臺灣高等法院臺中分院民事裁定 105年度非抗字第352號再抗告人 陳萬選
陳萬華陳萬棟陳萬興陳永濂共 同代 理 人 黃錦郎律師相 對 人 陳萬貴上列當事人間聲請變更共有物管理事件，再抗告人對於臺灣臺中地方法院民國 105年6月7日105年度抗字第109號裁定，提起再抗告，本院裁定如下：
主 文再抗告駁回。
再抗告程序費用新臺幣壹仟元由再抗告人負擔。
理 由
一、再抗告意旨略以：坐落臺中市○區○○段 ○○○○○○號土地（下稱系爭土地），經臺灣臺中地方法院98年度重訴字第 543號確定判決分割為相對人所有（下稱系爭分割判決）。系爭土地上未辦保存登記建物（即門牌號碼臺中市○區○○路○段 000號，下稱系爭房屋）為再抗告人陳萬選、陳萬華、陳萬棟、陳萬興、陳永濂等人與相對人所共有。相對人於原審聲請終止再抗告人等人就系爭房屋之租約（下稱系爭租約），經原法院於民國105年2月5日以105年度聲字第30號裁定（下稱原裁定）駁回相對人之聲請，相對人不服，提起抗告，經原審法院合議庭於 105年6月7日以105年抗字第109號裁定（下稱抗告裁定）禁止再抗告人陳萬選、陳萬華、陳萬棟、陳萬興、陳永濂於106年11月1日起，再將系爭房屋全部出租予吳美媛及其他第三人。惟抗告裁定未斟酌證人廖水木代書關於系爭租約訂立之經過，遽認再抗告人係惡意妨害相對人所有權之行使而訂立系爭租約，因而認定該租約對相對人為顯失公平，有違論理法則之適用法規顯有錯誤。又抗告裁定未以系爭租約內容有何對不同意之共有人顯失公平，即其租金有何偏低、出租之對象有何獨厚特定之承租人、有何私相授受故意侵害不同意之共有人之利益等事由為論斷，僅以非屬兩造共有之系爭上地所有權之行使，有因系爭房屋之管理行為而受影響，逕認系爭租約對相對人顯失公平，且未權衡全體共有人權益調整系爭房屋之使用，復剝奪再抗告人對於系爭房屋之全部管理權能，已逸出民法第 820條第1項及第2項規定，亦即關於法院得為變更顯失公平之多數管理，其酌定之變更方式應係在管理權能範圍內為調整及平衡共有人利益，而非終局全部剝奪其管理權能之立法意旨及規範計畫，亦屬適用民法第 820條第1項、第2項等法規顯有錯誤。爰提起再抗告，請求將抗告裁定廢棄。
二、相對人之答辯：再抗告人明知系爭建物所坐落之系爭土地，係相對人經臺灣臺中地方法院就兩造共有土地裁判分割而單獨取得，依法再抗告人應拆除其上之系爭房屋，將系爭土地交付相對人，然再抗告人竟以多數決之方式，出租系爭房屋予吳美媛，逃避拆除之強制執行，惡意造成相對人無法利用系爭土地，侵害相對人依系爭分割判決取得該土地之利用權利，其再抗告目的僅在 106年10月31日租期屆滿後，仍欲以多數決之方式出租系爭房屋，排除相對人利用系爭土地之權利。抗告裁定為避免再抗告人以租賃之方式侵害相對人就系爭土地之利用，裁定禁止再抗告人自106年11月1日起，再將系爭房屋出租予吳美媛及其他第三人，核屬公允，並無違誤。再抗告人指摘抗告裁定適用法規顯有錯誤，為無理由，應予駁回。
三、經查：
(一)本件相對人依民法第820條第2項聲請原法院以裁定變更兩造共有系爭房屋之管理，雖列該房屋現承租人吳美媛為相對人，惟吳美媛並非系爭房屋之共有人，抗告裁定於再抗告人與吳美媛間，並無合一確定之必要，則再抗告人提起本件再抗告之效力，當不及於吳美媛，本院毋庸將吳美媛列為視同再抗告人，合先敘明。
(二)對於抗告法院之裁定再為抗告，僅得以其適用法規顯有錯誤為理由，非訟事件法第45條第 3項定有明文。所謂適用法規顯有錯誤，係指法院裁判就其取捨證據所確定之事實，適用之法規顯然不合於法律規定，或與司法院現尚有效及大法官會議之解釋，或最高法院現尚有效之判例顯然違反，或消極的不適用法規，顯然影響判決者而言，不包括判決理由不備或矛盾、認定事實錯誤、取捨證據失當、漏未斟酌證據等情形在內（最高法院63年台上字第880號、80年台上字第1326號等判例、99年度台再字第60號、100年度台再字第59號等判決參照）。
