臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上易字第29號上 訴 人 世紀天地公寓大廈管理委員會法定代理人 蔡武雄訴訟代理人 陳武璋律師複 代理人 林沛妤律師被 上訴人 陳帥文訴訟代理人 徐曉萍律師上列當事人間請求確認共有物應有部分權利事件，上訴人對於中華民國105年10月28日臺灣臺中地方法院103年度訴字第2935號第一審判決提起上訴，本院於民國106年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決不利於上訴人部分，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠訴外人洪○○前於民國86年間向建商佑崧建設股份有限公司
(下稱佑崧公司)購買門牌號碼為臺中市○區○○路○○巷○○號之房屋（專有部分編號為A32）及共同使用之土地與建物持分(共用部分中即含臺中市○區○○段○○○○號建物之權利範圍萬分之159，建物門牌：○○路000號等公共設施），洪○○所購買之系爭房屋地下室即位於000建號建物內，該處規劃有2個停車位。洪○○與000建號建物之其餘分別共有人達成分管協議，該地下室之2個停車位專供承購編號A32與編號A25房屋（即門牌號碼同巷7號）之區分所有人各停放1輛汽車。
㈡被上訴人於93年11月間向洪○○購買編號A32房屋，買賣契
約載明出賣之停車位設於地下室右邊，可見被上訴人已繼受洪○○上開分管協議之地位而享有於地下室停放車輛之權利。然上訴人於99年9月間竟藉詞地下室該2處停車格係供公共逃生道及避難空間使用，而擅自在該2停車格如附圖㈠所示
A、C、D部分設置鐵鍊、欄杆(藍線所示)，阻礙被上訴人停放車輛。爰依民法第767條、第821條規定請求上訴人應將被上訴人所有坐落臺中市○區○○段000建物地下一樓，面積2,266平方公尺，應有權利範圍為萬分之159，如附圖㈠所示面積49.02平方公尺停車位回復原狀，騰空返還與被上訴人。原審判命上訴人應將坐落臺中市○區○○段○○○○號建物地下層如原判決附圖編號A、B、C部分所示之樓層地板上之欄杆與鐵鍊予以拆除(按：本件標的經本院重新委由臺中市中山地政事務所測量如附圖㈠所示，並經被上訴人具狀更正聲明為：上訴人應將被上訴人所有坐落臺中市○區○○段000建物地下一樓，如附圖㈠編號A、C、D部分所示之樓層地板上之欄杆與鐵鍊予以拆除)，而駁回被上訴人關於騰空返還之請求，上訴人對其敗訴部分聲明不服，提起上訴；被上訴人對其敗訴部分未聲明不服，則該部分已告確定。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠佑崧公司出售編號A25及A32房屋時，即已言明出賣標的不含
地下室停車位，則被上訴人自前手洪○○購入編號A32房屋後自亦無停車位可供使用，不論被上訴人與洪○○之買賣契約如何記載、或洪○○與最初購買編號A25房屋之鄭陳○○就該地下室空間之使用有何協議，均不影響此一既成事實。
㈡系爭地下室空間確實設有一法定停車位，然以世紀天地社區
售屋廣告平面圖(即附圖㈡)與附圖㈠相對照，法定停車位應位於編號25即附圖㈠編號A、B位置；至於被上訴人主張的編號A32之停車位應係附圖㈠編號C、D部分，然該處係逃生避難通道，不能作為停車位使用，被上訴人自無從主張可在地下室停車。
㈢臺中市東區區公所曾至社區勘查，確認系爭地下室為避難空
間及公共逃生道，依公寓大廈管理條例第7條、第16條第2項、建築法第77條等規定即不得作為約定專用部分，縱當初確有約定專用之協議亦因之無效。且上訴人已於103年5月15日召開區分所有權人會議再度決議確認系爭地下室之公共安全用途，縱認被上訴人就地下室該處有約定專用權，該約定專用部分並未依公寓大廈管理條例第56條第1項登記，被上訴人自不得質疑區分所有權人會議之決議影響其權利而無效或得撤銷。從而上訴人於地下室該處設置鐵鍊、欄杆(即附圖㈠所示編號A、C、D位置藍色線部分)阻止被上訴人停放車輛保持地下室淨空，自屬有據。並上訴聲明：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本件爭執及不爭執事項：㈠不爭執事項：
⒈被上訴人於93年間向洪○○購買臺中市○區○○段○○○○
