臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上易字第156號上 訴 人 黃聰明
黃碧雄黃美華黃子銨兼上 四 人訴訟代理人 黃碧祿被上 訴 人 林宜蓁訴訟代理人 鄭秀珠律師
李金龍上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國106年2月2日臺灣彰化地方法院105年度訴字第1066號第一審判決提起上訴，本院於106年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人黃聰明、黃碧雄、黃美華、黃子銨、黃碧祿連帶負擔二分之一；餘由上訴人黃碧祿負擔。
事實及理由
一、被上訴人之主張：被上訴人係坐落彰化縣○○鄉○○段 ○○○○號、面積522.30平方公尺土地（下稱系爭土地）之所有權人，訴外人黃清丕及上訴人之被繼承人黃道生因時效完成取得系爭土地之地上權，權利範圍各2分之1，嗣上訴人因讓與及繼承關係而登記為地上權人，其中地上權權利範圍2分之1由上訴人黃聰明、黃碧雄、黃美華、黃子銨、黄碧祿因繼承而登記為公同共有取得，另權利範圍2分之1則由上訴人黃碧祿自黃清丕受讓取得。系爭地上權係因時效取得而登記，雙方就該地上權未曾有任何約定，更無租金之約定，惟系爭土地為可供建築開發使用之建地，且位於○○鄉○○道路員草路及彰南路交會一帶，基地面積適中，地形方整，卻長期遭上訴人占有使用，致被上訴人無從開發利用，上訴人亦未曾給付任何租金或使用土地之對價，顯已損害被上訴人權益。
本案前經原審法院彰化簡易庭承審法官囑託鼎諭不動產估價師事務所完成系爭土地市價及租金之鑑定，其中鑑價結果租金應為每年新臺幣（下同）426,027元，換算每月為 35,502元，被上訴人主張以此為本件租金之核定基礎。爰依司法院大法官會議釋字第 291號解釋理由書意旨，類推適用民法第876條第1項規定，訴請法院核定上訴人黃聰明、黃碧雄、黃美華、黃子銨、黄碧祿公同共有權利範圍2分之1地上權部分之租金為每月17,751元；上訴人黃碧祿所有權利範圍2分之1地上權部分之租金為每月17,751元，並請求上訴人自判決確定之日起按月給付租金。
二、上訴人之答辯：被上訴人於原審起訴請求核定租金，但未同時請求給付，其於再開辯論後，追加給付租金之請求，上訴人當庭反對，原審法院予以裁判，有違法令。被上訴人涉嫌以不正方法取得系爭土地所有權，非適格之當事人，且已貸款取得巨額利益，並無損害可言，亦無核定地租保護之必要。又系爭土地原所有人無償提供該土地予原地上權人使用，被上訴人不應請求上訴人給付租金。系爭土地位於彰化縣芬園鄉邊陲地帶，與南投縣交界，地處偏僻，周遭環境不繁榮，居民均以務農為主，附近並無商業活動存在，多數為老舊之三合院住宅，土地周遭亦均已老舊並多損壞，如認上訴人有給付地租之義務，應以彌補106年系爭土地地價稅4,440元為已足，至多以系爭土地申報地價每平分公尺680元，依1.3%計算，每年之租金4,617元，即每月385元，方屬允當。
三、原審法院經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，判決核定上訴人黃聰明、黃碧雄、黃美華、黃子銨、黄碧祿就被上訴人所有坐落彰化縣○○鄉○○段 ○○○○號土地上之地上權，權利範圍公同共有2分之1，自判決確定之日起，每月應連帶給付租金 1,480元；上訴人黄碧祿就被上訴人所有坐落上開土地上之地上權，權利範圍2分之1，自判決確定之日起，每月應給付租金 1,480元，並駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人就其敗訴部分，未經上訴，已告確定）。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
