臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上易字第233號上 訴 人 吳惠君訴訟代理人 楊大德律師被上訴人 陳怡燕
陳宜姿共 同訴訟代理人 許嘉昇律師上列當事人間請求債務人異議之訴事件，上訴人對於中華民國106年3月30日臺灣臺中地方法院105年度訴字第2633號第一審判決提起上訴，本院於106年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
臺灣臺中地方法院105年度司執字第58364號兩造間給付租金強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。
被上訴人不得以臺灣臺中地方法院所屬民間公證人黃章旗事務所103年度中院民公章字第0020號公證書暨房屋租賃契約書為執行名義，對上訴人為強制執行。
被上訴人應給付上訴人新臺幣參萬陸仟元，及自民國一０五年七月二日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊自民國（下同）103年1月1日起承租被上訴人所共有門牌號碼為臺中市○區○○○○街○○○號房屋（下稱系爭房屋）經營「臺中市私立佳育音樂文理短期補習班」，並於同年月6日與被上訴人共同授權之代理人即被上訴人之母王貴珍簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）並經公證，約定租賃期間至107年12月31日止，伊並給付新臺幣（下同）36,000元之保證金即押租金給被上訴人。嗣系爭房屋一樓廁所因馬桶底座縫隙溢出糞水且105年2月15日發生房屋外牆大理石壁磚剝落情事，依系爭租約第7條第4款約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬終止租約時，須取得對方同意」，伊曾於105年2月29日向王貴珍表示欲轉讓或提前終止租約等情，王貴珍亦於同年3月1日以Line回覆：「如妳要提前解約可以的，但是妳要如何賠償（補償）未到期的損失」等語，被上訴人共同代理人既已表示同意伊提前終止系爭租約，僅主張伊應賠償（補償）未到期之損失。伊遂於105年3月8日先寄發存證信函通知被上訴人及其共同代理人王貴珍系爭房屋上開缺失，並催告渠等於20日內修繕完畢，惟未獲置理。伊即於105年3月30日再寄發存證信函給被上訴人及其共同代理人王貴珍，以被上訴人經催告期滿後仍未盡修繕義務及伊得提前終止租約為由，依民法第430條規定或民法第453條及450條第3項規定，提前1個月通知被上訴人自105年5月1日起終止系爭租約，並以該存證信函之送達作為終止系爭租約之意思表示，該份存證信函並於翌日即同年月31日送達該3人，故系爭租約已於105年5月1日經伊合法終止，被上訴人並無請求伊給付租金之權利。被上訴人竟執系爭租約及公證書聲請法院對伊強制執行租金（即台灣台中地方法院105年度司執字第58364號，以下稱系爭執行案件）。爰依強制執行法第14條第1項之規定提起本件債務人異議之訴。又伊於105年4月30日前即遷出系爭房屋且已為回復原狀，並通知於105年4月30日點交系爭房屋，復依系爭租約約定，辦理註銷「臺中市私立佳育音樂文理短期補習班」之立案證書，已履行租約終止後應盡之義務，自得請求被上訴人返還伊先前所給付之保證金36,000元等語。並聲明：⑴台灣台中地方法院105年度司執字第58364號兩造間給付租金強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。⑵被上訴人不得以臺灣臺中地方法院所屬民間公證人黃章旗事務所103年度中院民公章字第0020號公證書暨房屋租賃契約書為執行名義，對上訴人為強制執行。⑶被上訴人應給付上訴人36,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵求為判決如原審之聲明。