號之主建物(門牌號碼為臺中市○區○○○路○○巷○○號，社區編號為A32，權利範圍為全部)及同段000建號之共同使用部分建物(權利範圍為萬分之159)，以及同段000-0地號土地(權利範圍為29分之1)、同段000-0地號土地(權利範為7986分之650)、同段000-00地號土地(權利範圍為56分之1)、同段000-00地號土地(權利範圍為12384分之1313)、同段000-00地號土地(權利範圍為全部)、同段000-00地號土地(權利範圍為9900分之803)，復有一停車位，位於地下第一層本戶右邊，並完成上揭不動產所有權移轉登記。
⒉上訴人於99年9月9日將系爭地下室停車空間鐵捲門拆除，並設欄桿、鐵鍊圍繞導致被上訴人迄今無法停車。
⒊上訴人於103年4月18日召開103年4月份管委會例行委員會
決議A32建物地下室約定作為公共逃生道及避難空間使用，並於同年5月15日召開區分所有權人會議追認該議案。
㈡爭執事項：
⒈洪○○就附圖㈠A、B、C、D、E部分，是否因分管協議而
取得停車格專用權？被上訴人是否因前揭買賣契約而繼受洪○○於分管協議之地位？⒉若分管契約存在，是否違反公寓大廈管理條例第7條之規
定而無效？⒊上訴人於103年5月15日召開區分所有權人會議所為決議，
是否因違反公寓大廈管理條例第33條第3款而不生效力？
四、得心證之理由：㈠就系爭地下室之空間，確實有約定由購買編號A25及編號A32房屋之住戶專用使用之分管協議存在：
⒈按共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共
有人默示之意思表示，亦包括在內（最高法院87年度台上字第1359號判決意旨參照）。另契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院91年度台上第2477號判決意旨參照）。如他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院105年度台上字第445號判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴證人即曾任佑崧公司負責人之陳○○於原審證稱：世紀
天地公寓大廈係佑崧公司建造，該社區A25建物地下室係車道、系爭建物地下室有規劃避難走道，因此等條件限制，造成該2戶(即A25及A32)地下室未如其餘建物般可直接規劃為停車用地下室，公司為免糾紛，售屋之初已向該2戶買家言明出售標的不含停車位，但A25、A32建物住戶可各使用系爭地下室規劃之法定停車位及加設停車位各停放1輛汽車，車位如何分配由住戶自行協調，公司不予介入等語（見原審卷㈡第173～175頁）。
⑵證人鄭陳○○證稱：伊向佑崧公司購買A25建物時並未
購買停車位，但有約定可在系爭地下室停放1輛汽車，嗣後轉售A25建物時，未將停車位一併出售等語（見原審卷㈡第103至104頁）。
⑶證人即鄭陳○○之女黃鄭○○證述：曾聽伊父親轉述在
購買A25建物前，佑崧公司人員帶父親去看系爭建物地下室，表示可與系爭建物住戶(指A32)共用該地下室停放汽車，入住A25建物後，與洪○○(即被上訴人之前手)共用系爭地下室停車...伊通常停在靠樓梯側之車位。
嗣出售A25建物與劉○○時，因管委會表示系爭地下室係公共空間，為免糾紛故未將車位一併出售等語（見原審卷㈡第104至105頁）。
⑷證人劉○○證稱：伊看屋（A25建物）時，仲介人員表
示可在系爭地下室停車，僅有停車位使用權，無所有權等語（見原審卷第106～107頁）。
⑸另佑崧公司於出售系爭建案時，在該公司之廣告DM上，
關於系爭地下室位置，即明確標示A25及A32(如附圖㈡所示，見原審卷㈠第38頁)。故即使佑崧公司未將系爭地下室停車位出售，惟顯然已將系爭地下室規劃由購買A25及A32房屋之所有權人專用使用至明。再參以上訴人於本院自承「我們不否認承購戶向建商買房子時就本件系爭『停車位』確實是分配給A25及A32承購戶使用」(見本院卷第93頁背面)等語；以及上訴人曾於97年3月19日(97)蓉世紀函字第970301號函說明欄敘及「系爭建物住戶(即A32)及A25住戶之共用車庫使用權利，本管理委員會予以認同」（見原審卷㈠第243頁）。均足以證明，承購系爭社區房屋之區分所有權人，在買受系爭房屋時，已透過建商，達成系爭地下室空間由承購編號A25及A32房屋之所有權人作為停車位專用使用自明。
