臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上易字第378號上 訴 人 林靜惠被 上訴人 世榮實業有限公司（即世旺不動產事業有限公司）法定代理人 廖玉美訴訟代理人 吳世淵上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國106年6月15日臺灣臺中地方法院105年度訴字第2193號第一審判決提起一部上訴，並為訴之追加，本院於107年1月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面
壹、被上訴人世旺不動產事業有限公司於民國106年3月27日更名為世榮實業有限公司，此有臺中市政府106年3月27日府授經商字第10600000000號函暨所附有限公司變更登記表在卷足稽（見本院卷第22-31頁），其法人同一性不變，爰將被上訴人之名稱予以更正為世榮實業有限公司。又被上訴人之原法定代理人吳世淵，已於原審言詞辯論終結前之106年3月27日變更登記為廖玉美，此有上開公司變更登記表可考，依民事訴訟法第177條第3項規定，併參酌最高法院76年度第10次民事庭會議決議要旨及88年台抗字第552號裁定意旨，原審於本件第一審判決後之106年9月15日，依廖玉美之聲明而裁定由其承受訴訟，並續為訴訟行為（見本院卷第42頁)，核無不合，合先敘明。
貳、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項但書第2款、第256條定有明文。上訴人於原審係依民法第184條第1項前段、後段及第185條等規定，訴請被上訴人應與原審共同被告林榆榮、李文賢、僑馥建築經理股份有限公司（以下分稱林榆榮、李文賢、僑馥公司）連帶給付新臺幣（下同）563,887元（含請求關於上訴人支付違約金所受損害賠償25萬元、非財產上損害賠償即精神慰撫金20萬元、上訴人出賣房地價差損害賠償113,887元，合計563,887元）之本息，就林榆榮之訴部分，並依民法第544條規定請求損害賠償（見原審卷第6頁、第156頁、第184頁反面）；嗣經原審判決林榆榮應給付上訴人25萬元本息，駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分，對被上訴人一部提起上訴，聲明被上訴人應與林榆榮連帶給付25萬元本息。其請求權依據，除原審已主張之民法第184條第1項前段（於本院未主張後段規定，見本院卷52頁反面）及第185條等規定之共同侵權行為法律關係外，且於本院就侵權行為法律關係補充民法第28條規定之法律上陳述，於法尚無不合。又上訴人就同一聲明追加依民法第224條、第539條、第544規定為其請求權基礎（見本院卷第9頁），核此屬訴之追加，因上訴人所追加之請求與原請求間，均係源於被上訴人受林榆榮之委任而就上訴人等人共有房地出售為居間仲介行為所衍生之爭執，請求之基礎事實同一，與上開規定相符，自應予准許。
乙、實體方面
壹、上訴人主張：坐落臺中市○○區○○段○○○○號及其上同段154建號之房地（門牌號碼臺中市○○區○○街○段00○0號，下稱90之2號房地），及坐落同段384地號及其上同段298建號（門牌號碼○○街○段00之0號，下稱90之4號房地）為上訴人、原審共同原告林國豐（下稱林國豐）、訴外人林靜儀（下稱林靜儀)，並與上訴人、林國豐合稱為上訴人等3人）、林榆榮（以上4人，合稱林榆榮等4人）所共有，應有部分各4分之1。上訴人等3人於103年間授權林榆榮就90之2號房地須先行訪查市價以為買賣之預備，並待林榆榮回報上訴人等3人均無異議後，始同意委託其出售。林榆榮遂以其已委請被上訴人進行估價調查為由，要求上訴人等3人僅需在「房地標示及權利範圍」欄位事先已記載90之2地號房地，其餘均為空白之授權書（下稱系爭授權書）內簽名，系爭授權書其餘相關內容由其再為填寫即可。