訟費用，由上訴人巽揚公司負擔百分之四十四，林淙鈞負擔百分之四十二，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按在第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、3款定有明文。又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，亦為同法第463條準用第256條所明定。查：
(一)本件被上訴人於原審對上訴人巽揚建設有限公司（下稱巽揚公司）部分，原係主張依其與巽揚公司間民國103年3月7日訂立之房屋買賣預定契約書（下稱系爭房屋買賣契約）第21條第1項、民法第259條第2款解除契約後回復原狀法律關係、民法第179條不當得利法律關係，訴請巽揚公司給付解約前已付之房屋價金及追加款新臺幣（下同）2,032,827元；及依系爭房屋買賣契約第21條第1項約定，請求巽揚公司給付違約金1,242,000元，並均自訴狀繕本送達翌日（即105年4月28日）起算之法定遲延利息。對上訴人林淙鈞（下稱林淙鈞，並與巽揚公司合稱上訴人）部分，則係主張依其與林淙鈞間103年3月7日訂立之土地買賣預定契約書（下稱系爭土地買賣契約）第13條第1項、民法第259條第2款解除契約後回復原狀法律關係、民法第179條不當得利法律關係，請求林淙鈞給付解約前已付之土地價金2,880,000元，及解約後已付之土地價金235,000元；並依系爭房屋買賣契約第13條第1項約定，請求林淙鈞給付違約金972,000元，並均自訴狀繕本送達翌日（即105年4月28日）起算之法定遲延利息。
(二)嗣被上訴人在本院先於105年11月28日準備程序期日，將其請求上訴人返還被上訴人已給付之房屋、土地價金及房屋追加款部分之請求權基礎，均改以選擇合併之方式為主張，請求擇一為對其有利之判決（見本院卷第50頁反面）；復於本院106年6月6日言詞辯論期日，就請求林淙鈞給付解約前、後已付土地價金合計3,115,000元部分之法定遲延利息起算日，減縮為自105年7月28日原審民事準備（三）狀送達林淙鈞翌日（即105年7月30日）起算（見本院卷第95頁反面）；核其前後所為，前者僅係更正其前開請求之法律上陳述，並未變更訴訟標的，後者則屬不變更訴訟標的，僅減縮應受判決事項之聲明，依前揭法條之規定，均應予准許。又上開經減縮之部分視為撤回起訴，訴訟繫屬消滅，即非本院審判之範圍，合先敘明。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：
(一)兩造於103年3月7日訂立系爭房屋及系爭土地買賣預定契約書（以下合稱系爭買賣契約），由被上訴人向巽揚公司購買坐落於臺中市○○區○○段129、129-1、129-2、129-3、129-4、129-5、129-8、129-9、129-10、129-11、129-12等11筆地號土地所興建之「雲山頌三期」（下稱系爭建案）編號B2房屋，被上訴人另向林淙鈞購買系爭房屋之基地，並約定土地、房屋之買賣價金分別為972萬元、828萬元，總價金為1,800萬元。依系爭房屋買賣契約第9條第1項約定，巽揚公司應於104年8月15日完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，惟該公司迄至105年1月18日始取得使用執照，已逾期3個月而有違約情事，被上訴人遂於104年12月14日依系爭房屋買賣契約第9條第2項、第21條第1項前段之約定，委由白金隆地政士（以下省略）以臺中沙鹿郵局第65號存證信函（下稱65號存證信函）向巽揚公司為解除系爭買賣契約之意思表示，巽揚公司於同年月24日前收受，系爭房屋買賣契約已經合法解除，又依系爭房屋買賣契約第28條及系爭土地買賣契約第17條約定，系爭土地買賣契約亦視同解除，被上訴人自無庸再對林淙鈞為解約系爭土地買賣契約之意思表示。
(二)巽揚公司於被上訴人解除系爭買賣契約前，已受領被上訴人給付之房屋價金200萬元及追加工程款32,827元，合計2,032,827元；林淙鈞於被上訴人解除契約前，已受領被上訴人給付之土地價金2,880,000元，於解除契約後之105年1月25日受領被上訴人給付之土地價金235,000元，合計共3,115,000元，巽揚公司依系爭房屋買賣契約第21條第1項約定、林淙鈞依系爭土地買賣契約第13條第1項約定，及均依民法第259條第2款、第179條之規定，應各自分別將前開所受領之金額如數返還被上訴人。