⒊另證人劉○○雖證稱，未與A32承購戶具體分配停車位，
有空位即停放等語，惟其亦證稱：看屋時，仲介說可使用靠牆停車位；入住後，被上訴人父親告知伊可停靠牆車位(即A25)等語(見原審卷㈡第106頁)，可見劉○○購買房屋時已由前手及被上訴人告知其可使用之車位為A25之車位。另查，洪○○出售房屋與被上訴人時，於買賣契約書之車位標示欄亦填寫停車位係位於系爭地下室右邊(即A32)（見原審卷㈠第11頁），再參以附圖㈡之廣告DM，建商確實將靠牆之車位分配予A25之承購戶，將靠樓梯之車位分配予A32之承購戶，足以證明，承購戶透過建商所成立之分管協議內容，確實包括A25車位由編號A25房屋承購戶專用；A32車位由編號A32房屋承購戶專用之事實。故本件被上訴人依前述之分管協議，可專用使用之停車位應為A32(即附圖㈠編號C、D部分，尚不及於A25(即附圖㈠編號A、B部分)，亦堪認定之。
⒋綜上所述，編號A25、A32房屋之最初承購戶即鄭陳○○、
洪○○向佑崧公司購買房屋時，已透過佑崧公司間接與000建號建物其餘分別共有人成立分管協議，內容包含編號A25、A32房屋住戶可將系爭地下室作為專用部分，並由編號A25房屋之承購戶專用A25停車位，編號A32房屋之承購戶專用A32之停車位。從而，被上訴人嗣後向洪○○購得編號A32房屋後，自得繼受洪○○於此分管協議之地位自明。
㈡系爭地下室中如附圖㈠編號C、D部分為逃生避難通道，且屬連通數個專有部分之走廊及樓梯：
⒈就附圖㈠編號C、D部分是否為逃生通道一節，臺中市都市
發展局（以下簡稱為都發局）前固曾函覆被上訴人「依地下一層平面圖(指原審卷㈠第9頁之使用執照竣工圖)，標示處(指附圖㈠編號A、B部分)有一合法停車位，至標示處及其他區域是否為法定避難空間，卷內並無登載」等語（見原審卷㈠第43頁）。惟查：
⑴都發局前開回函僅表明依使用執照之竣工圖，該處並無
標示為法定避難空間，惟尚不得據此認定該處即非法定避難空間。
⑵證人陳○○證稱：(附圖㈡)A25是車道，沒有車位，A32
是避難走道...這兩個車位是A25跟A32住戶自行協調使用，印象中A32的買家要求避難空間要加裝鐵捲門...那個空間本來是沒有鐵捲門的，為了避免妨害逃生(原審卷㈡第173頁背面)...那個停車空間，有部分是逃生走道...牽涉到逃生通道的關係，我們不敢賣給特定人，，怕出公安問題(原審卷㈡第174頁)等語。由此可知，系爭地下室有部分空間確實屬逃生避難通道，否則建商豈有不將之規劃為停車位出售之理。此亦印證都發局前開函文所示，為何系爭地下室使用執照之竣工圖中，於該處僅有一合法停車位，而非二個合法停車位之原因。⑶另按防空避難設備之設計及構成準則規定：面積達240
平方公尺以上者，應設二處階梯式(包括汽車坡道)進出口，其中一處應通達戶外。此參建築技術規則建築設計施工編第144條第2款第2目之規定自明。本件系爭地下室(即臺中市○區○○段○○○○號建物)總面積達2,284.63平方公尺，已逾240平方公尺，參照上開規定自應有二處進出口。而觀之附圖㈡所示，除汽車坡道外，另一個可供全體共有人通行之出入口，即位於A32旁之樓梯。顯見建商在規劃之初，確實考量需符合建築法令有關防空避難空間需有二處出入口之要求，才會在A32旁規劃另一個可供全體住戶通行之樓梯出入口。從而，證人陳○○證稱A32是屬於避難走道等語，自可採憑。
⒉又被上訴人固主張，社區其他住戶平時均可由自家地下室
樓梯直接通往一樓，無須經由A32旁之樓梯對外通行等語。惟各區分所有權人專有建物內之樓梯，故可自地下室對外通行，然卻僅供該專用部分之區分所有權人通行，並無法供公眾(即社區全體住戶)通行。茲系爭地下室既屬全體區分所有權人共有，且為該社區之防空避難空間，自應按規定，留有二處可供全體住戶對外逃生之避難通道。由此可知，A32部分既屬通往公共逃生樓梯之必要通道，自屬於公寓大廈管理條例第7條第2款所稱「連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳」，已堪認定之。
㈢公寓大廈之逃生避難通道或連通數個專有部分之走廊及樓梯
，及其通往室外之通路或門廳，不得以分管協議約定為專用使用：
⒈按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，其為連