(一)坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號、面積 522.30平方公尺土地登記為被上訴人所有，訴外人黃清丕及黃道生於00年間時效取得系爭土地之地上權，權利範圍各為2分之1，於95年12月 8日完成地上權登記。嗣黃道生死亡，其地上權權利範圍2分之1由上訴人黄碧祿、黃聰明、黃碧雄、黃美華、黃子銨繼承，並於102年9月14日辦理繼承登記為公同共有。訴外人黃清丕上開地上權權利範圍2分之1則於本件訴訟繫屬中讓與上訴人黄碧祿，並於105年12月1日辦理移轉登記。
(二)被上訴人前曾向上訴人起訴請求給付租金，臺灣彰化地方法院彰化簡易庭104年度彰簡字第415號以被上訴人未先請求法院核定租金之形成訴訟後，即為請求給付租金之給付訴訟，於法未合，判決駁回被上訴人之訴確定在案。
(三)本案前經臺灣彰化地方法院彰化簡易庭104年度彰簡字第415號依法囑託鼎諭不動產估價師事務所完成系爭土地市價及租金之鑑定，其中鑑價結果為：土地市價為603萬1,172元，租金每年為42萬6,027元，租金每月為3萬5,502元。
(四)系爭土地105年 1月之公告現值為每平方公尺4,500元，公告地價為每平方公尺850元，申報地價為每平方公尺680元。
五、本件之爭點：
(一)訴外人黃清丕及被繼承人黃道生因時效完成取得地上權，上訴人因讓與及繼承關係而登記為地上權人，是否有給付地租之義務？
(二)被上訴人依司法院大法官會議釋字第 291號解釋理由書意旨，請求法院核定系爭土地之租金額，並請求上訴人按月給付所核定之租金，是否有理由？
六、本院得心證之理由：
(一)被上訴人於原審以上訴人及黃清丕為被告提起本件訴訟，其聲明第一項除請求法院核定地租每月35,502元外，同時請求對造應於每月10日連帶給付該租金，此有民事起訴狀可證（見原審卷第4頁)。原審法院於105年12月8日辯論終結（見原審卷第53頁），惟因一審被告黃清丕將系爭地上權之權利範圍2之1讓與上訴人黃碧祿，上訴人具狀請求法院命被上訴人撤回對黃清丕之起訴（見原審卷第85頁），被上訴人於 105年12月14日具狀撤回對黃清丕部分之起訴，並更正原訴之聲明第一項（見原審卷第104、105頁），原審法院因而 105年12月22日裁定再開已終結之言詞辯論（見原審卷第115頁)，嗣被上訴人於106年1月12日具狀將原聲明第一項，依上訴人登記地上權之權利範圍不同，析分為二項（見原審卷第119、120頁）。則系爭地上權既於原審訴訟期間有部分轉讓，被上訴人應上訴人之要求，撤回對黃清丕部分之起訴，並更正原訴之聲明，再依上訴人登記地上權之權利範圍不同，析分其第一項聲明為二項，核屬依訴訟程序之進行，為必要之主張及聲明。原審法院因105年12月8日辯論終結後之訴訟當事人及聲明已有變動，依職權認有必要而再開言詞辯論，合於民事訴訟法 211條之規定；復於判決理由詳細說明被上訴人所為訴之聲明變更合於民事訴訟法第255條第2款請求之基礎事實同一、第 3款擴張或減縮應受判決事項之聲明等規定（見原判決第2、3頁），亦無違誤。況民事訴訟法第258條第1項明文規定：「法院因第255條第1項但書規定，而許訴之變更或追加，或以訴為非變更或無追加之裁判，不得聲明不服。」則上訴人於本院主張被上訴人原起訴僅請求核定租金，未同時請求給付租金，係於再開辯論後，始追加給付租金之請求，上訴人當庭反對，原審法院予以裁判，有違法令云云，顯然係不依卷證資料，僅憑個人主觀之想法，隨意指摘原判決違法，當無可採。
(二)取得時效制度，係為公益而設，依此制度取得之財產權應為憲法所保障。內政部於中華民國77年 8月17日函頒之時效取得地上權登記審查要點第5點第1項規定：「以建物為目的使用土地者，應依土地登記規則第70條提出該建物係合法建物之證明文件」，使長期占有他人私有土地，本得依法因時效取得地上權之人，因無從提出該項合法建物之證明文件，致無法完成其地上權之登記，與憲法保障人民財產權之意旨不符，此部分應停止適用。至於因取得時效完成而經登記為地上權人者，其與土地所有權人間如就地租事項有所爭議，應由法院裁判之。