臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上易字第329號上 訴 人 謝順芳訴訟代理人 謝志揚律師複代理人 謝逸文律師被上訴人 林明正(即林申亭之繼承人)法定代理人 林敬旻被上訴人 林明德(即林申亭之繼承人)上列二人訴訟代理人 呂時華被上訴人 林賴爽(即林申亭之繼承人)兼林賴爽之法定代理人 林綉玉(即林申亭之繼承人)
林明照(即林申亭之繼承人)被上訴人 林綉連(即林申亭之繼承人)
黃添來(即林綉卿之繼承人)黃鈺倫(即林綉卿之繼承人)黃麗華(即林綉卿之繼承人)黃佳慧(即林綉卿之繼承人)上列七人（含林賴爽之法定代理人）訴訟代理人 柳正村律師上列當事人間履行契約事件，上訴人對於民國106年6月2日臺灣臺中地方法院105年度訴字第2797號第一審判決提起上訴，經本院於107年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、本件被上訴人林賴爽於民國106年4月24日經原審法院以105年度監宣字第578號、106年度監宣字第19號裁定宣告為受監護宣告之人，並選任被上訴人林綉玉、林明照共同為被上訴人林賴爽之監護人等情，業據被上訴人林明照等提出上開監護宣告裁定及戶籍謄本附卷可憑（本院卷第48-54頁、第58頁）；是被上訴人林明照、林綉玉聲明承受訴訟，自應准許。此外，林明照、林綉玉2人除各自為自己委任訴訟代理人外，更以林賴爽之法定代理人身分共同委任訴訟代理人（本院卷第29-30頁、第57頁），故本件被上訴人部分，均據合法委任訴訟代理人，合先敘明。
二、上訴人提起上訴時原聲明：㈠原判決廢棄。㈡前開廢棄部分，被上訴人應容忍上訴人拆除坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上之臺中市○○區○○段○○○○號建物（門牌碼號為台中市○○區○○路○○○號，下稱系爭房屋），且不得為妨礙上訴人拆除之行為。嗣於本院審理中更正上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應容忍上訴人於判決確定後1個月內，拆除系爭土地上之系爭房屋。若逾期不拆除時，由被上訴人代為拆除，費用由押金中扣除，將土地交還被上訴人（見本院卷第40至41頁）。核屬原聲明事項之補充陳述，依民事訟法第256條規定，自應准許。
貳、實體部分
一、上訴人主張：89年間，伊與訴外人廖論興等人為合夥經營茶小舖休閒茶館，以廖論興名義與被上訴人之被繼承人林申亭簽訂租賃契約（下稱89年租約），向林申亭承租系爭土地，建築房屋，約定租賃期間為89年6月1日至94年7月1日。嗣伊等以林申亭名義，在系爭土地上興建系爭房屋，並登記為林申亭所有。90年3月2日，廖論興與林申亭重新簽訂租賃契約（下稱90年租約），以代替89年租約，內容除租賃建物之建築未約定及租金部分尚有變動，且將租賃期間變更為90 年3月2日至94年7月31日外，其餘內容並未變動。嗣伊與廖論興等人結束合夥關係，並於92年5月26日簽訂股份轉讓協議書，承買除訴外人王鳳玲外其餘合夥人之股份後，伊於97 年8月22日以自己名義與林申亭簽訂租賃契約（下稱97年租約），內容除變動租金數額，更訂租賃期間為97年9月1日至100年8月31日外，其餘內容並未變動。該租約租期內，伊另收購合夥人股份，茶小舖休閒茶館之合夥財產已全部歸屬於伊所有。100年9月1日，伊再與林申亭簽訂租賃契約（下稱系爭租約），向林申亭承租系爭房屋，供作「茶小舖紅茶店」使用，租賃期間為100年9月1日至103年8月31日。102月9月12日林申亭過世，系爭租約於103年8月31日到期後，伊未再與林申亭之繼承人即被上訴人續約。但伊依系爭租約第11條約定，欲拆除系爭房屋，以獲取拆除建材變價後之金錢，卻為部分被上訴人所阻擾。被上訴人雖辯稱系爭房屋係林申亭與原承租人廖論興共同出資興建，並非廖論興單獨出資興建；系爭租約第11條約定為承租人之義務，並非請求權；系爭房屋為被上訴人所有，拆除後建材仍屬被上訴人所有，上訴人請求拆除亦無實益，且上訴人於租期屆滿後已騰空遷出，將系爭房屋點交被上訴人云云。