(三)被上訴人並依序依系爭房屋買賣契約第21條第1項後段、系爭土地買賣契約第13條第1項後段，對巽揚公司、林淙鈞請求給付按房屋總價款百分之15計算之違約金1,242,000元（計算式：8,280,000×0.15＝1,242,000）、按土地總價款百分之10計算之之違約金972,000元（計算式：9,720,000×0.1＝972,000）。
(四)綜上，被上訴人依系爭房屋買賣契約第21條第1項約定、民法第259條第2款規定及第179條規定，擇一請求巽揚公司給付被上訴人解約前已付之價金（含追加款）3,274,827元；依系爭土地買賣契約第13條第1項約定、民法第259條第2款規定、第179條規定，擇一請求林淙鈞給付被上訴人已付之土地價金3,115,000元；並分別依系爭房屋買賣契約第21條、系爭土地買賣契約第13條第1項約定，依序請求巽揚公司、林淙鈞給付違約金1,242,000元、972,000元，並聲明求為：㈠巽揚公司應給付被上訴人3,274,827元，及自105年4月28日起算之法定遲延利息；㈡林淙鈞應給付被上訴人4,087,000元，及其中972,000元自105年4月28日起算，其中3,115,000元自105年7月30日起算法定遲延利息之判決；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人抗辯：
(一)巽揚公司遲延取得使用執照，主要因系爭建案於開挖前現地高程測量時，發現建物部分基礎開挖面高於左向公共排水溝，原設計擋土牆高度及配筋恐有問題，巽揚公司配合檢討圖面調整基地開挖高程，製作鋼筋料單、備料、調整基地進土回填、擋土牆基礎開挖、PC等作業，為求工程品質，以致延誤工程，並遲延取得使用執照，此非可歸責於巽揚公司之事由所致，應依系爭買賣契約書第9條第1項第2款約定，將其影響工程之期間予以扣除。
(二)被上訴人於巽揚公司104年8月15日遲延取得使用執照後，仍於同年9月9日繳納系爭建案第8期外牆泥作打底完成款項235,000元，復於工程逾期3個月後之同年11月26日繳納第9期內部隔間完成款項235,000元，並未對巽揚公司逾期情形提出異議及爭執，甚至未提出巽揚公司應依約給付遲延利息予被上訴人，是由被上訴人此按期繳納款項之行為，顯見被上訴人已默示同意巽揚公司遲延取得使用執照，並繼續履約。且巽揚公司已依被上訴人之意思將房屋變更隔間完成，品質良好又無瑕疵，則被上訴人未經催告突然於104年12月14日以存證信函解除兩造間系爭契約，雖係行使其權利，然對巽揚公司講求建築品質投入大筆資金興建，顯失公平，應認被上訴人之解約行為有違誠信原則，構成權利濫用，依社會常情兼保護上訴人信賴利益，當應認被上訴人權利已失效而不得行使。況被上訴人既於104年12月14日未經催告逕行解約後，又於105年1月18日巽揚公司取得使用執照後之105年1月25日自行匯款235,000元予林淙鈞，則由被上訴人於巽揚公司取得使用執照後繼續履約行為，應認其已無解除系爭買賣契約之意思。
(三)系爭房屋買賣契約內並無明文記載任何得不經催告逕行解約之條款，且兩造間為買賣契約，就客觀上而言並無「非於一定時期為給付不能達其契約目的」之情形，兩造亦未對系爭房屋買賣契約第9條第1項所載之完工日期有特別重要之合意表示，上開約定之完工期限，應認僅為通常約定完成工程之期限，則被上訴人仍須先踐行催告程序後始可解除契約。惟被上訴人並未為之，應認其未先踐行催告程序即逕為解約之意思表示，為不合法。又被上訴人僅對巽揚公司寄發解除土地及房屋買賣契約之存證信函，並未通知林淙鈞，應認其不生解除契約之效力，被上訴人請求上訴人返還已繳納之款項及不當得利，自無理由。
(四)退步言之，倘認被上訴人行使解除權合法，關於被上訴人對巽揚公司之請求部分，其中就被上訴人於系爭建案進行中之104年4月1日因變更房屋隔間設計所繳納之追加工程款32,827元部分，並非買賣價金，自不得請求返還。縱認被上訴人得請求返還，因巽揚公司已為被上訴人量身設計並完成變更隔間，則在被上訴人主張解除契約後，其自負有回復原狀之義務，巽揚公司依民法第261條準用第264條規定，自得在被上訴人未為回復原狀之前，行使同時履行抗辯權，拒絕返還上開價金。