惟林榆榮竟逾越授權範圍，未就90之2號房地先行訪查市價，反係將上訴人等3人事先簽名、標的為90之2號房地之系爭授權書內空白處，逕行填妥日期為104年6月21日，並勾選出售不動產後，即持該授權書以房屋成交價之38%即30萬元作為服務報酬，委任被上訴人居間仲介出售90之4號房地。被上訴人之前任法定代理人吳世淵（下稱吳世淵）從事專業之不動產仲介經紀業，負有善良管理人之注意義務，詎吳世淵於被上訴人接受林榆榮委任時，明知90之4號房地為林榆榮等4人共有，林榆榮係持90之2號房地之系爭授權書委託買賣90之4號房地，其所提供授權書係不完整之情形下，本應向上訴人等3人求證，或起碼本於與林榆榮間之居間契約據實調查報告，並應先行要求林榆榮補齊所有授權文件，始得進行仲介，竟無視林榆榮並未確實取得90之4號房地其他共有人之授權，即便宜行事，強行協助林榆榮尋覓願以遠低於市價之80萬元買售90之4號房地之買方即訴外人廖栢崇（下稱廖栢崇），並委由李文賢地政士辦理過戶手續，另由僑馥公司辦理履約保證等事宜，以完成買賣；嗣在上訴人表明不欲完成過戶程序，並詢問其如何取回90之4號房地權狀及印鑑證明等文件時，本應告知上訴人若真無授權林榆榮買賣90之4號房地，該買賣應屬無權處分之型態，卻未誠實告知，欺瞞上訴人若要終止買賣契約，須依約支付違約金及服務費用，始得取回90之4號房地權狀及印鑑證明等文件，導致上訴人在不熟稔法律規定下，迫於無奈僅能支付廖栢崇違約金25萬元，並於短時間內另尋願出相對價高之買家，以填補該費用。又林榆榮係就上訴人委任之事務複委任被上訴人處理，然被上訴人前開所為顯逾越委任之範圍，並侵害上訴人對90之4號房地之所有權，而該侵權行為與林榆榮對上訴人之侵權行為，均為共同造成上訴人受有支付廖栢崇違約金25萬元損害之原因，被上訴人自應與林榆榮連帶負損害賠償責任。為此，爰依民法第28條、第184條第1項前段及第185條侵權行為之法律關係，及追加民法第224條、第539條、第544條受任人之損害賠償責任之規定，聲明求為命被上訴人應與原審共同被告林榆榮連帶給付上訴人25萬元，及自105年9月29日起至清償日止，按週年利率5％計付利息之判決（上訴人於原審對被上訴人之請求超過前述聲明部分，未據上訴人於言詞辯論終結前聲明不服，業經原審判決敗訴確定，未繫屬於本院，非本院審理範圍，茲不贅述）。
貳、被上訴人抗辯：
一、林榆榮委託被上訴人銷售90之4號房地，係自稱可全權代理其他共有人，且就系爭授權書所載90之2號標的陳稱係筆誤，可為補正，經被上訴人請林榆榮補正其他共有人之授權書，林榆榮稱如果有買方簽約，他一定會提供授權書。林榆榮於104年6月21日與買方簽訂不動產買賣契約書當時，雙方均知悉授權書尚待補正，代書李文賢也有強調要補正授權書，當時被上訴人有跟林榆榮說如果沒有授權書，這份買賣契約簽了會造成林榆榮違約，林榆榮堅持說其會負責並會補正授權書，且再三向買方保證一定會提供授權書，如果違約其會負違約責任，所以買賣雙方才會簽約，也都知情。
二、退而言之，被上訴人之業務於委託銷售期間，數次帶客戶看90之4號房地時，上訴人皆知悉並在家中，且無表示反對或不銷售90之4號房地之意思，而其他所有權人復皆為林榆榮之家人，被上訴人公司之業務並無法得知林榆榮以外其他所有權人之意思，乃在與委託人林榆榮確認之情況下，即不疑有他而依其意思進行銷售及交易，並將銷售情形向林榆榮回報。則上訴人依民法第169條規定，亦應負表見代理之授權人責任。
三、買賣契約成立後，因上訴人就辦理過戶之資料尚未備齊，致案件暫緩進行，嗣買賣雙方於104年7月10日簽訂房地買賣合約終止協議書以終止不動產買賣，雙方談定林榆榮應支付違約金金額25萬元，林榆榮並簽發交付25萬元支票，買賣雙方不動產合約即告終止，上訴人並未因此失去90之4號房地所有權。被上訴人未要求上訴人應支付違約金，上訴人縱有支付25萬元，惟其與林榆榮姊弟間之內部關係，被上訴人並不清楚，上訴人於本院亦自稱係因林榆榮沒有錢，上訴人才支付該款項等語，並聲明駁回上訴人於原審之訴及假執行之聲請。
