臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度重上字第86號上 訴 人 林清耀送達代收人 林秀珠訴訟代理人 吳中和 律師被 上訴 人 臺中市政府地政局法定代理人 張治祥訴訟代理人 黃雅琴 律師
羅宗賢 律師鄭詩叡上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國105年2月19日臺灣臺中地方法院104年度訴字第400號第一審判決提起上訴，本院於106年2月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之主張：上訴人就座落臺中市○○區○○段0000-0內（登記面積：0.0390公頃、租用面積：0.003826公頃）、2359-4內（登記面積：0.0191公頃、租用面積：0.001874公頃）、2359-3內（登記面積：0.0503公頃、租用面積：0.0046公頃）、2359-5（登記面積：0.0132公頃、租用面積：0.0132公頃）、2360（登記面積：0.1257公頃、租用面積：0.1257公頃）、2361（登記面積：0.1808公頃、租用面積：0.1808公頃）地號市有土地（下稱系爭耕地），與被上訴人簽定「臺中市市有耕地租賃契約」， 兩造並於民國101年12月25日針對將屆滿之租賃契約，再簽定租約，將租賃期間延續至107年12月31日。 上訴人雖曾於系爭耕地上建有鐵皮屋，惟該鐵皮屋乃作為堆放農具、肥料、農作物或臨時休憩之用，並未作為任何居住使用，係以耕作為目的或為便利之用，並無耕地三七五減租條例第16條「不自任耕作」之情形。退步言之，縱認上訴人於91年至99年間於系爭耕地上搭蓋建物並畫設停車格， 然兩造於101年12月25日簽訂租賃契約時，已將前開建物拆除，且無不自任耕作或其他違反租賃契約之情事，然被上訴人竟於103年6月24日以中市地權二字第1030025917號函，以上訴人有不自任耕作及系爭耕地因編定為非耕地，且另有開發利用計畫為由，終止兩造之耕地租賃契約，上訴人爰依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及同條第2項第3款、 臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法第20條第1項第8、9款、同條第3項規定， 請求本院擇一為上訴人有利之判決。請求被上訴人給付補償金2587萬6771元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（上訴人於原審請求判決確認其就座落臺中市○○區○○段○○○○○○○號、面積0.0046公頃；同段2359-4地號、面積0.0057公頃；同段2359-5地號、面積0.0132公頃；同段2360地號、面積0.1257公頃；同段2361地號、面積0.1808公頃五筆耕地，對被上訴人依耕地三七五減租條例所訂耕地租約之租賃關係存在部分，經原審判決駁回，上訴人未聲明不服，該部分不在本院審理範圍；另上訴人雖曾於書狀內陳明被上訴人依平均地權條例第11條、第77條規定應給付補償金云云，然業於本院106年2月15日言詞辯論時陳明不再主張該訴訟標的(見本院卷第90頁反面)，故本院亦不予審究；又上訴人於本院追加 臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法第20條第3項為其請求給付補償金之訴訟標的部分，本院另以裁定駁回）。
二、被上訴人之答辯： 依西元2009年9月之Google街景圖、臺中市政府中正地政事務所之土地現況勘查表及91年、94年之空照圖，均可看出系爭2360地號等土地上有搭建鐵皮屋及鋪設水泥地且畫設停車位，堪認兩造於89年12月14日所簽訂之租賃契約因上訴人有不自任耕作之情事而無效。嗣後兩造於96年1月4日及101年12月25日簽訂之租賃契約， 應依農業發展條例第20條第1項規定， 故兩造之租賃契約已無耕地三七五減租條例之適用。 依農業發展條例第3條第11款規定「耕地」係指區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。而依上訴人於原審所提出之原證3號之臺中市政府都市計畫土地（或公共設施用地） 說明書記載，系爭2359、2359-3、2359-4、2359-7地號土地均非屬耕地，即非平均地權條例第11條所稱之耕地，且被上訴人亦未徵收或照價收買或是撥用系爭2359、2359-3、2359-4、2359-7地號土地，自無平均地權條例第11條所定應予補償之情事。被上訴人亦無平均地權條例第76條所定為收回自行建築或出售作為建築使用之情事，自無平均地權條利第77條所定補償之義務。至於上訴人主張依臺中市市有耕地放租辦法第20條第3項規定請求補償金， 然該條項係指依臺中市市有耕地放租辦法第10條規定予以補償，依農業發展條例第22條規定，兩造簽訂之101年租約， 不適用平均地權條例第11條、第77條之補償規定，上訴人爰依前開規定請求補償金，顯有誤會。