(五)縱認巽揚公司應給付違約金，惟本件約定之違約金顯屬過高，應予酌減。關於被上訴人對林淙鈞之請求部分，系爭土地買賣契約第13條第1項之解約事由，乃係以違反同約第12條為前提，而林淙鈞並無前開違約事由，被上訴人請求林淙鈞給付違約金，即無理由等語，資為抗辯，爰聲明駁回被上訴人於原審之訴及假執行之聲請駁回；並陳明如受不利判決，願供擔保聲請免為假執行。
三、原審就被上訴人對巽揚公司之部分，判決勝訴；就被上訴人對林淙鈞之部分，判決一部勝訴、一部敗訴（該敗訴部分係屬利息部分，業經被上訴人於本院減縮其請求），並就勝訴部分，依兩造之聲請，分別為附條件之假執行及免為假執行之宣告。上訴人對於不利於己之部分聲明不服，提起上訴，其上訴聲明：(一)原判決不利上訴人部分廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行均駁回。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。(四)如受不利判決，請准上訴人提供擔保免為假執行。被上訴人則答辯聲明：(一)上訴駁回。(二)上訴費用由上訴人負擔。
四、本件整理爭點及簡化結果如下（見本院卷第70頁反面至第71頁反面、第86頁反面）：
(一)不爭執事項：⒈兩造於103年3月7日訂立系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣
契約，由被上訴人向巽揚公司購買系爭房屋，被上訴人另向林淙鈞購買房屋之基地，土地價金為972萬元、房屋價金為828萬元，總價1,800萬元。
⒉巽揚公司已收受被上訴人給付房屋款2,032,827元（含追加
款32,827元）；林淙鈞於被上訴人通知解約前受領2,880,000元，於被上訴人通知解約後受領235,000元，合計已收受被上訴人給付土地款3,115,000元。
⒊系爭房屋買賣契約第9條第1項前段約定：「本預售屋之建築
工程於103年5月15日開工，104年8月15日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照」；第9條第2項約定：「賣方如逾本條所定期限未取得使用執照者，每逾一日應按買方已繳房地價款依萬分之二單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理」。第21條約定：「賣方違反本契約第八條、第九條第一項、第二項或第二十條規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金予買方，但該賠償之金額超過買方已繳價款者，則以已繳價款金額為上限，不得另行請求損害賠償。」⒋系爭土地買賣契約第13條第1項約定：「賣方違反本契約第
十二條規定，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之土地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償土地總價款百分之十之違約金予買方，但該賠償之金額超過買方已繳價款者，則以已繳價款金額為上限，不得另行請求損害賠償。」⒌上訴人無系爭房屋買賣契約書第9條第1項（第1至5款）所列
「遲延期間賣方不負遲延取得使用執照責任與交屋遲延責任」之各項事由。
⒍被上訴人未先向上訴人催告，逕於104年12月14日以臺中沙
鹿郵局第65號存證信函通知巽揚公司解除系爭房屋及土地買賣契約，上開存證信函由巽揚公司於104年12月24日前收受。
⒎系爭房屋買賣契約第28條約定：本契約之相關附件視為本契
約之一部分並與買、賣雙方另行簽訂之「土地預定買賣合約書」具連帶關連性，應共同履行。任何一部分不履約時視同全部違約，解除本約時視為全部解除。
⒏系爭土地買賣契約第17條約定：本契約之相關附件視為本契
約之一部分，並與買、賣雙方另行簽訂之「房屋預定買賣合約書」具連帶關連性，應共同履行。任何一部分不履約時視同全部違約，解除本契約時視為全部解除。
⒐系爭建案於105年1月18日取得使用執照。
⒑變更隔間設計等之追加工程款32,827元部分，巽揚公司已施工完成。
⒒林淙鈞並無系爭土地買賣契約書第12條所列違約事由。
(二)兩造爭執事項：⒈巽揚公司遲延取得使用執照，是否不可歸責於該公司？⒉被上訴人有無默示同意巽揚公司遲延取得使用執照？被上訴
人解除系爭買賣契約是否違反誠信原則而不得行使解除權？⒊被上訴人未經催告，逕依系爭房屋買賣契約書第9條第2項、