參、原審就上訴人對被上訴人之請求部分，判決上訴人敗訴。上訴人一部聲明不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決除確定部分外廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應與林榆榮連帶給付上訴人25萬元，及自105年9月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人答辯聲明：駁回上訴。
肆、兩造不爭執之事實（見本院卷第55頁）：
一、系爭房地為林榆榮等4人共有，應有部分各4分之1。上訴人等3人有授權林榆榮就90之2號房地先行訪查市價以為買賣之預備，並簽立系爭授權書予林榆榮。
二、林榆榮有將系爭授權書交給被上訴人，而林國豐及林靜儀簽名時，系爭授權書房地標示及權利範圍欄位係記載90之2號房地，授權事項欄內均為空白（見原審卷第70、71、72頁）。
三、林榆榮係持系爭授權書（標的為90之2號房地）與廖栢崇就90之4號房地簽訂買賣契約。
四、林榆榮與廖栢崇就90之4號房地簽訂買賣契約，係由被上訴人居間仲介，被上訴人知悉林榆榮僅持有系爭授權書。
五、李文賢為地政士，於辦理90之4號房地過戶事宜時，知悉買賣標的為90之4號房地，惟林榆榮僅交付系爭授權書。
六、僑馥公司係就上開資料，針對90之4號房地辦理不動產買賣價金履約保證協議（見原審卷第85至86頁）。
七、林榆榮與廖栢崇於104年7月21日簽署終止不動產買賣價金履約保證協議書，並註記：「待違約金25萬支票兌現後，始返還林榆榮、林靜儀所有之印鑑證明及土地、建物權狀」（見原審卷第11、87頁）。
伍、本院得心證之理由：
一、查上訴人主張90之2號及90之4號房地均為林榆榮等4人共有，應有部分各4分之1。上訴人等3人於103年間授權林榆榮就90之2號房地須先行訪查市價以為買賣之預備，並待林榆榮回報上訴人等3人均無異議後，始同意委託其出售。且上訴人等3人僅在「房地標示及權利範圍」欄位事先已記載90之2地號房地，其餘均為空白之授權書內簽名，並未授權林榆榮出售90之4號房地，林榆榮竟逾越授權範圍，持系爭授權書以房屋成交價之38%即30萬元作為服務報酬，委任被上訴人居間仲介出售90之4號房地，嗣經被上訴人覓得買方廖栢崇，林榆榮並與廖栢崇約定以買賣價金80萬元出售90之4號房地等情，業據提出系爭授權書為證（見原審卷第70、71、72頁），且為被上訴人所不爭執，堪以採信。又林國豐為上訴人、林靜儀、林榆榮3人之父，亦為兩造不爭執之事實，亦堪採憑。另關於上訴人請求損害賠償25萬元之內容，業經本院受命法官於準備程序為闡明，上訴人已特定其本件主張所受損害25萬元，係指其受有支付違約金25萬元之損害（見本院卷第53頁），先予敘明。
二、上訴人雖主張被上訴人之前任法定代理人吳世淵明知林榆榮委託被上訴人仲介之90之4號房地係林榆榮等4人共有，林榆榮提供其他共有人之授權文件尚有欠缺，竟未待其補正授權文件，或向上訴人等3人求證，即開始進行仲介，致林榆榮逕與買受人簽約，並發生違約責任，上訴人因而受有支付25萬元違約金之損害，故被上訴人依民法第28條、第184條第1項前段、第185條規定，應與林榆榮連帶負侵權行為損害賠償責任云云。惟被上訴人否認其有何侵權行為，並以前詞置辯。經查：