二、被上訴人則以：依系爭租約第7條第4款之約定，系爭租約期限未滿，一方擬終止租約時，須取得對方同意，上訴人主張依民法第453條規定終止契約，即有誤會。又民法第450條第3項所定應先定期通知終止租約，係指對於未定期限之租賃而言，系爭租約定有期限，與民法第450條第3項規定終止契約之要件不合。上訴人存證信函中雖指系爭房屋一樓廁所因馬桶底座縫隙溢出糞水致無法使用及外牆大理石壁磚剝落等情，惟並未舉證馬桶底座縫隙溢出糞水，外牆大理石壁磚固曾剝落，然伊已於105年3月23日委請專業公司修復完畢，故上訴人依民法第430條終止租約，尚屬無據。至伊於LINE中回覆：「如妳要提前解約可以的，但是妳要如何賠償（補償）未到期的損失」等語，則在上訴人尚未賠償伊未到期之租金損失前，難認伊已同意上訴人提前終止系爭租約。伊並無義務與訴外人蕭雯婷成立租賃契約，與民法第101條規定或誠實信用、權利濫用無關，況伊對蕭雯婷租金要提高至每月
25 ,000元，係因為蕭雯婷不願意定期租賃而作罷。上訴人之自行搬遷行為自不生終止定期租賃契約之效果，系爭租約既仍存續，上訴人自應依約繳付租金等語置辯。並聲明：上訴駁回。
參、得心證之理由：
一、按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。如以裁判為執行名義時，其為異議原因之事實發生在前訴訟言詞辯論終結後者，亦得主張之。強制執行法第14條第1項定有明文。本件被上訴人以兩造所簽立之公證書及系爭租約為執行名義，向原審法院民事執行處聲請強制執行，主張上訴人尚有未依約給付之租金為由，而聲請強制執行租金25,000元（即系爭執行案件），上訴人則主張系爭租約自105年5月1日終止，已無給付租金之義務等情，又系爭執行案件因上訴人提供3,542元擔保金而停止執行中，執行程序尚未終結，業經本院依職權調閱上開執行卷核閱無訛，是上訴人提起本件債務人異議之訴，核屬合法，先此敘明。
二、上訴人主張承租被上訴人所有系爭房屋經營「臺中市私立佳育音樂文理短期補習班」，並與被上訴人之代理人王貴珍簽訂系爭租約及經公證，約定租賃期間自103年1月1日起至107年12月31日止，押租金為36,000元，105年4月30日前每週租金為4,500元，後則調整為每週5,000元，上訴人曾於105年2月29日以LINE向王貴珍表示因補習班虧損，欲轉讓或提前終止租約，王貴珍於同年3月1日以Line回覆：「如妳要提前解約可以的，但是妳要如何賠償（補償）未到期的損失」，上訴人於105年3月8日以存證信函催告被上訴人於20日內修繕系爭房屋，又於105年3月30日寄發存證信函以被上訴人經催告期滿仍未盡修繕義務為由，終止系爭租約，嗣被上訴人持公證書及房屋租賃契約書向原審法院聲請強制執行上訴人自105年5月1日起已到期未支付之租金25,000元等事實，業據提出公證書、房屋租賃契約書、LINE交談畫面、存證信函及原審法院105年6月3日中院麟民執105司執冬字第58364號執行命令等件為證（原審中簡字卷第7至16頁），且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
三、系爭租約業經兩造合意終止：
（一）按租賃契約經合法成立，並已交付租賃物而開始履行者，得以合意終止或行使終止權方式，使之消滅。契約之合意終止與終止權之行使性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約終止第一次契約；後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定終止原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意終止。又所謂保留終止權之約定，仍屬由一方行使終止權之約定，自與雙方合意終止契約之概念互不相容（最高法院105年台上字第639號判決意旨參照）。查系爭租約約定：「本契約租賃期限未滿，一方擬終止租約時，須取得對方同意」之事實，為兩造所不爭執，且有系爭租約一份在卷可證（原審卷第7頁反面、第8頁），堪信為真實，從而，系爭租約雖定有期限，然同時亦約定可經訂契約雙方之同意而提前終止甚明，此乃係以第二次契約終止第一次之系爭租約，與民法第453條規定之約定終止權尚有差異。
