臺灣高等法院臺中分院民事判決 105年度重上字第88號上 訴 人 臺灣汽車客運股份有限公司法定代理人 邱勝理訴訟代理人 劉邦遠律師被上訴人 臺灣土地銀行股份有限公司法定代理人 高明賢訴訟代理人 張昱裕律師上列當事人間返還不當得利事件，上訴人對於民國105年2月18日臺灣臺中地方法院105年度重訴字第16號第一審判決提起上訴，本院於民國105年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件被上訴人之董事長雖為吳當傑，惟查：被上訴人公司章程第35條第2項規定：總經理為該公司與他人發生訴訟時之代理人，此有被上訴人提出經財政部核定通過之公司章程在卷足參（見本院卷第48頁），又被上訴人於原審、本院提出之委任狀均記載法定代理人為高明賢，並由高明賢用印，故原審判決記載被上訴人法定代理人為「吳當傑」，自應予更正為「高明賢」。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：㈠兩造於民國（下同）89年12月11日訂立買賣契約（下稱系爭
契約），由被上訴人購買上訴人所有重測前坐落臺中市○○區○○段○○○段0000地號土地（下稱系爭土地），依系爭契約第1條約定買賣土地面積為1424平方公尺；第3條約定買賣價金為新臺幣（下同）162,390,000元，每平方公尺單價約114,038元。被上訴人已給付全部價金，上訴人並於同年月19日辦理所有權移轉登記完畢。惟系爭土地日前經臺中市清水地政事務所（下稱清水地政事務所）重測，於103年7月9日由臺中市政府公告重測結果，重測後居仁段161地號土地面積從1424平方公尺變成1274.88平方公尺，雖經被上訴人異議，地政機關仍維持上開重測結果，此有臺中市政府地籍圖重測異議複丈結果通知書可稽，而系爭土地與鄰地無界址爭議，其經重測面積短少，乃因現在測量技術與儀器均較日據時期精密優良所致，此有清水地政事務所函文在卷足參。㈡系爭土地之面積經重測後實際上僅有1274.88平方公尺，非
契約第1條所載1424平方公尺，減少149.12平方公尺，減少比率已逾千分之一，依系爭契約第2條約定，上訴人應退還被上訴人溢付之價款17,005,347元（計算式：149.12平方公尺×114,038元＝17,005,347元）。又依最高法院69年台上字第677號判決見解，給付目的不能達成也是給付原因之欠缺，系爭契約主要是以土地面積作為買賣計價方式，因重測後土地面積短少，上訴人就短少面積部分即為無法律上原因受有被上訴人溢付17,005,347元之不當得利，爰依系爭契約第2條之約定或不當得利法律關係，請求擇一有理由者，並聲明：⑴如原審判決主文第1項所示。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈢就對造抗辯之陳述：系爭契約第2條乃專事處理系爭土地買
賣如遇有面積誤差時應如何退補價款之特別約定，即在發現實際面積與登記面積不一致時買賣雙方得據此約定為價款之退（面積短少）或補（面積增加），為一平衡兩造利益謀求公平合理之契約設計，並非類如民法第359條物之瑕疵擔保約定，上訴人有曲解上開契約文義之誤。又買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查所受領之物，民法第356條固有明文，惟土地實際面積若非經地政機關以精密儀器測量，信無人能以肉眼精準判斷，尤其系爭土地面積廣達一千多平方公尺，更不可能在未經測量之狀況下由買受人發現實際面積與登記面積存有誤差之情，且系爭契約並無約定被上訴人應於買受時申請現地測量，故兩造以共同信賴且具有絕對公信力之土地登記簿所載面積作為買賣實際面積並憑以計算價金，兩造締約時慮及將來如遇土地重測而發生實際面積與謄本登記面積不符之情況，為杜爭議並衡平雙方權利義務而特以契約第2條詳加規範，此項約定自當尊重且兩造均受拘束，上訴人謂重測後若面積短少應由被上訴人自行承擔，否則買賣即不安定云云，顯反於上述契約之約定，悖離契約精神，自不足採。
二、上訴人則以：㈠解釋意思表示，應探究當事人真意，系爭契約第2條約定已
表明「前開不動產實際面積，以地政機關登記簿記載土地面積為準」，即本條所稱買賣土地面積之誤差，係指土地所有權移轉登記時，在土地登記簿上所記載之土地面積有所誤差而言。依系爭契約第1條約定，系爭土地面積為1424平方公尺，而上訴人於89年12月19日辦理所有權移轉登記予被上訴人時，其登記面積亦為1424平方公尺，實際上並無誤差之情事；且土地法第46條之1規定之地籍圖重測，僅是相鄰土地界址之劃定，就土地所有權而言，其財產並未變更，系爭土地嗣後登記面積之短少，係因地籍圖重測所生之結果，並非上訴人短少給付所致，顯然非屬系爭契約第2條所約定「面積誤差」之問題，是被上訴人依系爭契約第2條約定請求上訴人退還價款，確屬無據。況本件土地重測造成面積短少之原因，除地籍原圖破損、滅失、比例尺變更外，尚可能有土地分割、合併等重大原因，被上訴人並未予以釐清，此重測結果自應由重測時之土地所有權人即被上訴人自己承擔，不能再追溯買賣之前手，若其主張可以成立，上訴人亦可再向前手追討價金，前手又向前手追討價金，將致買賣不安定。㈡依系爭契約第2條約定文義觀之，其請求權為侵權行為損害