(一)按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任，民法第184條第1項前段、第185條、第28條固定有明文。又依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立。且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。就歸責事由而言，無論行為人因作為或不作為而生之侵權責任，均以行為人負有注意義務為前提，在當事人間無一定之特殊關係（如當事人間為不相識之陌生人）之情形下，行為人對於他人並不負一般防範損害之注意義務。又就違法性而論，倘行為人所從事者為社會上一般正常之交易行為或經濟活動，除被害人能證明其具有不法性外，亦難概認為侵害行為，以維護侵權行為制度在於兼顧「權益保護」與「行為自由」之旨意（最高法院100年度台上字第328號判決要旨可參）。則上訴人主張被上訴人之前任法定代理人吳世淵有民法第184條第1項前段規定之侵權行為，被上訴人應依民法第28條規定連帶負賠償責任，其就此侵權行為之成立要件，應負舉證之責。
(二)查林榆榮係單獨出面與被上訴人簽訂一般委託銷售契約書，委託被上訴人銷售90之4號房地，該委任關係存在於林榆榮與被上訴人之間，此為兩造不爭執之事實，堪以採憑。林榆榮雖僅為該房地共有人之一，惟其與被上訴人簽訂之居間契約仍屬有效。被上訴人本於其與林榆榮間之委任契約開始進行房屋居間仲介，尋覓買主，係屬社會上一般正常之交易行為或經濟活動，尚難認有何違法性。
(三)上訴人雖主張吳世淵於原審105年9月29日言詞辯論期日陳稱：「當時是林榆榮請我們先銷售，若有賣掉就會補上授權書」等語，且被上訴人於上開期日自認稱：「買賣過程我們都會看案件情況，我們合約書簽訂時，林榆榮他並沒有提出完整授權書」等語，已見被上訴人確實未遵守流程而有重大違誤云云。惟查：
⒈依林榆榮與廖栢崇於104年6月21日簽訂之不動產買賣契約書
之契約當事人欄係記載：出賣人為林榆榮等4人，上訴人等3人之代理人為林榆榮，可知林榆榮係以其為共有人之一兼上訴人等3人之代理人自居，而與廖栢崇簽訂買賣契約，此有被上訴人提出之不動產買賣契約書附卷可憑（見原審卷第79至83頁）。則被上訴人抗辯林榆榮係自稱有受上訴人等3人授權而有權代理簽約一節，應屬可採。
⒉又證人李文賢證稱：伊是有巢氏不動產仲介公司的特約代書
，是被上訴人公司找伊來辦理。是由伊的助理張真豪辦理的等語（見本院卷第62頁反面至63頁）。證人張真豪於本院證稱：伊受僱於李文賢開設的地政士事務所，本件簽約的部分不是伊處理的，伊負責的是簽約後的部分。簽約是我們事務所的李碩哲代書處理的等語（見本院卷第63頁）。證人李文賢地政士事務所之地政士李碩哲於本院證稱：伊辦理本件簽約時，當時在場者有買方廖栢崇本人、賣方兼代理人林榆榮、世旺公司的人員。林榆榮當初簽約時他有出具壹份授權書，但地址並非買賣標的的地址，林榆榮說他筆誤回去會更正資料，印象中上面寫的是90之2號，但約定買賣的是90之4號。伊有告知他沒有補正授權書完整，伊不會開始正式進行報稅及過戶的程序；伊尚未作任何報稅的動作，因為還沒有齊備所有所有權人的應備證件，簽約當時有跟林榆榮講得很清楚「你現在的行為是無權代理」，他說是筆誤，但伊要求他必須補正完成，並備齊所有應備文件及授權書才會開始報稅等語（見本院卷63頁正、反面、67頁）。綜合上開證人之證述可知：林榆榮雖自稱為上訴人等3人之代理人，惟其所提出以上訴人等3人名義出具之授權書，所載標的90之2號房地與林榆榮接洽出售之90之4號房地有所不符，業經被上訴人委任處理簽約事宜之李碩哲地政士告知應補正授權資料，否則即屬無權代理，然林榆榮自稱該授權書係屬筆誤，將會更正授權書而予補正，李碩哲地政士並已要求林榆榮須補正授權書，否則不會開始正式進行報稅及過戶的程序，此均為林榆榮與買方廖栢崇所知悉，則林榆榮係在明知其須受其他共有人即上訴人等3人之合法授權，始屬有權代理上訴人等3人處理出賣90之4號房地簽約事宜之情形下，仍表明確能補正授權證明文件，而自願與廖栢崇先行簽訂系爭不動產買賣契約書。堪認被上訴人前任法定代理人吳世淵及被上訴人委任之地政士處理受林榆榮委任之事務時，已盡善良管理人之注意義務，尚難認吳世淵有何違反注意義務之過失情形。