（二）上訴人主張系爭租約業經兩造合意終止，被上訴人則辯稱Line內容係附條件之同意云云，經查上訴人105年2月29日向被上訴人表示有第三人欲承接補習班，並欲向被上訴人繼續租教室，欲徵詢被上訴人同意時，被上訴人之代理人王貴珍於同年3月1日以Line回覆：「如妳要提前解約可以的，但是妳要如何賠償（補償）未到期的損失。」，依該Line內容既然是先表示「可以的」，再「但是……」，而非表示「如妳要提前解約，須先賠償（補償）未到期的損失」，則被上訴人所辯其真意係未賠償損失前，不同意提前終止租約云云，即難輕採，再參諸被上訴人於翌日以Line稱「按照契約我們的契約還沒處理完，我是無法再出租他人的，所以首先條件是如何解除我們的契約。」在上訴人未回覆前，被上訴人又以Line稱「原本結束契約後我就不再出租了，至於蕭老師要租，看在妳的面，請蕭老師跟我聯絡談契約內容，如果大家都能接受契約才能成立。」（原審中簡字卷第12頁），而證人即上訴人所覓得欲承接補習班及與被上訴人續訂租約之蕭雯婷於原審具結證稱：渠當時願以50萬元買上訴人之補習班，並以相同之租金價格向房東承租房屋，經渠與房東電話聯繫後，她說租金要調漲，每月漲5千以上，確定金額忘記了，押金要變成3個月，有談及租賃期間，亦提及違約金10萬元，後來因渠無法接受新的租約條件就沒有承租，也沒有與上訴人簽立讓渡書等語（原審卷第55、56頁），則被上訴人顯已與新的承租人談論新租約之租金、押租金、租期等要素，觀諸被上訴人於Line中既已表明「按照契約我們的契約還沒處理完，我是無法再出租他人」「原本結束契約後我就不再出租了」等語，其當知在系爭租約未解除或終止前，被上訴人不得再將系爭房屋出租他人，則審諸被上訴人要求上訴人請證人與其洽談新租約內容，嗣後並確曾與證人談論租約內容一情，應認被上訴人已同意上訴人提前終止租約之要求，否則在兩造談妥如何賠償未到期之損失前，被上訴人當不可能與欲接手之證人洽談新租約內容，是被上訴人所辯其真意係未賠償損失前，不同意提前終止租約，係附條件之同意云云，洵非可採。系爭租約業經兩造依租約第7條第4款約定合意終止而於105年3月1日消滅。至於被上訴人表示「但是妳要如何賠償（補償）未到期的損失。」後，上訴人於Line中回覆稱「賠償的部分是可以的，但必須…」（原審中簡字卷第12頁），顯見兩造就上訴人提前終止系爭租約，應賠償（補償）被上訴人未到期的損失一節已有共識，僅就賠償金額若干尚未有合意，且系爭租約內亦無合意終止時解約金之約定，自應由兩造另行處理，然此並不足影響系爭租約業已合意終止之前開認定。
四、上訴人並無系爭租約第6條，應給付10萬元違約金之情形：系爭租約第6條約定，乙方（即上訴人）如違約不於租賃關係消滅後（期滿或終止）交還房屋或違反第4條第2款之規定者，甲方（即被上訴人）得請求乙方給付違約金10萬元。
（一）查上訴人雖曾於105年2月3日以Line向被上訴人表示欲將教室頂讓他人，被上訴人立即以Line回覆違反租約第4條第2款，應處罰違約金10萬元違約等語，有Line之截圖在卷（原審卷第27頁），徵諸系爭租約確有如此違約金之約定，然上訴人最終並未與證人蕭雯婷簽立補習班讓渡書，業經證人證述如上，從而上訴人並無違反系爭租約第4條第2款將租賃物頂讓他人之情形，即無須給付系爭租約第6條之10萬元違約金。
（二）再查上訴人於兩造依租約第7條第4款約定合意終止後，於105年4月30日清空系爭房屋，並於105年4月28日以Line通知被上訴人於4月30日當天中午12時至12時30分在系爭房屋點交鑰匙，被上訴人則於同日回Line表示「我會依公證書之約定向法院聲請對妳直接強制執行」（原審卷第20頁），並有上訴人所提出清空系爭房屋之相片六張及台中市政府同意自105年5月1日起註銷「臺中市私立佳育音樂文理短期補習班」之函文在卷（原審中簡字卷17至19頁、第21頁），堪認上訴人已交還系爭房屋，並已依系爭租約第7條第6款辦理，被上訴人並已知悉，從而上訴人亦無系爭租約第6條約定所指於租賃關係終止後不交還房屋，而應給付10萬元違約金之情形。
五、被上訴人不得持公證書及租賃契約書對上訴人強制執行自105年5月1日起之租金2萬5千元或違約金10萬元：
（一）按強制執行，得依公證法規定得為強制執行之公證書為之；又當事人請求公證人就以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者之法律行為作成公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之，強制執行法第4條第1項第4款、公證法第13條第1項第1款分別定有明文。又強制執行事件之當事人，依執行名義之記載定之。應為如何之執行，則依執行名義之內容定之（最高法院63年台抗字第376號判例院88年度台抗字第237號裁判意旨參照）。