惟查，系爭房屋實際上係伊與股東共同出資興建，當初為避免出租標的土地與土地上建物所有權各異，將造成出租人日後土地管理之困難，同時兼顧承租人之利益，雙方因而約定系爭房屋登記於出租人林申亭名下，並於系爭租約第11條約定，契約屆滿不續約時，承租人必須拆屋，以平衡雙方風險，故林申亭僅係為系爭房屋之登記名義人，並非所有權人，雙方內部關係實為借名登記關係。而伊已以106年9月5日「民事變更上訴聲明狀」通知被上訴人終止該借名登記契約，伊自請求被上訴人依約容忍拆除。又系爭租約第11條所定「應」拆除，就出租人而言，固屬於承租人之「義務」；但就承租人而言，建物係承租人出資興建，若妥善拆除仍可取回建材殘餘價值，且承租人同樣不願意在租期屆滿後將建物拱手讓予出租人，復以若不拆除尚會遭出租人扣押租金，是該拆除同屬承租人之「權利」。又伊並未將系爭建物點交予被上訴人。爰依系爭租約第11條約定，起訴聲明求為命被上訴人應容忍上訴人拆除系爭建物，且不得妨礙伊拆除行為之判決。上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應容忍上訴人於判決確定後1個月內，拆除系爭房屋，若逾期不拆除時，由被上訴人代為拆除，費用由押金中扣除，將土地交還被上訴人。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人（兼林賴爽之法定代理人）林明照、林綉玉及被上訴人林綉連、黃添來、黃鈺倫、黃麗華、黃佳慧等人則以：⑴89年租約第5條第2項約定，林申亭免收取2個半月租金新台幣（下同）17萬5000元作為起造費用，並以林申亭為起造人，可見系爭房屋之興建費用係由租約雙方共同出資興建，並非廖論興單獨出資興建，並已約定系爭房屋所有人為林申亭，租約性質為房屋出租。且上訴人亦自承其非起造人或登記名義人，僅係89年租約之連帶保證人。是依最高法院39年台上字第1313號判例意旨，系爭房屋所有權自應屬於出租人林申亭所有，林申亭亦已辦妥保存登記，嗣亦由被上訴人繼承取得所有權。⑵上訴人於103年8月31日租賃期滿，已騰空遷出，將租賃物點交被上訴人，則系爭房屋自應由被上訴人處理，上訴人無再為選擇拆除系爭房屋之權利。⑶系爭房屋已於105年5月9日辦理繼承登記，由被上訴人公同共有，被上訴人全體本於所有權人地位，依民法第765條規定，有排除他人干涉之權利，而上訴人依租約第11條請求拆除系爭房屋，屬債權關係，自不得對抗物權之排他性。⑷系爭租約第11條約定「租期屆滿，承租人應將租賃建物拆除」之約定為承租人之義務，並非請求權。且系爭房屋為被上訴人所有，縱拆除，其拆除後之建材亦屬被上訴人所有。故上訴人提起本件給付之訴訟，既無請求權，又無實質利益，自無權利保護之必要等語，資為抗辯。答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、被上訴人林明德、林明正之陳述略以：系爭房屋已荒廢4、5年快爛掉了，經常遭大里清潔隊來文取締，系爭房屋已不能使用，且系爭房屋未曾點交予被上訴人等語。答辯聲明：同意上訴人之請求。
四、兩造不爭執事項：
(一)上訴人與廖論興、陳燕龍等人於89年間起合夥經營茶小舖休閒茶館，嗣上訴人於92年5月26日與廖論興、陳燕龍、張火森等人簽立股份轉讓協議書，由上訴人收購除王鳳玲外其餘合夥人之股份，上訴人再於99月12月28日與王鳳玲簽立讓渡書，由上訴人收購王鳳玲之合夥股份，嗣張火森又加入合夥，上訴人並於100年8月5日與張火森簽立讓渡書，由上訴人收購張火森之合夥股份等情，有茶小舖休閒茶館之股份同意書、上開股份轉讓協議書、讓渡書等影本資料為證（原審卷二第17頁至第22頁、第41頁）。
(二)廖論興與林申亭於89年6月1日簽訂89年租約，由上訴人及陳燕龍擔任該租約之連帶保證人，約定租賃期間為89年6月1日起至94年7月1日止，約定由林申亭將土地出租予廖論興興建房屋，以供經營茶小舖紅茶店使用。上訴人與廖論興等合夥人即以林申亭名義在系爭土地上興建系爭房屋等情，有89租約影本為證（原審卷一第9頁至第19頁）。