因時效完成而經登記為地上權人者，土地所有權人既未喪失其所有權，而仍須承受稅捐等之負擔，為平衡雙方權益，參照民法第 876條之法理，當事人如就地租事項有所爭議，應由法院裁判之（司法院大法官會議釋字第291號暨其理由書參照)。因時效完成而取得地上權及民法第 876條所規定之地上權，均非地上權人與土地所有權人合意設定之地上權，而係依法律規定取得之地上權，地上權人與土地所有權人間，自無就地上權之有償或無償為合意表示之機會，因此不能即謂因時效完成而取得之地上權係無償之地上權。又土地有相當財產價值，除土地所有人同意無償提供他人使用或法律另有規定可無償使用者外，使用他人土地應支付相當代價，此為社會通念；是以依時效完成取得之地上權，若於客觀上當事人間並未約定係無償使用並經登記後，土地所有人自得請求地上權人給付地租，蓋所有人既未喪失所有權，而須承受稅捐負擔，若尚須忍受地上權人永久無償使用土地，自不符合公平正義之原則（最高法院84年度台上字第1168號判決要旨參照）。
(三)訴外人黃清丕、被繼承人黃道生係因時效完成取得系爭地上權，衡諸常情，其與系爭土地所有權人即被上訴人間，應無從就該地上權之有償或無償有合意約定之機會，自不可能就地租數額有所約定。又系爭土地登記謄本雖無系爭地上權之地租記載（見原審卷第8至10、106至108頁)，惟並非表示該地上權係屬無償，地上權人不必支付地租予被上訴人，應僅可認定時效取得地上權人與被上訴人間未有約定地租之事實，尚無從作為被上訴人有義務或已同意地上權人無償使用系爭土地之證明。又使用他人土地應支付相當代價，此為社會通念，上訴人並未提出任何事證，足以認定被上訴人有何義務或已同意地上權人無償使用系爭土地，客觀上，自應認地上權人不具無償使用系爭土地之權利。上訴人辯稱系爭土地原所有人無償提供該土地予原地上權人使用云云，自非可採。
(四)不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。民法第 759條之1第1項定有明文。其立法理由為：「此項登記之推定力，乃為登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。為貫徹登記之效力，此項推定力，應依法定程序塗銷登記，始得推翻。」本件被上訴人於95年8月9日因判決共有物分割登記為系爭土地之所有權人迄今均未依法定程序塗銷，有土地登記謄本可證（見原審卷第8至10、106至108頁)，則依上開法律規定，被上訴人即推定適法有該土地所有權，自得行使其土地所有權人之法律上權利。上訴人主張被上訴人涉嫌以不正方法取得系爭土地所有權，非適格之當事人，且已貸款取得巨額利益，並無損害可言，亦無核定地租保護之必要等情，固提出關係人名片、系爭土地系統表、臺灣彰化地方法院86年度裁全字第1400號裁定為證，並聲請訊問證人李金堆（見原審卷第94至96頁、本院卷第51頁），惟依上訴人所述，其並非被上訴人直接前手之系爭土地真正權利人，自無從對抗登記為系爭土地所有權人之被上訴人；且上開書證及訊問證人李金堆之待證事實，均不能證明被上訴人之系爭土地所有權登記業經塗銷，自無法為有利於上訴人之認定，亦無調查訊問之必要。又被上訴人既登記為系爭土地之所有權人，該土地因有上訴人等人之地上權存在，致被上訴人無法使用、收益系爭土地，倘上訴人得無償使用、收益該土地，實未符合公平正義原則，參照司法院大法官會議釋字第 291號解釋理由書意旨，自宜類推適用民法第876條第1項之規定，於當事人就地上權之地租協議不諧時，由法院定之。又兩造迄至本院言詞辯論終結時，尚無法就其地上權之地租達成協議，則被上訴人請求核定上訴人在系爭土地之地上權租金，即有理由。