(四)復查，上訴人於本院主張：林榆榮去簽約後不久，林榆榮即將林榆榮與林靜儀的印鑑證明及房地所有權狀交付予地政士，然後林榆榮告訴伊與林國豐（下稱伊等2人），說房子已經賣了，要伊等2人交付印鑑證明與權狀，伊等2人先去仲介公司了解狀況，得知已進行到有買賣簽約而且買方也付了30萬元款項，所以已進行到交付資料階段，李文賢這邊也已經作了報稅。伊等2人即與林榆榮一起去吳世淵的店裡了解狀況，他也請他們三位業務來說明，當時他們說已經賣了，如果不履行要付違約金，吳世淵說如果不履行林榆榮會有詐欺嫌疑，因不希望自己的家人有詐欺罪責，所以伊才跟父親林國豐講說那交出去好了，免得林榆榮有詐欺罪嫌，直到伊等2人要把印鑑證明及權狀、身分證等資料交給李文賢時才發現授權書是90之2號的，伊才發現這個買賣是不成立的，而且授權書的日期都不是伊等2人填寫的，所以伊等2人不同意出售，伊等2人確定不賣之後，林榆榮才去與證人廖栢崇簽訂終止協議書。（法官問：你有無將林靜惠及林國豐的印鑑證明及權狀確定交出給地政士保管？）伊當時帶去要交付時，看資料發現授權書有問題，就沒有交出印鑑證明與權狀，但代書已經有在報稅的資料上蓋印鑑，他們現場有蓋章，蓋完印章有還伊，伊與伊父親的身分證最後沒有交出去等語（見本院卷第66頁反面至67頁反面）。惟證人李碩哲已證稱尚未為任何報稅動作（見本院卷67頁）。上訴人就所陳稱李文賢已作報稅一節，並未舉證證明，尚難採信。又由上訴人上開其餘所述，可知林榆榮實際上係未經上訴人等3人同意及授權，即擅自委託被上訴人仲介銷售90之4號房地，進而與廖栢崇簽約之後，始告知及要求上訴人等人提供相關證件配合辦理過戶手續，惟上訴人及林國豐先係擔心林榆榮須負違約或詐欺責任，故在報稅文件上蓋用印章，嗣查看授權書後不同意出賣，而未繼續配合提供辦理房地產權移轉登記所需文件資料。
(五)再查，因上訴人等人確定不同意由林榆榮代理出售90之4號房地，嗣林榆榮於104年7月10日與廖栢崇簽訂終止不動產買賣價金履約保證協議書，及簽發交付25萬元之違約金支票，系爭協議書並加註記載「待違約金25萬支票兌現後始返還林榆榮、林靜儀所有之印鑑證明及土地建物權狀」等語，有上訴人提出之終止不動產買賣價金履約保證協議書附卷可憑（見原審卷第11頁），且為上訴人所不爭執，堪以採信。證人張真豪於本院證稱：這是兩方的意思由伊填上的，不是伊的意思。違約金是林榆榮要負責，上開協議書簽立之後，該事務所受委任的部分就結束，並沒有繼續處理等語（見本院卷第63頁反面至64頁）。證人廖栢崇則證稱：系爭協議書上面記載「待違約金25萬支票兌現後始返還林榆榮、林靜儀所有之印鑑證明及土地建物權狀」。是因為賣方確定沒有要賣，伊買方的立場同意25萬元的違約金，是與林榆榮協議的等語（見本院卷第65頁）。又被上訴人陳稱：依照買賣契約書賣方所賠償的金額應該是依買方已給付價金30萬元加倍返還，所以是60萬元，經伊公司業務人員協調，降為25萬元，所以當場是由林榆榮攜帶空白支票在協調出違約金金額後當場由林榆榮開立他的個人支票來支付違約金等語（見本院卷第67頁反面至68頁）。上訴人對被上訴人所述上情並未爭執，應堪採憑。綜上可知，林榆榮為自己及兼無權代理上訴人等3人，而與廖栢崇簽訂買賣契約後，因上訴人等人不同意承認林榆榮無權代理簽訂買賣契約之效力，及配合提供相關證件以辦理房地產權移轉手續，致系爭買賣契約無法繼續履行，且其原因係可歸責於林榆榮，又因廖栢崇原已支付買賣價金30萬元，林榆榮與廖栢崇協商後，約定由林榆榮支付廖栢崇違約金25萬元而合意終止不動產買賣契約，因而簽訂系爭協議書，並由林榆榮簽發交付25萬元之違約金支票以負擔違約之責。