(三)廖論興與林申亭於90年3月2日重新簽訂90年租約，並由上訴人及陳燕龍擔任連帶保證人，以代替89年租約，將租賃期間變更為90年3月2日至94年7月31日。上訴人於97年8月22日以自己名義與林申亭簽訂97年租約，並由張火森及上訴人配偶江小惠擔任連帶保證人，約定租賃期間為97年9月1日至100年8月31日。上訴人與林申亭又於100年9月1日續約簽訂系爭租約，約定林申亭出租系爭房屋予上訴人，供作「茶小舖紅茶店」使用，租賃期間為100年9月1日至103年8月31日，並於租約第11條約定：「租賃物之返還：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租另訂書面契約外，應將租賃建物拆除，若不拆除同意由甲方代處理（費用由押金中扣除），將土地交還甲方並將營業地址及戶籍地址遷移他處，不得藉詞推諉或主張任何權利或要求任何拆遷補償費」等情，有90年租約、97年租約及系爭租約影本為證（原審卷一第20頁至第37頁）。
(四)系爭土地原為林申亭所有，林敬旻於99年12月29日自林申亭取得系爭土地應有部分1/2所有權，被上訴人林明正則於102年8月26日自林申亭取得系爭土地應有部分1/2所有權等情，有系爭土地登記謄本影本為證（原審卷一第38頁）。
(五)系爭房屋於89年12月4日辦理第一次保存登記，登記為林申亭所有，102月9月12日林申亭過世後，由林申亭之繼承人即被上訴人繼承，並於105年5月9日以繼承為原因，登記為被上訴人公同共有等情，有林申亭之繼承系統表、系爭房屋登記謄本影本等資料為證（原審卷一第8頁、第39頁至第41頁）。
五、本件爭點：上訴人依系爭租約第11條約定，請求被上訴人容忍拆除，且不得妨礙上訴人拆除系爭房屋，有無理由？亦即：
⒈系爭房屋所有權人係上訴人抑或被上訴人所有？⒉兩造間是否有借名登記關係？⒊上訴人有無拆除系爭房屋之權限及利益？
六、本院之判斷
(一)按訴訟標的，對於共同訴訟之各人必須合一確定，共同訴訟人中一人之行為，有利益者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。所謂共同訴訟人中一人之行為，有利益於共同訴訟人或不利益於共同訴訟人，係指於行為當時就形式上觀之，有利或不利於共同訴訟人而言（最高法院52年台上字第1930號判例參照）。是本件訴訟之共同訴訟人中之一人或數人，對於他造所為不利於共同訴訟人之行為，視為全體均未為該行為，如共同訴訟人中一人為捨棄、認諾、撤回等對全體共同訴訟人不生效力。
⒈被上訴人林明德、林明正2人雖均當庭表示系爭建物為上訴
人出資興建，且林申亭於生前曾告知同意上訴人拆除系爭建物及變賣建材，而對上訴人之請求為認諾之意思表示。
⒉然被上訴人林明德、林明正2人所為上開陳述或認諾表示，
於形式上係不利於其餘被上訴人8人，對全體被上訴人自不生效力。
⒊況且，關於林申亭於生前曾告知同意上訴人拆除系爭建物乙
節，縱然屬真，亦僅屬關於上開各租約第11條約定「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租另訂書面契約外，應將租賃建物拆除」之澄清而已，佐以上訴人於林申亭生前並未拆除，且於林申亭死後更有積欠租金之情事（下詳），除徵彼此於履約過程有誠信爭議外，並無從據以推論上訴人於租約屆滿後之任何期間，均享有選擇是否拆除系爭建物之權利。
⒋因之，本件揆以上開規定及說明，被上訴人林明德、林明正2人之上開陳述，仍無從為有利於上訴人之認定。
(二)次按解釋契約屬於事實審法院之職權。（最高法院33上字第6028號判例意旨參照）。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）另意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨可資參照）。
⒈89年租約第5條第2項雖約定「建築費用：租賃建物經主管機