三、原審法院經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認上訴人之請求，為無理由，予以駁回。上訴人不服，提起部分上訴，於本院之上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應給付上訴人2587萬6771元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
(一)臺中市○○區○○段0000-0內（登記面積：0.0390公頃、租用面積：0.003826公頃）、2359-4內（登記面積：0.0191公頃、租用面積：0.001874公頃）、2359-3內（登記面積：0.0503公頃、租用面積：0.0046公頃）、2359-5（登記面積：
0.0132公頃、租用面積：0.0132公頃）、2360（登記面積：
0.1257公頃、租用面積：0.1257公頃）、2361（登記面積：
0.1808公頃、租用面積：0.1808公頃）地號土地（下合稱系爭耕地）自78年起由上訴人承租，並適用三七五減租條例，期間陸續於84年、89年12月4日簽訂三七五租約。
(二)兩造於101年12月25日就系爭耕地簽訂租賃契約， 正產物種類為稻谷、租賃期間自102年1月1日起至107年12月31日止。
(三)臺中市○○區○○段0000、2359-3、2359-4、2360、2359-7地號土地上有搭建地上物（現已拆除），其中2360、2359-3地號土地上並劃有停車格。
(四)被上訴人於103年6月24日以中市地權二字第1030025917號函通知上訴人因其曾於91年至99年間不自任耕作，原訂耕地三七五租賃契約無效，收回放租土地。
(五)兩造於103年8月13日在臺中市北屯區公所就第一項耕地租佃爭議進行調解而不成立。
五、本院得心證之理由：
(一)、上訴人依耕地三七五減租條例第17條第2項規定 請求補償金為無理由：
1、按耕地租賃原於民法設有特別規定，土地法復設耕地租用一章，因專為保護租地承租人，特再頒行三七五減租條例。土地法為民法之特別法，三七五減租條例又為土地法之特別法，對耕地承租人設有多項保障之規定，使耕地出租人相對受有較多之限制，故就該等契約之成立及生效要件，應從嚴解釋，以資平衡出租人所受之不利益。三七五減租條例第16條第1項、第2項既已規定承租人不自任耕作原定租約無效，就「承租人應自任耕作」，自應從嚴解釋。是承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部不自任耕作。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。而上開規定，係以租約所定之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作之土地請求收回（ 最高法院73年台上字第112號裁判參照）。最高法院70年台上字第4637號判例謂：「耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作， 係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列， 應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因」。
故「佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的」（最高法院64年台上字第571號判例參照）。 「承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1、2項前段定有明文。所謂原訂租約無效，係指原訂租約於承租人有不自任耕作情事時，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。縱當事人依同條例第6條第1項、第20條規定續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力。」（最高法院95年度台上第1911號裁判意旨參照）、「次查系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因上訴人嗣後繼續收租默示同意被上訴人居住使用系爭耕地上之建物或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。」（最高法院86年度台上字第97號裁判意旨參照）。
2、被上訴人於103年6月24日以中市地權二字第1030025917號函（見原審卷第49至50頁），認上訴人於91年至99年間不自任耕作，原訂耕地三七五減租租賃契約無效，收回系爭耕地等語，終止兩造就系爭耕地之租賃契約，上訴人抗辯其無不自任耕作之情事， 爰依耕地三七五減租條例第17條第2項規定請求被上訴人給付補償金。經查，上訴人就系爭耕地與被上訴人分別於96年1月4日、101年12月25日簽定 「臺中市市有耕地租賃契約書」， 並將租賃期間延續至107年12月31日等情，此有臺中市市有耕地租賃契約書在卷足稽（見本院卷第49至50頁）。參以兩造不爭執系爭耕地自78年起由上訴人承租，並於84年、89年續約等情（ 見原審卷第149頁反面），則上訴人主張最晚自78年間即已成立耕地租約， 並每6年換約一次等語，應可採信，堪認兩造間系爭耕地之租賃關係於89年12月4日之租約確有耕地三七五減租條例之適用。