(六)上訴人雖於本院主張：當時吳世淵有跟伊、林國豐與林榆榮在場的人說「如果不履行這個買賣契約，我們必須支付違約金30萬」，後來才談到降到25萬；當時吳世淵說如果不賣會構成違約與詐欺云云（見本院卷第53頁反面、54頁反面）。
惟被上訴人否認有要求上訴人支付違約金，抗辯：當時是要求林榆榮負違約金，因為林榆榮簽約的，違約金只有針對林榆榮，因為是林榆榮承諾等語（見本院卷第53頁反面、54頁）。另證人廖栢崇於本院證稱：（法官問：你有無要求上訴人林靜惠要幫林榆榮付這個25萬元，她才能拿回當初交付的印鑑證明及權狀，你有無作此要求？）沒有。伊是針對林榆榮；（法官問：你有無與上訴人林靜惠作協調或接洽？）簽約時沒有，終止協議時也沒有。（法官問：為何本件會由上訴人林靜惠來支付25萬元的現金？）伊不知道錢是誰付的，授權書內容已經載明林榆榮有代理權，伊就認定由他來負法律責任等語（見本院卷第65頁至66頁反面）。另法官詢問證人李碩哲、張真豪及李文賢：「有無要求上訴人要幫林榆榮付25萬元的現金，才讓她拿回權狀或印鑑證明？」該3位證人均證稱：沒有（見本院卷第65頁反面）。可知買方廖栢崇、被上訴人委任之李文賢、及李文賢僱用之張真豪、李碩哲亦均未要求由上訴人應以現金支付違約金25萬元。又上訴人於本院自承：（法官問：是誰請妳付這25萬元？）因為房子不要賣，所以要付違約金以後才能拿回權狀、印鑑證明、印章等。（法官問：為何不是林榆榮付，而是妳付的？）因為林榆榮沒有錢可以付，伊才幫大家付，因是四個人共有的，所以一定要有人去付，才能拿回這些權狀、印鑑證明與林國豐蓋章之報稅文件（見本院卷第66頁反面、67頁正、反面）。由上訴人上開陳述，已自承係因林榆榮沒有錢支付違約金，才由上訴人以現金支付25萬元，並取回上開文件。顯見上訴人係因其與林榆榮間之內部關係，而願以現金支付原屬林榆榮應負擔之違約金。
(七)上訴人雖又主張被上訴人本應告知上訴人若真無授權林榆榮買賣90之4號房地，該買賣應屬無權處分之型態，卻未誠實告知，反而欺瞞上訴人若要終止買賣契約，須依約支付違約金及服務費用，始得取回90之4號房地權狀及印鑑證明等文件，導致上訴人在不熟稔法律規定下，迫於無奈僅能支付買家廖栢崇違約金25萬元，並於短時間內另尋願出相對價高之買家，以填補該費用，致其該房地所有權受到侵害云云。惟依前揭認定之事實，上訴人已陳稱經其與林國豐瞭解狀況後並不同意出售該房地，亦不同意提供印鑑證明及權狀文件，以辦理後續產權移轉事宜，其後林榆榮始與買方終止買賣契約等情；且該等違約金既係林榆榮與廖栢崇合意約定應由林榆榮個人負擔之責任，且依系爭終止買賣契約之協議書已約定林榆榮須支付違約金25萬元始得取回林榆榮交付之文件，則上開約定均與上訴人個人無涉，上訴人本毋庸支付該25萬元，係因林榆榮沒有錢支付違約金，而願為林榆榮支付該等違約金，自不能將其支付25萬元現金之損失歸責於被上訴人。另上訴人自稱係為填補其支付前開25萬元現金而另行出售該房地（見起訴狀第5頁，原審卷第6頁），則其出售該房地，係出於上訴人財務規劃之原因，即與被上訴人所為並無直接關係。
(八)綜上，林榆榮係因其個人之無權代理行為而應對買方負違約金之責，上訴人並未舉證證明被上訴人前任法定代理人吳世淵或被上訴人委任之李文賢地政士事務所之人員，處理本件居間仲介事務有何違反善良管理人注意義務之情形，或對上訴人有何欺瞞行為，或其他不法侵害行為，致其支付違約金，或致上訴人受有90之4號房地所有權之侵害，其上開主張，均不可採。是本件不能證明吳世淵對上訴人有何故意或過失侵權行為，致上訴人之權利受損害。上訴人依民法第28條、第184條第1項前段、第185條規定之侵權行為法律關係，請求被上訴人應與林榆榮連帶負損害賠償責任，自屬無據，不能准許。