關核准興建後，因興建租賃建物所生之全部費用，包括建築設計費、申請建造執照興建租賃物之工程款、申請使用執照、水電外電接管費用及其他與完成租賃建物之興建及有關之政府規費及其他全部費用。由雙方訂立契約兩個月內免付租金及第三個月以半價租金收入做為乙方起造費用，餘由乙方負擔。」、「租賃建物內部之裝潢費用、空調設備、營業所需之額外水電設備、瓦斯配管等費用與申請規費，均由乙自行安裝並負擔費用。」，另證人陳燕龍於原審106年4月19日準備程序期日到庭證稱：系爭建物係由上訴人與廖論興等合夥人出資興建等語（原審卷二第32頁反面），然此僅可證明系爭建物係由上訴人與廖論興等合夥人出資興建而已，並不當然表示上訴人有權拆除系爭建物，且系爭建物既已登記為林申亭所有，林申亭依民法第759條之1第1項規定係法律上推定之適法所有權人。
⒉又上訴人另主張依系爭租約第11條約定「租賃物之返還：乙
方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租另訂書面契約外，應將租賃建物拆除，若不拆除同意由甲方代處理（費用由押金中扣除），將土地交還甲方並將營業地址及戶籍地址遷移他處，不得藉詞推諉或主張任何權利或要求任何拆遷補償費。」作為「借名登記」之依據云云，然為被上訴人所爭執，自應由法院本於上開解釋原則予以判斷。因之，上訴人是否有權拆除系爭建物，自應探究系爭建物之所有權歸屬，及100年租約第11條等相關約定之真意所在。
⒊系爭租約及89年租約、90年租約、97年租約之第11條規定承
租人負有拆除義務之文句（原審卷第16頁、第25頁、第35-36頁），淺顯明白；佐以社會上同類型之不動產租承契約，上開約定並無特別與眾不同；故衡以契約文義及社會上關於不動產租賃契約之相同約定等社會經驗事實，由契約文義本身之語意，均可見契約當事人僅明白約定承租人負有拆除義務，而非約定承租人有拆除權利。
⒋再佐以系爭租約、89年租約、90年租約、97年租約第5條第5
項均容忍承租人得在法令許可範圍內增加建築物或改良、裝修租賃建物（原審卷第35頁、第14頁、第23頁、第31頁），可見系爭建物是否再予改良、裝修均係以符合承租人營業需求為前提或目的，與建物所有權人主觀需求或價值判斷，不見得一致，亦徵系爭租約於第11條規定承租人負有拆除義務，乃在彰顯契約當事人明白約定承租人有回復承租前土地原狀之義務。
⒌進而言之，依上開各租約第11條之約定文義，相較於89年租
約，可見自90年租約之後，上訴人或廖論興與林申亭間，均係明白約定於租約屆期時，除經續約外，【如未將系爭建物拆除，即同意由出租人即林申亭處理系爭建物，而非謂上訴人於租約屆期後之任何期間均享有選擇是否拆除系爭建物之權利】；況且，若不如此解釋，豈非形成林申亭於出租系爭土地供上訴人等合夥人興建房屋，於租約屆滿後，仍須視上訴人是否要拆除系爭建物，始得再為使用系爭土地之情狀？而上開假設之後果，顯不符兩造訂定上開各租約第11條約定租期屆滿返還土地之目的。
⒍上訴人於系爭租約之承租期間屆期時（即103年8月31日），
並未續約，亦未即時依約履行拆除系爭建物之義務，復未見出租人一方要求或催告上訴人（承租人）即時拆除系爭建物，則此等主客觀情事，已可推認出租人有意本於系爭租約第11條約定行使處理系爭建物之權利。故上訴人事後臨訟援引系爭租約第11條約定，請求被上訴人容忍拆除且不得妨礙上訴人拆除系爭建物，應認於法無據。
(三)末按民事訴訟法第277條明文規定「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」可認當事人對其主張有利於己之積極事實存在，自應負舉證責任。次按當事人自得依民事訴訟法第277條但書規定，主張以「證明度減低」之方式，減輕其舉證責任。苟當事人之一造依該方式提出相關之證據，本於經驗法則，可推知其與事實相符者，亦應認其已有提出適當之證明，他造欲否認其主張，即不得不更舉反證以證明之（最高法院99年度台上字第1264號判決意旨參照）。
⒈從上開89年租約第5條明文約定，可見出租人一方係以「由
雙方訂契約兩個月內免付租金及第三個月以半價租金收入作為乙方起造費用…」（原審卷第13頁），被上訴人並全然未負擔起造費用；況且，上訴人、廖論興等合夥人與林申亭間更已明白約定系爭建物之所有權歸屬於林申亭。