第21條約定，對巽揚公司解除系爭房屋買賣契約，是否生解除契約效力？如系爭房屋買賣契約已合法解除，其解除效力是否及於系爭土地買賣契約？⒋上訴人於105年11月10日發函通知被上訴人解除契約有無理
由？⒌被上訴人依系爭房屋買賣契約第21條第1項約定、民法第259
條第2款解除契約後回復原狀法律關係、及民法第179條返還不當得利法律關係，請求擇一判決巽揚公司應返還已付房屋價金200萬元，及追加（變更設計）款32,827元；另依系爭土地買賣契約第13條第1項約定、民法第259條第2款解除契約後回復原狀法律關係及民法第179條返還不當得利法律關係，請求擇一判決林淙鈞應返還已付土地價金3,115,000元，有無理由？⒍巽揚公司主張被上訴人有將變更隔間回復原狀之義務，並以
此與被上訴人請求返還價金200萬元及變更設計32,827元，主張同時履行抗辯有無理由？⒎被上訴人依系爭房屋買賣契約第21條約定請求巽揚公司給付
違約金1,242,000元；依系爭土地買賣契約第13條第1項約定請求林淙鈞給付違約金972,000元，有無理由？上開二項違約金是否過高而應酌減？如何酌減？
五、本院得心證之理由：
(一)巽揚公司逾約定期限3個月遲延取得使用執照，已有系爭買賣契約第9條第2項後段約定之違約事由：
⒈查系爭建案於105年1月18日始取得臺中市政府都發局105中
都使字第00058號使用執照等請，為兩造所不爭執之事實，並有上開使用執照附卷可證（見原審卷第67-68頁），堪以採信。又按系爭房屋買賣契約書第9條第1項約定，巽揚公司應於104年8月15日之前取得使用執照，依同條第2項後段約定：若逾期3個月仍未取得使用執照，視同巽揚公司違約，雙方同意依違約之處罰規定處理；依第21條前段約定，巽揚公司違反本契約第9條第2項約定，被上訴人得解除本契約。
則被上訴人主張巽揚公司逾約定期限3個月仍未取得使用執照，巽揚公司即已違約，與上開約定即屬符合。
⒉巽揚公司雖抗辯其遲延取得使用執照，係因系爭建案於開挖
前現地高程測量時，發現建物部分基礎開挖面高於左向公共排水溝，原設計擋土牆高度及配筋恐有問題，巽揚公司配合檢討圖面調整基地開挖高程等作業，以致延誤工程，係出於不可歸責於該公司之事由，影響工程期間，依系爭買賣契約書第9條第1項第2款約定，應予扣除等語，並提出工務聯絡單為證（見原審卷第71-74頁）。惟查，不論巽揚公司所辯現地高程測量或擋土牆設計是否有問題等情是否屬實，及倘若果真有上開問題，其原因按照巽揚公司與實際負責營造之工程公司間契約關係究應如何歸責，仍屬巽揚公司所出賣之房屋本身之興建事宜，基於債權相對性，對於購買系爭房屋之被上訴人而言，巽揚公司所辯事項本屬其作為房屋出賣人所應負責之事項，自不得諉稱此為系爭買賣契約第9條第1項第2款所稱之「其他非可歸責於賣方之事由」。此外，巽揚公司並未再為舉證證明其遲延取得使用執照，確係出於不可歸責於己之事由。況兩造不爭執事項已同意列入巽揚公司並無系爭房屋買賣契約書第9條第1項所列「遲延期間賣方不負遲延取得使用執照責任與交屋遲延責任」之各款事由，巽揚公司此項抗辯，自不足採。是巽揚公司遲延取得使用執照既已逾期3個月，即應依系爭買賣契約第9條第2項後段約定負違約之責任。
(二)被上訴人得依系爭房屋買賣契約第21條前段約定，對巽揚公司主張解除系爭房屋買賣契約，該契約業經於104年12月24日前合法解除，其解除契約效力並及於系爭土地買賣契約：⒈巽揚公司應依系爭買賣契約第9條第2項後段約定負違約之責
任，又依該契約第21條前段約定：「賣方違反本契約第八條、第九條第一項、第二項或第二十條規定者，買方得解除本契約。」（見原審卷第22頁）。則被上訴人主張其得依上開約定向巽揚公司解除系爭房屋買賣契約，即無不合。
⒉上訴人抗辯巽揚公司縱已負有遲延責任，被上訴人仍應依民
法第254條規定，定相當期限催告履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，被上訴人逕行解除契約不合法云云。按民法第254條之規定，應僅係法律所認解除權之一種。如契約當事人間，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解除契約（約定解除權），或保留一方應於一定期間履行作為解除條件(附解除條件之買賣契約)者，基於私法自治原則，亦非法所不許（最高法院86年台上字第3165號判決意旨參照）。查系爭房屋買賣契約書第9條第1項已約定巽揚公司應於104年8月15日之前完成主建物、附屬建物及使執照所定之必要設施，並取得使用執照；且依該契約第9條第2項約定，巽揚公司逾期3個月仍未取得使用執照，即視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理；復依第21條前段約定，巽揚公司違反上開第9條第2項約定，被上訴人得即解除本契約。上訴人抗辯系爭契約解除應依據民法第254條規定先為催告，否則不合法云云，即不可採。