(三)共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。民法第820條第1項、第 2項定有明文。共有建物之使用管理與所坐落之基地間具有密不可分之關係，其管理方法對共有人有無民法第820條第2項規定之顯失公平情事，當可斟酌該建物各共有人就所坐落土地之權利狀態，一併觀察認定，其管理方法，若使兼有土地權利之共有人所受之損害，與未兼有土地權利之共有人所受之利益，相差懸殊，自屬顯失公平。又民法第820條第2項賦與法院裁定變更共有物之管理，係為避免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，其裁量只需兼衡各共有人之利益即可，並無不得禁止共有人為某項管理行為之限制，故法院綜合各種情狀，酌定共有人某項管理行為之存續期間，期滿即不得再為該項管理行為，亦無不可。本件抗告裁定以再抗告人於系爭分割判決確定後，仍依民法第820條第1項多數決與吳美媛續訂系爭租約，使不同意出租之相對人縱使取得系爭土地之單獨所有權，亦無法依強制執行法第131條第1項規定，聲請執行法院拆除系爭房屋，將所分得之系爭土地點交予相對人，因認再抗告人就系爭房屋之出租，係惡意妨礙相對人行使權利所為，已嚴重侵害相對人就系爭土地所有權之行使，則系爭房屋出租之管理方法，實對不同意該管理方式之相對人，顯失公平。又共有房屋之出租管理方法，法院除應斟酌該共有房屋之性質、面積、使用狀況等情事，並實質判斷共有房屋出租之內容有無顯失公平外，亦應審酌所坐落共有土地是否經訴請分割，原物分割之裁判或分得部分等具體客觀情事，再抗告人主張僅得單就系爭房屋出租之條件，審酌有無顯失公平之情形，無需參考土地價值云云，自屬無據。因認相對人聲請變更系爭房屋之管理方法，為有理由，將原裁定廢棄，並斟酌因強制更動系爭租約內容，可能引起承租人吳美媛及再抗告人間發生其他民事糾紛，復審酌租金收取利益、承租人吳美媛租用系爭房屋經營餐飲業、避免再抗告人續以租賃方式侵害相對人就系爭土地之使用權利等情狀，乃裁定系爭房屋之管理方法於租期屆滿後，即自106年11月1日起，不應再出租予吳美媛及其他第三人，揆諸前揭說明，核無違反論理法則或適用民法第 820條第1項、第2項顯有錯誤之情事。又上開分割共有物事件審理法院，曾囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑估系爭房屋價值僅新臺幣(下同) 903,000元，系爭土地之價值則高達19,013,069元，兩者相距逾21倍，有不動產鑑定報告書可證（見105年度聲字第 30號卷第50至89頁），則出租系爭房屋之管理方法，確使兼有土地權利之相對人受有無法有效利用高達19,013,069元土地之損害，其與未兼有土地權利之再抗告人因出租價值僅 903,000元之系爭房屋所受之利益，相差極其懸殊，揆諸首揭說明，抗告裁定認其顯失公平，當無違誤。又抗告裁定已權衡各共有人及承租人之權益，避免關係人另生訴訟糾紛，使系爭房屋現有出租之管理方式可繼續有效至 106年10月31日，尚難謂其裁量結果係完全剝奪再抗告人之管理權，其方式應屬公允，並無不當之情事。是再抗告意旨就上開屬抗告法院事實認定及證據取捨之職權行使，指摘其違反論理法則或適用民法第 820條第1項、第2項顯有錯誤，提起本件再抗告，聲明廢棄抗告裁定，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件再抗告為無理由，依非訟事件法第46條，第21條第2項、第24條第1項，民事訴訟法第495條之1第 2項、第481條、第449條第1項、第95條、第78條、第85條第1項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 105 年 8 月 25 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 陳繼先法 官 張恩賜以上正本係照原本作成。
不得再抗告。
書記官 郭蕙瑜中 華 民 國 105 年 8 月 25 日