⑴依不動產物權登記制度之效力規範，系爭建物既非未經保存
登記建物，除不應以出資金額多少或方式作為所有權人認定之依據外，系爭建物業據登記為林申亭所有，而上訴人、廖論興等合夥人與林申亭間，更以契約明文約定將系爭建物之所有權歸屬於林申亭，且經登記，則系爭建物之所有權依民法第758條規定即係由林申亭取得。
⑵自89年租約第2行及第1條第3項即載明建物為租賃之標的（
原審卷第9頁），而90年租約、97年租約、系爭租約之第2行、第1條第2項，亦同樣載明建物為租賃之標的（原審卷第20頁、第30頁、第34頁）；故本件由系爭建物已成為上開租賃契約標的物之事實，益徵系爭建物之所有權，確已由林申亭原始取得。
⑶本件無論從契約文義乃至上開營建費用之負擔、建物所有權
之歸屬等明文約定之事實，佐以承租人既非系爭建物所有權人，且負有拆除義務，可見上訴人及其合夥人等人並不因曾有出資興建行為，而成為系爭建物之所有權人，已有上開契約可憑。
⑷此外，本件再從契約當事人間，數年來關於系爭建物之權利
義務等主客觀互動情形，除可認上訴人臨訟所為陳詞，顯與「借名登記」之權利歸屬要件不符外，上訴人亦未舉證以實其說，益徵上訴人主張「借名登記」及本於所有權人地位請求被上訴人容忍其拆除系爭建物云云，殊難採為本件判斷基礎。
⒉上訴人臨訟雖再稱其請求履行被上訴人容忍拆除系爭建物，乃為行使取回押金之權利云云。然查：
⑴被上訴人業於106年8月22日抗辯上訴人自102年9月起迄103
年8月31日間，合計積欠租金84萬元，被上訴人除釋明其係依調取林申亭開設於大里市農會之帳戶為判斷依據外，復提出委請律師所發催告函為據（本院卷第28頁、第31頁）；然上訴人迄未就此為任何辯解或說明；經參以系爭租約第4條第4項亦僅禁止承租人一方主張以押金抵租金，並未禁止出租一方將押金抵充租金；況且，同條第2項更約定承租人取回租金之前提要件為繳清租金等負擔；可見被上訴人抗辯上訴人之押金已經抵充所積欠之租金，上訴人已無押金可取回等語（本院卷第69頁反面），並不違背系爭契約之約定，復有上開釋明與佐證，自非無據。
⑵上訴人既未能更舉反證以證明其押金請求權仍存在，則其臨訟主張其拆除系爭建物可取回押金云云，自不可採憑。
(四)系爭建物係於89年12月4日辦理第一次保存登記乙節，為兩造不爭執，且系爭建物於105年間之課稅現值僅為532 ,700元之情，則有臺中市政府地方稅務局函送之系爭房屋105年課稅明細表在卷可按（原審卷一第104頁）。
⒈系爭建物興建迄今已長達十幾年之系爭建物拆除殘值是否足
敷系爭建物之拆除費用，實有疑問？況如前所述，系爭建物所有權已由林申亭取得，並為被上訴人所繼承，則上訴人於拆除系爭建物後，本無權利從變賣殘材以獲取拆除殘值。
⒉證人許家銘更於106年9月5日到庭證稱系爭建物拆除後之鋼
構殘材約值十來萬元，但拆除費用約需17萬元（本院卷第35頁），兩相折抵上訴人並無利益。
⒊上訴人雖稱拆除業者原給付上訴人8萬元，然證人許家銘亦
證稱上訴人一方須連同二手傢俱（22套沙發桌椅）、冷氣機2台、大型冷凍櫃1台約值16至17萬元予拆除業者（本院卷第35頁），可見上訴人預期可獲得之8萬元之原因，實來自於出讓上開約價值16至17萬元之二手傢俱、冷氣機、大型冷凍櫃等物品予拆除業者。
⒋承上，上訴人非但無權再對系爭建物乃至殘材主張權利，更無從自拆除系爭建物之過程中，獲得利益。
七、綜上所述，上訴人主張系爭房屋為其與廖論興出資興建，僅借名登記在林申亭名下，林申亭並非實質所有權人云云，既不足採，已如上述。則上訴人主張借名登記關係已終止，請求被上訴人應容忍其拆除系爭房屋，不得阻礙其拆除之行為，即屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 3 月 21 日
民事第六庭 審判長法 官 盧江陽
法 官 許石慶法 官 黃玉清以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳志德中 華 民 國 107 年 3 月 21 日