⒊查被上訴人於104年12月14日所發第65號存證信函內容固同
時表示解除系爭房屋及土地買賣契約，惟該信函僅以巽揚公司為收信人，此為兩造不爭執之事實，並有該存證信函附卷可憑（見原審卷第49頁），堪以採信。又兩造已不爭執巽揚公司在104年12月24日前收受上開存證信函（見不爭執事項⒍）。是被上訴人上開解除契約意思表示，於同年月24日前確已到達巽揚公司，即已發生解除系爭房屋買賣契約之效力。
⒋被上訴人係分別依序與巽揚公司、林淙鈞訂立系爭房屋買賣
及土地買賣契約，而上開解除契約之通知僅到達巽揚公司，惟系爭房屋買賣契約書第28條約定「本契約之相關附件視為本契約之一部分並與買、賣雙方另行簽訂之『土地預定買賣合約書』具連帶關連性，應共同履行，任何一部份不履行視同全部違約，解除本約時視為全部解約」；系爭土地買賣契約書第17條亦為上開相同之約定。此有上開二份契約書附卷可憑（見原審卷第30頁、第14頁反面）。即因房屋與土地分離使用均難以達到最大經濟效用，如解除買賣房屋契約，土地使用收益之利益亦不復存在，故解除房屋買賣契約，視同解除土地買賣契約，並訂入契約條款中，即符合房屋、土地效用互相牽連之事實，亦難認有何不合理之處。被上訴人於65號存證信函對巽揚公司為解除系爭房屋買賣契約及土地買賣契約之表示，依系爭房屋買賣契約書第28條及系爭土地買賣契約書第17條約定，系爭土地買賣契約即視同解除，被上訴人自無庸再對林淙鈞為解除系爭土地買賣契約之意思表示。故系爭房屋、土地買賣契約均生解除契約之效力。
(三)上訴人抗辯被上訴人不得解除契約，並不可採：⒈上訴人雖抗辯被上訴人於巽揚公司逾期未取得使用執照後，
仍按期繳納104年9月9日第8期款項235,000元、104年11月26日繳納第9期款項235,000元，應認為被上訴人已默示同意巽揚公司遲延取得使用執照，且被上訴人解除契約有違誠信原則云云。惟被上訴人否認其有默示同意巽揚公司遲延取得使用執照之情事。經查，由前揭系爭買賣契約第9條第2項後段及第21條前段約定可知，該契約並非約定巽揚公司逾約定之104年8月15日期限未取得使用執照即得解約，而係須逾期3個月仍未取得，被上訴人始得依第21條約定解除契約，則被上訴人在合法解除系爭房屋、土地買賣契約之前，於同年9月9日、11月26日仍按期繳款，與被上訴人將來是否將行使解除權，本屬二事，自難以被上訴人仍繳納上開期款據以推論被上訴人默示同意巽揚公司遲延取得使用執照，且被上訴人係依約行使其解除契約之權利，亦無違反誠信原則之可言，巽揚公司此項抗辯，亦不可採。
⒉上訴人又抗辯：被上訴人既於104年12月14日未經催告逕行
解約後，又於105年1月18日巽揚公司取得使用執照後之105年1月25日自行匯款235,000元予林淙鈞，則由被上訴人於巽揚公司取得使用執照後繼續履約行為，應認其已無解除系爭買賣契約之意思云云。惟被上訴人否認，並陳稱：其雖於向巽揚公司為解約之意思表示後，仍於105年1月25日為上開匯款，此係因巽揚公司於104年12月24日以臺中水湳郵局第723號存證信函通知被上訴人，並否認被上訴人主張之解除事由，被上訴人恐先前給付之價金遭其沒收，始依巽揚公司之通知付款，此係林淙鈞之不當得利，並非被上訴人於解約後，再與上訴人訂立買賣契約之表示等語。經查，巽揚公司於104年12月24日寄發之臺中水湳郵局第723號存證信函對被上訴人之解除契約予以否認，雖被上訴人嗣以105年1月7日沙鹿鹿寮郵局1號存證信函再向巽揚公司重申有權解除契約之意旨；巽揚公司復於105年1月19日台中雙十郵局8號存證信函表明不同意解約等情，被上訴人再於105年1月30日以沙鹿鹿寮郵局52號存證信函重申前旨，此有上開4份存證信函附卷可憑（見原審卷第51、90、86、91-92頁）。由上開過程可知，被上訴人固於為解除契約之表示後，仍於105年1月25日匯款土地款235,000元，然此應係其恐解除契約之效力有爭議，為保障其權益，始為付款，被上訴人既於該次匯款前後均一再重申解除契約之意旨，且其解除契約意思表示到達巽揚公司時，系爭土地及房屋買賣契約均已發生解除效力，自不能被上訴人於解除契約後仍有付款行為而認其並無解約之意。是上訴人主張系爭房屋、土地買賣契約應未解除云云，亦不可採。