(五)城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第 1項定有明文，上開規定，依同法第 105條於租用基地建築房屋準用之。又土地法施行法第25條規定，土地法第97條第 1項所謂土地價額依法定地價。所謂法定地價，依土地法第 148條規定，係土地所有權人依土地法所申報之地價。土地所有權人未於公告期間申報地價者，依平均地權條例第16條規定，以公告地價百分之80為其申報地價。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。經查，系爭土地位於彰化縣芬園鄉行政區邊際土地，與近南投市行政區邊際區位相交會，呈鄉村區聚落生活方式，近鄰地區居住生活機能尚稱不佳，呈非都市土地鄉村聚落人文環境，土地利用型態以農、林業為主，鄰近地區滿足居住或商業之生活基礎公共設施或公用服務事業尚稱不完備，為鄉村區傳統聚落，建築物以磚造平房或透天厝為主，外部環境呈衰敗狀、公共設施服務效能不足等景象，其鑑價結果為：系爭土地市價6,031,172元，租金每年為426,027元；每月為35,502元等情，業經原審法院依職權調閱彰化簡易庭104年度彰簡字第415號承審法官囑託鼎諭不動產估價師事務所鑑定作成之不動產估價報告書暨所附現場照片（見第29、32、50頁，下稱鑑定報告書），核閱屬實，並有其節本可證（見原審卷第11至16頁）。又兩造同意上訴人如有給付地租之義務，其地租按月計算給付（見本院卷第35頁）。本院審酌系爭土地之地理位置、繁榮程度、生活機能，該土地 105年之公告現值為每平方公尺 4,500元，其公告地價每平方公尺850元，申報地價則為每平方公尺680元（即公告地價百分之80），較諸公告現值已有相當之差距，與上開鑑定市價每平方公尺11,547元（6,031,172÷522.3≒11,547，元以下四捨五入）相較，則差距更大，其地租若按申報地價年息10%計算，每年僅35,516.4元（522.3×680×10%＝35,5
16.4）；換算每月僅2,960元（522.3×680×10%÷12≒2960，元以下四捨五入），不及上開鑑定市場租金之9%，惟囿於法令之限制，至多僅能依此計算系爭地上權之地租，則該數額應屬相當，對上訴人並無任何不公之情事。是上訴人認依申報地價年息 10%計算之地租數額過高，尚非可取。再者，上訴人黃聰明、黃碧雄、黃美華、黃子銨、黃碧祿既因繼承而登記為系爭地上權人，權利範圍公同共有2分之1，則其就此部分地上權所生之地租債務，自屬連帶債務。爰就上訴人黃聰明、黃碧雄、黃美華、黃子銨、黃碧祿公同共有系爭地上權2分之1部分，核定每月應連帶給付被上訴人地租1,480元（2,960÷2＝1,480）；另地上權2分之1部分為上訴人黃碧祿所有，則核定每月應給付被上訴人地租1,480元。
(六)關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，土地所有人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，土地所有人始得據以請求對造如數給付（最高法院81年度台上字第2847號判決要旨、95年度台上字第169號判決參照)。本件被上訴人提起核定地租之形成之訴，同時請求上訴人自判決確定日起給付地租，關於核定地租部分，既經本院認應核定如前項所示，則其請求依該核定數額給付地租部分，即有理由，亦應准許。
(七)綜上所述，被上訴人請求法院核定系爭地上權之地租，其中上訴人黃聰明、黃碧雄、黃美華、黃子銨、黃碧祿每月應連帶給付1,480元；上訴人黃碧祿每月應另給付1,480元，並均自判決確定之日起，按月給付部分，為有理由，應予准許。原審法院就上開部分為被上訴人勝訴之判決，即無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、上訴人聲請訊問證人即彰化簡易庭104年9月18日上午 9時45分調解期日值班法警，其待證事項（見本院卷第51頁）與本案判決之認定無關，當無調查之必要。又本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 28 日
民事第八庭 審判長法 官 張恩賜
法 官 許旭聖法 官 黃渙文以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 賴宜汝中 華 民 國 106 年 6 月 28 日