通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，或約定專用有違法令使用限制之規定者，並不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第7條第2款、第4款分別定有明文。又住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入，同條例第16條第2項亦有明定。另「按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共用部分。公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分（管理條例第3條第4款、第5款規定參照），而如同條例第7條第1款至第5款所列之區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，則不得約定為專用部分而成為專用權之客體，其以不得為專用權客體之共有部分，約定供特定區分所有人專用者，應認係違反強制或禁止規定而為無效」，亦有最高法院103年度台上字第2247號民事判決可參。
⒉承前所述，編號A25、A32房屋最初承購戶即鄭陳○○、洪
○○向佑崧公司購買房屋時，固已透過佑崧公司間接與000建號建物其餘分別共有人成立一分管協議，將附圖㈠所示系爭地下室之空間作為停車位專用使用，其中編號A25房屋承購戶可專用使用之停車位為附圖㈠編號A、B部分；被上訴人可專用使用之停車位為附圖㈠編號C、D部分，然
C、D部分(即附圖㈡A32)並非法定停車空間，而係防空避難逃生之必經通道，已如前述，參照上開說明，分管協議就此部分約定由被上訴人專用使用，自屬違反法律之禁止規定而無效。從而，被上訴人主張依據分管契約已取得附圖㈡A32即附圖㈠編號C、D部分之專用使用權，自屬無據。
㈣末按「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議
事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。....五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。...十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。十三、其他依本條例或規約所定事項。」公寓大廈管理條例第36條定有明文。上訴人既為世紀天地社區之管理委員會，就社區共有共用部分、安全環境之維護、及住戶違規情事之制止，自應盡相關之職責。本件被上訴人既無占有使用附圖㈠編號C、D之地下室空間作為停車位使用，且世紀天地區分所有權人會議亦再次確認○○八街79巷10號(即被上訴人房屋)之地下室為公共逃生道及避難空間，則上訴人基於職責於該處設置欄杆及鐵鍊，阻止被上訴人停放車輛，自屬有據。被上訴人既無該處地下室之專用使用權，其請求上訴人拆除系爭欄杆及鐵鍊，自無理由，不應准許。
㈤至於附圖㈠編號A、B部分為合法之停車空間，業據都發局函
覆被上訴人在案(見原審卷第9頁、第43頁)，上訴人自應允許專用使用權人在該處停放車輛，不得設置任何障礙物而妨礙專用使用權人之利用。雖上訴人亦在附圖㈠編號A部分設置鐵鍊，然附圖㈠編號A、B部分(即附圖㈡A25車位)之專用使用權人為編號A25房屋之承購戶，與被上訴人無關。故被上訴人亦無權要求上訴人拆除此部分之鐵鍊，至為灼然。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條、第821條規定請求上訴人將坐落臺中市○區○○段000建號建物地下層如附圖㈠編號A、C、D(即原判決附圖A、B、C)部分所示之樓層地板上之欄杆與鐵鍊予以拆除，自無理由，原判決就此部分為被上訴人勝訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 26 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀法 官 高英賓以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳宜屏中 華 民 國 106 年 12 月 26 日