(四)被上訴人得請求巽揚公司、林淙鈞各返還已受領之價金：⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。查巽揚公司於上訴人通知解約前已收受被上訴人給付房屋款2,032,827元（含追加工程款32,827元）；林淙鈞於被上訴人解約前已受領2,880,000元，此為上訴人所不爭執之事實，被上訴人依上開規定請求巽揚公司、林淙鈞依序各返還2,032,827元、2,880,000元，自屬有據。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明文。查林淙鈞於105年1月25日再受領被上訴人給付之土地款235,000元，此亦為林淙鈞所不爭執，因系爭土地買賣契約既已解除而不存在，林淙鈞受領此筆土地款，即無法律上原因，被上訴人依民法第179條規定，請求林淙鈞返還235,000元，亦屬有據，合計被上訴人得請求林淙鈞返還之金額為3,115,000元。被上訴人依前揭請求權基礎請求返還上開金額，既有理由，被上訴人另依其他請求權基礎就同一款項請求返還部分，即無再為審酌之必要，併此說明。
⒉巽揚公司雖抗辯其中追加工程款32,827元係被上訴人自行變
更隔間設計，非買賣價金，不得請求返還云云。惟查，該追加工程依系爭買賣房屋契約第22條（工程變更之處理）約定，由被上訴人提出申請，經巽揚公司書面同意後辦理，有爭房屋買賣契約書附卷可憑（見原審卷第27頁反面）。則兩造既依上開契約約定，經兩造合意變更為包含該追加工程及價金，該追加工程款自屬系爭房屋買賣契約之買賣價金，系爭房屋買賣契約既經被上訴人解除，巽揚公司自應將追加款返還被上訴人。
⒊巽揚公司復抗辯：被上訴人於將追加工程回復原狀前，其主
張同時履行抗辯等語。然查，前揭變更隔間設計之追加工程，係施作於系爭房屋，而巽揚公司尚未將本件買賣標的之系爭房屋（含追加工程）交付被上訴人，被上訴人於解除契約後自無回復原狀之義務。巽揚公司上開抗辯，並不足採。
(五)上訴人於本院另抗辯其於105年2月、3月催告被上訴人給付價金後，於同年11月10日發函向被上訴人為解除契約之意思表示云云。惟查，系爭土地及房屋買賣契約業經被上訴人解除契約並於104年12月24日前生效，則被上訴人自已不負給付土地、房屋價金之責，上訴人抗辯被上訴人未依約給付價金而解除契約，自不可採。
(六)被上訴人得請求巽揚公司給付違約金1,242,000元：⒈被上訴人主張其得依系爭房屋買賣契約第21條約定，請求巽
揚公司賠償房屋總價款828萬元之15%之違約金即1,242,000元，本院前已認定巽揚公司有違約情事，被上訴人依上開約定而計算請求巽揚公司給付違約金，即無不合。
⒉惟巽揚公司抗辯該公司於105年1月18日即取得使用執照，遲
延天數甚短，被上訴人縱受有損失，衡諸常情，在其無其他資金利用之情形下，應認被上訴人實際所受損害者僅係所繳納之房屋價金無利息之收入，而參酌現今金融機構存款利率僅1至2%，被上訴人之利息損害，至多以其所繳納房屋價金200萬元以法定利率5%計算為宜，具體數額為自103年3月10日被上訴人繳納第一筆價金起算至105年4月21日起訴時，共2年又43天，合計211,781元【計算式：（2,000,000×5%×2）+（2,000,000×5%×43/365）=211,780.8】，故應認被上訴人請求之違約金顯屬過高，應予酌減云云。惟被上訴人予以否認，並主張：其因上訴人違約所受的損害，並不只有上訴人所稱法定利息的損失，還包括其不能使用房屋利益，其購屋之目的被延遲，還要再租屋使用；且其已給付之房屋買賣價金，已超過房屋總價款15%等語。
⒊經查，依前揭兩造不爭執事項所載系爭房屋買賣契約第21條
約定全文及系爭土地買賣契約第13條第1項約定全文觀察，可知此約定之違約金係屬損害賠償預定之違約金，且為兩造於本院所不爭執（見本院卷第70頁），自堪認定。而損害賠償預定性質之違約金，乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252條所明定，然此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該違約金數額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。