賠償請求權。查本件由清水地政事務所103年12月31日清地二字第0000000000號函說明第四項內容可知，系爭土地於72年8月間即因分割及合併他筆土地而發覺土地實際面積與登記簿之登記面積不符之情，故系爭契約乃有第2條關於土地面積之減少及價金補償之約定。被上訴人既於訂約時即89年12月11日已知悉系爭土地實際面積與土地登記簿上所登記之面積有短少之情事存在，卻遲至104年11月27日始起訴請求，顯已逾民法第197條第1項所定2年時效，上訴人爰為時效抗辯。又就系爭土地因土地分割及合併所致面積短少，被上訴人於接獲清水地政事務所103年5月9日清地二字第0000000000號函及103年9月26日清地二字第0000000000號函告知時，均置之不理，致上訴人失去循求救濟之機會，被上訴人對於本件損害之發生，顯有過失。被上訴人既於訂約時已知悉系爭土地之實際面積有短少之情形，而於地籍圖重測時竟不為主張，顯有重大過失，依民法第354條第1項、355條第1項規定，上訴人自不負損害賠償之責。
㈢買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，
如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，民法第356條第1項定有明文。查系爭契約第2條係指系爭土地之「實際面積」應以地政機關登記簿記載土地面積為準，若有不符，則減少價金，至於「實際面積」多少則必須經過實地測量方知結果，此一實地測量即為被上訴人即時檢查之義務所在。被上訴人於買受系爭土地時，既知有買賣土地「實際面積」與「登記面積」之誤差，自應即時為實地丈測，以茲釐清，被上訴人並未依約檢查，顯然違反民法第356條第1項之規定，上訴人亦不負擔保之責。
㈣所謂不當得利，係以無法律上之原因而受利益，致他人受損
害為成立要件，本件上訴人係依買賣之法律關係收取買賣價金，且兩造間之買賣契約並未解除，亦無嗣後法律上之原因已不存在之情事，被上訴人依不當得利法律關係請求上訴人返還買賣價金，顯然於法不合。又司法院大法官第374號解釋意旨，係指土地地籍圖重測後，相鄰土地間之界址產生爭議，雖經相鄰之土地所有人於鑑界時均已到場指界，惟對於重測之結果仍有爭執時，得另提起疆界之訴以解決其爭議而言，並非指土地因重測結果面積短少，即得向前手請求退還買賣價金，被上訴人於本件援引該見解，並非適當。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，並依兩造聲請分別定擔保金准予或免為假執行。上訴人不服提起上訴，聲明求為判決：⑴原判決廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
四、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下：
㈠兩造不爭之事項：
⑴兩造於89年12月11日訂立系爭契約，由被上訴人向上訴人購
買系爭土地，依契約第1條約定買賣土地面積為1424平方公尺；依契約第3條約定買賣價金為162,390,000元，每平方公尺單價約114,038元；被上訴人已依約交付全部價金，上訴人則於同年月19日辦理所有權移轉登記完畢。斯時系爭土地之面積，於土地登記簿上之記載為1424平方公尺。
⑵依系爭契約第2條約定：「面積誤差與價款退補計算方式：
前開不動產實際面積，以地政機關登記簿記載土地面積為準，其土地之面積與登記簿記載之面積如有增減，其增減比率在千分之一以下時，互不退補；增減比率超過千分之一時，雙方同意就其增減部分全部依第三條所定單價計算退補」。⑶系爭土地於103年7月9日由台中市政府公告重測結果，土地
實際面積從原本1424平方公尺變成1274.88平方公尺，減少
149.12平方公尺。㈡兩造爭執事項 ：
⑴本件系爭土地於103年7月9日重測後實際面積減少，是否屬
於系爭契約第2條所約定之「其土地之面積與登記簿記載之面積如有增減」之情形？⑵被上訴人依據系爭契約第2條之約定或不當得利法律關係，
請求上訴人返還部分價金，有無理由？㈢兩造不再提出其他爭點。
五、本院得心證之理由：㈠被上訴人主張：兩造於89年12月11日訂立系爭契約，由被上