（二）依系爭租約第8條約定：應受強制執行之事項：（前段）承租人如於租賃期滿時，不交還租賃標的物，或不遵約給付租金，或違約時不履行違約金，應與連帶保證人逕受強制執行（原審卷第8頁），並有相對應之公證書第7條可參（原審卷第7頁）。經查依被上訴人聲請系爭強制執行之聲請狀載，聲請之理由係上訴人自105年5月1日起未給付租金（見系爭強制執行卷內聲請狀），堪認上訴人已繳納租金至105年4月30日（其中系爭租約105年3月1日終止後，上訴人所繳納之租金應解為相當於租金利益之返還），從而並無系爭租約第8條所稱不給付租金之情形，復已交還租賃標的物，且無需給付違約金之情形如上述，則被上訴人執系爭租約第8條，聲請系爭強制執行即屬無據，上訴人訴請撤銷臺灣臺中地方法院105年度司執字第58364號兩造間給付租金強制執行事件之強制執行程序，並主張被上訴人不得以臺灣臺中地方法院所屬民間公證人黃章旗事務所103年度中院民公章字第0020號公證書暨房屋租賃契約書為執行名義，對上訴人為強制執行，均屬有理由，應予准許。
六、上訴人訴請被上訴人返還押租金36,000元，有理由：
（一）依系爭租約第3條第3項約定：保證金36,000元整，於租賃期滿交還房屋時無息返還。第7條第6款約定：乙方（即上訴人）如於租賃標的物內設立公司登記、營利事業登記、戶籍登記，須於租賃期滿或終止租約時遷出或註銷，如未履行，不得請求退還保證金。經查系爭租約雖僅約定租賃「期滿」交還房屋時應返還保證金，然其真意應係兩造無租賃關係存在，且承租人亦無租約第7條第6款所定不得請求退還保證金之情形時，出租人即應無息返還保證金。本件系爭租約既經兩造合意於105年3月1日終止，上訴人復已依約，辦理註銷「臺中市私立佳育音樂文理短期補習班」之登記並遷出、交還房屋如上述，被上訴人於本件訴訟中復未提出任何抵銷或反訴之抗辯，則上訴人依系爭租約之約定，請求被上訴人返還保證金36,000元，自屬有據，應予准許。
（二）給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件上訴人對被上訴人之返還保證金債權，核屬無確定期限之給付，上訴人之起訴狀於105年7月1日送達被上訴人，有送達證書在卷（原審中簡字卷第25、25-2頁），被上訴人迄未給付，依前揭法律規定，自應負遲延責任，亦即被上訴人應另支付自105年7月2日起至清償日止依年息百分之五計算之法定遲延利息。
（三）至系爭租約第8條約定：應受強制執行之事項：（後段）承租人於租賃期滿繳清各項欠費及履行應盡義務，而出租人不返還保證金時，亦應逕受強制執行。並有相對應之公證書第7條可參（原審卷第7、8頁）。上訴人似就返還保證金部分已有執行名義，然因公證書僅有執行力，而無既判力，被上訴人日後亦可能另行提起消極確認之訴，是尚難謂上訴人提起此部分給付訴訟，無保護之必要（吳明軒先生著中國民事訴訟法89年9月修訂5版第674頁參照），附此敘明。
肆、綜上所述，上訴人依強制執行法第14條第1項之規定，請求⑴臺灣臺中地方法院105年度司執字第58364號兩造間給付租金強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。⑵被上訴人不得以臺灣臺中地方法院所屬民間公證人黃章旗事務所103年度中院民公章字第0020號公證書暨房屋租賃契約書為執行名義，對上訴人為強制執行。並依系爭租約第3條約定，請求被上訴人給付上訴人36,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即105年7月2日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2、3、4項所示。而上訴人關於合意終止系爭租約之主張經本院審酌既有理由，則上訴人關於主張依民法第430、450、453條規定終止系爭租約部分，即無再予審究必要。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 13 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 張恩賜法 官 黃渙文以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳文琴中 華 民 國 106 年 9 月 13 日