⒋查系爭房屋買賣契約為巽揚公司所擬定之定型化契約，而該
公司為一具有資力並富經驗之建設公司，則其對於系爭房屋建築時程之掌握、申請相關使用執照之流程、及其違約之機率與賠付違約金之資力等情，均非不可預見，巽揚公司既預定上開買賣契約，提供與買受人簽約，均與一般買賣房地之消費者有間。則該公司斟酌一切狀況後，擬定於賣方違約時應付「房屋總價15%」之損害賠償預定之違約金條款，並考量兩造履約之進度，而附加「該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」之條件而限制、調整之，即已避免違約金計算結果，產生顯與履約程度不相當致過高之情事，巽揚公司自應受其擬定之上開違約金約款之拘束。巽揚公司抗辯該約定之違約金過高，自應由其負舉證之責。然巽揚公司僅以被上訴人受有所繳納之房屋價金無利息之收入之損害，認被上訴人之利息損害，至多以其所繳納房屋價金200萬元以法定利率即週年利率5%計算之211,781元，此項計算並未列入被上訴人主張其不能使用房屋利益，其購屋之目的被延遲，還要再租屋使用等其他損害，則巽揚公司並未舉證系爭約定之違約金額確有過高而顯失公平之情事，且被上訴人於解約前已支付之房屋價金已將近房屋總價金之4分之1（計算式：2,000, 000/8,280,000≒24%），本件依約定計算之違約金尚難認屬過高，揆諸前揭說明，當事人應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。是本院認本件約定之違約金，即無庸予以酌減。是被上訴人依前揭約定請求巽揚公司給付違約金1,242,000元，為有理由，應予准許。
(七)被上訴人請求林淙鈞給付違約金部分，為無理由：⒈系爭土地買賣契約第13條第1項係約定：「賣方違反本契約
第十二條規定，買方得解除本契約。（以下稱前段約定）解約時賣方除應將買方已繳之土地價款及遲延利息全部退還買方外（以下稱中段約定），並應同時賠償土地總價款百分之十之違約金予買方，但該賠償之金額超過買方已繳價款者，則以已繳價款金額為上限，不得另行請求損害賠償（以下稱後段約定）」。
⒉被上訴人主張其得依系爭土地買賣契約第13條第1項約定，
請求林淙鈞給付土地總價款972萬元之10%之違約金即972,000元等語。惟林淙鈞抗辯依系爭土地買賣契約第13第1項約定給付違約金須以違反第12條約定為前提，然其並無違反第12條之約定，自不負給付違約金之責云云。被上訴人則主張：倘依此解釋，在同條第3款約定影響下，將致林淙鈞僅有在違反第12條約定時，始有損害賠償義務，除此之外，縱認林淙鈞有給付遲延、給付不能、拒絕履行等重大違約事由，被上訴人解約時均無法向其請求損害賠償，故上開約定前段與中、後段部分應分別觀察，其後段約定應解釋為只要賣方有違約時，買方解約時即得向賣方請求該約定之違約金等語。⒊本院認系爭13條約定標題既明定為「違約之處罰」，再由該
條第1項後段約定既有「賠償土地總價款百分之十之違約金」之用語，可知該約定訂立之原意應係就具有可歸責之違約情形而予以處罰，即土地出賣人負有給付違約金之責任，應以其有違約事由為前提。
⒋系爭土地買賣契約第17條約定（見兩造不爭執事項⒏所載）
，雖約定：「本契約之相關附件視為本契約之一部分，並與買、賣雙方另行簽訂之『房屋預定買賣合約書』具連帶關連性，應共同履行。任何一部分不履約時視同全部違約，解除本契約時視為全部解除。」惟按解釋契約，應探求當事人立約當時之真意；而真意何在，固得參酌契約目的、交易習慣、及經驗法則、誠信原則等觀察之，然仍不得脫離契約全文意旨、締約當時及過去之事實等基礎，為通盤之析釋，以期不失立約人之真意。查系爭房屋買賣契約第28條亦有類似約定：「本契約之相關附件視為本契約之一部分並與買、賣雙方另行簽訂之『土地預定買賣合約書』具連帶關連性，應共同履行。任何一部分不履約時視同全部違約，解除本約時視為全部解除」。查本件被上訴人亦未舉證證明兩造簽訂系爭土地買賣契約有使土地出賣人於本件擬制違約之情況下亦應負違約賠償之責之契約合意。解釋上應認上開約定應係強調土地及房屋買賣契約間具有具連帶關連性，二契約之成立及法律效力之存續應相互依存，任一契約均不得獨立存在，僅屬擬制之違約，其目的係為使二契約同其成立、解除之效力，否則將可能發生房屋或土地契約其一解除，而另一尚存在之房地權利歸屬歧異之情形，造成產權糾紛。上開約定所謂「任何一部分不履約即視同全部違約，解除本契約時視為全部解除」，解釋上尚難認係指土地出賣人及房屋出賣人之各自履約義務及違約賠償責任互為影響，一人之違約情事即等同另一人之違約事由，否則即違反系爭土地買賣契約第13條約定所謂「違約之處罰」之約定意旨，反而使未違約之土地出賣人亦受到處罰，被上訴人反而受到不當之利益，而有失公平。綜上理由，解釋上，應認倘土地賣方自身無違約事由，即不負系爭土地買賣契約第13條第1項約定之給付違約金之責。