3、經查上訴人於89年12月 4日之租約就2360地號土地係承租全部0.1257公頃（見本院卷第47頁土地建物查詢資料），而依91年空照圖，於系爭2359、2359-3、2360地號土地上即有搭設建物（見原審卷第76頁）；依94年之空照圖更可知悉2359、2359-3、2360地號土地上之建物，並於2359-3、2360地號土地上有畫設停車格等情（見原審卷第68頁），又原審證人○○○復於104年5月19日到庭證稱「鐵皮屋前面的柏油路有劃停車格，因為當時我跟林清耀借用，活動中心在後面，原來是曬穀場，借用時間我忘記了，大概是十多年前借用的，我借來停車，該處走到活動中心只要約百公尺。」（見原審卷第107頁）， 且上訴人亦自陳系爭耕地上之水泥地有供附近居民臨時停車使用明確在卷（見原審卷第62頁反面），堪認被上訴人主張系爭耕地最晚於93年間已有部分變更用途或充作停車場使用，而有不自任耕作之情事，應可採信。顯見上訴人於系爭耕地上有非自任耕作之情形。
4、上訴人雖引最高法院91年台上字第1514號判決主張：按契約有無效事由，而當事人未於原訂契約有效期間內為主張，仍繼續依約履行，於期滿後又續訂新約，且該無效事由已然排除者，該新（續）訂契約即難謂為無效。至此項續訂契約之合意，並不以當事人明示之意思表示為限，其有默示意思表示者，亦無礙於續訂契約之有效成立云云，然依上訴人於104年6月17日所提出之水泥地現況照片顯示，縱或有種植樹木， 然地面上仍呈現水泥地（見原審卷第135頁），難認上訴人於另訂89年12月4日及101年12月25日新約時已將前開無效事由排除，自與上開最高法院91年台上字第1514號判決所載情形迴異，自不得比附援引。 是應認89年12月4日之租約已違反三七五減租條例第16條第1項所謂「應自任耕作」 之情事，無待於被上訴人另為終止表示，當然無效。不因被上訴人嗣後繼續收租默示同意被上訴人居住使用系爭耕地上之建物，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。
5、綜上所述， 兩造雖於96年1月4日、101年12月25日續行簽訂臺中市市有耕地租賃契約書，亦無從使已無效之原三七五耕地租約回復其三七五減租之效力，又依農業發展條例第20條規定：「本條例89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。本條例中華民國89年1月4日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。本條例中華民國89年1月4日修正施行前所訂立之委託經營書面契約，不適用耕地三七五減租條例之規定；在契約存續期間，其權利義務關係，依其約定；未約定之部分，適用本條例之規定」。則上訴人嗣於96年1月4日，再度就系爭耕地簽訂臺灣省臺中市公有耕地租賃契約， 復於101年12月25日再就系爭耕地簽訂臺中市市有耕地租賃約書，基上規定，均屬農業發展條例89年1月4日修訂後之耕地租約，已不適用三七五減租條例之規定， 被上訴人依101年12月25日之租約約定及臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法第20條第1項第5、6、8、9款終止101年12月25日之租約，上訴人依據三七五減租條例之規定，請求被上訴人給付補償費用，即無所據，不應准許。
(二)、 上訴人主張兩造101年簽訂之「臺中市市有耕地租賃契約書」仍有效成立。該期間上訴人並無不自任耕作或其他違反租賃契約之情事，被上訴人卻函知上訴人，依據放租辦法第20條第1項第8款、第9款規定，終止101年簽訂之「臺中市市有耕地租賃契約書」租約收回土地，被上訴人即應按放租辦法第20條第3項規定給付補償金予上訴人， 補償金數額應按三七五減租條例第17條第2項第3款規定計算之云云。查，兩造於101年12月25日所簽訂之 耕地租約不適用三七五減租條例之規定，而係新訂之一般租約，已如前述，上訴人雖依民事訴訟法第255條第1項第2款請求追加 「臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法第20條第3項」為其請求權基礎(見本院卷第33頁、第90頁背面)， 然上訴人之追加之訴因未繳裁判費不合法，而已由本院另以裁定諭知，本院即無庸論斷其訴有無理由。
(三)、綜上所述， 上訴人依耕地三七五減租條例第17條第2項規定，請求被上訴人給付補償金2587萬6771元，為無理由，不應准許。原審法院因而為上訴人敗訴之判決，即無不合。上訴論旨指摘原判決不當，聲明求為廢棄改判，非有理由，應予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 8 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 黃渙文法 官 許旭聖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 呂安茹中 華 民 國 106 年 3 月 9 日