訴人向上訴人購買系爭土地，依契約第1條約定買賣土地面積為1424平方公尺；依契約第3條約定買賣價金為162,390,000元，每平方公尺單價約114,038元；被上訴人已依約交付全部價金，上訴人則於同年月19日辦理所有權移轉登記完畢。斯時系爭土地之面積，於土地登記簿上之記載為1424平方公尺，嗣於103年7月9日系爭土地經台中市政府公告重測結果，土地實際面積從原本1424平方公尺變成1274.88平方公尺，減少149.12平方公尺等情，業為兩造所不爭，且有買賣契約在卷足參，應堪採信。
㈡被上訴人雖主張因系爭土地面積減少，依系爭契約第2條規
定，上訴人應退還被上訴人溢付價金17,005,347元等情，然為上訴人所否認。經查：
⑴重測前80-3地號土地曾於72年8月20日辦理逕為分割出同小
段80-16地號土地，嗣於72年10月3日另與同小段80-4、81-11至81-14地號土地辦理合併，當時即有產生圖簿面積不符情形等情，此有清水地政事務所103年12月31日函文在卷足參（見原審卷第15至16頁），足見系爭土地於重測前之72年間即因土地之分割、合併而存有圖簿面積不符之情形，應堪認定。
⑵系爭契約第2條有關面積誤差與價款退補計算方式約定：「
前開不動產實際面積，以地政機關登記簿記載土地面積為準，其土地之面積與登記簿記載之面積如有增減，其增減比率在千分之一以下時，互不退補；增減比率超過千分之一時，雙方同意就其增減部分全部依第三條所訂單價計算退補。」等情，此有系爭契約書影本在卷可參（見原審卷第8至12頁）。本院審酌系爭土地於72年間即存有圖簿面積不符之情形，故兩造於89年12月11日簽訂系爭契約時，始有系爭契約第2條關於面積短少之找補之特別約定，亦即登記簿面積與實際面積若增減超出千分之一以上者，即以實際面積為準並依系爭契約第3條所約定之單價進行找補。
⑶系爭土地重測後面積短少149.12平方公尺已如前述，前揭短
少面積已超過千分之一，故被上訴人依系爭契約第2條規定，請求上訴人返還該面積短少部分依系爭契約第3條計算之買賣價金17,005,347元（計算式：149.12平方公尺×114,038元＝17,005,347元），即有理由。
㈢上訴人雖抗辯：⑴系爭契約第2條應屬侵權行為損害賠償性
質，該請求權已罹於時效；⑵系爭土地係因重測界址劃定而減少面積，上訴人於89年12月19日辦理所有權移轉登記之面積並未減少，故非屬系爭契約第2條之情形；⑶又系爭土地之實際面積應以實際測量為準，被上訴人未依約檢查，顯然違反民法第356條第1項規定等情。惟查：
⑴系爭契約第2條乃屬兩造就面積增減找補之特別約定，被上
訴人依該條約定之請求乃屬依系爭契約之請求，並非侵權行為請求權，自無二年短期時效之適用，上訴人時效抗辯，自不足採信。
⑵上訴人雖於89年12月19日辦理所有權移轉登記予被上訴人完
畢，斯時土地登記簿「土地標示」之面積仍登記為1424平方公尺，然該土地登記簿面積經重測後經清水地政事務所認定與實際面積不符而更正為1274.88平方公尺，前揭重測面積短少情形之原因為72年間重測前80-3地號土地分割出毗鄰之80-16地號土地時，即有圖簿面積不符之情形，且現今測量技術及使用儀器遠較日據時期精密優良，致重測後土地面積難免有增減情形等情，亦有清水地政事務所103年9月26日函文影本在卷足參（見本院卷第42至43頁），足見系爭土地重測面積短少，尚非因界址重新劃定所致，上訴人前揭抗辯顯有誤會不足採信。
⑶系爭土地上本存有建物並經上訴人將土地及建物出租予第三
人，故兩造約定上訴人應於90年11月30日前拆除地上建物及其他地上物，並將土地騰空點交予被上訴人，此經兩造於系爭契約第5條第4項約定明確，又兩造雖於系爭契約第2條約定面積增減找補之特別約定，然並未約定兩造於點交土地前應由任何一方辦理實際測量之義務，況系爭土地前揭面積短少之情形，係因清水地政事務所實施土地重測始能發現，亦非單就系爭土地申請指界測量所能確認實際面積，故上訴人主張被上訴人於89年間未及時就系爭土地實際測量違反民法第356條第1項規定云云，亦不足採信。
六、綜上所述，本件系爭土地經清水地政事務所實施土地重測後，始發現實際面積與土地登記簿登記面積有短少149.12平方公尺，其短少面積已超過千分之一，故被上訴人依系爭契約第2條規定，請求上訴人返還該面積短少部分買賣價金17,005,347元及自起訴狀繕本送達翌日即105年1月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並依兩造聲請命供擔保，分別宣告准、免假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 21 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 楊國精法 官 陳毓秀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 王朔姿中 華 民 國 105 年 6 月 21 日