⒋查兩造均不爭執林淙鈞個人並無違反同契約第12條之違約事
由，被上訴人亦未主張林淙鈞本身就系爭土地買賣契約有其他違約事由，足證林淙鈞並無違約情事，依前揭說明，林淙鈞自不負給付違約金之責。被上訴人依該約定請求林淙鈞給付違約金，即無理由，不應准許。
(八)綜上，被上訴人依解除契約回復原狀法律關係，請求巽揚公司返還被上訴人已付房屋款2,032,827元（含追加工程款32,827元）；及依系爭房屋買賣契約約定請求巽揚公司給付違約金1,242,000元，故被上訴人合計請求巽揚公司給付3,274,827元部分，為有理由。又被上訴人依解除契約回復原狀法律關係，請求林淙鈞返還被上訴人解約前已付土地款2,880,000元；及依不當得利法律關係，請求林淙鈞返還被上訴人於解約後給付之土地款235,000元，共計請求林淙鈞給付被上訴人3,115,000元，為有理由，均應准許。另被上訴人對林淙鈞給付違約金972,000元部分，為無理由，不能准許。
(九)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件被上訴人請求之債權均屬無確定期限之給付，而被上訴人前開請求巽揚公司給付有理由部分，係在其起訴狀所載之起訴範圍之內，故被上訴人就其請求巽揚公司給付3,274,827元部分，併請求自起訴狀繕本送達翌日起即105年4月28日（送達證書見原審卷第56頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。另被上訴人請求林淙鈞返還被上訴人所付土地款3,115,000元有理由部分，係被上訴人於原審105年7月28日準備書(三)狀對林淙鈞追加起訴之範圍，應自該書狀送達林淙鈞始生催告之效力，而原判決已認定該書狀係於105年7月29日送達林淙鈞，此為兩造所不爭執，則被上訴人就請求林淙鈞給付3,115,000元部分，於本院減縮聲明後僅求林淙鈞併給付自105年7月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第95頁反面），應予准許。
六、從而，被上訴人請求巽揚公司給付被上訴人3,274,827元，及自105年4月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；及請求林淙鈞給付被上訴人3,115,000元，及自105年7月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均有理由，應予准許；被上訴人另請求林淙鈞給付違約金972,000元，及自105年4月28日起之法定遲延利息，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，為林淙鈞敗訴之判決，及准為假執行之裁判，尚有未洽。林淙鈞上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。另就上開應准許部分，原審判命巽揚公司如數給付，並依兩造之聲請，分別為附條件之假執行及免為假執行之宣告，於法並無不合。巽揚公司上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、449條第1項、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 20 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 陳宗賢法 官 張瑞蘭以上正本係照原本作成。
巽揚公司、林淙鈞得上訴。
被上訴人不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 胡美娟中 華 民 國 106 年 6 月 20 日