三、上訴人於本院復追加主張：上訴人等3人僅有授權林榆榮就90之2號房地尋訪市價並為回報，待共有人有共識後，再另行授權買賣，而被上訴人之前任法定代理人吳世淵於接受林榆榮之複委任時，明知90之4號房地為共有，林榆榮提供之系爭授權書為不完整，竟未盡善良管理人之注意，在未確實取得其他共有人之授權下，仍尋覓買方進而完成買賣，顯已逾委任之範圍，致上訴人受有損害，故上訴人得依民法第224條、第539條、第544條規定請求被上訴人賠償25萬元云云。
經查：
⒈按受任人使第三人代為處理委任事務者，委任人對於該第三
人關於委任事務之履行，有直接請求權；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第539條、第544條固分別定有明文。又按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限，民法第224條亦有明文。
⒉查上訴人係主張上訴人等3人委任林榆榮處理之事務為：就9
0之2號房地尋訪市價並為回報，待共有人有共識後，再另行授權買賣；而林榆榮委任被上訴人之事務內容，係仲介銷售90之4號房地。是林榆榮並非就上訴人等3人委任其處理之事務再行複委任被上訴人代為處理，即與上訴人引用之民法第539條規定之要件不同，自無該規定之適用。又林榆榮係就銷售90之4號房地之事與被上訴人簽訂居間契約，有關林榆榮受上訴人等3人委任就90之2號房地查價之上開事務，被上訴人亦非林榆榮之代理人或使用人，本件亦無民法第224條規定之適用。再者，上訴人與被上訴人之間並無委任關係，被上訴人對上訴人亦不負有任何委任契約所生之義務。上訴人依民法第224條、第539條、第544條規定，請求被上訴人負賠償之責，即屬無據，不能准許。
四、從而，上訴人本於侵權行為法律關係，請求被上訴人應與原審被告林榆榮連帶給付上訴人25萬元本息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，亦失所依據，應併予駁回。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人於本院為訴之追加，本於民法第224條、第539條、第544條規定請求被上訴人為同上聲明之給付，亦無理由，應予駁回。
陸、末按當事人對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，依民事訴訟法第438條第1項第3 款，雖應表明於上訴狀，然其聲明之範圍，至第二審言詞辯論終結時為止，得擴張或變更之（最高法院30年抗字第66號判例要旨可參）。查上訴人於原審對被上訴人之請求經原審判決敗訴，其中超過請求被上訴人給付25萬元本息部分，迄於本件第二審言詞辯論終結日即107年1月23日止，仍未擴張上訴之聲明，則其上訴範圍僅及於其第二審言詞辯論終結日之前之上訴聲明（即請求被上訴人給付25萬元本息部分）。上訴人於第二審言詞辯論終結日後之同年2月2日始具狀聲請再開辯論，並擴張此部分上訴範圍，及對原非本件訴訟當事人之吳世淵提起追加之訴，而聲明被上訴人應與吳世淵連帶給付20萬元（指精神慰撫金）及自105年9月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，於法不合，均不在本件第二審審理範圍內，本院無從予以審酌，併予敘明。
柒、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
捌、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 13 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 陳宗賢法 官 張瑞蘭以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 胡美娟中 華 民 國 107 年 2 月 13 日